1、上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報(bào)告,上海工業(yè)房地產(chǎn)測評研究中心 WWW.4008208040.COM,上海招商網(wǎng) WWW.ZHAOSHANG-SH.COM,Company Logo,上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報(bào)告,www. 上海工業(yè)房地產(chǎn)測評研究中心,Company Logo,上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報(bào)告基礎(chǔ)知識,www. 上海工業(yè)房地產(chǎn)測評研究中心,認(rèn)識都市型工業(yè),Company Logo,上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報(bào)告基礎(chǔ)知識,www. 上海工業(yè)房地產(chǎn)測評研究中心,都市型工業(yè)的定義 都市型工業(yè)是指依托大都市獨(dú)特的信息流、人才流、現(xiàn)代物流、資金流等社會(huì)資源，以產(chǎn)品設(shè)計(jì)、研究開發(fā)、營銷管理、技術(shù)服務(wù)和加

2、工制造為主，以都市型工業(yè)園區(qū)、樓宇為載體，能夠在市中心區(qū)域生存與發(fā)展、與城市功能和生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)的，具有增值快、就業(yè)廣、適應(yīng)市場快速反應(yīng)的現(xiàn)代綠色工業(yè)。,Company Logo,上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報(bào)告基礎(chǔ)知識,www. 上海工業(yè)房地產(chǎn)測評研究中心,都市型工業(yè)的基本特征,Company Logo,上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報(bào)告基礎(chǔ)知識,www. 上海工業(yè)房地產(chǎn)測評研究中心,都市工業(yè)的行業(yè)范圍，主要包括十大領(lǐng)域： (1) 電子信息產(chǎn)品研究、開發(fā)和組裝； (2) 軟件開發(fā)、制造業(yè)； (3) 室內(nèi)裝飾裝潢產(chǎn)品設(shè)計(jì)、開發(fā)與組裝業(yè)； (4) 鉆石珠寶等工藝美術(shù)品和旅游品業(yè)； (5) 廣告印刷與包裝業(yè)

3、； (6) 鐘表眼鏡業(yè)； (7) 模型及模具設(shè)計(jì)制造業(yè)； (8) 食品加工業(yè)； (9) 服裝服飾業(yè)； (10)化妝品及日用洗滌用品業(yè)等。,Company Logo,上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報(bào)告市場形勢,www. 上海工業(yè)房地產(chǎn)測評研究中心,Company Logo,上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報(bào)告市場形勢,www. 上海工業(yè)房地產(chǎn)測評研究中心,上海發(fā)展都市型工業(yè)的背景,“市區(qū)不需要保留工業(yè)，工業(yè)應(yīng)該從市區(qū)搬出去”？,Company Logo,上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報(bào)告市場形勢,www. 上海工業(yè)房地產(chǎn)測評研究中心,上海發(fā)展都市型工業(yè)的必要性,Company Logo,上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報(bào)告

4、市場形勢,www. 上海工業(yè)房地產(chǎn)測評研究中心,上海都市型工業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀總體發(fā)展?fàn)顩r,截至目前，上海11個(gè)市中心區(qū)已建成近300個(gè)都市型工業(yè)園區(qū)（樓宇），建筑面積達(dá)到500萬平方米以上。上海都市型工業(yè)整體運(yùn)行態(tài)勢良好，盈利能力不斷提高。上海都市型工業(yè)的總產(chǎn)值于過去十年實(shí)現(xiàn)了年復(fù)合增長率10.61%，利潤率持續(xù)上升，目前達(dá)5.59%，在全市工業(yè)中處于中上游水平。,表1 上海都市型工業(yè)的基本情況（2008年）,資料來源：上海統(tǒng)計(jì)網(wǎng)，2009統(tǒng)計(jì)年鑒,Company Logo,上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報(bào)告市場形勢,www. 上海工業(yè)房地產(chǎn)測評研究中心,上海都市型工業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀總體發(fā)展?fàn)顩r,圖1 都市

5、型工業(yè)對上海工業(yè)的貢獻(xiàn)（2008）,上海都市型工業(yè)2008年末的從業(yè)人數(shù)為75.74萬，擁有資產(chǎn)達(dá)2522.14億元，分別占當(dāng)年全市工業(yè)同一指標(biāo)的25.62%和11.09%，可見在上海工業(yè)經(jīng)濟(jì)中具有相當(dāng)重要的地位。具體見表1和圖1。,Company Logo,上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報(bào)告市場形勢,www. 上海工業(yè)房地產(chǎn)測評研究中心,上海都市型工業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀總體發(fā)展?fàn)顩r,從上海都市型工業(yè)行業(yè)角度分析，以工業(yè)總產(chǎn)值分析指標(biāo)可以知道，服裝服飾業(yè)和食品加工業(yè)是上海都市型工業(yè)中的兩大支柱。具體參見圖2。,圖2 上海都市型工業(yè)行業(yè)分析（2008年）,Company Logo,上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報(bào)告

6、市場形勢,www. 上海工業(yè)房地產(chǎn)測評研究中心,上海都市型工業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀總體發(fā)展?fàn)顩r,上海都市型工業(yè)企業(yè)的構(gòu)成在所有制形式上是多元的。如圖3、圖4所示。,圖3 上海都市型工業(yè)企業(yè)注冊類型結(jié)構(gòu)分析（2008）,圖4 上海都市型工業(yè)企業(yè)注冊類型（內(nèi)資）結(jié)構(gòu)分析（2008）,Company Logo,上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報(bào)告市場形勢,www. 上海工業(yè)房地產(chǎn)測評研究中心,上海都市型工業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征,Company Logo,上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報(bào)告市場形勢,www. 上海工業(yè)房地產(chǎn)測評研究中心,上海都市型工業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域分布特征,一是園區(qū)化、樓宇化特征日益顯著。 * 都市型工業(yè)企

7、業(yè)集聚園區(qū)和樓宇 二是內(nèi)外有別。即內(nèi)環(huán)線內(nèi)外都市型工業(yè)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模、類型和聚集形態(tài)都有較大差異。 * 從產(chǎn)業(yè)規(guī)模和結(jié)構(gòu)來看 * 從園區(qū)規(guī)模和發(fā)展來看 三是南北分工。即中心城區(qū)北部的都市型工業(yè)以勞動(dòng)、資金密集型的加工制造業(yè)為主，而南部區(qū)域以技術(shù)密集型的設(shè)計(jì)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)為主，呈現(xiàn)明顯的產(chǎn)業(yè)分工態(tài)勢。 * 通過我們對中心城區(qū)都市產(chǎn)業(yè)園的調(diào)研可以看出，位于中心城區(qū)南部的長寧區(qū)的多數(shù)都市產(chǎn)業(yè)園的入駐企業(yè)以設(shè)計(jì)類和中介服務(wù)類為主，而位于中心城區(qū)北部的楊浦區(qū)的各都市產(chǎn)業(yè)園中小型加工類企業(yè)的入駐量明顯增多。,Company Logo,上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報(bào)告市場形勢,www. 上海工業(yè)房地產(chǎn)測評研究中心,

8、上海在發(fā)展都市型工業(yè)園區(qū)過程中存在的問題,1 根據(jù)國際化大都市的要求和增強(qiáng)城市綜合競爭力的目標(biāo)，目前對都市型工業(yè)園區(qū)的定位認(rèn)識，在觀念上還存在著一定的偏差。 園區(qū)建設(shè)和開發(fā)依賴于政府經(jīng)濟(jì)扶持和政策優(yōu)惠的陳舊觀念； 園區(qū)殼體企業(yè)經(jīng)營上的短期意識； 企業(yè)之間的封閉行為，即園區(qū)內(nèi)企業(yè)間“供應(yīng)鏈”意識的缺乏。 2 從都市型工業(yè)園區(qū)(樓宇)現(xiàn)有的布局看，存在不盡如人意之處。 園區(qū)建設(shè)和標(biāo)準(zhǔn)良莽不齊； 園區(qū)有忽視不同企業(yè)入駐要求的現(xiàn)象。 3 從目前都市型工業(yè)園區(qū)的管理模式看，亦有一些不足之處。 園區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)水準(zhǔn)有待提高； 管理和服務(wù)體系有待進(jìn)一步健全。 4 從都市型工業(yè)園區(qū)目前的運(yùn)作形式看，尚有需要

9、進(jìn)一步完善的地方。 都市型工業(yè)園區(qū)在運(yùn)作機(jī)制上仍帶有明顯的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)痕跡； 園區(qū)內(nèi)大部分企業(yè)的經(jīng)濟(jì)外向度較低，缺乏融入國際競爭的經(jīng)驗(yàn)； 各園區(qū)發(fā)展不平衡的狀況還普遍存在，資源的合理配置也難以得到充分的落實(shí)。,Company Logo,上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報(bào)告市場形勢,1,科學(xué)化管理 強(qiáng)化綜合服務(wù)經(jīng)營理念，完善專業(yè)化物業(yè)管理、工商注冊、財(cái)務(wù)代理、人力資源、知識產(chǎn)權(quán)、法律咨詢等方面配套服務(wù)。 通過專業(yè)化的的培訓(xùn)，提高園區(qū)相關(guān)管理人員的專業(yè)能力，以此提高園區(qū)管理的專業(yè)化水平。,www. 上海工業(yè)房地產(chǎn)測評研究中心,進(jìn)一步推動(dòng)上海都市型工業(yè)園區(qū)持續(xù)發(fā)展的對策思路,Company Logo,上海市區(qū)都

10、市工業(yè)招商市場報(bào)告經(jīng)驗(yàn)分享,www. 上海工業(yè)房地產(chǎn)測評研究中心,上海市區(qū)都市產(chǎn)業(yè)園的南北差異 以長寧、楊浦為例,由圖5可以看出：長寧區(qū)被調(diào)研的20家都市產(chǎn)業(yè)園中，租金價(jià)格小于2元/平米/天、大于5元/平米/天的園區(qū)分別占4.76%，租金價(jià)格在2-5元/平米/天的園區(qū)占90.48%，其中租金價(jià)格在2-3元/平米/天的園區(qū)占到61.9%，租金價(jià)格在3-4元/平米/天以及4-5元/平米/天的園區(qū)分別占到14.29%。,圖5 長寧區(qū)被調(diào)研的20家都市產(chǎn)業(yè)園的租金分布情況 數(shù)據(jù)來源：上海工業(yè)房地產(chǎn)測評研究中心,Company Logo,上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報(bào)告經(jīng)驗(yàn)分享,www. 上海工業(yè)房地產(chǎn)測評

11、研究中心,上海市區(qū)都市產(chǎn)業(yè)園的南北差異 以長寧、楊浦為例,圖6 長寧區(qū)被調(diào)研的20家都市產(chǎn)業(yè)園的出租率分布情況 數(shù)據(jù)來源：上海工業(yè)房地產(chǎn)測評研究中心,長寧區(qū)被調(diào)研的20家都市產(chǎn)業(yè)園區(qū)的出租率均在50%以上，其中出租率介于50%60%、60%70%、70%80%以及滿租的園區(qū)分別占5%；出租率介于80%90%的園區(qū)占20%；出租率介于90%100%的園區(qū)占60%。 同時(shí)，調(diào)研數(shù)據(jù)也顯示，20家被調(diào)研園區(qū)的總空置量只占總面積的7.64%，其中還有相當(dāng)一部分是由金融危機(jī)導(dǎo)致租戶退租造成的。,Company Logo,上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報(bào)告經(jīng)驗(yàn)分享,www. 上海工業(yè)房地產(chǎn)測評研究中心,上海市區(qū)

12、都市產(chǎn)業(yè)園的南北差異 以長寧、楊浦為例,圖7 長寧區(qū)被調(diào)研的20家都市產(chǎn)業(yè)園的可租面積分布情況 數(shù)據(jù)來源：上海工業(yè)房地產(chǎn)測評研究中心,長寧區(qū)被調(diào)研的20家都市產(chǎn)業(yè)園的高出租率、低空置率，反映了該區(qū)域內(nèi)此類型物業(yè)的受歡迎程度。 此外，在我們調(diào)研走訪的過程中亦發(fā)現(xiàn)，長寧區(qū)都市產(chǎn)業(yè)園的入駐企業(yè)以各類型的設(shè)計(jì)公司、高科技公司、服務(wù)性公司居多，幾乎很難覓到生產(chǎn)型企業(yè)的蹤跡。,Company Logo,上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報(bào)告經(jīng)驗(yàn)分享,www. 上海工業(yè)房地產(chǎn)測評研究中心,上海市區(qū)都市產(chǎn)業(yè)園的南北差異 以長寧、楊浦為例,楊浦區(qū)被調(diào)研的18家都市產(chǎn)業(yè)園中，租金價(jià)格低于1元/平米/天的園區(qū)、介于2-3元/

13、平米/天的園區(qū)分別占21.05%；租金價(jià)格介于1-2元/平米/天的園區(qū)占到52.63%；租金價(jià)格高于3元/平米/天的園區(qū)只占5.27%。由此可見，楊浦區(qū)被調(diào)研的18家都市產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租金價(jià)格主要集中在1-2元/平米/天。,圖8 楊浦區(qū)被調(diào)研的18家都市產(chǎn)業(yè)園的租金分布情況 數(shù)據(jù)來源：上海工業(yè)房地產(chǎn)測評研究中心,Company Logo,上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報(bào)告經(jīng)驗(yàn)分享,www. 上海工業(yè)房地產(chǎn)測評研究中心,上海市區(qū)都市產(chǎn)業(yè)園的南北差異 以長寧、楊浦為例,楊浦區(qū)被調(diào)研的18家都市產(chǎn)業(yè)園中，可租面積小于1000平米的占23.53%；可租面積為1000-2000平米的占47.06%；可租面積為20

14、00-3000平米的占11.76%；可租面積大于3000平米的占17.65%，這其中包含兩家零出租的園區(qū)（其中一家是剛改造好，處于招商初期，一家因?yàn)榧m紛，處于停工狀態(tài)）。,圖10 浦區(qū)被調(diào)研的18家都市產(chǎn)業(yè)園的可租面積分布情況 數(shù)據(jù)來源：上海工業(yè)房地產(chǎn)測評研究中心,Company Logo,上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報(bào)告經(jīng)驗(yàn)分享,www. 上海工業(yè)房地產(chǎn)測評研究中心,上海市區(qū)都市產(chǎn)業(yè)園的南北差異 以長寧、楊浦為例,四平路沿線都市產(chǎn)業(yè)園的租金均價(jià)最高，達(dá)到2.5元/平米/天，主要是此次采樣的四平路沿線的都市產(chǎn)業(yè)園均為高層商務(wù)辦公樓；作為楊浦區(qū)主要干道的長陽路和楊樹浦路，其沿線的都市產(chǎn)業(yè)園的租金均價(jià)

15、位居第二梯隊(duì)，這除了受到園區(qū)的品質(zhì)影響外，還應(yīng)該與園區(qū)的交通便利性有關(guān)。,圖11 調(diào)研的18家都市產(chǎn)業(yè)園所處主要路段的租金均價(jià) 數(shù)據(jù)來源：上海工業(yè)房地產(chǎn)測評研究中心,Company Logo,上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報(bào)告經(jīng)驗(yàn)分享,www. 上海工業(yè)房地產(chǎn)測評研究中心,典型園區(qū)案例（一）,表2 優(yōu)秀都市產(chǎn)業(yè)園代表的具體信息,Company Logo,上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報(bào)告經(jīng)驗(yàn)分享,www. 上海工業(yè)房地產(chǎn)測評研究中心,典型園區(qū)案例（二）,表3 發(fā)展情況欠佳園區(qū)代表的具體信息,Company Logo,上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報(bào)告經(jīng)驗(yàn)分享,www. 上海工業(yè)房地產(chǎn)測評研究中心,園區(qū)優(yōu)勢的專業(yè)

16、 挖掘利用及宣傳到位,園區(qū)規(guī)劃定位與區(qū)域 及行業(yè)市場的一致性,園區(qū)招商人員的市場意識、 專業(yè)化水平及對目標(biāo)客戶的了解及判斷,園區(qū)對提供入住企業(yè)綜合 服務(wù)等軟環(huán)境建設(shè)重視程度,上海都市工業(yè)園經(jīng)營成功要素,Company Logo,上海市區(qū)都市工業(yè)招商市場報(bào)告機(jī)構(gòu)服務(wù),上海大之商 企業(yè)發(fā)展機(jī)構(gòu),上海招商網(wǎng),www. 上海工業(yè)房地產(chǎn)測評研究中心,上海大之商企業(yè)登記代理有限公司,上海大之商投資咨詢有限公司,服務(wù)內(nèi)容：中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)及經(jīng)營管理策劃、咨詢；投資項(xiàng)目開發(fā)引進(jìn)及咨詢；各類內(nèi)外資企業(yè)登記注冊；各類分公司、分支機(jī)構(gòu)注冊登記；企業(yè)收購與兼并策劃咨詢；各類商標(biāo)注冊咨詢；項(xiàng)目開發(fā)可行性研究及投資策劃；各項(xiàng)政策法規(guī)咨詢。,服務(wù)內(nèi)容：1.代辦稅務(wù)登記、 變更登記、注銷登記手續(xù)；代辦一般納稅人認(rèn)證；2.代辦納稅申報(bào)事宜；3.擔(dān)任常年稅務(wù)、會(huì)計(jì)顧問，提供會(huì)計(jì)、稅務(wù)咨詢服務(wù)；4.代理建帳、記帳、設(shè)計(jì)企業(yè)財(cái)務(wù)制度，為企業(yè)提供財(cái)務(wù)報(bào)表分析；5.代辦減稅、退稅、免稅事項(xiàng)；6.代辦財(cái)產(chǎn)損失、投資損失鑒證，代辦報(bào)批手續(xù)；7.開展稅收籌劃工作；8.培訓(xùn)財(cái)務(wù)人員稅收、會(huì)計(jì)等專業(yè)知識；9.協(xié)助企業(yè)進(jìn)行改組、改造，設(shè)計(jì)企業(yè)經(jīng)營管理制度；10.開