中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí) 際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 珠江新城某商務(wù)辦公項(xiàng)目 可行性研究 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí) 際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 目錄 項(xiàng)目背景 3 市場(chǎng)分析 4 項(xiàng)目 SWOT 62 項(xiàng)目定位 64 項(xiàng)目技術(shù)可行性分析 67 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 78 結(jié)論 89 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí) 際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目背景 1.項(xiàng)目名稱： 待定 廣州珠江新城 CBD 內(nèi)甲級(jí)智能化寫字樓 2.開發(fā)商 擬我司與地塊業(yè)主方合作開發(fā) 3.項(xiàng)目所在地 珠江新城 CBD 珠江公園旁 4.總體規(guī)劃 珠江新城為廣州新的城市中心， 總用地為 6.6 平方公里，規(guī)劃人口 18 萬人，將建設(shè)成為一個(gè)代表未來廣州新形象的低密度、高容積率、高綠化率的中央商務(wù)區(qū)。區(qū)內(nèi)道路交通系統(tǒng)完善、配套設(shè)施齊備、規(guī)劃為集 國際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、行政和居住等城市一級(jí)功能設(shè)施于一體，推動(dòng)國際文化交流與合作的基地；定位為 21 世 紀(jì)廣州市中央金融商務(wù)區(qū)，是集中體現(xiàn)廣州國際都市形象的窗口 。 5.項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目總占地 7500 M2，用地面積 400 M20 平方米，由一幢 26 層塔樓和 4 層裙樓組成（初規(guī)），具體為： 地下室車庫三層共 17000M2（不包括在總面積內(nèi)），首層商鋪 3500 M2，二、三層商場(chǎng)共 7000 M2 （第四層為轉(zhuǎn)換層，可兼做設(shè)備層和休閑會(huì)所功能） 寫字樓共 42115.57M 2。 6.項(xiàng)目目前進(jìn)展 地塊現(xiàn)狀：完成土地五通一平，地塊開發(fā)條件完全成熟； 談判進(jìn)展：雙方就項(xiàng)目合作模式要約需進(jìn)一步商討、確立。 7.合作方式 由于該 項(xiàng)目地塊目前仍為村屬集體用地（開發(fā)后產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移），其希望合作伙伴出資開發(fā)，以實(shí)物分成方式分配項(xiàng)目股權(quán)，本研究報(bào)告以村我雙方按 3.5： 6.5之比例分成實(shí)物為基礎(chǔ)分析計(jì)算。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí) 際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 市場(chǎng)分析 一、市場(chǎng)研究 1.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策及產(chǎn)業(yè)走勢(shì)分析 1) 2006 年 7 月份以來，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響的行業(yè)政策主要有三個(gè)： 一個(gè)是 于 2006 年 8 月 1 日起施行的 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范和協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范。 我國從 1999 年開始實(shí)施國有土地招標(biāo)拍賣制度，并取得了較大成效，但仍存在招標(biāo)出讓土地范圍過窄、土 地出讓信息披露不充分、操作不規(guī)范等問題。這次實(shí)施的兩個(gè)規(guī)范明確將六類情形納入招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地范圍，將五類情形納入可協(xié)議出讓國有土地的范圍，這些新規(guī)定是對(duì)國有土地出讓制度的完善，推進(jìn)了土地資源市場(chǎng)化配置程度。但土地不完全是經(jīng)營性資產(chǎn)，土地配置要滿足社會(huì)公平性的要求。如果土地出讓制度改革不和建立多層次住房供應(yīng)體系結(jié)合起來，不和地方政府的民生責(zé)任結(jié)合起來，招、拍、掛制度的推行將進(jìn)一步強(qiáng)化地方政府獲取 “ 土地壟斷溢價(jià) ” 的權(quán)力，增加房地產(chǎn)開發(fā)成本。所以，在推行國有土地招標(biāo)拍賣制度的同時(shí)，還必須加強(qiáng)監(jiān)管：不僅 包括對(duì)壟斷行為的經(jīng)濟(jì)性管制，還應(yīng)包括促進(jìn)公平的社會(huì)性管制。 二是 建設(shè)部提出的 對(duì)單套建筑面積在 90 平方米以下的新開工項(xiàng)目進(jìn)行限價(jià)開發(fā) 。這個(gè)政策的初衷應(yīng)該是好的，但其成功實(shí)施的前提條件有三個(gè)：有科學(xué)統(tǒng)一的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，信息高度公開，主管部門官員能合理執(zhí)行。否則，不僅這個(gè)政策行不通，還會(huì)增加建設(shè)主管部門有些官員的尋租空間。從實(shí)際情況來看，三個(gè)前提條件一個(gè)都不可能具備。而且，這一政策還與國土資源部的政策不一致，如果要通過招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地，又如何限價(jià)？因此，這個(gè)政策如果實(shí)施，其唯一作用將是增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的 交易成本。實(shí)際上，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本運(yùn)行機(jī)制，任何違背這一機(jī)制的政策都會(huì)阻礙市場(chǎng)運(yùn)行，增加交易成本。增加小戶型供給，可通過財(cái)政政策等來實(shí)現(xiàn)，比如按容積率確定累進(jìn)的土地使用稅率（容積率越低，土地使用稅就越高）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí) 際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三是 建設(shè)部等六部門聯(lián)合發(fā)布的 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見， 意見對(duì)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)、對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)購房，首次做了明確規(guī)定。但這一政策的成功實(shí)施，有賴于這些部門的密切協(xié)作。 2) 2006 下半年經(jīng)濟(jì)走勢(shì)將產(chǎn)生最大影響的兩件大事： 一個(gè)是 8 月 1 日，國家發(fā)改委等五個(gè)部 門以 “ 特急 ” 文件要求各地用 1個(gè)月時(shí)間，對(duì)今年上半年總投資 1 億元以上的新開工項(xiàng)目逐項(xiàng)進(jìn)行清理，核查是否符合國家產(chǎn)業(yè)政策，是否符合土地審批、環(huán)保審批以及信貸審批和安全的要求。 二是 8 月 16 日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，對(duì)內(nèi)蒙古新豐電廠項(xiàng)目違規(guī)建設(shè)和發(fā)生的重大施工事故做出嚴(yán)肅處理，內(nèi)蒙古自治區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)向國務(wù)院做檢查。 3 年多來的調(diào)控實(shí)踐和政策辯論已充分表明，地方政府的執(zhí)政觀念和執(zhí)行能力是宏觀調(diào)控成敗的關(guān)鍵。可以預(yù)見，在這兩件事情后，地方政府的執(zhí)行力度有望加強(qiáng)，調(diào)控政策總體推進(jìn)將呈積極態(tài)勢(shì)。而土 地督察制度和環(huán)保督察制度的全面啟動(dòng)，又將從制度層面鞏固這種態(tài)勢(shì)。 縱觀中國房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)?；⑵放苹?、規(guī)范化運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場(chǎng)細(xì)分轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場(chǎng)和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變。 2006 年的廣州樓市向“擴(kuò)張型”轉(zhuǎn)變，而且廣州房地產(chǎn)行業(yè)將面臨前所未有的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。 2006年中國要面對(duì)通貨緊縮的可能和生產(chǎn)過剩所帶來的影響，所以在“十一五”規(guī)劃起始年的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，擴(kuò)大消費(fèi)需求，已經(jīng)變成經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中至關(guān)重要的決策點(diǎn)。 3) 廣州 政策調(diào)控的分析 房地產(chǎn)的調(diào) 控措施和手段主要是金融和土地政策的緊縮，這些政策目前并沒有舒緩和放松的跡象， 并有 進(jìn)一步強(qiáng)化的跡象 ， 房地產(chǎn)企業(yè)的土地來源和資金來源仍將受到嚴(yán)格的控制，在建項(xiàng)目和新開工項(xiàng)目所需的資金和土地，難以得到滿足和解決，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力就會(huì)加大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí) 際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 目前廣州樓市下半年樓市的供應(yīng)量與上半年相比有增無減，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力有可能導(dǎo)致新一輪價(jià)格戰(zhàn)的爆發(fā)，現(xiàn)在這種跡象和苗頭已經(jīng)開始出現(xiàn)。如果現(xiàn)行的宏觀調(diào)控政策沒有明顯的舒緩和改變，許多房地產(chǎn)發(fā)展商將面臨難以為繼的困境和局面；只有宏觀調(diào)控政策適度舒緩，廣州樓市才有可能保持健康穩(wěn)定的格局。 4) 2006 年 1 6 月廣東房地產(chǎn)開發(fā)概況 2006 年 1 6 月廣東房地產(chǎn)完成開發(fā)投資 757.84 億元，同比增長23.26%，比全國增長低近 1 個(gè)百分點(diǎn)；增幅同比上升 12.9 個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重為 23.46%，高出全國 5.3個(gè)百分點(diǎn)。 2006年上半年廣州市批準(zhǔn)預(yù)售面積為 301.32 萬平方米，同比大幅下降 17.3%。這是廣州商品住宅市場(chǎng)多年以來的最低供應(yīng)量。 2006 年上半年全市商品住宅成交均價(jià)攀升至 6067 元 /m2，與 2005 年同期 5069 元 /m2 相比，大幅上漲了 19.0%。這是繼 2004 年廣 州商品住宅成交均價(jià)同比大漲 18.8%后的第2 次大幅上揚(yáng)，且漲幅高居歷年之首。 2. 廣州 2005 年至 2006 年商用物業(yè) 分析 2005“ 住禁商 ” 反而刺激商用物業(yè)從下半年開始，成交量一路上揚(yáng)，中低檔寫字樓被帶旺，乙級(jí)寫字樓的成交率比 2004 年大約增加了 40%左右 2005 廣州二線路段商鋪受關(guān)注，部分商鋪月租金已達(dá) 1000 元 /平方米 2005 廣州寫字樓租金一路飆升，升幅超過 10 2005 地鐵新線路的開通給珠江新城繼續(xù)加溫 2005 寫字樓出現(xiàn)新產(chǎn)品，群樓創(chuàng)意式寫字樓受歡迎 2005 社區(qū)鋪已經(jīng)成為 市場(chǎng)的重要組成部分 1) “ 住禁商 ” 大潮下商鋪寫字樓雙雙走紅 2005 年是廣州商用物業(yè)發(fā)展迅速的一年，其中，由于去年年中廣州市政府開始嚴(yán)格實(shí)行 “ 住禁商 ” 政策，在某一個(gè)角度推動(dòng)了商用物業(yè)市場(chǎng)的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí) 際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 發(fā)展。根據(jù)合富置業(yè)、中立地產(chǎn)及廣州幾家主要的地產(chǎn)公司提供的數(shù)據(jù)，經(jīng)綜合統(tǒng)計(jì)顯示， 2005 年商用物業(yè)中，寫字樓和商鋪的租賃成交宗數(shù)比2004 年均增長了 3 成，成交面積也大幅上升。 2005 年商用物業(yè)租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)出兩大發(fā)展趨勢(shì) “ 熱點(diǎn)聚集 ”現(xiàn)象越來越明顯的同時(shí)，也有朝新興區(qū)域擴(kuò)散的趨勢(shì)， 2006 年的商用物業(yè)租賃市場(chǎng)將會(huì)繼 續(xù)延續(xù)這個(gè) “ 聚 ” 與 “ 散 ” 的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 在 2006 年和 2007 年，廣州將進(jìn)入一個(gè)全新的寫字樓供應(yīng)高峰，需求方面也將有所提升，廣州將進(jìn)入一個(gè)供求兩旺的市場(chǎng)階段。由于住宅禁商政策的余威仍在，加上去年住宅的投資市場(chǎng)屢受打壓，不少投資者已將注意力放到商用物業(yè)上來，尤其是乙級(jí)寫字樓，特別受這群中小投資者的喜愛，這方面的投資將會(huì)更加受到追捧。 2) 寫字樓市場(chǎng)：租金上升 10% 2005 年，對(duì)于廣州寫字樓市場(chǎng)而言是相當(dāng)特別的一年：雖然有多個(gè)新落成的寫字樓交付使用，但廣州寫字樓市場(chǎng)仍呈現(xiàn)貨源緊缺。加上 “ 住禁商 ” 政策的出臺(tái)， 刺激企業(yè)將辦公場(chǎng)所遷址到純寫字樓物業(yè)，令 2005 年的廣州寫字樓租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)供需活躍，廣州幾家成交量較大的地產(chǎn)代理公司，數(shù)據(jù)顯示，廣州去年的寫字樓租金穩(wěn)健上升，升幅水平超過 10%。 表現(xiàn)一：天河北、環(huán)市東持續(xù)走強(qiáng) 寫字樓市場(chǎng)最看重的是辦公氛圍，這方面天河區(qū)和原東山區(qū)有著無可替代的優(yōu)勢(shì)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，天河區(qū)是廣州寫字樓租賃最活躍的區(qū)域，成交比例占 41%，原東山區(qū)緊隨其后，所占比例為 33%，兩區(qū)成交的租賃寫字樓物業(yè)共占全市的 3/4。 其中，天河北及環(huán)市東是大企業(yè)和外資公司進(jìn)駐的熱點(diǎn)板塊。主力成交的寫字樓有 中信廣場(chǎng)、大都會(huì)廣場(chǎng)和廣州國際貿(mào)易中心等，高檔寫字樓的集中使其租金一直維持在高位平穩(wěn)增長，中信廣場(chǎng)和大都會(huì)廣場(chǎng)的租金均價(jià)長期在 130 元 /平方米 /月以上，像中信廣場(chǎng)等優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)，其寫字樓的租金和售價(jià)甚至可以上升 15%。而環(huán)市東一帶寫字樓樓齡稍長，質(zhì)素較高的好世界廣場(chǎng)、榮建大廈和宜安廣場(chǎng)等租金單價(jià)一般在 60 元 -80 元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí) 際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 /平方米 /月，有許多著名的外資品牌駐穗機(jī)構(gòu)進(jìn)駐。 表現(xiàn)二：體育中心、珠江新城成新熱點(diǎn) 2005 年，廣州多個(gè)新興商務(wù)區(qū)在市政利好下逐漸興旺起來。如天河路一帶，由于年末有廣晟大廈交付使用，天河 城東塔和維多利廣場(chǎng)也相繼封頂，為體育中心商務(wù)圈帶來充足的寫字樓貨量，該區(qū)域?qū)⒗^續(xù)成為寫字樓租賃重點(diǎn)區(qū)域。 而地鐵三號(hào)線的啟動(dòng)將帶動(dòng)珠江新城的寫字樓也活躍起來，華普廣場(chǎng)、信合大廈、星匯國際等都頻頻錄得租賃成交。 表現(xiàn)三：中低檔寫字樓空置率下降 “ 住禁商 ” 政策實(shí)行后，不少公司紛紛尋找合適的寫字樓單位遷址。東風(fēng)路和中山路、人民路和荔灣路、江南大道和廣州大道一帶的中低檔寫字樓，以其相對(duì)實(shí)惠的租金受到中小企業(yè)的垂青，空置率處于不斷降低的態(tài)勢(shì)。 為適應(yīng)市場(chǎng)對(duì)中低檔寫字樓的需求激增的狀況，一些商用物業(yè)出現(xiàn)了一些 創(chuàng)新產(chǎn)品，而且大部分都散布于一些非傳統(tǒng)商圈內(nèi)，如位處大型住宅社區(qū)內(nèi)的愛都新天地 SOHO 復(fù)式寫字樓項(xiàng)目，又如標(biāo)榜 “ 復(fù)式寫字樓 ” 的中新大廈，緊靠海珠區(qū)傳統(tǒng)的江南大道商圈，近期租金已高達(dá) 75 元 /平方米 /月以上。 另外，一些閑置多年的裙樓物業(yè)也逐漸得到市場(chǎng)的關(guān)注，被重新包裝、盤活，成為寫字樓市場(chǎng)的新寵兒。據(jù)了解，像濱江東路的珠江廣場(chǎng)的群樓已經(jīng)被租給一些公司作辦公用途，租金大概在 60 元 /平方米 /月。在老城區(qū)的商業(yè)區(qū)也出現(xiàn)了一些商場(chǎng)的商鋪被租用為寫字樓的現(xiàn)象。乙級(jí)寫字樓的成交率比 2004 年大約增加了 40%左右，其中地 鐵沿線不帶中央空調(diào)的乙級(jí)寫字樓，由于日常的使用成本較低，未來將更受小企業(yè)和中小投資者的歡迎。 3) 商鋪市場(chǎng)：投資回報(bào) 10% 受 “ 住改商 ” 影響，廣州商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)成交氣氛熱烈，需求旺盛令商 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí) 際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 鋪?zhàn)庵捣€(wěn)步走高。 廣州多家地產(chǎn)中介公司的成交數(shù)據(jù)顯示， 2005 年廣州商鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)為200 元 /平方米 /月，投資回報(bào)率維持在 10%左右。超過六成的商鋪?zhàn)赓U成交單價(jià)在 200 元 /平方米 /月以下，比例達(dá)到 6%左右，而商鋪?zhàn)饨鹑杂幸欢ㄉ仙目臻g。 表現(xiàn)一：街鋪穩(wěn)當(dāng) “ 一哥 ” 二線鋪崛起 從成交數(shù)據(jù)來看，臨街商鋪仍然是商家租賃的熱點(diǎn)， 其成交份額約占總體成交的五成。租賃熱點(diǎn)圍繞在北京路、農(nóng)林下路和上下九這些傳統(tǒng)的商業(yè)街，其租金一直穩(wěn)居商鋪價(jià)格之首，像北京路的一線商鋪月租就高達(dá)1200 元 -4000 元 /平方米 /月，且供不應(yīng)求。 而 2005 年出臺(tái)的未來 50 條商業(yè)街的規(guī)劃當(dāng)中，這些老牌商業(yè)街都名列其中，由于原有的區(qū)域范圍不大，未來將圍繞這些老牌商業(yè)街向四周擴(kuò)散，文明路的一個(gè)臨街鋪和寶華路的一個(gè)商場(chǎng)鋪，其成交價(jià)格也超過了1000 元 /平方米 /月，大有緊追 “ 商鋪王 ” 之勢(shì)。 表現(xiàn)二：社區(qū)鋪四面開花升幅 5% 近幾年住宅市場(chǎng)的快速發(fā)展也令商鋪市場(chǎng)更多 地依靠小區(qū)樓盤發(fā)展，該現(xiàn)象在海珠區(qū)尤為明顯，由濱江東路的金雅苑、嘉仕花園，到南洲路萬華花園、保利花園，這些大型樓盤的社區(qū)商鋪成交都十分活躍。 除此之外，黃埔大道和中山大道也逐漸形成一些新的商業(yè)點(diǎn)，這些商業(yè)點(diǎn)主要是依靠大型樓盤發(fā)展，如華景新城、東方都會(huì)廣場(chǎng)、駿景花園和天河廣場(chǎng)等都有不少商鋪成交。另外，珠江新城商鋪發(fā)展速度也很快，各寫字樓、住宅盤人氣的聚集為其發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)，如保利香檳花園、南國花園、跑馬地花園等裙樓商鋪貨量較大，目前保利香檳南國花園及跑馬地花園的商鋪?zhàn)赓U價(jià)格則在 400 元 /平方米 /月左右， 與去年同期價(jià)格比較，約有 5%的升幅 。 3. 珠江新城現(xiàn)況 1、位置 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí) 際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 珠江新城位于廣州市舊城組團(tuán)、東翼組團(tuán)和南翼組團(tuán)三大組團(tuán)的交匯中心，西面緊接五羊新城，北面緊靠天河商務(wù)區(qū)，南臨珠江，與赤崗?fù)鈬I(lǐng)事區(qū)、琶洲會(huì)展中心隔江相望，東面嵌入廣州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)圈內(nèi)。 2、交通 珠江新城西北方向緊依城市主干道廣州大道和黃埔大道，東依華南快速干道，往西可以上內(nèi)環(huán)路，往東通黃埔港、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、東莞市。華南快速干道連接環(huán)城高速公路，由此可以迅速進(jìn)入珠三角高速公路網(wǎng)。 規(guī)劃中的地鐵三號(hào)線經(jīng)珠江大道南北貫通珠江新城、往北在廣州火車東站 與地鐵一號(hào)線相接；往南過珠江、在赤崗與地鐵二號(hào)線匯合銜接到琶洲會(huì)展中心。 北面的輕軌快速路直通廣州（黃埔）經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。地鐵和輕軌的發(fā)展，極大地縮短了與東南翼組團(tuán)至城市中心、廣州火車站和廣州火車東站的距離，與通達(dá)全國乃至全球的廣州國際新機(jī)場(chǎng)的聯(lián)系更為密切。 3、整體規(guī)劃 珠江新城總用地為 6.6 平方公里，規(guī)劃人口 18 萬人，將建設(shè)成為一個(gè)代表未來廣州新形象的低密度、高容積率、高綠化率的中央商務(wù)區(qū)。區(qū)內(nèi)道路交通系統(tǒng)完善、配套設(shè)施齊備、規(guī)劃為集 國際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、行政和居住等城市一級(jí)功能設(shè)施于一體，推動(dòng) 國際文化交流與合作的基地；定位為 21 世紀(jì)廣州市中央金融商務(wù)區(qū)，是集中體現(xiàn)廣州國際都市形象的窗口 。 市政規(guī)劃實(shí)施動(dòng)態(tài) 八大標(biāo)志性建筑進(jìn)展順利 廣州市第二少年宮在 2005 年年底已竣工投入使用。廣州歌劇院已獲批準(zhǔn)建設(shè)；廣東省博物館已確定設(shè)計(jì)方案并進(jìn)行了建設(shè)施工投標(biāo)；廣州市圖書館的設(shè)計(jì)方案已進(jìn)行國際招標(biāo)；珠江新城超高層 “ 雙塔 ” 中的西塔由越秀城建地產(chǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí) 際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中標(biāo)；電視觀光塔國際招標(biāo)已選出了優(yōu)勝方案；海心沙廣場(chǎng)的征地拆遷、建設(shè)正在進(jìn)行。 交通規(guī)劃實(shí)施按計(jì)劃進(jìn)行 地鐵三號(hào)線珠江新城站已建成通車。地鐵五號(hào)線預(yù)計(jì) 2008 年通車。公共交通方面，新增 886（開往新市）和 884（開往黃埔，均為小巴）兩路公交車。道路建設(shè)方面，珠江新城和五羊新城之間增加了一座 550 米雙向六車道的車行主隧道，使得五羊新城與珠江新城間的交通更加順暢。廣州大橋北沿江匝道工程完成，在五羊新城與珠江新城間增加了一條新的聯(lián)絡(luò)通道。珠江新城內(nèi) 700 米的興國路已建好，連通了金穗路和興民路。 4、 寫字樓市場(chǎng)概況 珠江新城目前已經(jīng)開始辦公的行政辦公大樓有廣東省檢察院、廣州市檢察院、檢驗(yàn)檢疫局大樓，正在建的行政辦公大樓有廣東省國稅、廣州市地稅大樓、廣州海關(guān)大樓、廣東全球通大廈 等等。 珠江新城在建的寫字樓物業(yè)將在 5 年內(nèi)陸續(xù)投入市場(chǎng)使用，珠江新城建設(shè)指揮部規(guī)劃 2005-2009 年，珠江新城的商務(wù)機(jī)構(gòu)開始全面啟動(dòng)，對(duì)中央商務(wù)區(qū)進(jìn)行全面建設(shè)，建成金融機(jī)構(gòu)辦公大樓、會(huì)計(jì)師大樓、金融市場(chǎng)、證券市場(chǎng)等。大規(guī)模引入金融、商貿(mào)、信息管理的管理機(jī)構(gòu)、跨國公司和國內(nèi)外企業(yè)的總部和辦事機(jī)構(gòu)，初步形成國際性、現(xiàn)代化、多元化、花園式、多功能的中央商務(wù)區(qū)。 戴德梁行發(fā)布的 “2006 年第一季度行業(yè)研究報(bào)告 ” 中的有關(guān)數(shù)字顯示，廣州新 CBD 中心珠江新城的存量截至今年初，已 比 2001 年同期增長了 548%，成為新開工 面積最大的一個(gè)區(qū)域。到 2010 年，珠江新城的寫字樓存量將達(dá)到 220萬平方米 ，為廣州 十多年來的寫字樓供應(yīng)量總和 。 二、珠江新城內(nèi)各板塊分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí) 際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 根據(jù)珠江新城現(xiàn)時(shí)區(qū)域內(nèi)四周環(huán)境、配套的特色及政府規(guī)劃功能定位的影響，新城內(nèi)的住宅項(xiàng)目可以大致分為以上三個(gè)板塊，他們分別是廣州大橋腳、黃埔大道西及珠江公園板塊。 1、廣州大橋腳板塊 該板塊位于廣州大橋腳東面，屬于珠江新城的西翼區(qū)域，主要是由華成路、金穗路、華利路、華就路等幾條支路組成，其中包括珠江新城的 L、 I、 E、 J、 K 號(hào)等政府規(guī)劃地塊。現(xiàn)時(shí)主要項(xiàng)目有在 售的星晨大廈、雙城國際、碧海灣、利雅灣及前期的名門大廈、新大廈、南天廣場(chǎng)、遠(yuǎn)洋明珠、浩瀚華軒、星匯園等項(xiàng)目。 2、黃埔大道西板塊 黃埔大道西板塊北依黃埔大道，南靠金穗路，西以獵德路為界，東抵跑馬場(chǎng)（華南快速干線）區(qū)域。主要是以政府規(guī)劃的 D 號(hào)地塊組成?，F(xiàn)時(shí)該板塊主要有早期的駿逸苑、金駿園、華駿花園、匯豪大廈、君怡花園及在售的天駿花園等項(xiàng)目。 3、珠江公園板塊 該板塊北臨 28 萬的珠江公園，南望珠江，主要是由海廣州大橋腳板塊 黃埔大道西板塊 珠江公園板塊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí) 際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 清路、海風(fēng)路、海明路、海月路、平月路等幾條支線路組成，是屬于政府規(guī)劃的 L、 N 號(hào)地塊?，F(xiàn)時(shí)該板 塊主要有凱旋新世界、新城海濱花園、金碧華府及經(jīng)已售罄的南國花園項(xiàng)目。 1.1 廣州大橋腳板塊 該板塊是屬于珠江新城區(qū)域西翼開發(fā)比較早的一個(gè)板塊，像名門大廈、新大廈、南天廣場(chǎng)這些項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)珠江新城 CBD 的概念剛剛興起，加上臨近五羊新城的成熟配套，區(qū)內(nèi)商務(wù)氛圍逐漸濃厚，因此吸引了許多注重生活便利，對(duì)該片區(qū)商務(wù)前景充滿信心投資型買家前來置業(yè)。 1.1.1 主流客戶群： 由于此區(qū)域?qū)儆谥榻鲁窃缙诖蛉胧袌?chǎng)的一個(gè)板塊，它的成功，除了依附當(dāng)時(shí)新城 CBD 的概念，未來的發(fā)展前景以外，更大的一部分還是因?yàn)樗R近東山區(qū) 五羊 新城，無論是從生活的便捷還是商業(yè)的發(fā)展來看均較有潛力，因此它吸引的買家主要亦是以 保值、商務(wù)辦公型 的客戶居多，他們講求的是 投資與自住 的兼?zhèn)?，主要是來自東山、天河區(qū)的二次或以上置業(yè)人士。 1.1.2 生活配套： 該板塊在珠江新城住宅的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)進(jìn)程來看，屬于較為早期的階段。 現(xiàn)時(shí) 主要依靠一路之隔的五羊新城的成熟生活配套，板塊內(nèi)自身配套存在不足。 未來 隨著人們對(duì)該片區(qū)的關(guān)注提高，在隨后的幾年間，各發(fā)展商均加大了該片區(qū)的開發(fā)力度，入住的人數(shù)不斷增多，加上寫字摟的投入使用、廣州大道城市中軸線的確立亦使到板塊內(nèi)的 生活氛圍日趨成熟，如超市、干洗、音像連鎖店、發(fā)廊等一應(yīng)俱全。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí) 際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 1.1.3 園林景觀： 由于該板塊內(nèi)的項(xiàng)目主要是以單體物業(yè)為主，占地的規(guī)模受到限制，令到各項(xiàng)目在園林景觀方面均較為欠缺，主要是借助外部的景觀為主。 2.1 黃埔大道西板塊： 該板塊如早期的跑馬地花園、駿逸苑等均是 2000 年以前的物業(yè)，由于該片區(qū)臨近黃埔大道、華南快速干線等主干道，除交通便利外，更可享受石牌、員村沿線的商務(wù)、商業(yè)配套。加上 90 年代未的馬場(chǎng)概念，使該板塊當(dāng)中亦產(chǎn)生不少“豪宅”項(xiàng)目。該板塊被政府定位為 商務(wù)辦公及商住綜合區(qū) ，因此區(qū)內(nèi)存著 不少的商住樓，加上城中村改造進(jìn)程的緩慢因素影響，令到黃埔大道西板塊的整體居住環(huán)境感覺較為低檔，買家多為講求實(shí)用型自主及商務(wù)辦公兼?zhèn)錇槎唷?2.1.1 主流客戶群： 主要買家來自附近裝飾材料市場(chǎng)的業(yè)主，還有來自天河、東山的原住戶，看重在當(dāng)?shù)氐耐顿Y性，珠江新城的未來開發(fā)的利好因素。 2.1.2 生活配套設(shè)施： 由于珠江新城開發(fā)的滯后，許多生活配套設(shè)施都要依賴對(duì)面的石排和附近的員村去提供。此板塊商業(yè)類主要以 裝飾材料批發(fā)、汽車、家具等為主 ， 購物、飲食、娛樂設(shè)施較為缺乏 ，板塊內(nèi)各項(xiàng)目均沒有獨(dú)立的大型會(huì)所配套，住客會(huì)所 主要是設(shè)置在群樓部分。 2.1.3 園林景觀： 屬于較早期開發(fā)的樓盤，在營造社區(qū)居住氛圍方面意識(shí)不強(qiáng)烈，所以樓盤園林景觀建設(shè)同樣存在硬傷。 3.1 珠江公園板塊： 珠江公園板塊被政府劃定為 高尚居住區(qū) ，對(duì)比起區(qū)域內(nèi)其余兩個(gè)板塊商務(wù)氣氛較淡，除依傍住珠江公園、跑馬場(chǎng)等開闊的大面積綠化外，南面其稀卻的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí) 際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 江景資源亦是該板塊的有力賣點(diǎn)。這里的客戶購房多數(shù)是以自住為主的享受型買家。 我方目標(biāo)項(xiàng)目正處該區(qū)域。 3.1.1 主流客戶群： 該板塊經(jīng)過新城規(guī)劃檢討后，被定位為 高尚居住區(qū) 。由于具有珠江公園及江景等板塊大環(huán)境的支持， 因此吸引了較多來自天河區(qū)、主要是 企業(yè)的高層或經(jīng)營各類生意的私營業(yè)主 。他們 購房以自住為住 ，對(duì)珠江新城未來的發(fā)展前景非常認(rèn)同， 向往幽靜、舒適的生活環(huán)境，屬享受型的買家 。 3.1.2 生活配套設(shè)施： 珠江公園板塊內(nèi)現(xiàn)時(shí)各項(xiàng)目的生活配套主要是依靠南國花園群樓的臨街商鋪，主要亦是小規(guī)模的日常生活配套，并無較大規(guī)模的的超市、商場(chǎng)等進(jìn)駐，而各項(xiàng)目自身由于占地規(guī)模相對(duì)其他板塊有所增大，如南國花園、新城海濱、凱旋新世界等均擁有自己獨(dú)立的會(huì)所配套，檔次感較高。 3.1.3 園林景觀： 由于擁有一定的占地規(guī)模，該板塊內(nèi)的各樓盤均 具備較為優(yōu)越的園林環(huán)境，加上板塊內(nèi)的江景與珠江公園的外部景觀資源，為珠江公園板塊成為珠江新城真正的豪宅區(qū)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 三、廣州寫字樓定位分析 1、 珠江新城項(xiàng)目價(jià)格定位分析 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址 參考價(jià) :售價(jià) /租金 /物業(yè)費(fèi) 富力盈隆廣場(chǎng) 黃埔大道西 638 號(hào)（與冼村路交匯處，珠江新城中軸北端入口） 售 價(jià)： 14000 元 /平米 物業(yè)費(fèi)： 25.00 元 /平米 *月 富力科訊大廈 珠江新城馬場(chǎng)路與黃埔大道交匯處（黃埔大道南側(cè)，馬物業(yè)費(fèi)： 23.00 元 /平米 *月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí) 際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 路場(chǎng)東側(cè)） 發(fā)展中心大廈 珠江新城臨江大道 3 號(hào) 售 價(jià)： 20000 元 /平米 租 金： 130.00 元 /平米 *月 物業(yè)費(fèi)： 29.00 元 /平米 *月 星匯國際 廣州大道與珠江新城金穗路的交界處 售 價(jià)： 11000 元 /平米 物業(yè)費(fèi)： 10.00 元 /平米 *月 勤建商務(wù)大廈 天河珠江新城 ,黃 埔 大 道 西468 號(hào) 售 價(jià)： 12000 元 /平米 租 金： 130.00 元 /平米 *月 物業(yè)費(fèi)： 10.00 元 /平米 *月 三銀大廈 天河區(qū)珠江新城 I7-2 地塊 在建 富力中心 在建 信合大廈 珠江新城華廈路 1 號(hào) 租 金： 55.00 元 /平米 *月 物業(yè)費(fèi)： 29.00 元 /平米 *月 合景 國際 金融廣場(chǎng) 珠江新城 J1-6 地塊 在建 寶利大廈 華利路 59 號(hào) 租 金： 80.00 元 /平米 *月 物業(yè)費(fèi)： 25.00 元 /平米 *月 廣東外經(jīng)貿(mào)大廈 天河路 351 號(hào) 租 金： 78.00 元 /平米 *月 雙城國際 珠江新城華穗路 263 號(hào)（與花城大道交界處） 售 價(jià)： 7000 元 /平米 物業(yè)費(fèi)： 10.00 元 /平米 *月 珠江新城雙塔（西塔） 珠江新城 在建 華普廣場(chǎng) 天 河 珠 江 新 城 西 側(cè) 華 明 路9-13 號(hào) 售 價(jià)： 8200 元 /平米 租 金： 85.00 元 /平米 *月 物業(yè)費(fèi)： 15.00 元 /平米 *月 1.1 售價(jià)分析： 1.1.1 價(jià)格震蕩區(qū)域?yàn)?7000-20000 元 /平方米之間； 1.1.2 價(jià)格主體： 8000-12000 元 /平方米之間 1.2 租金分析： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí) 際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 1.2.1 價(jià)格震蕩區(qū)域?yàn)?55-130 元 /平方米之間； 1.2.2 價(jià)格主體： 90-110 元 /平方米之間 1.3 管理費(fèi)分析： 1.3.1 價(jià)格震蕩區(qū)域?yàn)?10-29 元 /平方米之間； 1.3.2 價(jià)格主體： 15-25 元 /平方米之間 2、天河北主要寫字樓價(jià)格概況 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址 參考價(jià) :售價(jià) /租金 /物業(yè)費(fèi) 廣州 軟件 信息廣場(chǎng) 廣州市天河北路 890 號(hào) 租 金： 200.00 元 /平米 *月 中信廣場(chǎng) 廣州市天河北路 233 號(hào) 租 金： 150.00 元 /平米 *月 物業(yè)費(fèi)： 29.00 元 /平米 *月 維多利廣場(chǎng) 體育西路 101 號(hào) 售 價(jià)： 15000 元 /平米 租 金： 140.00 元 /平米 *月 物業(yè)費(fèi)： 25.00 元 /平米 *月 中泰國際廣場(chǎng) 林和西路 161-163 號(hào) 售 價(jià)： 14000 元 /平米 租 金： 130.00 元 /平米 *月 物業(yè)費(fèi)： 29.00 元 /平米 *月 財(cái)富廣場(chǎng) 廣州市體育東路 114118號(hào) 售 價(jià)： 14500 元 /平米 租 金： 120.00 元 /平米 *月 物業(yè)費(fèi)： 25.00 元 /平米 *月 中國市長大廈 天河北路 189 號(hào) 租 金： 118.00 元 /平米 *月 物業(yè)費(fèi)： 30.00 元 /平米 *月 金利來大廈 廣州市體育東路 138 號(hào) 售 價(jià)： 20000 元 /平米 租 金： 110.00 元 /平米 *月 物業(yè)費(fèi)： 29.00 元 /平米 *月 百腦 匯科 技大廈(藍(lán)色硅谷 ) 天河路 590 號(hào) (崗頂總統(tǒng)大酒店旁 ) 售 價(jià)： 8500 元 /平米 租 金： 100.00 元 /平米 *月 廣州時(shí)代廣場(chǎng) 廣州市天河北路 28 號(hào) 售 價(jià)： 15000 元 /平米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí) 際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 租 金： 100.00 元 /平米 *月 物業(yè)費(fèi)： 26.00 元 /平米 *月 大都會(huì)廣場(chǎng) 廣 州市天河北路 183 號(hào) 租 金： 100.00 元 /平米 *月 物業(yè)費(fèi)： 32.00 元 /平米 *月 城建大廈 廣州市天河區(qū)體育西路 189號(hào) 租 金： 95.00 元 /平米 *月 物業(yè)費(fèi)： 25.00 元 /平米 *月 新創(chuàng)舉大廈 體育西路 123 號(hào)（天河體育中心西門對(duì)面） 售 價(jià)： 10000 元 /平米 租 金： 90.00 元 / 1.1 售價(jià)分析： 1.1.1 價(jià)格震蕩區(qū)域?yàn)?8500-20000 元 /平方米之間； 1.1.2 價(jià)格主體： 13000-15000 元 /平方米之間 1.2 租金分析： 1.2.1 價(jià)格震蕩區(qū)域?yàn)?90-150 元 /平方米之間； 1.2.2 價(jià)格主體： 100-120 元 /平方米之間 1.3 管理費(fèi)分析： 1.3.1 價(jià)格震蕩區(qū)域?yàn)?2530 元 /平方米之間； 1.3.2 價(jià)格主體： 25-30 元 /平方米之 間 3、環(huán)市路寫字樓價(jià)格概況 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址 參考價(jià) :售價(jià) /租金 /物業(yè)費(fèi) 花 園 酒 店 寫字樓 環(huán)市東路 368 號(hào) 租 金： 200.00 元 /平米 *月 國際電子大廈 環(huán)市東路 403 號(hào) 售 價(jià)： 9000 元 /平米 租 金： 120.00 元 /平米 *月 物業(yè)費(fèi)： 25.00 元 /平米 *月 廣 東 國 際 大 廈A 附樓 環(huán)市東路 339 號(hào) 售 價(jià)： 8000 元 /平米 租 金： 118.00 元 /平米 *月 物業(yè)費(fèi)： 35.00 元 /平米 *月 廣安大廈 環(huán)市東路 328 號(hào) 租 金： 100.00 元 /平米 *月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí) 際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 遠(yuǎn)洋商務(wù)大廈 廣州市環(huán)市東路 412-416 號(hào) 售 價(jià)： 15000 元 /平米 租 金： 83.00 元 /平米 *月 物業(yè)費(fèi)： 17.00 元 /平米 *月 廣發(fā)花園 環(huán)市東路 498 號(hào) 售 價(jià)： 6500 元 /平米 租 金： 73.00 元 /平米 *月 物業(yè)費(fèi)： 6.00 元 /平米 *月 好世界廣場(chǎng) 廣州市環(huán)市路 362-366 號(hào) 售 價(jià)： 9500 元 /平米 租 金： 72.00 元 /平米 *月 物業(yè)費(fèi)： 29.80 元 /平米 *月 廣良大廈 環(huán)市東路 486 號(hào) 租 金： 70.00 元 /平米 *月 宜安廣場(chǎng) 建設(shè)三馬路 33 號(hào) 租 金： 70.00 元 /平米 *月 物業(yè)費(fèi)： 22.00 元 /平米 *月 穗豐大廈 先烈中路 75 號(hào) 租 金： 68.00 元 /平米 *月 裕華大廈 環(huán)市東路 320 號(hào) 租 金： 63.00 元 /平米 *月 萬財(cái)大廈 建設(shè)六馬路 46 號(hào) 租 金： 60.00 元 /平米 *月 東山廣場(chǎng) 廣州市先烈中路 45 號(hào) 租 金： 60.00 元 /平米 *月 物業(yè)費(fèi)： 28.00 元 /平米 *月 銀政大廈 環(huán)市東路 338 號(hào) 租 金： 60.00 元 /平米 *月 物業(yè)費(fèi)： 23.00 元 /平米 *月 聯(lián)威大廈 環(huán)市東路 420 號(hào)之一 租 金： 55.00 元 /平米 *月 華信中心 廣州市環(huán)市東路 450 號(hào) 租 金： 55.00 元 /平米 *月 物業(yè)費(fèi)： 25.00 元 /平米 *月 華信大廈 環(huán)市東水蔭路 2 號(hào) 售 價(jià)： 11000 元 /平米 租 金： 55.00 元 /平米 *月 物業(yè)費(fèi)： 22.00 元 /平米 *月 永怡新都 永福路 2 號(hào)（先烈中路與永福路交界東北側(cè)） 售 價(jià)： 6500 元 /平米 租 金： 52.00 元 /平米 *月 物業(yè)費(fèi)： 3.00 元 /平米 *月 淘 金 花 園 商 業(yè) 廣州市恒福路 100 號(hào) 租 金： 50.00 元 /平米 *月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí) 際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中心 東環(huán)大廈 環(huán)市東路 474 號(hào) 租 金： 50.00 元 /平米 *月 物業(yè)費(fèi)： 5.00 元 /平米 *月 東城創(chuàng)業(yè)大廈 環(huán)市東路 501 號(hào) 租 金： 50.00 元 /平米 *月 物業(yè)費(fèi)： 6.00 元 /平米 *月 生物科技大廈 黃花崗先烈中路 100 號(hào) 租 金： 50.00 元 /平米 *月 物業(yè)費(fèi)： 5.00 元 /平米 *月 三榮大廈 麓苑路 51 號(hào) 售 價(jià)： 6000 元 /平米 租 金： 50.00 元 /平米 *月 物業(yè)費(fèi)： 3.80 元 /平米 *月 天秀大廈 環(huán)市中路 300 號(hào) 租 金： 48.00 元 /平米 *月 物業(yè)費(fèi)： 9.00 元 /平米 *月 通建大廈 執(zhí)信南路 3 號(hào) 租 金： 45.00 元 /平米 *月 物業(yè)費(fèi)： 20.00 元 /平米 *月 佳信工貿(mào) 建設(shè)三馬路 43 號(hào) 租 金： 45.00 元 /平米 *月 物業(yè)費(fèi)： 5.00 元 /平米 *月 廣 州 世 界 貿(mào) 易中心 廣州市環(huán)市東路 371-375 號(hào) 售 價(jià)： 9000 元 /平米 租 金： 45.00 元 /平米 *月 物業(yè)費(fèi)： 28.00 元 /平米 *月 中核大廈 永福路 3 號(hào) 租 金： 45.00 元 /平米 *月 物業(yè)費(fèi)： 4.50 元 /平米 *月 嶺南大廈 環(huán)市東麓湖路 5 號(hào) 租 金： 42.00 元 /平米 *月 寶山大廈 環(huán)市東路 509 號(hào) 租 金： 42.00 元 /平米 *月 青龍大廈 先烈南路青龍坊 7 號(hào) 租 金： 40.00 元 /平米 *月 中僑大廈 先烈中路 74 號(hào) 售 價(jià)： 17500 元 /平米 租 金： 40.00 元 /平米 *月 物業(yè)費(fèi)： 23.50 元 /平米 *日 粵海大廈 環(huán)市中路 472 號(hào) 租 金： 35.00 元 /平米 *月 金鷹大廈 環(huán)市中路 316 號(hào) 租 金： 35.00 元 /平米 *月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí) 際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 物業(yè)費(fèi)： 5.00 元 /平米 *月 華宇大廈 小北路 65 號(hào) 租 金： 35.00 元 /平米 *月 1.3 售價(jià)分析： 1.3.1 價(jià)格震蕩區(qū)域?yàn)?6000-17500 元 /平方米之間； 1.3.2 價(jià)格主體： 7000-10000 元 /平方