1、精品 料推薦北京別墅市場發(fā)展趨勢北京別墅供應量分析圖1精品 料推薦2004 年北京區(qū)域別墅規(guī)模北京別墅區(qū)域銷售價格北京別墅最新價格趨勢2精品 料推薦項目定位不準缺乏個性透視別墅市場冷熱不均雖然政策一直在緊縮，但別墅的建設依然如火如荼。有的項目銷售紅線一路向上， 有的項目銷售卻遲遲不動， 一兩個月也不見動靜。在北京別墅類型兩極分化的同時，別墅的銷售狀況也出現(xiàn)了兩極分化。為什么同是別墅，銷售卻如此不同？冷暖不同據(jù)北京房地產信息網提供的數(shù)據(jù)，位于亞北地區(qū)的某別墅項目， 上半年共銷售 108 套，均價為 9837 元/ 平方米，其銷售套數(shù)除 4 月份較之 3 月份少之外， 其他月份都呈遞增趨勢。 據(jù)其

2、銷售部門負責人表示， 自 4 月底推出其二期組院式獨棟別墅后，不到 2 個月的時間， 100 余套總價在 200 萬 300 萬元的精裝修別墅3精品 料推薦幾乎售罄，而其單價也比內部認購時上漲了許多。為滿足客戶的購買需求， 開發(fā)商不得不把等待第三次開盤銷售的房號提前放出。當這些項目的開發(fā)商笑得合不攏嘴的同時，更多別墅項目的開發(fā)商卻愁眉不展。某位于馬坡別墅區(qū)邊緣地帶的別墅項目，開盤一年多以來，188 套別墅尚未賣出一半；同樣，還有一個位于馬坡別墅區(qū)的別墅項目，推出兩年多了，銷售不足半數(shù)，開發(fā)商不得不為其改頭換面，重新包裝上市。記者了解到，對于大多數(shù)別墅開發(fā)商來說，2004 年的上半年過得艱辛異常

3、，有的項目甚至兩三個月才能賣出一套兩套。如果說銷售是北京高檔項目最頭疼的問題的話，那么對于別墅而言， 銷售更是重中之重。新盤特點據(jù)北京中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2004 年 1-5 月份，北京別墅市場共推出新盤17個，總規(guī)模 156.16 萬平方米，目前共推出4400 套別墅。從開盤的項目所屬區(qū)域上看， 上半年推出的別墅基本上還是分布在傳統(tǒng)的別4精品 料推薦墅豪宅密集區(qū)域。 朝陽、昌平仍然是別墅市場最熱的區(qū)域，該區(qū)域內的溫榆河流域是北京別墅豪宅項目較為集中的區(qū)域之一。據(jù)業(yè)內人士分析，這主要是因為這些區(qū)域具有北京最優(yōu)越的自然山水環(huán)境和比較便利的交通環(huán)境。 在這些區(qū)域居住不僅可以享受到優(yōu)美的自然山水環(huán)境帶

4、來的舒適感受，而且也能顯示業(yè)主的尊貴身份，因此這個區(qū)域新開盤的項目數(shù)量最多。自然山水環(huán)境優(yōu)勢與交通環(huán)境優(yōu)勢較為集中的地域分布，造成了京城別墅的區(qū)域集中化和熱點化。從今年的情況看，這一趨勢還將繼續(xù)下去。此外，大興、海淀也是購房者比較熱衷的區(qū)域。大興區(qū)域的興起主要是其低廉的價格和便捷的交通條件。 大興區(qū)今年新開盤項目的平均單價為5533 元/ 平方米，只有昌平區(qū)項目均價 （9384 元 / 平方米）的六成不到，價格優(yōu)勢相當明顯。定位不準同樣是別墅，為什么有的賣得火爆異常，有的卻慘淡度日呢？據(jù)大中華別墅網尤江分析， 市場定位的準確與否， 是別墅銷售好壞的最關鍵問題。5精品 料推薦根據(jù)上半年銷售情況看

5、， 銷售情況不錯的項目都有獨特的市場定位，其產品都根據(jù)人的居住要求進行了精細設計。比如位于亞北小湯山的一個別墅項目，根據(jù)自身的環(huán)境條件、地理位置，以及對客戶心理的把握，適時推出了“庭院概念”，主推精裝修的經濟性別墅，受到了市場追捧。但是另一個位于京順路沿線的項目，在定位上過于超前， 其產品設計雖然有特色，購買者卻并不十分認可。另外一個位于順義的項目， 在去年推出時， 曾獲得了優(yōu)秀的市場成績，但今年以來，卻因為定位上的含混不明確，銷售狀況遠不如去年。根據(jù)北京中原提供的數(shù)據(jù)，北京市別墅存量中50%以上是高端產品，但從市場具體表現(xiàn)上看，卻是低總價、小戶型的經濟型別墅更受歡迎。有資料顯示，價格在 80

6、 萬到 200 萬元的經濟型別墅最受市場歡迎，其中已銷售別墅中售價在5000 元 / 平方米以下的達到45%，而 500010000 元/ 平方米的僅占20%，10000元 / 平方米以上的比例維持不變。戶型偏大、總價偏高的別墅賣得不是太好。這表明，合理的產品定位，將對銷售產生重要的影響。缺乏個性北京別墅市場上， 北美風格幾乎占到八成以上， 此外就是歐洲風格了， 至于6精品 料推薦中國特色的別墅項目，基本沒有。而別墅，原本應該是個性鮮明、能彰顯居住者身份特點的住宅產品。因此，有專家認為，北京的別墅嚴重缺乏特性，尤其是民族特性。中國別墅協(xié)會會長助理鄭國臣博士認為，別墅是住宅的終極產品。 目前北京

7、市場上的別墅多是北美風格、歐式風格， 這在別墅市場發(fā)展的初級階段，迎合了外國居住者和有海外生活背景人士的需求。但是隨著別墅市場消費群體的擴大和異化，越來越多的本土消費者加入到這個市場，別墅的開發(fā)商應該注重產品本身的文化特色、民族特色和傳統(tǒng)特色。據(jù)一項別墅消費取向調查資料顯示，在別墅準消費者中，40%的人喜愛北美的風格， 21%的人喜愛中式風格， 19%的人喜愛法式風格。這說明，目前市場上占據(jù)壟斷地位的北美風格或者歐式風格的建筑形態(tài)并不能滿足消費者的多樣化需求，尤其是還有21%的人喜愛中式風格，這部分的市場比較空白。外行開發(fā)別墅別墅市場門檻過低、 利潤率過高， 是造成別墅市場混亂的重要原因，這已

8、經成為業(yè)內的共識。有業(yè)內人士告訴記者， 別墅項目成本其實非常低， 與市區(qū)的房子相比， 地價低、建筑成本低， 唯一比較高的是環(huán)境維護費，一個售價在 8000 元/ 平方米左右7精品 料推薦的項目，其成本很可能不超過4000 元 / 平方米。如此高的利潤率， 對任何開發(fā)商都是極大的誘惑，對于房地產外的開發(fā)商來說，更是誘惑。據(jù)了解，目前北京在售的 100 多個別墅項目中，至少有1/4 的開發(fā)商屬于第一次開發(fā)別墅項目。因為不了解市場，不了解消費者的心理，這導致不少別墅項目偏離市場需求，形成滯銷是很容易理解的。對此，業(yè)內專家提醒：看到別墅高利潤時，也要看到開發(fā)別墅的高風險。一旦銷售不出去，會造成巨大的資

9、金積壓。產品落后記者了解到， 目前滯銷的別墅普遍開發(fā)時間比較早，產品設計嚴重落后， 與消費者的需求脫節(jié)較大。別墅市場屬于高端市場， 客戶對產品的要求很高， 目前不少別墅的空置是因為戶型不合理、 產品設計過時， 高端客戶注重生活的品質，一般不會選擇過時產品。北京五合公司副總經理嚴濤對目前不少別墅項目容積率偏高提出了批評。他認為，戶與戶之間空間相當狹小，卻把大量的空間留在戶內， 這樣雖然比較出面積，但是卻將嚴重降低別墅的居住品質。這種情況在早期別墅項目中存在較多，8精品 料推薦目前隨著別墅的發(fā)展， 有很多人認識到這樣的別墅對生活品質帶來的影響。而別墅的容積率已經從2002 年的 0.6 至 0.7

10、 降到目前的 0.5 以下。對于新項目而言，產品設計越來越趨于合理化。今年新開盤的這些別墅項目在產品設計、布局規(guī)劃和景觀設計等方面呈現(xiàn)出以下幾個特點：一是親水。古代所謂“無水不成園，獨木不成林”，肯定了水是住宅的血液，樹木是園林景觀的精髓。上世紀90 年代以來，歐美開始流行親水性住宅。適當?shù)乃埃?不僅起到了豐富空間環(huán)境和調節(jié)小氣候的作用，同時也增強了居住的舒適感。二是產品設計“以人為本”。 隨著市場和消費者的成熟， 以人為本的理念得以真正滲透到房地產項目的戶型設計、規(guī)劃布局、 景觀園林等各個方面。 這個特點在今年 1-5 月份開盤的別墅項目中體現(xiàn)得非常具體。另外，這些新開盤項目在戶型的功能設

11、計上比老的別墅項目考慮得更加周到，有些項目不僅包含了別墅產品應有的保姆房或工人房等，還在主臥室區(qū)域設計了步入式的衣帽間以及和浴室相連的獨立式化妝間。開發(fā)緊縮2004 年 4 月 29 日國務院辦公廳最新發(fā)布了關于深入開展土地市場治理整頓9精品 料推薦嚴格土地管理的緊急通知， 治理整頓期間， 全國暫停審批農用地轉非農用地，能源、交通、水利、城市重大公共設施等重點建設項目用地，確屬急需的，報國務院批準；重點檢查未批先用、亂占濫用和隨意改變土地用途等問題，2003、2004年北京新增別墅項目的土地占用情況、土地審批情況、 土地掛牌拍賣情況等都處于重點清理整頓之中。據(jù)此，有業(yè)內人士預計， 在半年之內，

12、 北京別墅市場不太可能審批新的開發(fā)項目。同時，這個緊急通知的發(fā)出， 對上半年的別墅供應量已經造成一定影響。據(jù)記者了解，至少有 5 個原本打算上半年推出的項目，因為對政策的觀望， 不得不慎重考慮，暫緩推出。關于別墅市場的前景分析關于別墅市場的前景問題，可以有幾個方面，一個是從市場的控制，還有需求，還有價值，還有他關心的因素， 還有北京市房地產市場， 我們一直做長期宏觀的監(jiān)測，從過去的情況來看，從現(xiàn)階段來說，應該是短期來它的供給是速度放慢，這點是非常明顯的。 主要原因是不用說了， 大家肯定都知道， 主要由于一些近期的政策，土地政策， 還有政府相關政策不是很明確。另外一個就是近期出臺的一些金融政策，

13、 對整個市場影響力比較大，使得一些開發(fā)商本來要做項目的，可能都是要準備做項目的， 可能開始放下， 然后已經做了一些項目的，由于資金看能10精品 料推薦不能解決，就是別把速度放快， 這兩個原因使整個供給速度放慢，從長期來看總量是不會減少的， 這點就是說我們可以非?？隙ǖ嘏袛嗫偭坎粫p少，這主要是由于批的這個總量在這兒， 主要一個原因就是大的量來說，就北京相對于同樣級別層次來說， 上海來說，北京總量是相對于別墅的總量跟上海來說，應該是差得很遠，這點來說使得市場放量沒有表現(xiàn)出來，所以從長期來說總量不會減少。第二個從需求上來說， 應該我們分幾個方面， 一談到需求， 大家普遍關心的就是兩個，一個自住型需

14、求，還有一個投資型需求，應該說不會減少的，這主要是由于目前來說，就是原來分幾個客戶群， 比如國外客戶群他要該買的，我真的用于自住，基本上不會受中國的金融政策影響，而國內的客戶群， 由于因為中國長期以來，這些人的思想理念， 我基本上有錢， 比方我要買一個五百萬的別墅他至少自己有八百萬才有這種想法， 他不會說相對保守， 所以使得他們就是不會說屬于那種，我透支，對這個房子的要求會依賴非常大，這一點我覺得從自住型的需求來說，可以看得出來，他們基本上是屬于很少有人說我真的是20的房薪，基本在三年，五年以內，或者去準備。所以跟整個中國消費理念有關系，另外從投資型需求來說。就是需求量比較大的人群，使得數(shù)量不

15、會減少。主要是海歸，海歸在國外呆幾年，大部分回來以后，就是在北京創(chuàng)業(yè)，這些人基本上都回來以后，都是買別墅，然后用于自住，這一類人群也是在增多，還有一類屬于投資型，投資型，這塊近期由于受金融政策的影響，可能投資型需求會有所減少，但是長期以來應該說也不會受太的大影響。這個是屬于投資型， 這兩類如果需求特別在高端這塊不會減少的話， 應該說整個需求市場也不會有太大的嚴重的波動。這是從需求上來。11精品 料推薦從價格上來說，我們基本上這幾年，總體對價格的分析，就是從2000 年以來，這一直是一個年度的價格基本上是在呈下降的趨勢，但是到2003 年，我們從 2003 年的 6 月份到現(xiàn)在的四月份，就是近一

16、年來的別墅指數(shù)，對所有的別墅項目的監(jiān)測， 從這個指數(shù)反映來看基本上是比較平穩(wěn)的趨勢，即使是有波動， 也是一種非常平穩(wěn)的這種趨勢。這種就從近期來說， 它價值也是比較好的， 就是價格漲到一定程度就會跌， 跌到一定情況就不會跌下去了，這有一個基礎。 這是從近期來看。長期來看價格是呈一個上漲的， 為什么會這么講呢， 兩個重要的方面，一個是市場， 一個是從成本的因素。 所有的開發(fā)商基本上就是說前一階段，過去一段時間就做了郊區(qū)的一些項目， 現(xiàn)在經過前一輪別墅市場， 大家一些總結以后，就基本上知道我應該怎么樣提高產品的品質，提高產品品質之后， 所有的開發(fā)商就對這個產品的價值應該是信心更足了，從他們自己本身來

17、說， 產品做好了， 價格有所增加。 另外從消費者來說， 就是對前期的產品有一種比較，可以有參比的對象，比方前一段時間，八千塊錢的東西現(xiàn)在可能一萬塊錢，或者說九千塊錢，就是八千塊錢覺得會更好， 更值，所以從消費者來說他對這種價值的認同，也不是很盲目。還有從消費心理來講， 就是對產品的認同度都在提高，所以市場因素決定下個決定的可能性是比較小的。另外一個就是從成本因素， 從成本的因素，現(xiàn)在無論是建材，還有費用方面，就是成本因素都在有所提高， 及時是是原來的項目， 旁邊有一塊地是兩百塊錢拿下來的，他可能自己在定價的時候， 可能會考慮我旁邊的別墅是兩百塊錢的因素，所以這個成本的因素， 也是決定他長期以來

18、往下走的可能并是比較小的，如果再12精品 料推薦細是從產品或者區(qū)域上來說， 就是產品我們一直認為， 這個產品現(xiàn)在大家盲目比較少了，前一段時間推出來的一些產品很受環(huán)境，對別墅來說，拉不西谷，它的風格，臥室特別小，大家有很多不認同的因素，就是把拿過來的東西，怎么把它本土化的結合， 這是大家很關注的， 也是下工夫去研究這個， 所以大家是不盲目的。第二從產品的， 再細到一個戶型上來說， 戶型這塊我們去年也做過相比的對比，就是所有年度項目， 進行很詳細的分析。 基本上就是說現(xiàn)在所有的從大的這種容積率說，去年一年的容積率比2002 年所有的項目平均是下降了0.1 左右的比例，我覺得是很不容易的事。另外從類

19、型上來說， 基本上聯(lián)排的， 因為現(xiàn)在大家分的時候， 總是把聯(lián)排放在別墅項目里面去，所以我們當時分的時候，就是分獨棟，聯(lián)排，還有混合型，現(xiàn)在混合型和獨棟型， 這個相對于 2002 年，比例增加了 30 不能，特別是獨棟的比例上漲12，這個也是非常不容易的一件事。聯(lián)排的別墅項目等于是下降了28，大家看到這是一個產品的表現(xiàn)。另外從面積上來說， 150 平米到 300 平米，到 500 平米之間，這個比例加在一起， 2003 年相對 2002 年上漲八個多，就是將近 10 個百分點左右這么一個比例范圍。 特別是上漲比較高的比例， 是 150 到 300平米之內，上漲 5，從產品類型上來說，大家可能更適合于研究一下，就是適合市場需要的戶型面積，這是一個具體的表現(xiàn)。談到區(qū)域的問題， 其實我覺得區(qū)域， 就是說反正我們總結這個， 無論是幾條線，別墅歸根到底第一個是環(huán)境， 第二是交通。環(huán)境一個是大環(huán)境， 一個小環(huán)境。大的環(huán)境有沒有山水， 這個我覺得是很重要的因素，如果有大的山水環(huán)境， 必然13精品 料推薦是會一個別墅區(qū)域就是集中的一個地方，還有小的區(qū)域環(huán)境， 就是扎堆因素， 比如這個地方扎堆，它雖然有水