社會其它相關(guān)論文-對我國推行住房抵押貸款證券化的思考摘要：住房抵押貸款證券化是資產(chǎn)證券化的一種，它對于提高我國商業(yè)銀行的資產(chǎn)流動性，降低銀行風(fēng)險，推進(jìn)住房體制改革，增加有效需求，推動經(jīng)濟(jì)增長都具有十分積極的意義。但是，由于我國相關(guān)市場條件不完善，法律制度不健全，專業(yè)人才缺乏，這些都制約著我國住房抵押貸款證券化的推行。關(guān)鍵詞：住房抵押貸款證券化一級市場二級市場風(fēng)險,它是在住房抵押貸款的基礎(chǔ)上,抵押權(quán)人(即初始貸款人)將已擁有的抵押品(及抵押權(quán))或中介機(jī)構(gòu)從初始貸款人那里購買抵押貸款(抵押權(quán))，通過特信機(jī)構(gòu)（SPV）的擔(dān)保，發(fā)行相應(yīng)額值的有價證券，供投資者購買的過程。簡而言之，即抵押貸款證券的發(fā)行過程。通過住房抵押貸款證券化，可以促進(jìn)住房抵押貸款二級市場的形成與發(fā)展。目前我國尚未出現(xiàn)任何以住房抵押貸款為基礎(chǔ)的證券發(fā)行。住房抵押貸款證券化最初產(chǎn)生于美國，早在1938年美國就成立了聯(lián)邦全國抵押協(xié)會（FNMA），其目的是為了在二級市場上買賣聯(lián)邦住房管理委員會提供擔(dān)保的抵押貸款；1948年它又被授權(quán)可以交易退伍軍人管理局擔(dān)保的抵押貸款。但此時它還只是直接以抵押貸款作為交易對象，直到1980年，聯(lián)邦全國抵押協(xié)會開始以從貸款人手中購買的傳統(tǒng)型抵押貸款為基礎(chǔ)發(fā)行證券，并且對此類證券提供擔(dān)保，從而使得住房抵押貸款的二級市場更趨活躍，增強(qiáng)了住房抵押貸款的流動性，降低了貸款人的風(fēng)險。抵押貸款證券的發(fā)行，在金融市場上直接與政府債券以及公司的股票和債券相競爭，使許多抵押貸款人能夠到國內(nèi)或國際市場上爭取資金。因此它在美國迅速發(fā)展起來。目前已形成了規(guī)模巨大，運(yùn)作規(guī)范的住房抵押貸款證券市場，同時其成功經(jīng)驗對許多別的國家也產(chǎn)生強(qiáng)烈的示范效應(yīng)。對貸款銀行而言，住房抵押貸款證券化有利于降低銀行業(yè)的流動性風(fēng)險,信用風(fēng)險以及通貨膨脹風(fēng)險。由于住房抵押貸款主要是由我國的幾家國有商業(yè)銀行發(fā)放，同時這類貸款通常是中長期的，流動性很差，沒有發(fā)達(dá)的二級市場，貸款銀行將無法規(guī)避其流動性風(fēng)險。證券化的推行使得銀行很方便的出售其抵押貸款資產(chǎn)或直接以此為基礎(chǔ)發(fā)行證券，從而迅速回收資金,降低了其流動性風(fēng)險。并且抵押貸款證券化使貸款銀行面臨的信用風(fēng)險，通貨膨脹風(fēng)險也隨著證券的發(fā)行而分散到了各證券投資者身上，從而使其本身所面臨的風(fēng)險大大降低。另一方面，住房抵押貸款證券化吸引投資者投資于代表抵押貸款權(quán)益的住房抵押貸款證券，其直接影響便是擴(kuò)大抵押貸款一級市場上的資金來源。由于不同的金融機(jī)構(gòu)有不同的業(yè)務(wù)優(yōu)勢，因此真正直接開展住房抵押貸款業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)是有限的，而且即使同是開展住房抵押貸款，不同機(jī)構(gòu)也傾向于不同種類地貸款，例如我國主要是中國建設(shè)銀行開展個人住房抵押貸款具有業(yè)務(wù)優(yōu)勢，而顯然其資金是十分有限的，通過抵押貸款證券化可以使許多不具備這項業(yè)務(wù)優(yōu)勢的資金擁有者也可間接參與到住房抵押貸款證券市場，對直接貸款行而言，可增加其可貸放資金，拓展業(yè)務(wù)范圍，增強(qiáng)業(yè)務(wù)優(yōu)勢；對購買抵押貸款證券的投資者而言，也可通過這種方式間接參與到住房抵押貸款市場，獲得收益。求。就我國居民目前的住房消費(fèi)需求而言，其前景是十分廣闊的，隨著住房體制的改革，公房非配的取消，越來越多的人需要購買住房。而住房作為一種長期消費(fèi)品，完全依靠自有資金，對大部分居民而言，需要相當(dāng)長時期的儲蓄過程，隨著人們消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變及金融意識的提高，更多的人們將借助于住房抵押貸款來盡快滿足其住房消費(fèi)需求。通過住房抵押貸款證券化，銀行住房抵押貸款資金來源將擴(kuò)大，而這無疑有利于銀行降低貸款條件，延長貸款期限，從而更好的滿足消費(fèi)者的需求。需求可以帶動經(jīng)濟(jì)的新一輪增長。目前，我國經(jīng)濟(jì)處于持續(xù)低迷狀態(tài)，有效需求嚴(yán)重不足，另一方面，居民的消費(fèi)意愿是很強(qiáng)烈的，尤其是住房等的消費(fèi)，通過抵押貸款證券化的推行，使銀行有了更多的可貸放資金，促使銀行降低貸款條件，提高貸款質(zhì)量，改進(jìn)服務(wù)方式，使其更好的滿足消費(fèi)者需求，這無疑有利于擴(kuò)大我國的有效需求，增加消費(fèi)熱點，刺激住房消費(fèi)，進(jìn)而促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)的增長。經(jīng)濟(jì)增長都具有十分積極的意義，其必要性是不容辯駁的。然而，問題的核心在于我國如何實現(xiàn)住房抵押貸款的證券化？任何一項新事物的誕生都必須首先有適宜其生長的環(huán)境，我國的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是否已經(jīng)為推行證券化做好了充分的準(zhǔn)備呢？由于美國是最早推行住房抵押貸款證券化的國家，且運(yùn)作良好，我們不妨以此為參照，對比我國現(xiàn)有條件是否已為推行住房抵押貸款證券化做好了準(zhǔn)備。化之前，其住房抵押貸款的一級市場已相當(dāng)完善，具體表現(xiàn)為：第一，抵押貸款方式多樣化。除了傳統(tǒng)的固定利率抵押貸款外，還根據(jù)市場需求創(chuàng)新開展了可變利率抵押貸款(VRM)，可調(diào)整抵押貸款（AMI）,可轉(zhuǎn)換抵押貸款（CMI），反年金抵押貸款（RAM），漸增式還款抵押貸款等等。另外還創(chuàng)新發(fā)展了多種多樣的融資技術(shù)，例如，二次抵押，住房租賃計劃（租賃-購買協(xié)定），土地租賃計劃和產(chǎn)權(quán)交換等。第二，抵押貸款規(guī)模大。目前美國抵押貸款總量已超過4.6萬億美元,約占全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的2/3,抵押市場已成為美國最大的初級證券市場,而其中住房抵押貸款約占全部抵押貸款的4/5,足見其規(guī)模之大。另一方面,美國的抵押貸款證券的投資機(jī)構(gòu)也呈現(xiàn)出多樣化的趨勢。二戰(zhàn)以前，個人是最主要的抵押貸款投資者，金融機(jī)構(gòu)居第二位，然而，在隨后的幾十年中，商業(yè)銀行，儲蓄機(jī)構(gòu)，保險公司，政府機(jī)構(gòu)迅速發(fā)展，成為主要的抵押貸款證券投資者。第三，法律法規(guī)的完善。早在1934年美國就通過了全國住房法案，建立了為優(yōu)良抵押貸款提供聯(lián)邦保險的系統(tǒng)；1944年通過了退伍軍人再調(diào)整法案，建立了退伍軍人管理局，為他們提供住房抵押貸款保證，幫助減少新住房的付款要求額；1970年根據(jù)緊急住房融資法案成立了聯(lián)邦住房貸款抵押公司（FHMLC），它和政府全國抵押協(xié)會一樣，將其購買的抵押集合起來，再以此為支持發(fā)行證券，證券由聯(lián)邦住房貸款抵押公司提供擔(dān)保；這一系列法案的頒布實施對抵押貸款證券化的推行發(fā)揮了重要作用。第四，信用保證體系健全并且擁有一大批熟悉此領(lǐng)域的理論研究人員與實際操作人員，人力資本積累充分。可以說正是由于這些條件的完備才使得美國的住房抵押貸款證券化市場一經(jīng)推出便發(fā)展如此迅速，成功。與此相對比，我國的市場缺陷顯而易見：首先，住房抵押貸款一級市場規(guī)模有限，截止到1999年末，四家國有商業(yè)銀行個人住房抵押貸款余額為1260億元，占各項貸款余額的比重為2%，占GDP的比重為1.5%，反觀同期各發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的情況，1999年底，住房抵押貸款余額占GDP的比重，英國為56%，美國為54%，日本為33%，香港地區(qū)為31%。其間的差距可謂懸殊，我國住房抵押貸款一級市場的規(guī)模之小也由此可見，而一級市場沒有相當(dāng)規(guī)模的住房抵押貸款的積累，顯然使證券化的基礎(chǔ)大大削弱，難以推行。其次，住房抵押貸款的種類單一，標(biāo)準(zhǔn)化程度也不高。由于我國銀行發(fā)放個人住房抵押貸款的操作是最近幾年才開始的，還處于試驗階段，沒有任何經(jīng)驗可尋，主要是傳統(tǒng)的固定利率抵押貸款，各銀行在競爭中，尚沒有形成統(tǒng)一的貸款標(biāo)準(zhǔn)和貸款格式，而貸款條件等的標(biāo)準(zhǔn)化可以說是形成抵押貸款組群的必要前提。例如美國政府擔(dān)保的抵押貸款便因其風(fēng)險較低，標(biāo)準(zhǔn)化程度高而比非政府擔(dān)保的抵押貸款更容易證券化。第三，機(jī)構(gòu)投資者的準(zhǔn)入資格有待認(rèn)定。從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗來看，住房抵押貸款證券的主要投資者是機(jī)構(gòu)投資者，包括養(yǎng)老基金，保險公司，商業(yè)銀行，共同基金等。而我國的機(jī)構(gòu)投資者不僅數(shù)量少，其投資領(lǐng)域也受到限制。例如商業(yè)銀行法規(guī)定商業(yè)銀行的投資領(lǐng)域僅限于國家債券，顯然在目前的法規(guī)限制下，我國的商業(yè)銀行不可能作為住房抵押貸款證券的主要購買者；而養(yǎng)老保險基金近年來由于國有企業(yè)的經(jīng)營效益低下，許多地區(qū)出現(xiàn)收不抵支，即使沒有法規(guī)限制，它也沒有能力作為住房抵押貸款證券的主要投資者。就保險公司而言，由于我國實行銀行，證券，保險業(yè)分業(yè)經(jīng)營，分業(yè)監(jiān)管的原則，各自的業(yè)務(wù)領(lǐng)域有著嚴(yán)格的劃分，保險公司的投資方向也同樣受到了嚴(yán)格的限制，主要是投向銀行存款，這顯然也制約著保