1、物業(yè)品質(zhì)管理,目 錄,品質(zhì)管理基礎(chǔ)知識 品質(zhì)的定義及影響品質(zhì)的因素 ISO9000質(zhì)量管理體系 物業(yè)之品質(zhì)管理 物業(yè)的品質(zhì)觀 物業(yè)的品質(zhì)管理系統(tǒng),品質(zhì)的定義及影響品質(zhì)的因素,品質(zhì)管理基礎(chǔ)知識,什么是品質(zhì)，用一個自己感觸最深的事件來詮釋。,請大家先思考一下?,品質(zhì)就是符合要求，客戶的要求確定品質(zhì)執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)。,通俗的說，品質(zhì)就是客戶滿意。,品質(zhì)必須從客戶的觀點出發(fā)加以考慮，改進品質(zhì)的一致性，使之更好的集中滿足客戶的需求，做出超出客戶期望的東西，才是真正的品質(zhì)。,戴 明meiguo,克勞士比 feilipu,大師眼中的品質(zhì),Man：人 Material ：料 Environment：環(huán)境,人員,機器

2、設(shè)備,方法,材料,環(huán)境,輸入,輸出,測量,Machine ： 機 Method ： 法 Measurement：測量,5M1E,影響品質(zhì)的因素,小組討論： 1、客戶對洗手間的品質(zhì)要求有哪些？ 2、影響洗手間的品質(zhì)有哪些因素？ 3、如何來保證洗手間的品質(zhì)？,？,ISO9000質(zhì)量管理體系,品質(zhì)管理基礎(chǔ)知識,ISO9000的產(chǎn)生,PDCA循環(huán),P（Plan）計劃、策劃，根據(jù)顧客的要求和組織的方針，建立提供結(jié)果所必要的目標(biāo)和過程。 D（Do）做，執(zhí)行，實施過程。 C（Check)根據(jù)方針、目標(biāo)和產(chǎn)品要求，對過程和產(chǎn)品進行監(jiān)視和測量，并報告結(jié)果。 A（Action)行動，采取措施，以持續(xù)改進過程業(yè)績。

3、,品質(zhì)管理的基本方法,P,D,A,C,P,D,A,C,P,D,A,C,D,P,A,C,P,D,A,C,P,D,A,C,1、分析現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)問題 2、分析品質(zhì)問題中各種影響因素 3、找出影響品質(zhì)問題的主要原因 4、針對主要原因，制訂解決的措施： 5、實施措施 6、檢查，把執(zhí)行結(jié)果與要求達(dá)到的目標(biāo)進行對比 7、標(biāo)準(zhǔn)化，把成功的經(jīng)驗總結(jié)出來，制定相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn) 8、把沒有解決或新出現(xiàn)的問題轉(zhuǎn)入下一個PDCA循環(huán)中去解決。,PDCA循環(huán)的八個步驟,品質(zhì)管理的基本方法,八項質(zhì)量管理原則,1、以顧客為關(guān)注點 2、領(lǐng)導(dǎo)作用 3、全員參與 4、過程方法,5、管理的系統(tǒng)方法 6、持續(xù)改進 7、以事實為決策依據(jù) 8、與

4、供方互利互惠的關(guān)系,ISO9001（2000）質(zhì)量管理體系要求,1、范圍 2、引用標(biāo)準(zhǔn) 3、術(shù)語和定義 4、質(zhì)量管理體系 5、管理職責(zé) 6、資源管理 7、產(chǎn)品實現(xiàn) 8、測量、分析和改進,4.1 總要求 4.2 文件要求,ISO9001（2000）質(zhì)量管理體系要求,1、范圍 2、引用標(biāo)準(zhǔn) 3、術(shù)語和定義 4、質(zhì)量管理體系 5、管理職責(zé) 6、資源管理 7、產(chǎn)品實現(xiàn) 8、測量、分析和改進,5.1 管理承諾 5.2 以顧客為關(guān)注焦點 5.3 質(zhì)量方針 5.4 策劃 5.5 職責(zé)、權(quán)限與溝通 5.6 管理評審,ISO9001（2000）質(zhì)量管理體系要求,1、范圍 2、引用標(biāo)準(zhǔn) 3、術(shù)語和定義 4、質(zhì)量管

5、理體系 5、管理職責(zé) 6、資源管理 7、產(chǎn)品實現(xiàn) 8、測量、分析和改進,6.1 資源提供 6.2 人力資源 6.3 基礎(chǔ)設(shè)施 6.4 工作環(huán)境,ISO9001（2000）質(zhì)量管理體系要求,1、范圍 2、引用標(biāo)準(zhǔn) 3、術(shù)語和定義 4、質(zhì)量管理體系 5、管理職責(zé) 6、資源管理 7、產(chǎn)品實現(xiàn) 8、測量、分析和改進,7.1 產(chǎn)品實現(xiàn)的策劃 7.2 與顧客有關(guān)的過程 7.3 設(shè)計與開發(fā) 7.4 采購 7.5 生產(chǎn)和服務(wù)提供 7.6 監(jiān)視和測量裝置的控制,ISO9001（2000）質(zhì)量管理體系要求,1、范圍 2、引用標(biāo)準(zhǔn) 3、術(shù)語和定義 4、質(zhì)量管理體系 5、管理職責(zé) 6、資源管理 7、產(chǎn)品實現(xiàn) 8、測量

6、、分析和改進,8.1 總則 8.2 監(jiān)視和測量 8.3 不合格品控制 8.4 數(shù)據(jù)分析 8.5 改進,B,C,A,按規(guī)定的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)以及適用的ISO900族標(biāo)準(zhǔn)描述質(zhì)量體系,質(zhì)量體系文件結(jié)構(gòu),質(zhì)量手冊,程序文件,作業(yè)指導(dǎo)書、質(zhì)量記錄表格,詳細(xì)作業(yè)文件,描述為實施質(zhì)量體系要素所涉及到的各部門的活動,文 件 內(nèi) 容,標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)用,7.5.4 顧客財產(chǎn) 組織應(yīng)保護在組織控制下或組織使用的顧客財產(chǎn)。組織應(yīng)識別、驗證、保護和維護供其使用或構(gòu)成產(chǎn)品一部分的顧客財產(chǎn)。若顧客財產(chǎn)發(fā)生丟失、損壞或發(fā)現(xiàn)不適用的情況時，應(yīng)報告顧客，并保持記錄。,小組討論：請結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)要求，找出物業(yè)管理企業(yè)所控制或使用的顧客財產(chǎn)

7、。,某花園古玩盜竊案36天破案,2002年2月28日，某花園XX樓XX房發(fā)生一起盜竊案件（管理處安全員梁某在當(dāng)值期間，發(fā)現(xiàn)XX樓西側(cè)XX房后停有一輛車，梁某前往查看，車燈突然打開，是一輛車牌號為京EE4422的切諾基，此時一名提手提袋的男士從XX房后花園走出，梁某上前詢問，其自稱為該房業(yè)主，安全員跟隨其至車后，該人蓋上車的后背箱駕車離開。這時，梁某看見XX房后門沒關(guān)，并回憶起該房業(yè)主已經(jīng)有一段時間不在家，隨即呼叫入口崗攔截京EE4422切諾基；出入口崗因正在核查入?yún)^(qū)車輛和登記，沒有注意到梁某的呼叫，該切諾基到達(dá)出入口崗后，按規(guī)定程序查收了該車的出入卡并登記，隨即該切諾基開出園區(qū)。南大門崗在同時

8、收到攔截呼叫時立刻進行攔截，但由于無防強闖設(shè)施車速過快而未能有效截?。ㄤ浵箫@示該車從出入口崗?fù)ㄟ^中軸路沖出南大門僅用4秒鐘時間。此時安全員通知指揮中心與業(yè)主聯(lián)系確認(rèn)，指揮中心撥打該室電話發(fā)現(xiàn)是空號，通過檔案找到該室業(yè)主的手機號碼，并與其取得聯(lián)系，得知該業(yè)主身在廣州，該業(yè)主獲悉情況后表示會盡快趕回。在此期間，管理處安全組一直在該業(yè)主家前門和后門分別布崗保護現(xiàn)場。并立即向轄區(qū)空港派出所報案，由于無法確認(rèn)業(yè)主是否丟失財產(chǎn)，故派出所未予立案。3月1日下午3時業(yè)主趕回家中，確認(rèn)其價值30多萬的古玩字畫被盜，并向轄區(qū)派出所報案，至此公安機關(guān)全面介入此案偵察。）事發(fā)后，物業(yè)公司及管理處積極應(yīng)對，全力協(xié)助公安

9、機關(guān)偵破此案。4月6日，該案的主要犯罪嫌疑人之一李某被擒，并追回所有被盜物品。這起近年來該市涉案金額最大的盜竊案至此全部告破。 本案偵破工作的突破口是根據(jù)園區(qū)近一個月的所有進、出車輛記錄，20多名安全員通過一周時間的排查，最終找出了3輛嫌疑車輛，對此，公安分局對管理處在進出車輛的登記管理及相應(yīng)質(zhì)量記錄的可追塑性等方面予以充分肯定。,為什么要做質(zhì)量記錄,規(guī)范的質(zhì)量記錄是規(guī)避風(fēng)險的最后一道防線！,如何做質(zhì)量記錄,物業(yè)之品質(zhì)觀,物業(yè)之品質(zhì)管理,請評價以下圖片內(nèi)容所反映的品質(zhì)，并予以記錄,?,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,12,13,14,15,16,17,我們的使命 持續(xù)超越

10、我們的顧客不斷增長的期望,如何理解和認(rèn)識？,物業(yè)的品質(zhì)觀,這樣的部位也要清潔！,保護大理石的突出棱角,停車場的限位架考慮了低底盤的車輛,限高架用鐵鏈懸吊可避免與車輛硬性碰撞,這樣的創(chuàng)意好不好？,設(shè)備房也是那么潔凈,擺放整齊，取用方便, 用心做事。 強烈的精品意識和客戶意識，要求物業(yè)人在業(yè)務(wù)管理過程中不斷地關(guān)注細(xì)節(jié)、精益求精、持續(xù)改進。,請各小組巡視培訓(xùn)教室，并組織討論報告品質(zhì)問題。 （時間：5分鐘）,?,2004年夏季長春某小區(qū)煤氣開栓期間，維修班劉宏亮配合煤氣公司對城花三、四期進行煤氣開栓。在此過程中工作細(xì)心的小劉發(fā)現(xiàn)煤氣公司師傅有一個非常不好的習(xí)慣，那就是抽完煙后煙頭隨手亂扔，這不僅會給美

11、麗的園區(qū)造成環(huán)境破壞，同時會讓業(yè)主產(chǎn)成反感的情緒。小劉想直接提醒煤氣公司的師傅，但又覺得太直接會讓他們很尷尬，于是他就巧妙的用自己的實際行動來影響他們。當(dāng)在有煤氣公司的師傅亂扔煙頭時，他就馬上主動撿起放入垃圾桶內(nèi)，這樣看似平凡的舉動卻讓煤氣公司的師傅們深受感動，隨手亂扔煙頭的現(xiàn)象消失了。事后煤氣公司的徐師傅談到這個問題時說，“以前在別的小區(qū)開栓并沒有注意到煙頭的問題，但是你們可真給我上了一課，讓我感受到了物業(yè)高品質(zhì)的服務(wù)與管理，只有這樣優(yōu)秀的物業(yè)企業(yè)才能培養(yǎng)出小劉這樣優(yōu)秀的維修師傅”。, 一言一行皆品質(zhì),出發(fā)點： 意識要求： 行為要求：,我們的使命 持續(xù)超越我們的顧客不斷增長的期望,客戶滿意,

12、一言一行皆品質(zhì),關(guān)注細(xì)節(jié)、精益求精、持續(xù)改進,物業(yè)的品質(zhì)觀,物業(yè)的品質(zhì)管理系統(tǒng),物業(yè)之品質(zhì)管理,ISO9000質(zhì)量管理體系建立,軍令狀,ISO9000質(zhì)量管理體系建立,ISO9000給我們帶來了什么,規(guī)范了管理流程和方法 固化了經(jīng)驗，避免走彎路 強化了全員的品質(zhì)意識 以客戶為關(guān)注焦點的觀念 強化了持續(xù)改進的意識 認(rèn)識到預(yù)防對品質(zhì)的重要性, 該說的要說到,說到的要做到,做到的要有記錄,物業(yè)品質(zhì)體系構(gòu)成,物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)質(zhì)量管理指導(dǎo)大綱,質(zhì)量手冊,職 能 管 理 類,安 全 管 理 類,環(huán) 境 管 理 類,設(shè) 備 設(shè) 施 類,顧 客 關(guān) 系 類,集團物業(yè)管理部：,業(yè)務(wù)督導(dǎo)組、專業(yè)研究組,一線公司

13、：,項目：,物業(yè)品質(zhì)管理架構(gòu),業(yè)務(wù)開展形式,集團：,制訂規(guī)范 年度業(yè)務(wù)檢查 節(jié)點工作檢查 神秘客戶檢查 業(yè)務(wù)評估 日常業(yè)務(wù)督導(dǎo) 客戶滿意度調(diào)查 專業(yè)培訓(xùn),業(yè)務(wù)開展形式,一線公司：,體系維護 內(nèi)審與外審 業(yè)務(wù)稽核及日常工作檢查 專業(yè)檢查（夜間查崗、安全檢查、設(shè)備檢查）,項目：,項目經(jīng)理、班組層面的日常巡查 項目品質(zhì)管理檢查 班組間的互查 項目間的互查,全員品質(zhì)意識訓(xùn)練,5S：,整理:將工作場所的任何物品區(qū)分為必要的不必要的。必要的留下，不必要的清除掉。 整頓:把整理之后留在現(xiàn)場的必要物品分門別類，并明確標(biāo)識。 清掃：將工作場所清掃干凈。 清潔：維持上述成果。 素養(yǎng)：每位成員養(yǎng)成良好習(xí)慣，遵守規(guī)則做事。, 營造一目了然的工作環(huán)境，培養(yǎng)員工良好的工作習(xí)慣，最終提升人的品質(zhì)。,全員品質(zhì)意識訓(xùn)練,QCC（QC小組）, 全員參與，持續(xù)改進服務(wù)品質(zhì)。,圍繞企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略、方針目標(biāo)及現(xiàn)場工作中的問題，以改進質(zhì)量、降低消耗、提高人的素質(zhì)和經(jīng)營效益為目的組織起來，運作質(zhì)量管理的理論和方法開展活動的小組。,全員品質(zhì)意識訓(xùn)練,品質(zhì)知識專題培訓(xùn) 品質(zhì)研討會 品質(zhì)知識競賽 參觀質(zhì)量管理先進企業(yè) ,物業(yè)品質(zhì)管理基本要求,基礎(chǔ)業(yè)務(wù)品質(zhì)是物業(yè)生存和發(fā)展的生命線。,品質(zhì)管理工作是公司