1 商務(wù)酒店 可行性研究報(bào)告 目 錄 第一章 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目背景 可行性研究結(jié)論 第二章 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目投資環(huán)境分析 項(xiàng)目所在區(qū) 市場(chǎng)形勢(shì)分析 本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè) 項(xiàng)目評(píng)估 項(xiàng)目定位 方案評(píng)估意見(jiàn) 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理模式 第三章 項(xiàng)目選址、建設(shè)條件及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目的選址及用地 項(xiàng)目建設(shè)條件 及配套資源 第四章 工程建設(shè)方案 本項(xiàng)目用房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù) 本項(xiàng)目總體規(guī) 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案 給、排水設(shè)計(jì)方案 電氣設(shè)計(jì)方案 暖、通設(shè)計(jì)方案 第五章 消防、安全、環(huán)境保護(hù) 2 編制依據(jù) 環(huán)境保護(hù) 社會(huì)效益和影響分析 第六章 建設(shè)進(jìn)度及 項(xiàng)目 實(shí)施方案 建設(shè)進(jìn)度和計(jì)劃安排 項(xiàng)目實(shí)施方案 第 七 章 項(xiàng)目投資估算、資金 籌措及項(xiàng)目實(shí)施 投資估算 資金籌措 第八章 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 第九章 投資收益分析評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)測(cè)算 本項(xiàng)目固定經(jīng)營(yíng)成本分析 酒店 餐飲及 客房經(jīng)營(yíng)收入的測(cè)定方法 客房及酒店 餐飲年平均收益 估算 客房及酒店 餐飲項(xiàng)目現(xiàn)金流量 表 項(xiàng)目不確定性分析 第十章 社會(huì)效益和影響分析 完善城市功能，推動(dòng)片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程 解決大量待業(yè)、失業(yè)人員的就業(yè)問(wèn)題 增加財(cái)政稅收 第十一章 可行性研究結(jié)論與建議 行性研究結(jié)論 3 酒店 餐飲及 客房的 經(jīng)營(yíng)管理建議 各種附表： 附表 1 項(xiàng)目投資估算匯總表 附表 2 建筑安裝工程投資估算表 附表 3 工程建設(shè)其他費(fèi)用投資估算 表 附表 4 建設(shè)期利息估算表 附表 5 項(xiàng)目資金來(lái)源表 附表 6 項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表 附表 7 客房經(jīng)營(yíng)收益估算表 附表 8 商務(wù)經(jīng)營(yíng)租賃收益估算表（超市、辦公室、會(huì)議室） 附表 9 休閑娛樂(lè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)收益估算表（餐飲） 附表 10 經(jīng)營(yíng)收入估算表（年收入） 附表 11 折舊及攤銷表 附表 12 經(jīng)營(yíng)使用外購(gòu)燃料動(dòng)力費(fèi)用估算表（年費(fèi)用） 附表 13 經(jīng)營(yíng)成本估算表（年成本） 附表 14 總成本費(fèi)用估算表 附表 15 利潤(rùn)和利潤(rùn)分配表 附表 16 借款還本付息表 附表 17 現(xiàn)金流量表（全部資金） 附表 18 敏感性分析表 4 前 言 X 咨詢有限公司接受 X 有限公司的委托對(duì) X 商務(wù)酒店項(xiàng)目的可行性進(jìn)行了研究。 我公司經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、投資估算以及宏觀投資環(huán)境、行業(yè)概況、地區(qū)市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)狀況等內(nèi)容的分析，已完成本項(xiàng)目的研究及分析工作，現(xiàn)將研究結(jié)果報(bào)告如下 。 第一章 項(xiàng)目總論 “ X 商務(wù)酒店 ”是 X 置業(yè)有限公司 投資運(yùn)營(yíng)的豪華商務(wù)旅游酒店項(xiàng)目，主要功能為四星級(jí)商務(wù)旅游酒店和高級(jí)娛樂(lè)休閑服務(wù)中心。 X 商務(wù)酒店 嚴(yán)格按照國(guó)際四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流 程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。 目背景 X 置業(yè)有限公司 為適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的要求，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的目標(biāo)，擬將 X 商務(wù)酒店 改建成產(chǎn)權(quán)式酒店公寓。 目名稱 X 商務(wù)酒店 發(fā)公司 X 置業(yè)有限公司 擔(dān)可行性研究工作的咨詢公司 X 咨詢有限公司 究工作依據(jù) 建設(shè)部 2000年發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法； 國(guó)家計(jì)委、建委 1993 年發(fā)布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和參數(shù)； 國(guó)家發(fā)改委審定發(fā)行的投資項(xiàng)目可行性研究指南。 5 X 市產(chǎn)業(yè)導(dǎo) 向 2006 房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范 1999 國(guó)家計(jì)委 建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) X 市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定 X 市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) X 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2008 X 市旅游統(tǒng)計(jì)月報(bào)年報(bào) 以及其它國(guó)家、省、市級(jí)法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。 目的建筑規(guī)模和內(nèi)容 X*商務(wù)酒店 ，屬于四星級(jí)高級(jí)商務(wù)旅游酒店，單體 14層，總建筑面積： 14500 （不包括地下 1層） ，客房面積： 10000 ，主體占地面積 方米。 行性研究結(jié)論 經(jīng)過(guò)對(duì)全國(guó)和 的研究分析，以及對(duì) 2008產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研后認(rèn)為： 項(xiàng)目的變更是必要的、可行的、合理的； 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi) X 市產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)是樂(lè)觀的； 產(chǎn)權(quán)式酒店更適合項(xiàng)目的整體發(fā)展與規(guī)劃； 在 2009將該項(xiàng)目投放市場(chǎng)的時(shí)機(jī)是可行的； 考慮目前貴司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力以及資金儲(chǔ)備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項(xiàng)目的正式運(yùn)營(yíng)條件基本成熟； 第二章 市場(chǎng)分析 6 目投資環(huán)境分析 X 商務(wù)酒店項(xiàng)目地處 X 市賽罕區(qū)； X 市是 X 自治區(qū)的首府，是全區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和對(duì) 外開放的中心，是自治區(qū)重要的工業(yè)城市和交通、通訊樞紐?，F(xiàn)已形成以輕工、紡織、食品、機(jī)械、化工、建材、煉油、發(fā)電為主，其他行業(yè)配套發(fā)展，門類齊全的工業(yè)體系。交通運(yùn)輸十分便利，公路、鐵路、航空組成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)；郵電、光纜通訊可與世界 180 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)直接聯(lián)系。改革開放以來(lái)， X 被國(guó)務(wù)院確定為國(guó)家歷史名城和我國(guó)北方沿邊開放地區(qū)重要的中心城市，是國(guó)家沿邊開放帶與黃河經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶的交匯點(diǎn)，是我國(guó)與蒙古、俄羅斯以及東歐各國(guó)貿(mào)易往來(lái)的重要窗口。 經(jīng)過(guò) 50 多年的建設(shè)， X 已成為一座經(jīng)濟(jì)繁榮、民族團(tuán)結(jié)、社會(huì)進(jìn)步、科教發(fā)達(dá) 、交通便利，具有鮮明民族特色和時(shí)代風(fēng)貌的新型城市。 X 是一座歷史文化名城，是華夏文明的發(fā)祥地之一 ，具有 悠久 的歷史 和 塞外名城的神韻。 “ 南糧北牧、東林西鐵、遍地寶藏 ”豐富資源的中心地帶，境內(nèi)山川秀美、 資源富集、 物產(chǎn)豐富， 煤炭、電力、天然氣等資源豐富， 是 X 自治區(qū)資源豐富區(qū) 、重要旅游區(qū) 和重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)地區(qū)。 X 市城市總體規(guī)劃（ 1996）確定 了 X 市 的 城市性質(zhì)是 濟(jì)、文化中心，國(guó)家歷史文化名城，我國(guó)北方沿邊開放地區(qū)重要的中心城市 。 2010 年城市人口規(guī)模 110萬(wàn)人，城市建設(shè)用地 公里。 X 市城市總體規(guī)劃 規(guī)定 X 市 城市總體布局采取的是 “ 集中組團(tuán)式 ” 布局形態(tài)。依托鐵路、主干公路、航空港等重大設(shè)施，總體上向南發(fā)展，適度向城區(qū)東西兩翼擴(kuò)展，控制向北發(fā)展，遠(yuǎn)景在大、小黑河之間預(yù)留發(fā)展空間。突出城區(qū)的行政、商貿(mào)、金融、信息、科技、文化、 7 教育功能。把一些不適宜的職能向外圍組團(tuán)和城鎮(zhèn)擴(kuò)展。 X 抓住國(guó)家實(shí)施西部大開發(fā)的良好機(jī)遇，把發(fā)展作為第一要?jiǎng)?wù)，堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn)。在加強(qiáng)生態(tài)建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時(shí)，積極推進(jìn)工業(yè)化、城市化和農(nóng)牧業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，不斷提高人民生活水平，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)可持 續(xù)發(fā)展。 X 充分發(fā)揮首府城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚、科學(xué)技術(shù)發(fā)達(dá)、交通通訊便捷、服務(wù)功能完善的優(yōu)勢(shì) ， 加快工業(yè)化、城市化、信息化進(jìn)程，努力促進(jìn)首府經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展和社會(huì)的全面進(jìn)步。 X 堅(jiān)持改革，促進(jìn)發(fā)展，使各種潛在的資源優(yōu)勢(shì)變成現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)事業(yè)呈現(xiàn)出健康、快速、高效的發(fā)展勢(shì)頭。 2008年， X 地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 元人民幣，同比增長(zhǎng) 完成地方財(cái)政總收入 增長(zhǎng) 城鎮(zhèn)居民人均收入、農(nóng)民人均收入分別達(dá)到 20267 元和 7051 元，同比分別增長(zhǎng) 2009年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) 增速較上年提高 百分點(diǎn)。全年地方財(cái)政收入突破 200 億，達(dá) 201 億元，比上年增長(zhǎng) 城市化水平 47%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá) 22397 元，比上年增長(zhǎng) 。農(nóng)村居民人均純收入 7802 元，比上年增長(zhǎng) 在收入增長(zhǎng)的同時(shí)，居民的消費(fèi)水平不斷提高，消費(fèi)層次進(jìn)一步提升。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 14752 元，增長(zhǎng) 農(nóng)民人均生活消費(fèi)性支出 4823 元，增長(zhǎng) 2010年 前三季度實(shí)現(xiàn)地區(qū) 生產(chǎn)總值 元，同比增長(zhǎng) 而且 2010 年 X 市 具有這樣的優(yōu)勢(shì)：其一，經(jīng)濟(jì)增幅連續(xù) 7 年在全國(guó) 27個(gè)省會(huì)城市中位居第一；其二， X 城市化率平均高于全國(guó) 5 個(gè)百分點(diǎn)， 市城市化的目標(biāo)是擴(kuò)大城市規(guī)模和城區(qū)面 8 積， X 市將成為吸收和消化周邊地區(qū)農(nóng)業(yè)人口的主要區(qū)域。 X 城市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展取得巨大成就，工業(yè)、 對(duì)外貿(mào)易 、 對(duì)外經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作 、交通、旅游、 金融 、 保險(xiǎn)業(yè) 、教育、科技、文化、商業(yè)高速增長(zhǎng) ， 乳業(yè)、電子信息業(yè)、電力、生物制藥、冶金化工、機(jī)械制造等具有特色和核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的支柱產(chǎn)業(yè)已經(jīng)或 正在形成 ， 批發(fā)零售貿(mào)易和餐飲業(yè)快速增長(zhǎng) 勢(shì)頭迅猛，特別是 房地產(chǎn)業(yè)呈建銷兩旺態(tài)勢(shì) ， 房地產(chǎn)投資 增長(zhǎng)非常迅猛。 X 進(jìn)行了大規(guī)模的城市改造建設(shè)，建成區(qū)面積由 2000 年的 83 平方公里擴(kuò)展為目前的 149 平方公里，拉開了城市的框架，拓展了城市發(fā)展空間，擴(kuò)大了城市容量；與此同時(shí)，引黃入呼、天然氣入呼、 “ 兩河一庫(kù) ” 、電網(wǎng)改造、道路、給排水、集中供熱等一批基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐不斷加快，使城市面貌有了極大改觀，促進(jìn)了城市功能的不斷完善，提高了城市承載能力和持續(xù)發(fā)展能力；加大舊城改造力度，積極推進(jìn)新市區(qū)建設(shè)，加強(qiáng)城市管理，不斷提升城市品 位，增強(qiáng)了 X 作為區(qū)域中心城市的輻射力和帶動(dòng)力。同時(shí)，堅(jiān)持 “ 大中小 ” 協(xié)調(diào)發(fā)展的方針，依托旗縣所在地加快發(fā)展小城鎮(zhèn)，促進(jìn)人口和產(chǎn)業(yè)向城鎮(zhèn)集中，城鎮(zhèn)化水平不斷提高。 X 作為少數(shù)民族地區(qū)和沿邊開放城市，享有中央賦予的特殊優(yōu)惠政策。 X 市十分重視改善投資 “ 軟環(huán)境 ” ，在貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)政策法規(guī)的同時(shí)， X 市人民政府陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)地方性法規(guī)、行政規(guī)章及政策性文件，確保投資商合法投資權(quán)益的法律、政策環(huán)境已經(jīng)基本形成。 根據(jù) ， X 市 在第三產(chǎn)業(yè)方面，重點(diǎn)發(fā)展物流、旅游、房地產(chǎn)、金融、科技教育、社區(qū)服務(wù)等行業(yè)。房 地產(chǎn)業(yè) 將 按照城市各功能區(qū)的定位，借助外力在商貿(mào)流通、城市道路、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等方面取得快速發(fā)展。同時(shí)加速產(chǎn)業(yè)重組，引導(dǎo)組建房企集 9 團(tuán)，建立以大開發(fā)商為主導(dǎo)的房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)，鑄造呼市房地產(chǎn)企業(yè)的“ 品牌效應(yīng) ” 。另一方面，適應(yīng)居民住房需求多樣化的要求，不斷完善和發(fā)展城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，加大經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房的建設(shè)力度。高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量建設(shè)一批功能齊全、設(shè)施完善的商品住宅小區(qū)和一批標(biāo)志性高層建筑。 為強(qiáng)化 為 濟(jì)、文化中心 的地位，促進(jìn) X 市經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展和城市現(xiàn)代化建設(shè)， X 凱基置業(yè)有限公司投資建設(shè)“ X 凱基商務(wù)酒店” 項(xiàng)目，是一個(gè)豪華商務(wù)旅游酒店項(xiàng)目，主要功能為四星級(jí)商務(wù)旅游酒店和高級(jí)娛樂(lè)休閑服務(wù)中心。 X 凱基商務(wù)酒店嚴(yán)格按照國(guó)際四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理， 成為城市標(biāo)志性建筑，在追求自身經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)，也是適應(yīng)了 X 市國(guó)民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展和 X 市城市總體規(guī)劃 建設(shè)的需要。 良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)客戶群， 尤其是 賽罕區(qū) 經(jīng)濟(jì) 及商業(yè)未來(lái)的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營(yíng)提供了有力的保證。 目所在區(qū) 賽罕區(qū) 位于 X 市 區(qū)的東 南 部 ， 南 部 緊接 X 經(jīng)濟(jì) 核心 區(qū)， 是 X 市重新區(qū)劃后的一個(gè)新型城區(qū) ， 全區(qū)總面積 方公里 ，是首府面積最大的 區(qū)面 ，全區(qū) 總?cè)丝?人 ，常住人口 共有 6 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，5 個(gè)街道辦事處， 124 個(gè)行政村， 59 個(gè)社區(qū)居委會(huì)，是一個(gè)以蒙古族為主體，漢族占多數(shù)的多民族聚居地。 通 狀況： 賽罕區(qū)地理位置優(yōu)越，交通便利，東距首都北京 500公里，北距二連浩特內(nèi)陸口岸 490 公里，西至草原鋼城包頭 150 公里，西南至天然氣和煤炭?jī)?chǔ)量豐富的鄂爾多斯市 350公里，京包鐵路，京包高速公路， 110 10 國(guó)道穿境而過(guò)， X 白塔國(guó) 際機(jī)場(chǎng)坐落境內(nèi)，是溝通北京，連接西北，通往各省的重要通道。 務(wù)設(shè)施 文化娛樂(lè)、酒店服務(wù)、渡假旅游等方面的建設(shè)已日益完善。目前，全 區(qū) 頗具一定規(guī)模的 超市和百貨商場(chǎng)眾多 ，擁有較大規(guī)模的賓館、酒店多 家， 區(qū)內(nèi)擁有 多個(gè) 公園及文化廣場(chǎng)，網(wǎng)絡(luò)有線電視信號(hào)覆蓋 全 區(qū) 范圍，小區(qū) 文化設(shè)施齊全，生活質(zhì)量正日漸提高。 展思路 當(dāng)今及今后的一個(gè)時(shí)期的發(fā)展思路是，積極融入首府“一核雙圈”戰(zhàn)略，穩(wěn)步實(shí)施“ 142”發(fā)展戰(zhàn)略，即建設(shè)一個(gè)中心，發(fā)展四個(gè)組團(tuán)，打造兩個(gè)衛(wèi)星鎮(zhèn)。 罕區(qū)投資導(dǎo)向項(xiàng)目 A、發(fā)揮 優(yōu)勢(shì)，建設(shè)菜奶基地 B、筑巢引鳳，發(fā)展高新工業(yè) C、全面布局，繁榮第三產(chǎn)業(yè) D、統(tǒng)籌推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體 E、改善民生，共享發(fā)展成果 濟(jì)發(fā)展成就 在城市建設(shè)方面， 近年來(lái)，賽罕區(qū)在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)攬經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，以“奮力打造自治區(qū)第一區(qū)”為目標(biāo)，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市建設(shè)和提高人民生活水平為核心，大力推進(jìn)工業(yè)化、城市化和農(nóng)牧業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)又好又快發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了城郊型經(jīng)濟(jì)向城市型經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變，現(xiàn)代時(shí)尚、充滿活力的現(xiàn)代化首府新型城區(qū)正在逐步形成。 11 賽罕區(qū) 各項(xiàng)建設(shè)均取得 了顯著成績(jī)，先后 榮獲“全國(guó)先進(jìn)文化區(qū)（縣）”、“全國(guó)科技進(jìn)步示范區(qū)”、“全國(guó)雙擁模范區(qū)”、“全國(guó)殘疾人工作先進(jìn)區(qū)”、“全國(guó)社會(huì)治安綜合治理工作先進(jìn)地區(qū)”等多項(xiàng)榮譽(yù)稱號(hào)。 2009年，全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 260億元，同比增長(zhǎng) 財(cái)政總收入突破 40 億元大關(guān)，達(dá)到 元，元，同比增長(zhǎng) 48%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 24440 元，同比增長(zhǎng) 農(nóng)民人均純收入達(dá)到 9688 元，同比增長(zhǎng) 14%；固定資產(chǎn)投資完成 145億元，同比增長(zhǎng) 25%；引進(jìn)國(guó)內(nèi)資金 同比增長(zhǎng) 引進(jìn)外資 4588 萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng) 115%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 95 億元，同比增長(zhǎng) 場(chǎng)形勢(shì)分析 游業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r 隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國(guó)的旅游業(yè)有了長(zhǎng)足的增長(zhǎng)，旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，它在擴(kuò)大開放，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來(lái)越重要的作用。 在全國(guó)旅游發(fā)展的大形勢(shì)下， X 的旅游業(yè)步步升溫，并朝著良性的方向發(fā)展，特別是隨著近幾年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)、國(guó)家假日經(jīng)濟(jì)的刺激、國(guó)人消費(fèi) 觀念的改變以及 得 X 成為避暑旅游度假的目的地，他將越來(lái)越受到國(guó)內(nèi)及國(guó)際的關(guān)注。與其同時(shí)， 來(lái)避暑、度假充滿熱情，客觀上造成了 X 的酒店經(jīng)營(yíng)服務(wù)具有較大的市場(chǎng)需求。 2008年我市旅游業(yè)，全市接待旅游人數(shù) 比增長(zhǎng) 4%， 12 實(shí)現(xiàn)旅游收入 元，同比增長(zhǎng) 15%； 2009年我市旅游業(yè)：接待旅游人數(shù)為 比增長(zhǎng) 12%；旅游業(yè)總收入 123億元，同比增長(zhǎng) 以上統(tǒng)計(jì)資料則說(shuō)明 :游業(yè)在穩(wěn)步發(fā)展，旅游業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展將會(huì)帶動(dòng)酒店業(yè)的發(fā)展。 場(chǎng)供求分析 從目前來(lái)看， X 酒店的接待能力并沒(méi)有飽和，尤其是在周末和節(jié)假日，入住星級(jí)酒店要提前一周預(yù)訂，在黃金周根本就供不應(yīng)求。根據(jù)旅游公司提供的資料，近兩年來(lái)游客增長(zhǎng)的速度遠(yuǎn)大于酒店接待能力；可見(jiàn) X 的酒店還沒(méi)有達(dá)到飽和，星級(jí)客房接等依然有很大的市場(chǎng)?！?項(xiàng)目的建設(shè)完全是順應(yīng)了這一市場(chǎng)需求的。 項(xiàng)目前景預(yù)測(cè) 場(chǎng)定位 “ X 商務(wù)酒店” 項(xiàng)目 的 定位是： 1規(guī)劃、設(shè)計(jì)更大面積的客房和可靈活組合的套房；使酒店的配套和 運(yùn)作最佳化。 2更高質(zhì)量的建筑、更漂亮的外立面和更精細(xì)的室內(nèi)裝飾； 3招聘、培養(yǎng)、培訓(xùn)并保持高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，提高服務(wù)水準(zhǔn)；體現(xiàn)與其它品牌酒店的合理差異性，以保持自我優(yōu)勢(shì)和特色，增強(qiáng)客戶滿意度，提升客戶重復(fù)入住率；提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力； 4增加康體和健康水療設(shè)施； 5投資收益的最大化 “ X 商務(wù)酒店” 項(xiàng)目將是 店的客房分布以標(biāo)準(zhǔn)房為主要戶型，同時(shí)也是酒店入住率最高的客房。設(shè)計(jì)約 174套客房， 其中：標(biāo)準(zhǔn)客房 118套，大床房 40套， A 套房 5套， B 套房 8 套， 13 商務(wù)套房 3 套， 安排不同布局方式 的單元 ； 1 層有陜壩快餐 廳 、麗都超市； 2 層有上島咖啡 廳 和歡樂(lè)牧場(chǎng)餐飲 廳 。 充分顯示了 良好的酒店設(shè)施應(yīng)該可以實(shí)現(xiàn) 投資收益的最大化 。 酒店是旅游產(chǎn)業(yè)鏈中的重要環(huán)節(jié)，占經(jīng)濟(jì)比重較大的類型之一。項(xiàng)目所處的市場(chǎng)形勢(shì)利好。 高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)?！?X 商務(wù)酒店” 項(xiàng)目充分利用周邊的資源優(yōu)勢(shì)，將其建成 X 四星級(jí)酒店，在同類酒店中，從規(guī)模、風(fēng)格和特色上將充分體現(xiàn)其硬件優(yōu)勢(shì)。 建筑采用框架結(jié)構(gòu)，戶型以單間為主，配以部分雙套間，以適用不同客戶的需求。 酒店的內(nèi)外裝修全部按準(zhǔn)四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修，配備四星級(jí)酒店必備的設(shè)施、用品。 景預(yù)測(cè) 近兩年的統(tǒng)計(jì)資料說(shuō)明 :X 市旅游業(yè)在穩(wěn)步發(fā)展。酒店業(yè)作為在中國(guó)日益興起的一種服務(wù)性行業(yè)，也正在以高速不斷發(fā)展著。酒店經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)持續(xù)向好，每年的 5 月 5%以上。 中國(guó)的一些經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)、旅游強(qiáng)鎮(zhèn)，也將成為酒店業(yè)的投資重點(diǎn)區(qū)域，中國(guó)經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)鎮(zhèn)的酒店機(jī)遇已經(jīng)來(lái)臨。這些地方的經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，工業(yè)與手工業(yè)的迅猛發(fā)展，外來(lái)人口的增加，特別是商務(wù)活動(dòng)增加，地方居民的消費(fèi)觀念、消費(fèi)行為的轉(zhuǎn)變，都將使這些經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)成為酒店業(yè)的新投資熱點(diǎn)，進(jìn)行了和進(jìn)行著必要的鋪墊，從而成為投資 四 星或準(zhǔn) 四 星級(jí)別的酒店的最佳區(qū) 域，甚至一些地方在鎮(zhèn)上也投資建立準(zhǔn)五星酒店。在縣城、縣級(jí)的市區(qū)，投資四星級(jí)別的酒店將也成為熱點(diǎn)，在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地方，縣級(jí)市，將出現(xiàn)五星級(jí)或準(zhǔn)五星級(jí)別的酒店，都成為必然。在這樣的消費(fèi)理性逐漸明晰，酒店地理位置分布相對(duì)科學(xué)、合理均勻的 14 情況下，比外在的建筑、內(nèi)在的裝潢，已經(jīng)不是誰(shuí)勝誰(shuí)弱了，更重要的在于服務(wù)，在價(jià)格逐漸不敏感的部位、區(qū)域，將成為人們消費(fèi)的關(guān)注熱點(diǎn)，目前經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，從現(xiàn)在的市場(chǎng)行情來(lái)看， 180 280元的價(jià)格客房檔次比較欠缺，也是 易被客人接受 的檔次，同時(shí)也是比較缺乏的檔位，具有強(qiáng)大的市場(chǎng) 吸引 力。 前一時(shí) 期 人們對(duì)于這個(gè)價(jià)格不愿意接受和理睬，稍微不理性的，想住高級(jí)點(diǎn)，能夠接受 300 500 元的價(jià)格，稍微敏感的，能夠接受 60 120 元的價(jià)格，所以中間的 120 280 元的客人，反而沒(méi)有人做，或是做的比較少，這樣就留下了市場(chǎng)空隙，也就留下了市場(chǎng)機(jī)遇。 我們?cè)u(píng)價(jià)本項(xiàng)目的原則是謹(jǐn)慎、保守的，但本項(xiàng)目的市場(chǎng)綜合環(huán)境又是值得樂(lè)觀的。我們?cè)谝韵虏糠值呢?cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，運(yùn)用的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，如價(jià)格，均是低于目前的市場(chǎng)價(jià)格；成本，又是按最高可發(fā)生的成本估算，因此，從理論上來(lái)講，本項(xiàng)目的實(shí)際收益率將會(huì)高于本項(xiàng)目以下預(yù)測(cè)的理論收益率。所以本項(xiàng)目 具有較好的市場(chǎng)前景。 目評(píng)估 在 X 酒店經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)中，“ X 商務(wù)酒店” 項(xiàng)目作為目前唯一的產(chǎn)權(quán)式酒店，具有很強(qiáng)的獨(dú)特性、唯一性，是市場(chǎng)中極具競(jìng)爭(zhēng)力的投資型房地產(chǎn)產(chǎn)品。 目前本項(xiàng)目面臨資金和經(jīng)營(yíng)兩大問(wèn)題，項(xiàng)目的最佳出路必定是能同時(shí)解決和緩解這兩大核心問(wèn)題。根據(jù)項(xiàng)目目前情況，我們認(rèn)為：該種解決方案必須能同時(shí)滿足以下兩個(gè)核心要求： 1、在短期內(nèi)能快速回籠大量資金 2、能保持并促進(jìn)對(duì)項(xiàng)目的高效經(jīng)營(yíng)管理 根據(jù)本項(xiàng)目情況，我們認(rèn)為有三種方案可供選擇： 整體出讓 15 抵押貸款 產(chǎn)權(quán)式酒店 （ 1）、酒店整體出讓： 概念：即 尋找第三方受讓人，以一定的價(jià)格將酒店的所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓的方式。 優(yōu)勢(shì)：能快速回籠大量資金；不存在后續(xù)問(wèn)題。 劣勢(shì)：大宗項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓難以找到買家；喪失了對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)； 整體轉(zhuǎn)讓價(jià)格一般很低，無(wú)法根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格銷售，難以保證對(duì)前期投資的回收，將造成對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的嚴(yán)重?fù)p失。 小結(jié)： 基于以上分析，酒店的整體轉(zhuǎn)讓雖然能一次性回籠較多資金，但會(huì)造成嚴(yán)重?fù)p失，而且不符合我們對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的要求。因此，此種方式不符合我們對(duì)酒店最佳出路的要求。 （ 2）、項(xiàng)目抵押貸款： 概念：即按照一定的市場(chǎng)估價(jià)，將酒店所有權(quán)抵押給銀 行套取現(xiàn)金的方式。 優(yōu)勢(shì)：能回籠部分資金；能保持對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理。 劣勢(shì)：抵押貸款額度較低，回籠資金少；將背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)；嚴(yán)重影響發(fā)展商社會(huì)形象和地位，對(duì)項(xiàng)目造成嚴(yán)重負(fù)面效應(yīng)。 小結(jié)： 基于以上分析，抵押貸款雖然能保持對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理，但不符合我們對(duì)快速回籠大量資金的要求，且又會(huì)讓發(fā)展商背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)。因此，此種方式仍然不符合我們對(duì)酒店最佳出路的要求。 （ 3）、產(chǎn)權(quán)式酒店： 概念： 16 即將酒店的整體產(chǎn)權(quán)以客房為單位劃分為獨(dú)立小產(chǎn)權(quán)出售給業(yè)主，業(yè)主再以委托經(jīng)營(yíng)的形式在一定期限內(nèi)將客房交由酒店管理方繼續(xù)經(jīng)營(yíng)管 理，并收取投資回報(bào)的方式。 優(yōu)勢(shì)：能以市場(chǎng)價(jià)格快速回籠大量資金；能保持對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理；能促進(jìn)酒店經(jīng)營(yíng)管理水平的提高。 劣勢(shì)：操作方式較為復(fù)雜；存在后續(xù)經(jīng)營(yíng)回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)。 小結(jié)： 基于以上分析，酒店的產(chǎn)權(quán)化銷售不僅能一次性回籠大量資金，在很大程度上解決資金利息問(wèn)題，而且能夠滿足我們對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的要求，因此，此種方式符合對(duì)酒店最佳出路的要求。 目定位 “ X 商務(wù)酒店” 項(xiàng)目為 X 凱基置業(yè)有限公司全資擁有，是為改善投資環(huán)境而興建起來(lái)的。該酒店樓高 14 層，總投資 4913萬(wàn) 元 。 “ X 商務(wù)酒店” 項(xiàng)目是一家豪 華商務(wù)旅游酒店。位于 X 市昭烏達(dá)路。酒店嚴(yán)格按照國(guó)際四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。 因此，項(xiàng)目應(yīng)該定位為： 案評(píng)估意見(jiàn) 綜合 目評(píng)估三種方案的比較分析，我們認(rèn)為：產(chǎn)權(quán)式酒店模式符合對(duì)本項(xiàng)目最佳出路的要求，對(duì)于酒店而言，具有四大戰(zhàn)略性意義： 快速回籠大量資金，緩解資金壓力 由市場(chǎng)決定價(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的增值 產(chǎn)權(quán)自主分配，保證對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理權(quán) 促進(jìn)酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展 17 項(xiàng)目經(jīng) 營(yíng)管理模式 本項(xiàng)目將采用酒店式模式進(jìn)行日常的經(jīng)營(yíng)和管理，本項(xiàng)目建成后將委托有豐富酒店管理經(jīng)驗(yàn)的酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理，以確保本項(xiàng)目的高效、高品質(zhì)經(jīng)營(yíng)管理。 酒店管理公司按照與業(yè)主的委托經(jīng)營(yíng)約定，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行酒店式標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)，保證在良好經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的前提下不斷增值，并維護(hù)和保障業(yè)主的經(jīng)營(yíng)收益。 約 期限為 10 年。第一委托時(shí)段期滿后， 酒店管理公司 可與甲方重新確認(rèn)不同類型的委托經(jīng)營(yíng)管理方式，并簽署下一時(shí)段的委托經(jīng)營(yíng)管理合同書。 綜上所述， X 商務(wù)酒店 的建設(shè)有著良好的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，社全環(huán)境和地理位置， 此地塊用于建設(shè)度假酒店，是非常珍貴非常稀缺的一塊寶地。這都是本項(xiàng)目面對(duì)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，在 店業(yè)的發(fā)展將步入良性發(fā)展階段，酒店業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將越發(fā)成熟。 在此背景下，為適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的要求， X 置業(yè)有限公司投資建設(shè)“ X 商務(wù)酒店” 項(xiàng)目，能夠?qū)崿F(xiàn)公司所追求的自身經(jīng)濟(jì)利益 。 第三章 項(xiàng)目選址、建設(shè)條件及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 目的選址及用地 目選址 X 市 賽罕區(qū)的 核心位置， 地處賽罕區(qū)滿都海公園 南部 。酒店地處 X 農(nóng)業(yè)大學(xué)旁，鄰近 X 師范大學(xué)、滿都海公園，環(huán)境幽雅，交通便利。設(shè) 施舒適 ,性價(jià)比高 。 是客人觀光旅游，商務(wù)洽談的理想去處。酒店 將 擁有各式客房，內(nèi)設(shè)冷暖中央空調(diào)、國(guó)際 /國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途電話、互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)星電視、迷你酒吧等。擁有先進(jìn)的電子投影儀，電子字幕、電子白板、同步錄音，可接洽各類會(huì)議。樓高 14層，客房總數(shù) 220 間 (套 )。酒店毗鄰滿都海公園，步行可至 X 農(nóng)業(yè)大學(xué)，交通便利。距離 X 農(nóng)業(yè)大 18 學(xué) 300 米，步行約 3鐘；至 X 師范大學(xué)，步行約 5分鐘；距離滿都海公園 2公里，乘坐出租車約 5 分鐘；距離新華廣場(chǎng) 里，乘坐出租車約 10 分鐘；距離 X 白塔機(jī)場(chǎng) 15 公里，乘坐出租車約 25 分鐘；距離 X 火車 站 6 公里，乘坐出租車約 15分鐘。 目規(guī)劃總用地面積 方米，規(guī)劃總建筑面積 14500平方米。 目建設(shè)條件 及配套資源 項(xiàng)目所在地基礎(chǔ)設(shè)施配套功能完善，高標(biāo)準(zhǔn)的路網(wǎng)、通訊、水、電、氣、暖等公用設(shè)施齊全。 電 X 電力是內(nèi)蒙西部網(wǎng)供，并同京、津、唐電網(wǎng)相連。每年除滿足自治區(qū)外，向北京供電約 90 萬(wàn)千瓦，電力供應(yīng)充足。目前東河已建成供配電壓等級(jí)的輸電線路和等級(jí)的變電站，形成了三級(jí)電壓供電網(wǎng)，現(xiàn)有的供點(diǎn)電能力可以滿足項(xiàng)目的用電要求。 水 X 現(xiàn)有供水能力為 立方米 /日，最大供水能力 23 萬(wàn)立方米 /日。共有水源井 92 眼，配水廠 6 座，清水池總?cè)萘?立方米，輸水管道 25 公里，配水管 里，供應(yīng)全市 70平方公里范圍內(nèi)的生產(chǎn)和生活用水。目前引黃入呼供水，一期工程 20萬(wàn)立方米 /日可滿足全市用水需要。因此本項(xiàng)目的供水完全有保障。 熱 項(xiàng)目附近已建成保證幾百萬(wàn)平方米供熱的金橋熱源廠，本項(xiàng)目的供熱可就近接入。 氣 X 于 2003 年開始連片供應(yīng)天然氣， 2006 年供應(yīng)能力達(dá)到 4000 立方 19 米 /日，項(xiàng)目周邊主干道建設(shè)有天然氣中壓管道，可就近接入項(xiàng)目 ，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃用氣有保證。 通 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越 ,附近有公交總站，搭乘非常便利。項(xiàng)目道路進(jìn)出有序，道路體量大，出入方便。 訊 X 郵電、通訊事業(yè)已進(jìn)入現(xiàn)代化階段，數(shù)字交換、程控電話、移動(dòng)通訊、有線電視、衛(wèi)星電視、終端因特網(wǎng)接入應(yīng)有盡有。程控交換機(jī)總量達(dá)到 30 萬(wàn)門以上，現(xiàn)有資源完全可滿足項(xiàng)目要求。 第四章 工程建設(shè)方案 項(xiàng)目用房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù) 本項(xiàng)目用房建設(shè)依據(jù) :根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，住宅及公建的建設(shè)應(yīng)符合城市規(guī)劃的要求，綜合考慮建筑性質(zhì)、建筑造型、建筑立面特征等與周圍環(huán)境的關(guān) 系，并符合國(guó)家有關(guān)節(jié)約用地、節(jié)能節(jié)水、環(huán)境保護(hù)和消防安全等規(guī)定。 項(xiàng)目總體規(guī)劃 規(guī)劃依據(jù) 1、中華人民共和國(guó)規(guī)劃法 2、城市居住規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃 3、用地地形圖 4、 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 1 規(guī)劃總用地 20 2 總建筑面積 （不包括地下 1 層） 4500 3 酒店 客房 建筑面積 0000 項(xiàng)目規(guī)劃布局 規(guī)劃布局應(yīng)考慮 商務(wù)配套 、 客房 、 餐飲 組合、綠地系統(tǒng)及空間環(huán)境等的內(nèi)在 聯(lián)系，構(gòu)成一個(gè)完善的有機(jī)整體； 建筑風(fēng)格特色鮮明，具備地標(biāo)感，群體建筑與空間層次在協(xié)調(diào)中求變。樓座布置上要力爭(zhēng)尋求天際線的變化； 本項(xiàng)目地塊空間有限，因此要適當(dāng)增加樓座的高度，降低建筑密度，以為居住景觀打造留夠充足的空間； 筑外觀設(shè)計(jì) 主體建筑平面簡(jiǎn)潔，屋頂輕盈，造型新穎、樸實(shí)、大方、注重功能、形式、結(jié)構(gòu)的統(tǒng)一，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案既能滿足該建筑的各項(xiàng)使用要求，同時(shí)也符合 X 的城市規(guī)劃，與周圍建成的建筑相協(xié)調(diào)，創(chuàng)造一個(gè)有個(gè)性、新穎、具有地方性、時(shí)代性的建筑群落。 本項(xiàng)目的建 筑風(fēng)格為后現(xiàn)代風(fēng)格，整體形象硬朗，凸現(xiàn)項(xiàng)目個(gè)性化產(chǎn)品的特征的建筑風(fēng)格，色彩的構(gòu)成，柔和淡雅，體現(xiàn)以下亮點(diǎn)： 現(xiàn)代精神：無(wú)論是外在還是建筑的精神內(nèi)涵都體現(xiàn)了現(xiàn)代人的快節(jié)奏，高效率，意氣風(fēng)發(fā)的生活實(shí)質(zhì)。 時(shí)尚視界：使人們從看到的第一眼就認(rèn)同了它與時(shí)尚的同步，與現(xiàn)代生活的融洽，與市場(chǎng)現(xiàn)有建筑的明顯區(qū)格。 立面顏色的組成，強(qiáng)調(diào)穩(wěn)重感和柔和感，局部引入一些明快的色彩，避免過(guò)于呆板； 強(qiáng)調(diào)豎線條，窗格的劃分對(duì)稱； 墻的轉(zhuǎn)角處有線角、轉(zhuǎn)角石等細(xì)節(jié)； 21 高視點(diǎn) 筑的形象特點(diǎn)更注重的是從建筑型體與色彩中體現(xiàn)，在 設(shè)計(jì)中不追求厚重，用簡(jiǎn)化的方式體現(xiàn)現(xiàn)代的意境。 色彩 整體的色調(diào)上跳躍著木色的柔和。 構(gòu)設(shè)計(jì)方案 構(gòu)設(shè)計(jì)主要參數(shù) 基本風(fēng)壓 設(shè)計(jì)使用年限 建筑結(jié)構(gòu)等級(jí) 地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí) 0年 二級(jí) 乙級(jí) 基本重壓 搞震設(shè)防類另 建筑耐火等級(jí) 建筑面地類別 類 二級(jí) 類 標(biāo)準(zhǔn)凍深 抗震設(shè)防烈度 結(jié)構(gòu)抗震等級(jí) 地面粗糙度 度第一組（ 二級(jí) C 類 行設(shè)計(jì)規(guī)范，規(guī)程 建筑結(jié)構(gòu)可靠 度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) (建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn) (建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 (006 年版 ) 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 (0011混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 (0010建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 (0007建筑結(jié)構(gòu)制圖標(biāo)準(zhǔn) (砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 (房屋建筑制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) (50001混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范 (建筑變型測(cè)量規(guī)程 (8體工程 22 本工程結(jié)構(gòu)類別為框架結(jié)構(gòu)，使用年限為 50 年，抗震設(shè)防烈度為八度。 耐火等級(jí)：二級(jí) 窗工程 門窗玻璃的選用應(yīng)遵照建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)程 3建筑安全玻璃管理規(guī)定及地方主管部門的有關(guān)規(guī)定；門窗安裝應(yīng)滿足其強(qiáng)度、熱工、聲學(xué)及安全性能等技術(shù)要求。所有外墻的門窗上下口、窗楣、雨篷、挑檐等突出部分均做滴水線； 面工程 本工程的屋面防水等級(jí)為 級(jí)，防水層合理使用年限為 15 年； 裝修工程 外裝修選用的各項(xiàng)材料及其材質(zhì)、規(guī)格、顏色等，均由施工單位提供樣板，經(jīng)建設(shè)和設(shè)計(jì)單位確認(rèn)后進(jìn)行定樣。 能、保溫 為了貫徹國(guó)家節(jié)約能源的政策，本工程按照民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分） 能 50%）。本建筑物座北朝南，屋面保溫采用 120聚苯板，周邊地面墊層及外墻基礎(chǔ)內(nèi)側(cè)均作 70 厚擠塑聚苯板保溫，欄板外側(cè)貼 30 厚擠塑聚苯板，梁外側(cè)貼30厚擠塑聚苯板。外保溫合理使用年限為 25 年。 外窗采用斷 橋鋁合金中空玻璃，空氣層厚度為 12家應(yīng)保證玻璃熱工性能滿足國(guó)家節(jié)能要求的各項(xiàng)指標(biāo)。 、排水設(shè)計(jì)方案 供水水質(zhì)要求達(dá)到國(guó)家現(xiàn)行的生活飲用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。 活給水系統(tǒng) 給水系統(tǒng)由市政自來(lái)水公司直接供給。 23 1、生活用水： 人 用水量為 300 立方米。 2、消防用水，按 1 年為 3 次，一次滅火時(shí)間 2 小時(shí)，用水指標(biāo) 2立方米 /S，則消防用水量為平均每天 120 立方米。 未預(yù)見(jiàn)水量按 10%計(jì)算。 （ 300+120） *10%=42 立方米 日 平均總用水量為 :462 立方米 . 活污水系統(tǒng) 污水系統(tǒng)采用污廢水合流制系統(tǒng)，污廢水經(jīng)排排水管收集后排至室外排水管網(wǎng)。 氣設(shè)計(jì)方案 要標(biāo)準(zhǔn)及法規(guī) 民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范（ 16 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范 003年版 全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施 建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范 50311有線電視系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范（ 住宅建筑規(guī)范（ 建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范 （ 2000版） 其它有關(guān)國(guó)家及地方的現(xiàn)行規(guī)程、規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)。 計(jì)范圍 低壓配電系統(tǒng) 照明系統(tǒng) 綜合布線系統(tǒng) 防雷接地及總等電位聯(lián)結(jié)系統(tǒng) 1、本工程低壓配電系統(tǒng)接地型式采用 統(tǒng)。低壓配電系統(tǒng) 24 采用放射式和鏈?zhǔn)较嘟Y(jié)合的供電方式。消防，監(jiān)視，應(yīng)急照明，電梯第一、二級(jí)負(fù)荷需設(shè)置備用電源供電的設(shè)備，兩路低壓供電系統(tǒng)互為備用電源， 2、導(dǎo)線選用及敷設(shè)：進(jìn)戶線選用 芯全塑鎧裝等截面電力電纜，進(jìn)戶處穿鋼管保護(hù)。分支導(dǎo)線均選用 線穿管沿墻或頂板敷設(shè) 。如照明支路管內(nèi)導(dǎo)線為 56 根時(shí)，穿 于 壁燈均應(yīng)接入 。 3、照明系統(tǒng)的配電方式：本工程采用放射式和鏈?zhǔn)较嘟Y(jié)合的配電系統(tǒng)。對(duì)于用量較大的照明配電系統(tǒng)，采用放射式到各照明配電箱；應(yīng)急照明采用自帶蓄電池形式。 4、電話進(jìn)戶采用 內(nèi)電纜，數(shù)據(jù)線采用光纖，電視進(jìn)戶采 深均為距室外地坪 5、管路敷設(shè)時(shí)宜沿最短路線并應(yīng)減少?gòu)澢椭丿B交叉。管路超過(guò)30m（無(wú)彎曲時(shí)）， 20m（有一個(gè)彎曲時(shí)）， 15m（有二個(gè)彎曲時(shí)）， 8m（有三個(gè)彎曲時(shí)） 加裝中間接線盒。 、通設(shè)計(jì)方案 內(nèi)外采暖計(jì)算參數(shù) 采暖室外計(jì)算溫度： 19；冬季室外風(fēng)速 s。 室內(nèi)計(jì)算溫度： 暖設(shè)計(jì)施工說(shuō)明 1、采暖系統(tǒng)采用低溫?zé)崴到y(tǒng)，熱負(fù)荷為： 位面積熱序號(hào) 房間名稱 計(jì)算溫度 序號(hào) 房間名稱 計(jì)算溫度 1 休閑娛樂(lè)服務(wù)廳 、客房 18 3 設(shè)淋浴的衛(wèi)生間 25 2 廚房 、庫(kù)房 16 4 辦公室、會(huì)議室 18 25 指標(biāo)為： 計(jì)供回水溫度 80/55。熱力指標(biāo)為 60W/平方米 2、本工程采暖形 式為集中供熱，熱源通過(guò)就近的集中供暖管道接入。 3、整個(gè)管道系統(tǒng)試驗(yàn)合格后方能通水供暖。 4、施工安裝及驗(yàn)收應(yīng)按建筑給排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范（ 建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) 第五章 消防、安全、環(huán)境保護(hù) 制依據(jù) 環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn) 污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn) 地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 工業(yè)企業(yè)噪聲控制設(shè)計(jì)規(guī)范 工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)及其測(cè)量標(biāo)準(zhǔn) 12349境保護(hù) 實(shí)施資源與環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)建設(shè)、城市建設(shè)、環(huán)境建設(shè)同步規(guī)劃、同步實(shí)施、同步發(fā)展。 發(fā)展經(jīng)濟(jì)、保護(hù)環(huán)境、開發(fā)資源、治理污染，達(dá)到效益“三統(tǒng)一”，保護(hù)生態(tài)平衡，改善生活環(huán)境。 本區(qū)的建設(shè)采用城市生態(tài)環(huán)境區(qū)與自然生態(tài)環(huán)境相輔相成的空間結(jié)構(gòu)模式，保護(hù)現(xiàn)有的自然地區(qū)、自然林地，實(shí)現(xiàn)建設(shè)生態(tài)型園林城市的戰(zhàn)略設(shè)想，促 進(jìn)城區(qū)城市經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益統(tǒng)一。 境保護(hù)措施 隨著新區(qū)的建設(shè)開發(fā)，城市的水污染、大氣污染和噪聲污染都會(huì)大幅度提高。因此必須在規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段通過(guò)嚴(yán)格的環(huán)保措施來(lái)控制新區(qū) 26 的污染。 境影響評(píng)述 項(xiàng)目施工期間的污染主要有噪聲和粉塵兩類。在施工期間有大批施工機(jī)械進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)周圍區(qū)域產(chǎn)生噪聲污染。另一方面，由于大量使用水泥、 砂 石等建筑施工材料，粉塵污染也是不可避免的。 行期間的污染 項(xiàng)目建成后，此處為居民住宅區(qū)，因此主要的污染來(lái)自于居民的 生活垃圾、污水排放、以及其他噪音等污染。 染防治措施 1、合理安排施工計(jì)劃和施工方法，使動(dòng)力機(jī)械設(shè)備適當(dāng)分散放置在施工場(chǎng)地上。 2、混凝土攪拌站，皮帶機(jī)的機(jī)頭等機(jī)械應(yīng)安裝消聲器。 3、做好現(xiàn)場(chǎng)施工人員的教育和勞動(dòng)保護(hù)工作。 4、材料場(chǎng)和材料運(yùn)輸行使路線盡量避開環(huán)境空氣敏感點(diǎn)。 5、對(duì)施工路面進(jìn)行噴水，減少起塵量。 第六章 建設(shè)進(jìn)度及 項(xiàng)目 實(shí)施方案 設(shè)進(jìn)度和計(jì)劃安排 設(shè)進(jìn)度要求 可研將本工程建設(shè)進(jìn)度定為 2 年進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。 2008 年 7 月開工，2010年 7 月全部竣工交付使用。 劃安排設(shè)想 工作安排大體分籌備期、施工期和運(yùn)營(yíng)期三個(gè)階段。 27 目實(shí)施方案 目組織 由 立建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組 ,抽調(diào)專人負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)的具體工作 ,以保證項(xiàng)目按時(shí)運(yùn)營(yíng)。 目管理 工程設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理、建筑安裝施工等均按照國(guó)家規(guī)定的方法進(jìn)行招標(biāo)，簽訂設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建筑安裝施工等合同，嚴(yán)格監(jiān)督工程質(zhì)量和檢驗(yàn)設(shè)備質(zhì)量，使工程保質(zhì)保量按期交付使用。 目招投標(biāo) 對(duì)工程設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理、建筑安裝施工的招投標(biāo)，將采取公開招標(biāo)和 邀請(qǐng)招標(biāo)的方式。 第七章 項(xiàng)目投資估算、 資金 籌措及項(xiàng)目實(shí)施 資估算 資估算的依據(jù) 定額標(biāo)準(zhǔn)依據(jù) 2004 年 X 自治區(qū)建設(shè)廳頒發(fā)的 X 自治區(qū)建筑工程消耗定額及基礎(chǔ)價(jià)格、 X 自治區(qū)裝飾裝修工程消耗量定額及基礎(chǔ)價(jià)格、 有關(guān)文件規(guī)定。 各單項(xiàng)工程估算參考相近工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，材料價(jià)格按 X 市2008年 3 季度地區(qū)材料價(jià)格估算。 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù) 2004 年 X 自治區(qū)建設(shè)廳、 X 自治區(qū)財(cái)政廳頒發(fā)的 X 自治區(qū)建設(shè)工程費(fèi)用計(jì)算規(guī)則，工程分別以定額直接費(fèi)和人工費(fèi)為取費(fèi)基數(shù)。 工程其它費(fèi)用參照國(guó)家建設(shè)部門發(fā)布的建標(biāo)（ 1996） 628 號(hào)建筑政工程可行性研究估算辦法及國(guó)家有關(guān)的相應(yīng)規(guī)定計(jì)取。 其中： 28 建設(shè)單位管理費(fèi)按財(cái)建 2002（ 394號(hào)文件）規(guī)定計(jì)取，即按建筑安裝工程費(fèi)用的 取。 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按照國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)改價(jià)格 2007 670號(hào)文件計(jì)取，即按建筑安裝工程費(fèi)用的 取。 工程招標(biāo)服務(wù)收費(fèi)按照國(guó)家計(jì)委 2002 1980 號(hào)文件計(jì)取，即按建筑安裝工程費(fèi)用的 60%計(jì)取。 工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按照國(guó)家計(jì)委建設(shè)部發(fā)布的（ 2002 年） 工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。其中 :設(shè)計(jì)費(fèi)按 25元 /工程勘察費(fèi)按照設(shè)計(jì)費(fèi)的 15%計(jì)取。 施工圖審查費(fèi)按建筑安裝工程費(fèi)用的 取。 施工圖預(yù)算編制費(fèi)按建筑安裝工程費(fèi)用的 取。 土地為劃撥取得。 市政公共設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)等根據(jù)政府的相關(guān)文件計(jì)取。 工程基本預(yù)備費(fèi)按上述費(fèi)用的 3%計(jì)取。 目投資估算 “ X 商務(wù)酒店” 項(xiàng)目 建設(shè)工程總投資 元，其中： 建筑安裝 工