1、物業(yè)管理基本制度與政策,物業(yè)管理基本制度與政策,第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展 第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革 第四節(jié) 物業(yè)管理條例,第一節(jié) 物業(yè)管理的概念,一、物業(yè)管理的概念 二、物業(yè)管理的特征,一、物業(yè)管理的概念 物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。,（一）對條例所稱物業(yè)管理定義的理解 1.物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動 （1）物業(yè)管理的三種方式：業(yè)主自主管理；業(yè)主委托不同專業(yè)公司服務(wù)；業(yè)主選聘物業(yè)管理

2、企業(yè) （2）業(yè)主與專業(yè)服務(wù)公司的關(guān)系是委托服務(wù)合同關(guān)系。 （3）條例不強(qiáng)制業(yè)主必須選擇物業(yè)管理公司來實施物業(yè)管理，但是如果業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式對物業(yè)進(jìn)行管理，則應(yīng)按照條例的規(guī)定來進(jìn)行。,2.物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同 （1）物業(yè)管理活動的實質(zhì) （2）物業(yè)服務(wù)合同的作用 3. 物業(yè)管理活動的內(nèi)容是對物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù) （1）物業(yè)管理的內(nèi)容由物業(yè)服務(wù)合同約定 （2）物業(yè)管理企業(yè)可以接受委托，提供合同約定 以外的服務(wù)項目,（二）條例調(diào)整的范圍 1.住宅和非住宅的物業(yè)管理活動 雖然兩者在物業(yè)形態(tài)、業(yè)主組成、對服務(wù)的需求、物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的

3、內(nèi)容和方式方面存在較大的差別，但在法律制度方面并無明顯不同。 2.條例的適用范圍 既包括城市也涵蓋鄉(xiāng)村。,（三）物業(yè)管理的市場化特征 1.房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財產(chǎn)狀況 的演變 2.多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與 之相結(jié)合 3.物業(yè)管理活動應(yīng)遵循市場原則 市場原則是物業(yè)管理活動的前提條件 4.非市場性的房屋管理不適于物業(yè)管理,二、物業(yè)管理的特征 （一）社會化 （二）專業(yè)化 （三）市場化,第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展,一、物業(yè)管理的起源和發(fā)展 二、城鎮(zhèn)住房及住房制度改革 三、我國物業(yè)管理的產(chǎn)生 四、我國物業(yè)管理的發(fā)展 五、物業(yè)管理在社會經(jīng)濟(jì)中的地位與作用,一、物業(yè)管理的起源和

4、發(fā)展 二、城鎮(zhèn)住房及住房制度改革 （一）我國城鎮(zhèn)住房的發(fā)展情況 （二）改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度 1.城鎮(zhèn)住房制度的基本情況 2.改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度的主要特征 一是住房投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包； 二是住房分配采取實物分配； 三是住房消費采取福利制低租金和國家保養(yǎng)制度,（三）住房商品化制度 1.建立并扶持商品房市場 （1）1978年后房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行的三項改革 （2）房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革的主要內(nèi)容 （3）綜合開發(fā)后住宅小區(qū)的三個特征 2.城鎮(zhèn)住房制度改革 （1）1988年取消住房實物分配，實行住房分配貨幣化 （2）提出經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)方針和政策 （3）發(fā)放住房公積金和住房補(bǔ)貼,三、我國物業(yè)管理的產(chǎn)

5、生 （一）新形勢下對住宅小區(qū)管理的探索 （二）我國第一家物業(yè)管理公司成立,四、我國物業(yè)管理的發(fā)展 （一）1993年第一部物業(yè)管理地方法規(guī)頒布 （二）1994年頒布城市新建住宅小區(qū)管理辦法，確立了物業(yè)管理新體制 （三）各地開始推行物業(yè)管理新體制 （四）2000年中國物業(yè)管理協(xié)會成立，物業(yè)管理覆蓋面進(jìn)一步擴(kuò)大 （五）2003 年條例出臺，我國物業(yè)管理走上了法制化、規(guī)范化新階段,五、物業(yè)管理在社會經(jīng)濟(jì)中的地位與作用（一）有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長 （二）有利于提高人民群眾居住質(zhì)量 （三）有利于增加就業(yè) （四）有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定 （五）有利于推動房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán),第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革,一、條例

6、頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè) 二、條例頒布后的物業(yè)管理制度,一、條例頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè) 條例頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)的主要特點： （一） 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 1城市新建住宅小區(qū)管理辦法頒布時間： 1994年3月23日 2城市新建住宅小區(qū)管理辦法法律地位： 是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件 3城市新建住宅小區(qū)管理辦法主要內(nèi)容,（二）物業(yè)管理服務(wù)考評標(biāo)準(zhǔn)（三個標(biāo)準(zhǔn)） （三）物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)合格上崗制度 （四）城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法 （五）物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定 （六）住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法 （七）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法 （八）住宅室內(nèi)

7、裝飾裝修管理辦法,二、條例頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè) （一）主要特點：配套性、經(jīng)驗性、操作性 （二）條例頒布的時間：2003年6月28日 （三）條例頒布后制定的全國性政策法規(guī)（8個）,第四節(jié) 物業(yè)管理條例,一、條例的立法過程 二、條例的指導(dǎo)思想和立法原則 三、條例創(chuàng)設(shè)的法律制度 四、條例主要內(nèi)容簡介 五、條例確立的基本法律關(guān)系,物業(yè)管理條例的頒布標(biāo)志著我國物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期 一、條例的立法過程 二、條例的指導(dǎo)思想和立法原則,二、條例的指導(dǎo)思想和立法原則 條例立法的指導(dǎo)思想 1.強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個業(yè)主與全體業(yè)主的共同權(quán)益關(guān)系 2.強(qiáng)調(diào)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)是平等的民

8、事主體，是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系 3. 強(qiáng)調(diào)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商的方式處理物業(yè)管理事項,條例立法遵循的基本原則 （一）物業(yè)管理權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)的原則 （二）維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的原則 （三）現(xiàn)實性和前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則 （四）從實際出發(fā)，實事求是的原則,三、條例創(chuàng)設(shè)的法律制度 （一）尊重和維護(hù)業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利 （二）建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制 （三）條例和有關(guān)法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動 （四）妥善處理政府和市場的關(guān)系,四、條例主要內(nèi)容簡介 第一章 總則 第二章 業(yè)主及業(yè)主大會 第三章 前期物業(yè)管理 第四章 物業(yè)管理服務(wù) 第五章 物業(yè)的使用與維護(hù) 第六章 法律責(zé)任 第七章 附則,五、條例確立的基本法律關(guān)系 （一）