1、商業(yè)地產(chǎn)法律實務(wù)和法律風(fēng)險防范,上海市律師事務(wù)所,1,主題內(nèi)容,商業(yè)地產(chǎn)概述 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營法律實務(wù)和風(fēng)險防范 商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)稅收 商業(yè)地產(chǎn)融資之輕資產(chǎn)發(fā)展模式 幾種特殊形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)介紹養(yǎng)老和酒店地產(chǎn),2,一、商業(yè)地產(chǎn)概述,3,截止2011年底,中國開業(yè)的購物中心總量達(dá)到2,812家,累計商業(yè)建筑面積1.77億平方米； 預(yù)計2012年和2013年,中國購物中心年新增商業(yè)建筑面積將分別超過3,500萬平方米和4,400萬平方米； 到2013年底,中國購物中心累計存量高達(dá)2.5億平方米。 德勤報告,4,房地產(chǎn)市場的細(xì)分： 土地市場、建設(shè)市場、銷售市場、金融市場和運(yùn)營管理市場 廣義商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)

2、包括： 用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，表現(xiàn)形式上包括購物中心、大賣場、寫字樓、酒店旅館、綜合體等,什么是商業(yè)地產(chǎn),中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段,商業(yè)地產(chǎn)的法律風(fēng)險點,商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式,5,商業(yè)地產(chǎn)是“以持續(xù)經(jīng)營為基礎(chǔ)的，以實現(xiàn)物業(yè)租金的持續(xù)增長及物業(yè)增值為目標(biāo)的商業(yè)形態(tài)、物業(yè)形態(tài)和長期投資性投資產(chǎn)品?！?商業(yè)地產(chǎn)要素 -規(guī)劃、設(shè)計、功能定位（地產(chǎn)） -管理、品牌、專業(yè)人才（商業(yè)） -資本運(yùn)作（金融）,什么是商業(yè)地產(chǎn),中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段,商業(yè)地產(chǎn)的法律風(fēng)險點,商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式,6,商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的關(guān)系,什么是商業(yè)地產(chǎn),中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段,商業(yè)地產(chǎn)的

3、法律風(fēng)險點,商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式,7,商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)（產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)）的關(guān)系,什么是商業(yè)地產(chǎn),中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段,商業(yè)地產(chǎn)的法律風(fēng)險點,商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式,8,商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)的界限越來越模糊 案例： 卓爾發(fā)展旗下的武漢漢口北項目，土地性質(zhì)是工業(yè)用地，卻作為產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售，其上蓋建筑還能辦理分割到戶的土地證。-第一財經(jīng)日報 -工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的7%； -工業(yè)園區(qū)開發(fā)辦公樓項目比比皆是。上海規(guī)定：“不得將宗地分割辦理登記；產(chǎn)業(yè)園區(qū)房屋應(yīng)以幢為基本單元辦理登記；產(chǎn)業(yè)園區(qū)中同宗土地房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時，不得分宗、分幢、分層、分套、分間辦理轉(zhuǎn)移登記 ” -地

4、方性政策，如“退二進(jìn)三”,什么是商業(yè)地產(chǎn),中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段,商業(yè)地產(chǎn)的法律風(fēng)險點,商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式,9,什么是商業(yè)地產(chǎn),中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段,商業(yè)地產(chǎn)的法律風(fēng)險點,商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式,10,-招商難、運(yùn)營難，以及盲目投資、重復(fù)建設(shè)等問題和風(fēng)險的集聚 -電子商務(wù)對商業(yè)地產(chǎn)帶來顛覆帶動倉儲、物流；體驗式消費模式的升級需求；地產(chǎn)與商業(yè)零售的結(jié)合,什么是商業(yè)地產(chǎn),中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段,商業(yè)地產(chǎn)的法律風(fēng)險點,商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式,11,什么是商業(yè)地產(chǎn),中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段,商業(yè)地產(chǎn)的法律風(fēng)險點,商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式,12,商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃、建設(shè)中的法律風(fēng)險 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理中的法律風(fēng)險 商業(yè)地產(chǎn)銷

5、售法律風(fēng)險 商業(yè)地產(chǎn)融資法律風(fēng)險 商業(yè)地產(chǎn)稅收法律風(fēng)險 商業(yè)地產(chǎn)合作、交易過程中的法律風(fēng)險,什么是商業(yè)地產(chǎn),中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段,商業(yè)地產(chǎn)的法律風(fēng)險點,商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式,13,二、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營法律實務(wù)和風(fēng)險防范,14,1、土地競拍 （a）聯(lián)合體拿地 -抱團(tuán)緩解單個主體的資金壓力、避免競價抬高地價、優(yōu)勢 互補(bǔ)及分?jǐn)傦L(fēng)險； -法律風(fēng)險： 項目公司的風(fēng)險/土地款支付違約風(fēng)險/股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的糾紛/ 管理模式、理念上的沖突,土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓,規(guī)劃與招商,商業(yè)地產(chǎn)銷售,商業(yè)地產(chǎn)租賃,商業(yè)地產(chǎn)管理,15,案例： 復(fù)星國際因主張其在上海外灘8-1“地王”地塊項目中的50%股權(quán)的優(yōu)先購買權(quán)，將SOHO

6、中國及相關(guān)交易企業(yè)告上法庭。,土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓,規(guī)劃與招商,商業(yè)地產(chǎn)銷售,商業(yè)地產(chǎn)租賃,商業(yè)地產(chǎn)管理,海之門（項目）公司,證大五道口,綠城嘉和,綠升城合,復(fù)星,證大置業(yè),SOHO（中國）,50%,10%,40%,100%,100%,100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓,50%,16,（b）招拍掛出讓方式的政策利用空間 -量身定制競買人的主體資格 -設(shè)置嚴(yán)格的開發(fā)條件 -設(shè)定有傾向性的評分標(biāo)準(zhǔn),土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓,規(guī)劃與招商,商業(yè)地產(chǎn)銷售,商業(yè)地產(chǎn)租賃,商業(yè)地產(chǎn)管理,17,2、土地分層出讓 -法律：物權(quán)法、人民防空法 部門規(guī)章：招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定、 城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定 地方立法：

7、深圳市城市地下空間使用條例、上海市城市地下空間建設(shè)用地審批和房地產(chǎn)登記試行規(guī)定等 -立法較滯后，涉及使用權(quán)的界定、設(shè)定、登記公示制度、權(quán) 利沖突協(xié)調(diào)等方面的法律問題,土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓,規(guī)劃與招商,商業(yè)地產(chǎn)銷售,商業(yè)地產(chǎn)租賃,商業(yè)地產(chǎn)管理,18,-地方實踐：深圳2005年起開始土地分層出讓，上海2006年 出臺上海市城市地下空間建設(shè)用地審批和房地產(chǎn)登記試行 規(guī)定 案例： 深圳地鐵前海灣車輛段上蓋物業(yè)分層出讓（2008年），空間上分四個層次：第一層，地下空間，是地鐵運(yùn)行線；第二層，地上09米部分，是車輛段用房；第三層地上915米，為交通轉(zhuǎn)換層；第四層，15米以上部分，為地鐵上蓋（綜合體+保障房

8、）。第一層劃撥供地，第二、三層協(xié)議出讓，第四層掛牌（分三宗不同用途的土地）,土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓,規(guī)劃與招商,商業(yè)地產(chǎn)銷售,商業(yè)地產(chǎn)租賃,商業(yè)地產(chǎn)管理,19,1、集體土地的規(guī)劃利用,-集體建設(shè)用地根據(jù)地方規(guī)定可以流轉(zhuǎn),-可以租賃集體土地上的房屋,-產(chǎn)業(yè)升級中對工業(yè)用地的利用,-進(jìn)行商品房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和住宅建設(shè)有限制,需要注意： （1）是否取得村民會議的表決 （2）如何辦理土地登記 （3）是否需招拍掛，流程 （4）租賃年限的限制（可以超過20年）,需要注意： （1）是否可以利用地方產(chǎn)業(yè)政策 （2）是否需要變更用途、補(bǔ)繳地價款 （3）是否需招拍掛 （4）是否符合土地利用總體規(guī)劃,土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)

9、讓,規(guī)劃與招商,商業(yè)地產(chǎn)銷售,商業(yè)地產(chǎn)租賃,商業(yè)地產(chǎn)管理,20,2、商業(yè)網(wǎng)店規(guī)劃 -法律依據(jù)： 1）中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法； 2）商務(wù)部城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃編制規(guī)范(商建發(fā)2004180號) ； 3）商務(wù)部辦公廳關(guān)于做好縣級城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作的通知 商建字2007109號； 4）零售業(yè)態(tài)分類(GB/T18106-2004)； 5）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范(GB50180-93)； 6）中心城市總體規(guī)劃(200 -2020)等。 -業(yè)態(tài)涉及如：特色商業(yè)街規(guī)劃、大中型零售網(wǎng)點規(guī)劃、商品 交易(批發(fā))市場規(guī)劃、農(nóng)貿(mào)市場規(guī)劃、景區(qū)商業(yè)規(guī)劃、物流 基地規(guī)劃等 -尚未出臺城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條例或商業(yè)大店法 -

10、大型商業(yè)網(wǎng)店聽證制度在有些地方實踐,土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓,規(guī)劃與招商,商業(yè)地產(chǎn)銷售,商業(yè)地產(chǎn)租賃,商業(yè)地產(chǎn)管理,21,3、施工過程中的風(fēng)險及其管理 -招投標(biāo)管理 -合同管理 -施工管理 -工程結(jié)算,土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓,規(guī)劃與招商,商業(yè)地產(chǎn)銷售,商業(yè)地產(chǎn)租賃,商業(yè)地產(chǎn)管理,22,4、委托招商的法律風(fēng)險 -委托合同中代理權(quán)限的設(shè)定 越權(quán)代理/代理權(quán)終止/表見代理/轉(zhuǎn)委托 -招商目標(biāo)、預(yù)期的設(shè)定和考察方式 -保密義務(wù) -與開發(fā)商、物業(yè)公司的配合義務(wù) -違約解約責(zé)任 委托顧問開始向商業(yè)策劃、招商/銷售代理、市場運(yùn)營、資本運(yùn)作全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)模式發(fā)展，由委托人角色轉(zhuǎn)變?yōu)楣芾碚呒有」蓶|,土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓

11、,規(guī)劃與招商,商業(yè)地產(chǎn)銷售,商業(yè)地產(chǎn)租賃,商業(yè)地產(chǎn)管理,23,1、租賃合同效力的風(fēng)險控制 -未取得房屋權(quán)屬證書對租賃合同的影響 一般觀點：房屋權(quán)屬證書不影響租賃合同效力 根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛 案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋：以是否取得建 設(shè)工程規(guī)劃許可證為判斷標(biāo)準(zhǔn) -未辦理消防驗收手續(xù)對租賃合同效力的影響,土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓,規(guī)劃與招商,商業(yè)地產(chǎn)銷售,商業(yè)地產(chǎn)租賃,商業(yè)地產(chǎn)管理,24,-租賃合同備案的效力 -預(yù)租合同的效力 房屋預(yù)租，一般以取得預(yù)售許可證為前提。如上海市房屋租賃條例,土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓,規(guī)劃與招商,商業(yè)地產(chǎn)銷售,商業(yè)地產(chǎn)租賃,商業(yè)地產(chǎn)管理,25,2、

12、“買賣不破租賃”原則限制適用的情形 （1）處理抵押權(quán)和租賃權(quán)的關(guān)系 訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押 權(quán)的影響 （2）執(zhí)行中存在不適用“買賣破租賃”的情況 （3）已經(jīng)被法院查封的財產(chǎn)出租的，不適用買賣不破租賃的原則 （4）破產(chǎn)財產(chǎn)處理過程中不適用“買賣不破租賃”,土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓,規(guī)劃與招商,商業(yè)地產(chǎn)銷售,商業(yè)地產(chǎn)租賃,商業(yè)地產(chǎn)管理,26,如何規(guī)避風(fēng)險 （1）抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。承租人應(yīng)對辦法： A、業(yè)主提供擔(dān)保 B、抵押權(quán)人承諾函 C、合同條款保障 （2）從承租人角度出發(fā)，做好盡職調(diào)查，合理設(shè)計合同條款 （3）從出租人角度出發(fā)

13、，充分披露，避免合同瑕疵,土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓,規(guī)劃與招商,商業(yè)地產(chǎn)銷售,商業(yè)地產(chǎn)租賃,商業(yè)地產(chǎn)管理,27,1、售后包租的法律風(fēng)險 -商品房銷售管理辦法：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返 本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，也不得采 取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。 -風(fēng)險點： 按期交房、順利招商 固定收益vs.收益與風(fēng)險共享 處理好開發(fā)商、經(jīng)營管理公司、業(yè)主、租戶等各方法律 關(guān)系 第三方擔(dān)保的可操作性,土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓,商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃,商業(yè)地產(chǎn)銷售,商業(yè)地產(chǎn)租賃,商業(yè)地產(chǎn)管理,28,2、注意商業(yè)地產(chǎn)銷售中的禁止性規(guī)定，如： -禁止銷售的物業(yè)，如地下商業(yè)、部分地區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒 店

14、。北京在2010年5月發(fā)文禁止酒店類項目分層、分套 （間）銷售，基本禁止了新開發(fā)的產(chǎn)權(quán)式酒店項目 -有些土地出讓合同或房地產(chǎn)買賣合同中約定在一定年 限內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓,土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓,規(guī)劃與招商,商業(yè)地產(chǎn)銷售,商業(yè)地產(chǎn)租賃,商業(yè)地產(chǎn)管理,29,3、限外令,土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓,規(guī)劃與招商,商業(yè)地產(chǎn)銷售,商業(yè)地產(chǎn)租賃,商業(yè)地產(chǎn)管理,30,31,外商投資產(chǎn)業(yè)目錄中的規(guī)定2011年,土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓,規(guī)劃與招商,商業(yè)地產(chǎn)銷售,商業(yè)地產(chǎn)租賃,商業(yè)地產(chǎn)管理,32,1、建筑物區(qū)分所有權(quán)問題 物權(quán)法和最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán) 糾紛案件,土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓,規(guī)劃與招商,商業(yè)地產(chǎn)銷售,商業(yè)地產(chǎn)

15、租賃,商業(yè)地產(chǎn)管理,33,土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓,規(guī)劃與招商,商業(yè)地產(chǎn)銷售,商業(yè)地產(chǎn)租賃,商業(yè)地產(chǎn)管理,34,2、建筑物區(qū)分所有權(quán)問題,土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓,規(guī)劃與招商,商業(yè)地產(chǎn)銷售,商業(yè)地產(chǎn)租賃,商業(yè)地產(chǎn)管理,35,3、業(yè)主委員會 -商業(yè)物業(yè)成立業(yè)委會的必要性： 委托物業(yè)管理公司； 管理停車場、廣告牌等公共空間； 管理物業(yè)收益； 監(jiān)督商家和租戶的行為 -商用物業(yè)成立業(yè)委會的條件：已交付使用50%或滿足地方規(guī)定 -業(yè)委會表決機(jī)制：雙過半（或2/3）原則 -避免業(yè)委會與物業(yè)公司對抗,土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓,規(guī)劃與招商,商業(yè)地產(chǎn)銷售,商業(yè)地產(chǎn)租賃,商業(yè)地產(chǎn)管理,36,4、商業(yè)保險 -財產(chǎn)一切險 承保范

16、圍是保險單明細(xì)表中列明的保險財產(chǎn)因自然災(zāi)害或意外事故造成的直接物質(zhì)損壞或滅失, 既包括由于自然災(zāi)害造成的損失，也承保由于意外以及員工操作不當(dāng)?shù)膿p失，還可擴(kuò)展到盜竊、罷工、暴動等風(fēng)險造成的損失。（可將租金收入列入承保范圍） -公眾責(zé)任險 即從事生產(chǎn)、經(jīng)營或其他活動中，由于意外事故造成第三者人身傷亡或財產(chǎn)的直接損毀，依法應(yīng)由被保險人支付的賠償金額。 -物業(yè)管理責(zé)任險 物業(yè)公司因管理或從業(yè)管理過程中的疏忽或過失造成第三者人身傷亡或財產(chǎn)損失?？刂迫绻妶鏊械牡谌哓?zé)任、電梯扶梯責(zé)任、游泳池責(zé)任、廣告牌責(zé)任以及停車場責(zé)任等。,土地使用權(quán)取得與轉(zhuǎn)讓,規(guī)劃與招商,商業(yè)地產(chǎn)銷售,商業(yè)地產(chǎn)租賃,商業(yè)地產(chǎn)管理,

17、37,三、商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)稅收,38,（一）商業(yè)地產(chǎn)取得階段的稅收,39,（二）商業(yè)地產(chǎn)出租經(jīng)營期間的稅收,40,（三）商業(yè)地產(chǎn)出售期間的稅收,41,（四）稅收風(fēng)險,-土地增值稅預(yù)繳和清算 -房產(chǎn)稅（計稅基礎(chǔ)、停車場） -離岸交易的避稅 （a）兩頭在外的非居民企業(yè)間交易 （b）間接轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)（完全境外）,42,四、商業(yè)地產(chǎn)融資之輕資 產(chǎn)發(fā)展模式,43,（一）商業(yè)地產(chǎn)主要融資渠道比較,44,（二）商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)發(fā)展趨勢,-“商業(yè)地產(chǎn)價值空間由四部分組成：基礎(chǔ)收益率（20%）、商業(yè)模式溢價（20%）、金融模式溢價（50%）和經(jīng)營能力溢價（10%）” -信托+基金+REITs的全產(chǎn)業(yè)鏈模式 -嘉德、萬

18、通、金地等企業(yè)均遵循此模式 案例： 萬通地產(chǎn)全資子公司與華潤深國投信托有限公司全資子公司各出資250萬元成立萬通深國投（深圳）股權(quán)投資基金管理有限公司，該公司作為萬通核心成長股權(quán)投資基金普通合伙人，同時認(rèn)購400萬元基金份額。此外，華潤深國投信托有限公司發(fā)行信托計劃募集資金3.5億元，以及萬通地產(chǎn)出資1860萬元，分別作為有限合伙人加入基金。,45,（二）商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)發(fā)展趨勢,拿地前 引入戰(zhàn)略投資伙伴 實現(xiàn)股權(quán)合作,在出租率與租金收益保持穩(wěn)定后 通過REITs向包括養(yǎng)老基金、保險等機(jī)構(gòu)出售權(quán)益（退出）,經(jīng)營階段 引入商用物業(yè)孵化基金 實現(xiàn)早先合作股東的利益退出,建設(shè)階段 引入PE或信托,46,（三）REITs發(fā)展在中國,房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的概念 REITs ( Real Estate Investment Trusts )，字面直譯為房地產(chǎn)投資信托，其與上述房地產(chǎn)信托計劃在法律結(jié)構(gòu)上有相似之處，但本質(zhì)上REITs是向社會公眾發(fā)行的一種投資產(chǎn)品，是一種典型的資產(chǎn)證券化投資工具，其投資方向一般僅限于能夠產(chǎn)生租金收入的物業(yè)，并且REITs在稅收上享受特殊待遇，投資者可以避免雙重稅賦。,47,（三）REITs發(fā)展在中國