1、產(chǎn)權(quán)式酒店分析,一、產(chǎn)權(quán)式酒店的起源,“產(chǎn)權(quán)式酒店公寓”是本世紀(jì)70年代興起的產(chǎn)物，是最適合中產(chǎn)階級(jí)的一種投資方式，20世紀(jì)70年代，歐美發(fā)達(dá)國家進(jìn)入所謂的“豐裕社會(huì)”中產(chǎn)家庭成為社會(huì)主流，旅游業(yè)方興未艾，在旅游創(chuàng)新過程中，瑞士企業(yè)家亞歷山大耐首先提出“時(shí)權(quán)酒店”（Timeshare.Hotel）的概念，即出售轉(zhuǎn)讓或者交換。1976年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進(jìn)行了真正意義上的時(shí)權(quán)經(jīng)營，向旅客出售了在特定時(shí)間內(nèi)享有旅館住宿和娛樂設(shè)施的權(quán)利。時(shí)權(quán)酒店興起，立即在瑞士和歐洲傳播開來，之后的20年中逐漸向北美加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，并演變?yōu)楝F(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店。產(chǎn)權(quán)式酒店則進(jìn)而買斷產(chǎn)權(quán)而

2、不僅是買斷時(shí)段，即酒店將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經(jīng)營分取投資回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)?，F(xiàn)在產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)成為發(fā)達(dá)國家和地區(qū)最受中產(chǎn)階級(jí)和企業(yè)集團(tuán)青睞的投資方式。,產(chǎn)權(quán)式酒店的起源,1、產(chǎn)權(quán)式酒店的類型,國際通用的產(chǎn)權(quán)式酒店大致有三種類型：,時(shí)權(quán)酒店：,將酒店的每個(gè)單位分為一定的時(shí)間份（如：一年51周），出售每一個(gè)時(shí)間份的一定年限的使用權(quán)。消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時(shí)間（或一周）的居住權(quán)；,養(yǎng)老型酒店：,指投資人（往往是最終消費(fèi)者）在退休前購買退休養(yǎng)老度假村的某一個(gè)單位，委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用

3、。委托管理期間，將獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下該度假村在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購，再出售，收益歸其家人所有；,指將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定時(shí)間段的免費(fèi)居住權(quán)；本項(xiàng)目就是屬于第三種類型即酒店的每間客房分割為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，獲取年度利潤分紅，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。這種酒店一般位于著名的旅游城市，如夏威夷，當(dāng)?shù)負(fù)碛谐渥愕穆糜慰驮?，因此客房年度利潤分紅通常足以抵消分期付款的費(fèi)用，并有客觀的盈

4、余。業(yè)主一般只要投入金額不多的首期，就可不再投入，大約10-15年后取得產(chǎn)權(quán)。之后投資者可以將單間產(chǎn)權(quán)公寓按市場價(jià)格賣給管理公司，或自行上市賣房，經(jīng)營有方的酒店通常可以獲得可觀的增值回報(bào)，委托酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營的業(yè)主將獲得70年產(chǎn)權(quán)利潤分紅及多元化的投資收益；投資者在付清所投資產(chǎn)權(quán)酒店全款后，即可獲得70年獨(dú)立物業(yè)產(chǎn)權(quán)，該產(chǎn)權(quán)在有效期內(nèi)可以進(jìn)行抵押，轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)移，繼承。投資者在酒店開業(yè)后，即可獲得酒店部分年度利潤分紅，利潤分紅系數(shù)根據(jù)所投資單位首次交易總額確定。,有限自用的投資型酒店：,產(chǎn)權(quán)式酒店的流行趨勢,產(chǎn)權(quán)酒店這種新穎的經(jīng)營方式和投資方式已經(jīng)在世界旅游及貿(mào)易口岸城市迅速發(fā)展起來。據(jù)資料顯

5、示，全球產(chǎn)權(quán)酒店19861995年年平均增長158；1980年，在全球500個(gè)旅游目的地有15.5萬個(gè)家庭購買了產(chǎn)權(quán)式酒店；到1995年，全球81個(gè)國家4000個(gè)旅游目的地有35萬個(gè)家庭購買了產(chǎn)權(quán)式酒店。80年代到90年代初，全球引入產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營的旅游目的地的數(shù)量增長了6倍，90年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入已達(dá)40億美元，到2000年就飆升到300億美元。所有信息表明，產(chǎn)權(quán)式酒店將成為旅游及貿(mào)易發(fā)展過程中的一種重要的經(jīng)營創(chuàng)新模式，同時(shí)成為最受大眾家庭青睞的投資工具。,產(chǎn)權(quán)式酒店的流行趨勢,在我國，“產(chǎn)權(quán)式酒店”已有十多年的發(fā)展歷史，且多分布在深圳等沿海地區(qū)?！爱a(chǎn)權(quán)式酒店”已成為旅游經(jīng)營業(yè)里一種

6、重要的創(chuàng)新模式，也成為倍受富裕家庭青睞的旅游投資方式。隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店在國內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟(jì)繁榮城市已逐步形成燎原之勢，近兩年已有幾十家產(chǎn)權(quán)酒店誕生。如已成功運(yùn)作并使業(yè)主獲利頗豐的深圳雅藍(lán)大酒店；在2002年完工的陜西漢中的“21世紀(jì)萬龍大酒店”；倡導(dǎo)“e時(shí)代人性化商務(wù)空間”的廈門悅?cè)A酒店；“10投資回報(bào)房屋產(chǎn)權(quán)”由新加坡開發(fā)的公寓式大酒店-青島佳信大酒店；還有秦皇島的維多利亞港灣，海南島的三亞溫泉大酒店，北京的快樂無窮大-龍慶峽（假日）鄉(xiāng)村俱樂部、金色假日酒店等。 在海南，自幾年前?？诘谝患椰F(xiàn)代意義的產(chǎn)權(quán)酒店出現(xiàn)后，至今已有盡10家不同規(guī)模、特點(diǎn)的產(chǎn)權(quán)式酒店問世。如海航

7、集團(tuán)的康樂園產(chǎn)權(quán)酒店、?？诨使诩偃债a(chǎn)權(quán)酒店、由“爛尾樓”改造的華發(fā)大廈產(chǎn)權(quán)酒店式公寓、中化集團(tuán)與海南龍泉集團(tuán)開發(fā)的龍泉海景大酒店等，均是一經(jīng)推出即被看好，特別是華發(fā)大廈產(chǎn)權(quán)酒店式公寓，創(chuàng)下了7天銷售420多套的紀(jì)錄，而龍泉海景大酒店則更是實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目開工之日即是投資收回之時(shí)，在項(xiàng)目運(yùn)作前期即與數(shù)百名投資者達(dá)成了訂購?fù)顿Y意向。可以說隨著海南旅游條件的進(jìn)一步成熟完善，產(chǎn)權(quán)使酒店的投資已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展的階段。,產(chǎn)權(quán)式酒店的在我國的發(fā)展基礎(chǔ),10年前，以海南為代表的產(chǎn)權(quán)式酒店曾經(jīng)遭遇敗績，給人們留下了深刻的印象。究其原因主要有三點(diǎn)：一是當(dāng)初的開發(fā)商炒賣地皮的居多，沒有多少人愿意切實(shí)的發(fā)展這個(gè)產(chǎn)業(yè)；

8、二是海南當(dāng)時(shí)作為旅游度假地的條件還沒有成熟，國內(nèi)旅游度假的市場氣候也沒有形成；三是產(chǎn)權(quán)式酒店和分時(shí)度假的概念還不為中國消費(fèi)者了解和接受。,產(chǎn)權(quán)式酒店的在我國的發(fā)展基礎(chǔ),回過頭來分析時(shí)下中國產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的條件，我們可以看到：首先，原來制約產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的條件-旅游度假地的軟、硬件環(huán)境已漸趨成熟，國內(nèi)旅游度假的市場氣候已經(jīng)形成；其次，近年來國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，白領(lǐng)階層急劇擴(kuò)大，成為都市消費(fèi)主流群體，同時(shí)全新的休閑消費(fèi)觀念為分時(shí)度假消費(fèi)帶來了商機(jī)；再次，旅游產(chǎn)業(yè)近年來發(fā)展迅速，國內(nèi)新興旅游資源越來越豐富；最后，國際分時(shí)度假公司進(jìn)入中國，使分時(shí)度假和產(chǎn)權(quán)式酒店的概念得以在國內(nèi)業(yè)界、消費(fèi)圈中逐漸得到認(rèn)同

9、?？梢哉f，產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的大環(huán)境已經(jīng)基本成熟。 產(chǎn)權(quán)式酒店有旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的雙重屬性，作為面向消費(fèi)者的酒店，它是旅游業(yè)的配套產(chǎn)品，提供住宿、餐飲、娛樂、商務(wù)等服務(wù)項(xiàng)目；而作為面向投資者的產(chǎn)權(quán)開發(fā)商，又具有房地產(chǎn)商的眾多個(gè)性，提供產(chǎn)權(quán)服務(wù)、物業(yè)管理、委托經(jīng)營等。因此，從產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)角度分析，必須沿著旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩條思路運(yùn)作。目前國內(nèi)的產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商較之七八年前有所改變，開發(fā)商不再把迅速回籠資金作為開展產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)務(wù)的唯一目標(biāo)，而是把其作為培養(yǎng)企業(yè)競爭力、發(fā)展穩(wěn)定的客源關(guān)系的重要手段，而且經(jīng)過近十年的大浪淘沙，現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商多是有良好的經(jīng)營業(yè)績、成熟的酒店經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)、良好形

10、象及較強(qiáng)實(shí)力的企業(yè)，因此短期行為的痕跡少得多。從開發(fā)商的屬性看，目前產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商是以旅游服務(wù)業(yè)為主體，輔以房地產(chǎn)的一些運(yùn)作思路和模式來運(yùn)行的，這種方式契合了產(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì)，又迎合了消費(fèi)者的投資利益。,產(chǎn)權(quán)式酒店的在我國的發(fā)展基礎(chǔ),對(duì)產(chǎn)權(quán)或酒店的客戶群體進(jìn)行分析，目前購買者同樣也兼具消費(fèi)者、投資者兩重個(gè)性。作為消費(fèi)者，客戶享受旅游度假的服務(wù)，享受餐飲、娛樂、健身等配套優(yōu)惠；而作為投資者，客戶享受所購買的房間、度假屋的經(jīng)營利益。具體分析，產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶無外乎三類消費(fèi)群體：其一是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的個(gè)人，他們的角色介于投資者和消費(fèi)者之間；其二是一些公司或事業(yè)機(jī)構(gòu)，其購買動(dòng)機(jī)是用于員工福利或會(huì)議，

11、以往一些單位在風(fēng)景區(qū)設(shè)有招待所、療養(yǎng)院等福利設(shè)施，而這些設(shè)施的日常管理逐漸成為單位的負(fù)擔(dān)，購買產(chǎn)權(quán)式酒店就可以卸掉這些包袱；其三是分時(shí)度假公司，其購買動(dòng)機(jī)純粹是業(yè)務(wù)需要。這三類群體所關(guān)注的利益各不相同，分時(shí)度假公司最關(guān)注的是產(chǎn)權(quán)或酒店可供休閑度假的利益點(diǎn)，側(cè)重于酒店消費(fèi)功能的體現(xiàn)；個(gè)人消費(fèi)者關(guān)注的重點(diǎn)在于前期投入的比重、投資升值的保障、酒店經(jīng)營能力、附加的優(yōu)惠和功能、與居住地區(qū)的風(fēng)光差異、可交換性等；而機(jī)構(gòu)投資者關(guān)注酒店的服務(wù)和管理能力、財(cái)務(wù)監(jiān)控的透明度、企業(yè)文化的契合和業(yè)務(wù)的需要等。不管是哪一類客戶，酒店的可消費(fèi)性（包括可交換性）、可投資性（升值能力）和投資的安全性是決定性的影響因素，而且中

12、國目前有能力投資購買產(chǎn)權(quán)式酒店的消費(fèi)者多是具有較高素質(zhì)的白領(lǐng)人士，這些人一般都具備良好的教育背景，有成功的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，有良好的分析能力和投資眼光，因此，追求短期利益而忽視對(duì)消費(fèi)者長期回報(bào)的開發(fā)商很難取得他們的信任。,產(chǎn)權(quán)式酒店的在我國的發(fā)展基礎(chǔ),分析目前國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)的市場環(huán)境： 其一，市場消費(fèi)潛力開始釋放，這來源于近幾年對(duì)外開放和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果，一方面造就了一批具有消費(fèi)能力的白領(lǐng)階層，另一方面培育了這批白領(lǐng)階層的超前消費(fèi)觀念；其二，市場氛圍已經(jīng)形成，一方面旅游度假區(qū)隨著國內(nèi)旅游消費(fèi)能力的提高而逐步形成氣候，另一方面分時(shí)度假概念逐步被人們接受；其三，國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的市場雖已形成，但市場

13、的制度、法規(guī)和秩序卻有待規(guī)范，而市場的完善在很大程度上是取決于制度、法規(guī)和秩序的，客戶投資產(chǎn)權(quán)式酒店的信心和安全感也來源于此；其四，國外分時(shí)度假體系比較完善，分時(shí)度假酒店聯(lián)盟可以為產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶提供極具吸引力的度假交換，而我國產(chǎn)權(quán)或酒店、分時(shí)度假消費(fèi)均不同于國外的先有需求后有市場，在國內(nèi)酒店客房平均出租率僅50出頭、閑置客房很多的背景下，要由賣方推動(dòng)市場需求；而且國內(nèi)分時(shí)度假體系還很不成熟，即便全球最大的分時(shí)度假交換公司RCI在中國的成員酒店也不夠多。此外，我國目前分時(shí)度假消費(fèi)中存在的最大問題恐怕就是曾經(jīng)發(fā)生過的欺騙性銷售了，這使得分時(shí)度假交換體系賦予產(chǎn)權(quán)式酒店的魅力沒有得到足夠的體現(xiàn)。,二

14、、產(chǎn)權(quán)式酒店與傳統(tǒng)投資方式的比較,產(chǎn)權(quán)式酒店作為新興的一種投資方式，已經(jīng)逐步的得到了快速增長的城市白領(lǐng)階層的認(rèn)可，下表是投資產(chǎn)權(quán)式酒店與傳統(tǒng)投資品種的投資回報(bào)與風(fēng)險(xiǎn)的比較：,通過上表我們可以看到，產(chǎn)權(quán)式酒店的投資收益和風(fēng)險(xiǎn)，與傳統(tǒng)的投資方式相比，投資回報(bào)與投資風(fēng)險(xiǎn)都是比較理想的。,產(chǎn)權(quán)式酒店與傳統(tǒng)投資方式的比較,1、產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓的比較,產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓的比較,酒店式公寓發(fā)展的時(shí)間比較長了，投資者對(duì)其的了解也比較深入，作為房地產(chǎn)投資品種之一，投資者必然要將產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓進(jìn)行對(duì)比。,通,通過比較我們可以看到，產(chǎn)權(quán)式酒店和其它投資品種相比，更具有競爭優(yōu)勢，因此我行相信通過有效

15、的推廣活動(dòng)，我們可以把這種比較優(yōu)勢的信息有效地傳遞給目標(biāo)客戶，達(dá)到項(xiàng)目順利銷售的目的。,產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓的比較,三、產(chǎn)權(quán)式酒店的投資收益,隨著房地產(chǎn)投資的不斷升溫，房地產(chǎn)開發(fā)的領(lǐng)域越來越寬，人們對(duì)房地產(chǎn)投資的取向也在逐步的被分流，一些精明的開發(fā)商不失時(shí)機(jī)的推出了各種投資型產(chǎn)品，于是產(chǎn)權(quán)式酒店這一新的投資方式終于浮出水面。 產(chǎn)權(quán)酒店是酒店將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經(jīng)營分取投資回報(bào)，同時(shí)還可以獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。這種全新的投資理念與投資方式，給房地產(chǎn)開發(fā)商、管理公司、投資者帶來了良好的經(jīng)濟(jì)收益，其發(fā)展前景極其可觀。,產(chǎn)權(quán)

16、式酒店投資的優(yōu)勢,（一）資金快速回籠房地產(chǎn)開發(fā)商在興建酒店時(shí)，前期必將投入大量的資金以確保工程的按期交付。這種巨額投入會(huì)給開發(fā)商帶來巨大的資金壓力。如何快速的回籠資金，是開發(fā)商不容回避的問題。實(shí)行產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營方式，就可以快速的解決這一問題。產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營是將建設(shè)酒店的巨額集中投資，分解為單位的組合，將部分產(chǎn)權(quán)出售，回籠資金。這樣有利于酒店的管理和緩解資金壓力，也為不愿意承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人或法人提供了用呆滯資金謀取較高回報(bào)的機(jī)會(huì)。,（二）規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，獲得高額回報(bào)產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，與住宅寫字樓投資、股票投資、儲(chǔ)蓄及國債投資等相比，投入輕松，風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào)更豐厚，同時(shí)

17、還可獲得一套真正屬于自己的私家酒店。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，近10年來，全世界產(chǎn)權(quán)式酒店平均每年增長158。與銀行儲(chǔ)蓄和投資股票債券相比，產(chǎn)權(quán)式酒店的最大賣點(diǎn)是投資回報(bào)率高以及投資風(fēng)險(xiǎn)低。在國際上，產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種穩(wěn)健的投資理財(cái)方式，受到眾多獨(dú)具慧眼的投資者青睞，是一種新型的融資方式 。產(chǎn)權(quán)式酒店是將酒店以單元的形式出售給投資人，各單元具有獨(dú)立的房產(chǎn)證，投資人享有自用、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈(zèng)送、繼承等權(quán)利。投資者一般不住在酒店，而是將客房委托 酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，獲取年度分紅，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。國內(nèi)的產(chǎn)權(quán)式酒店在銷售時(shí)開發(fā)商一般會(huì)與投資人簽訂一定期限的返租協(xié)議，約定一個(gè)租

18、賃期和投資收益率。以65的年收益率計(jì)算，大約15年客戶就可以收回總投資，同時(shí)，還可以取得房產(chǎn)所有權(quán)。因此，產(chǎn)權(quán)式酒店具有較高的投資與使用價(jià)值，較容易實(shí)現(xiàn)業(yè)主預(yù)期的購買目的及投資目標(biāo)。業(yè)主支付幾萬元的首付款購買酒店中一套客房后，與酒店或管理公司簽訂委托租賃合同，此后的銀行月供款、物業(yè)費(fèi)及供暖費(fèi)等全部由酒店代為支付，業(yè)主做“甩手掌柜”即可，達(dá)到保值增值的目的。,產(chǎn)權(quán)式酒店投資的優(yōu)勢,產(chǎn)權(quán)式酒店投資的優(yōu)勢,（三）擴(kuò)大客戶源，實(shí)現(xiàn)酒店與業(yè)主的“雙贏”產(chǎn)權(quán)式酒店賣方的初衷是為了解決資金不足的問題，盡快回籠資金；買方的動(dòng)機(jī)實(shí)質(zhì)上是為了使呆滯的資金獲得較高、穩(wěn)定的回報(bào)，是一種投資行為。因此，這是一種“雙贏”，具有較大的市場潛力。從產(chǎn)權(quán)式酒店買主所在的地域分布來看，以本地和周邊較富裕的縣市為主，這為市場定位提供了依據(jù)。從經(jīng)營的情況來看，由于業(yè)主與酒店有密切的利益關(guān)系，所以，業(yè)主會(huì)主動(dòng)而積極的介紹客戶、親戚、朋友來酒店入住、消費(fèi)，起到了酒店促銷員的作用，這對(duì)酒店客房、餐飲、娛樂、商場等綜合經(jīng)濟(jì)效益的提高十分有利。,產(chǎn)權(quán)式酒店投資應(yīng)注意的問題,（一）客戶在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式酒店投資時(shí)，應(yīng)實(shí)地考察所投資酒店的地理位置、檔次和定位，如果產(chǎn)權(quán)式酒