1、精品 料推薦水沐天城小區(qū)物業(yè)接管方案精品 料推薦目錄目錄1前言2第一章管 理 目 標(biāo) 3第二章物 業(yè) 管 理 方 案 4第一節(jié)管理內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)4第二節(jié)各項(xiàng)管理指標(biāo)及措施11第三節(jié)管 理 溝 通 1 3第三章 源配置 .13第一節(jié)人員配備及崗位設(shè)置 .1 3第二節(jié)員 工 培 訓(xùn) .1 5第四章 用 算 .1 6第一 目物 日常管理月度 用明 16第二 開 用明 .19第三 物 管理 收入明 .23第五章盈 分析及減 措施 23第六章接管工作的 度安排 28精品 料推薦前言承蒙集團(tuán)公司及和信房產(chǎn)的信任，將水沐天城這個(gè)品牌項(xiàng)目交由我們來進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，深感榮幸的同時(shí)也清楚其責(zé)任重大。物業(yè)服務(wù)是順應(yīng)房

2、地產(chǎn)綜合開發(fā)的發(fā)展而派生出來的產(chǎn)物，它作為房地產(chǎn)商品的消費(fèi)環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善。 水沐天城項(xiàng)目作為公司的品牌之作、 經(jīng)典之作，凝聚了和信人的辛勤和汗水， 是集團(tuán)公司智慧的結(jié)晶。 高品質(zhì)的居住社區(qū)， 需要高水平的物業(yè)服務(wù)與之相配套。 追求舒適、安寧、祥和、優(yōu)雅的居家環(huán)境和便捷的生活、商務(wù)空間，業(yè)已成為二十一世紀(jì)現(xiàn)代城市人物質(zhì)文明和精神文明需求的基本標(biāo)志， 也是和信水沐天城項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)所必須達(dá)到的基本要求。我們將響應(yīng)公司董事長(zhǎng) “關(guān)于物業(yè)公司要走市場(chǎng)化道路”的發(fā)展精神，力求將水沐天城項(xiàng)目打造成為公司的精品樓盤。針對(duì) “水沐天城”的特點(diǎn)，我們將各分支加以細(xì)化，小至管理細(xì)節(jié)，大到管理理

3、念，都達(dá)到精耕細(xì)作，為“水沐天城”的品牌建設(shè)和延續(xù)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，并為和信的房產(chǎn)銷售提供有力支持。以促進(jìn)樓盤的銷售。在該項(xiàng)目的介入與服務(wù)過程中我們一直本著兩個(gè)理念， 一是堅(jiān)持保本微利方針， 重經(jīng)濟(jì)效益，更重社會(huì)效益。我們將以最大限度的為和信房產(chǎn)銷售做好物業(yè)服務(wù)支持為己任，加強(qiáng)品質(zhì)監(jiān)控， 用良好的管理與真誠(chéng)的服務(wù)， 合理解決微利潤(rùn)與高標(biāo)準(zhǔn)之間的矛盾， 爭(zhēng)取做到兼顧的同時(shí)， 達(dá)成開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)公司社會(huì)效益、 經(jīng)濟(jì)效益的雙贏。 另一方面著手現(xiàn)在、放眼將來。不僅僅把這個(gè)項(xiàng)目作為我們物業(yè)服務(wù)規(guī)范化、 精細(xì)化的重要開始，更看重的是將來更深層次、 更長(zhǎng)遠(yuǎn)、更廣泛的品質(zhì)提升。 我們殷切的希望通過我們的不斷溝通

4、與攜手努力，共同來打造和維護(hù)企業(yè)品牌，樹立企業(yè)形象。希望能夠依托 “水沐天城”良好的品牌優(yōu)勢(shì)和社會(huì)影響力，使自身能夠得到提升和發(fā)展。以下即是針對(duì)本項(xiàng)目所制作的物業(yè)接管服務(wù)方案，不足之處敬請(qǐng)指教！第一章管理目標(biāo)精品 料推薦和順物業(yè)公司“精細(xì)化管理，親情化服務(wù)”是我們永遠(yuǎn)不變的承諾，“營(yíng)造安全、優(yōu)美、舒適、方便的社區(qū)環(huán)境”是我們永恒的追求，為此，我們依據(jù)普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)中一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)管理，承諾達(dá)到以下目標(biāo)：一、 星級(jí)生活服務(wù)高品質(zhì)的物業(yè)，需要優(yōu)質(zhì)的服務(wù)與其相配套。 我們將利用團(tuán)隊(duì)多年的實(shí)際操作所積累的豐富管理經(jīng)驗(yàn)， 努力豐富和完善各項(xiàng)規(guī)范及服務(wù)流程，通過系統(tǒng)、全方位、多層次的培訓(xùn)，提高員工

5、素質(zhì)，達(dá)到真誠(chéng)服務(wù)、星級(jí)居住的標(biāo)準(zhǔn)。二、建立業(yè)主委員會(huì)我們正式接管“水沐天城”物業(yè)服務(wù)的運(yùn)作后，將在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)成立業(yè)主委員會(huì)，使物業(yè)公司的服務(wù)與業(yè)主自治相結(jié)合。切實(shí)做好小區(qū)的物業(yè)服務(wù)工作，讓開發(fā)商全力、放心地投入新的項(xiàng)目開發(fā)。三、一級(jí)服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)入正式物業(yè)服務(wù)運(yùn)作后，我們將根據(jù)“微利”、“業(yè)主至上”的原則，依照普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)中一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行物業(yè)服務(wù)， 確保業(yè)主享受高品質(zhì)的服務(wù)。第二章管理方案第一節(jié) 服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)一、客戶服務(wù)中心精品 料推薦客戶服務(wù)中心是小區(qū)物業(yè)管理的窗口， 其服務(wù)范圍主要包括業(yè)主接房、 入住、報(bào)事報(bào)修受理、業(yè)戶投訴受理、二次裝修管理、收取物業(yè)管理費(fèi)、代收水電氣垃圾清

6、運(yùn)費(fèi)、郵件收發(fā)、特約服務(wù)及各類代辦服務(wù)等。依據(jù)我公司客戶服務(wù)中心操作程序及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，擬定如下工作范圍及要求：服務(wù)受理工作商務(wù)服務(wù)內(nèi)勤工作服務(wù)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)微笑服務(wù)，熱情接待，認(rèn)真聽取，耐心解釋，禮貌待人，不得因任受理住戶咨詢、投訴何原因與住戶發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，受理投訴后及時(shí)與相關(guān)部門聯(lián)系調(diào)查處理，并做好記錄、跟蹤、回訪。為業(yè)主辦理裝修手續(xù)、各類證卡，熟悉預(yù)約服務(wù)、收款和裝修手續(xù)辦理流程及相關(guān)規(guī)定，耐心解釋業(yè)將業(yè)主的資料存檔保管，安排與業(yè)主提出的疑問，工作中服務(wù)上乘，收費(fèi)合理，安排及時(shí)，并做好各主相關(guān)的通知的發(fā)放項(xiàng)原始記錄，信息和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的傳遞，不得出現(xiàn)遺漏和誤報(bào)。根據(jù)業(yè)主要求，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各部門為協(xié)調(diào)各職能

7、部門，分清緩急，合理安排服務(wù)，做到認(rèn)真、仔細(xì)、及住戶提供專項(xiàng)服務(wù)時(shí)、準(zhǔn)確地為住戶提供服務(wù)，并做好跟蹤、回訪記錄。辦理網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等各種健身、熱情接待，服務(wù)周到，認(rèn)真做好登記、預(yù)約、安排等工作娛樂、休閑設(shè)施的服務(wù)打印、復(fù)印、傳真、快遞、機(jī)票預(yù)服務(wù)高效、快速、熱情、周到訂、及其他特約服務(wù)等統(tǒng)籌辦公室的全面管理，負(fù)責(zé)與外有較強(qiáng)的親和力和組織協(xié)調(diào)能力，組織召開工作例會(huì)；認(rèn)真領(lǐng)會(huì)、部各職能部門的協(xié)調(diào)工作。貫徹執(zhí)行政府和職能部門的有關(guān)規(guī)定。對(duì)行政文檔按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類管理，注重原始資料和外部信息的收檔案管理集。及時(shí)辦理員工的轉(zhuǎn)正、定級(jí)、升級(jí)工作，加強(qiáng)與員工的溝通，按期人事管理組織員工的培訓(xùn)工作和員工活動(dòng)的籌

8、辦。組織召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議每年召開一次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。每半年進(jìn)行一次住戶意見調(diào)查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)反映上級(jí)，對(duì)有定期走訪住戶，進(jìn)行住戶意見調(diào)查意見的住戶及時(shí)給予書面回復(fù)。受理住戶費(fèi)用收取情況咨詢。熱情接待，耐心解說。收取管理費(fèi)和代收代繳費(fèi)用。認(rèn)真仔細(xì)，不出差錯(cuò)。精品 料推薦協(xié)同秩序維護(hù)巡邏人員、工程維修人員對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡視，檢查裝修現(xiàn)場(chǎng)管理裝修工人出入證、滅火器配備、有無違規(guī)情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)下發(fā)管整改通知單，并聯(lián)系業(yè)主，書面確認(rèn)。理定期巡視空置房設(shè)施設(shè)備、衛(wèi)生狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，并做好工空置房及鑰匙管理記錄。對(duì)空置房及項(xiàng)目公區(qū)鑰匙進(jìn)行有序管理，保證物品財(cái)產(chǎn)安全。作每日對(duì)項(xiàng)目公區(qū)環(huán)境衛(wèi)生

9、、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施設(shè)備、秩序維護(hù)各崗位等進(jìn)行巡視，監(jiān)督檢查各崗位人員工作情況， 查閱各崗位工作記錄，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)巡視準(zhǔn)確了解各項(xiàng)工作完成及未完成情況，做好項(xiàng)目日巡視記錄，便于督促跟進(jìn)。二、 工程維修部水沐天城主要工程設(shè)施設(shè)備包括遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、 消防系統(tǒng)、電梯、園林景觀等，工程部主要工作除了及時(shí)處理業(yè)主的零修、急修外，還要做好各種設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)，確保其正常使用和運(yùn)轉(zhuǎn)。依據(jù)我公司維修操作程序及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，擬定如下工作范圍及要求：序項(xiàng)目實(shí)施方案督導(dǎo)計(jì)劃服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)號(hào)1.每月檢查數(shù)據(jù)采集箱電源及數(shù)1.主管每周進(jìn)入維護(hù)員操作系統(tǒng)核1.保證月度水、電、氣抄表數(shù)據(jù)采集板； 日常巡視檢查煤氣

10、數(shù)據(jù)查一次系統(tǒng)運(yùn)行情況；據(jù)準(zhǔn)確；抄表采集機(jī)，配合煤氣公司采集數(shù)據(jù)；2.每月審查數(shù)據(jù)采集報(bào)告；2.季度進(jìn)戶核查結(jié)果及時(shí)通報(bào)系統(tǒng)2.每月打印一份抄表記錄；3.審查季度抄表核查及修正報(bào)告，業(yè)主和使用部門。13.每季度進(jìn)戶核查抄表一次， 及時(shí)確保進(jìn)戶核查工作得以實(shí)施。修正估表錄入的錯(cuò)誤數(shù)據(jù)。1.每周維護(hù)檢查紅外線報(bào)警裝置，1.工程主管、保安隊(duì)長(zhǎng)定期檢查監(jiān)1.紅外線報(bào)警裝置靈敏，無誤進(jìn)行障隘測(cè)試；控中心圖像及運(yùn)行記錄， 并每周安報(bào)、漏報(bào)發(fā)生；監(jiān)控2.每周進(jìn)行鏡頭維護(hù)除塵，確保錄排保安員進(jìn)行紅外線障隘測(cè)試；2.監(jiān)控設(shè)備圖像清晰，硬盤錄2系統(tǒng)像清晰；2.工程主管每月組織全面檢查系統(tǒng)像可保存一個(gè)月。3.每月全

11、面檢查線路接頭及系統(tǒng)元線路及設(shè)備；件；3.委外維護(hù)結(jié)果需由主管現(xiàn)場(chǎng)檢查4.每半年由外委公司維護(hù)檢查一及公司經(jīng)理簽署意見。次。1.每天巡視機(jī)房次數(shù)不低于3 次，1.主管每天巡視機(jī)房一次，每周檢1. 電視信號(hào)質(zhì)量投訴 1 小時(shí)內(nèi)并適時(shí)監(jiān)控信號(hào)源質(zhì)量；驗(yàn)信號(hào)質(zhì)量一次；解決；精品 料推薦345678有線電視系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)可視對(duì)講系統(tǒng)停車管理系統(tǒng)園林景觀水系統(tǒng)變配電系統(tǒng)2.接業(yè)主報(bào)修1 小時(shí)內(nèi)解決問題；3.每周全面檢查一次線路信號(hào)放大器，發(fā)現(xiàn)問題一小時(shí)內(nèi)通知電視網(wǎng)絡(luò)公司解決；4.每年信號(hào)接入單位系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)不少于 2 次。1.每天巡視機(jī)房次數(shù)不低于 3 次，并適時(shí)監(jiān)控信號(hào)源質(zhì)量；2.每周全面檢查一次線路信

12、號(hào)放大器，發(fā)現(xiàn)問題一小時(shí)內(nèi)通知網(wǎng)絡(luò)公司解決；3.每年信號(hào)接入單位系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)不少于 2 次。1.每天早晚巡視檢查單元門機(jī)機(jī)門鎖一次，保證系統(tǒng)正常使用；2.每周檢查器件箱及備用電源；3.每年由外委公司進(jìn)行系統(tǒng)全面維護(hù)檢修保養(yǎng)一次， 并根據(jù)需要更新電源及配件。1.辦理新卡及續(xù)繳管理費(fèi)后當(dāng)天內(nèi)錄入用戶信息；2.系統(tǒng)管理員每周進(jìn)行系統(tǒng)維護(hù)一次；3.維修班每天檢查道閘、讀卡器及出票機(jī)；4.外委公司保證系統(tǒng)維護(hù)半年內(nèi)不少于三次。1.每天開啟前檢查系統(tǒng)管網(wǎng)及控制部件；2.每周根據(jù)需要進(jìn)行系統(tǒng)反沖洗，并配制水處理藥劑；3.采用井水補(bǔ)水，不得使用自來水進(jìn)行系統(tǒng)補(bǔ)水及反沖洗；4.每年進(jìn)行一次系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檢修，

13、管道閥門油漆。1.每隔 3 小時(shí)巡視檢查設(shè)備房，并填寫運(yùn)行記錄；2.每月檢查緊固系統(tǒng)接線端子，保證接觸良好；3.每半月維護(hù)保養(yǎng)發(fā)電機(jī)，并試車15 分鐘；4.雷雨季節(jié)來臨前檢查系統(tǒng)防雷接地情況；5.每年度系統(tǒng)安全檢查并維護(hù)一2.弱電工每天監(jiān)測(cè)信號(hào)質(zhì)量一次，并將結(jié)果匯報(bào)領(lǐng)班；3.主管每月組織檢查一次系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)情況，并審查運(yùn)行維護(hù)記錄；4.接入單位維護(hù)保養(yǎng)結(jié)果需報(bào)主管及公司經(jīng)理簽署意見。1.主管每天巡視機(jī)房一次，每周檢驗(yàn)信號(hào)質(zhì)量一次；2.弱電工每天監(jiān)測(cè)信號(hào)質(zhì)量一次，并將結(jié)果匯報(bào)領(lǐng)班；3.主管每月組織檢查一次系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)情況，并審查運(yùn)行維護(hù)記錄；1.主管每月審查運(yùn)行維護(hù)記錄，每周抽檢單元分機(jī)及電子門

14、鎖使用情況；2.領(lǐng)班每周全面檢查系統(tǒng)一次，并匯報(bào)檢查情況；3.委外年檢結(jié)果需由主管現(xiàn)場(chǎng)檢查及公司經(jīng)理簽署意見。1.內(nèi)勤每天核實(shí)辦卡及交費(fèi)情況，并負(fù)責(zé)督導(dǎo)用戶信息錄入；2.工程主管負(fù)責(zé)督導(dǎo)系統(tǒng)維護(hù)及設(shè)備巡視檢查；3.外委系統(tǒng)維護(hù)檢修結(jié)果需由工程主管現(xiàn)場(chǎng)檢查、公司經(jīng)理簽署意見。1.主管每天巡視檢查小區(qū)景觀水運(yùn)行效果，每月審查運(yùn)行維護(hù)記錄，現(xiàn)場(chǎng)抽查系統(tǒng)補(bǔ)水及反沖洗情況；2.安排督導(dǎo)年度維護(hù)保養(yǎng)工作，并實(shí)施過濾設(shè)備填充活性炭、石英沙；3.領(lǐng)班督導(dǎo)毛發(fā)過濾器清洗。1.主管每周巡視檢查配電室不少于2 次，并抽查系統(tǒng)維護(hù)情況，并審查運(yùn)行維護(hù)記錄及能耗統(tǒng)計(jì)表；2.領(lǐng)班隨時(shí)檢查配電室值班情況及運(yùn)行記錄填寫情況，

15、 并參與發(fā)電機(jī)維護(hù)及試車；3.主管每年組織進(jìn)行一次緊急停電事故演習(xí)。2. 線路暢通及設(shè)備完好率達(dá)到 100。1. 視信號(hào)質(zhì)量投訴 1 小時(shí)內(nèi)解決；2. 線路暢通及設(shè)備完好率達(dá)到 100。1. 圖像及通話語音清晰， 可實(shí)現(xiàn)總計(jì)、單元門機(jī)、室內(nèi)分機(jī)及分機(jī)間轉(zhuǎn)接通話；2. 輸入密碼后， 單元門可立即自動(dòng)開鎖；3. 單元門開啟后可自動(dòng)關(guān)閉。1. 系統(tǒng)自動(dòng)運(yùn)行， 達(dá)到設(shè)計(jì)功能要求；2.停電后 10 分鐘內(nèi)將道閘升起；3.基本達(dá)到用戶信息錄入不過夜。1.定時(shí)間運(yùn)行，不隨意調(diào)整運(yùn)行時(shí)間，保證小區(qū)景觀效果；2.設(shè)備檢修及河渠清洗提前樹立標(biāo)示牌。1.系統(tǒng)正常運(yùn)行，市電停電后15 分鐘內(nèi)發(fā)電機(jī)供電， 保證電梯、消

16、防、事故照明正常使用；2.檢修停電提前 24 小時(shí)以告示方式通知業(yè)主和使用單位，商鋪、辦公場(chǎng)所書面通知用戶。精品 料推薦次。1.每 2 個(gè)月進(jìn)行 1 次普消末端水壓1.系統(tǒng)日常運(yùn)行由保安隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)監(jiān)1.系統(tǒng)完好，報(bào)警點(diǎn)位準(zhǔn)確，測(cè)試，每三個(gè)月進(jìn)行一次自消末端督管理；無誤報(bào)；水試水，檢查水泵聯(lián)動(dòng)情況；2.系統(tǒng)維護(hù)、檢測(cè)、調(diào)試由工程主2.按消防相關(guān)法律法規(guī)要求運(yùn)2.每半年清洗一次感煙、感溫探頭管負(fù)責(zé)組織實(shí)施并驗(yàn)證結(jié)果；行和維護(hù)系統(tǒng)；消防濾網(wǎng)，每年抽查 10探頭感煙感溫3.保安隊(duì)長(zhǎng)每年組織兩次以上消防3.普消末端壓力保證不低于9系統(tǒng)報(bào)警情況；演練培訓(xùn)；0.7mpa ，自消自消末端壓力保3.消防系統(tǒng)委外日

17、常運(yùn)行維護(hù)管4.委外年度安全檢查結(jié)果需報(bào)公司證不低于 0.5mpa ；理，消防系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)設(shè)備調(diào)試檢測(cè)由經(jīng)理審核并簽署意見。4.預(yù)警時(shí)值班人員 5 負(fù)責(zé)內(nèi)到外委單位承擔(dān)， 消防系統(tǒng)安全年檢達(dá)第一現(xiàn)場(chǎng)。由外委承接單位負(fù)責(zé)；1.每天巡視純凈水機(jī)房不少于31.每半年末端水質(zhì)取樣到市防疫站保證水質(zhì)達(dá)到國(guó)家現(xiàn)行標(biāo)次，巡視生活水泵房不少于1 次，化驗(yàn)一次；準(zhǔn)要求。二次并填寫運(yùn)行記錄；2.主管參與純凈水系統(tǒng)管道消毒過供水2.純凈水系統(tǒng)每半年消毒次數(shù)不少程及水池水箱清洗消毒過程；10于 3 次，生活水池（水箱）每年消3.每出現(xiàn)一次水質(zhì)化驗(yàn)不合格情毒次數(shù)不少于 2 次；并有消毒處理況，給予相關(guān)責(zé)任人處罰；記錄；4.

18、純凈水系統(tǒng)消毒前提前48 小時(shí)3.除操作人員外，無關(guān)人員不得進(jìn)通知到業(yè)主。入純凈水機(jī)房；4.機(jī)房需人走上鎖。三 、秩序維護(hù)部安全和消防工作是物業(yè)管理工作的重點(diǎn)，它關(guān)系著小區(qū)內(nèi)千家萬戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全，對(duì)維護(hù)和樹立企業(yè)形象和品牌起作至關(guān)重要的作用。水沐天城秩序維護(hù)部全面負(fù)責(zé)維護(hù)該小區(qū)的生活秩序以及消防、治安安全防范與管理， 目前崗位設(shè)置分別為大門崗6個(gè)、巡邏崗 2 個(gè)、固定崗 2 個(gè)、監(jiān)控崗 1 個(gè)。依照我公司秩序維護(hù)崗位操作程序及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，擬定如下工作范圍及要求：序號(hào)項(xiàng)目實(shí)施方案督導(dǎo)計(jì)劃服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.以身作則帶領(lǐng)保安隊(duì)員上崗執(zhí)勤。1.每天不間斷秩2.檢查各崗位的文明執(zhí)勤與著裝情況，落的 對(duì) 各

19、崗 位序?qū)嵎婪洞胧?。進(jìn)行督導(dǎo)，發(fā)1維3.配合隊(duì)長(zhǎng)做好隊(duì)員的思想工作?，F(xiàn) 問 題 及 時(shí)護(hù)4.對(duì)上崗時(shí)發(fā)生的突發(fā)事件， 要按規(guī)定采糾正處理。班取處置措施，并書面報(bào)告隊(duì)長(zhǎng)；2.保安隊(duì)長(zhǎng)組長(zhǎng)5.負(fù)責(zé)對(duì)本班員工作培訓(xùn)?？?每 周 班 長(zhǎng)6.負(fù)責(zé)小區(qū)巡邏。工作列會(huì)，及234精品 料推薦時(shí) 發(fā) 現(xiàn) 并 處理 工 作 中 的問題。1. 負(fù)責(zé)維護(hù)大門口的進(jìn)出秩序、社會(huì)秩由 安 全 主1.著裝符合要求， 儀表端莊， 態(tài)度熱情友序，禁止小商小販在門前及大門兩側(cè)擺攤管、班長(zhǎng)每天好，語言文明禮貌， 發(fā)生糾紛時(shí)應(yīng)作到罵設(shè)點(diǎn)。不 間 斷 的 對(duì)不還口、 打不還手， 自覺維護(hù)公司的形象大2. 掌握出入大門的車輛及人員情況，

20、發(fā)現(xiàn)各 崗 位 進(jìn) 行和聲譽(yù)?？梢扇藛T應(yīng)及時(shí)查詢、處理、報(bào)告。督導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)問2.以固定崗為主，站立服務(wù)執(zhí)勤。門3. 發(fā)生糾紛和一般性治安問題時(shí)，應(yīng)依法題 及 時(shí) 糾 正3.工作認(rèn)真負(fù)責(zé)， 未經(jīng)許可， 不得離開工及時(shí)處理并報(bào)告主管， 同時(shí)及時(shí)疏散圍觀處理。作崗位，不在工作崗位上會(huì)客和做其他無崗群眾，恢復(fù)正常秩序；關(guān)事宜，不得吸煙。4. 負(fù)責(zé)執(zhí)勤區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施安全，及時(shí)4.交接班記錄完整、 準(zhǔn)確，佩戴使用的器發(fā)現(xiàn)和制止不良行為，對(duì)造成影響、損失械無損壞。的當(dāng)事者，應(yīng)及時(shí)報(bào)服務(wù)中心查處。5.隨時(shí)保持值勤崗位的清潔衛(wèi)生。5. 外來人員進(jìn)入小區(qū)需問詢、登記，經(jīng)服6.所有外來人員登記與物品出入登記完務(wù)中心

21、或業(yè)主確認(rèn)后方可放行。整、清晰。6. 物品出入需有服務(wù)中心出具的業(yè)主簽字確認(rèn)之出門條 ，并留存?zhèn)洳椤?.負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)和周邊進(jìn)行巡邏檢查， 及時(shí)1. 巡 邏 崗 負(fù)1.統(tǒng)一著裝， 儀容儀表端正， 講究文明禮發(fā)現(xiàn)解決或報(bào)告檢查中發(fā)現(xiàn)的不安全因責(zé) 巡 邏 范 圍貌。素，以消除隱患，保障安全。內(nèi) 各 類 事 故2.不得吸煙、聽收音機(jī)或隨身聽。2.勸離夜間無故滯留在巡邏區(qū)內(nèi)的人員，的檢查（含防3.必須完整記錄巡邏檢查的時(shí)間、地點(diǎn)、巡及時(shí)控制巡邏發(fā)現(xiàn)的可疑人員， 并視情況火、防盜、防部位、具體內(nèi)容，且不得少于規(guī)定次數(shù)。報(bào)告值班人員，根據(jù)指令做好查控工作，治安案件、防4.不得以檢查為名，與其他當(dāng)班人員閑邏預(yù)防

22、各類案件的發(fā)生。違 規(guī) 裝 修談。3.在上下班高峰期， 切實(shí)做好對(duì)業(yè)主的安等），以及各5.不得乘坐電梯巡邏檢查樓層； 在執(zhí)行巡崗全保衛(wèi)，防止竊案發(fā)生，維護(hù)小區(qū)正常的種設(shè)施、設(shè)備查任務(wù)時(shí)， 不得以任何理由或借口推脫幫生活秩序。的 檢 查 、 登助業(yè)主的責(zé)任。4.按規(guī)定程序處置突發(fā)事件。記。6.對(duì)人員進(jìn)行查詢時(shí)， 應(yīng)注意有禮貌地表5.協(xié)助其他崗位人員處理疑難事件。2. 班長(zhǎng)每天明身份或出示證件。6.按規(guī)定填寫巡邏記錄， 同時(shí)作好定時(shí)巡不間斷的進(jìn)7.消防設(shè)施巡檢做好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及更踩點(diǎn)工作。行督導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)時(shí)上報(bào)、解決。7.消防巡檢：定期對(duì)項(xiàng)目消防設(shè)施設(shè)備問題及時(shí)糾8.熟練掌握消防器材的使用，發(fā)生火警

23、，巡視，檢查完好狀況， 及時(shí)排除安全隱患。正處理。應(yīng)立即采取應(yīng)急措施。8. 配合裝修現(xiàn)場(chǎng)管理和控制。1. 掌握本崗位附近的車輛及人員情況，發(fā)由 安 全 主1.著裝符合要求， 儀表端莊， 態(tài)度熱情友現(xiàn)可疑人員應(yīng)及時(shí)查詢、處理、報(bào)告。管、班長(zhǎng)每天好，語言文明禮貌， 發(fā)生糾紛時(shí)應(yīng)作到罵2. 發(fā)生糾紛和一般性治安問題時(shí)， 應(yīng)依法不 間 斷 的 對(duì)不還口、 打不還手， 自覺維護(hù)公司的形象固及時(shí)處理并報(bào)告主管， 同時(shí)及時(shí)疏散圍觀各 崗 位 進(jìn) 行和聲譽(yù)。定群眾，恢復(fù)正常秩序；督導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)問2.以固定崗為主，站立服務(wù)執(zhí)勤。崗3. 負(fù)責(zé)執(zhí)勤區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施安全，及時(shí)題 及 時(shí) 糾 正3.工作認(rèn)真負(fù)責(zé)， 未經(jīng)許可

24、， 不得離開工發(fā)現(xiàn)和制止不良行為，對(duì)造成影響、損失處理。作崗位，不在工作崗位上會(huì)客和做其他無的當(dāng)事者，應(yīng)及時(shí)報(bào)服務(wù)中心查處。關(guān)事宜，不得吸煙。4.交接班記錄完整、 準(zhǔn)確，佩戴使用的器械無損壞。精品 料推薦5. 隨時(shí)保持值勤崗位的清潔衛(wèi)生。1.機(jī)動(dòng)車秩序管理： 協(xié)助、指揮車輛停放，由安全主管、1. 用正規(guī)的交接崗禮儀進(jìn)行崗位交接，跟按照部門統(tǒng)一規(guī)范進(jìn)行車輛停放。班 長(zhǎng) 每 天 不進(jìn)上一班次所移交的問題， 保持良好的軍2.非機(jī)動(dòng)車秩序管理：規(guī)范停放，檢查非間 斷 的 對(duì) 各體形象，積極主動(dòng)為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，機(jī)動(dòng)車是否上鎖， 防止非機(jī)動(dòng)車被盜及其崗 位 進(jìn) 行 督對(duì)外展示良好的企業(yè)形象；它安全事故

25、發(fā)生；導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)問題2. 保持崗位周圍的環(huán)境綠化衛(wèi)生、成品設(shè)3.檢查客戶車上有無遺留或附屬物品，及及 時(shí) 糾 正 處施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)并加強(qiáng)保管力度，嚴(yán)禁故意時(shí)提醒客戶取走，給客戶做好解釋工作；理。損壞，利用設(shè)備設(shè)施另作他用，嚴(yán)格履行如無法聯(lián)系，必須及時(shí)交由部門保管；崗位職責(zé)；4.嚴(yán)禁所有人員在停車場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行修車和3. 用標(biāo)準(zhǔn)的交通指揮手勢(shì)引導(dǎo)車輛按照車維護(hù)，防止取走客戶車輛上的配件；規(guī)定路線有序的進(jìn)出，確保交通暢通無輛5.發(fā)生突發(fā)事件時(shí)能迅速到位，并按照突阻；做好非機(jī)動(dòng)車的安全管理工作。秩發(fā)事件預(yù)案進(jìn)行處理；4. 積極主動(dòng)的為業(yè)主提供服務(wù)，認(rèn)真做好5序車場(chǎng)車輛的安全檢查工作，做好書面記管錄；理5. 負(fù)

26、責(zé)協(xié)助各區(qū)停車場(chǎng)車輛安全管理人崗員共同做好車輛安全檢查， 保護(hù)好崗位周邊成品和設(shè)施設(shè)備。6.對(duì)于客戶非機(jī)動(dòng)車鑰匙丟失或其它原因，當(dāng)值人員必須進(jìn)行有效證件核對(duì)無誤才能給予放行； 對(duì)于過夜非機(jī)動(dòng)車進(jìn)行統(tǒng)一停放并加鎖登記。四、 環(huán)境部水沐天城內(nèi)有 14 幢電梯公寓， 24 幢多層住宅樓，一個(gè)中心花園，一個(gè)人工湖，多處水景及一套水系循環(huán)系統(tǒng)，多處室外休閑場(chǎng)所。 為了給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)干凈、 舒適、恬靜、幽雅的生活環(huán)境， 依照我公司 保潔崗位操作程序及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 、綠化崗位操作程序及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，擬定如下主要服務(wù)內(nèi)容及工作標(biāo)準(zhǔn)：保潔保潔服務(wù)范圍包括公區(qū)保潔、家政服務(wù)、汽車護(hù)理。序號(hào)項(xiàng)目實(shí)施方案督導(dǎo)計(jì)劃服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)外

27、圍 區(qū)1.每天集中清掃 1 次1.主管每日巡視3 次以1.路紋清晰間道路2.水管沖洗次數(shù)根據(jù)情況上2.無垃圾，無泥沙，無積水，無污跡1制定，必要時(shí)用灑水車沖2.領(lǐng)班隨機(jī)檢查3.無揚(yáng)塵精品 料推薦2345洗3.隨時(shí)保潔花崗石、1.每日全面清潔1 次大 理 石2.推塵數(shù)次地面3.每月沖洗1 次4.大理石拋光、打蠟頻次根據(jù)情況制定5.隨時(shí)保潔單 元 樓1.每日集中收集垃圾1 次道 2.全面清潔 1 次3.保潔 1 次水景、水 1.每天清理水面樹葉及飄池水溝、 浮物多次生態(tài)池2.滴水景處每月刷洗青苔3.夏天每日添加 2 次消泡劑4.每 36 個(gè)月徹底清洗 1 次地 下 車1. 每日地面推塵1 次庫(kù) 2

28、. 每日清理垃圾 1 次3. 每周清潔 1 次擋車桿、停車黃線4. 每周清潔攔水溝 1 次5. 每月沖洗地面 1 次6. 據(jù)情況清理集污坑3.保 潔員 按規(guī) 定填 寫保潔崗位巡視表1.主管每日巡視3 次以1.無垃圾、無積水、無污跡、無積塵上2. 有光澤2.領(lǐng)班隨機(jī)檢查3.保 潔員 按規(guī) 定填 寫保潔崗位巡視表1.主管每日至少抽查 41.無生活建筑垃圾（垃圾每日10：30 前清完）個(gè)樓道2.地面光潔2.領(lǐng)班隨機(jī)檢查3.扶手、鐵花、消防栓干凈3.保 潔員 按規(guī) 定填 寫4.玻璃光潔保潔崗位巡視表5.天花板、墻角無蛛網(wǎng)1.主管每日巡視 3 次以1 水清見底，無異味上2.除少數(shù)樹葉外，無其它飄浮物2.

29、領(lǐng)班隨機(jī)檢查3.水面無泡沫3.保 潔員 按規(guī) 定填 寫4.水底無雜物保潔崗位巡視表1.主管每日巡視 1 次以1.地面無垃圾雜物，無積塵，無油污，無積水上2.天花板墻角無蜘蛛網(wǎng)2.領(lǐng)班隨機(jī)檢查3.梯階扶手干凈無塵3.保 潔員 按規(guī) 定填 寫4.擋車桿無積塵、停車黃線無污跡，顏色鮮艷保潔崗位巡視表5.集污坑無異味6.指示牌、消防栓、滅火器干凈67. 每月清潔 1 次消防管道及供電線槽8. 隨時(shí)保潔外墻根據(jù)實(shí)際需要委外清洗主管驗(yàn)收檢查合格無明顯污跡和積灰（漏水造成的水漬除外）綠化管理范圍包括區(qū)域內(nèi)的所有裝飾樹、果樹、灌木、樹籬、綠化地、爬藤、地面覆蓋物、攀緣物、草皮和其它植物的養(yǎng)護(hù)。序號(hào)項(xiàng)目實(shí)施方案

30、督導(dǎo)計(jì)劃服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)樹 維 護(hù) 良 1.發(fā)現(xiàn)死亡、缺少、被破壞在一周1.樹不缺少、死亡、被破壞好內(nèi)更換2.無干枯和壞死分枝2.必要時(shí)修剪3.無干枯葉3.蟲害控制：有蟲害侵襲時(shí)一周一4.無腐爛和掉下的果實(shí)次、預(yù)防性保養(yǎng)隔月一次5.樹枝不觸及到建筑物表面精品 料推薦1樹樹 基 維 護(hù)6.樹枝不生長(zhǎng)過長(zhǎng)，對(duì)人行道造成障礙7.樹基不發(fā)芽8. 樹勻稱，不修剪變形1. 在樹苗直徑 1m范圍內(nèi)除草23良好樹無蟲害灌 木 、 樹所 有 植 物籬、地面覆保護(hù)良好蓋 物 和 綠化帶植 物 基 座保護(hù)良好植 物 無 蟲害草 皮 保 養(yǎng)良好草皮優(yōu)質(zhì)草地2. 樹基無雜草、土不下降、壓實(shí)3. 剪下的分枝和落葉立即清除1. 葉

31、子無蟲害2. 樹干 / 枝不干枯、腐爛1. 植物不死亡和缺少，在發(fā)現(xiàn)一周內(nèi)，更換相同種類和高度的植物2. 植物不干枯、發(fā)黃3. 植物修剪平整4. 植物不過分生長(zhǎng)造成人行道障礙1. 植物基座草不過分生長(zhǎng)2. 植物基座土不下陷3. 植物基座土不壓實(shí)4. 植物基座無廢棄物1. 葉子無蟲咬的孔洞2. 莖干和葉子無煙灰、不霉1. 草修剪到 20mm 高2. 修剪平整3. 清除修剪下的草4. 草皮無坑洼不平整和下陷5. 草皮無裸露地、人造小徑6. 草皮上無建筑廢棄物1.草皮上無含羞草或余草1. 隔周除草和松土2. 蟲害控制： 有蟲害侵襲的每周一次； 預(yù)防性保養(yǎng)隔周一次2.草皮上雜草超過30重新鋪草皮第二節(jié)

32、 各項(xiàng)管理指標(biāo)及措施根據(jù)本公司的管理目標(biāo)及質(zhì)量方針，為管理服務(wù)好水沐天城項(xiàng)目， 依照普通住宅小區(qū)物業(yè)管理一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 制訂如下管理指標(biāo)及措施， 同時(shí)接受開發(fā)商的檢查和監(jiān)督：序號(hào)指標(biāo)名稱投標(biāo)指標(biāo)管理指標(biāo)實(shí)施措施落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡視制度，建檔記錄，確保房屋完好，無1房屋完好率98%違章搭建及損壞公共設(shè)施精品 料推薦2零修、急修及時(shí)率98%維修工程質(zhì)量合格3率100%4管理費(fèi)收繳率95%5綠化完好率95%6清潔、保潔率95%道路完好率及使用7率95%化糞池、雨水井、8污水井完好率95%排水管、明暗溝完9好率95%10路燈完好率95%停車場(chǎng)、單車棚完11好率95%公共休閑設(shè)施完好12率95%13小區(qū)內(nèi)

33、治安案件發(fā)0.1%接到維修通知15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)， 及時(shí)完成并建立回訪制度，小修 24 小時(shí)內(nèi)，中修3 天內(nèi)，大修7 天內(nèi)分項(xiàng)檢查，一步到位，并進(jìn)行回訪制度，以確保維修工程合格，滿足客戶需求。按照規(guī)定收取，不擅自提高收費(fèi)，使管理費(fèi)取之于民，用之于民。落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，并由綠化主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保小區(qū)公共綠化地?zé)o破壞、無踐踏，無黃土裸露現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題立即修復(fù)。及時(shí)修剪，使草坪高度維持在 5-8 厘米；每年補(bǔ)栽 2 次；每年施肥2 次；每年定期除蟲害。落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行保潔工作，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，并由管理處主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保小區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設(shè)施完好落實(shí)

34、責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，管理處工程監(jiān)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保道路完好、暢通落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，管理處工程監(jiān)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保溝、渠、井完好，并定期疏通、清理落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行每月巡查制度，建檔記錄，管理處工程監(jiān)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保水管暢通無阻、無塌陷落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行每日巡查制度，建檔記錄，管理處機(jī)電工程師監(jiān)督執(zhí)行，以確保路燈無損、正常使用并進(jìn)行定期清潔、養(yǎng)護(hù)落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，管理處保安隊(duì)長(zhǎng)監(jiān)督執(zhí)行，以確保設(shè)施完好，方便使用落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，管理處保安隊(duì)長(zhǎng)監(jiān)督執(zhí)行，以確保設(shè)施完好，美觀清潔保安員經(jīng)培

35、訓(xùn)考核后上崗，并每周訓(xùn)練三次，每次兩小時(shí)，精品 料推薦生率消防設(shè)施設(shè)備完好14100%率15火災(zāi)發(fā)生率016違章處理率90%住戶有效投訴處理17100%率管理人員持證上崗1880%率19維修服務(wù)回訪率60%住戶對(duì)物業(yè)管理滿2085%意率以保障保安隊(duì)伍的素質(zhì)和狀態(tài)；落實(shí)保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任，實(shí)行24 小時(shí)巡視制度，以確保小區(qū)的安全落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，管理處主任監(jiān)督執(zhí)行，并定期維護(hù)和檢修以確保消防設(shè)施完好無損、正常使用管理處全員義務(wù)消防員制，并定期進(jìn)行培訓(xùn)和演習(xí)，加強(qiáng)宣傳，設(shè)置專人負(fù)責(zé)日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)處理并通知管理處，以確保小區(qū)消防安全建立巡視制度，跟蹤管理，及時(shí)

36、發(fā)現(xiàn)、及時(shí)處理，并加強(qiáng)宣傳工作，取得住戶的理解，杜絕違章事情發(fā)生，并進(jìn)行回訪檔案記錄按照政策規(guī)定，做好各項(xiàng)工作，同時(shí)加強(qiáng)與住戶的溝通，定期舉行業(yè)主懇談會(huì)，了解業(yè)主的愿望和要求，滿足業(yè)主的需要，發(fā)生投訴及時(shí)處理，同時(shí)建立檔案跟蹤處理結(jié)果。員工分別進(jìn)行入職培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、定期培訓(xùn)等常規(guī)培訓(xùn)，并予以考核，不合格者予以淘汰；對(duì)于特種作業(yè)、行業(yè)性要求的員工要通過有關(guān)部門培訓(xùn)、考核，公司將就有關(guān)技術(shù)、技能進(jìn)行定期培訓(xùn)，并予以考核，確保培訓(xùn)合格率達(dá)100%，以保障員工的素質(zhì)對(duì)于進(jìn)行維修的項(xiàng)目實(shí)行回訪制度，建檔記錄，以確保維修服務(wù)滿足客戶的需要。在日常工作中及時(shí)收集客戶的需求信息，盡可能地滿足客戶的需要，加強(qiáng)雙方的溝通，以確保業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作的滿意。每年至少進(jìn)行一次業(yè)主意見及滿意度征詢。第三節(jié) 管理溝通精品 料推薦我們非常重視對(duì)小區(qū)的監(jiān)察及支援工作，將邀請(qǐng)公司的專家顧問團(tuán)， 定期到現(xiàn)場(chǎng)巡視、檢查、督導(dǎo)，并召集管理例會(huì)， 及時(shí)指出管理中的不足， 提出合理方案和改進(jìn)意見。定期向開發(fā)公司匯報(bào)工作， 提供日常管理運(yùn)作的報(bào)告， 與開發(fā)商溝通工作進(jìn)度和改進(jìn)事宜；收