第1頁201819廣西綠溫泉度假酒店商業(yè)計劃書第2頁201819保密須知本商業(yè)計劃書屬商業(yè)機密，所有權(quán)屬于廣西綠滿地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。其所涉及的內(nèi)容和資料只限于已簽署投資意向的投資者使用。收到本計劃書后，收件人應(yīng)即刻確認并簽字簽收，并遵守以下的規(guī)定（1）若收件人不希望涉足本計劃書所述項目，請按上述地址盡快將本計劃書完整退回；（2）在沒有取得廣西綠滿地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的書面同意前，收件人不得將本計劃書全部和/或部分地予以復(fù)制、傳遞給他人、影印、泄露或散布給他人；（3）應(yīng)該象對待貴公司的機密資料一樣的態(tài)度對待本計劃書所提供的所有機密資料。本商業(yè)計劃書不可用作銷售報價使用，也不可用作購買時的報價使用。授方簽字公司名稱簽收日期第3頁201819目錄一、項目概要第4頁二、項目背景第5頁三、經(jīng)營概括第10頁四、行業(yè)市場第11頁五、營銷策略第13頁六、融資說明第13頁七、財務(wù)預(yù)測第16第4頁201819頁八、風險控制第17頁一、項目概要綠溫泉度假酒店由廣西綠滿地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，位于南北高速公路那馬出口150米處，距南寧市區(qū)僅20公里，是集餐飲、娛樂、溫泉、住宿于一體的綜合性旅游度假村。酒店經(jīng)銀行評估總價值為1億1千萬元，酒店總占地面積約200畝，擁有客房總共403間，包括別墅、商務(wù)間、標準間。每年旅游收入達1000萬元人民幣。是南寧乃至廣西優(yōu)秀溫泉旅游風景區(qū)之一。綠溫泉的區(qū)位優(yōu)勢明顯，其地理位置剛好位于南寧即將投入重金100多億元人民幣打造的“南寧區(qū)域性國際物流基地”核心地帶（具體詳見附件一的相關(guān)新聞報道）。同時，溫泉旁還有數(shù)百畝可供用于房地產(chǎn)開發(fā)使用的土地，如能將溫泉休閑旅游與房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)合起來做大做強，則該項目的前途不可估量，周邊地價升值空間巨大。鑒于本項目的土地資源高速增值和經(jīng)營高成長的需求，我們擬采取對國內(nèi)外有實力的企業(yè)和個人進行融資再投資開發(fā)的形式來擴大經(jīng)營規(guī)模，主要采取兩種合作方式（產(chǎn)權(quán)買斷和股份合作），融資規(guī)模在5億元人民幣左右（含溫泉地產(chǎn)投資）。第5頁201819二、項目背景（一）背景說明由廣西綠滿地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)建設(shè)的綠溫泉度假酒店一開始就采取了國際流行的開發(fā)模式“產(chǎn)權(quán)式酒店”。產(chǎn)權(quán)式酒店起源于20世紀六七十年代。在旅游業(yè)創(chuàng)新過程中，法國阿爾卑斯山地區(qū)的度假村首先以分時銷售的方式招攬客戶，第一批產(chǎn)權(quán)式酒店開始浮出水面。據(jù)最新統(tǒng)計資料顯示，近10年來，全世界產(chǎn)權(quán)式酒店平均每年以15以上的速度遞增，預(yù)計到2004年，全球產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售額外負擔將達到300億美元。國內(nèi)最先引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式的是海南省三亞市，約于1995年。那是在房地產(chǎn)市場低迷的時候為擺脫滯銷困境而“不得已”的策略，沒想到這“一不小心”就“撞”上了房產(chǎn)投資新浪潮的“腰”。到了2001年，全國樓市一派繁榮之中，規(guī)?；漠a(chǎn)權(quán)式酒店率先在海南、北京、上海等地悄然興起。當時，盡管“產(chǎn)權(quán)式酒店”對于大多數(shù)人來說還很陌生，但是，正如一位著名的房地產(chǎn)商所說“產(chǎn)權(quán)式酒店帶給業(yè)主的，就像奔馳、寶馬帶給車主的一樣，除了自身的享受，還有自信、尊貴和自豪感”。正是這種“名利雙收”的新穎投資方式，很快樂為許多投資者所接受，一時間，產(chǎn)權(quán)式酒店模式便迅速在廣州、深圳、大連等城市鋪開。受產(chǎn)權(quán)式酒店的啟發(fā)，在商品房地產(chǎn)發(fā)展熱潮中產(chǎn)權(quán)式商鋪也應(yīng)運而生，很快地形成風潮，向各地散布開來。據(jù)了解，廣西最早的產(chǎn)權(quán)式模式出現(xiàn)在以濱海旅游名勝著稱的北海市，首先是由來自上海的國際分時度假公司推出；其后是本土的“勒比海酒店”推出“回購式產(chǎn)權(quán)酒店”模式。目前，開展產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營的還有南寧市的“綠都溫泉度假山莊”、柳州市的“華天世紀酒店”、桂林市的“楓丹國際酒店”等。所有這些表明，產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種國內(nèi)外先進的營銷模式，正在世界范圍的旅游城市迅速發(fā)展起來，因此，可以預(yù)見，如果能通過融資將綠溫泉與房地產(chǎn)項目做大做強，采用國際最新的營銷模式，必將會使綠溫泉地產(chǎn)項目產(chǎn)生更大的經(jīng)濟效益。2005年11月3日，中國溫泉協(xié)會長、御溫泉國際度假酒店管理（集團）有限公司總裁朱躍東考察廣西區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)。朱躍東研究管理溫泉旅游業(yè)已有10多年，是中國溫泉旅游產(chǎn)業(yè)的開創(chuàng)者，在全國享有很高的聲譽。2006年元旦期間，他實地考察了南寧市良慶區(qū)那馬鎮(zhèn)綠溫泉度假酒店后對記者說，溫泉旅游是近幾年才發(fā)展起來的新興產(chǎn)業(yè)，隨著人們生活水平的不斷提高，過去傳統(tǒng)的觀光旅游已逐漸步向休閑度假旅游發(fā)展。溫泉旅游正是適第6頁201819應(yīng)了休閑度假的需要，游客通過溫泉旅游，體驗“沐浴文化”達到“健康、美麗”的目的。他認為，廣西各地溫泉資源豐富，發(fā)展溫泉旅游大有可為。綠溫泉度假酒店投資者和經(jīng)驗者有眼光，在南寧周邊開發(fā)了具有區(qū)位交通、資源、產(chǎn)品、地產(chǎn)優(yōu)勢的溫泉旅游項目，發(fā)展前景廣闊。廣西綠溫泉度假酒店從去年2月開業(yè)至年底，已接待區(qū)內(nèi)外游客9萬多人次。（二）優(yōu)勢分析1、區(qū)位優(yōu)勢（1）項目所在城市是中國廣西南寧市。它是中國東盟各國的結(jié)合部，“九加一”交接處，泛北部灣經(jīng)濟圈邊沿，每年的11月會定期召開中國東盟博覽會，是中國與東盟各國貿(mào)易的前沿陣地，也是廣西政治、經(jīng)濟、文化、物流、貿(mào)易中心；而項目離中國東盟交易會展中心僅15分鐘路程，交通便捷；（2）項目的地理位置位于中國東盟國際物流園區(qū)核心地帶。作為中國經(jīng)濟增長的第四極“泛北部灣經(jīng)濟圈”，今后幾年，廣西將投入巨資100多個億建設(shè)“南寧區(qū)域性國際物流基地”，基地將位于南北高速公路西側(cè)，東到那馬鎮(zhèn)附近，北接五象新區(qū)的高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)，南至那馬溫泉（即本項目所在地），占地面積約18平方公里。選址據(jù)市中心約22公里，據(jù)五象大道約12公里，高速公路那馬出口位于基地內(nèi)。為便于今后做大、做強物流業(yè)，高速公路東側(cè)將作為物流園區(qū)發(fā)展備用地進行規(guī)劃。而本項目正好位于物流基地的核心地帶，是政府重點打造的精品旅游和地產(chǎn)項目之一。（3）項目所在區(qū)（良慶五象新區(qū)）根據(jù)南寧市的總體規(guī)劃，“五象新區(qū)”至2020年重新規(guī)劃為再造一個新南寧，五年內(nèi)開發(fā)18萬平方公里，每平方公里1萬人；南寧市已確定今后的城市重心為向南發(fā)展的新規(guī)劃，將把良慶區(qū)打造成又一個新的行政中心、體育中心、藝術(shù)中心、東盟企業(yè)總部基地，把那馬良鳳江組團打造成南寧市旅游度假圣地；那馬溫泉區(qū)已規(guī)劃為北部灣（廣西）國際物流基地。2、地熱優(yōu)勢地熱井勘察工作由威達國際投資管理公司及廣西綠滿地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托廣西地質(zhì)勘查總院第四勘查院完成。該院于2002年89月完成了本項目所在地那馬區(qū)域地面地第7頁201819熱地質(zhì)調(diào)查、鉆孔測溫和大地電場巖性測深等野外勘查工作，于2002年11月提交地熱資源調(diào)查報告、選定地熱井位并提交地熱井地質(zhì)設(shè)計圖；2003年2月，綠溫泉度假山莊向自治區(qū)地礦局申請獲得那馬鎮(zhèn)14平方公里范圍內(nèi)的地熱資源勘查權(quán)證；2003年4月，委托國家A級企業(yè)中國煤田地質(zhì)總局129勘探隊完成地熱井鉆探施工任務(wù)，2003年5月16日地熱礦水開鉆，2003年11月14日現(xiàn)場驗收交井，施工歷時6個月，2004年1月提交地熱井竣工報告。地熱井水樣品經(jīng)國家認證單位中國國土資源部廣西試驗中心實驗和廣西分析測試研究中心檢驗結(jié)果表明地熱井水為無色透明、無臭無異味，無肉眼可見物，水溫36度，PH值71，水化學(xué)類型為重碳酸鈣型（HCO3CA），鈉、鍶、偏硅酸等含量適中，并含有鋅、錳等于人體健康有益的微量元素和礦物鹽，熱礦水來自地下深層，未受任何污染，綠都溫泉山莊的各項指標，包括熱礦水溫和礦化度均達到國家醫(yī)療熱礦水的水質(zhì)、水溫標準，是一種淡溫型醫(yī)療熱礦水，具有良好的保健醫(yī)療和皮膚美容功能。上述功能是通過浴療來實現(xiàn)的。浴療是指人體全部或部健浸入熱礦水中，在界不定期時限內(nèi)，由于熱礦水中特有的化學(xué)成分、氣體成分的藥物化學(xué)作用，和水溫、水壓、浮力等的物理作用，對人體產(chǎn)生保健醫(yī)療效果。當人體在醫(yī)療熱礦水中常浸浴時，能擴展血管，促進血液循環(huán)，增時新陳代謝，靈活肢體，促進體內(nèi)病變物排除，有利于人體組織機能的恢復(fù)，因此，對神經(jīng)痛、風溫病、四肢麻木、關(guān)節(jié)炎等疾病均有明顯療效。3、政策優(yōu)勢2006年5月26日，自治區(qū)旅游協(xié)會正式啟動了“2006廣西旅游網(wǎng)絡(luò)大篷車”大型網(wǎng)絡(luò)宣傳促銷活動。在前幾年的旅游宣傳促銷活動中，我區(qū)先后開出了汽車、火車“大篷車”，走遍了大江南北，“大篷車”成為我區(qū)旅游宣傳促銷中的響亮品牌。促銷活動從南寧那馬綠都溫泉站點開始，每周一個站點，推出一個個特點鮮明的旅游目的，如“南寧站、桂林站、百色站、來賓站、賀州站、梧州站、貴港站、北海站”等等依次往前推，讓更多旅客從網(wǎng)上了解廣西的秀美山川。廣西旅游景區(qū)協(xié)會首站推出南寧那馬綠溫泉景區(qū)作為本屆旅游網(wǎng)絡(luò)大篷車活動的首發(fā)站點，通過在那馬地面的溫泉主題，與網(wǎng)絡(luò)大篷車形成互動，讓游客深度體驗溫泉旅游休養(yǎng)時尚。自治區(qū)政協(xié)副主席張文學(xué)在啟動儀式上說，“要建設(shè)旅游大省，先進的營銷體系是必不可少的。我們就是要利用高科技手段，大力發(fā)展旅游網(wǎng)絡(luò)營銷，建立現(xiàn)代旅游營銷體系，以推動我區(qū)旅游業(yè)向信息化發(fā)展，使科技成為廣西旅游發(fā)展新的推動力，實現(xiàn)科教興旅?！钡?頁201819廣西旅游資源開發(fā)、旅游項目投資建設(shè)和各項旅游經(jīng)營管理活動，享受國家西部大開發(fā)以及廣西壯族自治區(qū)制定的各項優(yōu)惠政策。（附政府文件內(nèi)容）（一）市場準入1、取消部分項目審批。不需國家、政府投資，符合規(guī)劃的項目；屬自治區(qū)審批權(quán)限內(nèi)的下列項目旅游賓館、飯店，娛樂設(shè)施等。2、簡化投資項目審批程序。需要審批的但自治區(qū)不出資的項目，只審批項目建議書；政府部分出資的，重點審可研；全額或大部出資的，審建議書、可研、初設(shè)；主要由政府投資的，總投資3000萬元以上的項目，審可研；10003000萬元的，審建議書；1000萬元以下的，建議書由市級計劃部門審批。（二）稅收。旅游資源開發(fā)企業(yè)，減按15稅率征所得稅。（三）土地。利用國有荒山、荒地、荒灘等未利用土地發(fā)展旅游業(yè)，可通過出招標讓方式取得土地使用權(quán)，使用權(quán)50年不變，并可繼承、有償轉(zhuǎn)讓，期滿后可依法申請續(xù)期。（四）價格。商業(yè)性投資的景點，實行市場調(diào)節(jié)價，由經(jīng)營者自主確定門票價格等。（五）工商登記。旅游屬“試行公司注冊資本認繳制”范圍登記。1、首期實繳資本在注冊登記時不得低于公司法定注冊資本或認繳金額的15，最低不低于5萬元，余額在領(lǐng)照后2年內(nèi)繳足（第一年期滿實繳資金達50萬元，第二年交足）。2、旅游企業(yè)申請直冠“廣西”的，注冊資金下限為200萬元（經(jīng)營國際旅游業(yè)務(wù)的，還可低于此限額）。（六）進口環(huán)節(jié)稅費。在項目投資總額內(nèi)，旅游企業(yè)進口自用先進技術(shù)設(shè)備，可免征關(guān)稅和有關(guān)進口環(huán)節(jié)增值稅。（三）項目規(guī)模綠溫泉項目1、項目占地100多畝，其中已辦完土地出讓手續(xù)的44畝，正在辦理過戶手續(xù)的36畝（已交土地款150萬元），租用農(nóng)民土地28畝；2、建設(shè)物統(tǒng)計（1）全部建筑物建筑物面積（）備注連體別墅共53棟（265個保險，可住318人）單體別墅共1棟（6個床位，可住8人）標準房共168間（336個床位，可住336人）豪華套房共12間（36個床位，可住48人）第9頁201819商務(wù)標間共14間（28個床位，可住28人）商務(wù)單間共18間（18個床位，可住36人）商務(wù)套間共8間（16個床位，可住28人）會所車庫溫泉大堂溫泉十二坊職工宿舍共計，274間（總共計床位704個，可住832人）（2）已對外營業(yè)的房間序號名稱數(shù)量備注1標準房97間（194個床位，可住194人）2豪華套房6間（18個床位，可住24人）3商務(wù)標間14間（28個床位，可住28人4商務(wù)單間10間（10個床位，可住20人）5商務(wù)套間8間（16個床位，可住28人）6連體別墅5套（25個床位，可住30人）共140間（合計291床位，可住324人）（3）經(jīng)營配套設(shè)施序號名稱數(shù)量備注1日式溫泉泡房12個2室外溫泉泡池8個3游泳池1個200多平方米4體育場1個占地36畝5燒烤場1個占地10畝6商務(wù)會議室7多功能餐廳8KTV包廂服務(wù)內(nèi)容涉及住宿、餐飲、會議、KTV、溫泉娛樂、乒乓球、籃球、羽毛球、桌球、氣排球第10頁201819溫泉地產(chǎn)項目（1）地理位置位于綠溫泉大門正對面，現(xiàn)為尚未開發(fā)之山林，面積達400畝以上，可用于開發(fā)為溫泉房地產(chǎn)項目，如建成別墅、商品房、豪華商務(wù)區(qū)等；（2）項目優(yōu)勢四周環(huán)山抱水，風景怡人，氣候清新，實為休閑養(yǎng)生之最佳選擇；同時，本項目坐擁溫泉之得天獨厚優(yōu)勢，又是南寧新建之“國際物流園區(qū)”核心地帶，品味超然，最易受到成功人士青睞；（3）消費群體分析一是國際物流園區(qū)的各高管人員（便于就近上班，又能享受到溫泉的獨特魅力）；二是向往生態(tài)式溫泉休閑養(yǎng)生的高消費群體（作為自己的養(yǎng)生寶地和家人的度假圣地，休閑旅游、產(chǎn)權(quán)式投資將進行完美結(jié)合）；三是成功商務(wù)人士（溫泉地產(chǎn)，地段稀缺，升值無限）；（4）促銷模式（略）三、綠溫泉項目之經(jīng)營概況（一）經(jīng)營種類1、地熱溫泉整個溫泉區(qū)由VIP溫馨十二坊，春夏秋冬四季泉、六谷池、游泳池等二十五個風格不一的大小泡池組成，并擁有桑拿按摩、蒸氣浴、足浴、休閑咖啡廳、休息區(qū)等形成獨特的溫泉水文化中心。2、會議中心大小會議室10間，擁有卡拉OK豪華包廂10間、商務(wù)中心、多功能廳和可容納300人的大型會議室以及同時容納500人就餐的中餐廳。餐廳菜品以鴕鳥風味、極品靚湯為特色，各類農(nóng)家特色菜式、綠色蔬菜齊全，風味獨特、服務(wù)一流。第11頁2018193、體育中心4000平方米的大型體育健身館匯集了迷你高爾夫、羽毛球、臺球、籃球、排球、乒乓球、棋牌室、游戲廳等健身娛樂項目于一身，成為配套齊全的綜合體育中心。4、大型鴕鳥養(yǎng)殖場位于風光秀美的八尺江邊，距酒店1500米，是全區(qū)最大、數(shù)量最多的鴕鳥養(yǎng)殖場，同時也主要供應(yīng)酒店中餐廳的鴕鳥全宴。5、美食風味街20多個裝修統(tǒng)一的鋪面形成網(wǎng)羅南寧傳統(tǒng)美食的一條街。同時，亦能在自助燒烤區(qū)自娛自樂一番。（二）營業(yè)收入情況年度月份營業(yè)額20061145萬元20062120萬元2006378萬元2006455萬元2006557萬元2006651萬元2006755萬元2006867萬元2006970萬元20061073萬元20061190萬元200612123萬元全年合計收入1000萬元（含門票、餐飲、賓館、溫泉等收入）第12頁201819四、行業(yè)市場（一）行業(yè)分析目前，廣西南寧總共有3個溫泉度假中心，除了我們的項目外，另外兩個分別是“南寧九曲灣溫泉度假村”和“南寧嘉和城溫泉谷”，現(xiàn)在我們分別介紹一下這兩個競爭對手的情況以進行比較。1、南寧九曲灣溫泉度假村位于廣西首府南寧市三塘鎮(zhèn)，座落在風光秀麗的九曲灣農(nóng)場，距市中心僅12公里，集生態(tài)性、民族性、科技性、醫(yī)療性為一體，九曲灣溫泉有露天溫泉浴池17座和室內(nèi)多功能泡浴池24座，包括石板浴、溫泉鮮花浴、啤酒浴、咖啡浴、木炭浴、蘆薈浴、中藥浴、礦砂浴池等，41座浴池可同時容納1000人泡浴。內(nèi)有攀巖運動場和健身器械活動場以及大片園林觀賞景區(qū)，并設(shè)有供游人使用的大型燒烤場，垂釣亭等。南寧九曲灣溫泉度假村屬于那種傳統(tǒng)觀念比較深的溫泉項目，其配套項目沒有獨創(chuàng)性。優(yōu)勢在于農(nóng)場環(huán)境，是城市人休閑娛樂的場所之一，專門針對城市白領(lǐng)等中端客戶進行開發(fā)；劣勢是廣西南寧與各大城市不同，白領(lǐng)人群正不斷的往現(xiàn)代化城市遷移，很少人愿意重返農(nóng)場環(huán)境的愿望，而其配套消費項目又無創(chuàng)新之處，所以南寧九曲灣溫泉度假村的經(jīng)營起色不大。2、嘉和城溫泉谷座落在廣西最大的房地產(chǎn)項目嘉和城內(nèi)，距離會展中心約13公里，連接國際錦標級18洞溫泉高爾夫球場。嘉和城溫泉谷總投資約5億元人民幣，分三期建設(shè)。首期建成的溫泉休閑中心占地600畝，其中有風情各異的六國千年華夏、泰王國、東瀛、芬蘭、約旦、奧斯曼泡浴區(qū)，有包括加勒比海風、亞馬遜、兒童天地、勇士地帶、動感舞臺、水上DISCO等項目的瑪雅水世界，還有水療館、水岸食舫、10萬平方米音樂水景廣場等設(shè)施，溫泉谷園內(nèi)冷熱泡池多達103個。另據(jù)了解，二、三期工程將配套建設(shè)五星級溫泉酒店、國際會議中心、各類運動場館、美食生態(tài)觀光園、水系生態(tài)休閑長廊、水景商業(yè)街、東山水庫水上休閑娛樂等項目。嘉和城溫泉谷優(yōu)勢在于和高爾夫球場連接，專門針對城市高端客戶進行深開發(fā)；劣第13頁201819勢是廣西南寧的高端客戶群較少，其投資規(guī)模巨大，中短期將無法維持其高成本運營。其次，九曲灣溫泉度假村和嘉和城溫泉谷均位于南寧的北面，南寧市的總體發(fā)展規(guī)劃中并沒有將北面作為投資重心，再加上現(xiàn)在該地段人氣不足，無大的項目支撐，發(fā)展空間有限，項目發(fā)展舉步維艱；另外，這兩家溫泉項目基本是連接在一起的，相距太近，為爭斗客源，競爭激烈，利潤空間下降。（二）自身分析2006年，本酒店總營業(yè)額為1000萬元，月均85萬元左右，酒店的盈虧平衡點為營業(yè)額60萬元，即平均每月營業(yè)利潤約15萬元左右，每年約175萬元。營業(yè)額淡季分布在每年4月8月，旺季每年10月次年2月。由于資金的問題，制約著酒店進一步的完善發(fā)展，客戶反映的問題及需要完善的問題為以下幾點（1）營業(yè)品種不夠齊全。很多高收入的營業(yè)品種沒有，像桑拿按摩、足浴、高檔KTV、多功能會話室、水上樂園、溫泉美容項目及美容產(chǎn)品的銷售。很多客人反映，這里缺乏晚上娛樂的項目，難以留住客人。（2）旺季的時候，我們?nèi)鄙僖粋€容納300人左右的多功能會議室，而且由于還有一半客房沒有資金開發(fā)，旺季的時候推掉了很多團隊。（3）由于我們主要是溫泉項目，夏天不受歡迎，建議擴建一個室內(nèi)的水上娛樂中心，增加冰泉、牛奶浴、啤酒浴、石板療、按摩泉等服務(wù)內(nèi)容。五、營銷策略（一）媒體策略（簡述）利用各種時機進行炒作，保持高見報率，擴大知名度和提高公益形象。（二）促銷策略（簡述）1、應(yīng)在各黃金周、旺季期間舉辦一系列具有本溫泉特色的活動，注重打造自身品牌，展開促銷攻勢，鞏固和搶占南寧溫泉旅游市場；第14頁2018192、與廣西老齡委合作，可開發(fā)成“廣西首家養(yǎng)老保健休閑中心”（或建成“東南亞國際養(yǎng)老保健休閑中心”）。3、可向市場推銷年卡業(yè)務(wù)，分為單位年卡和各個年卡，單位年卡銷售潛力很大，單位年卡10000元/張，個人年卡1000元/張，每年可預(yù)收300500萬元。（注具體營銷策略再另行商議，本篇僅作簡述）六、融資說明（一）融資方式1、產(chǎn)權(quán)買斷模式全產(chǎn)權(quán)約8000萬元人民幣。（實際投入超過5000萬元，隨著本項目位于“國際物流基地”核心地帶，項目升值在即，現(xiàn)接手即可經(jīng)營）2、股份合作模式雙方除將合作經(jīng)營溫泉項目外，還將對周邊地價進行合作開發(fā)，作為溫泉配套的房地產(chǎn)項目，其升值空間廣闊，總投入將超過10億元人民幣。（目前征地價格約30萬元/畝，價位低廉，待“南寧區(qū)域性國際物流基地”建成后，預(yù)計地價將增長至100萬元/畝以上，將給項目帶來豐厚利潤。）（二）融資使用方向為了適應(yīng)市場持續(xù)穩(wěn)定地增長的需求，綠溫泉度假酒店必須進行大規(guī)模的擴張，我們擬融資后按以下目標進行開發(fā)。1、近期目標規(guī)劃建設(shè)一個室內(nèi)的溫泉水上娛樂中心，占地約6畝，建筑總面積5000，總投資人民幣柒佰萬元正（700萬元）。建設(shè)內(nèi)容有容納300人的多功能會議室、健身館、多功能球館、桑拿按摩中心，增設(shè)水上娛樂項目，包括石板療、沖浪按摩池、冰泉、牛奶浴、啤酒浴等。項目建成后，服務(wù)內(nèi)容大大增加，酒店的經(jīng)營檔次整體提高，由于增添的夏天的娛樂項目，特別是增添女士及小孩的娛樂項目，夏天的營業(yè)額會大幅增加。第15頁201819另外，由于娛樂項目增多，顧客置留的時間增長，晚上客人留宿的人會增多。再一個由于增設(shè)了服務(wù)設(shè)施，延長客戶的娛樂時間，溫泉門票價格可以上浮50由原來的均價45元提高到98元左右，與嘉和城、九曲灣的收費標準持平。項目建設(shè)成營運后，酒店的營業(yè)項目增加2/3，預(yù)計每年月均營業(yè)額可達150萬元180萬元，經(jīng)營利潤可達56萬70萬元/月。2、中期目標A世界民族溫泉之鄉(xiāng)將園區(qū)建設(shè)成為具有世界各國溫泉沐浴風情文化、房地產(chǎn)開發(fā)利用為一體的世界一流超大型頂級旅游地產(chǎn)風景區(qū)。B廣西首家養(yǎng)老保健休閑中心（或建成“東南亞國際養(yǎng)老保健休閑中心”）擬與廣西區(qū)老齡委（或與國家老齡部門）合作建設(shè)一家主要面向廣西各級離休、退休高級干部、知識分子為主的大型養(yǎng)老保健休閑中心，并建成全國示范基地。同時，還將接待來自東盟、歐美、日韓及全國各地的養(yǎng)生休閑團體參觀旅游、休閑保健。根據(jù)規(guī)劃，還將在度假村新建一個大型五星國際會議中心、一個國際標準可視電話會議廳等高級商務(wù)功能，整個度假村配備高標準的電子防衛(wèi)系統(tǒng)措施。還將本項目努力打造成為中國東盟博覽會的合作伙伴，為博覽會完成部分招待外賓工作；同時，做為會場承辦部分非正式的政治經(jīng)濟會議，建成全球第一家“溫泉商務(wù)度假村”。建設(shè)規(guī)格可參照四五星級標準。標準間700元/夜間，豪華間1200元/夜間，商務(wù)套間1500元/夜間。在溫泉商務(wù)度假村舉辦“東南亞（東盟）商界外貿(mào)論壇”，成為永久性舉辦場地。邀請各國企業(yè)集團的高層參與，致力于編織國際化的商務(wù)通道，建立東南亞甚至全球商務(wù)平臺，搭建世界范圍高層次的商務(wù)人脈。參加第一屆會議的成員自動成為“東南亞商務(wù)名人會所會員”。會所對外招收會員，集團公司高層總經(jīng)理以上有資格參加，會員費10萬/年，同時，每年享有免費入住度假村10天、及獲邀參加論壇的權(quán)利。會員經(jīng)由此平臺達到互相提攜，一同發(fā)展，一同分享而獲得在中國、東南亞甚至全球市場的成功的巨大商機3、遠期目標立足泛北部灣經(jīng)濟圈，依托東盟，發(fā)展成為集休閑旅游、商務(wù)考察、商務(wù)峰會于一體第16頁201819的溫泉度假圣地。（1）發(fā)展溫泉經(jīng)濟，帶動周邊房地產(chǎn)項目開發(fā)；（2）引進全球假日共享，與巴厘島度假村“喜達屋飯店”及度假村國際集團結(jié)成聯(lián)盟，借此跨進全球頂級度假村行列；（3）收購南寧九曲灣溫泉、嘉和城溫泉、龍勝溫泉等區(qū)內(nèi)著名相關(guān)產(chǎn)業(yè)公司的股份，通過融資最終達到吞并部分溫泉目的。成立綠都商業(yè)集團，將各度假村、溫泉城、酒店打包注入綠都商業(yè)公司在港上市，成為世界頂級溫泉旅游；（4）通過香港上市融資后，先期占領(lǐng)華南度假村、酒店市場，逐步兼并（或占有股份）全國各中小酒店度假村。然后組建全國度假村聯(lián)盟，制定行業(yè)標準，形成中國市場的寡頭壟斷。最后跨度到房地產(chǎn)行業(yè)，在全國圍繞旗下酒店度假村建立旅游經(jīng)濟圈進行房地產(chǎn)開發(fā)；（5）海外融資，登陸歐美市場，打造綠都商業(yè)集團成為國際商業(yè)集團公司。將公司過渡成為投資公司，包括旅游、房地產(chǎn)開發(fā)等產(chǎn)業(yè)，多層次多元化經(jīng)營。七、綠溫泉之財務(wù)預(yù)測（一）未來3年營收預(yù)測年度月份營業(yè)額200716600萬元2007612700萬元200816660萬元2008612770萬元200916720萬元2009612840萬元注1、營業(yè)額含門票、餐飲、賓館、溫泉等收入；2、本預(yù)測未將房地產(chǎn)項目營利計算在內(nèi)。第17頁201819（二）資產(chǎn)回報率假設(shè)以上預(yù)測的平均營收純利潤率達到30，以產(chǎn)權(quán)買斷的形式投資8000萬元人民幣加上2000萬再投資額度來核算。股份合作形式應(yīng)該根據(jù)股份數(shù)額來統(tǒng)計。項目土地資源為200畝。核算公式資產(chǎn)回報率（純利潤土地增值總額）/投資總額年度資產(chǎn)回報率公式最終數(shù)據(jù)2007（600萬700萬）X30400萬/10000萬792008（660萬770萬）X30500萬/10000萬9292009（720萬840萬）X30600萬/10000萬1068八、風險控制（一）風險分析1、市場風險溫泉旅游市場突變的因素較多，因政策突變、人為分割、競爭加劇、通貨膨脹或銀根緊縮、消費者購買力下降、采購供應(yīng)等而事先未預(yù)測到的風險，可能會導(dǎo)致本項目在當?shù)厥袌龇蓊~急劇下降。2、經(jīng)營風險新投資者的經(jīng)營管理如出現(xiàn)問題,導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部管理混亂、股東撤資、資產(chǎn)負債率高、資金流轉(zhuǎn)困難、三角債困擾、資金回籠慢、資產(chǎn)沉淀，造成資不抵債或虧損的困境。包括股東間不合作或環(huán)境變化導(dǎo)致項目失敗。3、人事風險新投資者對原有的董事、監(jiān)事、經(jīng)理和管理人員任用不當，無充分授權(quán)，或精英人才流失、無合格員工、員工大面積（集體）辭職造成損失。第18頁2018194、自然災(zāi)害風險（不可抗力因素）因自然環(huán)境惡化、地震、洪水、火災(zāi)、臺風、暴雨、沙暴、雪暴、天文異變、交通事故、危險品泄漏、環(huán)境污染、地質(zhì)（地基）變動等造成損失。5、公關(guān)危機因多種原因，造成酒店服務(wù)質(zhì)量不合格、產(chǎn)生勞資糾紛、法律糾紛、重大安全事故被公眾媒體曝光，而使本項目的公信力和美譽度急劇下降。6政策風險因中央及地方政府的法律、法規(guī)、政策、管理體制、規(guī)劃變動，稅率、利率變化或行業(yè)專項整治，加入世貿(mào)組織、雙邊或多邊貿(mào)易摩擦等造成的影響等。7、營銷風險由于營銷決策失誤、策略不當、推廣不利等因素也將對項目的經(jīng)營、品牌建設(shè)、品牌形象產(chǎn)生重大影響。（二）控制措施1、回避風險對一些風險過大的因素應(yīng)加以預(yù)防和回避。如拒絕與不守信用的供應(yīng)商往來，新項目上馬前的試制階段發(fā)現(xiàn)諸多問題而果斷停止。2、減少風險對風險無法回避的，可以設(shè)法減少風險。如決策多個方案優(yōu)選和相機替代，及時與政府部門溝通獲取政策信息，在發(fā)展新服務(wù)項目前，充分進行市場調(diào)研。3、接受風險量力而行，新投資者在力所能及的范圍內(nèi)承擔風險。新公司用自我保險把風險接受下來，如每月積存一筆基金用于發(fā)生事故時抵償損失。第19頁2018194、轉(zhuǎn)移風險購買企業(yè)保險，如（1）財產(chǎn)和責任保險企業(yè)財產(chǎn)險、火災(zāi)保險、工人意外傷害保險、第三者（公共）責任保險；（2）健康保險大病統(tǒng)籌、醫(yī)療保險、婦女生育保險、職業(yè)病健康保險；（3）職工失業(yè)保險；（4）人壽保險職工基本養(yǎng)老保險、補充性養(yǎng)老保險；（5）特殊保險財產(chǎn)征用險。九、結(jié)論綜上所述，如果合作各方能從平等互利、做大做強的角度進行配合，相信憑著本項目的獨特資源優(yōu)勢，再加上注意回避風險，則本項目必將能在中國乃至東南亞、國際溫泉旅游、溫泉房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中取得輝煌戰(zhàn)績，占有一席之地，也為合作方帶來巨大社會和經(jīng)濟回報。我們始終相信合作共贏將是我們此次攜手騰飛的契機；機遇一旦錯過就必將遺憾終生第20頁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