1、瑞虹新城銘庭個(gè)案分析,瑞虹新城銘庭,上海內(nèi)環(huán)內(nèi)最大的國(guó)際生活社區(qū),標(biāo)桿身份領(lǐng)銜虹口版圖,項(xiàng)目概況:,瑞虹新城銘庭,項(xiàng)目效果圖,瑞虹新城銘庭位于外灘、北外灘、陸家嘴“黃金三角生活圈”內(nèi)，項(xiàng)目總體規(guī)劃建筑面積約為170萬平方米，由曾經(jīng)成功打造過上海新天地、翠湖天地的瑞安房地產(chǎn)公司傾力打造?？傮w建成后，將形成上海內(nèi)環(huán)內(nèi)最大的國(guó)際生活社區(qū)。多年來，瑞虹新城一直以標(biāo)桿身份領(lǐng)銜虹口版圖。,瑞虹新城銘庭,基本參數(shù)及地段解讀:,南面北外灘國(guó)際航運(yùn)中心，北靠和平公園，西南為四川北路商業(yè)中心區(qū)，跨接陸家嘴金融貿(mào)易中心，毗鄰?fù)鉃r(shí)尚生活中心，是市政戰(zhàn)略規(guī)劃中的“黃金三角”，也是上海最具潛質(zhì)的高端國(guó)際住宅區(qū)。連接新建

2、路、大連路隧道軌道：4號(hào)線、8號(hào)線、10號(hào)線.,市政戰(zhàn)略規(guī)劃中的“黃金三角”,瑞虹新城銘庭,項(xiàng)目規(guī)劃:,11/4/17推出1.2號(hào)樓 80-145平米精裝觀景公寓,10/12/22推出5.6號(hào)樓 推出80-140平米的升級(jí)版精裝修定制公寓,第一批,第二批,項(xiàng)目分四期開發(fā)，整個(gè)瑞虹新城規(guī)劃由1號(hào)-10號(hào)共十個(gè)地塊組成?；孛娣e為121.53萬平方米，大多數(shù)以住宅開發(fā)為主體 其中一期5號(hào)地塊、二期、三期11號(hào)和8號(hào)地塊地塊已建成。三期六號(hào)地塊是繼上述項(xiàng)目之后，定位更為高端的項(xiàng)目 項(xiàng)目已開發(fā)至四期，四期共四棟，5,6號(hào)樓已基本售罄，本月17號(hào)開出1,2號(hào)樓,瑞虹新城項(xiàng)目總規(guī)劃圖,四期銘庭規(guī)劃圖,分期

3、開發(fā),周期長(zhǎng).規(guī)模大,瑞虹新城銘庭,建筑及景觀特色:,新一期的銘庭采用了更為先進(jìn)的規(guī)劃理念，外立面采用意大利收腰結(jié)構(gòu)，凸顯建筑的美觀流暢.,瑞虹新城在社區(qū)景觀設(shè)計(jì)中，采用地面景觀與屋頂花園相結(jié)合，使得整體層次感更豐富，這就是近年來國(guó)際上流行的垂直綠化理念。銘庭地面一層綠化是以觀賞性為主，加以水景和坡地相呼應(yīng)則更顯自然和美觀。,全真石漆外立面,ART-DECO建筑風(fēng)格,行列式和圍合式結(jié)合屋頂花園垂直綠化景觀排布,瑞虹新城銘庭,共建及配套:,配套：健身主題會(huì)所，大體量商業(yè) 大堂及電梯間：雙層挑高、石材裝飾、國(guó)際知名設(shè)計(jì)師李瑋珉先生室內(nèi)設(shè)計(jì),大體量成熟配套，高標(biāo)準(zhǔn)公建,瑞虹新城銘庭,裝修:,瑞虹新城

4、銘庭裝修（4000-5000元/標(biāo)準(zhǔn)）,國(guó)際一線品牌裝修，品質(zhì)感較好,瑞虹新城銘庭,瑞虹新城銘庭,瑞虹新城銘庭,瑞虹新城銘庭,瑞虹新城銘庭智能亮點(diǎn),裝修亮點(diǎn):,瑞虹新城銘庭,戶型分析: 部分戶型臥室朝北，通透及采光較差，全部為兩房及大三房常規(guī)戶型,2室2廳2衛(wèi) 90,2室2廳1衛(wèi) 89,2室2廳1衛(wèi) 89,3室2廳2衛(wèi) 143平方米,優(yōu)勢(shì):動(dòng)靜分區(qū)，廚房與餐廳相連 劣勢(shì)：沒有南向功能間，南北不通透,優(yōu)勢(shì)：動(dòng)靜分區(qū)，南北通透 劣勢(shì)：房型不正，臥室均朝北,優(yōu)勢(shì)：南北通透 房型很正 劣勢(shì)：動(dòng)靜不分區(qū)，主臥次臥分得太開,優(yōu)勢(shì)：南北通透 劣勢(shì)：兩個(gè)次臥在北邊,瑞虹新城銘庭,瑞虹新城銘庭面積段供應(yīng)表銘庭表

5、,戶型配比: 銘庭全部為二、三房房型，其中二房占絕對(duì)主力,瑞虹新城四期銘庭2次共推出636套房源。全部為二、三房房型，其中二房為520套，占總推出套數(shù)的82%,三房116套，占18%，去化迅速，二房成交416套，占推出套數(shù)的80%,三房由于數(shù)量較少，去化更快成交91套，占推出套數(shù)的83.6%,瑞虹新城銘庭,2010/12-2011/4瑞虹新城銘庭量?jī)r(jià)走勢(shì),瑞虹新城四期銘庭于10年12月22日首次開盤，推出第五、六兩棟，310套82-145平米的升級(jí)版精裝修定制公寓，推盤當(dāng)月去化86.3%，第二個(gè)月就基本售罄；11年4月17日第一、二兩棟共326套最后一批82-145平米精裝觀景公寓發(fā)售.盡管政

6、策面不利因素對(duì)房地產(chǎn)市市場(chǎng)影響極大，但銘庭的第二批推盤仍創(chuàng)下了量?jī)r(jià)起飛，推盤幾天即去化70%以上的好成績(jī)。價(jià)格走勢(shì)小幅波動(dòng)，總體成上升態(tài)勢(shì)。,萬平方米,元/平方米,去化分析: 去化迅速、量?jī)r(jià)起飛,瑞虹新城銘庭,瑞虹新城客戶描述：,其余北市區(qū)客戶約10%左右,核心市區(qū)客戶約15-20%,虹口、楊浦、閘北為主，約50-60%,浦東區(qū)域客戶約占10-15%,該項(xiàng)目是開發(fā)周期較長(zhǎng)的老牌項(xiàng)目。在之前長(zhǎng)期的銷售過程中，主要是以虹口、楊浦、閘北等北區(qū)客戶為主加上投資客戶，但是在4期銘庭受政策影響以自住客為住,且在產(chǎn)品力塑造以及推廣上進(jìn)行了較大的提升，從傳統(tǒng)的北區(qū)、西區(qū)客戶輻射面拓展至更大的范圍，尤其是在陸家

7、嘴、世紀(jì)大道、大連路隧道輻射沿線為代表。 該項(xiàng)目客戶多為企業(yè)骨干，中高管，金領(lǐng)，部分高級(jí)白領(lǐng)，其中有部分海歸背景的外籍客戶。,對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境、形象、生活配套等方面均有較高要求，是非常有代表性的城市中產(chǎn)類型客戶，這部分客戶正處于非常良好的事業(yè)發(fā)展期，在這個(gè)過程中需求的正是品質(zhì)、形象、功能俱佳的項(xiàng)目。 客戶年齡25-45，主要是以兩口、帶青少年的三口之家為主要結(jié)構(gòu)。 家庭收入20-50萬。,瑞虹新城銘庭,瑞虹新城銘庭小結(jié),產(chǎn)品亮點(diǎn)：外立面仿真石漆，ART-DECO風(fēng)格，品質(zhì)感較好 大規(guī)模住區(qū)、完善配套 屋頂花園、垂直綠化系統(tǒng) 國(guó)際一線品牌裝修，品質(zhì)感較好 挑高大堂、品牌電梯、大堂及電梯間石材裝飾

8、 人車分流 產(chǎn)品不足：本期僅有四棟樓、體量小，社區(qū)感較弱 綠化面積小 部分戶型臥室朝北，通透及采光較差,瑞虹新城銘庭是內(nèi)環(huán)內(nèi)高檔住宅，本期單價(jià)在3.7-4.5萬/ 整體大盤，但銘庭體量小，通過提高公共空間品質(zhì)，創(chuàng)新精致綠化等體現(xiàn)高端住宅品質(zhì).在一系列政策不利因素影響下依然去化良好,量?jī)r(jià)齊飛,于其絕對(duì)的地理位置優(yōu)勢(shì)及配套項(xiàng)目自身品質(zhì)都是分不開的,瑞虹新城銘庭,綠城玉蘭花園（綠城御園）綠城集團(tuán)上海首個(gè)精裝平層官邸,開 發(fā) 商：上海綠城集團(tuán) 物業(yè)公司：上海愛迪特設(shè)施管理有限公司 投資商:上海綠城集團(tuán) 景觀設(shè)計(jì):LIFESCAPES INTERNATIONAL（LSI） 室內(nèi)設(shè)計(jì)：景龍裝飾設(shè)計(jì)有限公司

9、 建筑設(shè)計(jì)單位:東方建筑設(shè)計(jì)院 所在區(qū)域:浦東唐鎮(zhèn) 交房標(biāo)準(zhǔn):精裝修 容積率:1.5% 占地面積:58000平方米 建筑面積:87000平方米 裝修:精裝修 工程進(jìn)度:在建(2011-04-21) 產(chǎn)權(quán)年限:70年 戶 數(shù):總戶數(shù)390戶 當(dāng)期戶數(shù)390戶 樓層：綠城上海玉蘭花園由4-5層的平層官邸 和12-13層的小高層組成 建材：外立面風(fēng)格 歐洲皇室風(fēng)格 外墻 ：石材 停車位:655個(gè),綠城玉蘭花園,綠城玉蘭花園,綠城玉蘭花園,推盤量,88套， 300-400平米大平層 一梯一戶,戶型分析,一字廳,居住區(qū)域,綠城玉蘭花園,一字型超大廳,餐廳客廳與居住空間完全劃分,均為套房,綠城玉蘭花園,儀式感與尺度感,綠城玉蘭花園,儀式感與尺度感,道旗：龍東大道延綿16公里左右的路邊道旗 戶外看板：在龍陽路交通樞紐及外環(huán)龍東大 道架設(shè)高炮輔助看板 現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)：400萬打造小區(qū)門口景觀道及小區(qū)內(nèi)部中軸界限景觀,綠城玉蘭花園,龍東大道道旗,媒體表現(xiàn)：,戶外表現(xiàn),龍東大道與外環(huán)交接口的高炮,唐陸路指引牌,綠城玉蘭花園,現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn),400萬打造的小區(qū)街道,中軸界限景觀，多重綠化,綠城玉蘭花園,營(yíng)銷策略,客戶零風(fēng)險(xiǎn)首付 付完定金，分期付款，漲價(jià)了客戶付尾款，不漲開發(fā)商愿意承 擔(dān)