1、1,第一章 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價格,第一節(jié) 房地產(chǎn)的概念和特性 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格及其類型 第三節(jié) 房地產(chǎn)價格的影響因素,2,一.房地產(chǎn)的概念 （一）房地產(chǎn) 1.房地產(chǎn)的定義 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他土地定著物，是實物、權益、區(qū)位三者的綜合體。,第一節(jié) 房地產(chǎn)的概念和特性,3,房地產(chǎn),房地產(chǎn)實物,房地產(chǎn)權益,土地,建筑物,其他定著物,房屋,構筑物,權利,利益,區(qū)位,收益,2.房地產(chǎn)的實物、權益和區(qū)位,地理位置、可及性、交通便捷性、環(huán)境、景觀、配套設施、區(qū)域中的地位等,4,房地產(chǎn)可視為是實物、權益與區(qū)位三者的結合，它們對于房地產(chǎn)價格的影響同等重要。,5,3.估價上房地產(chǎn)的三種存在形態(tài),土地,建筑

2、物,房地,6,從實物角度看，現(xiàn)實中的房地產(chǎn)估價對象有： (1)空地； (2)有建筑物(包括尚未建成的建筑物)的土地； (3)地上建筑物； (4)土地與建筑物(已建成的建筑物)的合成體； (5)在建工程(土地與尚未建成的建筑物的合成體)； (6)未來狀況下的房地產(chǎn)； (7)已經(jīng)消失的房地產(chǎn)； (8)現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分，如后來增加的裝修； (9)房地產(chǎn)的局部，如某幢公寓中的某套房； (10)包含有其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)； (11)作為企業(yè)整體的一部分的房地產(chǎn)。,7,（二）土地土地是指地球表層的陸地部分，包括內(nèi)陸水域和灘涂。 廣義的土地系指氣候、地貌、巖石、土壤、植被和水文等

3、因素組成的自然歷史綜合體，同時還包括人類過去和現(xiàn)在生產(chǎn)活動的成果。,8,對土地利用的三大制約： 土地權利設置及其行使的限制地役權(easement) 土地相鄰關系的限制 通風、采光、排水、排污的相鄰關系； 險情危害的相鄰關系。 土地使用管制用途管制、城市規(guī)劃限制,9,對一宗土地應有的認識 位置、面積、形狀、四至、地形地勢、周圍環(huán)境和景觀、利用狀況、土地權利狀況、地質(zhì)和水文狀況、基礎設施完備程度和土地平整程度、規(guī)劃設計要求、其它。,10,* 待開發(fā)土地的規(guī)劃設計要求：,用地性質(zhì) 建筑容積率 建筑密度 建筑高度 綠地率 建筑后退要求 建筑藝術 出入口方位 停車位建設要求 地面標高 其它要求,11,

4、房屋,構筑物 水塔、道路、橋梁、隧道,住宅,非住宅,（三）建筑物,建筑物的構成：,建筑物,12,房屋供人居住、生產(chǎn)、工作、學習和進行其他社會活動，以及儲藏物品等的工程建筑，一般由基礎、墻、門、窗、柱和屋頂?shù)戎饕獦嫾M成。 構筑物房屋以外的工程建筑，如道路、水壩、隧道、水塔、橋梁、煙囪、圍墻等。,13,按經(jīng)濟用途分商業(yè)建筑、工業(yè)建筑、住宅、公共設施、公共建筑等； 按結構材料分鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構、簡易結構；,建筑物的分類：,14,對建筑物的基本認識：,坐落位置 面積 建筑層數(shù)和高度 用途 建筑結構 建筑裝修 附屬設備,建成年月 空間格局 外觀 公共服務設施完備程度 維修保養(yǎng)

5、及完損程度 產(chǎn)權狀況 其它,15,自然特性 不可移動性 個別性 耐久性 數(shù)量有限性,社會經(jīng)濟特性 用途多樣性 涉及廣泛性 權益受限性 保值增值性,二.房地產(chǎn)的特性,16,對房地產(chǎn)的基本認識： 每一宗房地產(chǎn)都是不相同的； 房地產(chǎn)的物質(zhì)實體是不可移動的； 房地產(chǎn)通常是耐久的 房地產(chǎn)的供給是有限的； 房地產(chǎn)對人們是有用的。,17,三、房地產(chǎn)的分類,（一）按用途劃分：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)倉儲、農(nóng)業(yè)、特殊、綜合等。 （二）按開發(fā)程度分：生地 、毛地 、熟地 、在建工程 、現(xiàn)房。 （三）按是否產(chǎn)生收益分：收益性房地產(chǎn) 、非收益性房地產(chǎn) 。 （四）按經(jīng)營使用方式分：銷售型、出租型、營業(yè)型

6、、自用型。,18,一、房地產(chǎn)價格的概念 房地產(chǎn)價格在某個時點上為取得他人房地產(chǎn)而獲得相應權益所支付的代價。 房地產(chǎn)價格是某個時點狀態(tài)下的價格； 不同的房地產(chǎn)權益對應于不同的價格； 一般以貨幣形式支付。,第二節(jié) 房地產(chǎn)價格及其類型,19,二、房地產(chǎn)價格的形成 房地產(chǎn)的有用性(Utility) 房地產(chǎn)的稀缺性(Scarcity) 對房地產(chǎn)的有效需求(Effective Demand),20,三、房地產(chǎn)價格的基本特征,地價與一般物價的不同： 生產(chǎn)成本不同 折舊現(xiàn)象不同 價格差異不同 市場性質(zhì)不同 形成時間不同 供求變化不同,21,房地產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大； 房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權益的價格； 房

7、地產(chǎn)價格既可表示為交換代價的價格，也可表示為使用和收益的價格； 房地產(chǎn)價格是在長期考慮下形成的； 房地產(chǎn)現(xiàn)實價格一般隨交易的必要而個別形成，交易主體之間的個別因素容易起作用。,房地產(chǎn)價格的特征：,22,1.按價格的形成形式分類 成交價格 市場價格 理論價格 公開市場價格 評估價格 政府指導價和政府定價,四、房地產(chǎn)價格的種類,23,2.按實物形態(tài)分類 土地價格 -生地價格、毛地價格、熟地價格 -地價、單位地價、樓面地價、補地價 建筑物價格 房地價格 -現(xiàn)房價格 -期房價格,24,3.按不同的經(jīng)濟行為分類 買賣價格 租賃價格 抵押價格 保險價格 課稅價格 征用（收）價格,25,各種影響房地產(chǎn)價格的

8、因素對房地產(chǎn)價格的影響方向是不盡相同的； 各種影響房地產(chǎn)價格的因素對房地產(chǎn)價格的影響程度是不盡相同的； 各種影響房地產(chǎn)價格的因素與房地產(chǎn)價格之間的影響關系是不盡相同的； 某些因素對房地產(chǎn)價格的影響是完全可以用數(shù)學模型度量，但更多因素對房地產(chǎn)價格的影響是無形的，難以用數(shù)學模型表達出來。,第三節(jié) 房地產(chǎn)價格的影響因素,26,1.自身因素：反映房地產(chǎn)本身的實物、權益和區(qū)位狀況的因素。 （1）位置（ 對城市土地尤為重要 ） 西方關于房地產(chǎn)有句名言 “Location，Location，Location。” 房地產(chǎn)的位置有自然地理位置和社會經(jīng)濟位置之分。 （2）土地面積和形狀,27,（3）地形、地勢 地

9、形是指同一塊土地內(nèi)的地面起伏狀況。 地勢是指本塊土地與相臨土地的高低關系，特別是與相臨道路的高低關系。,28,（4）地質(zhì)條件 它決定著土地的承載力（對建筑物很重要）。土地的承載力是指土地可負荷物品的能力，特別是指在保證地基穩(wěn)定的條件下，建筑物的沉降量不超過允許值的地基承載能力。 案例（巨人大廈危機）：70層的巨人大廈在打地基時遇到地層斷裂帶，大廈樁基達65米深，為此多花了3000萬元。另外，還遇到了兩次水災，大廈地基被泡，延誤工期10個月之久。此事件導致了整個巨人集團的危機。,29,（5）肥力（對農(nóng)用地尤為重要） 有自然肥力和人工肥力之分。 （6）日照、風向、降水量、天然周期災害 （7）建筑物

10、外觀形象及其他 建筑物外觀形象包括建筑式樣、風格和色調(diào)等。 另外，建筑物的朝向、平面布置、功能、質(zhì)量等因素對房地產(chǎn)價格均有較大影響。 （8）權益 產(chǎn)權的完整性、城市規(guī)劃、用途管制等。,30,2、環(huán)境因素 （1）大氣環(huán)境：難聞氣味、有害物質(zhì)、粉塵等，含氣候狀況（降雪、降雨、地震等）。 （2）聲覺環(huán)境：汽車、火車、飛機、工廠、農(nóng)貿(mào)市場等都可能形成噪聲。 （3）水文環(huán)境：地下水、溝渠、河流等的污染程度。 （4）視覺環(huán)境：建筑物之間的協(xié)調(diào)、公園、綠化等。 （5）衛(wèi)生環(huán)境：清潔衛(wèi)生狀況。 （6）人文環(huán)境：居民素質(zhì)及鄰里關系。 （7）交通狀況 （8）公共服務設施：學校、商店、公園、菜場、游憩和文化娛樂設施

11、（如圖書館、影劇院、禮拜堂及其他服務設施）。,31,3、人口因素 （1）人口數(shù)量（日間人口和夜間人口；常住人口、暫住人口和流動人口；人口密度） 人口密度從兩方面影響房地產(chǎn)價格 人口密度商業(yè)、服務業(yè)發(fā)展價格 人口密度生活環(huán)境惡化價格 （2）人口素質(zhì) 文化教育水平、生活質(zhì)量和文化程度 （3）家庭人口規(guī)模 全社會或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù) 價格 （4）年齡和性別結構,32,4、經(jīng)濟因素 （1）經(jīng)濟發(fā)展 經(jīng)濟發(fā)展，預示著投資、生產(chǎn)活動活躍，對廠房、辦公樓、商場、住宅和各種文娛設施等的需求增加，由此會引起房地產(chǎn)價格的上漲，尤其是地價的上漲。 （2）物價 整個物價 房地產(chǎn)價格 部分物價（如建筑材料、建筑人

12、工費）房地產(chǎn)價格上漲 （3）居民收入（與就業(yè)狀況、工資水平、價格水平有關） 低收入者 收入，對房地產(chǎn)價格影響不大 中高等收入者收入，對房地產(chǎn)價格影響較大房地產(chǎn)價格 高收入者收入 ，一般影響不大，但如果從事房地產(chǎn)投資或投機價格 （4） 抵押貸款的成本及可得性 （利率）,33,5、社會因素 （1）政治安定狀況：不同政黨、團體的沖突、現(xiàn)行政權的穩(wěn)固程度 （2）社會治安程度：刑事犯罪情況 （3）房地產(chǎn)投機：通過在不同時期買進或賣出房地產(chǎn)，從差價中獲取利潤的行為。可能導致房地產(chǎn)價格的上漲、下跌或穩(wěn)定 （4）城市化 城市人口增加，農(nóng)村人口相對減少，城市人口比重提高；城市數(shù)量增加，規(guī)模擴大；城市質(zhì)量不斷提高；城市經(jīng)濟關系和生產(chǎn)方式的普及和擴大，農(nóng)村逐步實現(xiàn)城市的生產(chǎn)方式和生活方式。 （5）教育態(tài)度：對教育的重視程度,34,6、行政因素：制度、政策、法律法規(guī)、行政措施等 （1）房地產(chǎn)制度 （2）房地產(chǎn)價格政策 、貨幣政策 （3）行政隸屬變更 （4）特殊政策 （如建立經(jīng)濟特區(qū)） （5）城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃 、建筑與安全法規(guī)、環(huán)境保護法律 （6）交通管制 （7）稅收政策 不同的稅種、稅率及其征收環(huán)節(jié)，對房地產(chǎn)價格的影響是不同的，可將稅收分為房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)和房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)