1、,市場調(diào)查 及 市場定位,市場調(diào)研目的：,總體思路,Part 1 市場調(diào)研,城市總體經(jīng)濟(jì)概況,城市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析,區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展分析,基地條件及SWOT分析,城市概況 城市經(jīng)濟(jì) 居民生活 城市規(guī)劃,Part 1 市場調(diào)研,New Visual Angle,城市總體經(jīng)濟(jì)概況,城市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析,區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展分析,基地條件及SWOT分析,近幾年房地產(chǎn)運行情況分析 近期房地產(chǎn)市場運行情況分析 各區(qū)域房地產(chǎn)市場概況簡析 房地產(chǎn)市場未來走勢分析,城市總體經(jīng)濟(jì)概況,城市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析,區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展分析,基地條件及SWOT分析,區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展沿革 區(qū)域房地產(chǎn)市場運行狀況分析

2、區(qū)域在售項目調(diào)研 區(qū)域房地產(chǎn)市場未來總體走勢分析,城市總體經(jīng)濟(jì)概況,城市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析,區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展分析,基地條件及SWOT分析,方法一：根據(jù)歷年城市房地產(chǎn)銷售量預(yù)測明年需求量 方法二：分類需求預(yù)測法 自動需求：新增人口的居住性需求 城市化發(fā)展需求 主動需求：居民換房的需求 被動需求：拆遷戶的需求 方法三： 對以上各種方法得出的結(jié)論進(jìn)行加權(quán)統(tǒng)計分析預(yù)測： 該城市未來市場容量,方法一：歷年比例分析法 區(qū)域需求量城市需求量該區(qū)域購房比例 （近幾年該區(qū)域商品房銷售量所占城市總銷量的比例走勢預(yù)測） 方法二：問卷比例分析法 區(qū)域需求量城市需求量該區(qū)域購房意向比例 （通過問卷調(diào)查了解居民選擇去該

3、區(qū)域購房的傾向比例） 方法三： 方法四： 對以上各種方法得出的結(jié)論進(jìn)行加權(quán)統(tǒng)計分析預(yù)測： 該區(qū)域未來市場容量,供需對比 供不應(yīng)求：供給缺口為本案未來的推盤體量 供過于求：判斷本案未來銷售基本底線,產(chǎn)品供需變化歷程（各戶型市場供給/各戶型市場需求） 目前產(chǎn)品供需分析（各戶型市場供給/各戶型市場需求） 未來產(chǎn)品供給分析（未來市場各戶型供給情況分析）,產(chǎn)品類型偏好 戶型偏好 面積選擇,產(chǎn)品總體選擇 戶型配比 面積設(shè)置 戶型設(shè)計注意點 ,各產(chǎn)品市場表現(xiàn)分析,未來客群偏好分析,戶型定位,依據(jù)一：近三個月項目所在區(qū)商品房住宅均價； 依據(jù)二：項目所在區(qū)各項目銷售情況：銷售價格、銷售狀況及原因； 依據(jù)三：市場

4、比較法：選取項目35個 依據(jù)四：問卷調(diào)查法 依據(jù)五：成本定價法 依據(jù)六： ,依據(jù)一：項目銷售期的市場競爭環(huán)境 全市房地產(chǎn)市場未來競爭環(huán)境 項目所在區(qū)域的競爭環(huán)境 項目所在板塊的競爭環(huán)境 與本案同類產(chǎn)品的競爭環(huán)境 依據(jù)二：未來價格總體走勢判斷 促進(jìn)上漲因素分析 宏觀經(jīng)濟(jì) 區(qū)域經(jīng)濟(jì) 城市化進(jìn)程 購買力 消費者預(yù)期 城市建設(shè) 土地、建安成本 抑制價格上漲分析 政策調(diào)控 市場供給增加 消費者/開發(fā)商預(yù)期 依據(jù)三：本案未來銷售價格漲/跌幅 線性回歸法預(yù)測未來漲/跌幅; 近幾年全市房價的平均漲幅預(yù)測未來漲/跌幅; 近幾年項目所在區(qū)房價的平均漲幅預(yù)測未來漲/跌幅;,本案未來市場價格= 項目現(xiàn)可售均價房價未來漲/跌幅,依據(jù)一：總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境 政策方面 城市規(guī)劃 城市發(fā)展 依據(jù)二：城市重點項目建設(shè)