知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 某五星級 酒店 建設(shè)項目 可行性研究報告 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 一、投資商概況： 投資商 四川 某某 實業(yè)有限公司成立于 2000 年 10 月 ,公司法定地址：南充市嘉陵區(qū)建設(shè)路四號；公司類型：有限責(zé)任公司；經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、水電安裝、室內(nèi)外裝飾、園林綠化等。公司注冊資金 3000 萬元，其中，劉自新出資 2979.8 萬元，占股 99.32%，黃華出資 10.1 萬元，占股 0.34%，胥國勇出資 10.1 萬元，占股 0.34%,。 某某 實業(yè)公司是南充市一家具有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)的企業(yè)，現(xiàn)有正式職工 80 人，其中各種專業(yè)技術(shù)人員 70 人，平均年 齡 33 歲，均為大專以上學(xué)歷。 公司法定代表人董事長劉 某 ，男， 35 歲，一九八四年畢業(yè)于南充市農(nóng)業(yè)學(xué)校，同年分配到南充市農(nóng)村工作委員會秘書科，工作期間，曾參加四川師范學(xué)院工商管理碩士學(xué)習(xí)及西部經(jīng)理學(xué)院 MBA 培訓(xùn) ,并取得相應(yīng)學(xué)歷 .一九九二年四月停薪留職，受聘于南充維新房地產(chǎn)公司，任總經(jīng)理，主持公司經(jīng)營及管理工作。二 000 年成立四川 某某 實業(yè)有限公司，任董事長。 公司管理層具有從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的能力，能夠從全局觀念出發(fā)，緊緊圍繞市場這個中心，引入先進(jìn)的管理理念和企業(yè)管理機(jī)制，同時培養(yǎng)員工對公司的忠誠 感和歸屬感、榮譽感、成就感，將企業(yè)的發(fā)展和員工的進(jìn)步緊密聯(lián)系在一起。 公司目前設(shè)立有四大核心組成機(jī)構(gòu)：（ 1）、工程管理部；（ 2）、營知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 銷企劃部（ 3）、人事管理部（ 4）、財務(wù)融資部。在管理上推行了層級負(fù)責(zé)制、目標(biāo)量化制、員工學(xué)習(xí)和培訓(xùn)計劃，公司制定了比較完善的各部門規(guī)章制度，建立起的電腦處理系統(tǒng)，對人事、項目工程情況、財務(wù)狀況、銷售情況均有嚴(yán)格的控制和考核體系。 四川 某某 實業(yè)有限公司成立后，在南充先后開發(fā)了“模范步行街”、“陽光威尼斯”“陽光家園”三個項目，總開發(fā)面積 11萬平方米，其中住宅銷售率實現(xiàn) 100%，商 鋪銷售率達(dá) 70%。 公司的第四個開發(fā)項目“地中海藍(lán)”已經(jīng)進(jìn)入二期開發(fā)階段，總用地面積 142 畝，其中一期占地 34 畝，二期占地 88 畝、三期占地20 畝，總建筑面積 13.7 萬平方米，其中一期建筑面積 3.37 萬平方米，二期建筑面積 8.6 萬平方米，三期建筑面積 1.7 萬平方米。公司聘請澳大利亞（墨爾本）柏濤設(shè)計集團(tuán)設(shè)計，由深圳閃雋廣告公司作廣告及營銷推廣。 公司項目儲備情況，公司以竟拍方式取得南充市濱江大道南門壩一號地塊（凈用地 69 畝）公司將擇機(jī)進(jìn)行開發(fā)，以保持公司房產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)性。 二、 項目概況： （一）、地域概況： 四川 某某 實業(yè)有限公司開發(fā)的“羅曼威森酒店”項目所在地 南充市，歷來為川東北地區(qū)中心城市，是四川著名的歷史文化名城，嘉陵江畔的一顆璀璨明珠，南充位于四川盆地東北部，嘉陵江中游，東鄰達(dá)川市，南連廣安市，西與遂寧市、綿陽市接壤，知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 北與廣元市、巴中市毗鄰。幅員面積 12,494 平方公里。轄順慶、高坪、嘉陵三區(qū)（縣級）和西充、南部、蓬安、營山、儀隴五縣，代管省轄閬中市。 2003 年，全市轄有 180 個鎮(zhèn)、 302 個鄉(xiāng)。市區(qū)建成面積 42.38平方公里，市人民政府駐順慶區(qū)。 截止 2003 年未，南充市人口總數(shù) 718 萬人，僅次于成都 市，居全省各市、州第二位；國內(nèi)生產(chǎn)總值 250 億元，位于四川省第六位；城鄉(xiāng)居民儲蓄余額 258 億元，社會消費品零售總額達(dá) 120億元，居民消費 189 億元，都僅次于綿陽位居四川省第三位。南充市為川北地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、信息中心，四川八大中心城市之一，享有“川北心臟”之稱，隨著中央開發(fā)西部的戰(zhàn)略實施以來，南充市發(fā)展勢頭強勁。國民生產(chǎn)總值、國內(nèi)生產(chǎn)總值、社會商品零售總額、居民消費等指標(biāo)增長均超過 13%。 南充市處于成都、重慶“金三角”的經(jīng)濟(jì)節(jié)點上，是“成渝南”兩小時經(jīng)濟(jì)圈的重鎮(zhèn)之一。南充市同時又是一座典型的消費城市、地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展雖然先天不足，但后發(fā)優(yōu)勢明顯，市場繁榮，居民購買力強，外出務(wù)工人員每年帶回現(xiàn)金幾十億元，形成極大的消費潛力。為實現(xiàn)南充市跨越式發(fā)展，省政府批準(zhǔn)了南充市第六次城市規(guī)劃修編，確定了“以江為軸，北拓南延、跨江東進(jìn)、擁江發(fā)展”和“一年一變樣、三年大變樣，五年建成大城市框架”的城市發(fā)展新規(guī)劃和戰(zhàn)略目標(biāo)，努力將南充打造成川東北的交通樞紐和商貿(mào)中心，力爭到 2020年把南充建成百萬人口的大城市。隨著高坪機(jī)場、達(dá)成鐵路、南充鐵路、成南、成廣、成渝高速公知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 路的開工建設(shè)和建成通車，促進(jìn)了“南、渝、成”兩小時經(jīng)濟(jì)圈的形成，三地互為市場的格局必將得到平衡發(fā)展，使本項目成為南充及周邊地區(qū)商務(wù)辦公、住宿中心。 （二）、項目整體概況： 羅曼威森酒店位于南充市西山運動場，北臨繁華的北湖路、東西側(cè)均為大型品牌餐飲店，西側(cè)為愷撒皇宮美食娛樂城，東側(cè)為巴國布衣中餐廳，南臨風(fēng)景秀麗的西山運動中心，居南充中央CBO 商務(wù)辦公休閑區(qū)，公用設(shè)施完善，交通便利，有極佳的人流環(huán)境。 羅曼威森酒店總用地面積 4317 平方米，其中凈用地 3304 平方米，建筑密度小于 35%，綠地率 25%，建筑層數(shù)共 15 層，其中地下二層，地面 13層，總建筑面積 19000 平方 米，羅曼威森酒店為五星級客房標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)酒店，它集住宿、會議、餐飲、娛樂、美容美發(fā)、休閑、商務(wù)中心、購物中心、行政辦公、 SPA、設(shè)備用房、車庫員工食堂為一體。 1、 功能布局： 地下負(fù)二層：地下停車場與設(shè)備層 地下負(fù)一層（直接采光）：桑拿中心、 SPA、美容美發(fā)、員工食堂和更衣室、盥洗間及設(shè)備房。 1 層：大堂、西餐廳、咖啡廳、酒吧、商場。 2 層：中餐飲、會議室、商務(wù)中心、辦公區(qū)。 312 層：五星級客房。 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 13 層及樓頂（ 13 層一半作為客房）：休閑會所、棋牌室、啤酒花園。 2、空間組成： 按照四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置 ，包括下列主要空間： 門廳大堂 : 總臺接待、大堂咖啡吧、行李房、貴重品寄放處、購物中心等；酒店大廳效果及空間尺度以深圳威尼斯酒店大堂為樣板。 會議中心 : 大小會議室、多功能廳、 音響控制室等 客房部分 : 標(biāo)準(zhǔn)客房約 280 間，包括單人間，雙人間 , 聯(lián)通間等類型。進(jìn)深不低于 8.7 米寬度不低于 3.9 米，衛(wèi)生間干濕分區(qū) 輔助用房主要包括酒店管理用房，員工食堂，盥洗間，設(shè)備用房、安全監(jiān)控室和總機(jī)房等用房。 羅曼威森酒店計劃總投資 4923.72萬元，目前已落實投資 1500 萬元，本項目計劃于 2005 年 10月修建，于 2007 年 2月完成投入經(jīng)營。 三、 項目交通狀況及周邊配套情況： （一）、交通狀況： 公交車路線： 4 路 : 張家祠堂文峰豬山向陽中學(xué)射洪廟楓椏山火花耀目路建業(yè)路嘉興路嘉陵區(qū)螞蝗堰熱電廠陳壽中學(xué)玉坪公園小西門 五星花園 農(nóng)科巷稻香路口稻香路玉帶花園農(nóng)科巷口駐春花園 夏： 6： 00 18： 00 冬： 6： 30 18： 30 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 7 路 : 火車客站 蓮池路寧安巷口育英路人民花園什字上街什字下街口什字下街楊家巷大橋果山街奎星街婦孺醫(yī)院府街口小西街西門市場西門壩街柳 林路豐登路口鎮(zhèn)泰路口鎮(zhèn)泰路稻香路口月亮灣小區(qū)靈秀花園西河中路五環(huán)花園農(nóng)科巷稻香路口稻香路玉帶花園農(nóng)科巷口駐春花園和平西路麥秀路鐵昌路 火車客站 夏： 6： 00. 21： 00 冬： 6： 30 20： 30 9 路 : 火車客站 麥秀路和平西路駐春花園寧安巷五環(huán)花園農(nóng)科巷豐登路口柳林路西門壩街西門市場紅花街金泉路大西門小西門 五星花園 模范下街白塔公園農(nóng)用車廠馬關(guān)丫衛(wèi)生站開發(fā)區(qū)冷凍廠外貿(mào)加工廠高坪國糧庫鹽廠瑞禾油漆廠任家椏口代銷店小 龍鎮(zhèn)農(nóng)?；疖嚃|站 夏： 6： 00 19： 30 冬： 6： 30 19： 00 19路 : 火車客站 鐵昌路麥秀路和平西路駐春花園寧安巷五環(huán)花園農(nóng)科巷豐登路柳林路西門壩街西門市場大西門小西街青年路丁香新村大東街濱江南路口 濱江南路 白塔公園南新路口鶴鳴花園和平橋華安肉聯(lián)廠八四三二孫家堰松林公園白山 夏： 6： 00 19： 30 冬 7： 00 18： 00 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 20路 : 多扶共興云溪外國語學(xué)校馬市鋪石油后街口鐵欣路火車客站 鐵昌路麥秀路和平西路駐春花園 寧安巷口五環(huán)花園農(nóng)科巷豐登路柳林路西門市場小西門表方街西山萬卷樓 夏： 6： 00 18： 00 冬： 7： 00 18： 00 （二）、周邊情況： 旅游景點： 名稱 距離 人流（人 /6分鐘） 消費水平（元） 北湖公園 6 分鐘 143 470 萬元 /年 西山運動場 在項目處 78 百貨超市： 名稱 距離（分鐘） 地址 紅旗連鎖超市 8 廣電大廈 鴻運來連鎖超市 2 北湖路 萬客隆超市 1 農(nóng)科巷口 萬福來超市 5 南充大酒店 愛心超市 2 五環(huán)大酒店 萬福來超市 5 明宇對面 杰龍超市 10 北湖路 實匯超市 15 蓮池路口 得益時代廣場 19 文化路 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 諾瑪特廣場 23 五星花園 政府辦事機(jī)構(gòu)： 名稱 距離（分鐘） 地址 市人大 8 西河中路 大市公安局 10 北湖路 市委 11 北湖路 區(qū)政府 28 果城路 市政府 21 涪江路 北湖派出所 18 北湖公園內(nèi) 西河派出所 26 互友大酒店 金融機(jī)構(gòu)、非金融機(jī)構(gòu)： 名稱 距離（分鐘） 位置 商業(yè)銀行 9 西河中路 平安保險 9 西河中路 中國建設(shè)銀行 9 絲綢路 網(wǎng)通西河營業(yè)廳 9 廣電大廈一樓 中國人壽保險公司 6 西河北路 中國人民保險公司 4 北湖路 金融超市 5 明宇一樓 天成農(nóng)村信用社 3 北湖路 中國建設(shè)銀行 2 北湖路 社會保險大廈 30秒 北湖路 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 太平洋壽險 30秒 北湖路 中國農(nóng)行 1 北湖路與稻香路口 中國工商銀行 4 稻香路 泰康人壽 4 絲綢路 中國建設(shè)銀行 7 絲綢路 中國聯(lián)通 6 絲綢路 中國移動 7 絲綢路 工商銀行 7 絲綢路 文軒書城 9 涪江路與西河中路交界處 華西證券 10 涪江路 醫(yī)院： 名稱 距離（分鐘） 位置 等級 胃腸專 科醫(yī)院 5 北湖路口 無級無等 計生所附屬醫(yī)院 7 西河北路 無級無等 川北醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院 19 文化路 三級甲等 學(xué)校： 名稱 距離（分鐘） 位置 在職教師人數(shù) 學(xué)生人數(shù) 南充十中 6 稻香路 320 2300 南充九中 5 豐登路 125 2020 川 北醫(yī) 學(xué)院 12 涪江路 1000（不加附院） 13000（不加附院） 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 西 華師 范大學(xué) 15 育英路 1420（含附院） 5800（不加附院） 農(nóng)貿(mào)市場： 名稱 位置 距離（分鐘） 租金（元 /年） 數(shù)量 商家 數(shù)家 總?cè)肆髁?（人 /天） 門面 攤位 門面 攤位 泰升農(nóng)貿(mào)市場 醫(yī)學(xué)街 15 318 1800元 /1.8 1.2年（蔬菜） 2600元 /1.8 1.2年（肉類） 2300元 /3 2 年（水產(chǎn)類） 1300元 /2 1.5年（水果類） 30 184 250 50007000 公安巷農(nóng)貿(mào)市場 公安巷 8 500 720 元 /1 1.5 年（蔬菜、水果類） 2200元 /1.8 1.2年（肉類） 1000元 /1.5 1.2年（水產(chǎn)類） 303 600 900 2200025000 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 西河農(nóng)貿(mào)市場 西河 北路 5 140 150 1500元 /2 0.7年（蔬菜） 2500元 /2 1.2年（肉類） 1000元 /1.5 1.2年（水果類） 56 180 180 20003000 （附、西山運動場、北湖公園的簡介） 西山運動場簡介 西山運動場是為了迎接四川省八屆運動會在南充舉行而專門修建的。全場占地八十七畝，可容納 3700 人，可舉辦籃球、排球、乒乓球等大型比賽。室外還有游泳池、四片網(wǎng)球訓(xùn)練場地、一片門球場地。西山運動場于 2000 年 12月正式掛牌建場，至今已發(fā)展成為我市最具規(guī)模的全民健身活動基地 和展示兩個文明建設(shè)成果的形象窗口。 建成后已成功舉辦了多次大性體育賽事， 2001 年和 2002年全國乒乓球超級聯(lián)賽、全國青年男排聯(lián)賽（四川 江蘇）、國際籃球?qū)官悾ㄋ拇?哈薩克斯坦）、南充市第一屆運動會以及南充市第一、二屆機(jī)關(guān)運動會的相繼舉行充分滿足了廣大市民欣賞高水平體育賽事的需求，各種籃球、武術(shù)、藝術(shù)體操比賽、老年門球、網(wǎng)球、健身秧比賽，更帶動了越來越多的市民前來廣泛參與健身休閑、體育競賽與全民健身活動有機(jī)地結(jié)合在一起，已成為訓(xùn)練和健身休閑的重要場地，促進(jìn)了南充體育事業(yè)的蓬勃發(fā)展。 北湖公園簡介 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 1984 年修建，占地 280 畝，湖面 70 畝。 2002 年 10 月，對北湖進(jìn)行了整體改造，改造后的北湖建成了休閑廣場，購物中心等在內(nèi)的一系列新景觀，在去年春節(jié)前對市民免費開放。通過拍租園內(nèi)的公用設(shè)施，每年收入 470 多萬元。 北湖景點：蓮池倒影、青居園、張瀾像、水天一色、音樂噴泉、荷花池、蛇島、游樂園、朱德釣魚處。 項目周邊居住人群層次 地段 位置 居住人群 北湖路上段 南充市委職工宿舍 大市公安局職工宿舍 市農(nóng)業(yè)局種子公司宿舍 北湖路社區(qū) 公務(wù)員、退休工人、老居民、個人購買、 商品房 私人購買、 退休教師、退休工人、個體戶 稻香路 商品房社區(qū) 個人購買、農(nóng)轉(zhuǎn)非、還房、退休職工 工商銀行職工宿舍 金豐房產(chǎn)商品房片區(qū) 還房、公務(wù)員、個體戶 城管辦職工宿舍 職工、部分商品房 絲綢路 市國土局職工宿舍 建行職工宿舍 商品房片區(qū) 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 廣播電視局職工宿舍 西河中路 川北醫(yī)學(xué)院職工宿舍 市委人大職工宿舍 商品房片區(qū) 個體戶、退休職工、還房 北湖路下段 環(huán)保局職工宿舍 計生辦職工宿舍 市三建總公司職工宿舍 財貿(mào)校職工宿舍 市勞動局職工宿舍 城鎮(zhèn)房產(chǎn)商品房片區(qū) 怡和園商品房片區(qū) 私人老板、公務(wù)員、還房、退休職工 整個項目周邊居住人群公務(wù)員約占 60%，私人老板約占 10%，退休職工約占 10%，還房約占 10%，個人購買者約占 10%。 人流量、車流量 地點 時間 人流量（人 /6 分鐘） 車流量（輛 /6 分鐘） 明宇樓下 9 點 228 220 五環(huán)項目處 9 點 49 68 3 點 71 83 北湖后大門 9 30 3 95 四、市場前景分析。 （一）、酒店業(yè)發(fā)展歷史及趨勢 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 隨著全球酒店業(yè)的兼并，業(yè)務(wù)不斷壯大，酒店業(yè)集團(tuán)越來越大，對于顧客個人關(guān)注越來越引起行業(yè)的重視，大的酒店集團(tuán)公司將繼續(xù)擴(kuò)大實力。同時他們及規(guī)模較小的酒店公司將更加注重在為客人提供服務(wù)方面進(jìn)一步細(xì)微化和個性化，現(xiàn)在有一種提法是：“大型酒店集團(tuán)化、中型酒店專業(yè)化、小型酒店網(wǎng)絡(luò)化”，聽起來有理，但操作上有一定難度。同時酒店業(yè)要改變同一區(qū)域內(nèi)服務(wù)趨同的情況，改善分布上的不平衡，多發(fā)展商務(wù)酒店、特色酒店。并實現(xiàn)差異化經(jīng)營。 國外酒店集團(tuán)業(yè)發(fā)展的進(jìn)程： 現(xiàn)代酒店集團(tuán)這一泊來品誕生于二十世紀(jì)四十年代的歐美國家，至今已有近六十多年的發(fā)展歷史了，在過去的半個多世紀(jì)之中歐美國家的酒店 集團(tuán)在市場需求和經(jīng)濟(jì)利益的牽引下，逐步完成了原始積累，從無到有，從小到大，從單一到多元，從多元到專業(yè)，從國內(nèi)到國外的成長過程，并先后經(jīng)歷了三大發(fā)展階段：一是地區(qū)發(fā)展階段（ 20世紀(jì) 40-50 年代）；二是國際發(fā)展階段（ 20 世紀(jì)年代）；三是整合發(fā)展階段。 中國酒店業(yè)也經(jīng)歷了三個發(fā)展階段； 一是開放引進(jìn)階段（ 20世紀(jì) 80年代）。中國酒店業(yè)是改革開放的排頭，自 1982 年北京建國飯店引進(jìn)第一家國際集團(tuán)開始，有假日、喜來登、希爾頓、香格里拉等國際集團(tuán)進(jìn)入，他們帶來了現(xiàn)代的管理體制和市場的經(jīng)營模式、科學(xué)的操作方式和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn) 的程序，并推動了中國酒店業(yè)集團(tuán)的進(jìn)程；二是吸收模仿階段（ 20世紀(jì) 90年代）三是推陳出新階段。 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 國外酒聯(lián)店業(yè)集團(tuán)發(fā)展的方向、速度與形式主要取決于市場需求的牽引力，而國內(nèi)的發(fā)展也步入正軌，發(fā)展趨勢呈以下三大特點： 一是超級化發(fā)展趨勢。即世界變得越來越小，酒店集團(tuán)變得越來越大，在超級化發(fā)展過程中品牌收購將會逐漸取代公司收購，網(wǎng)絡(luò)聯(lián)盟取代戰(zhàn)略聯(lián)盟，復(fù)合品牌取代單一品牌，浮動收費將會取代固定收費，多元經(jīng)濟(jì)取代一元經(jīng)濟(jì)。 二是國際化發(fā)展趨勢，通過請進(jìn)來和走出去的方式來打造既有國內(nèi)競爭力又具國際競爭優(yōu)勢的國際化酒店集團(tuán)。 全面與國際接軌，做世界村公民，伴隨著世界一體化和經(jīng)濟(jì)全球化格局的形成，國外越來越多集團(tuán)涌入中國，同時本土集團(tuán)也越來越多走向世界，他們將相得益彰，兼容性與獨特性相映生輝。 三是專業(yè)化、信息化發(fā)展趨勢。酒店業(yè)在發(fā)展中不斷細(xì)化市場，提供特色服務(wù)的過程中新思維、新概念會隨之而來，不論如何更新其硬件設(shè)施，改進(jìn)服務(wù)，關(guān)鍵一點是酒店要更象個家，更具有家庭的特點和溫馨的環(huán)境。首先房間一定要擴(kuò)大，房間的空氣保持新鮮，人們對環(huán)境的要求越來越高普遍有很強的方位感、歸屬感和擁有感，這就必須要求專業(yè)化，多發(fā)展商務(wù)和特色酒店，通過現(xiàn)代 信息技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)平臺來打造既能獨立運營又能協(xié)調(diào)發(fā)展的信息化酒店集團(tuán)的趨勢，共享資源，信息化的酒店集團(tuán)可通過互聯(lián)網(wǎng)這個平臺為幾乎所有酒店提供網(wǎng)絡(luò)版的前臺服務(wù)系統(tǒng)、后臺服務(wù)系統(tǒng)、客戶關(guān)系管理系統(tǒng)、采供管理系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)、中央預(yù)定系統(tǒng)、知識管理系統(tǒng)、遠(yuǎn)程教育培訓(xùn)系統(tǒng)等服務(wù)，經(jīng)營與管理產(chǎn)品，從而使分期的人、財、物、知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 信息等到相關(guān)資源能夠有效的使用，開發(fā)和共享。 （二）、南充酒店的現(xiàn)狀 南充星級酒店業(yè)自 1994 年以來 10 余年間，共興建星級酒店（或者相當(dāng)于星級酒店的） 9家，平均每年接近一家星級酒店開業(yè)，其增速是相當(dāng) 驚人的，其客房率由 94 年第一家星級酒店一天龍大酒店的40-50%發(fā)展至今，雖客戶供應(yīng)量增長了 12 倍，但其平均入住率卻增長到現(xiàn)在的 73%，其中四家酒店平均入住率達(dá) 80%以上，平均房價由94年的 80 元 /間增長到現(xiàn)在平均房價 148 元 /間，其北湖賓館、宇豪酒店、東方花園酒店、東化酒店的平均房價已達(dá) 178 元 /間左右，較最早的 94 年天龍大酒店的房價增長了一倍。就其南充市酒店業(yè)的興建發(fā)展來講，我們認(rèn)為從現(xiàn)在開始，總體會處于一個平穩(wěn)的狀態(tài)，不會以每年近一個星級酒店開業(yè)的速度遞增，而其消費趨勢隨著南充交通的改善、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、 其酒店消費會呈穩(wěn)步的上升態(tài)勢，這是由南充的區(qū)位所決定的，它的特點是：人口多 系全省第二大人口城市，輻射能力強，因其與成都、重慶形成一個三角形，所以它的自然區(qū)位輻射一方，南充商貿(mào)即為見證（是川東北商貿(mào)中心）交通便利：鐵路、高速公路、機(jī)場俱全。我們作過一次測算，自成南高速公路通車以來，南充客流量增長近 30%，酒店客房率上升也是佐證，如果南渝高速公路通車，其客流、物流還將大幅增加，所以從長遠(yuǎn)的觀點來看，南充酒店業(yè)供應(yīng)量低增長，而客流量處于較快增長的態(tài)勢，其酒店業(yè)的發(fā)展是不言而喻的。 （三）、戰(zhàn)略定位；降低成本， 提高效益 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 經(jīng)過我們對酒店業(yè)長期的實踐探索，結(jié)合國際上發(fā)達(dá)國家的成功經(jīng)驗，我們認(rèn)為一個酒店的戰(zhàn)略定位是非常重要的，我們因此根據(jù)羅曼威森特點 它是處于南充市中央休閑商務(wù)區(qū)，商務(wù)客流比較明顯，加之這里酒店集中，消費者選擇余地大，所以也自然成為一個酒店集中區(qū)，因此我們的定位是：五星級商務(wù)酒店。即以客房為主，餐飲，娛樂為鋪的定位策略，它的優(yōu)點是客房檔次高，配套全，但小而精，因為經(jīng)過我長期實踐得出這樣的結(jié)論，在中國酒店業(yè)其三星以上的酒店多又紅又以大而全，小而全占據(jù)主導(dǎo)地位（當(dāng)然這也與我國行政評星標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)），這就導(dǎo)致大 多數(shù)酒店投資大而效益低，例如：一個酒店的餐飲和娛樂單位的投資最大，而經(jīng)營績效最差， 80%以上虧損，而建酒店的業(yè)主為了評星，或是形象（中國酒店 90%的投資來源于國有）把配套的餐飲、娛樂規(guī)模做得很大（多數(shù)餐飲娛樂的總投資占據(jù)近三分之二），而就市場來說，酒店餐飲娛樂由于要與星級酒店匹配，檔次做到較高，投資自然很大，其消費門檻也較高，所以客觀上限制了很多客人，但同時由于社會發(fā)展較快，內(nèi)部分工越細(xì)、專業(yè)化程度越高，而餐飲、娛樂的特點是：投資少、檔次高、經(jīng)營管理相對集中（專業(yè)化趨于集約化），單位成本較低，產(chǎn)品質(zhì)量超過星 級酒店，所以二者相較其比較優(yōu)勢明顯，自然社會餐飲和娛樂就代替了酒店餐飲和娛樂，就南充而言，我們進(jìn)行實例比較：萬泰大酒店建筑面積 2 萬平方米，其客房僅有 150 間（其餐飲、娛樂長期虧損），天龍大酒店共計 2.2萬平方米，其客房僅有 120 間，北湖 2。 4 萬平方米，其客房僅有 188 間左右（其餐飲娛樂仍處不虧損），東方花園酒店建知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 筑面積 2 萬平方米，而客房僅有 97 間，其余全部是餐飲、娛樂，且也是虧損結(jié)局，而我們從戰(zhàn)略定位上，順應(yīng)市場，做強客房，弱化餐飲和娛樂的指導(dǎo)思想，其總投資與相同規(guī)模，相同檔次的酒店相較，投資將減少一倍以上 ，如我們現(xiàn)地上建筑面積僅 1.4萬平方米，而客房數(shù)量可達(dá) 270-280 間左右，且客房較之現(xiàn)南充任何一家酒店面積人大，即寬敞舒適，同時還有一個 1200 平方米的大堂，也將是南充最大最豪華的，其配套仍有譚家菜餐廳 600 平方左右，水療中心 500平方；茶餐廳（早點、茶房、自助餐） 800 平方；會議中心 300 平方，配套雖小，但檔次高，從而并不失五星級酒店的身份，而因投資節(jié)約近一倍，所以其核心競爭力之一的成本經(jīng)營管理優(yōu)勢便十分明顯。 五、項目建設(shè)工期： 1、初步設(shè)計方案完成并審批； 2005 年 8 月 4 日至 2005 年 10月 4 日 ,小 計 60 天。 2、地質(zhì)勘探： 2005年 9 月 4日至 2005年 10月 4 日，小計 30天。 3、建安工程施工圖設(shè)計并審批： 2005年 10月 4 日至 2005 年 12 月 4日；小計 60天。 4、確定施工單位、監(jiān)理單位，并簽定合同： 2005年 12 月 4日至 2005 年 12 月 24日，小計 20天。 5、施工單位進(jìn)場并對降水、護(hù)壁、土石方工程進(jìn)行施工： 2005年 12 月 24日至 2006 年 1 月 14日，總計 20天。 6、基礎(chǔ)施工與地下室一、二層施工： 2006年 1 月 14日至 2006 年 4 月 4 日，小計 80 天。 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 7、地上 1-3層框、架、梁、柱、板 施工： 2006年 4 月 4 至 2006 年 4 月 28日，小計 25天。 8、地上 4-6層框、架、梁、柱、板施工： 2006年 4 月 28至 2006 年 5月 26 日，小計 25 天。 9、地上 7-9層框、架、梁、柱、板施工： 2006年 5 月 26日至 2006 年 6 月 21日，小計 25天。 10、地上 10-13層框、架、梁、柱、板施工： 2006年 6 月 21日至 2006 年 7 月 23日，小計 32天。 11、磚砌工程、樓地面、外墻裝飾、內(nèi)墻抹灰、門窗及金屬結(jié)構(gòu)、水、電、氣、空調(diào)等設(shè)備與管線的安裝： 2006年 7 月 23日至 2006 年 9 月 23日，小計 60天。 12、酒店室內(nèi)外裝飾、裝修工程： 2006年 9 月 23日至 2007 年 7 月 21日，小計 15天。 13、酒店開業(yè)慶典： 2007 年 2月 8 日。 六、項目總投資收益測算、投資回收期：保本點入住率 1、土地款及土地契稅： 746.72萬元。 其中：土地款： 718萬 契稅： 718 萬 4%=28.72萬元 2、建筑安裝工程費（含設(shè)備）： 19000 平方米 950 元 /平方米 =1805萬元 3、裝飾工程款： 19000 平方米 800元 /平方米 =1520 萬元 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 4、報建費： 19000平方 /米 80元 /平方米 152萬元 5、管理 費： 50萬 /年 2 年 100 萬 6、財務(wù)費用： 3000萬元 10% 2 年 =600 萬元 合計： 4923.72萬元。 （二）、項目建成后年經(jīng)營收益： 1、經(jīng)營收入： 客房： 280 0.80 365 220=1798萬 桑拿、美容美發(fā)： 20 萬 餐廳： 50萬 茶房： 30萬 小計： 1898萬 2、經(jīng)營成本： （ 1）、折舊： 100 萬 （ 2）、水電氣： 150萬（包含餐廳、桑拿、茶房） （ 3）、一次用品； 50 萬 （ 4）、低耗分?jǐn)偅?20 萬 （ 5）、廣告費： 10萬 （ 6）、業(yè)務(wù)費： 20萬 （ 7）、排污費： 3 萬 （ 8）、保險費： 20萬 （ 9）、治安費： 2 萬 維修費： 20萬 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） （ 10）、財務(wù)費： 200 萬 （ 11）、洗滌費： 20萬 （ 12）、員工生活補貼： 10 萬 （ 13）、早餐： 50 萬 （ 14）、信用卡： 5萬 （ 15）、通訊費： 10萬 （ 16）、小車費： 5萬 （ 17）、稅金： 100萬 （ 18）、年審年檢： 1 萬 （ 19）、辦公費： 5萬 （ 20）、基地： 10 萬 （ 21）、工資（不含早餐桑拿茶房）： 166.84 高層； 30.6萬 總經(jīng)理 ;1人 1 12=12 萬 副總 :2 人 0.4 12=9.6萬 2000 12=2.4 萬 總經(jīng)理室 ; 主任 :1 2000 12=2.4 萬 人事主管 ;1人 1500 12=1.8 萬 公關(guān)主管 : 1 人 1500 12=1.8萬 質(zhì)檢 :1 人 1500 12=1.8 萬 文員 :1 人 1000 12=1.2 萬 工程部 :23.2 萬 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 經(jīng)理 :1 2000 12=2.4 萬 主管 :1 1500 12=1.8 萬 技工 :15 1000 12=1.8萬 財務(wù)部 :11.28 萬 經(jīng)理 :1 2000 12=2.4 萬 主管及其他 ; 4 2000 12=5.76 萬 庫管 800 12=1.92萬 營銷部 :9萬 5 1500 12=9萬 保安部 :12 萬 客房 部 :80.76 萬 經(jīng)理 : 1 2000 12=2.4萬 主管 : 2人 1500 12=3.6 萬 領(lǐng)班 : 2 1000 12=2.4萬 服務(wù)員 :40 800 12=38.4 萬 保潔員 :6人 600 12=4.32萬 前廳 ; 大副 :3 1500 12=5.4 萬 行李生 :4 1000 12=4.8 萬 總臺 : 主管 :1 1500 12=1.8 萬 領(lǐng)班 ;3 1200 12=4.32萬 其他 :8 800 12=9.6 萬 知識水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 水吧 :2 800 12=1.92 萬 總計 :961.84 萬 3、經(jīng)營收益 : 1898-961.84=936萬 （三）、項目投資回收期： （ 4923 936） +1.5年（建設(shè)期） =6.7年 （四）、保本點入住率：（經(jīng)營成本 961萬 -桑拿、餐廳、茶坊收入 100萬）客房總收入 280 365 220=38% 七、項目資金來源： 本項目總投資 4923萬元，由公司自籌 2000 萬元（含建筑裝修單位墊