海鹽縣長安路西側(cè)海興路北側(cè)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2004-12目錄第一章前言一、報(bào)告編制目的二、報(bào)告編制依據(jù)三、項(xiàng)目概況第二章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、2004年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回眸二、嘉興市房地產(chǎn)市場概況三、海鹽縣城市總概況四、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢成因分析第三章項(xiàng)目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析一、投資地塊的地理環(huán)境二、海鹽地區(qū)區(qū)域分析三、項(xiàng)目區(qū)域地區(qū)住宅市場調(diào)查四、海鹽消費(fèi)者調(diào)查分析第四章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)形成模式二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)點(diǎn)第五章項(xiàng)目定位一、目標(biāo)市場定位二、產(chǎn)品定位第六章項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議三、小區(qū)配套設(shè)施建議四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議第七章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略二、項(xiàng)目投資估算三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃第八章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營狀況分析一、項(xiàng)目銷售計(jì)劃二、項(xiàng)目銷售收入估算三、項(xiàng)目經(jīng)營成本估算四、項(xiàng)目利潤估算第九章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險(xiǎn)及對策分析第十章結(jié)論與建議第十一章結(jié)束語第一章前言一、報(bào)告編制目的1、在對項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價(jià)值進(jìn)行合理的評估。2、對項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。3、結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。4、對項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。5、對項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。二、報(bào)告編制依據(jù)1、海鹽市規(guī)劃局規(guī)劃方案；2、國家建設(shè)部及武漢市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；3、嘉興市統(tǒng)計(jì)局，海鹽縣統(tǒng)計(jì)局；4、現(xiàn)場勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。三、項(xiàng)目概況該地塊位于嘉興市海鹽縣長安路西側(cè)、海興路北側(cè)，西側(cè)臨團(tuán)結(jié)港、北側(cè)臨鹽北河，總面積約73畝，并位于海鹽縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，該地塊基本較為平整，經(jīng)鹽城規(guī)條武字（2004）018號文件批準(zhǔn)通過，該地塊主要用途為居住用地，類別代號R2，容積率不大于1.3，以中高層以上住宅為主（中高層以上住宅建筑面積占住宅總面積65%以上）時(shí)不大于2.0，建筑密度不大于25%，綠化率不小于35%。建筑限高多層不超過五層（約15米左右，不含底層層高2.2米以下的自行車庫），允許建高層，高層住宅層數(shù)不超過16層（約48米左右）；根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中高等檔次的住宅新區(qū)。建筑形式采用組合式：排屋、多層70%，小高層30%，并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下：總用地面積：48763平方米，合73畝。容積率：1.25總建筑面積：60953.75M2其中：排屋、多層住宅：39167.625M2小高層住宅：18286.125M2公建面積：3500M2建筑密度（暫無設(shè)計(jì)方案無法計(jì)算出，建筑密度=建筑基底總面積