謹(jǐn)呈：東瑞集團(tuán)合富輝煌（中國）房地產(chǎn)顧問有限公司2012年1月東瑞集團(tuán)太原長風(fēng)街項(xiàng)目發(fā)展策劃報(bào)告合富輝煌的策劃工作是基于大量的基礎(chǔ)研究項(xiàng)目組通過市場(chǎng)基礎(chǔ)調(diào)研，包括城市、區(qū)域發(fā)展及規(guī)劃、房地產(chǎn)市場(chǎng)、客戶需求等多個(gè)方面，收集了充分的市場(chǎng)信息及數(shù)據(jù)，同時(shí)也進(jìn)行了多次的深入訪談，其中包括消費(fèi)者、業(yè)內(nèi)人士等，為策劃工作的成功打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)工作內(nèi)容收集的數(shù)據(jù)進(jìn)行的訪談進(jìn)行的分析城市與片區(qū)宏觀背景研究房地產(chǎn)市場(chǎng)研究城市發(fā)展背景與規(guī)劃情況項(xiàng)目在城市中的地位項(xiàng)目所在區(qū)域的配套設(shè)施和交通市場(chǎng)格局與片區(qū)發(fā)展?fàn)顩r城市在售的住宅供需情況城市后續(xù)供應(yīng)情況競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況分析業(yè)內(nèi)人士及政府相關(guān)部門人員訪談城市宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)大勢(shì)分析區(qū)域發(fā)展、規(guī)劃分析區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境、格局分析目標(biāo)客戶群及購買能力、意愿的初步預(yù)測(cè)客戶訪談及問卷主流購房群體區(qū)域消費(fèi)特征購房群體的細(xì)分調(diào)查問卷近10位客戶訪談項(xiàng)目主流客戶群預(yù)測(cè)對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣、購房能力、傾向的研究分析3本項(xiàng)目報(bào)告思路框架前言項(xiàng)目界定住宅物業(yè)市場(chǎng)分析借鑒案例分析發(fā)展策略及定位體系住宅物業(yè)研究客戶研究分析項(xiàng)目本體分析設(shè)計(jì)方向研判產(chǎn)品定位住宅物業(yè)發(fā)展建議工作背景工作目標(biāo)客戶定位市場(chǎng)定位城市宏觀背景分析宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境城市發(fā)展規(guī)劃基礎(chǔ)研究發(fā)展策略及定位物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目理解項(xiàng)目屬性開發(fā)條件問題初判開發(fā)成本估算財(cái)務(wù)效益分析投資測(cè)算分析投資測(cè)算分析第一階段匯報(bào)20120114整體發(fā)展策略開發(fā)策略物業(yè)打造建議形象定位定位體系深化價(jià)格定位項(xiàng)目發(fā)展理解準(zhǔn)確界定項(xiàng)目屬性和明析核心問題是我們研究工作的基本前提長風(fēng)片區(qū)是城市近期重點(diǎn)建設(shè)的區(qū)域之一，城市向東發(fā)展的重要節(jié)點(diǎn)，毗鄰城市商業(yè)、商務(wù)核心，發(fā)展可期區(qū)位長風(fēng)片區(qū)是太原城市近期重點(diǎn)建設(shè)的區(qū)域之一，毗鄰老城中心，優(yōu)先承接城市“南移”發(fā)展；長風(fēng)大街是城市東西向的次發(fā)展軸，未來形成全市商務(wù)、商業(yè)核心；本項(xiàng)目位處長風(fēng)東街片區(qū)，是城市東西發(fā)展軸上的重要節(jié)點(diǎn)區(qū)域，是以居住生活為基本功能，以城市服務(wù)業(yè)為發(fā)展支撐的城市東南部現(xiàn)代化門戶區(qū)。濱河?xùn)|路濱河西路太行路東環(huán)高速出入口收費(fèi)站長風(fēng)大街本項(xiàng)目長風(fēng)片區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖項(xiàng)目所在地長風(fēng)文化商務(wù)區(qū)長風(fēng)東街片區(qū)近期重點(diǎn)項(xiàng)目分布圖新商業(yè)核心：親賢商圈長風(fēng)大街汾河老城中心長風(fēng)東街片區(qū)長風(fēng)文化商務(wù)區(qū)本項(xiàng)目有一定的綠地包圍，擁有一定景觀資源條件項(xiàng)目地塊處在太原東部的地坎上，環(huán)境、空氣質(zhì)量優(yōu)越項(xiàng)目本身并無多大資源優(yōu)勢(shì)，但項(xiàng)目南面的百畝綠地打造將成為項(xiàng)目的重要資源優(yōu)勢(shì)周邊城鄉(xiāng)結(jié)合部形象將造成一定負(fù)面影響。資源項(xiàng)目周邊形象都市景觀走廊綠化生態(tài)走廊本項(xiàng)目南面退讓綠地從區(qū)域市場(chǎng)看，項(xiàng)目受到三類不同項(xiàng)目的夾擊品牌開發(fā)商：萬科紫臺(tái)本土開發(fā)商：東景苑小產(chǎn)權(quán)房：禮頓山市場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)模小，同時(shí)還受到品牌開發(fā)商、大盤以及眾多小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目的夾擊商品房項(xiàng)目小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目禮頓山（195畝）總建46萬萬科紫臺(tái)（142畝）總建34萬本項(xiàng)目（50畝）總建13萬東景苑一期（85畝）總建27萬槐桐別苑（37畝）金峰帝景（300畝）怡?；ㄔ罚?0畝）項(xiàng)目名稱占地（）建面（）東景里5.67萬23.8萬萬科紫臺(tái)9.5萬33.2萬禮頓山13萬45.5萬本項(xiàng)目3.3萬13萬項(xiàng)目占地4.95萬，容積率為3-4，屬中小型規(guī)模高強(qiáng)度項(xiàng)目，配套打造有限,開發(fā)期相對(duì)較短項(xiàng)目總占地：49543項(xiàng)目凈用地：34214總?cè)莘e率：4用地性質(zhì)：商住用地商業(yè)兼容比例不小于10%，不大于20%建筑限高：100米建筑密度：18-23%總綠地率：35%本體周邊項(xiàng)目指標(biāo)一覽項(xiàng)目名稱占地（）建面（）容積率物業(yè)形態(tài)項(xiàng)目周邊區(qū)域東景里5.67萬23.8萬4.2高層萬科紫臺(tái)9.5萬33.2萬3.5高層禮頓山13萬45.5萬3.5高層槐桐別苑2.46萬10.5萬4.3小高、高層1、由于本項(xiàng)目屬于中小型規(guī)模，將面臨以下情況：（1）因規(guī)模有限導(dǎo)致配套打造相對(duì)有限（2）因規(guī)模有限導(dǎo)致開發(fā)期將不會(huì)太長2、用地容積率為3-4將可能出現(xiàn)的物業(yè)：（1）小高層（高層）企業(yè)目標(biāo)與愿景：項(xiàng)目的目標(biāo)解讀目標(biāo)開發(fā)商目標(biāo)：項(xiàng)目銷售速度正常消化初次開發(fā)，控制風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目成功保證正常的利潤目標(biāo)樹立項(xiàng)目現(xiàn)象，保證門戶形象東瑞企業(yè)是集品牌汽車服務(wù)與工商貿(mào)易兩大主業(yè)為一體的綜合性企業(yè)集團(tuán)。企業(yè)以“追求卓越，創(chuàng)行無限”為經(jīng)營理念；以“真誠、優(yōu)質(zhì)、高效、快捷”為服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；以“發(fā)揮整體優(yōu)勢(shì)，