1、如何“隨行就市”房屋交易的8 個基本定律有媒體報道說，上海房價每平米狂跌三千！雖然不知道此數(shù)字的依據(jù)從何而來，但是在上海呆了一個月，以專業(yè)的眼光看，發(fā)現(xiàn)上海的實際情況并非如此。盡管市場走向有諸多不定，但遠(yuǎn)非媒體傳遞給公眾那樣的觸目心驚。因此我對媒體這個被公眾乃至政府期許為判斷房地產(chǎn)形勢的代言人，開始多少有些擔(dān)憂。姑且不說這里面究竟有多少公器價值、多少公共利益、多少商業(yè)道德，單單就媒體信息的剪輯，又怎么可以保證不以偏概全或掛一漏萬？比方說，媒體喜歡召集各方人士溝通信息、坐而論道，這又怎么可以保證他們的信息是最真實的？因為其本身就存在一個“不在場效應(yīng)”。因此，像房屋這樣的大宗商品交易，如果消費者被

2、媒體忽悠得時而充滿激情、忘乎理智，時而又一邊倒地該買不買、該賣不賣，看來都是極大的風(fēng)險。作為一個真正的想買房自用的人，到底應(yīng)該怎樣去把握自己的購買行為呢？結(jié)合自身專業(yè)研究和香港金融風(fēng)暴的市場表現(xiàn)， 其實置業(yè)是有一些常識和基本規(guī)律的，而且挺管用。用家定律一：淡市是用家置業(yè)的好時機這里有一個常識性認(rèn)識，那就是無論何時，在市場上買到自己滿意的房子總是一件困難的事，而買到價格便宜的房子總是一件容易的事。為什么這么說？因為每套房子的特點、屬性、品質(zhì)各異，而每個人對房子的品位和愛好也是獨特的比如說孩子要上學(xué)、老婆在哪里上班等等。因此，找到一定價格標(biāo)準(zhǔn)的房子（如 3000 元 / 平方米），機會總是大把，而

3、同時又能滿足自住需求和喜好的房子，就沒那么容易。當(dāng)然價格走低的時候買房會比較占便宜，但價格走高的時候該買可能還是要買。淡市時，投資者、捶空嘰罅客順鍪諧。獠喚鲆馕蹲龐懈嗟難窕幔壹鄹褚睬饔誒硇浴?br買家定律二：利率總是要變化的從歷史上看，住房按揭利率曾經(jīng)很高，有銀行做到過14、 15，甚至 18。接著我們是經(jīng)歷了9 次降息，又從低谷往上調(diào)，目前基本利率是5.51 ，比較來講，還是低的。那么加息之后，對我們的日常生活能帶來多少變化呢？從表中可以看出，加息主要是心理影響作用大，而實際影響作用小。其實在經(jīng)濟社會中，加息是個常態(tài)，美聯(lián)儲加息已是家常便飯了。因此，對利息的變化更應(yīng)該調(diào)整心態(tài)，不能靜態(tài)看，要

4、動態(tài)看，有高也有低。置業(yè)的關(guān)鍵是考慮機會成本、資金流動性以及支付能力。買家定律三：房產(chǎn)稅可以通過買賣交易補償眼下對于買家，還有一個心理負(fù)擔(dān)，就是覺得稅少時沒買，稅多時再買，豈不虧了？首先需要對房產(chǎn)稅做區(qū)分，目前是分為流轉(zhuǎn)稅和持有稅。流轉(zhuǎn)稅主要包括營業(yè)稅、契稅、所得稅。流轉(zhuǎn)稅是只有當(dāng)產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動時才會納稅。持有稅主要是房產(chǎn)稅和物業(yè)稅。房產(chǎn)稅只對出租物業(yè)，物業(yè)稅尚未開征?，F(xiàn)在的稅收調(diào)整重點是打擊投機炒樓，對于自用者來說影響并不大。此外，即便是上市流轉(zhuǎn)，只要有足夠的耐心，總是可以通過多方詢價，將稅費找回來的。1 / 3買家定律四：如何選房一手樓供應(yīng)多的區(qū)域，買一手樓較好；反之，買二手樓較好市場處上升

5、態(tài)勢時，一手樓的價格高于二手樓；反之，二手樓價格高于一手樓指標(biāo)性物業(yè)具有抗跌性這個定律的主要依據(jù)是市場供應(yīng)者既包括開發(fā)者，也包括小業(yè)主。在同一個區(qū)域中，房價往往受這兩者推盤量的影響。比如，當(dāng)一手樓供應(yīng)量較多的時候，開發(fā)商為了爭奪客戶而競爭，價格相對合理；而當(dāng)一手樓供應(yīng)量減少的時候，就可能會出現(xiàn)賣家囤貨居奇，價格非理性上漲。同時，香港金融風(fēng)暴以及其它世界主要城市也驗證了指標(biāo)性物業(yè)的抗跌保值性能較高。據(jù)分析，一般在房價上漲時，這些物業(yè)會多漲10；而在房價下降時，跌幅又會減少10。賣家定律五：淡市時將多余房子賣出總是明智的這又是一個常識問題， 即與持有股票不同，房地產(chǎn)的持有是要付出代價的。持有成本包

6、括物業(yè)管理費、銀行利息、裝修費、維修費等等。因此，持有的前提就是房屋帶來的收益和增值，能夠涵蓋費用成本。而淡市時，這些成本往往打不住，所以賣出是明智的。賣家定律六：空置的房子要選擇馬上出租經(jīng)常聽人這么說，“我現(xiàn)在有三套房子，兩套空著”。乍一聽覺得有些不可思議，實際情況還真是這樣，有些人認(rèn)為出租收的租金還抵不了銀行利息，有些人就是在等待裝修和想賣之間徘徊。事實上，無論房子的租金回報是高還是低，都要選擇馬上出租，決不能讓房子空著，空著就是損失。此外，租房最好不要選擇豪裝，因為這與租金價格不成正比。尤其是在淡市時，選擇一個好的租客比選擇僅是出價高的租客更明智。換房定律七：換房不受淡旺市的影響在同一地段中，如果居住產(chǎn)品已經(jīng)落后，而又有換房的打算，在市場預(yù)期不會變化太大的情況下，應(yīng)該賣掉房子，將它變現(xiàn)為資金，這將意味著更多的機會。賣家定律八：珍惜淡市中的每個機會在房屋交易中， 經(jīng)常會出現(xiàn)買家和賣家因價格談不攏而相互僵持。 其實選擇出手時機要緊隨市場行情。在市場不被