1、BDA國際企業(yè)大道63C1地塊產(chǎn)品規(guī)劃設計建議,第一部分 產(chǎn)品規(guī)劃設計建議 第二部分 擴初規(guī)劃設計建議,獨棟辦公是本案產(chǎn)品定位的原則和基本出發(fā)點,本案產(chǎn)品組合化定位3000-6000平米及以上獨棟辦公,本案產(chǎn)品組合化定位3000-6000平米及以上獨棟辦公,3500-4000平米,5000-6000平米,8000-90000平米,期 容積率1.6-1.8,+,+,15000平米 or 30000,期 容積率3.3,+,7-8棟,3-4棟,2棟,12棟,01-1,01-2,01-3,02,本案客群定位,客群1：,客群2：,客群3：,客群4：,本案產(chǎn)品規(guī)劃設計建議,本案產(chǎn)品規(guī)劃設計原則 本案產(chǎn)品規(guī)

2、劃布局建議 打造特色化辦公空間 產(chǎn)品規(guī)劃設計技術指標 配套設施建議,總體規(guī)劃設計的六大原則,標識性 獨立性 展示性 融合性 靈活性 生態(tài)性,規(guī)劃設計原則標識性,利用本案具有較大范圍的沿街展示面、且作為低密度辦公物業(yè)的優(yōu)勢，在設計中應體現(xiàn)本案建筑整體和單體的標識性，強調(diào)其昭示功能。 標識性建筑的打造 面向環(huán)島部分打造標識性的城市景觀；要求不局限于體量和高度上的突破，而應開發(fā)思路形成特色化建筑。 標識性園區(qū)的規(guī)劃 該園區(qū)位于亦莊榮華路的最南端，整體形象的提升對亦莊區(qū)域有重要的影響。在園區(qū)規(guī)劃設計中保持生態(tài)化的同時，要側(cè)重于其可識別性。,規(guī)劃設計原則獨立性,產(chǎn)品與產(chǎn)品之間的獨立性 利用現(xiàn)有資源和地塊

3、條件，保障每個建筑單體均有較好的昭示面和獨立感。 在產(chǎn)品層面上，獨立性表現(xiàn)在獨立出入口、獨立大堂、獨立冠名權。 在交通組織上，要考慮車流、人流的分離與不同企業(yè)員工交通動線的相對分隔。 商業(yè)、會所與辦公空間的有效隔離 強調(diào)辦公區(qū)域與其他配套區(qū)域的獨立，要求商業(yè)、會所等配套與企業(yè)辦公空間有效隔離。 不排除企業(yè)獨棟中安排商業(yè)配套作為企業(yè)附屬經(jīng)營物業(yè)，但在動線、布局、外觀等設計中均應強化企業(yè)辦公的獨立感覺。,規(guī)劃設計原則展示性,各單體外部的展示面 最大限度地發(fā)揮沿街展示面，通過內(nèi)外溝通、錯位等手段多方面、多角度規(guī)劃設計前后建筑單體的獨立展示性。 各單體內(nèi)部的展示空間 內(nèi)部展示空間是本案產(chǎn)品區(qū)別于B地塊

4、現(xiàn)有產(chǎn)品的重點之一。內(nèi)部功能設計需預留展示空間的功能區(qū)，并照顧到多方面的利用途徑和功能轉(zhuǎn)換的要求。,規(guī)劃設計原則融合性,本案坐落于BDA國際企業(yè)大道的西北部，將為BDA國際企業(yè)大道營造高品位的半圍合效果。因此，規(guī)劃設計中照顧到整個園區(qū)的融合。 A地塊建筑排布應錯落有致，不可過分單一。 充分考慮B區(qū)現(xiàn)有產(chǎn)品的高度、布局等因素，建議將本案與B區(qū)整體考慮進行規(guī)劃設計，照顧到整體的交融性。,規(guī)劃設計原則靈活性,產(chǎn)品內(nèi)部功能設計需遵循靈活性的 原則，使功能分區(qū)可靈活轉(zhuǎn)換，給 企業(yè)內(nèi)部擴展留下充分條件。 平面的靈活運用：是否采用了新的方式來重新組織空間平面； 剖面的靈活運用：對剖面的劃分是否采用了靈活的措

5、施； 預留部分的處理：預留部分在空間的處理上有什么特殊之處，在未來的改造上是否具有靈活運用的特點。,規(guī)劃設計原則生態(tài)性,通過室內(nèi)外生態(tài)的結合、鄰里組團的構建、半室外空間的過度與銜接，全方位塑造風景中的辦公空間。 各企業(yè)具備私有獨立生態(tài)辦公空間的同時，園區(qū)內(nèi)有公共的綠植、水系打造園區(qū)整體生態(tài)化。,本案產(chǎn)品布局建議,單體20000m2,單體6000m29000m2,單體 3500m26000m2,一期 容積率1.6-1.8,二期 容積率3.3,創(chuàng)造CBD平層辦公無法實現(xiàn)的辦公空間展示性大堂、陽光中庭,每個獨棟建筑單體要求設置獨立的大堂，大堂面積在200m2300m2左右，滿足其企業(yè)形象、展示等需要

6、。大堂可同時結合企業(yè)形象墻、展示櫥窗等設計；此外，引入生態(tài)設計理念，可考慮使用玻璃頂，形成陽光中庭。,獨立企業(yè)大堂，可挑空設計以提升企業(yè)氣質(zhì)，大堂內(nèi)、外空間可做花園式綠化 陽光式中庭花園，實現(xiàn)辦公空間生態(tài)化和人性化,創(chuàng)造CBD平層辦公無法實現(xiàn)的辦公空間展示性大堂、陽光中庭,創(chuàng)造CBD平層辦公無法實現(xiàn)的辦公空間 室內(nèi)綠化空間與室外景觀的有機結合，實現(xiàn)庭院式辦公,通過室內(nèi)外生態(tài)的結合，塑造風景中的辦公空間。 充分利用景觀資源，除平面庭院式綠化外，結合下沉式花園、屋頂花園實現(xiàn)空間立體綠化。,創(chuàng)造CBD平層辦公無法實現(xiàn)的辦公空間獨立空中花園式總裁辦公區(qū),頂層可作為公司高層辦公區(qū)，突出大空間和私密性。

7、面積約為400-500m2，位于樓宇頂層，四面采光，朝向景觀均好，附帶獨立的衛(wèi)生間、休息室及小型會議室、露臺，體現(xiàn)尊貴感。,創(chuàng)造CBD平層辦公無法實現(xiàn)的辦公空間躍層、退臺、半室外空間,在空間設計上要靈活處理，考慮用躍層、退臺等設計手段分割辦公區(qū)，使辦公區(qū)具有視覺上的美觀和變化感。 設計空中共享平臺和半室外交流空間，滿足人性化和高效率辦公的要求,建筑風格在生態(tài)性、獨立性的基礎上突出商務感,總體設計應適當區(qū)別于B地塊的純生態(tài)化產(chǎn)品，在生態(tài)性、獨立性的基礎上突出商務感。在建筑風格要求現(xiàn)代、簡潔、有較強的昭示性，并在產(chǎn)品外形相似的前提下，通過多元化的外立面風格體現(xiàn)企業(yè)的獨立性。 外立面材料以玻璃和石材

8、為主，突出建筑的現(xiàn)代氣質(zhì)。樓體預留LOGO位置，通過內(nèi)打光形式映襯企業(yè)LOGO的輝煌醒目。 建筑設計上要求體現(xiàn)生態(tài)化的特點，建造低能耗、環(huán)保型建筑。,獨立出入口設計,每個銷售單元要有相對獨立的出入口，每個出入口要確保較好的臨路性和可達性，并盡量和相鄰單元出入口隔開一定距離，形成獨立企業(yè)形象。 出入口設計無障礙通道，充分體現(xiàn)人性化。,標準層面積、層高（凈高）、使用率,一期產(chǎn)品標準層的建筑面積控制在500m2，二期產(chǎn)品標準層800平米左右，辦公空間以敞開的大開間為主，并能兼顧大開間與小開間的靈活分割與組合，最大程度考慮辦公空間的有效利用 辦公使用單元的進深盡量控制在10m12m之間,結合自然采光，

9、充分滿足各類商務客戶的實用要求。 樓層層高為3.9m以上，凈高要求達到2.9m 3.0m。 本產(chǎn)品定位為獨棟辦公，核心筒和走道約占標準層總建筑面積的20%，辦公使用率為80%左右。,地下車庫及功能創(chuàng)新,每萬平米配備100個停車位。車庫集中設置在地下，每個銷售單元地上僅設置23個訪客車位，可應用植草磚技術設計為綠化停車帶。 地下車庫可與下沉式花園結合起來設計，增加地下車庫的采光效果，提升地下車庫的檔次。 在滿足停車位的同時，可以考慮為用戶設置雙大堂，在地下設置下沉式副大堂。,電梯、智能化、空調(diào)、供電,電梯：按建筑面積每3000-4000m2一部設置，每棟至少保證1部電梯，6000平米以上建議考慮

10、觀光電梯。 智能化：采用“提升式地臺”設計，靈活滿足企業(yè)辦公自動化的要求，預留智能化擴展空間。 空調(diào)：采用中央空調(diào)，預留管道接口，客戶可根據(jù)自己的需求自行安置 供電：采用雙路供電系統(tǒng)，全部暗埋線路、安全開關及插座，保證消防、電梯、關鍵設備、機房等重要負荷電力供給不中斷。,會所會議中心、商務中心,公共商業(yè)配套與企業(yè)辦公區(qū)獨立，服務于本項目辦公人群，同時可輻射到亦莊其它區(qū)域的辦公人群。 在地塊的中央位置建一座會所，建筑面積：地上3000m2 ，地下3000m2左右，主要業(yè)態(tài)為員工餐廳、會議中心、茶餐廳、便利店、銀行。 設計出租型會議中心，可考慮與多功能廳結合設計，面積在500m2左右，需要保證其可

11、靈活拆分組合，滿足內(nèi)部展覽、宴會、發(fā)布及可能的商務辦公的可能性。另設100m2的會議室1個，50m2的會議室2個。 商務中心一個500m2 左右。,員工餐廳、茶餐廳、健身房,員工餐廳：建筑面積在2000m2左右，以快餐形式為主。 茶餐廳：可視具體情況建若干茶餐廳，總面積不超過1000m2，考慮不同檔次、種類的搭配, 有一定的地面停車位。 滿足職員日常健身需求，健身房面積約300m2。,銀行、郵局、便利店、小型超市,銀行、郵局：位于商業(yè)會所底層，滿足辦公企業(yè)需求，面積500m2 -1000m2。 便利店、小型超市：面積不宜太大，200平米左右即可。,第一部分 產(chǎn)品規(guī)劃設計建議 第二部分 擴初規(guī)劃

12、設計建議,結合產(chǎn)品核心競爭力，并參照企業(yè)選址標準、北京甲級寫字樓標準、市場獨棟辦公產(chǎn)品標準等指標，對產(chǎn)品硬件設施提出建議,企業(yè)選址標準 甲級寫字樓標準 北京獨棟辦公物業(yè)設計標準 BDA目標客戶人員標準 BDAA區(qū)擴初設計硬件設施標準建議,歐美企業(yè)選址“4M”標準,在選址方面，很多歐美企業(yè)遵循一個“4M”的標準： 把一次性成本降到最低，包括地產(chǎn)成本、搬遷成本和建筑成本等； 把持續(xù)性運營成本降到最低，包括勞動力成本、交通、公用設施和稅收等； 把風險降到最低，考慮到各種風險因素，如政府管制、恐怖襲擊和電力供應等； 把機會最大化，即要把公司選址和搬遷作為公司發(fā)展戰(zhàn)略的一部分。,甲級寫字樓（Grade

13、A Office）硬件標準-1,甲級寫字樓（Grade A Office）硬件標準-2,智能化系統(tǒng) ：達到5A級標準；,郊區(qū)辦公樓配置參考1總部基地,智能化設施-電信及寬帶綜合布線系統(tǒng)-安防系統(tǒng)-智能消防及自動滅火系統(tǒng)-停車場自動管理系統(tǒng)-微小蜂窩數(shù)字無繩電話系統(tǒng)-有線電視系統(tǒng)-公共廣播及背景音樂系統(tǒng)-一卡通系統(tǒng)-電子地圖及電子信息發(fā)布系統(tǒng) 設備配套-戶式中央空調(diào)系統(tǒng)-中水處理系統(tǒng)-供配電及自控系統(tǒng)-照明配電及應急照明網(wǎng)絡系統(tǒng)-防雷接地系統(tǒng)-每棟樓獨立電梯1-2部 結構層高：首層4.2米，標準層高3.4米，頂層高3.3米 標準層面積：200平米（6層）、500平米（10層）,獨棟辦公樓配置參考

14、置地星座1,A座寫字樓經(jīng)濟技術指標：建筑面積：6797.94平方米（地上）樓體高度：約30米建筑層數(shù)：地上8層、地下2層層 高：首層4.9米、2-8層3.6米標準層建筑面積：800余平米（其余樓座以500平米為主） 標準層地面荷載：200公斤/平方米 功能分配：地下二層：車庫及設備用房地下一層：商業(yè)配套、管理及設備機房（產(chǎn)權歸屬華潤）地上一至二層：大堂及底商地上三至八層：辦公面積,獨棟辦公樓配置參考置地星座2,機電設備： 電 梯：日立電梯兩部，梯速2.5m/s，荷載1000kg空調(diào)系統(tǒng)：特靈中央空調(diào)，每層設2臺新風機組，新風供應量為3.6立方米/秒。綜合布線：每層強電豎井內(nèi)設照明配電箱，末端及

15、管路做最低限度預留預埋。每層弱電豎井設衛(wèi)星/有線電視箱，沿四周預留約15個電視插座接線盒。網(wǎng)絡系統(tǒng)：中國電信提供多種寬帶接入服務,并設有手機信號增強系統(tǒng)。通信系統(tǒng)：預留約500對電話外線條件，預留光纜入樓條件，每層預留120個語音及數(shù)據(jù)點位接線盒。保安監(jiān)控系統(tǒng)：松下570線黑白攝象機；圖雅利480線電梯專用攝象機；精工鏡頭。 裝修標準：外 立 面：組合干掛石材、干掛GRC板、玻璃幕墻、鋁合金幕墻及局部金屬裝飾外 窗：采用斷橋氟碳噴涂鋁合金低輻射中空玻璃窗，局部設開啟扇外 門：采用無框鋼化玻璃門或金屬鋼化玻璃門公共道路：主要路面及景觀柱為花崗石 內(nèi)部配套：開放式露天下沉商業(yè)廣場位于置地星座建筑群

16、中心，設一部360度室外全景觀光電梯；G座、H座下裙房設有四部廣日牌自動扶梯；錯落水景及藝術雕塑分布于觀景休憩花園。設會所（包括游泳池及健身房）、餐飲等商業(yè)配套。,BDA辦公設施標準計算依據(jù),第一步: 根據(jù)工作類型或工業(yè)審視辦公使用狀況 獨棟辦公通常頂層作為高層行政辦公層、首層獨立大堂，設備會議室等面積，空間利用率比公共辦公低很多。 創(chuàng)意、研發(fā)等部門需要更多工作空間。 第二步：估計每個雇員平均占用空間 （美國10年前工業(yè)標準辦公室雇員空間= 23.2M2 通常市內(nèi)寫字樓一般人均標準15M2） 根據(jù)對BDA一期已入住企業(yè)調(diào)查統(tǒng)計，主要客戶辦公區(qū) 1000平米30人30平米 因此本案設施標準人均辦

17、公面積30平米為宜,樣本選取依據(jù)： 新開盤銷售型甲級寫字樓 獨棟型甲級寫字樓 郊區(qū)辦公物業(yè) 4、另選取一棟市場頂級寫字樓佳程廣場，作為參考,專題研究,目前項目處于擴初設計階段，與前一階段初步設計階段工作內(nèi)容不同主要在于設計深度增加，該階段要細致明確項目所采用的建筑材科、建筑結構、暖通水電等的系統(tǒng)構成。下面就這些方面展開專題研究。,（一）強電指標參考,雙路10KV供電，建議設計負荷100W/M2，可增容至150 W/M2。完全滿足甲級標準及郊區(qū)獨立辦公需求。,* 甲級標準：雙路供電，辦公面的供電容量在80W/m2以上,（二）新風量指標參考,項目定位為生態(tài)辦公，新風量按高于國家一般標準設計，建議做

18、到40 立方/人.小時，實際設計時應多考慮人均辦公面積，以節(jié)省初始投資和運營能耗。,* 甲級標準：新風量30（立方/人.小時）以上,（三）電梯指標參考,建議見下頁，即可完全滿足本案辦公需求,* 甲級標準：國際知名品牌，每部電梯服務面積小于5000平方米/部,候梯時間不超過30秒鐘。,電梯標準建議,建議服務標準為4000平米/部。3500-4000平米的樓配1部電梯，5000-7000平米的樓配兩部電梯，8000平米以上的電梯配三部電梯。 6000平米以上建筑物中建議考慮觀光電梯。 電梯配置選用合資品牌，梯速達到1.5m/s。 電梯運行時4層（含4層）以下的建筑部分不考慮電梯停留。 實際選型時，

19、細致計算侯梯時間這個硬指標。,*佳程廣場雖然每部電梯服務面積達到了7000平米以上，但其采用了迅達700型高級大高度電梯，并且分區(qū)設置，低區(qū)梯速3m/s，高區(qū)梯速3.5m/s，嚴格達到了國際甲級寫字樓侯梯時間不超過30秒的硬指標。,（四）LOFT 與價值提升,根據(jù)調(diào)研，loft的價格約是平層價格的1.232倍之間，但以洛克時代為例：loft6.6米3.3米*2層，后期物業(yè)費只按一層收費。 針對投資客，自用一層外租一層基本只需要首付，即可依靠租金還月供，且后期運營物業(yè)費降低，這是loft除了價格外，吸引客戶的主要原因。,LOFT設計參考洛克時代,LOFT參考意見,該設計充分利用了層高條件，給銷售

20、和購買方都帶來了好處，市場反應很好。 但是可能涉及一些規(guī)劃審批問題，如果開發(fā)商能讓規(guī)劃順利通過，對提高產(chǎn)品價值很有利。,？,建議采用！,（五）外立面材質(zhì),外立面案例參考1華遠H.I.P,采用法國圣戈班特力單層干掛式陶土幕墻，方型陶土百葉及明框玻璃幕墻，保溫節(jié)能。,外立面案例參考2華遠首府,LOW-E保溫隔熱玻璃幕墻及橫柵（740公分等距高質(zhì)鋁體遮陽板），除美觀外，解決立面玻璃幕墻帶來的高能耗的負面影響。,外立面案例參考3德勝尚城,仿古城墻磚立面以灰色調(diào)為主，高檔次鋁合金門窗。與玻璃幕墻虛實結合。,外立面案例參考4蘭華國際,LOW-E中空鋼化玻璃幕墻。,外立面案例參考5恒通廣廈商務花園,雀巢,京

21、東方,APC,ABB,外立面參考意見,通過對上面部分獨棟辦公物業(yè)案例來看，現(xiàn)在建筑的外立面采用形式多種多樣，玻璃幕墻是流行，但從恒通商務花園案例來看，APC公司從嘉里中心搬至恒通，以及雀巢、ABB等公司長期駐守此處，也可以看出外立面對于此類企業(yè)，并不是起到?jīng)Q定性作用的因素，因此建議考慮控制成本，做出特色。 本項目高層建筑多采用玻璃幕墻，增加商務感，多層建筑多采用實體外立面，更好的保溫節(jié)能，做出特色，并以變化和賦美感的建筑符號來體現(xiàn)標志性地位 。,（六）首層架空,蘭華國際大廈在設計中采用的非直線幾何輪廓。 蘭華國際在北京率先實現(xiàn)首層架空。首層5.6米的開放空間,可以形成較寬闊的地面廣場。 多層光

22、庭空間，使西北角的廣場亦有日照。 蘭華國際主建筑由南北兩部分組成，中間以空中連廊為連接空間。,案例參考1北京蘭華.國際,首層架空案例參考1北京蘭華.國際,首層架空案例參考2成都置信城市會所,底層架空約4100平米；樓體內(nèi)連廊約430米；部分層高約4.5米或6米，大面積架空，將公園景觀直接接入建筑內(nèi)，形成開放的生態(tài)休閑商業(yè)空間，負一層栽種了大量的優(yōu) 良樹木，沿著綠意盎然的緩坡便可愜意進入三、四層的水休閑中心，建筑內(nèi)通過均具有良好的通風采光及景觀效果，大大提高了各層的商業(yè)價值。,首層架空案例參考2成都置信城市會所,首層架空設計參考意見,首層架空設計的應用有明顯的地域氣候條件，而北方地區(qū)由于節(jié)能保溫的要求，架空設計的應用受到較大的限制。 本項目出于層高限制、停車位等因素，考慮首層架空也是可行的，目前北方也有許多項目在嘗試這種方式，例如前面的兩個案例，以及天津的天江.格調(diào)等。架空空間的具體設計上，第一應注意架空空間的尺度，層高太高，易顯得空曠、不夠親切，層高太低，易造成壓迫感，一般以34.5為宜；第二應有環(huán)境意識，注重細部設計，注意建筑群落中風環(huán)境 ；第三考慮大堂設置，辦公人員出入交通組織問題。 另：在裙樓屋面上，