行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-上海房價泡沫與未來走勢分析內(nèi)容摘要：上海房價的“一騎絕塵”在2004年成了人們關(guān)注的焦點，盡管有國家宏觀調(diào)控和地方政策的雙重把關(guān)，上海房價卻仍然維持高位運行。人們不禁質(zhì)疑，上海房價的天花板究竟有多高？本文將分析上海房價是否存在泡沫，并預(yù)測其在加息后的走勢。關(guān)鍵詞：房價上海泡沫走勢上海房價泡沫論從購買力角度看，泡沫現(xiàn)象已十分明顯要評論一種商品價格是否合理，有沒有出現(xiàn)泡沫，我們通常有是看該商品價格與居民的可支配收入相比，比例是否過于不當(dāng)。有人說，與世界上絕大多數(shù)國際大都市相比，上海房價僅有人家的1/3或1/4，因此仍具有較大的上漲空間。但是，他們忽略了這樣一個事實：上海的人均GDP只相當(dāng)于紐約的1/10，東京的1/8，人均收入只有香港的1/4。而上海的房價與家庭的收入比已經(jīng)超過了10:1，大大高出4至6倍的國際慣例。泡沫尚在安全區(qū)內(nèi)，破滅的可能性不大在評析上海房地產(chǎn)市場的泡沫之前，首先需要明確一點，即泡沫并不一定意味著市場已脫離安全區(qū)，處在危險的邊沿。泡沫存在安全區(qū)、警戒區(qū)、危險區(qū)、嚴(yán)重危險區(qū)四個階段的劃分，只有處在后兩個區(qū)域的泡沫具有面臨破滅的可能，從而對經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生嚴(yán)重的負(fù)面影響，安全區(qū)內(nèi)的泡沫甚至具有一定的積極作用，關(guān)鍵是要防止泡沫不斷膨脹，防止泡沫跨入警戒區(qū)、邁進(jìn)危險區(qū)。由于上海市經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融、航運“四個”中心的高定位，及F1概念和世博概念，再加上城市經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展作為后盾，使得人們普遍對上海市的未來發(fā)展看好。因此其房地產(chǎn)也必然被投資者看好，人們已經(jīng)漸漸地接受了上海房價的高定位。政府的態(tài)度：只求平抑上海素來有“大政府、小市場”，“強(qiáng)政府、弱企業(yè)”之說，可見政府的態(tài)度在很大程度上能夠左右上海的房價。從上海市政府的角度來講，他們并不希望出現(xiàn)房價下滑。這在2004年年初上海市房地資源局局長蔡育天的公開講話中可以看出，他表示不僅要防止房價下跌，而且要保12%的漲幅。因此，期房限轉(zhuǎn)等政策措施只是政府針對目前房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)狀而采取的暫時強(qiáng)制性行政手段，它的目的在于“平抑”，而非“打壓”房價。畢竟，2003年上海市GDP總量中房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)了7.4%，而GDP數(shù)據(jù)正是評價政府業(yè)績的一個重要指標(biāo)。未來走勢預(yù)測分析近期走勢預(yù)測：漲幅趨緩，結(jié)構(gòu)性調(diào)整，總體下跌的可能性不大據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，與2003年度相比，2004年上海市商品住房預(yù)售價格增幅回落明顯趨緩。這其中的原因是多方面的：其中部分原因在于，房價整體水平已經(jīng)處于很高的位置，投資風(fēng)險增大，且2004年年初股票市場形勢喜人，房市資金紛紛撤離流向股市；另一方面，第二季度起，上海政府開始陸續(xù)出臺“期房限轉(zhuǎn)”等平抑房價政策，加之10月29日央行上調(diào)基準(zhǔn)利率，也在一定程度上緩解了房價的快速攀升。然而，供求關(guān)系仍是決定當(dāng)前房價變動最根本的因素。從上海人口的年齡結(jié)構(gòu)來看，有購房需要的年輕人占了相當(dāng)大的比例，而且今后幾年內(nèi)，來上海定居的外來人口仍會穩(wěn)步增加，這部分居住性需要將是支撐上海房價不下跌的主要動力。從投資性需要來看，雖然加息對投資性需求有定的抑制作用，但主要針對短期投機(jī)需求，導(dǎo)致投資房產(chǎn)成本增加，減少套利空間。而對于擁有資金實力的投資者，只要有高于銀行利率的收益率，投資需求仍然強(qiáng)勁。未來投資性需求仍將成為推動上海樓市的主要動因。種種跡象表明，上海房價近期內(nèi)的漲幅必將趨緩，但由于旺盛的市場需求以及政府的因素，房價總體性下跌的可能性不大，但仍然會出現(xiàn)局部性回調(diào)。目前，這種房價結(jié)構(gòu)性調(diào)整已初步顯現(xiàn)。由于上海郊區(qū)的土地供給量充沛，政府又推出優(yōu)惠政策，鼓勵開發(fā)商建造中低價商品房，以及推出經(jīng)濟(jì)適用房，上海郊區(qū)的房價將出現(xiàn)“小幅回調(diào)”。然而，上海中心城區(qū)由于土地稀缺等因素，房價繼續(xù)上漲將是必然的趨勢。雖然漲幅沒有去年那么來勢洶洶，但在“好地段造好房子”理念的支撐下，仍然會供不應(yīng)求。中遠(yuǎn)期走勢預(yù)測：繼續(xù)穩(wěn)步上揚，但漲幅趨緩從中長期來看，上海房地產(chǎn)市場目前正處于房地產(chǎn)周期中的繁榮階段，雖有泡沫，但仍處于安全區(qū)內(nèi)，只要政府調(diào)控得當(dāng)，破滅的可能性不大。因此，筆者認(rèn)為，上海房價在2010年世博會舉辦以前仍將繼續(xù)保持增長態(tài)勢，但增長幅度將逐步有所趨緩，其增長率大致會與上海市人均收入的增長水平保持同步。即使期間受宏觀經(jīng)濟(jì)影響房價也許會出現(xiàn)短暫回落，但總體上升趨勢不變。參考文獻(xiàn)：1.尹伯成,邊華才.房地產(chǎn)投資學(xué)M.上海：復(fù)旦大學(xué)出版社,20022.吉夏明.2003年上海市房地產(chǎn)市