北海市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 第一部分 北海概況 第二部分 北海房地產(chǎn)發(fā)展前景 第三部分 2009-2010年北海房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策 第四部分 近期北海樓市情況 第五部分 市場(chǎng)分析 第一部分 北海概況 一、地理位置及特點(diǎn) 北海市位于廣西南部，地處東經(jīng) 108 50 109 47 ，北緯 20 26 21 55 之間，全市南北長(zhǎng) 11公里，東西寬 20公里。境內(nèi)有欽北鐵路、 209、 325國(guó)道經(jīng)過(guò)，高速公路可直達(dá)南寧、湛江等地，把北海與桂林、重慶、成都、廣州等重要城市連接起來(lái)，構(gòu)筑了中國(guó)西南地區(qū)便捷的公路出海通道。市政府所在地為海城區(qū)，距離自治區(qū)首府 220公里。北海是中國(guó)古代“海上絲綢之路”始發(fā)港，是中國(guó)西部地區(qū)唯一的沿海開(kāi)放城市，是中國(guó)西部唯一具備空港、海港、高速公路和鐵路的城市，是享譽(yù)海內(nèi)外的旅游休閑度假勝地。 二、土地 氣候 全市土地面積 3337平方公里，森林面積 11.5萬(wàn)公頃，森林覆蓋率達(dá) 28.6%。氣候?qū)賮啛釒ШＱ笮约撅L(fēng)氣候，年平均氣溫22.9 。北海三面環(huán)海，每立方厘米空氣中的負(fù)離子含量高達(dá)2500至 5000個(gè)，比一般城市高出 50至 100倍，被譽(yù)為中國(guó)最大的城市“氧吧”。 2005年入選中國(guó)十大宜居城市，榮獲全國(guó)人居城市生態(tài)環(huán)境范例獎(jiǎng)。 三、行政區(qū)劃 人口 現(xiàn)轄海城區(qū)、銀海區(qū)、鐵山港區(qū)和合浦縣。據(jù)公安局統(tǒng)計(jì)，2008年年末總?cè)丝?157.72萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口 111.04萬(wàn)人，有壯族、瑤族、苗族等少數(shù)民族，人口自然增長(zhǎng)率 12.5 。 四、經(jīng)濟(jì)概況 2009年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值 335億元，增長(zhǎng) 16%；工業(yè)增加值115億元，增長(zhǎng) 20.8%；財(cái)政收入 35.75億元，增長(zhǎng) 32.28%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 330億元，增長(zhǎng) 65%；實(shí)際利用外資 1.31億美元，增長(zhǎng) 46.2%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額 95.2億元，增長(zhǎng) 18.9%；居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)下降 2.5個(gè)百分點(diǎn)；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15200元，增長(zhǎng) 8.7%；農(nóng)民人均純收入 4740元，增長(zhǎng) 10%。 第二部分 北海房地產(chǎn)發(fā)展前景 一、城市發(fā)展優(yōu)勢(shì) 建設(shè)生態(tài)宜居城市 生態(tài)是北海突出的優(yōu)勢(shì)資源，是北海城市發(fā)展的重要依托。北海銀灘改造及生態(tài)保護(hù)項(xiàng)目喜獲“中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”，充分證明的確如中央領(lǐng)導(dǎo)所指出的，生態(tài)是北海的優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力。北海優(yōu)異的生態(tài)備受外界重視和關(guān)注，理應(yīng)為我們自己所充分珍視和科學(xué)利用。 北海長(zhǎng)期以來(lái)重視生態(tài)保護(hù)，堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展，和諧發(fā)展，產(chǎn)業(yè)與環(huán)境協(xié)調(diào)。在開(kāi)展深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)確立的主題中，“建設(shè)宜居北?！本褪瞧渲幸豁?xiàng)重要內(nèi)容。正在實(shí)施的“北海三年跨越發(fā)展工程”，把處理好加快經(jīng)濟(jì)建設(shè)與保護(hù)生態(tài)環(huán)境的關(guān)系作為必須正確認(rèn)識(shí)和處理好的六個(gè)重大關(guān)系之一，要求堅(jiān)持把保護(hù)生態(tài)環(huán)境放在突出位置，加強(qiáng)生態(tài)文明建設(shè)，珍惜和愛(ài)護(hù)天賜北海的優(yōu)越自然環(huán)境，既要“金山銀山”，又要“綠水青山”，更要“碧海銀灘”。國(guó)家建設(shè)部授予北?！爸袊?guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”，無(wú)疑是對(duì)我市發(fā)展思路和發(fā)展成果的充分肯定。 “中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”由國(guó)家建設(shè)部設(shè)立，反映獲獎(jiǎng)?wù)咴诟纳瞥擎?zhèn)人居環(huán)境工作中取得的成就。這一獎(jiǎng)項(xiàng)的獲得，必定為北海的城市形象“加分”。而一個(gè)良好的城市形象，對(duì)于實(shí)施三年跨越發(fā)展工程的北海來(lái)說(shuō)，是一筆無(wú)形的財(cái)富。它彰顯了北海城市的魅力所在，提升了北海的知名度與美譽(yù)度。從這一角度來(lái)說(shuō)，它無(wú)疑是北海擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)合作、吸引投資和游客的一塊“金字招牌”。 生態(tài)環(huán)境是競(jìng)爭(zhēng)力，已經(jīng)為許多事例所證明。大連市在確立“生態(tài)城市”的發(fā)展理念之后，進(jìn)行了大刀闊斧的生態(tài)改造，如今擁有“優(yōu)越小氣候，良好小環(huán)境”的美稱。大連打造的三張“名片”之一就是使得城市生態(tài)盎然的綠地，生態(tài)環(huán)境為城市增添吸引力與提升知名度發(fā)揮了重要作用。珠海、桂林、成都、重慶等城市的生態(tài)環(huán)境建設(shè)，都贏得人們的贊賞。建設(shè)“生態(tài)型宜居城市”已經(jīng)成為城市建設(shè)的共識(shí)和方向。 獲得“中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”，是我們?cè)跔?zhēng)創(chuàng)我國(guó)城市綜合性最高獎(jiǎng) “ 中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)”的道路上邁出的第一步。根據(jù)規(guī)定，“中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)”必須具備 3個(gè)先決條件，即已經(jīng)獲得“節(jié)水型城市”、“國(guó)家環(huán)保模范城市”、“國(guó)家園林城市”稱號(hào)。這三個(gè)稱號(hào)均設(shè)定了具體的考核指標(biāo)，如城市生活垃圾無(wú)害化處理率、城市規(guī)劃建成區(qū)人均公共綠地面積、城區(qū)綠化覆蓋率等。對(duì)于北海來(lái)說(shuō)，爭(zhēng)創(chuàng)“中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)”任務(wù)還十分艱巨，還要花大力氣。我們相信，獲得“中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”將增強(qiáng)北海建設(shè)“宜居城市”的共識(shí)，鼓舞全市上下贏取“中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)”的信心。爭(zhēng)創(chuàng)“中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)”的過(guò)程，是一個(gè)保護(hù)生態(tài)環(huán)境與改善民生密切結(jié)合的過(guò)程，是一個(gè)城市不斷美化、市民不斷受益、成果不斷共享的過(guò)程。因此，北海的每個(gè)人都應(yīng)認(rèn)識(shí)到生態(tài)是北海的生命線，與我們每個(gè)人息息相關(guān)，要從我做起，從小事做起，以實(shí)際行動(dòng)擦亮北海獲得“中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”這塊“金字招牌”，以更高的積極性參與到爭(zhēng)創(chuàng)“中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)”的工作中，推動(dòng)北海全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，共同把北海建設(shè)成為人們向往的文明、富裕、和諧的宜居城市。 二、北海市城市 2008-2025年總體規(guī)劃 1、規(guī)劃范圍： 北海市全市轄三區(qū)一縣，即海城區(qū)、銀海區(qū)、鐵山港區(qū)、合浦縣，國(guó)土面積為 3337平方公里。 在本次城市總體規(guī)劃中，劃定城市規(guī)劃區(qū)范圍是以現(xiàn)行政區(qū)域?yàn)榻?，涵蓋市轄三區(qū)：海城區(qū)、銀海區(qū)和鐵山港區(qū)，總面積為 957平方公里。規(guī)劃中心城建設(shè)用地范圍包括主城區(qū)和鐵山港區(qū)。 2、規(guī)劃期限： 本次規(guī)劃期限為 2008-2025年。分近期、遠(yuǎn)期規(guī)劃，同時(shí)提出遠(yuǎn)景發(fā)展設(shè)想。 規(guī)劃近期至 2015年； 規(guī)劃遠(yuǎn)期至 2025年； 規(guī)劃遠(yuǎn)景是對(duì) 2025年之后 50年的發(fā)展展望。 3、城市性質(zhì)： 區(qū)域性國(guó)際濱海旅游城市，以高新產(chǎn)業(yè)、臨港工業(yè)為主的港口城市。 4、發(fā)展定位： 努力建設(shè)國(guó)際北海、海洋北海、休閑北海、宜居北海，成為國(guó)際城市網(wǎng)絡(luò)的重要節(jié)點(diǎn)、面向東盟的合作開(kāi)放示范區(qū)、服務(wù)三南（西南、華南和中南）的經(jīng)濟(jì)社會(huì)繁榮區(qū)和國(guó)際海韻灣區(qū)。 5、發(fā)展目標(biāo)： 保護(hù)生態(tài)系統(tǒng)，立足于自身資源環(huán)境容量，建立滿足城市發(fā)展要求、實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展需要的調(diào)控目標(biāo)和管理模式，推動(dòng)社會(huì)和諧健康發(fā)展。在規(guī)劃期限內(nèi)將北海市建設(shè)成為北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市，進(jìn)入特大城市行列。 6、空間發(fā)展模式： 依托濱海形成北部灣濱海發(fā)展帶、鐵山港灣、廉州灣的“一帶兩灣”城市發(fā)展新格局。 以海景大道為依托，在沿線地帶建設(shè)幾個(gè)特色產(chǎn)業(yè)區(qū)，形成多節(jié)點(diǎn)的濱海經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶；以鐵山港灣為依托，發(fā)展大港口、大工業(yè)、大物流，打造成為連結(jié)兩廣沿海的區(qū)域性臨海工業(yè)基地、物流商貿(mào)中心和區(qū)域合作平臺(tái)；以廉州灣為依托，打造以高科技產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)的現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)和美麗宜人的“北部灣國(guó)際新城”。 7、規(guī)劃結(jié)構(gòu)： 構(gòu)建“一城兩區(qū)八組團(tuán)” 的城市空間結(jié)構(gòu)骨架。 “一城”指中心城。即本次規(guī)劃的中心城建設(shè)用地范圍，包括兩區(qū)。 “兩區(qū)”指主城區(qū)和鐵山港區(qū)。改造北鐵公路使其成為聯(lián)結(jié)兩區(qū)的快速干道；兩區(qū)之間及周邊設(shè)置以生態(tài)保護(hù)帶為主，充分體現(xiàn)“海、城、港”的城市空間特色。 “八組團(tuán)”指主城區(qū)內(nèi)的舊城區(qū)組團(tuán)、海灣新城組團(tuán)、鐵路南組團(tuán)、大冠沙新區(qū)組團(tuán)、竹林組團(tuán)以及鐵山港區(qū)的鐵山港東組團(tuán)、鐵山港西組團(tuán)、港口物流組團(tuán)。 8、在中心城用地規(guī)模方面 規(guī)劃近期（ 2015年），中心城建設(shè)用地為 137.334平方公里（其中，主城區(qū)的建設(shè)用地為 105.489平方公里，鐵山港區(qū)不含填海及鎮(zhèn)區(qū)的建設(shè)用地為31.845平方公里），人均建設(shè)用地為 130.8平方米。城市總建設(shè)用地規(guī)模為158.242平方公里（含填海用地和規(guī)劃建成區(qū)內(nèi)鎮(zhèn)區(qū)用地，其中，填海用地規(guī)模為 18.097平方公里，規(guī)劃建成區(qū)內(nèi)鎮(zhèn)區(qū)用地為 2.811平方公里）。 規(guī)劃遠(yuǎn)期（ 2025年），中心城建設(shè)用為 209.845平方公里（其中，主城區(qū)的建設(shè)用地為 160.368平方公里，鐵山港區(qū)不含填海及鎮(zhèn)區(qū)的建設(shè)用地為 49.477平方公里），人均建設(shè)用地為 119.9平方米。城市總建設(shè)用地規(guī)模為 282.937平方公里（含填海用地和規(guī)劃建成區(qū)內(nèi)鎮(zhèn)區(qū)用地，其中，填海用地規(guī)模為 49.805平方公里，規(guī)劃建成區(qū)內(nèi)鎮(zhèn)區(qū)用地為 23.287平方公里）。 9、人口 經(jīng)濟(jì) 近期至 2015年，市城總?cè)丝?210萬(wàn)人，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 750億元；遠(yuǎn)期至2025年，市城總?cè)丝?315萬(wàn)人，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 3000億元。 三、 2010-2015年北海 房地產(chǎn) 行業(yè)發(fā)展前景分析 受國(guó)際 金融 危機(jī)的影響，北海樓市曾一度低迷。 2008年 9月份，北海市 90平方米及以下新建住房 環(huán)比 價(jià)格首次出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，降幅為 0.2%。 2008年 11月份和12月份，北海整體房屋 銷售 價(jià)格、新建住房?jī)r(jià)格和 90平方米及以下新建住房?jī)r(jià)格環(huán)比均有小幅下降。但到了 2009年 2月份，北海房?jī)r(jià)逆市上揚(yáng)，尤其是 90平方米及以下新建住房?jī)r(jià)格比 1月份上漲了 1.6%，漲幅排在全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的 70個(gè)大中 城市 第一位。 7月份以來(lái)，北海的房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)。位于北海大道東段的一個(gè)樓盤(pán)，步梯房原起步價(jià) 2650元 /平方米，不到一個(gè)月時(shí)間，漲到了 3000元 /平方米，如今又漲到了 3500元 /平方米。此外，市區(qū)不少多層、高層 電梯 公寓 樓盤(pán)亦隨勢(shì)而漲，起步價(jià)高達(dá)了 3600元 /平方米。北海市房 地產(chǎn) 出現(xiàn)銷售旺盛勢(shì)頭，與外地人在商品住房市場(chǎng)所占份額進(jìn)一步擴(kuò)大有關(guān)。北海市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2009年第三季度，北海外地人購(gòu)買新建商品住房面積 26.18萬(wàn)平方米，占個(gè)人購(gòu)買新建商品住房面積的 70.57%，比上一季度提高了近四個(gè)百分點(diǎn)；購(gòu)買二手商品住房面積 7.69萬(wàn)平方米，占個(gè)人購(gòu)買二手商品住房面積的 56.50%，比上一季度增加了近一成。外省購(gòu)房者主要來(lái)自黑龍江、吉林、河南、廣東、浙江、山東、內(nèi)蒙古、福建等地。這些人士有的購(gòu)買二三套房，多數(shù)用于投資。之所以有大量外地人在北海購(gòu)房，一是北海具有得天獨(dú)厚的自然優(yōu)勢(shì)及良好的生態(tài)環(huán)境，與國(guó)內(nèi)許多城市相比適宜居??；二是相對(duì)沿海開(kāi)放城市而言，北海的房?jī)r(jià)基數(shù)較低；三是廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)提速發(fā)展，北海的發(fā)展空間廣闊，回報(bào)率將會(huì)增大。 在北海城市發(fā)展歷程上，房地產(chǎn)業(yè)的興衰，對(duì)北海的影響至關(guān)重要。正是房地產(chǎn)業(yè)的井噴式發(fā)展，造就了上世紀(jì)九十年代初北海的大發(fā)展，也正是房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度發(fā)展，讓北海在上世紀(jì)九十年代末蒙上了中國(guó)現(xiàn)代“泡沫經(jīng)濟(jì)的博物飽”的陰影。同時(shí)，正是房地產(chǎn)業(yè)的理性回升，讓北海的城市建設(shè)日新月異。如今，這座美麗的城市，到處都可以看得到正在動(dòng)工興建的新樓盤(pán)。北海，這顆北部灣畔的明珠，正以她絢麗的光芒吸引著一批又一批的外來(lái)人士到此置業(yè)安居。數(shù)字 表 明， 2004年到2008年，北海的房地產(chǎn)像一匹重新獲得能量的駿馬，快速向前發(fā)展。 2008年，廣西北海市房地產(chǎn)完成投資額近 40億元，占全市固定資產(chǎn)投資總額的 19.59%，比上年增長(zhǎng) 62.18%，其中私營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮主力軍作用。 2008年，國(guó)家批準(zhǔn)實(shí)施 廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃 ，北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)進(jìn)入歷史性發(fā)展的新階段，北海市房地產(chǎn)將因此而獲得長(zhǎng)達(dá) 10到 15年的戰(zhàn)略性快速發(fā)展周期，迎來(lái)了千載難逢的發(fā)展新機(jī)遇。同時(shí)，北海市得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和自然環(huán)境，近幾年社會(huì)經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)的快速發(fā)展，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)歷經(jīng) 10余年的土地盤(pán)整、消化空置商品房和停緩建工程處置工作，有效地解決了歷史遺留問(wèn)題，“泡沫經(jīng)濟(jì)”痕跡基本消除，市場(chǎng)秩序進(jìn)一步規(guī)范，為房地產(chǎn)業(yè)提供了一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境。根據(jù) 廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃 ，到 2020年北海城市建成區(qū)人口發(fā)展到 100-120萬(wàn)人，城市建成區(qū)建設(shè)用地控制在 140平方公里以內(nèi)。目前北海市城市中心區(qū)人口約 40萬(wàn)人，建成區(qū)面積約 40平方公里，人均住房建筑面積約 30平方米，要實(shí)現(xiàn)發(fā)展規(guī)劃的目標(biāo)，每年年均增加人口 5-7萬(wàn)人，建設(shè)用地年均開(kāi)發(fā)面積 8.3平方公里?？梢灶A(yù)見(jiàn)，在不久的將來(lái)，北海的房地產(chǎn)將迎來(lái)又一個(gè)發(fā)展新高潮。 第三部分 2009-2010年北海房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策 一、北海市人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的若干措施 2009年 6月 16日 （一）鼓勵(lì)住房消費(fèi) （二）鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè) （三）簡(jiǎn)化行政審批 （四）規(guī)范稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)點(diǎn) （五）開(kāi)展宣傳促銷活動(dòng) 二、北海三年跨越發(fā)展工程 2010年 1月 15日，北海市委召開(kāi)九屆八次全會(huì)，作出了實(shí)施“北海三年跨越發(fā)展工程”的重大決策，提出了“一年繼續(xù)打基礎(chǔ)、兩年明顯見(jiàn)成效、三年實(shí)現(xiàn)大跨越”，到 2012年，把北?；窘ㄔO(shè)成為區(qū)域性國(guó)際化的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集聚基地、旅游商貿(mào)物流中心、開(kāi)放合作重要平臺(tái)和生態(tài)宜居文明城市的奮斗目標(biāo)。今年是實(shí)施“北海三年跨越發(fā)展工程”的第一年，抓緊抓好實(shí)施工作，為今后兩年的發(fā)展打牢基礎(chǔ)，確保全面實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)，意義十分重大。 第四部分 近期北海樓市情況 一、北海房市 2季度面臨壓力 后市仍看好 2009年，在國(guó)家刺激經(jīng)濟(jì)政策的影響下，北海市場(chǎng)成交量成幾何倍數(shù)增長(zhǎng)，平均每月成交量在 15萬(wàn)平方米左右，價(jià)格更是從原來(lái)的 2800元 /平方米上升到 4500元 /平方米。 進(jìn)入 2010年，北海房地產(chǎn)受國(guó)家調(diào)控政策風(fēng)向的影響，市場(chǎng)觀望情緒漸濃， 1月成交量 22萬(wàn)平方米， 2、 3月的月成交量跌至 12-13萬(wàn)平方米。 一季度總結(jié)：成交下降 房?jī)r(jià)走高 據(jù)統(tǒng)計(jì)，北海市 13月商品房預(yù)售面積約 44.18萬(wàn)平方米，商品房交易面積約 46.91萬(wàn)平方米，商品住宅交易面積約 41.08萬(wàn)平方米。 從數(shù)據(jù)分析， 2010年 1月延續(xù)了 2009年北海房地產(chǎn)的瘋狂，商品房成交量達(dá)到 22.18萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 131%，環(huán)比增長(zhǎng) 48%。 2、 3月份受國(guó)家房地產(chǎn)政策調(diào)控的影響，成交量下降，每月保持 1213萬(wàn)平方米。 受海南房?jī)r(jià)帶動(dòng)，北海多數(shù)在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格亦有所上升，據(jù)統(tǒng)計(jì) 2009年北海商品房成交均價(jià)為 3554.41元 / 。而今年春節(jié)后北海在售項(xiàng)目成交均價(jià)在42004800元 / （毛坯房）。如臨近金海岸大道的海德堡、職業(yè)學(xué)院附近的東輝 翰林鑫苑，價(jià)格在 4200-4300元 / ；廣東路的同和水岸香堤、上海路