1、物流園區(qū)贏利模式分析 根據(jù)國(guó)外物流園區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，其投資回收期大約在十年左右，其主要原因是物流園區(qū)投資大，贏利途徑有限，投資回報(bào)緩慢。在我國(guó)，由于地價(jià)相對(duì)更為低廉，同時(shí)物流園區(qū)大多利用了原來(lái)的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施存量，因此，理論上來(lái)說(shuō)，其贏利前景應(yīng)該更為看好。由于投資主體的不同(有的以政府為主，有的以企業(yè)為主)，以及物流園區(qū)功能上的不一樣，各園區(qū)投資者有著不同的贏利能力，回報(bào)率也不一樣?？偟膩?lái)說(shuō)，物流園區(qū)的贏利主要來(lái)自五個(gè)方面，即土地增值、出租收入、服務(wù)費(fèi)用、項(xiàng)目投資收益及其他收益 (1)土地增值 對(duì)于園區(qū)所有者與經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，均將從土地增值中獲取巨大收益。所有者(即初期投資者)從政府手中以低價(jià)購(gòu)得土地，等

2、完成初期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，地價(jià)將會(huì)有一定的升值，而到物流園區(qū)正式運(yùn)營(yíng)后，還將大幅上漲。對(duì)于經(jīng)營(yíng)者(即物流運(yùn)營(yíng)商)來(lái)說(shuō)，土地的增值將能提高其土地、倉(cāng)庫(kù)、房屋等出租收入。在日本，運(yùn)作最為成功的東京物流組團(tuán)，其物流園區(qū)的主要贏利即來(lái)自土地價(jià)值的增長(zhǎng)。 (2)出租收入 園區(qū)所有者與經(jīng)營(yíng)者按一定比例對(duì)出租收入進(jìn)行分配。 倉(cāng)庫(kù)租賃費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)者將園區(qū)內(nèi)所修建的大型現(xiàn)代化倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施租給一些第三方物流商、生產(chǎn)型企業(yè)等，從中收取租金，這是出租收入主要來(lái)源之一。 設(shè)備租賃費(fèi)用 將園區(qū)內(nèi)一些主要的交通設(shè)施如鐵路專用線、物流設(shè)備如裝卸、運(yùn)輸設(shè)備等租給園區(qū)內(nèi)企業(yè)使用，收取租金。 房屋租賃費(fèi)用 主要包括園區(qū)里面一些辦公大樓及用

3、作各種其他用途的房屋租金。以浙江傳化物流基地為例m:該基地的交易中心總建筑面積10758平方米，營(yíng)業(yè)用房總面積7476平方米，交易大廳近600平方米，共三層，有300多間商務(wù)用房，建成不到一年該基地已吸引逾200家第三方物流企業(yè)和93家第三產(chǎn)業(yè)的企業(yè)入住，光房屋租金就可以收回除土地外的一半支出。 停車場(chǎng)收費(fèi) 物流園區(qū)憑借強(qiáng)大的信息功能，吸引眾多運(yùn)輸企業(yè)入駐，園區(qū)內(nèi)修建現(xiàn)代化停車場(chǎng)，也將收取一定的停車費(fèi)用。 其他管理費(fèi)用 包括物業(yè)管理費(fèi)等其他費(fèi)用。 (3)服務(wù)費(fèi)用 信息服務(wù)費(fèi)用 這是最主要的服務(wù)費(fèi)用之一。一是提供車輛配載信息，幫助用戶提高車輛的滿載率和降低成本，并從節(jié)約的成本中按比例收取一定的服務(wù)費(fèi)。二是提供商品供求信息，可以為園區(qū)內(nèi)的商戶服務(wù)，從本地和周邊地市配送他們所要進(jìn)的各種商品，以降低他們的經(jīng)營(yíng)成本;同時(shí)可以專門(mén)為社會(huì)上大的商場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)和廣大客戶服務(wù)，為他們從全國(guó)各地集中配送他們所需要的各種商品。在收費(fèi)方式上采取按成交額提取一定比例的中介費(fèi)的方式。 培訓(xùn)服務(wù)費(fèi)用 利用物流園區(qū)運(yùn)作的成功經(jīng)驗(yàn)及相關(guān)的物流發(fā)展資訊優(yōu)勢(shì)，開(kāi)展物流人才培訓(xùn)業(yè)務(wù)，從中收取培訓(xùn)費(fèi)用。 融資中介費(fèi)用 園區(qū)運(yùn)營(yíng)商通過(guò)介紹投資者進(jìn)駐園區(qū)，從中收取中介費(fèi)用。 其他服務(wù)費(fèi)用 包括技術(shù)服務(wù)、系統(tǒng)設(shè)計(jì)等服務(wù)費(fèi)用。 (4)項(xiàng)目投資收益 對(duì)于園區(qū)所有者來(lái)說(shuō)，還可以自己對(duì)看好的