1、目錄： 1、市場分析； 2、客群找尋； 3、產(chǎn)品策略初探 4、推廣策略初探,一. 市場分析,1、2008年市場總體供需分析 2008年寧波市四區(qū)新推住宅供應(yīng)量為256萬平方米，加上07年底市四區(qū)市場可售存量為44.06萬平方米，故08年寧波市四區(qū)總供應(yīng)量為300萬平方米。2008年寧波市四區(qū)住宅總銷售量為130萬平方米，總銷售率為41，與2007年同期相比，銷售量減少51。2008年1月11月寧波市六區(qū)共成交商品住宅10607套，與2007年同期相比（2007前11月份年共成交商品住宅24663套），成交套數(shù)下降60,2008年各板塊房地產(chǎn)成交分析 海曙區(qū) 2008年，海曙區(qū)住宅市場新增供應(yīng)量

2、為3.3萬平方米，加上2007年底存量為2.2萬平方米，因此整個區(qū)域總供應(yīng)量為5.5萬平方米。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年共銷售1.1萬平方米，海曙區(qū)總銷售率約為20。 區(qū)域新開樓盤：南都花城五期,江東區(qū)（江東區(qū)、東部新城） 2008年，江東區(qū)新增供應(yīng)量29.36萬平方米，2007年底該區(qū)域的存量為0.81萬平方米，因此整個區(qū)域總供應(yīng)量為30.17萬平方米，據(jù)統(tǒng)計(jì)，08年銷售量為6.42萬平方米，江東區(qū)銷售率約為21。 區(qū)域新開樓盤：世紀(jì)東方商業(yè)廣場玫瑰花園、BOBO城二期、錦繡東城一期、東外灘花園,江北區(qū)（江北老城區(qū)、江北北區(qū)） 2008年，江北區(qū)新增供應(yīng)量為41.13萬平方米，2007年底該區(qū)域的存

3、量為7.17萬平方米，因此整個區(qū)域的總供應(yīng)量為48.3萬平方米。據(jù)統(tǒng)計(jì)，整年去化18.83萬平方米，江北區(qū)銷售率約為38。 區(qū)域新開樓盤: 奧林80、盛世嘉苑、天慈良園二期、湖景花園、匯豪天下二期、頤和名苑二期,高新區(qū) 2008年高新區(qū)新增供應(yīng)量為30.41萬平方米，2007年底存量為2.3萬平方米，因此整個區(qū)域的總供應(yīng)量為32.71萬平方米。整年銷售了20.25萬平方米，高新區(qū)銷售率約為62。 區(qū)域新開樓盤：萬景梅庭、皇冠花園一期、江南一品二期,鄞州中心區(qū) 2008年鄞州中心區(qū)新增供應(yīng)量為96.08平方米，2007年底存量為32.8萬平方米，因此整個區(qū)域的總供應(yīng)量為128.08萬平方米。整年

4、去化45.35萬平方米，鄞州中心區(qū)銷售率約為35。 區(qū)域重點(diǎn)樓盤：金色水岸二期、盛世天城二期、榮安和院二期、都市麗灣、上上城、蔚藍(lán)水岸,2、2008年寧波區(qū)域土地市場分析 海曙區(qū)出讓土地20.3萬平方米，成交土地3.95萬平方米， 江東區(qū)（江東老城區(qū)、東部新城、高新區(qū)）共出讓土地20.2萬平方米，住宅用地1.5萬平方米，其余均為商用土地及綜合土地。 江北區(qū)出讓土地面積61.29萬平方米,住宅用地成交16萬平方米。 鄞州區(qū)出讓土地80.55萬平方米。其中住宅用地成交了57.84萬平方米，商用土地成交 18.84萬平方米，綜合用地成交3.87萬平方米。,分析：當(dāng)下市場90平米的存量房源約有4232

5、套，至年底預(yù)推1850套，因此未來將有6082套的量，直接與本案產(chǎn)生競爭的有： 錦繡東城，盛世天城，水岸楓情,ART藍(lán)海,湖景花園。,3. 當(dāng)下市場90平米戶型匯總,錦繡東城,錦繡東城一期戶型配比基本數(shù)據(jù): 1、戶型面積比例： 2、價格： 90左右成交均價8800元/平米； 130左右成交均價11000元/平米； 180左右成交均價10000元/平米。 3、去化情況： 130戶型由于位置好、面積適中，所以去化較快，180戶型由于位置佳，去化速度也不錯，90左右由于總量較大，去化速度相對不是很快。 4、客戶構(gòu)成 以江東機(jī)關(guān)事業(yè)單位的公務(wù)員、銀行職工和當(dāng)?shù)貐^(qū)域型客戶為主，其次邱隘拆遷戶、北侖、鎮(zhèn)海

6、等客戶也占一定比例。 5、二期： 二期產(chǎn)品主要以90左右的戶型為主，但120140戶型的比例相對一期而言有一定增加，推盤時間基本定于6、7月份。,項(xiàng)目總用地面積8.4169公頃， 總建面積逾18萬平米， 容積率小于等于1.6， 建筑密度29.61%， 綠地率不小于30%，限高80米。,水岸楓情,項(xiàng)目總規(guī)劃用戶1271戶，其中多層631戶，小高層640戶。 項(xiàng)目主要有兩類住宅產(chǎn)品 多層住宅：面積在60-190m2之間。 多層部分： 五房，41戶，占總戶數(shù)3.1%，占多層總戶數(shù)6.4%； 四房，167戶，占總戶數(shù)13%，占多層總戶數(shù)25.9%； 三房，258戶，占總戶數(shù)20%，占多層總戶數(shù)40%；

7、 二房，110戶，占總戶數(shù)8.6%，占多層總戶數(shù)17%； 一房，68戶，占總戶數(shù)5.3%，占多層總戶數(shù)10.5%。 小高層住宅：面積在90m2左右，講究動靜分區(qū)、潔污分區(qū)，小戶型緊湊實(shí)用。在滿足節(jié)能的同時，追求自然通風(fēng)效果。 小高層部分： 89.63 m2 H1戶型，476戶，占總戶數(shù)37.07%； 89.25 m2 H2戶型，164戶，占總戶數(shù)12.77%。 注：90m2以下的戶型共1022戶，占總戶數(shù)的79.6%，面積89606 m2，占總住宅建筑面積的70%。,1,2,3,4,19,20,16,17,18,15,14,13,12,11,10,9,8,7,6,5,21,22,23,小高層,

8、洋房,二期推出 88、105m2 1/3 137m2 1/3 143m2 1/3 共300多套 價格9000元/m2左右，,盛世天城,4、當(dāng)下市場140平米及以上戶型匯總,分析：當(dāng)下市場140平米的存量房源約有816套，至年底預(yù)推1279套，因此未來將有2095套的量，直接與本案產(chǎn)生競爭的有： 錦繡東城，盛世天城。,二. 高新區(qū)及東部新城的客群分析,客戶購買動因分類 周邊項(xiàng)目購買客戶掃描 潛在客戶需求分析,知道發(fā)展前景,方便工 作的政府公務(wù)員,金融界人士 主要來源地:江東,海曙. 就近工作生活的高校教師,企業(yè)高管 主要來源地:北侖,鎮(zhèn)海,江北. 周邊其他區(qū)域的投資客(綠城品牌的”粉絲”) 主要

9、來源地:因皇冠一期,桂花園,綠園實(shí)景而被感動的業(yè)主”親友團(tuán)”. 有”進(jìn)城”需求的周邊客戶,如:為子女讀書,工作.為自己做生意方便. 主要來源地:寧海,象山,奉化,客戶購買動因分類 周邊項(xiàng)目購買客戶掃描 潛在客戶需求分析,據(jù)公司研展部市場調(diào)查: 皇冠一期客戶來源為江東,海曙占45%,鎮(zhèn)海北侖占30%,高新區(qū)周邊占15%,其他外區(qū)域占10%. 客戶職業(yè):公務(wù)員金融界占10%,企業(yè)界占55%,貿(mào)易物流占10%. 綠園客戶來源為江東,海曙占70%,鎮(zhèn)海北侖占5%,高新區(qū)周邊占15%,其他外區(qū)域占10%. 客戶自用占80%,投資占5%,兩者兼而有之占15%,綠城.皇冠花園與競爭個案分類比較,客戶購買動因

10、分類 周邊項(xiàng)目購買客戶掃描 潛在客戶需求分析,同區(qū)域項(xiàng)目樣 本情況比對表,BOBO城,江南一品,皇冠花園,錦繡東城,項(xiàng)目樣本環(huán)境及配套比對,項(xiàng)目樣本銷售數(shù)據(jù)比對,一期已售867套 銷售率95%,累計(jì)銷售545套 銷售率：63%,累計(jì)銷售套數(shù)：1964套 一期售罄 二期銷售76%,累計(jì)銷售套數(shù)：922套 銷售率：83%,銷售率,一期已交付,2010年8月(二期),一期：2007年5月30日 二期疊拼別墅2009年11月30日 二期小高層、高層2010年11月30日,2010年年底,交房時間,1.6元/平米.月,1.4元/平米.月,小高層1.2元/平米月 高層1.6元/平米月,待定,物業(yè)費(fèi),一期基

11、本售完 二期總推約 套,一期別墅已售完 二期已推939套,累計(jì)推案套數(shù)：2593套 累計(jì)推案面積：412188.17平方米,累計(jì)推案套數(shù)：1113套 累計(jì)推案面積：108971平方米,推量情況,10059元/平方米,9971元/平方米,9000-11000元/平方米（高層/小高層） 別墅套均總價在300500萬左右,9000元/平方米,均價,待 定,戶型比例,預(yù)計(jì)2009年底,2008-12-9,一期2005年8月15日 二期2008年12月2日,一期1批08年12月2日 一期2批09年1月13日 二期預(yù)計(jì)09年5、6月,開盤時間,板式高層,別墅、高層,一期2005年8月15日,一期9棟小高層

12、，4棟高層，1棟多層,物業(yè)類型,皇冠花園,江南一品,BOBO城,錦繡東城,項(xiàng)目名稱,江南一品產(chǎn)品面積配比,江南一品項(xiàng)目產(chǎn)品系統(tǒng)比較復(fù)雜,面積和檔次跨度都比較大。,樣本項(xiàng)目客戶分析,客戶購買動因分類 周邊項(xiàng)目購買客戶掃描 潛在客戶需求分析,江南一品,客戶購買動因分類 周邊項(xiàng)目購買客戶掃描 潛在客戶需求分析,江南一品,客戶購買動因分類 周邊項(xiàng)目購買客戶掃描 潛在客戶需求分析,江南一品,客戶購買動因分類 周邊項(xiàng)目購買客戶掃描 潛在客戶需求分析,江南一品,客戶購買動因分類 周邊項(xiàng)目購買客戶掃描 潛在客戶需求分析,江南一品,客戶購買動因分類 周邊項(xiàng)目購買客戶掃描 潛在客戶需求分析,江南一品,客戶購買動因

13、分類 周邊項(xiàng)目購買客戶掃描 潛在客戶需求分析,江南一品,客戶購買動因分類 周邊項(xiàng)目購買客戶掃描 潛在客戶需求分析,江南一品,BOBO城二期,二期產(chǎn)品面積配比及銷售統(tǒng)計(jì),BOBO城二期產(chǎn)品為高層、小高層與疊拼產(chǎn)品的混搭組合，產(chǎn)品形態(tài)比較多樣戶型面積序列分割不大。但由于疊拼產(chǎn)品形態(tài)上的尷尬和面積與總價的原因，其銷售可能會在本項(xiàng)目內(nèi)受到一定的牽制和影響。,已認(rèn)購客戶分析,客源組成分析,從客戶來源上也可以看到舒適尺度的中大面積住宅產(chǎn)品在此區(qū)域是銷售的主流，在已購客戶中占較大的比重。而對于別墅類產(chǎn)品，主要是著重在內(nèi)部客戶和圈層客戶，這也體現(xiàn)了寧波別墅銷售的一個特點(diǎn)。,客戶年齡分析,由以上數(shù)據(jù)可知，30-

14、50歲依然是BOBO城的主力消費(fèi)者，BOBO城的規(guī)劃、環(huán)境等優(yōu)勢，對他們的影響相對較大，然而C區(qū)大部分為40歲以上的中年人,可見多次置業(yè)的對像是在這個年齡段。,客戶區(qū)域分析,區(qū)域地緣性客戶特性更加顯著，同時除了寧波大市以外的客戶也占一定比例。,客戶職業(yè)分析,AB區(qū)主要成交客戶以私營主和企業(yè)職工為主，C區(qū)以公務(wù)員、企業(yè)主居多。,客戶購買權(quán)重分析,目前購買BOBO城二期的系統(tǒng)權(quán)重，價格權(quán)重最大、環(huán)境和品質(zhì)相對比較大，地段交通，戶型以及其他相對較低。,已購客戶分析,客戶區(qū)域分析,主要以江東區(qū)客戶為主，對于鄞州區(qū)的客戶吸引要強(qiáng)于江南一品和BOBO城,錦繡東城,客戶職業(yè)分析,由于位置和戶型面積的關(guān)系，對

15、機(jī)關(guān)事業(yè)單位的購買者極具吸引力，也是因?yàn)榇?區(qū)域內(nèi)幾乎沒有同質(zhì)的項(xiàng)目。,客戶年齡分析,主力客戶群在21-50歲之間，客戶年齡范圍比江南一品和BOBO城更趨向年輕一點(diǎn),客戶購買權(quán)重分析,除去價格因素以外，項(xiàng)目的地段、環(huán)境、配套因素是客戶比較關(guān)心的問題。,江南一品、BOBO城、錦繡東城作為比對皇冠花園的重點(diǎn)樣本項(xiàng)目，已經(jīng)能夠代表項(xiàng)目所在區(qū)域的市場產(chǎn)品情況和客戶需求情況，通過以上客戶分析，我們得出以下結(jié)論： 1、項(xiàng)目所在區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品都在較高的檔次上，市場對于此區(qū)域的認(rèn)知形象也較好，有利于 高檔項(xiàng)目的開發(fā)； 2、從客戶來源來看，本區(qū)域項(xiàng)目的客戶除了以正常的區(qū)域地緣性為主外（江東、邱隘 等），受政策性影

16、響（比如，市政府的東遷；高新區(qū)和東部新城的發(fā)展帶動）較顯著， 從客戶職業(yè)上來看，政府機(jī)關(guān)工作人員占相當(dāng)?shù)谋壤?。從大寧波區(qū)域范圍內(nèi)來看，區(qū)域 項(xiàng)目對鎮(zhèn)海、北侖區(qū)域客戶也具有一定的吸引力。另外，外地客群也不容忽視。 3、此區(qū)域住宅產(chǎn)品形態(tài)幾乎無所不包，項(xiàng)目均價都在9000元以上，主流總價都接近100萬或 以上，而不錯的銷售成績，明證了此區(qū)域的客戶具有較強(qiáng)的購買力。 4、目前區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目數(shù)量及密度不是很大，但是未來將有新的項(xiàng)目和產(chǎn)品推出，同時目前區(qū) 域的市場認(rèn)可成熟度已經(jīng)很高，對于本項(xiàng)目而言，需要抓住時機(jī)進(jìn)行快速的客戶積累， 以占得先機(jī)。,客戶購買動因分類 周邊項(xiàng)目購買客戶掃描 潛在客戶需求分析,潛在

17、客戶需求判斷,解決型自住需求:80-100(兩房兩廳一衛(wèi)). 改善型自住需求:115-135(三房兩廳兩衛(wèi)). 享受型自住需求:165-240(四房兩廳兩衛(wèi)). 投資型需求: 115-135(三房兩廳兩衛(wèi)). 投資自用結(jié)合型:165-240(三房兩廳兩衛(wèi)).,湖景花園,綠園,皇冠花園,東外灘花園,同類型項(xiàng)目樣 本情況比對表,項(xiàng)目樣本環(huán)境及配套比對,項(xiàng)目樣本銷售數(shù)據(jù)比對,一期已售867套 銷售率95%,一期高層成交125套， 二期高層成交215套 銷售率：一期95.4,二期88.8,高層成交53套 銷售率:13%,別墅成交10套 高層成交319套 銷售率:39%,銷售率,一期已交付,已交付,20

18、11年,2010年底,交房時間,1.6元/平米.月,3元/平米.月,4元/平米.月,2.6元/平米.月,物業(yè)費(fèi),一期基本售完,373套高層住宅全部推出,推出171套,838套全部推出,推量情況,10059元/平方米,均價14500元/平方米,已經(jīng)成交均價:17577（元/平方米） 在售均價:16000元/平方米,已成交均價:16700元/平方米 在銷均價:20000元/平方米,均價,待 定,戶型比例,預(yù)計(jì)2009年底,2007年05年18（1期) 2007年10月12日（2期）,2008年12年27,2008年7月1日,開盤時間,板式高層,高層,高層,高層 別墅,物業(yè)類型,皇冠花園,綠園,東外

19、灘花園,湖景花園,項(xiàng)目名稱,雅戈?duì)柡盎▓@2009(1-2)月成交數(shù)據(jù),東外灘花園2009(1-2)月成交數(shù)據(jù),三. 綠城皇冠花園二期產(chǎn)品策略初探,萬科金色水岸二期產(chǎn)品策略粗探,產(chǎn)品規(guī)劃之梯度考慮: 產(chǎn)品設(shè)計(jì)之高度考慮: 產(chǎn)品去化之速度考慮: 產(chǎn)品延伸之深度考慮:,南北兩排因位置優(yōu)劣式差別較大,實(shí)行兩種產(chǎn)品策略,兩種價格體系.,產(chǎn)品規(guī)劃之梯度考慮: 產(chǎn)品設(shè)計(jì)之高度考慮: 產(chǎn)品去化之速度考慮: 產(chǎn)品延伸之深度考慮:,南排因位置優(yōu)秀,主力發(fā)展綠城的主流產(chǎn)品(165-240),占領(lǐng)市場美譽(yù) 高度,符合本期開發(fā)之綠城理念.,萬科金色水岸二期產(chǎn)品策略粗探,產(chǎn)品規(guī)劃之梯度考慮: 產(chǎn)品設(shè)計(jì)之高度考慮: 產(chǎn)品

20、去化之速度考慮: 產(chǎn)品延伸之深度考慮:,北排因位置臨江南公路,銷售抗性較大.建議發(fā)展當(dāng)前寧波需求缺口較 大的產(chǎn)品(90-100)(115-135)兩種, 提高定價策略的靈活性與競爭力.,戶型三房二廳二衛(wèi) 建筑面積：約139平方米,戶型兩房二廳一衛(wèi) 建筑面積：約95平方米,戶型兩房二廳一衛(wèi) 建筑面積：約88平方米,戶型三房二廳二衛(wèi) 建筑面積：約135平方米,戶型兩梯四戶型,戶型兩梯三戶型,戶型兩梯兩戶型,戶型 建筑面積：約200-300平方米,戶型四房二廳二衛(wèi) 建筑面積：約165-200平方米,產(chǎn)品規(guī)劃之梯度考慮: 產(chǎn)品設(shè)計(jì)之高度考慮: 產(chǎn)品去化之速度考慮: 產(chǎn)品延伸之深度考慮:,四. 綠城皇冠

21、花園二期推廣策略初探,1、2009綠城品牌綻放年,綠城的寧波：銷售一路向好 綠城登陸寧波以來，步履穩(wěn)?。?寧波桂花園、寧波綠園、寧波研發(fā)園、寧波皇冠花園 綠城的口碑與滿意度均沒有問題。 但在市場上的傳播力度不夠，品牌需要更加落地。,寧波的綠城：品牌距離不大 對于實(shí)惠的寧波人來說，更多的是遠(yuǎn)觀，很少近距離地體驗(yàn)綠城； 綠城只是一個品牌開發(fā)商，雅戈?duì)?、寧興、銀億也是品牌開發(fā)商； 相對于中海、萬科等開發(fā)商對話語權(quán)的爭奪， 綠城顯得很內(nèi)斂，品牌影響力大多停留在業(yè)內(nèi)及業(yè)主圈內(nèi)， 品牌的深度與廣度沒有實(shí)現(xiàn)。,2009市場回顧 品牌迷失年,迷失的萬科,被打亂的中海,錦繡東城的三張面孔,開始叫賣,回首2008

22、年寧波市場： 危機(jī)下的2008，還有哪個品牌始終如一？ 有帶頭跳水的，有品牌縮水的，有打折促銷的，有模型被砸的 綠城仍專注于品質(zhì)，專注于價值！,展望2009年寧波市場： 哪一種聲音更能打動市場？,在經(jīng)歷了動蕩的09之后，口碑成為09年市場最稀缺的聲音！ 價格是冰冷的、產(chǎn)品可以復(fù)制、但系統(tǒng)專業(yè)的70年價值長跑，始終如一的品質(zhì)追求，只有綠城能夠做到，而且能夠?qū)崒?shí)在在的體驗(yàn)到！ 綠城在經(jīng)過08年的沉淀之后，以70年價值，引導(dǎo)生活，重新給予市場信心，是獲得口碑與市場向心力的關(guān)鍵。,拼產(chǎn)品、拼價格，同質(zhì)化的市場后面； 是殘酷，更有機(jī)遇！,“三方視角”看綠城 融入綠城看綠城 跳出綠城看綠城 體驗(yàn)綠城看綠城

23、,共創(chuàng)城市的美麗 把綠城的辛勞轉(zhuǎn)化為客戶的微笑,15年發(fā)展歷程，34個城市留存精彩,杭州、寧波、溫州、湖州、紹興市、舟山、臺州、臨安、桐廬、淳安、海寧德清、長興、上虞、紹興縣、新昌、象山、慈溪、諸暨 北京、上海、合肥、長沙、青島、濟(jì)南、南京、無錫、南通、鄭州、烏魯木齊海南陵水、大連,融入綠城看綠城,融入綠城看綠城,15年成長過程中，綠城始終堅(jiān)信“講正義、走正道，得正果”，堅(jiān)持以“人文主義理想”為指導(dǎo)， 堅(jiān)守社會責(zé)任與義務(wù)，秉承“真誠、善意、精致、完美”的核心價值觀， 以“為員工創(chuàng)造平臺，為客戶創(chuàng)造價值， 為城市創(chuàng)造美麗，為社會創(chuàng)造財(cái)富”為企業(yè)使命， 致力于為社會創(chuàng)造文明、和諧、溫馨、優(yōu)雅的居住

24、文化及人文環(huán)境， 為城市和歷史留下優(yōu)秀的建筑作品。,別墅、多層、高層、平層官邸； 無論哪種形態(tài)，綠城始終堅(jiān)持高品質(zhì)的追求,跳出綠城看綠城,折服市場的綠城,2005年，很多投資者一夜白了頭，綠城產(chǎn)品價格仍然上漲！ 2006年，有人歡喜有人憂，綠城仍是上行曲線！ 2007年，市場皆大歡喜，綠城又是其中的佼佼者！ 2008年，全球金融危機(jī)，綠城依然優(yōu)雅、淡定、自信！ ,跳出綠城看綠城,折服同行、專家的綠城,綠城的優(yōu)勢不僅在交付前，更在交付后， 綠城以系統(tǒng)的解決方案，延長物業(yè)生命， 讓綠城的每一個項(xiàng)目，都能經(jīng)受時間的考驗(yàn)！,體驗(yàn)綠城看綠城,讓業(yè)主贊美的綠城,85的客戶滿意度 88的客戶忠誠度 91的客

25、戶推薦度 34座城市，96個物業(yè)，體驗(yàn)是對綠城最好的檢驗(yàn)；,體驗(yàn)綠城看綠城,體驗(yàn)綠城看綠城,體驗(yàn)綠城看綠城,體驗(yàn)綠城看綠城,世界有高有低，綠城始終如一,綠城園區(qū)生活服務(wù)體系 影響著每一座城市的表情，影響著每一個居者的愛心。 服務(wù)是向日葵朝向太陽的角度！ 服務(wù)是杰出的藝術(shù)！ 要知道上帝最擅長服務(wù)，上帝服務(wù)人類，但他絕不是仆人！ 綠城構(gòu)建的“園區(qū)生活服務(wù)體系”，是超越了“物”的維護(hù)和管理，而向“人”的需求為轉(zhuǎn)移的人性關(guān)愛體系。這個體系包涵三大服務(wù)系統(tǒng)：健康服務(wù)系統(tǒng)，文化教育服務(wù)系統(tǒng)，以及生活服務(wù)系統(tǒng)。 健康宜教，導(dǎo)醫(yī)咨詢，給藥指導(dǎo)，園區(qū)緊急呼叫系統(tǒng)、醫(yī)護(hù)人員24小時有應(yīng)答 四點(diǎn)半學(xué)校，暑假游泳、繪

26、畫、音樂興趣班，開展籃球、羽毛球、排球興趣班 生活超市，銀行、郵政，特色中餐，休閑西餐，酒吧、茶館 親自樂園，園區(qū)運(yùn)動會，節(jié)慶日園區(qū)聯(lián)誼活動 綠城醫(yī)院，綠城育華學(xué)校、幼兒園，綠城足球?qū)W校，足球基地,綠城是在引導(dǎo)一種生活，而非在規(guī)定產(chǎn)品！,綠城園區(qū)生活體系業(yè)主需求調(diào)查,綠城園區(qū)生活體系生活配套需求調(diào)查,綠城園區(qū)生活體系健康需求調(diào)查,綠城園區(qū)生活體系兒童/老人需求調(diào)查,領(lǐng)導(dǎo)者的魅力，在于有誰與其同行！ 綠城，擁有146家友好戰(zhàn)略合作伙伴 10多家建筑設(shè)計(jì)協(xié)作單位（分別來自：美國、德國、澳大利亞、上海、北京） 三菱電梯，漢斯格雅衛(wèi)浴，奧的斯（中國）公司，法國羅格朗國際公司,系統(tǒng)集成延長綠城物業(yè)價值生

27、命！,綠城， 70年價值領(lǐng)跑2009品質(zhì)之年,目的： 拉開任何競爭對手的品牌距離，形成品牌壁壘，拉升價格想象空間； 對接大的經(jīng)濟(jì)趨勢以及購房者的不安心態(tài)，創(chuàng)造最具安全感和信賴感的品牌性格； 改寫購房者的選房價值觀，形成綠城標(biāo)準(zhǔn)，筑起第二條競爭壁壘， 讓消費(fèi)者以綠城標(biāo)準(zhǔn)挑剔對手； 觸發(fā)已購客戶的口碑傳播，帶來大量有效客戶；,綠城， 系統(tǒng)解決成就70年價值,支撐點(diǎn)： 看得見的綠城品質(zhì)，寧波項(xiàng)目及遍及全省的高品質(zhì)項(xiàng)目； 看得見的綠城物管，“看綠城的房子不用看新房”； 綠城始終如一的高品質(zhì)追求； 來自業(yè)內(nèi)、業(yè)主及市場良好口碑；,品牌整合 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑、建材,系統(tǒng)解決 物管、園區(qū)服務(wù)體系,70年價值

28、領(lǐng)跑 遍及全省、始終如一的高品質(zhì)物業(yè)，始終如一的業(yè)主口碑,專注品質(zhì),專注生活,推廣總方向： 延續(xù)綠城品牌調(diào)性，保持高度： 09年綠城的企劃調(diào)性，要脫離于市場瘋狂的、赤裸的價格戰(zhàn)、促銷戰(zhàn)， 保持綠城品牌一貫的專業(yè)、自信的從容。 品牌落地，價值細(xì)化，聚攏客戶： 重塑產(chǎn)品價值，以口碑、70年價值為主要訴求點(diǎn)，以系統(tǒng)的方式面向市場。,推廣調(diào)性： 優(yōu)雅、自信、淡定、從容,推廣核心： 系統(tǒng)專業(yè)解決，成就70年價值,企劃總精神 于細(xì)微處，見綠城,項(xiàng)目定位 尚東尊品，鉆石生活,主推廣語 懂生活，懂綠城,2、2009綠城生活體驗(yàn)?zāi)?線下兩大攻擊手段： 1、通過系列活動，保持、提高來人； 2、短信：配合營銷節(jié)點(diǎn)，

29、及時釋放信息；,2009，綠城體驗(yàn)?zāi)?體驗(yàn)是對綠城最好的檢驗(yàn)！,活動的四大原則： 1、必須與現(xiàn)場結(jié)合，必須展露綠城的產(chǎn)品優(yōu)勢； 2、除了短期的時效性活動之外，應(yīng)該更多地考慮長期的可持續(xù)的主題活動； 3、客戶的客戶才是我們的潛在客戶，要能夠有效實(shí)現(xiàn)老帶新的自動傳播； 4、可操作性與不可復(fù)制性，拉開綠城與其它品牌的距離；,綠城品牌活動一 綠城 發(fā)現(xiàn)江南之美,過眼盡是江南,活動時間：即日起持續(xù)至開盤前 活動目的： 1、展示綠城品牌； 2、充分發(fā)揮綠城的產(chǎn)品優(yōu)勢與規(guī)模優(yōu)勢； 3、促進(jìn)客戶口碑傳播，實(shí)現(xiàn)老帶新； 活動方式： 1、制作綠城。發(fā)現(xiàn)江南之美手冊，并向?qū)幉ňG城所有業(yè)主發(fā)放；手冊除介紹浙江省內(nèi)各地

30、綠城項(xiàng)目及當(dāng)?shù)刂包c(diǎn)之外，并詳細(xì)登出全年活動時間表，附增活動禮券20張，每張禮券限用一人一次； 2、組織綠城新老業(yè)主及其朋友參加自駕游活動，目的地為浙江省內(nèi)各大景點(diǎn)與相應(yīng)城市的綠城項(xiàng)目；如自駕游杭州千島湖，并參觀綠城杭州“春江花月”“桃花源”等； 3、與旅行社、車友會、攝影協(xié)會等聯(lián)合組織；,活動物料,綠城品牌活動二 綠城 生活館,活動時間：09年全年持續(xù) 活動目的： 1、引導(dǎo)客戶經(jīng)常到現(xiàn)場來看； 2、通過持續(xù)性的活動展示綠城服務(wù)體系，增加品牌認(rèn)同度； 3、促進(jìn)客戶口碑傳播，實(shí)現(xiàn)老帶新； 活動方式： 1、在HOME 綠城上刊登寧波“綠城。生活館”的全年計(jì)劃； 2、組織綠城新老業(yè)主及其朋友在綠城

31、的會所內(nèi)進(jìn)行講座、沙龍、培訓(xùn)、座談等活動，使客戶形成固定的休閑習(xí)慣，吸引客戶到項(xiàng)目現(xiàn)場來；,3、皇冠花園2期階段推廣策略,傳統(tǒng)淡季,7月,9月,12月,綠城品牌導(dǎo)入 于細(xì)微處，見綠城,綠城品牌落地皇冠花園 于細(xì)微處，見皇冠花園,品牌活動：綠城零距離體驗(yàn)活動；寧波綠城生活館,交房擴(kuò)大； 房交會；,重讀大運(yùn)河 現(xiàn)場小規(guī)?；踊顒?體驗(yàn)綠城活動 對話綠城 皇冠花園攝影展、作文展,第一階段,第二階段,第三階段,第一階段推廣計(jì)劃：3月-7月,本階段2大任務(wù)： 1、重點(diǎn)解決綠城品牌價值說清楚的問題： 綠城“創(chuàng)造城市的美麗”全面闡釋，落地寧波； 2、老客戶開始進(jìn)行有效組織，引導(dǎo)： 時隔1年多，皇冠2期的最直

32、接最有效的啟動對象，是綠城老業(yè)主；,線上,線下,綠城品牌價值系統(tǒng)建立、落地；,交房擴(kuò)大、房交會等通過老業(yè)主互動啟動線下傳播；,交房擴(kuò)大：促使更多的客戶現(xiàn)場體驗(yàn)綠城 方式： 1、提醒客戶交房時可邀請朋友或業(yè)內(nèi)人士陪同交房； 2、邀請著名書畫家現(xiàn)場進(jìn)行創(chuàng)作并通過抽獎贈與客戶； 3、現(xiàn)場舉辦物業(yè)說明會； 4、交房當(dāng)天舉辦晚會； 媒體配合： 1、短信：交房活動通知； 2、輔助道具：交房畫冊、實(shí)拍圖片光盤、鑰匙盒、售樓現(xiàn)場包裝。,交房前業(yè)內(nèi)專家懇談會,畫家現(xiàn)場作畫,交屋答謝酒會,平面表現(xiàn),專注生活系列,專注生活系列,專注生活系列,第二階段推廣計(jì)劃：8月-9月,本階段2大任務(wù)： 1、淡季內(nèi)維系綠城品牌提及

33、度： 以高炮為主，報廣、軟文配合活動進(jìn)行，以活動告知、活動報道的形式，維持品牌鮮度； 2、以經(jīng)濟(jì)、有效的方式，制造社會熱點(diǎn)話題： 除系統(tǒng)的客戶體驗(yàn)、業(yè)主互動活動之外，可考慮組織一些社會公益活動，制造社會話題；,線上,線下,維持品牌鮮度；,客戶體驗(yàn)、業(yè)主互動活動；社會公益活動,活動配合： 京杭大運(yùn)河 目的： 提升品牌：強(qiáng)化綠城省內(nèi)品牌優(yōu)勢，體現(xiàn)綠城的城市融入度與社會責(zé)任的參與度； 提高認(rèn)知：制造社會話題，引發(fā)熱點(diǎn)討論； 京杭大運(yùn)河是我國僅次于長江的第二條“黃金水道”。價值堪比長城是世界上開鑿最早、最長的一條人工河道,是蘇伊士運(yùn)河的16倍,巴拿馬運(yùn)河的33倍。 京杭大運(yùn)河流經(jīng)北京、通州、天津、杭州、鎮(zhèn)江、清江、揚(yáng)州、臺兒莊、臨清、蘇州