美麗集團家樂項目定位思路20120626各有各的精采策劃中國，品牌隆塬謹呈：家樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目目標解讀通過我司對本案的進一步的了解，基于本項目整體利潤最大化的考慮，在對項目的重新認識的情況下提出以下幾點問題：1、本案商業(yè)體量如何控制，如何保證項目的利潤最大化？2、本案引進何種定位，何種業(yè)態(tài)，是最切合實際的周邊人群需求？并能提升整體物業(yè)價值！3、過程中的重要問題：商業(yè)規(guī)劃設計，招商執(zhí)行能力項目區(qū)域位置示意圖項目目標認知原技術指標目前調(diào)整：加大商務公寓，地下商業(yè)面積。減少三四樓商業(yè)面積。項目初步定位項目屬性分析商家訪談項目租金售價預估part1part2part3part4報告目錄項目規(guī)劃設計建議part5項目屬性分析片區(qū)價值片區(qū)定位：深圳市級商業(yè)中心，購物娛樂多元化功能齊全的商業(yè)區(qū)，國際信息產(chǎn)業(yè)領域風向標，亞太地區(qū)電子產(chǎn)品會展基地。片區(qū)功能：發(fā)展特色消費類電子、電子元器件及電子配套產(chǎn)品的專業(yè)市場，百貨店、專業(yè)店、專賣店為主的高端零售業(yè)，與電子專業(yè)市場、零售服務及商務活動配套的中高檔餐飲業(yè)等業(yè)態(tài)豐富的現(xiàn)代服務業(yè),發(fā)展與設計之都相匹配的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等功能。華強北深圳最具影響力商務圈,全國電子第一街，深圳市名片依托的華強北超強人流量，是本項目實現(xiàn)價值并吸引商家投資者的法寶。華強北片區(qū)業(yè)態(tài)分析結論華強北商業(yè)物業(yè)的主要模式以專業(yè)市場、主題商城為主，經(jīng)營模式單一，其中專業(yè)市場占商圈總商業(yè)物業(yè)面積的23%，主題商城占26%，其余的部分中，街鋪占15%，8%是餐飲業(yè)，休閑娛樂業(yè)僅占6%。按目前商圈50萬的消費日人流量和90億元的消費能力，參照其他商圈的消費類型比例，生活用品購物：飲食：休閑娛樂需求6:2:1。而國外的現(xiàn)代商區(qū)此比例達到了5:2:3。由上所述，華強北的配套商業(yè)發(fā)展空間巨大，充滿機遇與挑戰(zhàn)。項目區(qū)域業(yè)態(tài)分析通過上述我們可以得出商圈休閑娛樂的消費遠遠未能滿足消費人群的需求。甚至可以認為，唾手可得的休閑娛樂消費人群和消費力還未激發(fā)出來，大有潛力可挖。需要補充的休閑娛樂消費場所經(jīng)營，能夠帶來的年消費力可達3.6億元。項目屬性分析片區(qū)交通2030年深圳是軌道交通全部建成之后，華強北區(qū)域的交通狀況得到很大的改善，華強路的地鐵接駁中轉(zhuǎn)站較多，將方便全市各地消費者來往華強北。根據(jù)深圳的城市發(fā)展規(guī)劃，該片區(qū)將打造一個高端區(qū)域商業(yè)中心、商務寫字區(qū)，可以說是人流、車流穿留不息，間接的保證了項目的可持續(xù)發(fā)展。搭乘地鐵的消群體的消費習慣，消費需求，消費檔次，消費引導是本案的另一個重點。項目屬性界定：背靠華強北、地鐵無縫對接物業(yè)，眾多交通線路交匯、交通與地段優(yōu)越、商務屬性明顯，適合中型集中零售商業(yè)、商務配套商業(yè)。項目周邊多條地鐵線路經(jīng)過，公共交通線路眾多，并與地鐵燕南路站對接。填補華強北的商業(yè)空白，項目住宅適宜以商業(yè)居住與商務配套為主，商業(yè)部分適宜打造特色型的商業(yè)產(chǎn)品。片區(qū)作為集中交易市場和龐大的商品集散中心，本項目住宅宜商宜住，附和華強北中小企業(yè)需求，提升本項目整體銷售價值，商務屬性明顯發(fā)揮商務特性特色型商業(yè)開發(fā)對接地鐵站物業(yè)項目屬性分析價值界定2013/12/19項目客戶界定：本項目兩類客戶為重點分析客戶，一，華強北現(xiàn)有消費群體，二，未來地鐵網(wǎng)絡化帶來的消費群體。有針對性的地鐵媒體投放，地鐵消費與本案消費掛鉤（例如與地鐵深圳通共同打造消費新模式），有效的吸引地鐵人流