誠信和諧共贏分享0西安華南城紡織服裝業(yè)態(tài)可行性分析報告誠信和諧共贏分享1目錄一、皮革皮草市場分析二、西安皮革皮草市場分析三、全國皮革皮草商戶對西部地區(qū)投資分析四、2號交易廣場東區(qū)規(guī)劃背景及必要性分析五、西安華南城皮革城可行性分析六、西安華南城皮革城SWOT分析七、西安華南城皮革城招商方式分析八、皮革皮草區(qū)域建筑結(jié)構(gòu)優(yōu)化分析九、財務(wù)預(yù)算分析十、招商政策分析十一、西安華南城皮革城運營分析誠信和諧共贏分享2十二、西安華南城皮革城項目結(jié)論和建議前言近幾年隨著城市的快速發(fā)展，全國各大、中城市已經(jīng)紛紛出現(xiàn)了批發(fā)市場外遷現(xiàn)象。例如鄭州、昆明、武漢等城市。誠信和諧共贏分享3一、西安市服裝市場分析全國紡織服裝行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r康復(fù)路主要批發(fā)市場概況未來市場行情分析誠信和諧共贏分享41、全國紡織服裝行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r總體上，走勢穩(wěn)中趨升。因為從國內(nèi)形勢看，我國紡織業(yè)將有大的發(fā)展前景。首先，隨著人民生活水平由溫飽型向小康型的邁進，對紡織品的需求開始由保暖為主轉(zhuǎn)向以追求時尚和表現(xiàn)個性為主。到本世紀(jì)末我國國民經(jīng)濟整體素質(zhì)和綜合國力要邁上新臺階，人民生活水平達(dá)到小康水平，對紡織的數(shù)量、品種、檔次和質(zhì)量要求越來越高，紡織工業(yè)必須加快改革步伐，建立快速反應(yīng)機制，使紡織品日趨成品化、配套化、時尚化和個性化。其次中國人口占世界人口15，紡織品在相當(dāng)長時期內(nèi)必須立足國內(nèi)，特別是農(nóng)村市場。目前我國農(nóng)民生活水平的提高，農(nóng)村市場對服裝需求潛力巨大。同時，我國仍具備勞動力和資源的比較優(yōu)勢，為我國紡織業(yè)的發(fā)展提供了有利的客觀環(huán)境。2、康復(fù)路主要市場概況西北商貿(mào)中心成立于2007年9月16日，商場總面積23萬，使用面積1455萬。位于長樂西路218號，商場北側(cè)臨近秦浙商城、康復(fù)路交易廣場及康復(fù)路管區(qū)，東臨炫彩商城。該商場隸屬于陜西銀邦經(jīng)營管理有限公司。陜西銀邦投資發(fā)展（集團）有限公司是一家在陜西注冊的浙江民營企業(yè)，集團公司成立于2002年，注冊資本5000萬元人民幣。公司主要以房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、市場開發(fā)、物業(yè)管理等為核心經(jīng)營方向。陜西銀邦集團下設(shè)項目公司有陜西銀邦經(jīng)營管理有限公司、陜西嘉和投資開發(fā)有限公司、陜西宏大投資發(fā)展有限公司、陜西艾德投資發(fā)展有限公司五大子公司。集團主要投資項目有北京新世紀(jì)大廈、上海新客站名品商廈、西安康復(fù)路嘉和精品廣場。誠信和諧共贏分享5多彩城2001年建成開業(yè)，建筑面積12萬，營業(yè)面積約75950。位于西安市長纓西路82號，緊鄰三府灣客運車站。交通便利，人流密集，是西安服裝批發(fā)市場的集散地之一。多彩城隸屬于陜西多彩集團。陜西多彩集團于2000年斥資15億元人民幣興建多彩商城。這座以批發(fā)為主零售為輔的大型室內(nèi)批發(fā)市場，被列為西安市2001年重點建設(shè)項目。時丹達(dá)服裝批發(fā)城位于陜西省西安市康復(fù)路1號，右鄰漢隆商場左鄰康海商廈。由西安展耀投資開發(fā)有限公司投資興建，陜西時丹達(dá)服裝城有限公司經(jīng)營管理的現(xiàn)代化服裝批發(fā)商城。陜西時丹達(dá)服裝城于2006年4月25日開業(yè)，投資15億元，商場建筑面積為34000，營業(yè)面積約為20000。西安展耀投資開發(fā)有限公司位于陜西省西安市碑林區(qū)友誼路號，主要經(jīng)營房地產(chǎn)銷售及物業(yè)管理?？祻?fù)路交易廣場成立于1991年，位于西安市新城區(qū)康復(fù)路1號，隸屬陜西丹尼爾集團。商場建筑面積為43000，營業(yè)面積為27200。陜西丹尼爾企業(yè)集團成立于1991年，注冊資金46億元。經(jīng)過十余年發(fā)展，丹尼爾已成為集“房地產(chǎn)開發(fā)、商貿(mào)旅游和資源重組”為一體的大型民營企業(yè)集團。目前總資產(chǎn)已達(dá)156億元，員工1000余名。19911995年，隨著“丹尼爾鞋城”、“丹尼爾時裝城”、“丹尼爾珠寶城”先后在西安鬧市中心解放路創(chuàng)辦，確立了商貿(mào)業(yè)在集團發(fā)展中的基礎(chǔ)地位。19961999年，在興建康復(fù)路丹尼誠信和諧共贏分享6爾商城和開發(fā)“中山門”、“東西窯坊”兩個大型住宅小區(qū)的過程中，利用房地產(chǎn)、商貿(mào)和重組的聯(lián)動，改變了傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)的運作模式，使房地產(chǎn)開發(fā)成為集團的龍頭產(chǎn)業(yè)。先后開發(fā)了中山門小區(qū)、窯坊小區(qū)、太華路小區(qū)等大中型住宅小區(qū)；成功興建和托管了康復(fù)路丹尼爾商城、康復(fù)路交易廣場、丹尼爾輕紡市場和中山門古玩市場等大型商貿(mào)市場；兼并托管了西安紡織器材廠、西安石膏板廠和西安木材總廠等一批虧損國企。目前開發(fā)在建的解放路金光大道、?？荡髲B、國貿(mào)大廈、和平路丹尼爾商務(wù)酒店、建國路大昌大廈、長樂路世紀(jì)廣場、灞橋水流度假村等10余個大型商貿(mào)項目，預(yù)計總銷售額將達(dá)到30億元?？祻?fù)路成功的要點主要體現(xiàn)在以下幾個方面（1）成熟的老市場，知名度較高（2）人流量較大（3）強大的商戶積聚能力（4）便利的交通（5）產(chǎn)品齊全而且價格大部分人都能接受3、未來市場行情分析目前紡織服裝專業(yè)市場的發(fā)展趨勢，更多的指向是品牌服務(wù)。從產(chǎn)業(yè)鏈上講，綜合性市場大多希望能夠盡量覆蓋整個產(chǎn)業(yè)鏈，包括原料市場、誠信和諧共贏分享7面料市場、服裝加工市場等。從市場的規(guī)模上講是越來越大，老市場在擴建，新市場建設(shè)也是一個比一個大。硬件條件和大型百貨商場也是不相上下，有的條件甚至超過大型百貨商場。同時，新市場發(fā)展趨勢是更加注重整個市場的軟件建設(shè)，不僅是金融服務(wù)、商務(wù)上的服務(wù)，還包括法律服務(wù)、物流服務(wù)、信息服務(wù)，這些品牌服務(wù)是新型市場發(fā)展的方向。二、西安紡織服裝市場分析康復(fù)路概況康復(fù)路主要批發(fā)市場分析西安未來市場分析誠信和諧共贏分享81、康復(fù)路概況康復(fù)路批發(fā)市場是西北最大的綜合性集貿(mào)批發(fā)市場，始建于1984年，位于西安市長樂西路。來自全國各地的商販在這里批發(fā)皮貨、服裝、內(nèi)衣、日用品及其他雜貨，康復(fù)路批發(fā)市場一個行李已輻射至全國23個省、自治區(qū)，終日人流擁擠并且價格比較便宜，成為西北地區(qū)物貿(mào)交流中轉(zhuǎn)站和集散地。2、康復(fù)路主要批發(fā)市場分析西北商貿(mào)中心成立于2007年9月16日，商場總面積23萬，使用面積1455萬。位于長樂西路218號，商場北側(cè)臨近秦浙商城、康復(fù)路交易廣場及康復(fù)路管區(qū)，東臨炫彩商城。該商場隸屬于陜西銀邦經(jīng)營管理有限公司。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和市場的不斷變化，在批發(fā)業(yè)務(wù)方面，西北商貿(mào)城面臨著市場的分流和外省批發(fā)市場的攔截，并且在康復(fù)路商圈內(nèi)的各大市場也在不斷改進和擴大規(guī)模以及大環(huán)境下整個批發(fā)市場的外遷，西北商貿(mào)業(yè)面臨著巨大的挑戰(zhàn)，將逐步轉(zhuǎn)型為零售市場。誠信和諧共贏分享9多彩城位于西安市長纓西路82號，2001年建成開業(yè)，建筑面積12萬，營業(yè)面積約75950。緊鄰三府灣客運車站。交通便利，人流密集，是西安服裝批發(fā)市場的集散地之一。多彩城隸屬于陜西多彩集團。陜西多彩集團于2000年斥資15億元人民幣興建多彩商城。這座以批發(fā)為主零售為輔的大型室內(nèi)批發(fā)市場，被列為西安市2001年重點建設(shè)項目。商場內(nèi)部通道狹窄，衛(wèi)生環(huán)境差；早上打貨高峰時，缺乏商場的統(tǒng)一管理；商場位于康復(fù)路商圈的邊緣，通道狹窄，衛(wèi)生環(huán)境差，早上打貨高峰時商場管理比較混亂。時丹達(dá)服裝批發(fā)城位于陜西省西安市康復(fù)路1號，右鄰漢隆商場左鄰康海商廈。由西安展耀投資開發(fā)有限公司投資興建，陜西時丹達(dá)服裝城有限公司經(jīng)營管理的現(xiàn)代化服裝批發(fā)商城。陜西時丹達(dá)服裝城于2006年4月25日開業(yè)，投資15億元，商場建筑面積為34000，營業(yè)面積約為20000。時丹達(dá)服裝城處于康復(fù)路的中段，由于康復(fù)路市場的設(shè)施簡陋，硬件設(shè)施不完善，交通不便，治安較差，衛(wèi)生環(huán)境差，存在著消防隱患等，嚴(yán)重制約了這里的經(jīng)濟發(fā)展。經(jīng)營品種以中低檔為主，續(xù)簽合同時期時，費用漲幅較大（漲幅標(biāo)準(zhǔn)不明確）無疑流失了一部分的商戶。誠信和諧共贏分享10康復(fù)路交易廣場成立于1991年，位于西安市新城區(qū)康復(fù)路1號，隸屬陜西丹尼爾集團。商場建筑面積為43000，營業(yè)面積為27200。陜西丹尼爾企業(yè)集團成立于1991年，注冊資金46億元。經(jīng)過十余年發(fā)展，丹尼爾已成為集“房地產(chǎn)開發(fā)、商貿(mào)旅游和資源重組”為一體的大型民營企業(yè)集團。目前總資產(chǎn)已達(dá)156億元，員工1000余名。商場經(jīng)營時間較久，配套設(shè)施已出現(xiàn)部分老化；從商場租金分析，關(guān)系戶占一部分比例，造成市場本身的混亂；國稅及地稅也存在相當(dāng)大的關(guān)系折扣，部分商戶對此有抱怨；由于曾承包給嘉和及名仕，并將于2021年被第四軍醫(yī)大收回，部分商戶已在西北商貿(mào)購置了新的商鋪，造成商戶的流失。西安原點（海寧）皮革皮草城位于咸陽市涇陽縣高莊鎮(zhèn)，運營建筑面積為2萬平米，租金在710元/，租期為2年。4樓主要以皮裝、皮帽為主，5樓主要以水貂、裘皮、精品皮裝為主，經(jīng)營商戶163戶，自去年9月份運營以來銷售不足5萬件，銷售額大概6000萬左右，拿全國皮革皮草市場數(shù)據(jù)來看，這些數(shù)據(jù)少之又少。3、西安未來市場分析隨著西安國際化大都市的提出，城市化進展將會加快，全國各地專業(yè)市場的外遷，未來西安的專業(yè)市場必將外遷。同誠信和諧共贏分享11時市民的生活水平將逐年提升，市民消費理念也將會提高。所以要在西安打造一個專業(yè)化、市場化、規(guī)劃化的服裝專業(yè)市場勢在必行。三、2號交易廣場西區(qū)區(qū)規(guī)劃背景及必要性分析宏觀環(huán)境分析紡織服裝態(tài)規(guī)劃必要性分析誠信和諧共贏分享12對西安華南城各交易廣場的影響1、宏觀環(huán)境分析由市場分析可知目前西安紡織服裝批發(fā)市場具有巨大的市場開發(fā)潛力和行業(yè)利潤空間。對于西安市場眾商家擁有強烈的投資欲望，由于西安專業(yè)市場整體硬件條件不行，再加上城市發(fā)展規(guī)劃的需要以及目前專業(yè)市場租金價格過高，不少商戶處于無奈而又沒有出路的情況狀況，這就給了我們很大的一個機會。但是隨著西安成熟專業(yè)市場的負(fù)隅頑抗，不斷的完善自我市場以及大量的新建市場，又給了我們很大的威脅，急需我們加快專業(yè)市場商戶的招商。2、紡織服裝業(yè)態(tài)規(guī)劃必要性分析西安還沒有一個超大體量綜合批發(fā)市場，這個時機非常重要，西安華南城有實力擔(dān)當(dāng)這個歷史責(zé)任。西安華南城的品牌影響力得到了市民的廣泛認(rèn)可。2號交易廣場的先天地理優(yōu)勢決定了做紡織服裝的地理條件。2號交易廣場規(guī)模符合紡織服裝的營業(yè)面積要求。由于西安華南城過去在專業(yè)市場已做了一定的招商宣傳，從而我們就有了招商基礎(chǔ)。西安華南城有一支專業(yè)的招商團隊，特別是對紡織服裝有一定的資源。3、對西安華南城各交易廣場的影響誠信和諧共贏分享132號交易廣場是西安華南城對外正式招商的第一個交易廣場，它招商、運營的成功與否對后期其他交易廣場起到關(guān)鍵性的作用。2號交易廣場目前招商的業(yè)態(tài)有女裝、奧萊、皮革皮草。目前從招商形式來看，紡織服裝的招商和運營可能性較高。成功運營2號交易廣場紡織服裝的作用或影響力進一步提升西安華南城的品牌價值；堅定了眾多商戶和投資者對西安華南城的信心；促進2號交易廣場產(chǎn)權(quán)商鋪的銷售；西安華南城的物業(yè)增值將大幅度提升；大大促進2號交易廣場其他業(yè)態(tài)招商、運營的進行；對西安華南城其他交易廣場的運作起到事半功倍的效果；成功運營將為公司帶來客觀的經(jīng)濟收入；將會為本區(qū)域的發(fā)展帶來濃厚商業(yè)氛圍，同時會加快本區(qū)域的各項配套的完善程度。必將促進港務(wù)區(qū)的招商引資；四、西安華南城皮革城可行性分析誠信和諧共贏分享14規(guī)劃區(qū)域可行性規(guī)模可行性具體業(yè)態(tài)劃分隨著西安華南城2號交易廣場建筑施工、裝修的完成，目前面對最為緊迫的就是招商、運營。而皮革皮草業(yè)態(tài)的規(guī)劃無疑對整個2號交易廣場的招商起到至關(guān)重要的作用。但由于皮革皮草業(yè)態(tài)特有的平臺要求，需基于我們2號交易廣場的實際情況進行解剖分析。1、規(guī)劃區(qū)域可行性2號交易廣場區(qū)域位置的交通便利性符合大型皮革皮草城的落戶；整個2號交易廣場大氣的建筑外觀、時尚的外立面、充足的停車場符合皮革皮草商品定位；誠信和諧共贏分享15內(nèi)部裝修檔次符合大型皮革皮草的運營環(huán)境；2號交易廣場的硬件設(shè)置、停車配套能滿足未來消費者；落戶2號交易廣場的奧特萊斯，其目標(biāo)客戶定位與皮革皮草屬于同一類；2、規(guī)?？尚行云じ飳I(yè)市場能否經(jīng)營成功的一個重要因素是是否有足夠大的規(guī)模，縱觀全國大型皮革皮草的規(guī)模均在10萬平米以上，只有足夠大的體量才能滿足皮革皮草市場的運營，才能形成皮革皮草的商業(yè)氛圍，才能保證各經(jīng)營戶的經(jīng)濟效益。我們2號交易廣場無論從檔次、規(guī)模、配套上完全能滿足皮革皮草正常運營環(huán)境。計劃將皮革皮草規(guī)劃在2號交易廣場的整個東區(qū)，總建筑面約20萬平方米；只有大的規(guī)模才能規(guī)范西安當(dāng)前皮革皮草的現(xiàn)狀；只有超大的規(guī)模才能吸引更多的生產(chǎn)商、經(jīng)銷商加入華南城；如此大的規(guī)模完全能滿足西安未來皮革皮草的消費能力；成功運營后的西安華南城皮革城將是西部地區(qū)規(guī)模最大、檔子最高、產(chǎn)品最全的購物天堂。3、具體業(yè)態(tài)劃分據(jù)調(diào)查可知，客戶對于具體業(yè)態(tài)的劃分、鋪位間數(shù)看的非常重要。所以我們要科學(xué)合理的進行業(yè)態(tài)劃規(guī)劃，具體如下區(qū)域樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)面積（平米）預(yù)計間數(shù)誠信和諧共贏分享16四層皮革皮毛品牌、整貂區(qū)、拼貂區(qū)約32146間三層精品皮裝、皮毛裝品牌旗艦店約32146間二層奧特萊斯2號交易廣場東區(qū)一層奧特萊斯誠信和諧共贏分享17五、西安華南城皮革城SWOT分析優(yōu)勢分析劣勢分析機會分析威脅分析分析小結(jié)1、優(yōu)勢分析西安華南城在西安近幾年的發(fā)展其品牌影響力得到認(rèn)可西安華南城皮革城城將依托在龐大的商貿(mào)物流集散地之上的優(yōu)勢區(qū)域市場優(yōu)勢立足西安市場、輻射西部五省2號交易廣場的優(yōu)勢區(qū)域位置、規(guī)模大、檔次高、產(chǎn)品全誠信和諧共贏分享18配套的優(yōu)勢倉儲物流、交通、餐飲、電子商務(wù)、會展中心等等旅游的優(yōu)勢將西安華南城設(shè)定為貿(mào)易旅游區(qū)可加大旅游購物的能力政策的優(yōu)勢招商政策、稅費減免等2、劣勢分析西安華南城還沒有一個完善而高效的運營模式面對新的皮革皮草業(yè)態(tài)，我們對本行業(yè)知識、特性認(rèn)識不足當(dāng)前2號交易廣場東區(qū)的鋪位劃分、通道規(guī)劃不符合皮革皮草業(yè)態(tài)的運營環(huán)境我們的皮革皮草招商時間緊迫、任務(wù)重是一種很大的劣勢3、機會分析西安皮革皮草市場的空白是我們需要抓住的機遇目前西部地區(qū)還沒有一個規(guī)模大、檔次高、產(chǎn)品全的皮革皮草市場現(xiàn)在諸多皮革皮草商戶非常想開拓西北市場4、威脅分析目前全國各地均有新皮革皮草城在海寧招商，特別是武漢（海寧）皮革皮草城。海寧集團已在西安洽談地塊事宜，未來23年內(nèi)將會開業(yè)。5、分析小結(jié)通過SWOT分析，我們的優(yōu)勢和機會遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于我們的劣勢和威脅，只要我們善于利用優(yōu)勢特點，相信威脅也變成了誠信和諧共贏分享19我們的機會。更相信西安華南城皮革城城的招商和運營一定會圓滿成功。誠信和諧共贏分享20六、西安華南城皮革城招商方式分析公司招商委托招商聯(lián)合招商意向合作方對比由于皮革皮草本身的特點周期性、產(chǎn)地區(qū)域性非常明顯。在每年海寧招商火熱期，來自全國各地的商場都會有不同方式在招商，無論是那種方式都是對項目有效的，只不過是效果的好與壞的問題。通過調(diào)查可知，目前有以下幾種方式1、公司招商誠信和諧共贏分享21（1）自身招商的優(yōu)勢可以減少招商成本我們的招商團隊具有很強的責(zé)任心、執(zhí)行力經(jīng)歷過前期的招商，相對容易進入后期的運營管理中（2）自身招商的劣勢對皮革皮草行業(yè)招商、行業(yè)知識欠缺對皮革皮草具體業(yè)態(tài)的劃分缺乏實戰(zhàn)經(jīng)驗行業(yè)信息資源相對匱乏商戶質(zhì)量不易把控招商進度相對緩慢2、委托招商（1）委托招商的優(yōu)勢自身多年在行業(yè)內(nèi)的闖蕩，對皮革皮革的運營思維方式比較客觀他們掌握了很多商戶信息，而且自身能帶動一批客源實戰(zhàn)經(jīng)驗豐富，特別是業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商、運營等能準(zhǔn)確把握皮革皮草行業(yè)的發(fā)展事態(tài)對業(yè)態(tài)產(chǎn)品的整合具有專業(yè)水平（2）委托招商的劣勢誠信和諧共贏分享22公司將會付出一部分招商傭金有些委托單位只是為了招商而招商，基本不參與后期的運營不排除委托單位僅為了獲利而招商，無風(fēng)險的情況下導(dǎo)致招商的危機意識不足。3、聯(lián)合招商優(yōu)勢聯(lián)合招商是一種復(fù)合型招商方式，既能保證我們業(yè)態(tài)合理劃分、能使招商團隊很快了解皮革皮草行業(yè)。通過行業(yè)內(nèi)人員的介入，在招商上我們可以借力打力，促進招商進度。劣勢最大的劣勢就是在實際的招商中責(zé)任難以劃分，容易形成扯皮現(xiàn)象，而且會導(dǎo)致難以預(yù)料的招商瓶頸。公司也將會付出一定的傭金團隊合作需要一定的磨合期4、意向合作方對比意向合作方金獻(xiàn)東團隊沈克利團隊背景金獻(xiàn)東團隊的成員為溫州海寧中大商戶，經(jīng)營皮草約20年，均有自有工廠、實體店，屬于海寧皮革城的優(yōu)質(zhì)客戶，實力頗強，在海寧商沈克利團隊的成員有5人，其中有皮草經(jīng)銷商、商場規(guī)劃設(shè)計人員、運營策劃人員。曾協(xié)助成都武侯皮革城招商，具有一定的招商運營經(jīng)驗。COMMENT微微微微1表格下強調(diào)均沒有繳納保證金，沒有風(fēng)險共擔(dān)。誠信和諧共贏分享23戶中有一定的影響力，能帶動一定的皮草大戶。但運作皮草招商的經(jīng)驗較少。合作方式協(xié)助華南城招商，報酬為收取租金提成以受聘于華南城皮草項目籌建方式，報酬為收取租金提成免租期2年1年租金區(qū)間低于40元/平方/月40元60元/平方/月，第三年遞增2035。租金收取方式簽合同時收取第三年租金簽訂合同時收取315萬不等保證金，第一年年底收取第二年的租金。傭金方案按商鋪總租金提成20，租憑權(quán)20年，以第二年租金為標(biāo)準(zhǔn)，前三個月的租金全部歸乙方所有。傭金支付方式一至四層招商達(dá)80甲方需付乙方每年收租總額的20給乙方作為報酬，如招商至50以上和80以下，甲方需付乙方每年收租總額的15返還給乙方作為報酬。招商50以下，商戶簽定合同（市場方正常運營）支付總傭金的20；招商50以上，支付總傭金的50；招商70以上，應(yīng)支付前三個月的總租金給乙方作為傭金。誠信和諧共贏分享24意向合作條件測算對比溫州金獻(xiàn)東成都沈克利獨立招商承租面積1280009600096000單位租金404050基礎(chǔ)數(shù)據(jù)租金遞增202020項目子項目計收第一年前五年累計計收第一年前五年累計計收第一年前五年累計收入11承租面積租金61440000223641600460800002473574405760000020966400013物業(yè)費1024000307200076800023040007680002304000小計624640002267136004684800024966144058368000211968000支出21合作方傭金122880004472832011520000115200000022員工傭金37273603727360412262441226243494400349440023廣告推廣費300000001500000003000000067500000150000003375000024旅游大巴100000005000000075000003750000075000003750000025鋪位改造費26500000265000002000000020000000200000002000000026運營管理費100000050000007500003750000750000375000027返租支出09556823064085412313120854123131228物業(yè)費10240004915200076800046080007680004608000小計845393604246759106746606242344129371475124001885147131利潤合計22075360197962311278126241524850288108556002345328688誠信和諧共贏分享25經(jīng)過以上測算，公司獨立招商與兩家意向合作方對比，在5年內(nèi)他們整個支出成本較高，分別為425億元、234億元。如果從5年的利潤來看，公司獨立招商利潤高于他們。七、皮革皮草區(qū)域建筑結(jié)構(gòu)優(yōu)化分析2號交易廣場東區(qū)結(jié)構(gòu)分析皮革皮草對規(guī)劃要求分析結(jié)構(gòu)優(yōu)化的指導(dǎo)思想優(yōu)化總體方案誠信和諧共贏分享26優(yōu)化結(jié)構(gòu)實施計劃縱觀全國皮革皮草商場的建筑結(jié)構(gòu)布局大都以本業(yè)態(tài)運營而建。目前市場上商戶均以海寧集團所建結(jié)構(gòu)布局為典范。所以他們對商場結(jié)構(gòu)布局要求非常的嚴(yán)格，比如通道寬度、店面大小、硬件設(shè)備等等。目前我們2號交易廣場內(nèi)部的裝修結(jié)構(gòu)是以批發(fā)形式的小格擋布局，這種結(jié)構(gòu)完全不符合皮革皮草的入駐條件。所以在通過我們多次的調(diào)查和大商戶走訪后，最終決定需要優(yōu)化當(dāng)前的這種小格擋結(jié)構(gòu)，只有這樣才能增加西安華南城皮革城城招商、運營的成功率。1、2號交易廣場東區(qū)結(jié)構(gòu)分析最初2號交易廣場的鋪位結(jié)構(gòu)劃分、通道布局是為服裝批發(fā)量身定制的，而目前由于各方面的原因，我們對東區(qū)業(yè)態(tài)調(diào)整為皮革皮草城，這種定位無形中就否定了我們之前的布局方式。所以當(dāng)前的這種布局對于皮革皮草的要求而言就沒有了優(yōu)勢。鋪位面積小通道窄動線規(guī)劃不合理2、皮革皮草對規(guī)劃要求分析（1）通道寬度主通道在8米12米，副通道在5米左右。根據(jù)2號交易廣場的實際情況，我們建議所有通道規(guī)劃為5米寬。誠信和諧共贏分享27（2）動線要求通過消費者的購物習(xí)慣科學(xué)合理的劃分動線，主要是鋪鋪臨街、沒有死角。（3）店面大小皮革皮草的主流使用面積在80120平米，品牌館和時尚館使用面積在200平米左右。（4）整體環(huán)境整體環(huán)境要求裝修檔次高、通透敞亮，商場營運氛圍的營造要濃厚，各項硬件設(shè)備齊全而能正常運轉(zhuǎn)。3、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的指導(dǎo)思想以皮革皮草規(guī)劃需求進行優(yōu)化比如科學(xué)合理的動線、通道的寬度、店面大小、商場環(huán)境的營造在不影響整體結(jié)構(gòu)的情況下，盡量降低優(yōu)化成本比如拆隔墻板的再利用、空調(diào)設(shè)備的再利用、線路的再利用等等改造前后盡量不要減少鋪位的使用面積在結(jié)構(gòu)優(yōu)化過程中不能過大的影響商場整體裝修風(fēng)格優(yōu)化還需要符合消防要求，盡量不要影響商場的消防設(shè)施4、優(yōu)化總體方案現(xiàn)在根據(jù)2號交易廣場的結(jié)構(gòu)布局現(xiàn)狀對照皮革皮草城的要求，我們重新對東區(qū)結(jié)構(gòu)進行了合理的優(yōu)化，15層優(yōu)化結(jié)構(gòu)格局方案如下誠信和諧共贏分享28優(yōu)化前結(jié)構(gòu)格局誠信和諧共贏分享29新加兩條東西5米通道拓寬兩條南北5米通道拓寬四周邊緣通道至5米合鋪后的使用面積為33624738平米每層鋪位數(shù)量為131個優(yōu)化后結(jié)構(gòu)格局誠信和諧共贏分享305、優(yōu)化結(jié)構(gòu)實施計劃根據(jù)最終選定的結(jié)構(gòu)優(yōu)化方案、招商進度、預(yù)計開盤時間，我們現(xiàn)將優(yōu)化結(jié)構(gòu)實施計劃倒計時如下實施時間實施項目具體實施項目合作單位及部門備注2013年1月1228日完成優(yōu)化結(jié)構(gòu)方案1、優(yōu)化項目要求鋪位、通道和動線2、工程初步預(yù)算3、多種方案對比4、選出最佳方案5、上報公司運營層、集團公司確定1、運營層2、招商中心皮革皮草組3、工程設(shè)計部4、集團審批2013年2月1828日制定實施方案1、施工圖紙的完成2、施工單位的確定3、施工周期的確定1、運營層2、工程部3、集團公司2013年6月8月工程施工按照結(jié)構(gòu)優(yōu)化最終案實施工程部2013年8月30日完成施工1、完成施工2、清理工程垃圾3、驗收施工1、運營層2、工程部相關(guān)部門結(jié)構(gòu)優(yōu)化方案制定本部門的具體工作計劃。誠信和諧共贏分享31八、財務(wù)預(yù)算分析東區(qū)工程改造成本預(yù)算東區(qū)招商成本預(yù)算東區(qū)運營成本預(yù)算風(fēng)險分析誠信和諧共贏分享32西安華南城皮革城項目的確黎，隨之就會帶來相應(yīng)的工程改造成本、招商成本、推廣成本、差旅成本、招待成本，同時帶來的是長期的收益，如租金的收入、運營收入、銷售收入（物業(yè)升值）及其他交易廣場的無形收入。對于西安華南城皮革城項目我們必須有一定的成本投入，才能換來長遠(yuǎn)的收益。具體如下1、東區(qū)工程改造成本預(yù)算編號工程改造費金額（萬元）1、拆除水泥隔墻板33282、鑿地磚48063、鋪地磚125494、拆除卷簾門9245、拆除角鋼基層埃特板石膏板隔墻37296、新建隔墻27517、新裝卷簾門9248、新做角鋼基層埃特板石膏板隔墻161829、拆除天花4270誠信和諧共贏分享3310、新做天花701911、鋪內(nèi)刷乳膠漆11512、燈及線路改造費11698合計683成本控制點拆建時盡量避免材料的損失建筑廢料再利用（如隔墻、卷簾門、電線燈具等）皮革城賣場店鋪建議不使用卷簾門人工成本2、東區(qū)招商成本預(yù)算編號招商費用金額（萬元）備注1、差旅費30含15人1個半月住宿、餐、交通、通訊等費用2、商戶考察費120600人，2000元/人3、公關(guān)招待費10合計160編號員工傭金金額（萬元）1、傭金120按照6萬平、20元/平米計算誠信和諧共贏分享34成本控制點考察成本招待成本3、東區(qū)運營成本預(yù)算華南城皮革城成本預(yù)算項目費用預(yù)算（萬）備注推廣費用1500第一年廣告、活動推廣等旅游大巴、免費大巴750旅游大巴、免費巴士運營管理費75運營管理人員工資等合計2325運營成本逐年遞減成本控制點誠信和諧共贏分享35推廣成本大巴成本運營管理陳本4、風(fēng)險分析西安華南城皮革城收支預(yù)算表項目內(nèi)容第一年第二年第三年第四年第五年合計出租率709095100100出租面積6720086400912009600096000基礎(chǔ)數(shù)據(jù)出租均價00506072租金00547200006912000082944000206784000運營收入0315000060000006000000720000022350000收入小計672003150000607200007512000090144000229134000支出工程改造20000000000020000000COMMENT微微微微2換成SHEET2里的表誠信和諧共贏分享36招商成本5000000000500000返租0028470771284707712847077185412313運營費用232500001575000012000000120000001200000075000000傭金344640000003446400小計4719640015750000404707714047077140470771184358713合計471292001260000020249229346492294967322944842487通過以上數(shù)據(jù)我們可以看出，在5年的運營中，皮革皮草給我們帶來的收入為23億元，支出為18億元，最終實際收入為4484萬元。為使得我們的收入增加，需在實際運營中降低成本，因為運營費項高達(dá)7500萬元，。同時如果運營好的話，可以增加我們的租金收益。所以在后期運營中要有效的控制運營費用，可大大增加我們的收益。風(fēng)險建議通過可控范圍有效控制成本隨著運營增加收入，逐年租金的增幅、商場內(nèi)外廣告收入等等促進銷售收入誠信和諧共贏分享37九、招商政策分析招商對象招商時間、地點招商人員招商政策誠信和諧共贏分享38我們通過對海寧皮革城、武侯皮革城、原點皮革城等大戶進行了調(diào)查分析，他們對皮革招商政策非常敏感，結(jié)合他們的要求與我們的實際情況需制定出合理的招商政策。目前2號交易廣場整體政策已出臺，對于皮革皮草的政策要在這個基礎(chǔ)上進行調(diào)整。具體如下1、招商對象國內(nèi)外皮革服裝、裘皮服裝、毛皮服裝、箱包皮具、鞋類及其他皮制品生產(chǎn)企業(yè)及經(jīng)營者；優(yōu)先考慮大企業(yè)、大廠家、大品牌、大零售商；面向全國，以海寧、成都、遼寧、辛集等地優(yōu)質(zhì)品牌企業(yè)為主，謝絕投資者參與。2、招商時間、地點預(yù)定主力時間為2013年3月1日2013年7月主力招商地點海寧市、西安華南城本部3、招商人員主要人員為西安華南城招商中心皮革皮草組1015人協(xié)助西安華南城招商的外聯(lián)人員（海寧當(dāng)?shù)氐拇髴簦?、招商政策租金水平依照2號交易廣場租金水平，東區(qū)整體均價為36元/米誠信和諧共贏分享39簽約年限目前2號交易廣場其他業(yè)態(tài)簽約期5年，但對于皮革皮草我們建議35年。免租期還沿用當(dāng)前的免租期2年時間收取方式分析1、保證金收取方式3年期保證金收取標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)商鋪面積的不同一次性收取保證金5萬，7萬。以此政策執(zhí)行，一次性收取保證金921萬元/層，相當(dāng)于94個月租金。5年期保證金收取標(biāo)準(zhǔn)租期面積誠意金額300以下5萬元3年300以上7萬元誠信和諧共贏分享40根據(jù)商鋪面積不同一次性收取保證金7萬，9萬以此政策執(zhí)行，一次性收取保證金1283萬元/層，相當(dāng)于165個月房租。十、西安華南城皮革城運營分析租期面積誠意金額300以下7萬元5年300以上9萬元誠信和諧共贏分享41皮革皮草運營的特點完善運營配套西安華南城運營模式目前華南城在皮革皮草行業(yè)從沒有運營的經(jīng)驗，如果想成功運作的話，必須向有豐富經(jīng)驗的單位請教。在全國來看有關(guān)皮革皮革的運營，海寧皮革城的模式被全國各地皮革城效仿，并且深受廣大經(jīng)營戶的贊賞，這也是海寧皮革城為什么會在全國各地遍地開花而成功運作的主要原因之一。1、皮革皮草運營的特點成功的招商是運營的基礎(chǔ)，運營好壞直接影響著后期的持續(xù)招商。海寧集團把招商對象的品牌、質(zhì)地、商戶非?？粗?，主要是為了便于后期的成功運營。它的主要特點如下完善的制度制定商場不同的各項管理制度豐富的經(jīng)驗高薪聘請熟知本行業(yè)的管理中高層人員誠信和諧共贏分享42廣告力度通過各種渠道將海寧皮革皮草輻射到全國旅游大巴將海寧皮革城納入旅游消費產(chǎn)業(yè)免費大巴從周邊市縣免費拉送消費者訂貨會每年舉辦各種皮革皮草的訂貨會促銷活動在淡旺季期間、節(jié)假日舉辦不同類型的促銷活動電子商務(wù)打造網(wǎng)上皮革皮草城2、完善運營配套根據(jù)皮革皮革的運營特點對照目前我們2號交易廣場及周邊配套情況，其實我們還有很多與運營相關(guān)配套還需進一步的完善，而且相關(guān)配套需要在運營之前必須要完成，否則就很難保證我們開業(yè)后的正常運營。飲食、住宿配套六樓餐飲、項目周邊餐飲、周邊小區(qū)住宿等等的落實旅游、免費大巴配套派專人負(fù)責(zé)免費大巴、旅游大巴，需與旅游公司洽談合作意向，將西安華南城納入商業(yè)旅游購物區(qū)。組建專業(yè)的運營團隊組建商業(yè)運營部是迫在眉睫的事情，為便于我們后期的云因需要盡快組建，安排相關(guān)人員去海寧或其他市場進行培訓(xùn)學(xué)習(xí)。組建皮革皮草區(qū)的物管人員為保障商場的硬件設(shè)施的運轉(zhuǎn)、維護商場內(nèi)的環(huán)境、保障商場內(nèi)的安全，需盡快誠信和諧共贏分享43組建物管人員。制定運營相關(guān)制度運營部的組建，相應(yīng)的運營管理制度隨之完善。3、西安華