. 有限公司XXX 項(xiàng)目項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃書二九年三月精品word文檔.目 錄1.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策指導(dǎo)意見(jiàn)22.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)43.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度目標(biāo)64.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本管理目標(biāo)85.質(zhì)量管理目標(biāo)116.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)提示121. 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策指導(dǎo)意見(jiàn)1.1 項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)：（項(xiàng)目管理部） 此部分包含但不限于：區(qū)域發(fā)展意義、公司品牌價(jià)值意義、項(xiàng)目投資收益貢獻(xiàn)、公司產(chǎn)品線延伸或產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化提升意義等。1.2 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略：（項(xiàng)目管理部、財(cái)務(wù)管理部）1.2.1 項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)策略：此部分描述開(kāi)發(fā)策略，如：進(jìn)度優(yōu)先、品質(zhì)優(yōu)先、利潤(rùn)優(yōu)先等等。1.2.2 戰(zhàn)略控制性指標(biāo)：為達(dá)成上述目標(biāo)，經(jīng)公司項(xiàng)目管理部審議、公司總經(jīng)理審批，以下指標(biāo)為剛性指標(biāo)，各級(jí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃須保證以下指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，公司總經(jīng)理審批的變更情況除外：控制指標(biāo)項(xiàng)目整體目標(biāo)值各年度預(yù)期備注1st年度2nd年度3rd年度財(cái)務(wù)指標(biāo)銷售收入凈利潤(rùn)累計(jì)稅后利潤(rùn)率內(nèi)部收益率（IRR）投入資本回報(bào)率(ROIC)流程指標(biāo)銷售面積新開(kāi)工面積竣工面積結(jié)算面積管理性指標(biāo)管理費(fèi)用率銷售費(fèi)用率建筑總包率增值服務(wù)比例 注：各年度預(yù)期，第一年為考核性目標(biāo)，以后各年為預(yù)估值、以年度確定的目標(biāo)值為準(zhǔn) 不僅限于收益、進(jìn)度、成本等指標(biāo)，包括管理性指標(biāo)，如管理費(fèi)用率1.3 產(chǎn)品線方案：（設(shè)計(jì)管理部）1.3.1 所屬產(chǎn)品系列： 如孔雀城、奧韻、第九園等產(chǎn)品系列：(選項(xiàng)示例)孔雀城系列 奧韻系列第九園系列 XX系列其他1.3.2 項(xiàng)目成熟度：組合產(chǎn)品項(xiàng)目：(選項(xiàng)示例)可參照項(xiàng)目多層系列創(chuàng)新產(chǎn)品成熟產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品小高層系列創(chuàng)新產(chǎn)品成熟產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品中高層系列創(chuàng)新產(chǎn)品成熟產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品高層系列創(chuàng)新產(chǎn)品成熟產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品情景洋房系列創(chuàng)新產(chǎn)品成熟產(chǎn)品 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品TH系列創(chuàng)新產(chǎn)品成熟產(chǎn)品 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品1.4 其他管理目標(biāo)：如某新技術(shù)應(yīng)用、某新業(yè)務(wù)模式嘗試、物業(yè)管理標(biāo)桿等2. 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)：（項(xiàng)目發(fā)展部、設(shè)計(jì)部門、銷售部門）2.1 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：項(xiàng)目基本信息地理位置土地獲取時(shí)間土地獲取方式總地價(jià)(億元)樓面地價(jià)(元/平米)開(kāi)發(fā)物業(yè)可售面積持有投資物業(yè)面積權(quán)益比例序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)一期二期三期1占地面積（畝）1.1總占地面積1.2建設(shè)用地面積1.3代證面積2建筑面積（m2）2.1住宅2.2商業(yè)2.4車位3可銷售面積（m2）3.1住宅3.2商業(yè)3.4車庫(kù)4容積率（萬(wàn)m2/hm2）5綠化率6總戶數(shù)（戶）7總?cè)丝冢ㄈ耍┱f(shuō)明性文字：2.2 項(xiàng)目收益估算（在可研成果基礎(chǔ)上，成本合約部、財(cái)務(wù)管理部）序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)一期二期三期備注1銷售收入（萬(wàn)元）1.1住宅1.2商業(yè)1.4車庫(kù)2銷售成本（萬(wàn)元）3管理費(fèi)用（萬(wàn)元）4銷售費(fèi)用（萬(wàn)元）5兩稅一費(fèi)（萬(wàn)元）6所得稅（萬(wàn)元）7凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）8毛利率（%）9凈利率（%）說(shuō)明：“管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、所得稅、凈利潤(rùn)、凈利率”在分期中無(wú)須填報(bào)。兩稅一費(fèi)指土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅和財(cái)務(wù)費(fèi)用2.3 項(xiàng)目資金計(jì)劃（財(cái)務(wù)管理部） 年 年第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度現(xiàn)金流出地價(jià)款支出建造款支出營(yíng)業(yè)稅及附加銷售費(fèi)用其他合計(jì)現(xiàn)金流入凈現(xiàn)金流量3. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度目標(biāo)（項(xiàng)目管理部） 重要說(shuō)明：分子公司在總部下達(dá)的項(xiàng)目各期開(kāi)發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃基礎(chǔ)上，需進(jìn)一步細(xì)化項(xiàng)目一級(jí)計(jì)劃。 3.1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度總體規(guī)劃第一期第二期備注一標(biāo)段二標(biāo)段一標(biāo)段二標(biāo)段工程名稱物業(yè)類型結(jié)構(gòu)類型層數(shù) （地下/地上）建筑面積（m2）合計(jì)地上地下計(jì)劃開(kāi)工日期計(jì)劃開(kāi)盤日期計(jì)劃竣工時(shí)間計(jì)劃入伙日期3.2 前提條件: 說(shuō)明1：項(xiàng)目進(jìn)度控制目標(biāo)的改變往往是因?yàn)轫?xiàng)目管理原默認(rèn)前提條件的變化引起的，因此本處應(yīng)清晰描述出所有的重要的前提條件。本處不描述風(fēng)險(xiǎn)或者不可抗力。例：n 樁基提前開(kāi)工n 主體采用費(fèi)率招標(biāo)n 外墻涂料采用吊籃施工n 綠化說(shuō)明2：每次計(jì)劃變更后，應(yīng)更新本說(shuō)明。應(yīng)至少包括如下方面：1. 上一版計(jì)劃相比，計(jì)劃變更的內(nèi)容說(shuō)明。2. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)關(guān)鍵路徑的描述。3. 項(xiàng)目管理過(guò)程中一些非常規(guī)措施的說(shuō)明。4. 從交付角度對(duì)銷售配合范圍及內(nèi)容的詳細(xì)說(shuō)明。3.3 項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃 （項(xiàng)目管理部組織完成后插入對(duì)象）4. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本管理目標(biāo)（成本合約部）4.1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本管理目標(biāo)（參照公司成本測(cè)算表科目）序號(hào)工程（費(fèi)用）名稱造價(jià)（萬(wàn)元）單方造價(jià)（元/m2）備注按建筑面積計(jì)按可售面積計(jì)CB0101地價(jià)及轉(zhuǎn)讓費(fèi)CB0102征地及拆遷費(fèi)用CB0103其他費(fèi)用CB0201咨詢調(diào)研費(fèi)CB0202勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)CB0203前期及后期手續(xù)費(fèi)CB0204前期工程費(fèi)CB0205前期及后期其他費(fèi)CB0301土方護(hù)坡降水及基礎(chǔ)處理工程CB0302土建工程CB0303外窗、幕墻及外裝飾工程 CB0304門類及相應(yīng)小五金工程 CB0305精裝修工程 CB0306機(jī)電工程 CB0307消防報(bào)警工程 CB0308弱電工程 CB0309電梯工程 CB0310標(biāo)識(shí)工程 CB0311工程開(kāi)辦費(fèi)CB0312燃?xì)夤こ藽B0313其它工程費(fèi) CB0401市政前期費(fèi) CB0402紅線內(nèi)市政工程費(fèi) CB0403熱力站點(diǎn)CB0404燃?xì)庹军c(diǎn)CB0405電力站點(diǎn)CB0406雨污水獨(dú)立泵站CB0407中水站點(diǎn)CB0408弱電站點(diǎn)CB0409環(huán)境景觀工程費(fèi) CB0410紅線外市政工程費(fèi)CB0411 市政集資費(fèi)CB0412大市政拆遷費(fèi)CB0413基礎(chǔ)其他費(fèi) CB0501獨(dú)立人防工程CB0502獨(dú)立垃圾樓CB0503獨(dú)立學(xué)校CB0504獨(dú)立幼兒園 CB0505獨(dú)立會(huì)所 CB0506獨(dú)立商業(yè)樓CB0507獨(dú)立車庫(kù)CB0508其他獨(dú)立配套設(shè)施CB0509配套補(bǔ)償 CB0510配套其他費(fèi)合計(jì)4.2 成本管理措施4.2.1 設(shè)計(jì)階段4.2.2 土方與基礎(chǔ)工程4.2.3 主體工程4.2.4 裝修工程4.2.5 給排水、燃?xì)?.2.6 材料、設(shè)備、工程招標(biāo)5. 質(zhì)量管理目標(biāo)（工程管理部、設(shè)計(jì)部門）5.1 產(chǎn)品質(zhì)量要求項(xiàng)目單位XX1期XX2期XX3期工程質(zhì)量裂縫土建滲漏給排水土建、裝修工程部品質(zhì)量（櫥柜、潔具等）電器工程其他（煤氣、公共部分等）5.2 質(zhì)量管理措施 5.2.1 事前控制：1） 圖紙會(huì)審 2） 施工前對(duì)易裂易漏部位的材料控制3） 材料做法 4） 節(jié)點(diǎn)做法 5.2.2 事中控制5.2.3 事后控制6. 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)提示（根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別點(diǎn)識(shí)別、項(xiàng)目管理部組織各部門）序號(hào)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容可能后果風(fēng)險(xiǎn)系