1、1,第四章 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的 財(cái)務(wù)分析,一、財(cái)務(wù)分析的含義 財(cái)務(wù)分析是從房地產(chǎn)項(xiàng)目或企業(yè)角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)分析，具體講即根據(jù)政府現(xiàn)行財(cái)稅制度、價(jià)格體系和有關(guān)的法律、法規(guī)，計(jì)算分析項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，考查項(xiàng)目的盈利能力、清償債務(wù)能力等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)以評(píng)價(jià)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性。,2,二、財(cái)務(wù)分析的程序,（一）分析和估算項(xiàng)目的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)； （二）分析財(cái)務(wù)基本報(bào)表； （三）分析財(cái)務(wù)指標(biāo)； （四）提出財(cái)務(wù)分析結(jié)論； （五）進(jìn)行不確定性分析。,3,第一節(jié) 房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的估算,一、房地產(chǎn)總投資的估算 房地產(chǎn)總投資是指項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)為生產(chǎn)和銷(xiāo)售房地產(chǎn)而花費(fèi)的全部成本費(fèi)用。 （一）總費(fèi)用的構(gòu)成 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

2、直接費(fèi) 1）土地使用權(quán)獲取成本； 2）前期工程費(fèi)；,4,1）可行性研究費(fèi)； 2）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)； 3）工程水文地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)； 4）七通一平費(fèi)。 （3）建安費(fèi) （4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) （5）公共配套設(shè)施費(fèi) （6）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) （7）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi),5,2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 （1）管理費(fèi)用 （2）銷(xiāo)售費(fèi)用 （3）財(cái)務(wù)費(fèi)用,6,（二）總成本費(fèi)用的估算,1、開(kāi)發(fā)成本的估算 （1）土地使用權(quán)獲取費(fèi) 1）國(guó)有土地使用權(quán)獲取費(fèi) 一般采用市場(chǎng)比較法，根據(jù)政府近期出讓的類(lèi)似地塊的出讓金數(shù)額、并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、出讓年限、周?chē)h(huán)境狀況及土地現(xiàn)況等因素修正。 也可根據(jù)城市的基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)

3、目所處地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等進(jìn)行修正得到。,7,2）集體土地征用費(fèi) 征用耕地：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的610倍。安置補(bǔ)助費(fèi)安需安置的農(nóng)業(yè)人口計(jì)算，每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的46倍。 其他土地：由省、自治區(qū)、直轄市參照耕地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。 3）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 拆遷安置費(fèi)是指開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)被拆除房屋的使用人，依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予安置所需的費(fèi)用。一般情況下應(yīng)按照拆除面積給予安置，分為原地回遷安置與異地永遷安置。,8,拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)被拆除房屋的所有權(quán)人，按照有

4、關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償時(shí)所需要的費(fèi)用。拆遷補(bǔ)償?shù)男问娇煞譃楫a(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償或二者結(jié)合的形式。 產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積按所拆房的建筑面積結(jié)合新安置地點(diǎn)計(jì)算；作價(jià)補(bǔ)償?shù)慕痤~按照所拆除建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合市場(chǎng)行情等計(jì)算。,9,（2）前期工程費(fèi),1）前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)等。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為建安費(fèi)的3左右，可研費(fèi)占項(xiàng)目總投資的13，水文地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)為設(shè)計(jì)概算的0.5左右。 2）“三通一平”或“七通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)。根據(jù)實(shí)際情況，參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)估算。,10,（3）建安工程費(fèi),指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。 估算方法： 1）單元估算法：以基本建設(shè)單元的綜合投資費(fèi)用

5、乘以單元數(shù)，得到項(xiàng)目或單項(xiàng)工程總投資費(fèi)用的估算方法。 2）單位指標(biāo)估算法：以單位工程量投資費(fèi)用乘以工程量得到單項(xiàng)工程費(fèi)用的估算方法。,11,3）工程量近似匡算法：采用類(lèi)似于概預(yù)算的方法，先匡算工程量，再套當(dāng)?shù)馗蓬A(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)，近似估算出費(fèi)用。 4）概算指標(biāo)法：采用綜合的單位建筑面積和建筑體積概算指標(biāo)，計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用。 5）類(lèi)似法：根據(jù)建安工程中各項(xiàng)目所占的比例進(jìn)行估算。,12,（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),指供水、供電、供暖、供氣、排污等工程費(fèi)用。 估算方法一般采用單位指標(biāo)法。,13,（5）公共配套設(shè)施費(fèi),主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的小區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施支出。 估算方法同“建安工程費(fèi)”的方法。,14,（6）房地

6、產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間的稅費(fèi),指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用，包括投資方向調(diào)節(jié)稅、配套設(shè)施建設(shè)稅、建筑安全監(jiān)督費(fèi)、供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)等。 其估算方法參照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)。,15,（7）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi),包括備用金、不可預(yù)見(jiàn)的基礎(chǔ)或其它附加工程增加的費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)的自然災(zāi)害增加的費(fèi)用。 其估算采用（1）（5）項(xiàng)之和乘以（3%5%）。,16,2、 開(kāi)發(fā)費(fèi)用的估算,（1）管理費(fèi)：指明管理部門(mén)為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用。 按前述5項(xiàng)之各乘以3% （2）銷(xiāo)售費(fèi)用 1）廣告宣傳費(fèi)按銷(xiāo)售收入的2%3%估算; 2）銷(xiāo)售代理費(fèi)按銷(xiāo)售收入的1.5%2%估算; 3）其它銷(xiāo)售費(fèi)用按銷(xiāo)售收入的0.5

7、%1%估算。,17,（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用 1）利息支出：指建設(shè)投資借款利息和流動(dòng)資金借款利息。 建設(shè)投資借款利息=年初本金累計(jì)額年利率 流動(dòng)資金借款利息=流動(dòng)資金借款累計(jì)額年利率 2）其它財(cái)務(wù)費(fèi)用：根據(jù)所占比例估算或不予計(jì)算,18,第二節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算,一、資金時(shí)間價(jià)值的概念 指資金隨著時(shí)間的變化產(chǎn)生的資金增值或經(jīng)濟(jì)效益，具體體現(xiàn)在資金的利息和資金的純收益兩方面。 1. 利率：為每單位時(shí)間增加的利息與原金額之比。 2.利息周期：表示利率的時(shí)間單位。如一年，一季度，半年，一月等。,19,3. 現(xiàn)金流量圖 所謂現(xiàn)金流量圖，就是將現(xiàn)金流量繪入一時(shí)間坐標(biāo)中。即在圖上畫(huà)一條橫線作一橫坐標(biāo)，上面表示計(jì)息的

8、時(shí)間單位（年或月），垂直于橫坐標(biāo)的線條表示現(xiàn)金流量，箭頭向下表收入，箭頭向上表支出。箭頭的長(zhǎng)、短與收、支的大小成比例。,20,4現(xiàn)值（P） 發(fā)生在某一時(shí)間序列起點(diǎn)（零點(diǎn)）的資金值（效益或費(fèi)用），或者把某一時(shí)間序列其它各時(shí)刻資金用折現(xiàn)辦法折算到起點(diǎn)的資金值，稱(chēng)做現(xiàn)值，記作P。本金就是一種現(xiàn)值。 5終值（F） 也稱(chēng)將來(lái)值、未來(lái)值。指發(fā)生在某一時(shí)間序列終點(diǎn)的資金值（效益或費(fèi)用），或者把某一時(shí)間序列其它各時(shí)刻資金折算到終點(diǎn)的資金值。本利和是一種終值。,21,6等額年值（A） 某一時(shí)間序列各時(shí)刻發(fā)生的資金叫做年值。如果某一時(shí)間序列各時(shí)刻（不包括零點(diǎn)）發(fā)生的資金都相等，則該資金序列叫等額年值，記作A。反之

9、，叫不等額年值。 7折現(xiàn) 把某一時(shí)間序列各時(shí)刻的資金折算到起點(diǎn)現(xiàn)值的過(guò)程叫折現(xiàn)。,22,二、單利利息的計(jì)算方法 1概念：?jiǎn)卫?jì)息是只考慮本金的利息，不計(jì)算利息的利息。 2公式： 式中：I利息；n利息周期數(shù)；i利率；P本金；F本利和。,23,三、復(fù)利法,復(fù)利是把每一計(jì)息期末的本利和都作為下一計(jì)息期的本金，因此不僅對(duì)本金計(jì)息，對(duì)利息也計(jì)息，也稱(chēng)利滾利法。它克服了單利法的缺點(diǎn)，對(duì)本利都考慮其時(shí)間價(jià)值，真實(shí)地反映了資金隨時(shí)間增值的客觀規(guī)律。 復(fù)利法計(jì)算公式是： FP(1i)n,24,(一) 一次支付復(fù)利公式,1一次支付未來(lái)值公式 1） 條件：已知現(xiàn)值P，年利率i，年數(shù)n，求F=? 2）現(xiàn)金流量圖如下：

10、,3）n年年末的未來(lái)值公式：,25,2一次支付現(xiàn)值公式 1） 條件：已知F，i，n，求P=? 2）現(xiàn)金流量圖見(jiàn)上圖； 3）公式：,26,（二）等額支付系列復(fù)利公式,1.等額支付系列終值公式 1）條件：每年年末的現(xiàn)金流量A，年利率為i，n年。求F=? 2）現(xiàn)金流量圖： 3）公式：,27,2.等額支付系列償債基金公式 1）條件：已知未來(lái)值，年數(shù)n，利率i，求A=? 2）現(xiàn)金流量圖： 3）計(jì)算公式：,28,3.等額支付系列資金回收公式 1）條件：已知現(xiàn)值P，年數(shù)n，利率i，求A 2）流量圖：見(jiàn)上圖。 3）計(jì)算公式：,29,4.等額支付系列現(xiàn)值公式 1）假設(shè)：已知年值A(chǔ)，i，n，求P 2）現(xiàn)金流量圖：

11、見(jiàn)上圖 3）計(jì)算公式：,30,5. 等額多次支付現(xiàn)金流量，當(dāng)n 時(shí)現(xiàn)值的計(jì)算,當(dāng)n 時(shí)等額多次支付現(xiàn)金流量的現(xiàn)值為：,31,32,計(jì)算過(guò)程分析,1. 購(gòu)房總款25萬(wàn)元，首付20. 已知：P=20萬(wàn)元，i=5.51%，n=20年 （1）等額還款法： 每月還款A(yù)=P(A/P,5.51%/12,240) = P(1+i)ni / (1+i)n 11376.9元 20年本利合計(jì)201376.9=330457.18元 （2）等額還本法： 每月還本A200000/240=833.33元 第1個(gè)月還息I1=2000005.51%/12=918.33元 第1個(gè)月共還款A(yù)1=833.33+918.331751.

12、67元 同理第2個(gè)月共還款A(yù)2=833.33+(200000-833.33)5.51%/12=1747.84元 這樣一直算到最后一個(gè)月： A240=833.33+833.33 5.51%/12=833.33+3.83=837.16元 合計(jì)共還款1751.67+1747.84+837.16=310659.17（元）,33,思考題 若首付比例提高到30，試對(duì)兩種還款方式進(jìn)行比較。 根據(jù)計(jì)算結(jié)果，你認(rèn)為哪種還款方式最為經(jīng)濟(jì)？,34,例1：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向中國(guó)建設(shè)銀行貸款2000萬(wàn)元,期限為3年,年利率為8%,若該筆貸款的還款方式為期間按季度付息,到期后一次償還本金,則開(kāi)發(fā)商每次為該筆貸款支付的利息總

13、和是多少?如果計(jì)算先期支付利息的時(shí)間價(jià)值,則貸款到期后開(kāi)發(fā)商實(shí)際支付的利息是多少?,35,例2：某家庭預(yù)計(jì)在今后10年內(nèi)的月收入為16000元, 如果其中的30%可用于支付住房抵押貸款的月還款額,年貸款利率為12%,問(wèn)該家庭有償還能力的最大抵押貸款額是多少?,解：已知:該家庭每月可用于支付抵押貸款的月還款額 A=1600030%=4800(元); 月貸款利率i=12%12=1%, 計(jì)息周期數(shù)n=1012=120(個(gè)月)。 該家庭有償還能力的最大抵押貸款額：,36,例3:某家庭欲購(gòu)買(mǎi)一套面積為80平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房,單價(jià)為3500元/m2,首付款為房?jī)r(jià)的25%,其余申請(qǐng)公積金和商業(yè)組合抵押貸款

14、。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別為4.2%和6.6%,期限均為15年,公積金貸款的最高限額為10萬(wàn)元。問(wèn)該家庭申請(qǐng)組合抵押貸款后的最低月還款額是多少?,解: 已知:P=350080(1-25%)=210000(元), n=1512=180(月),i1=4.2%12=0.35%,i2=6.6%12=0.55%, P1=100000(元),P2=210000一100000=110000(元)。 計(jì)算等額償還公積金貸款和商業(yè)貸款本息的月還款額： A1=P1i1(1+i1)n(1+ i1)n-1 =1000000.0035(1+0.0035)1801-(1+0.0035)180 =749.75(元)

15、A2=1100000.0055(1+0.0055)1801-(1+0.0055)180 =964.28(元) 組合貸款的月最低還款額： A=A1+A2= 749.75+ 964.28=1714.03(元),37,例 4 ：某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買(mǎi)了一套價(jià)值為 25 萬(wàn)元的住宅，如果該家庭首付款為房?jī)r(jià)的 30 % ，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為 10 年，按月等額償還，年貸款利率為15。問(wèn)月還款額為多少？如果該家庭 25 的收入可以用來(lái)支付抵押貸款月還款額，問(wèn)該家庭須月收入多少，才能購(gòu)買(mǎi)上述住宅？ 解：已知：抵押貸款額額P=257017.5（萬(wàn)元）； 月貸款利率 i15121.

16、25 % 計(jì)息周期數(shù) n1012120 （個(gè)月）。 則：月還款額： A = P i ( 1 + i )n(1+i)n-1 =1750001.25%(1+1.25%)120(1+1.25%)120-1 = 2823.4 （元） 該家庭欲購(gòu)買(mǎi)上述住宅，其月收入須為 2823.40.25 = 11 293.4 （元）,38,例5：某購(gòu)房者擬向銀行申請(qǐng) 60 萬(wàn)元的住房抵押貸款，銀行根據(jù)購(gòu)房者未來(lái)收入的增長(zhǎng)情況，為他安排了等比遞增還款抵押貸款。若年抵押貸款利率為 6 . 6 % ，期限為 15 年，購(gòu)房者的月還款額增長(zhǎng)率為 0.5。問(wèn)該購(gòu)房者第 10 年最后一個(gè)月的月還款額是多少？ 解：,39,思考題1,某家庭以 4 000 元/m2的價(jià)格，購(gòu)買(mǎi)了一套建筑面積為 120 平方米的住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款。該貸款的年利率為 6 % ，抵押貸款價(jià)值比率為 70 。如該家庭在按月等額還款 5 年后，于第 6 年年初一次提前償還了貸款本金 8 萬(wàn)元。問(wèn)從第 6 年開(kāi)始的抵押貸款月還款額是多少？,40,41,思考題2：已知某家庭 1998 年 12 月 31 日為購(gòu)買(mǎi)價(jià)值為 50 萬(wàn)元的住宅，申請(qǐng)了相當(dāng)于房?jī)r(jià) 70 的住房抵押貸款，期限為 20 年，年利率為 6 % ，按月等額還款付息。 2004 年 1 月 1 日，該家庭