1、影響房價走勢因素及相關應對措施的研究,一、緒論 二、淺析房價變化的合理性與不合理性因素分析 三、房價調控措施的分析及其對房價的影響 四、穩(wěn)定房價的對策及建議 五、房價調控失效的原因 六、未來房價的發(fā)展趨勢 七、結論,房價的持續(xù)走高是有目共睹的，房價的不斷變化在中國演繹了“蝸居”的局面，那么為什么中國房價如此之高呢？影響其因素又是哪些呢？在經過國家一系列調控之后，房價有著怎樣的變化 ？房價的虛高和依然攀升的態(tài)勢不僅帶來了一系列的社會性問我們可以通過對觀察法、調查法、個案研究法、案例分析法等來分析研究房價變化的因素以及未來趨勢的發(fā)展狀況使中國房地產健康穩(wěn)定的發(fā)展，也能使中國老百姓也能住得起房題 ，

2、房價從漲到停至衰是一個必然的過程。,摘要,一、緒論,據國家統(tǒng)計局公布的數據顯示，2012年6月份，70個大中城市新建商品住宅價格比5月份上升了0.02%，房價在連續(xù)下跌8個月后首次出現正增長，房價拐點步入上升通道。,2010年7月中國城市房價排行榜前十名,排行 城市 新房均價（元/平方米） 1 杭州市 25840 2 北京市 22310 3 上海市 19168 4 溫州市 18854 5 三亞市 18319 6 深圳市 16978 7 寧波市 13438 8 廣州市 12560 9 南京市 12016 10 舟山市 10500,根據上圖，我們可以清晰地看出我國房價上漲的速度實為驚人，短短幾年時

3、間，每平米房價平均上漲過萬。房價上升必然有其一系列因素比如；供不應求，人口流動大等。,2013年1月中國城市房價排行榜,排行 城市 新房均價（元/平方米） 1 上海市 27034 2 三亞市 24772 3 深圳市 24525 4 北京市 24518 5 溫州市 17337 6 杭州市 16567 7 廈門市 14729 8 廣州市 14340 9 福州市 13375 10 寧波市 12776,2.1.房價變化的合理性分析 亞當斯密曾說過：市場經濟不是最好的經濟模式，但是這是我們至今能夠找到的最好的經濟模式。住房是每一個老百姓生活的需求，但是它作為一種資源，經過我們的市場經濟改革，已經市場化了

4、 。房價的上漲主要由以下幾點導致的；,2.1.1自主需求性上漲 2.1.2建筑工程造價成本不斷提高推動房價上漲 2.1.3房地產開發(fā)商的開發(fā)、銷售手段促使房價升高 2.1.4政府調控力度不足,2.淺析房價的變化的合理性與不合理性分析,(1).住宅制度改革釋放出巨大的潛存需求 (2).高速的經濟發(fā)展帶動其他產業(yè) (3).城市化進程城市建設速度加快提供了大量的拆(4).遷被動性需求的加速帶來了許多自動性需求 (5).民間借貸危機的爆發(fā)抑制了房屋的需求,2.建筑工程造價成本不斷提高推動房價上漲 (1).土地拍賣價格節(jié)節(jié)攀升 (2).不斷增加的融資成本 (3).建筑材料漲價及用工成本增加 (4).房屋

5、質量不斷提升 (5).居高不下的稅費成本,1.自主需求性上漲,城市我的夢想,城市我的夢想,城市我的夢想,3.房地產開發(fā)商的開發(fā)、銷售手段促使房價升高 （1）.有意識推遲開發(fā)進度，囤積土地 （2）.建設高檔房屋以獲取更高的利潤 （3）.隱瞞房屋開發(fā)、銷售的各種信息，人為制造供求緊張的現象 4.政府的調控力度不足 住房保障制度、公平交易制度和稅收調控制度的缺失，使國家以抑制總需求增長為主的房地產業(yè)調控措施失效，高地價、高房價和高需求同時存在。 2.2房價變化的不合理性分析 1.房地產泡沫 是指由于虛假的需求造成供求關系失調，使得房價高于房屋真實價值的正常波動范圍，即這種高價不是由于真正的需求引起的

6、，而是由于虛假的需求引起的，即形成了房地產泡沫,3.房價調控措施分析及其對房價的影響 對于房價的上漲，雖然政府出臺雖然政府出臺了很多局域性的措施政策來遏制房價，像限購，大力建保障房等，都起到一定成效但離抑制高房價還很遠，所以我們必須采取更有效的措施去打壓房價。 1.金融調控措施 提高貸款標準，控制房地產按揭首付比例，二套房首付及利率的提高 2.土地調控措施 提高土地供應量、保障性住房比例 3.稅收調控措施 加強額外稅的征收，個人住房利率的上升 4.住房保障措施 加快城鎮(zhèn)廉租房、公租房建設，規(guī)范發(fā)展經濟適用房和限價房,4.穩(wěn)定房價的對策及建議,1.增加普通商品房和保障性住房有效供給 2.增加土地

7、供給，降低土地價格，是穩(wěn)定房價的重要舉措 3.完善稅制，變堵為疏，調整稅收調控的著力點 4.增加房地產投融資渠道，降低房地產企業(yè)融資成本 5.完善稅制，變堵為疏，調整稅收調控的著力點 6.嚴抓工程管理，控制建筑工程造價，降低房屋成本 7.將解決民眾住房問題納入政績考核體系 8其他措施,5. .房價調控失效的原因 1.政策相關低度化 政策調控疲弱化 、政策效應短期化 、政策運行阻隔化 2.國家緊縮地根，土地價格不斷上漲，導致房價不降反升 3.房地產行業(yè)發(fā)展迅猛，投資需求旺盛 4.房價持續(xù)上漲，房地產市場投機性需求旺盛,炒作商們樂此不疲,越來越多的人想靠房價上漲來實現增值獲利,6.未來房價的發(fā)展趨

8、勢 中國的房市究竟會以怎樣的趨勢發(fā)展，大家都眾說紛紜，據中國報紙證券日報報道，2012中國500強房企的庫存已達到4.9945萬億元(超過2011年中國GDP的10%!)，存貨均值同比增加50.34%，增幅較2010年進一步攀升6.47個百分點，平均每家500強房企的存貨已達到99.89億元，創(chuàng)歷史新高 1.對于一二線城市而言 中國社科院發(fā)表的中國住房發(fā)展報20122013表明對于多數一二線城市來說，如果在房價溫和上漲的趨勢下，中央不采取有效措施，地方政府調控變相放松，2013年房價有再度大幅上漲的風險。 2.對于三四線城市而言 房價跟城市發(fā)展是接軌的，未來三四線城市在發(fā)展城市建設中，勢必要帶動房價的變化，所以未來三四線城市的房價會是一個上升的趨勢。,通往高水平的GDP之路,影響房價的因素還有很多，人民幣升值壓力、地產商的炒作、被扭曲的房地產制度，地區(qū)商品房、廉租房的投入比率小等都會直接或間接影響到房價的漲跌，但是從根本上看，最后決定著中國房價上漲的關鍵因素，仍是供給與需求的關系。 當前中國城市房地產市場供不應求是房價高漲不下的根本原因。 為了使中國房地產健康的發(fā)展，我僅提出個人意見。 (1).政府更加重視并且加大對我國房價的調控政策的力度。 (