深圳 店可行性研究報(bào)告（草案） 湖州維尼斯酒店管理有限公司 1 深圳市 店 可行性研究報(bào)告 湖州維尼斯酒店管理 有限公司 2008 年 9 月 3 日 深圳 店可行性研究報(bào)告（草案） 湖州維尼斯酒店管理有限公司 2 目 錄 前言 第一部分 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目背景 可行性研究結(jié)論 第二部分 市場分析 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究 市場宏觀背景 區(qū)域市場分析 第三部分 項(xiàng)目分析及評價(jià) 地塊解析 項(xiàng)目 析 項(xiàng)目評價(jià) 市場定位及項(xiàng)目評估 項(xiàng)目定位 方案評估意見 第四部分 銷售及經(jīng)營收入測定 各類物業(yè)銷售收入估算 深圳 店可行性研究報(bào)告（草案） 湖州維尼斯酒店管理有限公司 3 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃 資金來源與運(yùn)用分析 銷售利潤 第五部分 財(cái)務(wù)與敏感性分析 贏利能力分析 項(xiàng)目不確定性分析 社會(huì)效益和影響分析 第六部分 可行性研究結(jié)論與建議 可行性研究結(jié)論 項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 附表 : 附表 1 項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 附表 2 資金來源與運(yùn)用表 附表 3 損益及利潤分配表 附表 4 現(xiàn)金流量表 (全部投資 ) 附表 5 借款償還期測算表 附表 6 敏感分析表 深圳 店可行性研究報(bào)告（草案） 湖州維尼斯酒店管理有限公司 4 前 言 深圳 業(yè)顧問有限公司接受深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司的委托對橫崗 店項(xiàng)目的可行性進(jìn)行了研究。 我司人員經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)查、市場預(yù)測、投資估算以及宏觀投資環(huán)境、行業(yè)概況、地區(qū)市場需求、競爭狀況等內(nèi)容的分析，已完成本項(xiàng)目的研究及分析工作，現(xiàn)將研究結(jié)果報(bào)告如下： 深圳 店可行性研究報(bào)告（草案） 湖州維尼斯酒店管理有限公司 5 第一部分 項(xiàng)目總論 “ 店”是深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司投資運(yùn)營的豪華商務(wù)旅游酒店項(xiàng)目，主要功能為四星級商務(wù)旅游酒店和高級娛樂休閑服務(wù)中心。 店嚴(yán)格按照國際四 星級酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。 目背景 深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司為適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的要求，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營模式持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的目標(biāo)，擬將原橫崗 店改建成產(chǎn)權(quán)式酒店公寓。 深圳市橫崗 店 深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司 湖州維尼斯酒店管理 有限公司 究工作依據(jù) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參考數(shù) 深圳市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向 2006 房地產(chǎn)評估規(guī)范 1999 深圳 店可行性研究報(bào)告（草案） 湖州維尼斯酒店管理有限公司 6 國家計(jì)委 建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 深圳市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定 深圳市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 深圳房地產(chǎn)市場分析 2008 深圳市旅游統(tǒng)計(jì)月報(bào)年報(bào) 以及其它國家、省、市級法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。 深圳市橫崗 店，屬于四星級高級商務(wù)旅游酒店，單體 29 層，總建筑面積： 40297（不包括地下車庫），配套面積： ，客房面積： ，主體占地面積 23000平方米。 深圳 店可行性研究報(bào)告（草案） 湖州維尼斯酒店管理有限公司 7 行性研究結(jié)論 經(jīng)過對全國和深圳經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對 2008司經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)研后認(rèn)為： 項(xiàng)目的變更是必要的、可行的、合理的； 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)深圳市產(chǎn)權(quán)式酒店市場是樂觀的； 產(chǎn)權(quán)式酒店更適合項(xiàng)目的整體發(fā)展與規(guī)劃； 在 2009將該項(xiàng)目投放市場的時(shí)機(jī)是可行的； 考慮目前貴司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力以及資金儲(chǔ)備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項(xiàng)目的正式運(yùn)營條件基本成熟； 深圳 店可行性研究報(bào)告（草案） 湖州維尼斯酒店管理有限公司 8 第二部分 市場分析 目投資環(huán)境和市場研究 析 橫崗鎮(zhèn)是深圳市龍崗區(qū)迅速崛起的一個(gè)工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn) 崗鎮(zhèn)抓住發(fā)展機(jī)遇，堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，兩個(gè)文明一起抓，促進(jìn)了社會(huì)全面進(jìn)步 。 目前已有初具規(guī)模的工業(yè)區(qū) 18 個(gè)，廠房面積達(dá) 235 萬平方米， “ 三來一補(bǔ) ” 、 “ 三資 ” 企業(yè) 800 余家，自營工業(yè) 8 家，工業(yè)固定資產(chǎn)總值近 10 億元，外向型工業(yè)格局已初步形成。農(nóng)業(yè)也由封閉自給型逐步向創(chuàng)匯開放型轉(zhuǎn)變，第三產(chǎn)業(yè)有較大發(fā)展，商貿(mào)業(yè)已形成規(guī)模。城鎮(zhèn)建設(shè)已初具規(guī)模，城市功能日臻完善。全鎮(zhèn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，人民生活水平顯著提高。 1998年，全鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 24 億，三級經(jīng)濟(jì)總收入 元，三級集體純收入 22345 萬元，三級人均純收入 20720 元，鎮(zhèn)財(cái)政收入 1990年，橫崗鎮(zhèn)以其經(jīng)濟(jì)、文化等方面的輝煌成就被評為 “ 中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星 ” ； 1995年，又被評為 “ 全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)最佳投資環(huán)境 100強(qiáng) ” ；1996 年，橫崗鎮(zhèn)農(nóng)村三級股份合作制被評為 “ 中華之最 ” 。目前，正在進(jìn)行的農(nóng)村股份合作制改革再次使橫崗成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。 橫崗鎮(zhèn)經(jīng)過十多年的發(fā)展已成為外商競相投資的寶地。如今，完善的基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)筑成良好的投資環(huán)境，特有的地理區(qū)位優(yōu)勢與港、澳、臺血脈相連的人緣優(yōu)勢，使這塊熱 土為港、澳、臺工商界及海外投資者所垂青。尤其是近幾年來，橫崗鎮(zhèn)堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)改善投資環(huán)境，深圳 店可行性研究報(bào)告（草案） 湖州維尼斯酒店管理有限公司 9 花大力氣建設(shè)了一批市政基礎(chǔ)設(shè)施，實(shí)實(shí)在在營造外商置業(yè)的底成本優(yōu)勢。 龍崗良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)客戶群，橫崗工業(yè)及商業(yè)未來的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營提供了有力的保證。 就地理位置而言，橫崗位于布吉鎮(zhèn)和龍崗鎮(zhèn)之間，而布吉鎮(zhèn)占據(jù)地理優(yōu)勢，承接著來自羅湖、福田的購房者，因此先于橫崗發(fā)展；龍崗鎮(zhèn)也在橫崗之前成為大盤開發(fā)地。正線全長 里的地鐵 3號線將提前至年內(nèi)動(dòng)工。連接福田中心區(qū) 、羅湖中心區(qū)、布吉、橫崗鎮(zhèn)、龍崗中心城的地鐵 3 號線建成后，從福田、羅湖到橫崗的距離將大大縮短 。 深惠公路改造、地鐵 3 號線年內(nèi)開工、深平快速干道一期明年 1月通車，龍崗區(qū)的交通壓力有望得以緩解， 借助 有利時(shí)機(jī)， 橫崗 未來的外資工業(yè)、商務(wù)、旅游等行業(yè)都有非常大的發(fā)展空間，從而帶動(dòng)了整個(gè)龍崗區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值的急速提升。 就房地產(chǎn)發(fā)展趨勢而言，橫崗目前有卓越城市中心花園、錦冠華城、新亞洲廣場三期、新世界廣場四期名門世家、水晶之城等大盤供應(yīng)。相對以前，橫崗樓盤規(guī)模不大、分布太散、各自為政的形象已經(jīng)得到改變?，F(xiàn) 在，這種數(shù)量上的變化伴隨著品牌發(fā)展商的進(jìn)入，有理由產(chǎn)生質(zhì)變。今年，中海占地面積 22 萬平方米的低密度大型社區(qū) “ 怡美山莊 ” 、振業(yè)地產(chǎn) 平方米的橫崗項(xiàng)目都將加快建設(shè)進(jìn)程。隨著橫崗逐步進(jìn)入大盤時(shí)代 ,橫崗的投資性物業(yè)市場也逐漸從分散的深圳 店可行性研究報(bào)告（草案） 湖州維尼斯酒店管理有限公司 10 單一型產(chǎn)品慢慢演變成以多種產(chǎn)品為主導(dǎo)的成熟綜合性市場 ,最明顯的例子就是很多個(gè)人投資者在龍崗商鋪的潮起潮落中 ,深刻體會(huì)到巨大經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的存在 ,從而對投資性物業(yè)更加謹(jǐn)慎 ,投資手段變得更加成熟和穩(wěn)重。相對于前幾年而言，橫崗本地的主力投資客戶的投資心理已經(jīng)發(fā)生了微妙的變化，這對本項(xiàng)目有著非 常重要的指導(dǎo)意義。 場宏觀背景 004年上半年經(jīng)濟(jì)分析 從已公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看， 2008 年 上半年深圳國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持在高位運(yùn)行，國民經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)健增長的態(tài)勢。全市經(jīng)濟(jì)總量繼續(xù)加大，各項(xiàng)主要指標(biāo)實(shí)現(xiàn)較好的增長，生產(chǎn)、消費(fèi)和需求比較協(xié)調(diào)，總體運(yùn)行形勢良好。主要表現(xiàn)在： 1、生產(chǎn)總值規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，增長速度再創(chuàng)新高。深圳市生產(chǎn)總值完成 元，比去年同期增長 百分點(diǎn)。本市生產(chǎn)總值的上半年累計(jì)增幅創(chuàng)出了 自 1996 年以來的新高 ； 2、工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快 速增長，主導(dǎo)地位不斷增強(qiáng)。我市工業(yè)企業(yè)累計(jì)完成工業(yè)增加值 元，比去年同期增長 3、市場消費(fèi)繁榮，零售總額穩(wěn)增 。 固定資產(chǎn)投資額累計(jì)完成 元，比去年同期增長 4、社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)完成 元，累計(jì)增幅與去年同期持平 ； 深圳 店可行性研究報(bào)告（草案） 湖州維尼斯酒店管理有限公司 11 5、出口逐月回升，增速明顯加快； 6、市場物價(jià)微升，職工居民收入有所增加； 7、交通、郵電發(fā)展增快，民航表現(xiàn)突出； 8、財(cái)政金融保持穩(wěn)定，存差略有擴(kuò)大； 9、企業(yè)景氣上升，信心指數(shù)提高。 酒店經(jīng)營情況分析 5%均入住率 55%95年 96年 97年 98年 99年 00年 01年 02年 03年1、從 98 年低谷期開始，深圳市酒店的入住率逐年提升，在 2001年、 2002 年達(dá)到階段性頂峰； 2、 2008 年深圳市酒店的入住率和 2007 年相比有較大幅度的下降，其原因是受到 金融風(fēng)暴 的影響。 深圳 店可行性研究報(bào)告（草案） 湖州維尼斯酒店管理有限公司 12 列1 月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月12月1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月1、 2008 年 7 月開始，酒店入住率急速下降， 8 月份跌至年度深圳酒店入住率的最低谷，原因是 金融風(fēng)暴 在 7 月份左右開始全面爆發(fā)的影響； 2、 2008 年 9 月以后，深圳市酒店行業(yè)迅速 恢復(fù)元?dú)猓瑑H僅用了兩個(gè)月的時(shí)間，也就是在 9月份的時(shí)候就已經(jīng)超過了前期的高位，并且在以后呈持續(xù)上升的趨勢； 3、 2008 年 1 月入住率較低，是傳統(tǒng)的農(nóng)歷新年之前和酒店入住率受季節(jié)影響較大的原因，因此 1月份左右是酒店行業(yè)的傳統(tǒng)淡季； 4、自 2008 年 1 月后逐漸回升，并且很快接近歷史上的高位。 2明 04 年的深圳酒店業(yè)市場前景向好。 008年酒店整體經(jīng)濟(jì)預(yù)測及分析 進(jìn)入 2008 年，深圳酒店業(yè)市場持續(xù)向好， 1 4 月酒店開房率均超過去年同期水平，“五一”黃金周期間， 深圳市酒店開房率更高達(dá)深圳 店可行性研究報(bào)告（草案） 湖州維尼斯酒店管理有限公司 13 85%以上。具體表現(xiàn)如下： 1、深圳市政府將要把深圳建設(shè)成為一個(gè)區(qū)域性經(jīng)濟(jì)性的國際化城市，充分利用 政策利好，以及整合自身的各種優(yōu)勢，力爭成為珠三角經(jīng)濟(jì)圈的國內(nèi)外大型機(jī)構(gòu)地區(qū)總部，進(jìn)而成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)核心； 2、從國內(nèi)和深圳的宏觀經(jīng)濟(jì)政策面來看，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長以及物業(yè)稅的即將開征等，有利于深圳房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，但全國性的經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象，加大了政府實(shí)施宏觀調(diào)控的決心和力度，這將會(huì)對新建房地產(chǎn)項(xiàng)目造成較大的開發(fā)難度； 3、宏觀調(diào)控政策將“有控有擴(kuò)”：從內(nèi)需結(jié)構(gòu)來看，控 制局部過熱的投資需求，擴(kuò)大消費(fèi)需求；從投資結(jié)構(gòu)看，對局部過熱的行業(yè)投資、高消耗高污染投資，對各地形象工程、高檔住宅等投資要調(diào)控，而對農(nóng)業(yè)、能吸納就業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)以及各種社會(huì)事業(yè)的投資，仍需擴(kuò)大； 4、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)正處在一個(gè)重要關(guān)口，只有樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，控制固定資產(chǎn)過快增長，加強(qiáng)煤電油運(yùn)綜合協(xié)調(diào)，注重結(jié)構(gòu)和效益的提高，才能保證經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長； 5、經(jīng)過 2008 年上半年 金融風(fēng)暴 的影響，深圳市的旅游和酒店業(yè)已經(jīng)全面恢復(fù)，并且在深圳市政府扶持旅游業(yè)的政策影響及經(jīng)濟(jì)高速增長推動(dòng)下，酒店入住率迅速回升，行業(yè)步入正常 運(yùn)行軌道。 深圳 店可行性研究報(bào)告（草案） 湖州維尼斯酒店管理有限公司 14 星級 酒店名稱 銷售價(jià)格 (元 / ) 年入住率 (2003年） 酒店規(guī)模 管理公司 4 大梅沙 海景酒店 12000 55 6層 2萬多 發(fā)展商自管 4 雅蘭酒店 14500 60 2棟 6層， 發(fā)展商自管 4 芭堤雅酒店 10000 50 60 1棟 9層 酒店式公寓、 發(fā)展商自管 5 丹楓白露 14000 70 單棟 34層 三九陽光物業(yè) 3 東方威斯 8100 55% 1棟 15層 1棟 6層 發(fā)展商自管 1、銷售價(jià)格 分析 靠近風(fēng)景區(qū)的產(chǎn)權(quán)式度假酒店售價(jià)普遍較高，甚至是周邊公寓、住宅價(jià)格的 2 3 倍。在市區(qū)，產(chǎn)權(quán)式商務(wù)型酒店一般超出同類物業(yè)常規(guī)價(jià)格的 20% 2、入住率分析 受 金融風(fēng)暴 的影響， 2008年深圳市酒店的年入住率仍然達(dá) 55，經(jīng)營情況良好，產(chǎn)權(quán)式酒店的年入住率也在 50 70之間浮動(dòng)。一般旅游區(qū)的度假型酒店相對市區(qū)的商務(wù)型酒店的平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季的影響造成其入住率的不穩(wěn)定； 3、酒店規(guī)模分析 不同區(qū)域的酒店在經(jīng)營規(guī)模上也有所不同，一般在旅游區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營規(guī)模較小，經(jīng)營面積不超過 2 萬 平方米，樓層基本上低于深圳 店可行性研究報(bào)告（草案） 湖州維尼斯酒店管理有限公司 15 10 層，尤其是投資性較強(qiáng)的產(chǎn)權(quán)式酒店；而在商業(yè)區(qū)或市區(qū)附近的產(chǎn)權(quán)式酒店，其經(jīng)營面積相對較大，經(jīng)營樓層有的超過 30 層； 4、酒店管理公司分析 深圳產(chǎn)權(quán)式酒店的管理企業(yè)分為三種情況： A、發(fā)展商自管 B、聘請國內(nèi)外知名酒店管理公司全權(quán)管理 C、聘請國外知名酒店管理公司作顧問，發(fā)展商自己管理 現(xiàn)有的深圳市產(chǎn)權(quán)式酒店因?yàn)樘幱谄鸩诫A段，而且規(guī)模一般偏小，聘請專業(yè)的國際酒店管理公司成本投入太高。因此，大多采用自管或聘請顧問的形式管理。但從長遠(yuǎn)來看，隨著產(chǎn)權(quán)式酒店的逐步發(fā)展，酒店管理公司的品牌度將直 接決定物業(yè)的檔次和投資者的購買信心。 008年上半年產(chǎn)權(quán)式酒店市場分析 2004年在售產(chǎn)權(quán)式酒店公寓存量 項(xiàng)目名稱 可售面積 (萬 ) 剩余面積（萬） 東方銀座 際市長交流中心 樓 方威斯酒店 計(jì) 圳市現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)式酒店公寓的供應(yīng)量極少，從 2006年開始至今，產(chǎn)權(quán)式可售面積的供應(yīng)量不足 5 萬平米，剩余面積約 平米。 深圳 店可行性研究報(bào)告（草案） 湖州維尼斯酒店管理有限公司 16 2008 年下半年，已知將推出的產(chǎn)權(quán)式酒店公 寓項(xiàng)目為我司策劃代理的羅湖銀漢國際和橫崗 店項(xiàng)目，在鹽田區(qū)的東方威斯酒店二期在 8 月下旬公開發(fā)售，可售面積 平米。另在羅湖區(qū)尚有兩個(gè)地塊將用來發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店公寓項(xiàng)目。因此，從產(chǎn)權(quán)式酒店公寓現(xiàn)有市場存量和未來競爭量來看，市場發(fā)展空間還很大。 2009年即將推出的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目一覽表： 項(xiàng)目名稱 可售面積 (萬 ) 漢 國際公寓 計(jì) 7% 深圳 店可行性研究報(bào)告（草案） 湖州維尼斯酒店管理有限公司 17 域市場分析 橫崗位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的東部、龍崗區(qū)的中部，東鄰鹽田大港，南緊接深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)，西北毗鄰東莞，北連龍崗區(qū)中心城。距深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū) 18 公里，距香港僅 20 公里，是香港和深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)通往惠州、梅州、汕頭、福建、江西等內(nèi)地省市的必經(jīng)要道。全鎮(zhèn)總面積 中 方公里屬于龍崗區(qū)中心城范圍。 橫崗鎮(zhèn)原為惠陽地區(qū)的一個(gè)鄉(xiāng)，在改革開放前是一個(gè)典型的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)，后經(jīng)過幾次改制于 1983 年 9 月改為現(xiàn)在的橫崗鎮(zhèn)。橫崗鎮(zhèn)下轄六約、橫崗、四聯(lián)、安良、西坑、大康、保安、荷坳、黃崗坑九個(gè)行政村和 1 個(gè)居委會(huì)，共 52 個(gè)自 然村。 1998 年底全鎮(zhèn)總?cè)丝?1、 交通 狀況： 橫崗鎮(zhèn)是深圳市東部的重要交通樞紐，海、陸、空運(yùn)輸條件十分便利。鎮(zhèn)內(nèi)公路四通八達(dá)，村村通公路，深（深圳） 惠（惠州）、深（深圳） 汕（汕頭）一級公路貫穿全境，惠（惠州） 鹽（鹽田）疏港高速公路、機(jī)荷（機(jī)場 荷坳）高速公路已建成投入使用，深汕高速公路以及北輔線（龍崗中心城 深圳）、南輔線（坪山 深圳）公路正在建設(shè)中。平鹽（平湖 鹽田港）疏港鐵路穿境而過。緊鄰國際大港鹽田港，海上運(yùn)輸也十分便利。一個(gè)縱橫交錯(cuò)、高度密集的交通網(wǎng)絡(luò)正在形成。 深惠公路改造、地鐵 3 號線年內(nèi)開工、深平快速干深圳 店可行性研究報(bào)告（草案） 湖州維尼斯酒店管理有限公司 18 道一期明年 1 月通車，龍崗區(qū)的交通壓力有望得以緩解，橫崗鎮(zhèn)的交通狀況將徹底改變。 2、 服務(wù)設(shè)施 ： 橫崗鎮(zhèn)文化娛樂、酒店服務(wù)、渡假旅游等方面的建設(shè)已日益完善。目前，全鎮(zhèn)頗具一定規(guī)模的綜合市場和肉菜市場 9 個(gè)，已形成了以圩鎮(zhèn)第一市場、松柏商業(yè)街為中心的市場網(wǎng)絡(luò)，擁有較大規(guī)模的賓館、酒店 5 家， 龍崗區(qū)現(xiàn)有的唯一兩家四星級酒店全部在橫崗。 鎮(zhèn)村公園多個(gè)，文化廣場多個(gè)，鎮(zhèn)有線電視網(wǎng)絡(luò)覆蓋全鎮(zhèn)范圍，鎮(zhèn)村文化設(shè)施齊全，生活質(zhì)量正日漸提高。 3、 投資導(dǎo)向 根據(jù)深圳市龍崗區(qū)總體規(guī)劃，龍崗區(qū)近期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和 發(fā)展的主導(dǎo)方向是圍繞建設(shè)大工業(yè)，大能源，大旅游，大流通，以經(jīng)濟(jì)效益為中心，重點(diǎn)發(fā)展技術(shù)，資金密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。 4、橫崗?fù)顿Y導(dǎo)向項(xiàng)目 （ 1）改善基礎(chǔ)設(shè)施，改善生活條件的項(xiàng)目 （ 2）新材料，零配件，電子元器件等基礎(chǔ)工業(yè)項(xiàng)目 （ 3）資金，技術(shù)密集的大型工業(yè)項(xiàng)目 （ 4）市場廣闊，附加值高的大型工業(yè)項(xiàng)目 （ 5）倉儲(chǔ)運(yùn)輸項(xiàng)目 （ 6）旅游觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目 （ 7）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 （ 8）供應(yīng)深、港市場的基地化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目 深圳 店可行性研究報(bào)告（草案） 湖州維尼斯酒店管理有限公司 19 5、經(jīng)濟(jì)發(fā)展成就 在城市建設(shè)方面，橫崗鎮(zhèn)近年來加大規(guī)劃建設(shè)力度，投資 6 億多元大力進(jìn)行鎮(zhèn)，村建設(shè) ， 使 鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌有了很大的變化，勾畫了一個(gè)現(xiàn)代化花園式文明城鎮(zhèn)的雛型 。 以興辦 “ 三來一補(bǔ) ” 企業(yè)為突破口，積極發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，使橫崗發(fā)展為一個(gè)擁有 900 多家企業(yè)、超億元財(cái)政收入的工業(yè)重鎮(zhèn)，成為深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū) 經(jīng)濟(jì)走廊 ” ， 經(jīng)過十多年的發(fā)展，橫崗鎮(zhèn)已成為外商競相投資的 “ 黃金寶地 ” 。 橫崗鎮(zhèn)已形成專業(yè)銀行、商業(yè)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成的多功能、方便快捷的金融服務(wù)體系。各種金融機(jī)構(gòu)的辦事機(jī)構(gòu)遍布全鎮(zhèn)，在經(jīng)濟(jì)生活中發(fā)揮著重要作用。 2000 年 6 月底，全鎮(zhèn)銀行存款余額達(dá) 元人民幣。工商、稅務(wù)、保險(xiǎn)與海關(guān)部門積極 為企業(yè)提供服務(wù)，為企業(yè)的發(fā)展注入了活力，保持了橫崗鎮(zhèn)良好的經(jīng)濟(jì)秩序。 橫崗鎮(zhèn)的各項(xiàng)建設(shè)均取得了顯著成績，先后被評為 “ 中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星 ” ， “ 全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資環(huán)境 100 強(qiáng) ” 和 “ 國家衛(wèi)生鎮(zhèn) ” ，是珠江三角洲地區(qū)頗具盛名的工業(yè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)。 6、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 橫崗目前有卓越城市中心花園、錦冠華城、新亞洲廣場三期、新世界廣場四期名門世家、水晶之城等大盤供應(yīng)。相對以前，橫崗樓盤規(guī)模不大、分布太散、各自為政的形象已經(jīng)得到改變。 現(xiàn)在，這種數(shù)量上的變化伴隨著品牌發(fā)展商的進(jìn)入，有理由產(chǎn)生質(zhì)變。今年，中海占地面積 22 萬平方米的低密度大型社 區(qū)“怡美山深圳 店可行性研究報(bào)告（草案） 湖州維尼斯酒店管理有限公司 20 莊”、振業(yè) 地產(chǎn) 平方米的橫崗項(xiàng)目都加快建設(shè)進(jìn)程并相繼發(fā)售。 至此，提升南山前海、后海形象的中海、振業(yè)和卓越悉數(shù)到場。而品牌地產(chǎn)的到來對于一個(gè)片區(qū)的帶動(dòng)，無疑預(yù)示著橫崗房地產(chǎn)發(fā)展趨勢向好。 橫崗目前正處于房地產(chǎn)發(fā)展的前夜，樓市的整體崛起之期已經(jīng)指日可待。 橫崗酒店市場現(xiàn)狀調(diào)查 規(guī)模及入住率 酒店名稱 規(guī)模 星級 入住率 房型分布 客戶構(gòu)成 376間 四星 50% 標(biāo)準(zhǔn)房（ 48%）高級房（ 16%）豪華房（ 27%）豪華套（ 4%） 商務(wù)套（ 5%）總統(tǒng)套房（ 0%） 以本地各企業(yè)商務(wù)客戶為主，外籍人士較多，少數(shù)散客 圣德堡 酒店 218間 年底批四星 80% 標(biāo)準(zhǔn)房（ 13%）高級豪華房（ 71%）豪華套房（ 11%） 商務(wù)套（ 4%）總統(tǒng)套（ 2%） 往來深圳商務(wù)人士（ 60%） 港澳游客（ 30%） 其他（ 10%） 龍堡酒店 58間 無 70% 普通單人房（ 14%） 豪華單人房（ 29%） 豪華雙人房（ 57%） 本地各公司客戶為主，較多外籍客戶 寶麗酒店 69間 年底批三星 60% 標(biāo)雙房（ 61%）標(biāo)單房（ 16%） 豪單房（ 7%）豪雙房（ 17%） 豪華行政套房（ 3%） 以深圳、廣州商務(wù)人士為主，香港、本地客源少 麗晶中心 55間 無 試營業(yè) 標(biāo)準(zhǔn)間（ 49%） 豪華單人套房（ 38%） 豪華雙人套房（ 11%） 橫崗商會(huì)各公司客戶及部分長駐橫崗的香港商務(wù)人士 深圳 店可行性研究報(bào)告（草案） 湖州維尼斯酒店管理有限公司 21 小結(jié)： 1、區(qū)域內(nèi)暫時(shí)無產(chǎn)權(quán)式酒店，較大規(guī)模酒店較少，僅有 5 家。真正具有星級酒店正式資質(zhì)的只有 店一家，其他為具備四星或三星酒店標(biāo)準(zhǔn)但尚未取得正式資格證書的酒店。從整個(gè)龍崗區(qū)來看，酒店業(yè)仍然相對發(fā)達(dá)； 2、酒店在規(guī)模上都比較小，客房數(shù)在 200 間以上的只有 他的均不到 100 間； 3、酒店 的入住率都比較高，維持在 50% 80%的水平。以消化本地各企業(yè)商務(wù)客戶為主，另有少量娛樂消費(fèi)型客戶； 4、各酒店的客房分布以標(biāo)準(zhǔn)房為主要戶型，同時(shí)也是酒店入住率最高的客房。 深圳 店可行性研究報(bào)告（草案） 湖州維尼斯酒店管理有限公司 22 橫崗酒店市場現(xiàn)狀調(diào)查 價(jià)格及配套設(shè)施 酒店名稱 價(jià)格構(gòu)成（元） 配套設(shè)施 備注 標(biāo)準(zhǔn)房（ 330）高級房（ 348）豪華房（ 464）豪華套（ 600） 商務(wù)套（ 868） 總統(tǒng)套房（ 4200） 中西餐、桑拿中心、夜總會(huì)、咖啡廳 配套設(shè)施整體檔次高檔，但經(jīng)營一般 圣德堡酒店 標(biāo)準(zhǔn)房（ 268）高級豪華房（ 288）豪華套房（ 788） 商務(wù)套（ 588） 總統(tǒng)套（ 4298） 中西餐，夜總會(huì)，桑拿，露天泳池，網(wǎng)球場，健身房，棋牌，桌球，乒乓球 配套設(shè)施高檔并富有特色，是主要利潤來源 龍堡酒店 普通單人房（ 210） 豪華單人房（ 230） 豪華雙人房（ 230） 美容，桑拿， 中西餐 配套設(shè)施簡單 寶麗酒店 標(biāo)雙房（ 221）標(biāo)單房（ 173） 豪單房（ 216）豪雙房（ 239） 豪華行政套房（ 773） 歌舞廳，西餐， 桑拿，中餐 配套設(shè)施簡單 麗晶中心 標(biāo)準(zhǔn)間（ 340） 豪華單人套房（ 380） 豪華雙人套房（ 390） 銀行，化妝品、藥店，橫崗 商會(huì)，公寓、寫字樓、中西餐廳。 具有公寓和寫字樓，是復(fù)合型酒店物業(yè) 小結(jié)： 1、各酒店客房價(jià)格一般在對外公布價(jià)基礎(chǔ)上給予很大折扣，一般在 4 折左右。標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)格一般在 220 330 元之間，套房價(jià)格一般在 380 800員之間； 2、各酒店都具備基本配套設(shè)施，如：中西餐、桑拿、夜總會(huì)等，但經(jīng)營一般，比較好的有圣德堡酒店的娛樂、餐飲設(shè)施，已成為其主要利潤來源。 深圳 店可行性研究報(bào)告（草案） 湖州維尼斯酒店管理有限公司 23 結(jié)論： 1、 深惠公路改造、地鐵 3 號線年內(nèi)開工、深平快速干道一期明年 1 月通車，龍崗區(qū)的交通壓力有望得到緩解，橫崗鎮(zhèn)的交通狀況將徹底改變； 2、伴隨著品牌地產(chǎn) 的不斷進(jìn)入，各項(xiàng)基礎(chǔ)建設(shè)的不斷完善，橫崗目前正處于房地產(chǎn)發(fā)展的前夜，樓市整體崛起之期已經(jīng)指日可待； 3、龍崗區(qū)現(xiàn)有的唯一兩家四星級酒店全部在橫崗，產(chǎn)權(quán)式酒店在橫崗乃至整個(gè)龍崗地區(qū)尚無一家，有絕對的稀缺性。因此，項(xiàng)目銷售所面臨的是基本無競爭對手的市場； 4、橫崗鎮(zhèn)的酒店業(yè)代表了整個(gè)龍崗區(qū)的最高水平，但仍然存在整體規(guī)模小、酒店管理公司品牌度低、客戶構(gòu)成單一等問題，相對于橫崗目前整體房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展已略顯滯后。從長遠(yuǎn)來看，在橫崗經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的快速帶動(dòng)作用下，酒店業(yè)的發(fā)展將步入良性發(fā)展階段，酒店業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè) 將越發(fā)成熟。 深圳 店可行性研究報(bào)告（草案） 湖州維尼斯酒店管理有限公司 24 第三部分 項(xiàng)目分析及評價(jià) 塊解析 建筑面積： 40297 （不包括地下車庫） 配套面積： 客房面積： 其他面積： 層數(shù)共 29 層 1：商業(yè)配套 5 層：設(shè)備層 6店客房 28層：辦公 客房總數(shù)： 376間 標(biāo)準(zhǔn)客房： 180套；高級客房： 60 套 豪華客房： 100套；豪華套房： 20 套 商務(wù)套房： 14 套； 總統(tǒng)套房： 2 套 酒店配套設(shè)施構(gòu)成： 休閑娛樂 1 層：盧浮閣西餐廳、大堂吧、逸景苑餐廳 2 層 ：萬壽宮酒樓 3 層：皇宮桑那中心 深圳 店可行性研究報(bào)告（草案） 湖州維尼斯酒店管理有限公司 25 4 層：仙客來夜總會(huì) 1、位于橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)文化中心，各種配套完善； 2、項(xiàng)目方圓 500 米內(nèi)，高尚物業(yè)眾多，集中了橫崗鎮(zhèn)政府、規(guī)劃國土局橫崗所、新亞洲廣場、龍洲百貨等行業(yè)機(jī)構(gòu)； 3、緊鄰深惠公路一側(cè)，人流旺盛，項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)氛圍較濃，并且發(fā)展空間很大。 項(xiàng)目的景觀資源豐富，坐擁橫崗中心位置，視野開闊，中高層單位基本無遮擋，四周景色秀麗。 目 析 析 優(yōu)勢（ S） 1、項(xiàng)目位于橫崗區(qū) 域中心，周邊各類市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良好展示面； 2、區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對客戶的綜合吸引力較大； 3、發(fā)展商屬于具有政府背景的國有控股企業(yè)，能給客戶以堅(jiān)定的購買信心； 4、項(xiàng)目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強(qiáng)大的潛在客戶群基礎(chǔ)。 深圳 店可行性研究報(bào)告（草案） 湖州維尼斯酒店管理有限公司 26 劣勢（ W） 1、項(xiàng)目入住客戶類型單一化，入住率偏低； 2、項(xiàng)目配套設(shè)施經(jīng)營一般，對酒店的營業(yè)收入支撐不足； 3、項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍較弱； 4、項(xiàng)目內(nèi)部酒店功能性設(shè)計(jì)存在缺陷。 機(jī)會(huì)（ O） 1、 來的政策利好，為投資型物業(yè)的良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)； 2、 深惠公路改造、地鐵 3 號線年內(nèi)開工、深平快速干道一期明年 1 月通車，進(jìn)一步緩解交通壓力，橫崗樓市能量得以釋放； 3、中海、振業(yè)、卓越等品牌開發(fā)商開發(fā)大盤的步伐日益加快，帶動(dòng)整個(gè)橫崗房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，區(qū)域形象迅速提升； 4、產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目在區(qū)域市場處于無競爭狀態(tài)，銷售外部環(huán)境極其優(yōu)越； 5、外資企業(yè)多，消費(fèi)能力強(qiáng)； 6、本地居民可支配收入高，投資欲望強(qiáng)烈。 威脅（ T） 1、投資型物業(yè)市場整體環(huán)境不樂觀，市場潛在競爭壓力巨大； 2、作 為新興的房地產(chǎn)投資模式，在該區(qū)域尚無先例，市場存在一定風(fēng)險(xiǎn)性； 3、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)過熱，房地產(chǎn)和金融政策收緊，物業(yè)稅的開征等給項(xiàng)目的經(jīng)營帶來不確定因素。 深圳 店可行性研究報(bào)告（草案） 湖州維尼斯酒店管理有限公司 27 四大 略 （強(qiáng)化優(yōu)勢與機(jī)會(huì)策略） 1、強(qiáng)化項(xiàng)目自身的高檔性和唯一性，將項(xiàng)目與該片區(qū)其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場，出奇制勝； 2、配合項(xiàng)目橫崗地標(biāo)性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強(qiáng)化樓體及現(xiàn)場包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注； 3、利用酒店本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢，通過有針對性地實(shí)施點(diǎn)式營銷策略，盡可能將酒店客戶轉(zhuǎn)化為購買客戶； 4、 強(qiáng)化、利用發(fā)展商良好的社會(huì)資源和政府背景資源優(yōu)勢，對轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)宣傳，促成集團(tuán)購買。 兩大 略 （化解劣勢與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)） 1、項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確市場定位，并通過實(shí)施具有極強(qiáng)針對性的營銷方案及投資回報(bào)承諾方案，吸引客戶購買； 2、針對自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營的劣勢，我司建議引進(jìn)高品牌度娛樂餐飲經(jīng)營公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次； 3、利用政府背景優(yōu)勢對項(xiàng)目進(jìn)行信譽(yù)擔(dān)保； 4、快打快銷規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。 結(jié)論： 通過對比分析區(qū)域市場的各種特征，以及影響本項(xiàng)目的各種因素， 為：本項(xiàng)目在該片區(qū)的酒 店市場中占有很大優(yōu)勢，如果能優(yōu)化主觀因素（市場定位、酒店經(jīng)營成本控制、營銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)可以有效應(yīng)深圳 店可行性研究報(bào)告（草案） 湖州維尼斯酒店管理有限公司 28 對和規(guī)避，并會(huì)有良好的市場表現(xiàn)。 目評價(jià) 橫崗 店項(xiàng)目在橫崗片區(qū)目前仍屬于獨(dú)一無二的房地產(chǎn)產(chǎn)品類型，但在整個(gè)深圳房地產(chǎn)市場來說，屬于中檔的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目。 由于該項(xiàng)目上市時(shí)機(jī)良好，產(chǎn)品稀缺，預(yù)計(jì)銷售壓力不大。另外，從未來長期投資回報(bào)的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實(shí)現(xiàn)銷售中承諾的投資回報(bào)，降 低中小投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，提高發(fā)展商的品牌形象。 整體來看， 店以產(chǎn)權(quán)式酒店的方式銷售是一種科學(xué)理性的發(fā)展手段，本項(xiàng)目運(yùn)營條件成熟，時(shí)機(jī)合理，市場醞釀形勢及周邊配套完善，受國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展總趨勢及深圳經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)的利好影響，本項(xiàng)目前景展望非常良好。 場定位及項(xiàng)目評估： 橫崗作為深圳重要的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，一直以來在深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都占據(jù)著非常重要的地位。從 1999 年康樂花園的推出，橫崗房地產(chǎn)的發(fā)展就引起了市場的關(guān)注， 但從長期來看 仍處在一個(gè)起步階段，市場上的買家以本地居民為主，外地消費(fèi)較少，是 一個(gè)本地消費(fèi)群體占主導(dǎo)的地區(qū)。因缺少 品牌 發(fā)展商的介入，而使到市場缺乏競爭，房地產(chǎn)項(xiàng)目不多，個(gè)盤規(guī)模較小，可供置業(yè)者選擇的范圍較小，樓盤價(jià)格深圳 店可行性研究報(bào)告（草案） 湖州維尼斯酒店管理有限公司 29 每平方米介乎在 2500之間 。 無論從地理位置還是房地產(chǎn)產(chǎn)品水平來看，橫崗房地產(chǎn)都是深圳房地產(chǎn)市場的重要組成部分，目前市場中大部分產(chǎn)品都屬于中低檔產(chǎn)品。隨著深惠公路改造方案的確定和地鐵 3 號線的開工，中海、振業(yè)等品牌發(fā)展商的進(jìn)入，橫崗房地產(chǎn)市場的有十分具有發(fā)展?jié)摿?，未來前景美好，產(chǎn)品升值潛力十分巨大。 在整個(gè)橫崗市場中， 店 作為目前唯一的產(chǎn)權(quán)式酒店，具有很強(qiáng)的獨(dú)特性、唯一性，是市場中極具競爭力的投資型房地產(chǎn)產(chǎn)品。 目前本項(xiàng)目面臨資金和經(jīng)營兩大問題，項(xiàng)目的最佳出路必定是能同時(shí)解決和緩解這兩大核心問題。根據(jù)項(xiàng)目目前情況，我們認(rèn)為：該種解決方案必須能同時(shí)滿足以下兩個(gè)核心要求： 1、 在短期內(nèi)能快速回籠大量資金 2、 能保持并促進(jìn)對項(xiàng)目的高效經(jīng)營管理 根據(jù)本項(xiàng)目情況，我們認(rèn)為有三種方案可供選擇： 整體出讓 抵押貸款 產(chǎn)權(quán)式酒店 1、酒店整體出讓： 概念： 即尋找第三方受讓人，以一定的價(jià)格將酒店的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)深圳 店可行性研究報(bào)告（草案） 湖州維尼斯酒店管理有限公司 30 讓的方式。 優(yōu)勢： （ 1）能快速回籠大量資金； （ 2）不存在后續(xù)問題。 劣勢： （ 1） 大宗項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓難以找到買家； （ 2） 喪失了對酒店的經(jīng)營管理權(quán)； （ 3） 整體轉(zhuǎn)讓價(jià)格一般很低，無法根據(jù)市場價(jià)格銷售，難以保證對前期投資的回收，將造成對國有資產(chǎn)的嚴(yán)重?fù)p失。 小結(jié)： 基于以上分析，酒店的整體轉(zhuǎn)讓雖然能一次性回籠較多資金，但會(huì)造成嚴(yán)重?fù)p失，而且不符合我們對酒店經(jīng)營管理權(quán)的要求。因此，此種方式不符合我們對酒店最佳出路的要求。 2、項(xiàng)目抵押貸款： 概念： 即按照一定的市場估價(jià)，將酒店所有權(quán)抵押給銀行套取現(xiàn)金的方式。 優(yōu)勢： （ 1）能回籠部分資金； （ 2）能保持 對酒店的經(jīng)營管理。 劣勢： （ 1）抵押貸款額度較低，回籠資金少； （ 2）將背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)； 深圳 店可行性研究報(bào)告（草案） 湖州維尼斯酒店管理有限公司 31 （ 3）嚴(yán)重影響發(fā)展商社會(huì)形象和地位，對項(xiàng)目造成嚴(yán)重負(fù)面效應(yīng)。 小結(jié)： 基于以上分析，抵押貸款雖然能保持對酒店的經(jīng)營管理，但不符合我們對快速回籠大量資金的要求，且又會(huì)讓發(fā)展商背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)。因此，此種方式仍然不符合我們對酒店最佳出路的要求。 3、產(chǎn)權(quán)式酒店： 概念： 即將酒店的整體產(chǎn)權(quán)以客房為單位劃分為獨(dú)立小產(chǎn)權(quán)出售給業(yè)主，業(yè)主再以委托經(jīng)營的形式在一定期限內(nèi)將客房交由酒店管理方繼續(xù)經(jīng)營管理，并收取投資回報(bào)的方式。 優(yōu)勢： （ 1）能以市場價(jià)格快速回籠大量資金； （ 2）能保持對酒店的經(jīng)營管理； （ 3）能促進(jìn)酒店經(jīng)營管理水平的提高。 劣勢： （ 1）操作方式較為復(fù)雜； （ 2）存在后續(xù)經(jīng)營回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)。 小結(jié)： 基于以上分析，酒店的產(chǎn)權(quán)化銷售不僅能一次性回籠大量資金，在很大程度上解決資金利息問題，而且能夠滿足我們對酒店經(jīng)營管理權(quán)的要求，因此，此種方式符合對酒店最佳出路的要求。 深圳 店可行性研究報(bào)告（草案） 湖州維尼斯酒店管理有限公司 32 目定位 店為橫崗?fù)顿Y股份有限公司全資擁有，是橫崗鎮(zhèn)為改善投資環(huán)境而興建起來的。該酒店樓高 28層，總投資 店是一家豪華商務(wù) 旅游酒店。位于深惠公路、水官高速和機(jī)荷高速公路的交匯處。酒店嚴(yán)格按照國際四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。 因此，項(xiàng)目應(yīng)該定位為： 橫崗首個(gè)國際級商務(wù)產(chǎn)權(quán)式酒店 。 案評估意見 綜合 目評估三種方案的比較分析，我們認(rèn)為： 產(chǎn)權(quán)式酒店模式符合對本項(xiàng)目最佳出路的要求，對于酒店而言，具有四大戰(zhàn)略性意義： 快速回籠大量資金，緩解資金壓力 由市場決定價(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的增值 產(chǎn)權(quán)自主分配，保證對項(xiàng)目的經(jīng)營管理權(quán) 促進(jìn)酒店管理水平的全面 提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展 深圳 店可行性研究報(bào)告（草案） 湖州維尼斯酒店管理有限公司 33 第四部分 銷售及經(jīng)營收入測定 類物業(yè)銷售收入估算 定位理論依據(jù)： 1、由于項(xiàng)目周邊沒有類似的產(chǎn)權(quán)式酒店，故不能采取比較法定價(jià)； 2、項(xiàng)目屬于典型經(jīng)營收益性物業(yè)，故可采取收益法。 收益法定義 ： 預(yù)測估價(jià)對象的未來正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 收益年有限，且其他因素不變的價(jià)格計(jì)算公式： V=1 1/（ 1 r） na/r V 項(xiàng)目現(xiàn)今總價(jià) n 項(xiàng)目的收益年限 r 房地產(chǎn)資本化率，即項(xiàng)目投資回報(bào)率，一般取經(jīng)驗(yàn)值 8； a 項(xiàng)目的年凈收益 價(jià)格求取 1、本項(xiàng)目作為產(chǎn)權(quán)式酒店，經(jīng)營年限一般為 20 年，故收益年限n 20 2、本項(xiàng)目作為酒店的凈收益 a 深圳 店可行性研究報(bào)告（草案） 湖州維尼斯酒店管理有限公司 34 根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定： 平均租金收益： （根據(jù)項(xiàng)目酒店客房標(biāo)準(zhǔn)和酒店業(yè)正常租金收益水平作保守估計(jì)） 210 元 /套 /天 入住率（參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計(jì)） 50 總套數(shù)（根據(jù)現(xiàn)有客房數(shù)） 372套 年收益租金 a 365天平均租金客房總套數(shù)入住率 365 210 372 50 =14256900元 故依公式求得，項(xiàng)目現(xiàn)今總價(jià)值 V=1 1/（ 1 r） na/r =142569000元 經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)產(chǎn)權(quán)式酒店可售面積 S 產(chǎn)權(quán)式酒店理論均價(jià) V/S= / 價(jià)格調(diào)整 1、由于產(chǎn)權(quán)式酒店對于業(yè)主而言，只需交首期，回報(bào)穩(wěn)定，經(jīng)營年限過后完全歸業(yè)主所有，所以價(jià)格超出周邊公寓、寫字樓等回報(bào)率相對較低的物業(yè)而言是正常的。同時(shí)，該價(jià)格從房地產(chǎn)估價(jià)理論上講也是合理的，但該價(jià)格是按資本化率（投資回報(bào)率） 8來計(jì)算的，意即是客戶能承受的最高價(jià)格。 2、深圳市區(qū)（羅湖、福田）同類型產(chǎn)權(quán)式酒 店的售價(jià)普遍在 10000 13000之間，可作為本項(xiàng)目的價(jià)格參考；鹽田區(qū)同類型產(chǎn)權(quán)式酒店價(jià)格在 6500 7500元之間，可作為本項(xiàng)目主要參考依據(jù)。（祥見市場深圳 店可行性研究報(bào)告（草案） 湖州維尼斯酒店管理有限公司 35 篇） 3、考慮到市場的接受度，以及降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，我們可以根據(jù)經(jīng)驗(yàn)人為將其調(diào)低，以低價(jià)入市。 由以上分析，我們在充分考慮市場接受度、開發(fā)商供款負(fù)擔(dān)和收益的平衡問題，經(jīng)過多次嘗試，將初步均價(jià)定為： 7000元 /（ 2） 結(jié)論： 通過以上對價(jià)格的技術(shù)性和市場接受度的分析，我們最終得出本項(xiàng)目的可實(shí)現(xiàn)均價(jià)為 7000 元 /。 店商業(yè)服務(wù)部分價(jià)格定位 本項(xiàng)目為龍崗區(qū)唯一四星級酒店，通過對類似酒店項(xiàng)目及橫崗片區(qū)商業(yè)形態(tài)的調(diào)查，我司認(rèn)為：商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)該定位于中高檔品牌服裝、化妝品、珠寶首飾等。 按照周邊商業(yè)鋪位的售價(jià)水平、租售情況，結(jié)合本項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)部分的獨(dú)特性，我司建議商業(yè)部分價(jià)格定為 12000元 /（ 5） 店總銷售收入估算 已知條件： 酒店可售面積 產(chǎn)權(quán)式酒店客房部分價(jià)格 000 元 / 酒店首層商業(yè)部分面積 500 深圳 店可行性研究報(bào)告（草案） 湖州維尼斯酒店管理有限公司 36 酒店首層商業(yè)部分價(jià)格 12000 元 / 酒店總銷售收入 V= 7000+ 500 12000 =147506330 元 所以，酒店客房和首層商業(yè)部分銷售總收入約為： 民幣） 。 目銷售回款計(jì)劃 項(xiàng)目銷售回款詳見附表 1： 項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 。 金來源和運(yùn)用分析 項(xiàng)目總投資由項(xiàng)目已支付工程款及銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用組成，資金來源包括自籌資金、銀行融資和本項(xiàng)目銷售回款。 項(xiàng)目資金來源構(gòu)成情況如下表： 項(xiàng)目資 金來源表 項(xiàng) 目 資金 (萬元 ) 比例 自籌資金 10000 41% 銀行融資 12600 52% 銷售收入 % 總投資 深圳 店可行性研究報(bào)告（草案） 湖州維尼斯酒店管理有限公司 37 1、項(xiàng)目已投入資金來源渠道 項(xiàng)目目前已全部完工并已投入使用，截至 2008 年 8 月底，共投入工程款 22027 萬元，其中企業(yè)自籌資金 10000 萬元，銀行貸款 12600萬元。 2、項(xiàng)目尚需投入的資金來源渠道 項(xiàng)目尚需投入的資金為酒店經(jīng)營成本及每月返還業(yè)主的款項(xiàng)，項(xiàng)目后續(xù)資金來源于銷售收入和酒店的經(jīng)營收益。 經(jīng)分析測算，項(xiàng)目銷售收入和 酒店的經(jīng)營收益可保證項(xiàng)目后續(xù)資金的投入。項(xiàng)目的資金來源與運(yùn)用情況詳見附表 2：資金來源與運(yùn)用表。 售利潤 根據(jù)測算，項(xiàng)目銷售凈收入約為： 元 ， 項(xiàng)目銷售凈收入詳見附表 1：項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表。 深圳 店可行性研究報(bào)告（草案） 湖州維尼斯酒店管理有限公司 38 第五部分 財(cái)務(wù)與敏感性分析 利能力分析 1、固定回報(bào)模式： 物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營 10 20年。發(fā)展商承諾每年 7% 8%的固定投資回報(bào)；業(yè)主每年可以享受18 84 天（分淡、旺季）免費(fèi)自用； 業(yè)主只需交付 1 3 成首期，剩余月供款每月從固定回報(bào)中扣除，剩余部分收益按月、半年或年度返還。經(jīng)營期滿后，物業(yè)使用權(quán)交由業(yè)主。 此類方式適合被地理位置相對偏遠(yuǎn)、銷售價(jià)格低、酒店經(jīng)營運(yùn)作成本較低且入住率較高的產(chǎn)權(quán)式酒店，如鹽田的東方威斯酒店、惠州湯泉高爾夫度假公寓等采用。因?yàn)榛貓?bào)明確簡單，可操作性強(qiáng)，正逐步成為此類型產(chǎn)權(quán)式酒店的主要回報(bào)模式。 2、利潤分成模式： 物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營 15 20年。業(yè)主只需交付 2 3 成首期