1、萬科策劃流程培訓(xùn),前期策劃篇,策劃？ 前期策劃？,前期策劃的總體流程,第一階段,第二階段,第三階段,第四階段,第一階段 可 行 性 研 究,可行性研究是指在投資決策前，對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的過程。 是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)。 是籌集建設(shè)資金的依據(jù) 是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù) 是編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù),市場分析,市場預(yù)測,收入、成本、費(fèi)用預(yù)測,財務(wù)評估,盈虧平衡分析,敏感性分析,風(fēng)險評估,宏觀市場、區(qū)域市場,供給預(yù)測、需求預(yù)測、價格預(yù)測,銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費(fèi)、管理費(fèi)、稅費(fèi)等,靜態(tài)指標(biāo)：成本利潤率、銷售利潤率 動態(tài)指標(biāo)：凈現(xiàn)值、內(nèi)涵報酬率、投資周期

2、,盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點(diǎn),反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)敏感系數(shù)=目標(biāo)值的變化百分比參數(shù)值變動的百分比,風(fēng)險分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同因素的概率分布，從而對方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)做出某種概率描述，對方案的風(fēng)險情況做出比較準(zhǔn)確的判斷,可行性分析的研究內(nèi)容,第二階段 項(xiàng) 目 研 究,項(xiàng)目研究？ 市場研究？,宏觀環(huán)境分析,競爭環(huán)境分析,項(xiàng)目價值分析,市場狀況 可能的客戶 可能的產(chǎn)品,項(xiàng)目研究的目的：,地塊,潛在客戶分析,1、宏觀環(huán)境研究,宏觀政策及經(jīng)濟(jì)形勢（通脹、利率、匯率等） 重大事件及其影響（如北京2008年奧運(yùn)會、上海2010年世博會） 城市經(jīng)

3、濟(jì)狀況（GDP、人均收入等） 城市建設(shè)（城市規(guī)劃、固定資產(chǎn)投資、拆遷計劃等） 人口及其變化狀況（總量、新增家庭數(shù)、外來常駐人口比例等） 房地產(chǎn)市場環(huán)境 結(jié)構(gòu)及其規(guī)模（一、二、三級市場） 板塊布局（熱點(diǎn)區(qū)域） 行業(yè)成熟度（產(chǎn)品豐富度、外來開發(fā)商的進(jìn)入程度） 結(jié)論：房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢,經(jīng)濟(jì)環(huán)境,2、項(xiàng)目價值分析,產(chǎn)業(yè)分布（第三產(chǎn)業(yè)、旅游經(jīng)濟(jì)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流等） 街區(qū)價值（土地級別，區(qū)域功能定位、人文歷史價值等）,（1）區(qū)位價值分析,自然（山景、海景、湖景等）、人文景觀 交通資源（公交、高速路、機(jī)場、火車站、港口等） 配套資源（購物、教育、醫(yī)療、文化、娛樂等）,（2）項(xiàng)目資源分析,3、競爭對手及

4、成功案例研究,（1） 同區(qū)位、同類型、同價位競爭項(xiàng)目分析 通過對在地段、產(chǎn)品、價格等方面構(gòu)成直接競爭或者潛在競爭的樓盤進(jìn)行分析，尋求突破創(chuàng)新和差異化。 同區(qū)位：包含 同一地段或同等地段兩個方面。 同類型：指在產(chǎn)品上具有相同屬性。如同為郊區(qū)大盤、同為小戶型 等。 同價格：包含同單價和同總價兩個方面。 研究內(nèi)容：同質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)總量 產(chǎn)品特點(diǎn) 價格 客戶 研究方法：踩盤、小組討論、問卷,（2）經(jīng)典樓盤分析 通過對同一個城市經(jīng)典樓盤的分析，總結(jié)其成功和不足為我所用。 研究內(nèi)容：產(chǎn)品特色 （產(chǎn)品理念、建筑風(fēng)格、產(chǎn)品組合、面積配比、戶型特點(diǎn)等） 推廣手法 （廣告訴求、媒體運(yùn)用、推廣節(jié)奏等） 銷售策略 其他成

5、功因素 研究方法：現(xiàn)場考察 + 小組座談,（3）成功案例分析 通過對對國內(nèi)外同類型項(xiàng)目成功案例的分析，總結(jié)其成功和不足為我所用。 研究內(nèi)容：開發(fā)策略 產(chǎn)品特色 推廣手法 銷售策略 其他成功因素 研究方法：案例分析,4、潛在客戶群研究以項(xiàng)目為出發(fā)點(diǎn)的定向研究,（1）確定研究對象,項(xiàng)目,周邊客群,新生客群,投資客群,特有客群,歷史客群,（2）確定研究內(nèi)容,客戶基本特征,置業(yè)能力,需求特點(diǎn),置業(yè)原因 需求特點(diǎn),收入水平、置業(yè)計劃等,家庭結(jié)構(gòu)、文化背景、職業(yè)、區(qū)屬 工作地點(diǎn)、現(xiàn)有居住狀況等,5、得出調(diào)研結(jié)論,未來的市場狀況 1、2-3年片區(qū)內(nèi)供應(yīng)量預(yù)測 2、價格走勢預(yù)測 3、需求趨勢預(yù)測 4、客戶消費(fèi)

6、趨勢預(yù)測 可能的客戶 1、客戶可能的區(qū)域 2、客戶層面 3、購買力狀況 可能的產(chǎn)品 1、產(chǎn)品類型 2、產(chǎn)品設(shè)計創(chuàng)新點(diǎn) 3、可能的價格（總價、單價）,第三階段 項(xiàng) 目 定 位,定位（Positioning) 有史以來對美國營銷影響最大的觀念！ 定位 即預(yù)期客戶頭腦里已有的想法！,美艾里斯 杰克特勞特/著 王恩冕 于少蔚/譯,SWOT分析,客戶定位,產(chǎn)品定位,價格定位,房地產(chǎn)定位的目的：,尋找均衡點(diǎn),產(chǎn)品,客戶,投資效益,1、SWOT分析,strength（優(yōu)勢）,weakness（劣勢）,Opportunity (機(jī)會),Threat （威脅）,2、客戶定位,生 命 階 段,收 入 水 平,根據(jù)

7、市場研究 階段對項(xiàng)目特 點(diǎn)以及潛在客 戶的研究篩選 目標(biāo)客群,消費(fèi)價值觀,需求特質(zhì),客戶構(gòu)成 生命階段 區(qū)域 職業(yè) 需求特點(diǎn) 面積 總價 戶型功能 ,Pulte Homes：首次置業(yè)、常年工作流動人士、單人工作丁克家 庭、雙人工作丁克家庭、有嬰兒的夫婦、單親家 庭、成熟家庭、富足成熟家庭、空巢家庭、大齡 單身貴族、活躍長者 萬科：注重自我享受的職業(yè)新銳家庭、關(guān)心健康的幸福晚年家 庭、注重家庭的望子成龍家庭、價格敏感的務(wù)實(shí)家庭、彰 顯地位的成功家庭,規(guī)劃設(shè)計建議 總體規(guī)劃建議 建筑風(fēng)格建議 園林設(shè)計建議,配套設(shè)施 功能配套建議 智能化建議 會所設(shè)施建議,產(chǎn)品建議 建筑單體建議 戶型、面積建議 戶

8、型配比建議 戶型設(shè)計細(xì)節(jié)建議 裝修標(biāo)準(zhǔn)建議,社區(qū)服務(wù)建議 物業(yè)管理公司建議 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容建議,1、產(chǎn)品定位內(nèi)容 定位描述 設(shè)計要點(diǎn),3、產(chǎn)品定位,2、產(chǎn)品定位策略客戶導(dǎo)向與市場導(dǎo)向相結(jié)合 領(lǐng)先型定位策略 模仿定位策略 差異化定位策略 創(chuàng)新定位策略,4、價格定位,價格定位的考慮因素： 競爭項(xiàng)目的價格定位 產(chǎn)品的特色 開發(fā)商的品牌 未來的市場狀況 ,具體內(nèi)容，請關(guān)注明天的定價專題！,5、經(jīng)濟(jì)收益分析,即在價格定位的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目的投資開發(fā)周期、銷售周期等，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)檢驗(yàn)以上定位的經(jīng)濟(jì)收益，并根據(jù)檢驗(yàn)出來的經(jīng)濟(jì)收益重新調(diào)整定位，使客戶和產(chǎn)品達(dá)到新的均衡點(diǎn)。,開發(fā)商 內(nèi)部收益率（IRR） 凈現(xiàn)值（

9、NPV） 小業(yè)主 投資回報率,具體內(nèi)容，請關(guān)注下面的 房地產(chǎn)投資分析專題！,第四階段 市 場 推 廣,市場推廣方案的主要內(nèi)容： 1、賣點(diǎn)提煉 2、項(xiàng)目總體形象設(shè)計 3、推廣費(fèi)用預(yù)算 4、現(xiàn)場包裝方案 5、制定銷售策略 6、制定推廣策略 7、營銷工作總體時間表,1、賣點(diǎn)提煉,即分析總結(jié)項(xiàng)目所具有的特點(diǎn)，經(jīng)過提煉形成對客戶具有吸引力的產(chǎn)品訴求。這種特點(diǎn)不一定是項(xiàng)目所特有的，但必須是鮮明的。一般而言，會從地段、產(chǎn)品、附加值等三個層面進(jìn)行提煉總結(jié)：,地段：交通條件 配套資源 自然、人文景觀 未來規(guī)劃遠(yuǎn)景 ,產(chǎn)品：規(guī)模 建筑風(fēng)格 園林特點(diǎn) 戶型特點(diǎn) 價格 新型建材、工藝 ,附加值：開發(fā)商品牌 物管品牌

10、建筑設(shè)計公司品牌 園林設(shè)計公司品牌 承建商 產(chǎn)品概念 倡導(dǎo)的生活方式 ,形象支撐要素產(chǎn)品概念 產(chǎn)品概念是用有意義的消費(fèi)者術(shù)語進(jìn)行表述的對產(chǎn)品的構(gòu)思 。 Philipskottle,2、項(xiàng)目總體形象設(shè)計,形象表現(xiàn)系統(tǒng) 案名 Logo 標(biāo)準(zhǔn)色 形象推廣語,生態(tài),3、推廣費(fèi)用預(yù)算,基本步驟： 1、確定推廣費(fèi)用占總體銷售額的比例 結(jié)合當(dāng)?shù)匦袠I(yè)基本水平，視項(xiàng)目情況定 2、確定各主要費(fèi)用項(xiàng)目的預(yù)算比例 （現(xiàn)場包裝、媒體費(fèi)用、活動費(fèi)用、預(yù)留費(fèi)用等） 3、確定各推廣階段推廣費(fèi)用預(yù)算比例 （蓄勢期、強(qiáng)銷期、蓄銷期、尾盤期） 4、確定各推廣階段內(nèi)各項(xiàng)費(fèi)用的詳細(xì)預(yù)算,4、現(xiàn)場包裝方案,戶外大牌（如何選擇？） 工地圍

11、板（如何體現(xiàn)項(xiàng)目特色？ ） 售樓處設(shè)計方案（如何選址？ 如何設(shè)計？） 看樓通道方案 示范園林 示范單位（選取什么單位？設(shè)計什么樣的風(fēng)格？） ,具體內(nèi)容，請關(guān)注明天的住宅項(xiàng)目市場推廣專題！,5、制定銷售策略,1、銷售次序 2、銷售時機(jī),6、推廣策略,向誰說？ 說什么？ 怎么說？,主要內(nèi)容： 推廣階段劃分 階段推廣主題 媒體組合策略 行銷策略組合（現(xiàn)場活動、公關(guān)活動、展銷會、促銷手段等）,7、營銷工作總體時間表,案例討論,地塊描述：位于深圳福田區(qū)福榮路北，東西長約300米，南北窄約70米，總占地 面積39357.2平米，地塊北面有一排8層高農(nóng)民房，南面大海與項(xiàng)目僅一高速公路之隔，整幅地塊低于高速路

12、面近兩米。,通過項(xiàng)目研究結(jié)論： 市場狀況 從片區(qū)再售項(xiàng)目看，當(dāng)時的市場均價一般在7300元/平放米左右；未來1-2年內(nèi)，片區(qū)內(nèi)競爭項(xiàng)目較多，而且其它片區(qū)的同檔次項(xiàng)目也比較多，競爭比較激烈；深圳本地住宅消費(fèi)趨勢向大戶型、生態(tài)住宅的方向轉(zhuǎn)變。 可能的客戶 從周邊競爭項(xiàng)目來看，除了深圳本地客群以外，外銷客戶也占有相當(dāng)比例；從本項(xiàng)目看，海景資源更加豐富，對于香港客戶吸引力更大，未來客戶構(gòu)成香港客戶會是一個很重要的組成部分。 可能的產(chǎn)品 一個面向深港兩地的海景物業(yè),客戶定位：,產(chǎn)品定位 項(xiàng)目核心資源： 深圳灣海景 核心概念： 都市渡假 定位描述：都市全海岸悠游尊貴府邸 設(shè)計要點(diǎn)： 100%海景,弧形大曲

13、線的布局以及抬高6.7米的平臺使得戶戶有海景,設(shè)計公司：賓士奈設(shè)計公司（Bensley Design Studio）,四房二廳二衛(wèi) 149平米,三房二廳二衛(wèi) 109平米,戶型設(shè)計從73平方米的2房到205平方米的平層大戶型，從頂層復(fù)式住宅到珍貴的獨(dú)立TOWNHOUSE，每個戶型幾乎都力求不同的角度有不同的紅樹林海景面，滿足面積要求不同但品質(zhì)要求同樣最高的客戶。,低區(qū)townhouse,設(shè)計公司：賓士奈設(shè)計公司（Bensley Design Studio）,香堤雅鏡小空間，大感覺！泰式風(fēng)情園林，濃濃度假風(fēng)格，令項(xiàng)目的園林別具風(fēng)格；整體園林架高6.7m，內(nèi)景遠(yuǎn)處海景渾然一體；底層架空，通透視野 ！

14、,設(shè)計單位：HBA室內(nèi)設(shè)計公司,功能設(shè)置： 標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)籃球場 排球場 三個羽毛球場 壁球室 大型親子兒童游戲室 兩片網(wǎng)球場 沙弧球練習(xí)室 室內(nèi)泳池 海景健身會所 香熏spa,功能會所設(shè)計格調(diào)，氣勢恢宏；布局合理；項(xiàng)目新穎時尚。,商業(yè)配套不僅滿足業(yè)主基本生活需要，更提供一定休閑購物場所，寓生活與度假之中。,商業(yè)業(yè)態(tài)：超市、快餐廳、小商業(yè)、銀行、郵局；中西餐廳、咖啡廳,案 名： 金域藍(lán)灣,用三個色塊代表項(xiàng)目三個樓棟 且金色突出項(xiàng)目高貴品質(zhì) 下面一道藍(lán)代表海,形象推廣語： 在海上一切超然,金域藍(lán)灣價格策略： 當(dāng)時開發(fā)商提出8300元/的均價，這比當(dāng)時周邊項(xiàng)目高出近1元 高開低走：一期選擇中間擁有海景和

15、園景雙重景觀的地塊進(jìn)行開發(fā)，高舉高打，即有利于項(xiàng)目的成功面市，更可以以較高的價格提升項(xiàng)目總體的市場價值。 低開高走：每一期的開盤，通過銷控策略的實(shí)施，以低開高走的價格策略，在開盤初期形成較好的市場熱度及影響，實(shí)現(xiàn)開門紅的市場效果。,金域藍(lán)灣推廣策略： 一期內(nèi)銷市場,在主要關(guān)口、繁華地段設(shè)立戶外大牌進(jìn)行形象訴求，并結(jié)合新聞發(fā)布會 、各大主要報紙媒體（特區(qū)報、投資導(dǎo)報、商報）的軟文炒作，確立項(xiàng)目的市場地位和影響力。,媒體的廣告推廣，圍繞項(xiàng)目形象定位層層展開，逐步深入，最終把項(xiàng)目的品質(zhì)、品牌和理念闡釋得淋漓盡致，全面推向市場,現(xiàn)場活動 金域藍(lán)灣2002年活動回顧 5月：深港豪宅名人論壇 6月：金域藍(lán)

16、灣揭幕酒會、千人健康徒步紅樹林 萬科老業(yè)主推介會 7月：王石專訪 開盤日自助酒會及陽光燦爛協(xié)會活動 8月：金域藍(lán)灣外銷揭幕儀式 9月：“資產(chǎn)重組中的投資機(jī)遇”講座 “房地產(chǎn)投資置業(yè)指南”講座 泰國文化藝術(shù)展 1011月：金域藍(lán)灣封頂儀式 泰國民間節(jié)日風(fēng)情展 大師面對面Sherman園林藝術(shù)講座 SPA香薰體驗(yàn) 泰國美食狂歡節(jié) 1112月：金域藍(lán)灣紅樹林觀鳥節(jié),二期外銷市場 于推廣前二周以“深圳紅樹林全海景殿堂級豪宅”為推廣主題開始報紙的軟文及新聞式的繕稿炒作,香港明報,并于港人到深圳必經(jīng)的通道設(shè)置 大型的戶外廣告,九龍?zhí)粱疖囌敬笮唾N墻廣告,經(jīng)過二周的預(yù)熱后，由2003年7月的第2周及第3周開始

17、于紅磡都會海逸酒店舉行展銷會，并同時舉行“萬科深港輝煌建筑作品展”,萬科金域藍(lán)灣2期暨深港輝煌建筑作品展當(dāng)日記者招待會圖片,接著圍繞香港客戶關(guān)心的園林、會所、紅樹林、現(xiàn)樓展開廣告訴求,園林篇,會所篇,紅樹林篇,現(xiàn)樓篇,同時拓寬渠道把香港客戶接到售樓現(xiàn)場,、在口岸安排看樓直通車，方便香港客戶隨時看樓 、在香港中原同事內(nèi)部舉辦了“香港中原內(nèi)部同事轉(zhuǎn)介會”，啟 動中原內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)和客戶資源進(jìn)行口碑宣傳和帶客活動 、與香港最著名的泰式餐館“蕉葉咖喱屋”合作，于全港的10多 間餐館擺放樓盤的宣傳資料 、籌辦“五星級樓盤萬科金域藍(lán)灣輕松休閑一天團(tuán) ”，以旅行 團(tuán)的形式透過永安旅行社100多間地鋪收取客戶到地盤參觀,現(xiàn)場舉辦豐富多樣的活動配合廣告宣傳和創(chuàng)造市場熱點(diǎn),金域藍(lán)灣2003年活動回顧 3月8日：“來金域藍(lán)灣做天下