1、九九紫墅園溫泉小鎮(zhèn) 項目規(guī)劃分析、建議及定位分析報告,2020年8月23日,2,2020/8/23,選擇一種生活方式,選擇一處住所,是鷹城 “5+2”居住生活模式的終級夢想,這 里,3,2020/8/23,目 錄,前 言 Part一、本物業(yè)市場專題研究篇 Part二：本項目分析篇 Part三：本項目開發(fā)戰(zhàn)略與策略篇 Part四：本項目定位可行性研究篇 Part五：本項目產(chǎn)品體系建議篇 Part六：本項目規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計建議篇 Part七：本項目開發(fā)利潤可行性研究篇,4,2020/8/23,前 言,別墅物業(yè)作為“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”。 目前，平頂山的國民收入已達(dá)到中等富裕水

2、平，城市高薪階層、公職階級的隊伍形成并壯大，更使城市居住理念發(fā)生了深刻的變化。 如果說，“擴(kuò)大居住面積，改善居住條件”是“第一波”，“優(yōu)化居住環(huán)境，講究生活質(zhì)量”是“第二波”的話，那么平頂山樓市將于近年進(jìn)入“第三波”“追求回歸自然，提高生活品位”。 繼多層、小高層、高層產(chǎn)品之后，接近自然風(fēng)景區(qū)的郊外將成為富足階層尋求“第二居所” 關(guān)注的熱點(diǎn)和方向，所以自然山水別墅將成為今后幾年樓市關(guān)注的熱點(diǎn)。,5,2020/8/23,對于河南省內(nèi)的開發(fā)商來說，真正山水別墅開發(fā)的經(jīng)驗從總體來說并不豐富，但大多數(shù)參與別墅開發(fā)的房產(chǎn)商，都在做著努力讓產(chǎn)品更具個性，讓客戶更加心動，讓物業(yè)品牌更有魅力！ 如何給該產(chǎn)品作

3、準(zhǔn)確的市場定位？項目應(yīng)該怎么規(guī)劃？做什么樣的產(chǎn)品在市場上才會受歡迎？它的主要客戶群體特征又是誰？ ，這些都是本策劃案所主要闡述的內(nèi)容。,6,2020/8/23,Part一、本物業(yè)市場專題研究篇,7,2020/8/23,一、平頂山市宏觀市場分析 二、平頂山市2006年-2010年地產(chǎn)市場 三、2011年市場現(xiàn)狀研究 四、國內(nèi)旅游行業(yè)發(fā)展態(tài)勢 五、旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景 六、本區(qū)域旅游地產(chǎn)市場發(fā)展及個案分析 七、問卷統(tǒng)計結(jié)果及分析 八、總結(jié)評析,本物業(yè)市場專題研究篇,8,2020/8/23,項目發(fā)展目標(biāo),在平頂山開創(chuàng)一種嶄新的生活模式；,項目發(fā)展目標(biāo),協(xié)助開發(fā)商大膽開拓更高層次的旅游地產(chǎn)運(yùn)營之道。,9

4、,2020/8/23,項目研究背景,為了確定本項目的市場定位，我司對本項目進(jìn)行了前期的市場調(diào)研。根據(jù)該項目調(diào)研的性質(zhì)，我們采用實地考察、調(diào)察問卷訪談與相關(guān)人員訪談相結(jié)合的方式，依托平頂山市房地產(chǎn)市場和魯山下湯區(qū)域休閑旅游地產(chǎn)市場相關(guān)的背景信息實施調(diào)查過程并形成結(jié)論，以期達(dá)到以下目標(biāo)： 1、了解平頂山市尤其是魯山下湯區(qū)域旅游地產(chǎn)市場的整體狀況及變動趨勢； 2、了解全國性旅游地產(chǎn)市場以及旅游地產(chǎn)別墅市場產(chǎn)品設(shè)計的發(fā)展趨拋； 3、了解平頂山區(qū)域地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀及相關(guān)客戶群體構(gòu)成情況； 4、掌握本項目所處地塊的基本特征； 5、掌握本項目周邊房地產(chǎn)市場的走趨及相關(guān)競爭項目的基本特征； 6、明確本項目與

5、周邊主要競爭項目以及其它區(qū)域的優(yōu)勢、劣勢所在； 7、明確本項目構(gòu)建優(yōu)勢的市場機(jī)會和機(jī)遇； 8、提出本項目在前期運(yùn)作中的若干思路與建議。,10,2020/8/23,城市概況平頂山市位于河南省中南部，因市區(qū)建在“山頂平坦如削”的平頂山下而得名。 1957年建市，現(xiàn)轄2市4縣4區(qū)，總面積7882平方公里，總?cè)丝?01.1萬。,地理位置：平頂山市位于河南省中南部，東與許昌市的襄城，漯河市的舞陽，駐馬店市的西平、遂平縣交界；西與洛陽市的汝陽、嵩縣毗鄰；南與駐馬店市的泌陽縣，南陽市的方城、南召縣緣連；北與洛陽市伊川縣，鄭州市的登封市，許昌市的襄城縣接壤。,行政區(qū)劃：現(xiàn)轄汝州市、舞鋼市、寶豐縣、葉縣、魯山縣

6、、郟縣和新華、衛(wèi)東、湛河、石龍四個區(qū)，總面積7882 平方公里，總?cè)丝?01.1萬。,平頂山交通：平頂山地處京廣和焦枝兩大鐵路干線之間，境內(nèi)鐵路總長400公里。距河南新鄭國際機(jī)場100公里。許平南、寧洛、鄭堯、二廣4條高速公路穿境而過，與全國高速公路網(wǎng)絡(luò)相連。,一、平頂山市宏觀市場分析,11,2020/8/23,城市概況全面發(fā)展的現(xiàn)代化工業(yè)新城 平頂山礦產(chǎn)資源豐富，工業(yè)實力雄厚，在河南有著舉足輕重的經(jīng)濟(jì)地位。,平頂山文化底蘊(yùn)深厚。春秋時為應(yīng)國，應(yīng)國以鷹為圖騰，古典漢語“應(yīng)”“鷹”通假，平頂山因此又稱鷹城 ； 平頂山市是河南省中原城市群9個中心城市之一； 平頂山市處于我國經(jīng)濟(jì)和科學(xué)技術(shù)由東向西“

7、梯度推移”的中間地帶。是中南地區(qū)最大的煤炭基地，又是河南省中部的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)；,平頂山工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，原煤、發(fā)電量、簾子布等9種產(chǎn)品產(chǎn)量均居全省首位 ； 平頂山市是中國優(yōu)秀旅游城市之一； 平頂山市煙葉生產(chǎn)久負(fù)盛名，是全國三大煙葉產(chǎn)區(qū)之一。郟縣紅牛是全國八大良種牛之一，被國家定為紅牛繁育和飼養(yǎng)基地。,12,2020/8/23,城市概況平頂山是國家中部重要的能源原材料工業(yè)基地，隨著建設(shè)新型能源工業(yè)基地步伐的不斷加快，平頂山市人居環(huán)境將大大改善。,平頂山市大中型工業(yè)企業(yè)60家，上市公司3家。中平能化集團(tuán)是世界最大的簾子布生產(chǎn)企業(yè)和河南省最大的煤炭生產(chǎn)企業(yè)；舞鋼公司是全國最大的特寬特厚鋼板科研生產(chǎn)基地，平高

8、集團(tuán)是全國三大高壓開關(guān)制造企業(yè)之一；姚電公司是華中電網(wǎng)的骨干電廠；天瑞集團(tuán)是全省最大的新型干法水泥生產(chǎn)企業(yè)。,平頂山市各類礦產(chǎn)資源57種，其中原煤儲量103億噸，是中南地區(qū)最大的煤田；鈉鹽儲量3300億噸，被中國礦業(yè)協(xié)會授予“中國巖鹽之都”；鐵礦石儲量9.7億噸，是全國十大優(yōu)質(zhì)鐵礦區(qū)之一。各類水庫175座，年均蓄水量達(dá)30億立方米 。,平頂山市因“煤”設(shè)市，導(dǎo)致平頂山市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)單一，但是依托“煤”資源，地方財政收入相對穩(wěn)定和豐厚，城市基本建設(shè)資金相對具有保證，且政府對于改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，發(fā)展旅游、建設(shè)生態(tài)城市的力度很大，成為改善人居環(huán)境，提高居民生活品質(zhì)，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)搭建的最有力的平臺。,13,2

9、020/8/23,城市概況平頂山市地處河南中南核心，旅游資源豐富。隨著旅游產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，將進(jìn)一步改善平頂山市的人居環(huán)境，為平頂山地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了良好平臺,平頂山的優(yōu)勢旅游資源可以概括為“山、湯、湖、寺”。 平頂山是八百里伏牛山的東門戶，石人山(現(xiàn)更名為堯山)是伏牛山的核心景區(qū)之一，伏牛山典型性的旅游資源，如高山花崗巖峰林、峽谷峭壁、龍?zhí)讹w瀑、原始次生林等在石人山(堯山)最為集中、最為突出。 平頂山的主要寺院有香山寺、風(fēng)穴寺、佛泉寺。香山寺始建于東漢，是漢傳觀音文化的源頭；風(fēng)穴寺始建于北魏，與洛陽白馬寺、開封相國寺和登封少林寺并稱“中州四大名剎”；佛泉寺以世界第一大佛、世界第一大鐘享譽(yù)華

10、夏。,平頂山是河南省溫泉資源最豐富的地區(qū)，魯山、汝州兩大溫泉群以水質(zhì)好、涌量大、水溫高、富含多種礦物質(zhì)而名聞遐邇；魯山上湯、中湯、下湯溫泉綿延百里，汝州溫泉有“靈泉”、“神泉”之譽(yù)，漢、唐兩代與驪山溫泉同屬皇家溫泉。平頂山水資源豐富，水庫眾多。,14,2020/8/23,發(fā)展機(jī)遇平頂山市處于“中原城市群”金三角區(qū)域的核心地帶，隨著“中原崛起”發(fā)展戰(zhàn)略的不斷深化，平頂山市將會成為河南中南部的領(lǐng)軍城市。同時為平頂山房地產(chǎn)市場帶來了機(jī)遇和挑戰(zhàn)。,中原城市群南部平-許-漯成長三角區(qū)位條件便利，有良好的合作基礎(chǔ)，可進(jìn)一步加強(qiáng)三市之間的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，重點(diǎn)搞好產(chǎn)業(yè)整合和基礎(chǔ)設(shè)施整合，做到一體化發(fā)展，形成城市群南

11、部地區(qū)的“金三角”。,平,漯,許,中原城市群的發(fā)展必將使平頂山、漯河、許昌 三地市經(jīng)濟(jì)聯(lián)動促進(jìn)三地市經(jīng)濟(jì)合作性進(jìn)一步加強(qiáng)，逐步向核心區(qū)域靠攏，城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)程加快，必將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來前所未有的契機(jī)。,15,2020/8/23,發(fā)展視角隨著“中部崛起”戰(zhàn)略實施的實施，平頂山市的城市功能進(jìn)一步的補(bǔ)充和完善，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展推動城市影響力將隨之提升，為項目帶來了良好發(fā)展契機(jī)。,對于平頂山來講，中原城市群的產(chǎn)業(yè)投資進(jìn)程所帶來的人口結(jié)構(gòu)的演變，將執(zhí)之以恒地對鷹城的高品質(zhì)人居貢獻(xiàn)力量。,中原城市群政策的提出，意味著自此開始，平頂山市的城市功能、城區(qū)空間、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、生態(tài)體系等諸多方面均有了良好的發(fā)展前景

12、和強(qiáng)勁的政策支持。,16,2020/8/23,城市功能視角平頂山市提出 “優(yōu)化東區(qū)功能，改善老區(qū)環(huán)境，發(fā)展西部新區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略，隨城市演變將顯現(xiàn)特殊意義的發(fā)展方向。,湛河區(qū) 城市向南發(fā)展的另一個重要區(qū)域，未來升值潛力明顯 區(qū)域生活配套尚不成熟,衛(wèi)東區(qū) 工業(yè)區(qū) 居住環(huán)境較差 區(qū)域居住價值目前不明顯,新城區(qū) 未來行政區(qū) 區(qū)域配套尚不完善 居住環(huán)境良好 未來平頂山市發(fā)展方向,新華區(qū) 原市級行政區(qū)、商業(yè)密集區(qū)、人口聚集區(qū) 生活配套優(yōu)良 區(qū)域居住人口數(shù)量眾多,平頂山城市背景：擁有平煤、神馬、舞鋼、姚電、平高、中鹽、寶酒、天瑞、中加等全國知名企業(yè)。,17,2020/8/23,城市經(jīng)濟(jì)視角2010年平頂山G

13、DP位于河南省第5位。隨著中原城市群的深化實施，平頂山市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入多元化發(fā)展的軌道，從而進(jìn)入到城市地位的競爭中來。,2010年，平頂山市全年生產(chǎn)總值1312.1億元，比上年(1124億元)增長16.7%。 2009年，平頂山市全年生產(chǎn)總值1124億元，比上年增長12.1%。,平頂山市在全省范圍處于中上位置。2009年，GDP與省內(nèi)18個地級市相比排名第5位，落后于臨近的許昌、南陽兩地。 從2009年到2010年，平頂山的房地產(chǎn)市場的發(fā)展在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的帶動下處于高速發(fā)展期。,18,2020/8/23,隨著平頂山市整體經(jīng)濟(jì)水平的快速發(fā)展，平頂山市人均GDP和人均可支配收入均呈現(xiàn)出快速增長的趨勢。同

14、比增長率均在10個百分點(diǎn)以上。隨著平頂山市居民經(jīng)濟(jì)條件的逐步改善，平頂山市居民對于物質(zhì)和精神方面的需求也將會逐步提高，推動房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展。 平頂山市09年人均GDP達(dá)到22632元，河南省第7位，約合3340美元。根據(jù)世界銀行標(biāo)準(zhǔn)來判斷，平頂山市的房地產(chǎn)行業(yè)處于快速發(fā)展期。,城市經(jīng)濟(jì)視角人均GDP和可支配收入，居民經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，促使置業(yè)需求隨之迅速提升，使平頂山房地產(chǎn)行業(yè)處于快速發(fā)展期。,800-4，000US$,4000-8，000US$,8000-20，000US$,0-800US$,啟動期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期,緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型,平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)

15、量并重,快速發(fā)展， 以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重,超速發(fā)展 單純數(shù)量型,改善需求為主,改善需求為主,生存、改善需求兼有,生存需求,2009年平頂山市人均GDP22632元（3328美元），置業(yè)需求提升,居民經(jīng)濟(jì)生活水平的不斷提高，必將帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。根據(jù)目前平頂山房地產(chǎn)市場特征，平頂山房地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的趨勢。,19,2020/8/23,城市經(jīng)濟(jì)視角第二產(chǎn)業(yè)作為平頂山市支柱產(chǎn)業(yè)，隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，將不斷帶動第三產(chǎn)業(yè)壯大發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，尤其是產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，為房地產(chǎn)項目帶來穩(wěn)定的客戶群。,2009年，平頂山市第一產(chǎn)業(yè)增加值105.4億元，增長3.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值73

16、5.1億元，增長5.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值284.2億元，增長5.2%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為9.3：65.4：25.3，二、三產(chǎn)業(yè)比重比上年提高0.1個百分點(diǎn)。 近年來，平頂山市第三產(chǎn)快速發(fā)展，比重有所上升，但第二產(chǎn)業(yè)比重依然超過65%。工業(yè)依然在平頂山占據(jù)重要地位。,20,2020/8/23,城市經(jīng)濟(jì)視角平頂山市作為中國優(yōu)秀旅游城市，旅游業(yè)和酒店餐飲業(yè)較發(fā)達(dá)。平頂山城市面貌和居住環(huán)境的不斷改善，對于大量的省內(nèi)外游客 產(chǎn)生著逐步增強(qiáng)的吸附能力，房地產(chǎn)行業(yè)的多元化投資價值正不斷提升。,旅游市場活躍。2009年，平頂山市全年共接待海內(nèi)外游客1051萬人次，同比增長46%；實現(xiàn)旅游總收入46.2億元，同比增

17、長增長50%。,從2009年起房地產(chǎn)行業(yè)多元化投資價值的不斷提升。此階段房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)站在緊隨市場發(fā)展的角度，合理規(guī)劃產(chǎn)品業(yè)態(tài)及產(chǎn)品配比，以達(dá)到隨應(yīng)市場的目的。,旅游業(yè)的快速發(fā)展有力的促進(jìn)了酒店產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2009年平頂山市住宿餐飲業(yè)零售額突破50億元，達(dá)到56.1億。,21,2020/8/23,消費(fèi)視角分析居民收入的穩(wěn)步增長，消費(fèi)支出也隨之快速提升。支出收入比在河南處于領(lǐng)先水平，在一定程度上促進(jìn)了平頂山市休閑旅游的繁榮和發(fā)展。,2009年，平頂山市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14721元，同比增長10%。消費(fèi)支出首次突破萬元，達(dá)到10340元，同比增長8%。支出收入比達(dá)到70.2%。,與省內(nèi)其它城市

18、相比，平頂山市人均收入水平一般，但人均消費(fèi)水平較高，位列全省第四，人民消費(fèi)意愿較強(qiáng)。,隨著人民收入水平的不斷提高，平頂山市民的消費(fèi)習(xí)慣將極大的促進(jìn)地區(qū)休閑旅游業(yè)繁榮和發(fā)展，尤其當(dāng)?shù)赜刑厣臏厝燃?、休閑娛樂等日常生活性消費(fèi)，是平頂山市旅游地產(chǎn)發(fā)展的潛在利好，同時旅游地產(chǎn)的開發(fā)也能夠拉動當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)快速發(fā)展，縮短城鄉(xiāng)之間的經(jīng)濟(jì)差距和生活理念差距。,22,2020/8/23,消費(fèi)視角分析隨著城鎮(zhèn)居民收入水平的提高，城鎮(zhèn)居民對于改善居住環(huán)境性的消費(fèi)有較大幅度增長，將會對于平頂山房地產(chǎn)市場產(chǎn)生強(qiáng)烈推動。,2008年衣食類消費(fèi)占居民消費(fèi)性支出49.37%，居住性支出占9.89%。 與2007年相比居住類支

19、出占比提升2.56%，出現(xiàn)較大增長。 從平頂山市城鎮(zhèn)恩格爾系數(shù)34.38%分析，平頂山市已達(dá)到富裕狀態(tài)。,隨著居民收入水平的不斷提升，居民消費(fèi)理念，由滿足基本生活要求向改善提升生活品質(zhì)進(jìn)行轉(zhuǎn)變，居住性消費(fèi)的快速增長，將會給平頂山市場帶來很大推動。對于本旅游地產(chǎn)項目來講，應(yīng)深入研究客群特性，以科學(xué)的產(chǎn)品定位，適當(dāng)?shù)捻椖科焚|(zhì)，滿足中高端客戶對高品質(zhì)生活環(huán)境的需求。,23,2020/8/23,人口結(jié)構(gòu)角度中原城市群的產(chǎn)業(yè)投資進(jìn)程所帶來的人口結(jié)構(gòu)的演變，帶來高級管理層 和都市金領(lǐng)等高收入群體壯大，收入結(jié)構(gòu)改變導(dǎo)致生活方式發(fā)生根本性變化。,高級管理層和新興金領(lǐng)層人群的壯大，城市財富階層成為社場消費(fèi)的主體

20、。都市高品質(zhì)生活需求再升級、生活方式需求再改變。 產(chǎn)業(yè)升級直接改變?nèi)丝谫|(zhì)量，而人口質(zhì)量的改變導(dǎo)致生活方式的改變；根本原因在于人的知識水平和收入水平提升后，生存需求升級，人們更加注重自我實現(xiàn)，由此產(chǎn)生全新的生活方式：旅游地產(chǎn)、特色休閑項目、度假養(yǎng)生項目、高檔消費(fèi)、特色餐飲、休閑娛樂、健身、文化欣賞等逐漸成為社場熱點(diǎn)。,產(chǎn)業(yè)升級帶來人口質(zhì)量的改變，城市財富階層擴(kuò)大。,24,2020/8/23,截止2009年末，平頂山市人口規(guī)模達(dá)到503.7萬人。其中城鎮(zhèn)人口210.5萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到41.8%。低于全國平均水平3個百分點(diǎn)。 2003-2008年均提高1.7個百分點(diǎn)，低于全省0.1個百分點(diǎn)，高于全

21、國0.7個百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)化率提升速度緩慢 。 據(jù)規(guī)劃，到2013年，平頂山城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到50%，進(jìn)入全省前6位，2008-2013年均提高2個百分點(diǎn)。,城鎮(zhèn)化角度平頂山市城鎮(zhèn)化率以平均每年2%的速度高速增長，城市人口將呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢。大量新增城鎮(zhèn)人口為房地產(chǎn)帶來了大量的新增需求。,2003-2008年的城鎮(zhèn)化率提升速度緩慢，2010年的城鎮(zhèn)化率為43.4%；必然會導(dǎo)致2011年-2013年城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，城市人口的快速增長，加大了對城市住宅需求量，勢必推動平頂山房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，2011年-2013年平頂山市的城市格局也將出現(xiàn)一定程度的變化。,25,2020/8/23,房地產(chǎn)投資2006

22、年到2010年房地產(chǎn)投資波動性增長，說明平頂山房地產(chǎn)市場受外部影響因素較多，同時市場競爭迅速加劇，對房地產(chǎn)企業(yè)也提出了更高要求。,2005年以來，平頂山市房地產(chǎn)投資額快速增長，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例不斷提高，至2009年房地產(chǎn)投資達(dá)39億元，占固定資產(chǎn)投資的比例提升到6.8%。但依然偏低。,房地產(chǎn)投資的波動性增長使得市場競爭也逐步加劇，從2010年起，平頂山房地產(chǎn)市場正進(jìn)入群雄逐鹿的時代。,2010年全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資54.28億元，同比增長31.4%，其中商品住宅完成投資38.63億元，同比增長40.6%。,平頂山市房地產(chǎn)投資從2006年開始發(fā)力，2008年由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)和國家宏觀

23、調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)滑落，房地產(chǎn)發(fā)展后勁十足。,二、平頂山市2006年-2010年地產(chǎn)市場,26,2020/8/23,以上數(shù)據(jù)來源：平頂山市住房規(guī)劃2008-2012,商品房開發(fā)規(guī)劃從2008年起平頂山市大量城中村改造項目5年內(nèi)集中上市，將使房地產(chǎn)市場進(jìn)入激烈競爭狀態(tài)。,5年內(nèi)集中商品住房用地505萬平方米；商品住房建面放量911萬平方米，對平頂山房地產(chǎn)市場將會是一次強(qiáng)烈的沖擊，使房地產(chǎn)開發(fā)商陷入焦灼競爭之中。 2008-2012年預(yù)計商品房投入991萬平方米。 除去2008及2010年已成交245.56萬平方米，剩余競爭體量約計745萬平方米，競爭市場激烈。(2010全年城區(qū)商品房

24、銷售73.66萬平方米) 2008-2012年商品住宅項目約計62個，其中城中村改造項目31個。,1、2008年完成住房建設(shè)總量337萬平方米，其中政策性住房20萬平方米，商品住房317萬平方米。2、2009年完成住房建設(shè)總量293萬平方米，其中政策性住房32萬平方米，商品住房261萬平方米。3、2010年完成住房建設(shè)總量135萬米，其中政策性住房13萬平方米，商品住房122萬平方米。4、2011年完成住房建設(shè)總量125萬平方米，其中政策性住房13萬平方米，商品住房112萬平方米。5、2012年完成住房建設(shè)總量110萬平方米，其中政策性住房11萬平方米，商品住房99萬平方米。,27,2020/

25、8/23,房地產(chǎn)量價走勢2006年-2010年平頂山房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出快速發(fā)展但供應(yīng)量成交量不穩(wěn)定的趨勢。通過平頂山近年來的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)，說明其房地產(chǎn)市場尚不成熟。,2005年以來，平頂山市房地產(chǎn)市場持續(xù)呈現(xiàn)出價格上升而銷售量上下波動的局面。主要是由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)及國家宏觀調(diào)控的原因，2008年房地產(chǎn)投資量下滑導(dǎo)致2009年發(fā)生了供應(yīng)量、成交量下降的現(xiàn)象。 2010年商品房新開工面積同比減少，對2011年可售房源有較大影響。 如右圖：銷售量和成交價格圖。,以上數(shù)據(jù)來源：平頂山市房管局2010年市場分析報告,2010年商品房新開工面積減幅較大。新開工面積為198.48萬平方米，同比減少46.4%；其

26、中：商品住房新開工面積172.60萬平方米，同比減少44%；施工面積540.13萬平方米，同比增長4.1%；竣工面積63.50萬平方米，同比減少32.5%。 對2011年造成的影響：由于2010年新開工面積等開發(fā)先行指標(biāo)減幅較大，造成2011年可售房源較大幅度下降，商品住房累計可售面積也將會呈遞減趨勢。,28,2020/8/23,以上數(shù)據(jù)來源：平頂山市房管局市場分析報告,受到2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)及國家宏觀調(diào)控政策影響，2008年房地產(chǎn)投資下降20%； 2008年平頂山市對于房地產(chǎn)市場投入呈負(fù)增長導(dǎo)致2009年供應(yīng)量嚴(yán)重不足； 2009-2010年井噴式的銷售量，表明了平頂山市場擁有巨大的剛性需求

27、和改善性需求；,經(jīng)濟(jì)危機(jī)及國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)的影響2010年上半年，國務(wù)院相繼出臺“國十一條”、“國十條”等房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，我市住房一級市場觀望情緒濃厚。,2010年住房一級市場供應(yīng)充足。新建商品住房季度上市量分別為10.58萬平方米、30.58萬平方米、24.26萬平方米、23.39萬平方米，同比分別增長2.32倍、22.56倍、3.94倍、1.54倍。由于商品房上市量增長迅猛，銷售量增幅較小，商品房市場可供銷售房源大幅攀升。2010年末，商品房累計可售面積61.98萬平方米，同比增加1.63倍，其中：商品住房年末累計可售面積52.47萬平方米，同比增加2.08倍，住房一級市場供應(yīng)

28、充足。,29,2020/8/23,如上圖：2010年城區(qū)商品房上市供應(yīng)套型結(jié)構(gòu)圖中，中等套型商品住房居市場主導(dǎo)地位。其中：90120平方米中等套型成交2136套，占34%；6090平方米成交1628套，占23%；120144平方米成交1317套，占23%；144平方米以上大套型成交688套，占11%；60平方米以下小套型成交547套，占9%。,2010年以前老城區(qū)和南區(qū)市場以60-120為供應(yīng)需求主體； 新城區(qū)樓盤戶型面積區(qū)間出現(xiàn)調(diào)整，二房以80-90；三房以120-140；四房以150-160為供應(yīng)需求主體。,房地產(chǎn)戶型和面積走勢2010年以前老城區(qū)、東區(qū)、南區(qū)和北區(qū)市場上房源戶型以小一房（

29、如2011年南區(qū)的立威山項目）、小二房和小三房為主和面積偏?。?新區(qū)新盤供貨房源戶型和面積正常。,如上圖：2010年城區(qū)商品住宅市場銷售套型結(jié)構(gòu)圖中，中小等套型商品住房居市場主導(dǎo)地位。其中： 60平方米以下小套型成交547套，占8%； 6090平方米成交1628套，占26%； 90120平方米中等套型成交2136套，占34%；（中小戶型占68%） 120144平方米成交1317套，占21%；%；（中戶型占21%） 144平方米以上大套型成交688套，占11%。,30,2020/8/23,房地產(chǎn)市場規(guī)模整體偏小2006年-2011從商品住房購買對象分布看，平頂山市屬中部地區(qū)三線城市，住房消費(fèi)主體

30、以本市居民為主，外來投資和投機(jī)炒作跡象不明顯。,如一上圖是2010年上市量對比圖和成交量對比圖：城區(qū)商品住房上市面積88.81萬平方米、成交面積68.56萬平方米，平頂山市市住房一級市場上市量、成交量僅占一線城市北京的6.27%、5.59%；占二線城市鄭州的10.1%、7.06%；占三線城市洛陽的15.9%、9.63%，南陽的76.3%、52.5%。平頂山市住房一級市場供應(yīng)量和交易量整體偏小，難以滿足強(qiáng)勁的住房消費(fèi)和投資需求，對本地房價也起到了一定程度上的助漲作用。,31,2020/8/23,如右圖是2010年購買對象分布圖：本市居民購房5767套，占91%，其中：本市城區(qū)居民購房5139套，

31、占81%，仍占主流；本市郊縣居民購房628套，占10%，較上年上升1個百分點(diǎn)。外地人購房549套，占9%，上升8個百分點(diǎn)。,房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)市場仍處于培育發(fā)展階段物業(yè)企業(yè)管理公司2010年之前所占份額有限，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范化管理需要進(jìn)一步加強(qiáng)。,2010年市區(qū)29個街道（鎮(zhèn)）、94個社區(qū)的1155個樓院中，物業(yè)企業(yè)管理176個，占15%；單位后勤式管理482個，占42%；業(yè)主自治管理118個，占10%；舊小散樓院社區(qū)代管379個，占33%。,32,2020/8/23,市場格局平頂山房地產(chǎn)格局形成了板塊競爭和相互促進(jìn)的格局。2011年平頂山樓盤分布特征呈現(xiàn)老城區(qū)及周邊、湛南新區(qū)和新城區(qū)三足鼎立

32、的局面， 新老城區(qū)之間，呼喚第四座人居生活城出現(xiàn)。,東城區(qū)和北城區(qū)：樓盤多以高層產(chǎn)品為主或者小高層、高層相結(jié)合產(chǎn)品為主。,老城區(qū)：樓盤分布主要以高密度產(chǎn)品為主，充分利用老城區(qū)完善配套資源，提高土地使用率。,第四城區(qū)位：主要指建設(shè)路兩旁，生態(tài)園以西，在這個近10平公里的區(qū)域內(nèi)，現(xiàn)在分布著農(nóng)田和溫集、姚孟、焦店、野王諸村。這一區(qū)域恰好處在新老城區(qū)的中心點(diǎn)上，與新城區(qū)老城區(qū)都不過區(qū)區(qū)5分鐘車程。與寶豐、郟縣、魯山均在30公里范圍內(nèi)，建設(shè)路、洛平漯高速兩大交通系統(tǒng)穿越其中。,新城區(qū)：樓盤多以高層產(chǎn)品為主或者多層、高層相結(jié)合產(chǎn)品為主，體現(xiàn)城市快速發(fā)展的趨勢，,湛南新區(qū)：樓盤多以中高層產(chǎn)品為主或者多層、中

33、高層相結(jié)合產(chǎn)品為主，體現(xiàn)城市向南發(fā)展的趨勢。,三、2011年市場現(xiàn)狀研究,33,2020/8/23,2011年市場發(fā)展階段平頂山房地產(chǎn)目前處于半成熟市場向基本成熟市場過度的階段，但由于平頂山市房地產(chǎn)市場起步晚、發(fā)展快、規(guī)模小，市場還保留著部分不成熟市場的特征。 2011年市場區(qū)域供貨特征老城內(nèi)除北城區(qū)和東城區(qū)少量房源，市內(nèi)基本無房源可售，市場上主力供貨是南區(qū)市場和新城區(qū)的樓盤房源。,34,2020/8/23,2011年市場格局平頂山房地產(chǎn)市場受其城市規(guī)劃及發(fā)展規(guī)模的影響，呈現(xiàn)出新城區(qū)、老城區(qū)和湛南區(qū)域三大板塊。其中新、老市區(qū)距離較遠(yuǎn)，形成“雙核效應(yīng)”。 2011年上市樓盤情況平頂山房地產(chǎn)市場項

34、目水平參差不齊，整體來講，雖新城區(qū)部分新開發(fā)項目已經(jīng)開始注意產(chǎn)品創(chuàng)新，但是市場細(xì)分尚不充分，同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，競爭激烈。 2011年上市樓盤內(nèi)部配套情況平頂山房地產(chǎn)市場新城區(qū)和湛南區(qū)域新開樓盤已對社區(qū)會所幼兒園、物業(yè)管理等內(nèi)部配套相當(dāng)關(guān)注。,35,2020/8/23,2011年“出街”房源戶型情況產(chǎn)品設(shè)計中規(guī)中矩，多注重使用性和舒適度，而對功能性關(guān)注較弱，客戶居住理念未有質(zhì)的飛躍，伴隨著市場的發(fā)展，各城中村改造項目集中放量，平頂山大盤時代的到來，戶型設(shè)計在市場競爭將得到不斷優(yōu)化。 2011年市場價格走勢平項山房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出“需求強(qiáng)勁，供需兩旺，漲價勢 頭迅猛，中高價位樓盤熱銷”的整體價格呈現(xiàn)上

35、升局勢。新城區(qū)、老城區(qū)和湛南區(qū)域房地產(chǎn)價格差異明顯，老城區(qū)樓盤均價區(qū)間在3900-6600元/；東城區(qū)樓盤均價區(qū)間在3800-3900元/；湛南區(qū)樓盤均價區(qū)間在3500-3900元/；新城區(qū)樓盤均價區(qū)間在4300-6800元/，因區(qū)域不同形態(tài)的房地產(chǎn)價格差異明顯。 2011年購買需求情況整體市場仍然住房消費(fèi)主體以本市居民為主，體現(xiàn)出以剛性需求和功能性改善需求為主導(dǎo)的需求特征。,36,2020/8/23,建業(yè)城中村改造（未來大盤） 楊東國際 上上城 九天城（北苑） 天河盛世 金基馨怡攬月 立威山 盛世華庭 龍騰國際 豫森時代新城 金瀾王朝（未來大盤） 清華苑,市內(nèi)新推樓盤規(guī)模及均價：,37,20

36、20/8/23,38,2020/8/23,建業(yè)桂園 常綠大悅城 藍(lán)灣新城 大唐一品瀾山 西城國際（未來大盤） 春華國際茗都（未來大盤）,39,2020/8/23,40,2020/8/23,四、國內(nèi)旅游行業(yè)發(fā)展態(tài)勢,1、旅游業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的朝陽產(chǎn)業(yè),旅游不再是少數(shù)人享有的特權(quán)，旅游成為社會生活的一部分，成為生活的必需和必然。,普及化：,旅游的目的更多是為了身心健康，與健康密切聯(lián)系的休閑旅游活動將越來越受歡迎。,健康化：,自助游、生態(tài)游、溫泉體驗游將會越來越成為時尚。,個性化：,41,2020/8/23,休閑化：,一向以觀光旅游為主導(dǎo)的旅游市場，今后將逐漸被享受型、養(yǎng)生型的休閑度假游所取代，并

37、延展出休閑假度型別墅用于養(yǎng)生、享受高品質(zhì)生活。,體驗化：,那些能提供給人們特別體驗的度假旅游，如溫泉、特色溫泉項目等將會特別受到歡迎。,42,2020/8/23,2、溫泉旅游將是皇冠上的明珠,基于溫泉旅游本身兼具健康養(yǎng)生與休閑度假的特性，溫泉產(chǎn)業(yè)成為最具活力的休閑產(chǎn)業(yè)之一。,從目前來看，我國內(nèi)地的溫泉旅游發(fā)展，從規(guī)模、數(shù)量、溫泉開發(fā)的品類質(zhì)量和消費(fèi)客戶對溫泉的認(rèn)識上看，還處于初級階段 。,（1）從文化角度看溫泉文化尚未形成；,（2）從產(chǎn)業(yè)角度看處于靜態(tài)發(fā)展，多數(shù)項目之間相互復(fù)制，雷同度高；,（3）從品牌角度看品牌意識不強(qiáng)，定位不清晰；,（4）從旅游方式角度看產(chǎn)品單一，不能滿足全身心放松休閑的需

38、求。,43,2020/8/23,3、休閑旅游將成為朝陽產(chǎn)業(yè)中的皇冠,其它旅游與休閑旅游不同之處在于，一“動”“靜”，一“行”一“居”，一“累”一“閑” 。,休閑旅游對旅游產(chǎn)品和環(huán)境質(zhì)量的選擇，要求更為嚴(yán)格 。,44,2020/8/23,高認(rèn)知度與低了解度的奇怪組合。,（2）對溫泉的了解不深導(dǎo)致溫泉旅游市場還處于嘗試消費(fèi)階段 ，溫泉市場還需面臨著更多，才會成熟。,（1）普通消費(fèi)者對溫泉的認(rèn)知度相當(dāng)高，但對溫泉的了解程度相當(dāng)?shù)?，對溫泉的?nèi)涵知之甚少。,45,2020/8/23,4、充滿機(jī)會與發(fā)展的溫泉度假行業(yè),（1）整體的行業(yè)運(yùn)作模式都帶有較強(qiáng)的觀光旅游的特征；,（2）消費(fèi)習(xí)慣還未形成，消費(fèi)者對溫

39、泉的理解還停留在較為表面的認(rèn)識 。,新興行業(yè)帶來的新興市場。,（3）多種經(jīng)營模式并存,a、治療療養(yǎng)模式 d、養(yǎng)生保健模式b、游樂觀光模式 e、附屬產(chǎn)品模式c、獵奇刺激模式 f、度假休閑模式,46,2020/8/23,五、旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景,目前國內(nèi)對旅游地產(chǎn)概念存在不同的理解。 有些認(rèn)為旅游地產(chǎn)就是景觀房產(chǎn)，在景區(qū)內(nèi)或周圍建房子；有些認(rèn)為應(yīng)利用已有的或開發(fā)新的度假景區(qū)，對此區(qū)域進(jìn)行綜合利用開發(fā)；還有一種觀點(diǎn)，認(rèn)為用“休閑房地產(chǎn)”代替“旅游房地產(chǎn)”的概念更為確切。 從以前這幾種主流觀念對“旅游地產(chǎn)”的詮釋，我們現(xiàn)暫不界定哪種觀念理解更帖切，卻可以很容易看出了“旅游地產(chǎn)”所應(yīng)具備的條件和應(yīng)該具有的

40、功能，各種理論觀念一致的是：其周邊一定是在或靠近具獨(dú)特景觀資源的區(qū)域，具有很強(qiáng)的度假、旅游、休閑、養(yǎng)生的功能。,47,2020/8/23,房地產(chǎn)的發(fā)展歷程 我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了近20年（1985-2011）的發(fā)展，已逐步從市場朦朧期、市場發(fā)展期、發(fā)展到今天的市場相對成熟。而當(dāng)前最后一階段也正是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展最為迅速、最為瘋狂的時期，供需結(jié)構(gòu)最為多元的時代。 當(dāng)前，隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷推進(jìn)，市場競爭越趨激烈，買房市場逐步成為房地產(chǎn)開發(fā)的主流方向。隨著需求市場的不斷細(xì)分，物業(yè)產(chǎn)品類型已經(jīng)走出了過去模糊不清的狀況，形成了普通住宅、豪宅公寓、酒店式公寓、TOWHHOUSE等全新地產(chǎn)概念。 旅游

41、地產(chǎn)也正是在這一大的背景之下產(chǎn)生發(fā)展起來的。,1、旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景,48,2020/8/23,主流市場的飽和，為邊緣市場的發(fā)展創(chuàng)造了條件 我國傳統(tǒng)投資領(lǐng)域已基本飽和，特別是主流房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，據(jù)統(tǒng)計資料估計顯示，我國商品房空置面積已超過1億平方米，空置率高達(dá)50%以上。 主流房地產(chǎn)市場的疲軟與相對飽和，為旅游物業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了新的市場機(jī)遇，主流市場配套的邊緣物業(yè)開發(fā)呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長力，也為大量游散資金投資創(chuàng)造了條件。,49,2020/8/23,城市化進(jìn)程的加快，生活水平的提高，為旅游消費(fèi)奠定了良好的基礎(chǔ) 城市化進(jìn)程的加快，越來越多的城市人在實現(xiàn)住房、購車等大額消費(fèi)后，開始厭倦城市喧囂和煩躁，向

42、往自由、純樸的鄉(xiāng)間野趣生活，節(jié)假日旅游已成為眾望所歸。 旅游模式轉(zhuǎn)變，旅游消費(fèi)支出比例增加 當(dāng)前我國城市居民對于旅游消費(fèi)支出比例正在不斷提高，單一的觀光旅游產(chǎn)品，難以滿足旅游客源多方面的需求。開發(fā)旅游度假產(chǎn)品順應(yīng)國際旅游市場潮流和趨勢。旅游者對旅游目的地選擇更加理性，更加注重“健康、時尚、個性”，一方面已形成了從傳統(tǒng)長線觀光型旅游開始轉(zhuǎn)向城市周邊度假休閑游，另一方面從臨時性隨意性度假轉(zhuǎn)變?yōu)橛杏媱澋慕?jīng)常性度假休閑。 這就為開發(fā)旅游地產(chǎn)與休閑地產(chǎn)創(chuàng)造了市場條件。,50,2020/8/23,置業(yè)行為的不斷升級加快旅游地產(chǎn)開發(fā)熱度 越來越多的購房人在滿足城市公寓或近效別墅等第一居所后，開始越來越關(guān)注環(huán)

43、境對居住品質(zhì)的影響。越來越多的遠(yuǎn)郊區(qū)樓盤開始煥發(fā)新的生機(jī)與活力，他們借助名勝風(fēng)景區(qū)和城市周邊的山、水、園、林來作為開發(fā)賣點(diǎn)，從而開始形成“第二居所”甚至“第三居所”。 可支配時間增加，消費(fèi)者休閑假期大幅增加 我國實行每周5個工作日制，并每年有五一、十一長假，累計一年將近114天假期。隨著人們可自由支配時間的增加，用于休閑用途的旅游地產(chǎn)前景廣闊。,51,2020/8/23,政府大力推動：政策作用，刺激和拉動旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 在當(dāng)前旅游假日經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的情況下，各地方政府在吸引大量投資，對當(dāng)?shù)芈糜钨Y源進(jìn)行最大限度的包裝和完善；同時，政府也會制定各種政策，為旅游休閑旅游地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)提供了良機(jī)。

44、信息通訊技術(shù)的提高、為新型辦公創(chuàng)造條件 目前社會上已形成了廣泛的自由職業(yè)者、以及自由撰稿人、藝術(shù)創(chuàng)作人等，他們的日常辦公形式并非傳統(tǒng)的寫字間，而是追求安靜、閑適的創(chuàng)作空間。從目前類似的情況看，已經(jīng)有大量自由職業(yè)人群和高收入人群經(jīng)常性的進(jìn)駐休閑地產(chǎn)。,52,2020/8/23,綜述： 在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)逐步減少、住宅消費(fèi)開始向舒適性轉(zhuǎn)移的情況下，大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金必然要開辟新的領(lǐng)域。 河南省也不例外。如河南建業(yè)在焦作對旅游地產(chǎn)的“大開發(fā)”。 2010年11月，建業(yè)與焦作修武縣政府圍繞云臺山開發(fā)相關(guān)旅游地產(chǎn)項目，簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議。戰(zhàn)略協(xié)議主要涉及開發(fā)“云臺山”旅游品牌，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，完善配套設(shè)

45、施，項目總投資將達(dá)50億元。相當(dāng)于此前建業(yè)在省內(nèi)23個省轄市的投資總和。,53,2020/8/23,同時，以建設(shè)“中原一流”的旅游休閑度假區(qū)為目標(biāo)，對神農(nóng)山（焦作沁陽）景區(qū)實行分步開發(fā)。開發(fā)建設(shè)包括游客服務(wù)中心、大型生態(tài)停車場、生態(tài)小鎮(zhèn)、旅游特色產(chǎn)品、餐飲購物街、星級賓館、高爾夫球場、萬畝果園農(nóng)家賓館等多元化項目?？傞_發(fā)占地超過3000畝，一期開發(fā)面積約700畝。 隨著我國旅游產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展以及強(qiáng)大的消費(fèi)群體，我國旅游房地產(chǎn)市場開發(fā)必然有巨大的發(fā)展空間。 從以上因素條件分析，隨著豫南人收入的提高和可自由支配的時間增長，本案完全具備開發(fā)旅游地產(chǎn)的各項目條件。,54,2020/8/23,從90年代

46、初海南開始，到1998年隨著人民生活水平的提高，特別是社會有產(chǎn)階級的形成為旅游房地產(chǎn)消費(fèi)奠定了基礎(chǔ)，多種旅游產(chǎn)品和投資產(chǎn)品的完善多重市場價值的凸顯使這一產(chǎn)品逐漸成為市場的新寵，并與旅游消費(fèi)成功實現(xiàn)了嫁接。 我國目前的宏觀經(jīng)濟(jì)背景，不論是供給還是需求都已具備了發(fā)展旅游、休閑物業(yè)及分時度假交換系統(tǒng)的條件。,2、我國旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀,55,2020/8/23,旅游地產(chǎn)開始邁向成長期 我國房地產(chǎn)經(jīng)歷了市場朦朧期、市場發(fā)展期以及到今天的市場成長期。在房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)發(fā)展持續(xù)升溫下，加之國家促進(jìn)旅游及房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)相繼出臺，旅游房地產(chǎn)市場運(yùn)營也凸現(xiàn)出來，產(chǎn)品類型豐富、投資多樣的新興地產(chǎn)產(chǎn)品。 傳統(tǒng)的

47、旅游模式地產(chǎn)開發(fā)，已經(jīng)是落伍的發(fā)展套路，改變這種不良供需關(guān)系，需要對旅游地產(chǎn)做出更科學(xué)的定位，充分利用地勢條件、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、文化概念等多層面資源組合，對旅游地產(chǎn)的發(fā)展起到良性的循環(huán)效應(yīng)。,56,2020/8/23,旅游地產(chǎn)發(fā)展模式較“淺” 從目前旅游發(fā)展現(xiàn)狀來看，我國旅游地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)該有著非常好的市場前景。但是旅游地產(chǎn)發(fā)展還處于成長期，還沒有達(dá)到相對成熟穩(wěn)定的模式，有相當(dāng)部分開發(fā)商只看眼前利益；沒有長遠(yuǎn)的考慮，只認(rèn)為靠近景區(qū)就有市場，這種絕對的觀念還未轉(zhuǎn)換，還有如投機(jī)、暴利等現(xiàn)象，根除這些不良性因素，這需要經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、法律體系、消費(fèi)觀念等多方面的支持，才能使旅游地產(chǎn)開發(fā)向著良性循環(huán)的方向發(fā)展。,57

48、,2020/8/23,主流市場飽和，邊緣市場發(fā)展強(qiáng)勁 目前，各大房地產(chǎn)都有相對完善的設(shè)施，并且城市居民收入也相對提高，旅游度假已經(jīng)成為城市人口消費(fèi)的方式。為了滿足市區(qū)居民的休閑度假，郊區(qū)自然成為度假產(chǎn)品開的焦點(diǎn)，在房地產(chǎn)快速發(fā)展的今天，郊區(qū)地產(chǎn)依靠景觀環(huán)境資源，成為城市擴(kuò)張的主要補(bǔ)充。 隨著居民生活水平的提高，轎車的擁有量也在逐步上升。同時，在發(fā)達(dá)城市資源挖掘所剩無幾時，發(fā)展中城市也便成為旅游度假地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)對象。,58,2020/8/23,綜述： 通過上述我國旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀可知，目前旅游地產(chǎn)成為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中的一大主流產(chǎn)品。隨著旅游業(yè)的快速發(fā)展，旅游地產(chǎn)市場細(xì)分產(chǎn)品則更為突出，現(xiàn)在旅游地產(chǎn)

49、的開發(fā)，是向著更高更大的方向發(fā)展，目的是實現(xiàn)享有與回報的雙重模式，體現(xiàn)分時度假與投資回報的完美結(jié)合。 本案擁有豐富的自然資源，是目前平頂山旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，未來必將有大量的開發(fā)商爭先搶占開發(fā)資源，本區(qū)域同類樓盤的滯后為本案當(dāng)前發(fā)展提供良好的機(jī)遇。 本案要抓住市場發(fā)展走向，同時結(jié)合目前市場空白，創(chuàng)新性的開發(fā)出適合市場主流的產(chǎn)品，為本案贏得更多的市場發(fā)展契機(jī)。,59,2020/8/23,（一）魯山下湯目前及未來同質(zhì)競爭市場情況：,1、皇廷玉宮溫泉酒店：平頂山皇廷玉宮溫泉大酒店項目計劃建于魯山縣下湯鎮(zhèn)西北，項目占地面積230 畝，總建筑面積5.8 萬平方米，其中，賓館住宿面積4 萬平方米，可接

50、待客人1200 人；餐飲服務(wù)面積5000 平方米；休閑娛樂面積10000 平方米；綜合服務(wù)及附屬設(shè)施3000 平方米。酒店經(jīng)營以賓館住宿、餐飲服務(wù)、度假休閑娛樂為主。該項目已經(jīng)備案，但根據(jù)實地調(diào)訪情況尚未動工。我們預(yù)計若該項目明年開工，2014 年可以開業(yè)；,六、本區(qū)域旅游地產(chǎn)市場發(fā)展及個案分析,60,2020/8/23,61,2020/8/23,2、田園房地產(chǎn)魯山湯城旅游度假村項目：項目共占地147 畝，總建筑面積78841 平方米，計劃總投資1 億5 千萬元，其中度假酒店15140 平方米，各類型度假別墅19343 平方米，中、小戶型度假屋44358 平方米。項目以溫泉旅游度假為龍頭，同時

51、集酒店餐飲、住宿、休閑娛樂、健身養(yǎng)生為一體，面向多元化的市場。初步預(yù)計該項目2013 年投入使用；目前形象廣告已出街，案名定為“大湯山”。 3、皇姑浴三期：皇姑浴溫泉酒店計劃在原有客房的基礎(chǔ)上加建6 棟別墅，共計60 間套，預(yù)計2013 年左右投入使用； 4、玉京三期：玉京溫泉度假酒店有意再開發(fā)6 棟別墅，共計30 間套，具體開工時間不詳；,62,2020/8/23,畔山林語離本項目最近的以溫泉為主題的在售樓盤,個案實例：,63,2020/8/23,項目地址：魯山下湯鎮(zhèn) 皇姑浴一期開發(fā)已完成。1期溫泉區(qū)室內(nèi)和室外溫泉規(guī)模不大，室外湯池面積約400，休息區(qū)面積約120 。 室外湯池品種和水面面積

52、寥寥，市調(diào)之日(2011年4月27日) 室外只開放了溫泉大池區(qū)，僅有的2個溫泉小湯池未開放。 目前正對2期進(jìn)行施工，2期開發(fā)重點(diǎn)是一期東側(cè)的別墅類產(chǎn)品，以加強(qiáng)項目的接待能力。一期西側(cè)的別墅類產(chǎn)品已完，數(shù)量不多，僅開發(fā)了3排疊拼別墅。,2期實景圖,2期實景圖,2期實景圖,1期室外區(qū)俯視,1期室外小池區(qū)未開放,1期室內(nèi)、室外拼接實景（現(xiàn)開放區(qū) ）,1期別墅實景圖,皇姑浴溫泉國際酒店,溫泉對外宣傳數(shù)據(jù)和資料：項目占地200余畝，建筑面積3萬多平方米，同時可接待上千人，有各式豪華客房，是按照國家四星級標(biāo)準(zhǔn)而建的集餐飲、住宿、會議、養(yǎng)生、理療為一體的園林式溫泉主題系列酒店。,64,2020/8/23,項

53、目地址：魯山下湯鎮(zhèn) 玉京溫泉度假酒店總投資 6000萬元，占地200畝。中外合資 ，集餐飲、住宿、會議、娛樂、休閑、旅游于一身。由主樓、溫泉廣場（二期御湯宮已正常開放使用，成為目前下湯鎮(zhèn)溫泉規(guī)模最大的一家。）、御風(fēng)舫中餐廳、大型會議中心和獨(dú)立別墅組成。 1期溫泉區(qū)室內(nèi)和室外溫泉規(guī)模不大，室外湯池面積約150，休息區(qū)面積約100 。2期溫泉位于1期之后（北側(cè)）， 已完成開發(fā)并啟用。1期、2期各自獨(dú)立經(jīng)營，2期名為御湯宮，室外湯池面積占地約10畝，規(guī)模相比皇姑浴面積大，大小湯池種類齊全約20個左右，市調(diào)之日(2011年4月28日)僅開放室外溫泉區(qū)西側(cè)一半的室外湯池。 湯池：室外露天區(qū)包含：SPA理

54、療、SPA理療池、海浪池、玫瑰池、長壽池、石板浴、能量礦石浴、香薰浴、五行池、珍珠氣泡浴、清心池、長生池、中藥泡腳池、魚療池等。,玉京溫泉度假酒店,65,2020/8/23,別墅：山谷東西兩側(cè)的別墅產(chǎn)品已開發(fā)完成，內(nèi)部擁有27棟別墅，共165間（套），依山而建，按四星級標(biāo)準(zhǔn)配備全套設(shè)施，寬帶上網(wǎng)、國際國內(nèi)長途直撥電話、衛(wèi)星電視、室內(nèi)溫泉淋浴、泡浴。 自住型的別墅較少，約3/4的別墅由溫泉酒店作為酒店經(jīng)營使用，其余作為出租辦公使用或玉京酒店自已使用。 御風(fēng)舫中餐廳：一樓餐飲大廳共200個餐位，可以提供宴會包桌、團(tuán)體用餐、綠色精品自助早餐等多種接待功能；二樓共9個多功能餐廳包房， 140個餐位，裝

55、修古樸典雅，融合新穎現(xiàn)代口味與傳統(tǒng)烹飪風(fēng)格：“薈萃魯山百味，獨(dú)創(chuàng)玉京特色”。 酒店住宿目前打折后報價： 溫泉票：128元/位 標(biāo)間：268元/標(biāo)間/日 普通套房：667元/套 /日 別墅（對門兩戶，相當(dāng)于4個標(biāo)間大?。?600元/套 /日 豪華套房最高標(biāo)價：9999元/套 普通套房標(biāo)價：1666元/套,66,2020/8/23,產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計滯后 從目前在建和待推出的項目，如畔山林語、大湯山等項目來看，產(chǎn)品規(guī)劃以及景觀園林設(shè)計滯后，不能充分利用項目所處區(qū)位置景觀優(yōu)勢，產(chǎn)品形象檔次跟不上，使得項目整體形象不能與周邊旅游資源相匹配。 項目品質(zhì)和價格起步較低 目前正在內(nèi)部認(rèn)購的的項目畔山林語，產(chǎn)品以

56、多層小戶型公寓+小高層公寓+別墅產(chǎn)品組合出街，一期產(chǎn)品以多層小戶型公寓首推，內(nèi)部認(rèn)購價集中在2400-2700元/。 產(chǎn)品開發(fā)單一，同質(zhì)化明顯 項目差異不明顯，性質(zhì)上雷同，沒有本質(zhì)上的區(qū)別，難以吸引客戶的消費(fèi)勢情，并且對于區(qū)域內(nèi)的開發(fā)沒有前沿性的引導(dǎo)。,（二）本項目所在區(qū)域旅游物業(yè)存在問題,67,2020/8/23,在未來的旅游物業(yè)發(fā)展過程中，旅游物業(yè)將成為一個更具附加值的產(chǎn)品，因為它具有景觀上的不可復(fù)制性，文化上的追溯性，地域上的唯一性，所以，旅游物業(yè)不光是一個私屬產(chǎn)品，同時也是可盈利的投資產(chǎn)品。 可見，旅游物業(yè)未來發(fā)展將不再是一個酒店，一個度假村，而是一個雙贏的發(fā)展平臺。 下湯也只有通過新

57、型旅游房地產(chǎn)的開發(fā)與發(fā)展，去帶動整體區(qū)域市場，實現(xiàn)自屬、投資為一體的復(fù)合性市場效應(yīng)。這不光擴(kuò)大了房地產(chǎn)市場，也為河南被冷淡的文化旅游產(chǎn)品提供了再生發(fā)展機(jī)會，強(qiáng)大的人氣聚合效應(yīng)，在實現(xiàn)個人投資效應(yīng)的同時，也實現(xiàn)了社會價值效應(yīng)，更是一種符合市場雙贏效應(yīng)的態(tài)勢。,（三）、本項目所在區(qū)域未來旅游物業(yè)的發(fā)展走勢,68,2020/8/23,未來旅游物業(yè)的發(fā)展走勢小結(jié)： 下湯溫泉目前處于起步發(fā)展階段，但通過前面章節(jié)對平頂山市以及經(jīng)濟(jì)、發(fā)展規(guī)劃以及旅游經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀分析和前景預(yù)判，我司認(rèn)為隨著經(jīng)濟(jì)水平、交通和旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展，平頂山本地及豫南區(qū)域市場對溫泉延生產(chǎn)品需求將隨之增加，旅游度假產(chǎn)品價格逐步走高，區(qū)域市場

58、逐漸成熟，同時同質(zhì)競爭市場也將隨著增大。,69,2020/8/23,日期：2011年4月26日至5月2日 調(diào)研人員：申國旗、吳國慶、馬明、陳軍霞、葉逢錦 調(diào)查內(nèi)容：包括樓盤調(diào)研、問卷調(diào)查和部分訪談 調(diào)查地點(diǎn)：入戶請教式拜訪和街頭隨遇式訪問 訪問程度：深度訪談（深訪）、家訪和座談 問卷采樣：調(diào)查問卷共計100份，收回有效問卷92份 問卷樣本：街頭隨遇式訪問主要是沿街門面?zhèn)€體、批發(fā)市場商戶、公司職員和部分公職人員 問卷統(tǒng)計說明：問卷樣本與目標(biāo)人群存在偏差，統(tǒng)計結(jié)論僅供參考,七、問卷統(tǒng)計結(jié)果及分析,70,2020/8/23,調(diào)研統(tǒng)計基本原則： 真實客觀性 完整性 統(tǒng)一性/規(guī)范性 時間即時性 保密性,

59、保持中立的追問方法： 你是怎樣感覺到的？ 你是怎樣體會的呢？ 你為什么要這么說？ 請問你說是什么意思？ 你請說得更具體一些？ 你能不能解釋一下這是什么意思？ 請問你的貴姓，什么名字？我們對所有的資料都會保密。,調(diào)研分析方法： 數(shù)據(jù)的處理通過Excel來完成。,71,2020/8/23,調(diào)研問卷內(nèi)容：,一、你是否去過或是否了解魯山的下湯鎮(zhèn)。 1、是很熟悉 2、是了解 3、不太了解,二、產(chǎn)權(quán)式酒店（小戶型公寓）部分 （一）如果在魯山下湯鎮(zhèn)附近建造產(chǎn)權(quán)式酒店（小戶型公寓），你認(rèn)為前景如何？ 1、很好 2、一般 3、不行,（二）、如果在魯山下湯鎮(zhèn)附近建造產(chǎn)權(quán)式酒店（小戶型公寓），您認(rèn)為最適合的戶型為： 1、標(biāo)準(zhǔn)間 2、一室一廳 3、小二室一廳,分析：在調(diào)研中，受調(diào)研對象絕大多數(shù)對下湯鎮(zhèn)及下湯鎮(zhèn)的溫泉都了解，對溫泉的保健等性能也相當(dāng)清楚。,分析：調(diào)研中，受調(diào)對象對在下湯建造小戶型非?？春?。,分析：受調(diào)研對象認(rèn)為本項目產(chǎn)權(quán)式酒店建造時最受喜歡的戶型是標(biāo)準(zhǔn)間 。,問卷統(tǒng)計結(jié)果：,72,2020/8/23,（三）、如果在魯山下湯鎮(zhèn)附近建造產(chǎn)權(quán)式酒店（小戶型公寓），您認(rèn)為最適合面積為： 1、30-35 2、35-40 3、40-45 4、45-50 5、其它