1、 天下大亂 銘興地產(chǎn) 6月地產(chǎn)局勢(shì)研究,事件1 歐洲債務(wù)危機(jī) ,“ 又一次全球危機(jī) ” * 2009年10月，希臘政府突然宣布：2009年政府 財(cái)政赤字和公共債務(wù)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比例預(yù) 計(jì)將分別達(dá)到12.7%和113%，遠(yuǎn)超歐盟穩(wěn)定 與增長(zhǎng)公約規(guī)定的3%和60%的上限，希臘債 務(wù)危機(jī)正式拉開(kāi)序幕。2010年4月，希臘債務(wù)危 機(jī)開(kāi)始影響歐洲所有歐元國(guó)家陷入債務(wù)危機(jī)。,事件2 歐盟生存危機(jī) ,“ 歐盟生死存亡 ” * 希臘債務(wù)危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，雖然歐元區(qū)國(guó)家通過(guò) 了7500億歐元的救助計(jì)劃但收效甚危，市場(chǎng)對(duì) 歐元區(qū)債務(wù)危機(jī)的擔(dān)心比2008年金融危機(jī)期間 還要嚴(yán)重。如此下去，歐元區(qū)恐怕難逃解體的 命運(yùn)；

2、如果貨幣聯(lián)盟解體，那么歐盟也就名存 實(shí)亡了；如果歐盟名存實(shí)亡，歐盟成為世界主 要政治力量的影響也將破滅。,事件3 歐元爆跌危機(jī) ,“ 18個(gè)月的新低 ” * 5月14日，由于債券評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾再次宣布 下調(diào)希臘主權(quán)債信評(píng)級(jí)至“垃圾”級(jí)，進(jìn)一步加劇 了市場(chǎng)的恐懼心態(tài)，由于市場(chǎng)擔(dān)憂主權(quán)債務(wù)危機(jī) 蔓延到所有歐元區(qū)，投資者逃避風(fēng)險(xiǎn)較高資產(chǎn)， 歐元兌美元的匯率更是暴跌1.24%，創(chuàng)2008年10 月以來(lái)的新低。,事件4 歐洲股市危機(jī) ,“ 歐洲股市重挫 ” * 5月18日德國(guó)財(cái)政部宣布：自本月19日開(kāi)始禁止 對(duì)歐元區(qū)國(guó)家的國(guó)債以及部分金融機(jī)構(gòu)股票等進(jìn) 行“裸空交易”，禁令有效期至2011年3月31日。

3、 5月19日，由于受德國(guó)禁止“裸空交易”令影響， 市場(chǎng)恐慌心理進(jìn)一步加劇，歐洲股市全線重挫， 收在近兩周最低位。,事件5 美國(guó)股市危機(jī) ,“ 創(chuàng)一年最大跌幅 ” * 5月21日受歐洲債務(wù)危機(jī)影響，美國(guó)股市大幅收 低，并創(chuàng)下一年多以來(lái)最大單日跌幅。美國(guó)三大 股指較52周最高點(diǎn)位均已經(jīng)下跌了10%以上。歐 洲債務(wù)危機(jī)升級(jí)以及美國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不佳，使投資 者擔(dān)心歐美及全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇都會(huì)受到影響。,事件6 中國(guó)股市危機(jī) ,“ 1月下跌21.7% ” * 受美國(guó)股市走低影響，中國(guó)股市5月20日持續(xù)走 低，基準(zhǔn)上證綜合指數(shù)收盤跌31.87點(diǎn)，指數(shù)跌 至2555.94點(diǎn)，跌幅1.2%，創(chuàng)2009年4月30日以來(lái)

4、最低收盤水平；深證綜合指數(shù)跌1.4%，至983.87 點(diǎn)。中國(guó)股市創(chuàng)一年多來(lái)最低水平，今年以來(lái) 指數(shù)已累計(jì)下跌21.7%。,事件7 中歐貿(mào)易危機(jī) ,“ 第1大出口市場(chǎng) ” * 歐盟目前是中國(guó)第一大出口市場(chǎng)，中歐雙邊貿(mào) 易額2009年達(dá)到3641億美元，占中國(guó)全球外貿(mào) 總額的16.5%。其中，中國(guó)對(duì)歐出口2362.8億美 元，占中國(guó)總出口額的19.7%。無(wú)疑，歐洲債務(wù) 危機(jī)將會(huì)直接影響中國(guó)今年的對(duì)歐出口前景。,事件8 人民幣升值危機(jī) ,“ 人民幣被迫升值 ” * 受歐洲債務(wù)危機(jī)影響，歐元對(duì)美元匯率最近數(shù) 月一直振蕩下行。由于人民幣目前實(shí)際上采取 的是與美元掛鉤政策，歐元對(duì)美元匯率的下行 也就意味

5、著歐元對(duì)人民幣匯率的下行。也就是 說(shuō)，人民幣相對(duì)歐元正在不斷升值。其將嚴(yán)重 削弱中國(guó)產(chǎn)品在歐洲市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。,事件9 朝韓潛艇危機(jī) ,“ 戰(zhàn)爭(zhēng)一觸即發(fā) ” * 5月20日韓國(guó)日正式公布由美國(guó)、英國(guó)、澳大利 亞和瑞典組成的國(guó)際聯(lián)合調(diào)查團(tuán)對(duì)“天安艦”沉沒(méi) 事件的最終調(diào)查結(jié)果：認(rèn)定系遭受朝鮮小型潛艇 發(fā)射魚(yú)雷攻擊所致。美國(guó)國(guó)務(wù)卿希拉里克林頓 將于25日訪問(wèn)韓國(guó)；日本外相岡田明確表示支持 韓國(guó)。朝鮮警告“如果對(duì)朝制裁，將采取包括發(fā) 動(dòng)全面戰(zhàn)爭(zhēng)的強(qiáng)硬舉措進(jìn)行報(bào)復(fù)”。,事件10 通貨膨脹危機(jī) ,“ 18個(gè)月最高漲幅 ” * 5月11日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2010年4月份CPI同比 上漲2.8%，環(huán)比上漲0.2

6、%。4月份PPI同比上漲 6.8%。CPI漲幅創(chuàng)出自2008年11月份以來(lái)的18個(gè) 新高，PPI漲幅創(chuàng)出自2008年10月以來(lái)的19個(gè)月 新高。4月2.8%的CPI增幅已經(jīng)讓通脹預(yù)期慢慢 變成事實(shí)上的通脹。中國(guó)政府年初提出將全年 CPI增幅控制在3%之內(nèi)。,事件11 4月23日青14條 ,“ 按上限執(zhí)行 ” * 青島市成為全國(guó)各大城市的“先行者”，在4月23 日第一個(gè)出臺(tái)地方版的調(diào)控細(xì)則：青島“十四條” 根據(jù)青島“十四條”新政，青島市總體而言是貫 徹落實(shí)了“國(guó)十條”新政的精神，在一些指標(biāo)上 進(jìn)行量化陳述，其中多條政策是按更嚴(yán)厲于國(guó) 家政策或國(guó)家政策上限執(zhí)行。,事件12 4月30日京11條 ,“

7、 1個(gè)家庭只能買1套房 ” * 4月30日，北京市住建委出臺(tái)了包括暫停發(fā)放第 三套及以上住房貸款、暫停對(duì)不能提供1年以上 本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居 民購(gòu)房貸款、同一購(gòu)房家庭只能新購(gòu)買一套商 品住房等的新政策?！熬┦粭l”把國(guó)務(wù)院留給 地方政府的所有選擇空間全部用足了，目的就 是不讓炒房。,事件13 5月5日西安16條 ,“ 不如國(guó)策嚴(yán)格 ” * 5月5日，西安市政府出臺(tái)進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn) 市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)，從加快保障 性住房建設(shè)、增加普通商品住房供給、加強(qiáng)房 地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管、擴(kuò)大二手房交易等四個(gè)方面提 出16條具體措施。意見(jiàn)重在調(diào)整房地產(chǎn)結(jié) 構(gòu)，不如國(guó)策嚴(yán)格。,事件14

8、5月6日深13條 ,“ 溫和的深圳政策 ” * 5月6日深圳市規(guī)劃國(guó)土委、住房建設(shè)局出臺(tái)13 條細(xì)則：深圳市貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院文件精神堅(jiān) 決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的意見(jiàn)。重點(diǎn)仍是暫停 發(fā)放購(gòu)買第三套房以上住房貸款，對(duì)不能提供 1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非 本市居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。深13條細(xì)則 比預(yù)料寬松的多。,事件15 5月21日穗24條 ,“ 沒(méi)有限制境外購(gòu)房 ” * 5月21日廣州市政府印發(fā)了廣州市貫徹落實(shí)國(guó) 務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知 努力實(shí)現(xiàn)住有所居的意見(jiàn)，共有8個(gè)方面24條。 “穗24條”對(duì)于一些地方政府無(wú)權(quán)決定的事項(xiàng)沒(méi)有 越權(quán)明確，甚至沒(méi)有限制境外人士購(gòu)買

9、房產(chǎn)，也 沒(méi)有提到房產(chǎn)稅。,事件16 5月5日恒大降15% ,“ 恒大全國(guó)統(tǒng)一降價(jià) ” * 5月5日恒大地產(chǎn)宣布：從5月6日起，恒大地產(chǎn) 全國(guó)約40個(gè)樓盤同時(shí)推出8.5折促銷讓利活動(dòng)。 這是新一輪樓市調(diào)控背景下，第一個(gè)擎起降價(jià)大 旗的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。恒大此次領(lǐng)降行為至 少將影響其樓盤分布的廣州、成都、重慶、武漢、 南京、沈陽(yáng)、天津等20余個(gè)城市的房?jī)r(jià)。,事件17 5月7日齊驥解讀 ,“ 房?jī)r(jià)已初步遏制 ” * 5月7日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥接受中國(guó)政 府網(wǎng)專訪，就“堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上 漲，促進(jìn)民生改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展”解讀時(shí)表示：從 近期的市場(chǎng)反饋情況看，在各地貫徹國(guó)務(wù)院10 號(hào)文件過(guò)

10、程中，一些城市商品住房?jī)r(jià)格過(guò)快上 漲的勢(shì)頭得到了遏制，社會(huì)普遍反應(yīng)積極。,事件18 5月17日發(fā)改委 ,“ 3年內(nèi)不會(huì)出臺(tái) ” * 5月17日國(guó)家發(fā)改委產(chǎn)業(yè)研究所所長(zhǎng)助理黃漢權(quán) 對(duì)華夏時(shí)報(bào)記者明確表態(tài)：“房產(chǎn)稅至少三 年內(nèi)不會(huì)出臺(tái) ?！迸c這一說(shuō)法互相驗(yàn)證的則是國(guó) 家稅務(wù)總局公開(kāi)表示：地方對(duì)房產(chǎn)稅征收范圍 沒(méi)有解釋權(quán)。,事件19 5月2日央行上調(diào)準(zhǔn)備金 ,“ 年內(nèi)第3次上調(diào) ” * 5月2日中國(guó)人民銀行決定，從2010年5月10日 起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5 個(gè)百分點(diǎn)。此次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存 款準(zhǔn)備金率是年內(nèi)第三次提高存款準(zhǔn)備金率。 其對(duì)樓市以及股市造成重大影響。,事件

11、20 5月13日溫家寶 ,“ 中國(guó)兩難問(wèn)題 ” * 5月13日溫家寶在天津考察時(shí)提出： “當(dāng)前宏觀 調(diào)控面臨的兩難問(wèn)題不少，要注重宏觀經(jīng)濟(jì)政策 的協(xié)調(diào)配合，防止多項(xiàng)政策疊加的負(fù)面影響，始 終合理把握政策力度。5月17日國(guó)資委副主任李 偉指出，宏觀經(jīng)濟(jì)政策在不同階段可能會(huì)進(jìn)行微 調(diào)，尤其是貨幣政策和房地產(chǎn)調(diào)控政策。,銘興地產(chǎn) 地產(chǎn)局勢(shì)判斷 ,“ 政策冰凍期 ” * 歐洲債務(wù)危機(jī)、中歐貿(mào)易危機(jī)、人民幣被迫升 值危機(jī)、通貨膨脹危機(jī)、朝韓戰(zhàn)爭(zhēng)危機(jī)、2012 政府換界，中國(guó)目前又處于內(nèi)外矛盾的兩難問(wèn) 題。對(duì)于房地產(chǎn)而言，其是擴(kuò)大內(nèi)需救市的極 好幫手。在國(guó)際形勢(shì)未明之前，房地產(chǎn)以平穩(wěn) 為大局，政策相對(duì)處于

12、冰凍期。, 破冰攻城 銘興地產(chǎn) 6月地產(chǎn)戰(zhàn)略應(yīng)對(duì),6月是上半年最后一個(gè)銷售點(diǎn)，但由于受新政的影響，很多準(zhǔn)備買房的客戶要么受限、要么觀望，直接導(dǎo)致了上客量及成交量的下降。關(guān)于下半年的行業(yè)狀況，眾說(shuō)紛紜，總的來(lái)看，新政的目的主要是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，抑制投資客哄抬房?jī)r(jià)，但同時(shí)也制約了一些剛性客戶需求的實(shí)現(xiàn)。要實(shí)現(xiàn)真正的規(guī)范，還有待更加人性化的細(xì)則及時(shí)日，所以，錦華園的6月要集中沖刺，全力破冰！,如何破冰 之 現(xiàn)狀思考,1、銘興甲方希望達(dá)到目標(biāo)：三室盡快消化其余房源消化清盤（資金回籠）。 2、錦華園目前狀況：來(lái)客量下降，成交量下降，成交率正常；剩余房源近110套，三室45套，其余均為好房源。

13、3、錦華園現(xiàn)在媒介組合：候車亭（15號(hào)到期）+短信+巨象專欄（準(zhǔn)備啟動(dòng)）+精品購(gòu)房指南（準(zhǔn)備啟動(dòng)） +網(wǎng)絡(luò)滾動(dòng)條幅（準(zhǔn)備啟動(dòng)） 4、錦華園現(xiàn)在營(yíng)銷活動(dòng)：商超巡展+派單。 5、錦華園最近工程節(jié)點(diǎn)：5月29日，樣板間開(kāi)放，老帶新客戶送禮，大三房?jī)?yōu)惠。 6、6月節(jié)日點(diǎn)：1日兒童節(jié)、7日高考，16日端午節(jié)、20日父親節(jié)。 7、陽(yáng)光行6月銷售政策：樣板間開(kāi)放促動(dòng)三室銷售，如果效果不是很好，推出特價(jià)房促銷。,如何破冰 之 博思堂戰(zhàn)略,破冰攻城 之 襲人篇,鑒于錦華園的成交客戶已不限于城南區(qū)域，所以推廣宣傳應(yīng)網(wǎng)羅全城，盡可能攻擊到每一個(gè)目標(biāo)受眾。,破冰攻城 之 利器篇,鑒于錦華園的銷售已進(jìn)入強(qiáng)銷期的后續(xù)階段

14、，項(xiàng)目活動(dòng)節(jié)點(diǎn)資源有限，所以，6月一定要充分利用好工程、節(jié)假日等時(shí)間點(diǎn)武器及項(xiàng)目?jī)?yōu)好信息之彈藥庫(kù)，直擊目標(biāo)人群要害。,1、時(shí)間節(jié)點(diǎn)：抓住6月的每一個(gè)節(jié)日點(diǎn)，釋放錦華園的動(dòng)態(tài)信息及優(yōu)惠政策。 2、信息釋放：以樣板房的開(kāi)放、老帶新客戶親享好禮的信息放出大三房的優(yōu)惠政策。,破冰攻城 之 激戰(zhàn)篇,準(zhǔn)備好了槍彈，瞄準(zhǔn)了敵人，激戰(zhàn)在即！但每一場(chǎng)大戰(zhàn)前夕，軍事家都會(huì)小心謀劃戰(zhàn)術(shù)，錦華園6月，如何應(yīng)用媒介組合及營(yíng)銷活動(dòng)之資源戰(zhàn)術(shù)，從而凱旋歸來(lái)？請(qǐng)進(jìn)入本章回最精彩的環(huán)節(jié)攻城大戰(zhàn)！,攻城大戰(zhàn) 之 初夏漂流術(shù),老客戶的銷售力與影響力永遠(yuǎn)不能忽視！ 初夏漂流術(shù)主要是針對(duì)老客戶的活動(dòng)，通過(guò)維系老客戶的 感情，帶動(dòng)新客戶

15、的成交，加強(qiáng)口碑效應(yīng)，擴(kuò)大宣傳力 度！建議在6月16日，即端午節(jié)，組織老客戶去秦嶺大峽谷漂流一日或兩日。 活動(dòng)歸來(lái)，以軟文報(bào)道的形式在網(wǎng)絡(luò)上繼續(xù)宣傳！,攻城大戰(zhàn) 之 巡展術(shù),本月繼續(xù)推行周末巡展活動(dòng)，6月5日、6日釋放樣板間開(kāi)放、老帶新客戶親享好禮、大三房?jī)?yōu)惠的信息；6月12日、13日釋放第一周信息+6月16日老客戶初夏漂流記的信息；6月19日、20日釋放第一周信息，并著力推行感恩父親的活動(dòng)，大力促動(dòng)三室的銷售；6月26日、27日做特價(jià)房的促銷活動(dòng)，具體形式結(jié)合陽(yáng)光行的促銷政策。網(wǎng)點(diǎn)建議：大明宮 含光路店、小寨好又多廣場(chǎng)。,父親節(jié)活動(dòng)建議 其實(shí)，送給家人、父母最好的禮物就是健康，所以本次父親節(jié)活動(dòng)建