西安培華學(xué)院本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 2蕊 在的問題與應(yīng)對策略 I 公允價值模式在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用中 存在的問題與應(yīng)對策略 摘 要 現(xiàn)在越來越多的會計信息使用者關(guān)注會計信息的相關(guān)性問題，即會計信息對經(jīng)濟決策的作用，所以，會計的目標也從“受托責(zé)任觀”轉(zhuǎn)向“決策有用觀”。這涉 及會計信息質(zhì)量的兩個重要標準 可靠性與相關(guān)性，二者是相輔相成的。決策者希望所提供的會計信息對決策是有用的，強調(diào)相關(guān)性；但強調(diào)相關(guān)性并不代表 不重視可靠性，正相反可靠性又是相關(guān)性的基礎(chǔ)。在這種背景下 ，公允價值作為與歷史成本并列的計量屬性被我國現(xiàn)行會計準則所采用。 雖然 公允價值的 理論和實踐都處于起步的階段，還不夠 完善，可 是現(xiàn)在很多具體的準則已經(jīng)開始 使用，所以 在公允價值使用中 就出現(xiàn) 了 一些問題。本文就公允價值模式在投資性房地產(chǎn) 應(yīng)用中存在的問題進行分析并 提出應(yīng)對策略。 關(guān)鍵詞： 公允價值；投資性房地產(chǎn)； 公允價值模式；成本模式 西安培華學(xué)院本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 2蕊 在的問題與應(yīng)對策略 of to of is to of of to is to to is to in is of on is in as at of in as a in of to of we of 西安培華學(xué)院本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 2蕊 在的問題與應(yīng)對策略 錄 摘 要 . I . 言 . 1 1 公允價值概述 . 1 2 公允價值計量的意義 . 2 理地反映資產(chǎn)價 值 . 2 理反應(yīng)成本費用的配比 . 2 允價值的應(yīng)用有助于提高會計信息質(zhì)量 . 3 3 公允價值模式在投資性房地產(chǎn)中的 應(yīng)用 . 3 資性房地產(chǎn)的含義 . 3 允價值計量在投資性房地產(chǎn)會計實務(wù)中的應(yīng)用 . 4 4 影響企業(yè)投資性房地產(chǎn)采用公 允價值計量模式因素分析 . 4 乏成熟的市場環(huán)境及會計信息質(zhì)量的可靠性難以保證 . 5 乏可操作性 . 5 計 人員整體素質(zhì)不高 . 6 心公司業(yè)績波動 . 6 于稅收的考慮 . 7 5 影響企業(yè)投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式 因素 分析應(yīng)對策略 . 8 資性房地產(chǎn)公允價值變動的核算 . 8 力提高會計人員的專業(yè)判斷能力和專業(yè)水平 . 9 西安培華學(xué)院本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 2蕊 在的問題與應(yīng)對策略 定 和規(guī)范估值技術(shù)指南 ,提高資產(chǎn)評估質(zhì)量 . 9 展市場經(jīng)濟 ,創(chuàng)建活躍交易市場 ,為實施公允價值創(chuàng)造條件 . 10 立嚴格的審計機制 ,完善公司治理結(jié)構(gòu) ,保證公允價值信息可靠性 . 10 資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式在一定條件下應(yīng)允許企業(yè)進行轉(zhuǎn)換 . 10 訂稅法條款 ,鼓勵企業(yè)采用公允價值模式 . 11 引第三方房地產(chǎn)專業(yè)評估機構(gòu)進行評估計量 . 11 結(jié) 論 . 11 參考文獻 . 13 致 謝 . 14 西安培華學(xué)院本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 2蕊 在的問題與應(yīng)對策略 1 引 言 2006年財政 部頒布的 新會計準則體系，謹慎的引入了公允價值這個計量屬性，并且在非同一 控制下的企業(yè)合并、金融工具的確認和金融工具的計量、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組、投資性房地產(chǎn)等具體會計準則中得到了謹慎的運用。由此新增加了“公允價值變動損益”這個會計科目，用來核算企業(yè)交易性金融資產(chǎn)或著金融負債；采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)；以及指定的以公允價值計量且其變動計入到當期損益的金融資產(chǎn)或著金融負債等公允價值變動形的應(yīng)該計入當期損益的利得或著損失，并且在利潤表中的“營業(yè)利潤”中加以列報。 從引入公允價值計量到現(xiàn)在，公允價值計量 的應(yīng)用得到一定的發(fā)展但還存在很多問題。 1 公允價值概述 公允價值， 從字面上來理解“公允”就是要公正和允當。目前業(yè)內(nèi)各界人士都認可國際會計準則委員會（ 定義。國際會計準則委員會（ 1995年 6月發(fā)布的第 32號國際會計準則（ ，對公允價值的定義是：公允價值是在公平的交易中，熟悉情況的當事人自愿進行資產(chǎn)交換或負債結(jié)算的金額。我國財政部于 2006年 2月 15日發(fā)布的新企業(yè)會計準則 基本準則中，對公允價值的定義是：在公允價值計量之下，資產(chǎn)和負債按照在公平交易中熟悉情況的交易雙方 自愿進行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~計量。我們可以看出，無論是國際會計委員會（ 是我國對公允價值的定義是基本相同地。首先，應(yīng)該是在公平交易的情況下，即有一個公平交易的市場，均是獨立競爭，而無任何關(guān)聯(lián)關(guān)系。其次，交易雙方應(yīng)該是地位平等，完全從自身的商業(yè)利益出發(fā)完成交易。第三，在時間性上，公允價值是動態(tài)的，涵蓋了幾種計量屬性的時間區(qū)間。其中包括現(xiàn)在和未來。 西安培華學(xué)院本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 2蕊 在的問題與應(yīng)對策略 2 2 公允價值計量的意義 理地反映資產(chǎn)價值 企業(yè)在日常的生產(chǎn)再生產(chǎn)過程中，一邊消耗資源，一邊為了再生產(chǎn)而回購資源。在物價上漲的情況下，原來已經(jīng) 消耗的資源的金額不能購回再生產(chǎn)需要的生產(chǎn)資源，企業(yè)生產(chǎn)在萎縮或者擴大資本的狀態(tài)下進行，這反映出在歷史成本計量模式下，企業(yè)生產(chǎn)資本很難保全。在現(xiàn)代企業(yè)的會計準則中對資本保全理論的解釋是：“成本、計量收益和衡量資本是保值、增值的重要依據(jù)，也是物價變動會計的理論基礎(chǔ)。按照資本保全理論的要求，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中成本補償和利潤分配要保持資本的完整性；保證權(quán)益不受侵蝕。企業(yè)收益的計量，都應(yīng)該以不侵蝕原投入資本為前提，只有在原來的資本已得到保全或著成本已經(jīng)彌補之后，才可以確認收益”。而采用公允價值計量，各要素價格能夠隨 著市場價格波動而體現(xiàn)在日常的資源買賣信息中，從而不斷地反映現(xiàn)實中變化的資產(chǎn)價值，企業(yè)實物資本得到了維護，企業(yè)生產(chǎn)活動能夠正常的進行。 理反應(yīng)成本費用的配比 配比原則主要體現(xiàn)為兩個方面：一，成本與收入的 計量以及確認應(yīng)在時間上保持相匹配；二，確認要素和計量要素在經(jīng)濟性質(zhì)以及內(nèi)容上要保持相匹配。據(jù)此，配比原則應(yīng)包含三個方面的含義：（ 1）某產(chǎn)品的收入和耗費相匹配；（ 2）某會計期間的收入和耗費相匹配；（ 3）某部門的收入和耗費相匹配。按歷史成本要求，收入是按現(xiàn)行市價計量的，成本費用是按歷史成本計價的。因為相互 之間計量基礎(chǔ)并不相一致，所以所得利潤中既包括歷史成本因素，又包括現(xiàn)行市價的因素；既包括經(jīng)營所取得地收益，又包括物價的上漲，價格波動所帶來地利潤或者損失。而歷史成本在這方面就混淆了經(jīng)營利潤和資本利潤，不符合會計配比原則地要求。而采用公允價值計量符合了配比原則地要求。不僅能對會計要素進行初始的確認，還能根據(jù)市場價的波動及時地反映。通過公允價值，會計信息使用者不僅可隨時的了解企業(yè)資產(chǎn)負債地現(xiàn)實價值，還能夠?qū)①Y 產(chǎn) 負債地變動情況納入到利潤中。符合了經(jīng)濟收益觀，向信息使用者提供了有助于經(jīng)濟決策地信息，從而有助于做出理性 地決策。 西安培華學(xué)院本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 2蕊 在的問題與應(yīng)對策略 3 允價值的應(yīng)用有助于提高會計信息質(zhì)量 會計信息的 質(zhì)量特征包括了相關(guān)性、可靠性、可比性、一致性、重要性等方面。但最能夠衡量會計信息質(zhì)量的，只有相關(guān)性和可靠性。相關(guān)性是指會計信息與決策有關(guān)，具有改變決策地能力。可靠性是指會計信息能夠如實地不偏不倚地反映經(jīng)濟活動的過程以及結(jié)果。不傾向于某一特定使用者的需要或著某一特定的結(jié)果。在計量觀下的歷史成本由于其相關(guān)性 的缺乏長期受到垢病， 公允價值的重要性就逐漸被重視。雖然存在可驗證性差的缺點，但是由于公允價值計量提供的會計信息有助于評價未來現(xiàn)金流量的金額，因 而對決策者更相關(guān)。公允價值雖然不一定能夠反映企業(yè)的真實狀況，但是總體上公允價值計量屬性的優(yōu)越性遠遠大于它的不穩(wěn)定性。一方面，由于公允價值計量所提供的會計信息有利于評價未來現(xiàn)金流量 的金額，其相關(guān)性發(fā)揮的作用遠遠大于其可靠性不足的缺點。對決策者來說，其 相關(guān) 性 彌補了可驗證性的缺點。另一方面，公允價值有它適用的外部環(huán)境，當市場是活躍的、理性 的 以及流動性良好的時候，公允價值可充分發(fā)揮它的作用。當市場處于非活躍的、非流動的、非理性的狀態(tài)時，特別是在金融危機情況下，就需要對公允價值進行相關(guān)的調(diào)整。所以，采用公允價值計量有 助于提高我國會計信息的質(zhì)量。 3 公允價值模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用 資性房地產(chǎn)的含義 2006年新增的投資性房地產(chǎn)準則中規(guī)定 ， 投資性房地產(chǎn)區(qū)別 于自用房地產(chǎn)以及作為存貨的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或 資本增值 ,或 兩者兼有 而持有的房地產(chǎn)。包括已出租的土地使用權(quán)；持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物等。隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和市場的進一步完善 ， 越來越多地企業(yè)將房地產(chǎn)作為一種投資的手段 ,房地產(chǎn)市場得到了迅速的發(fā)展。為順應(yīng)這一發(fā)展趨勢 ,本著與國際會計準則趨同地精神 ,提高會計信息的質(zhì)量。中國財 政部于 2006年 2月 15日正式頒布的新會計準則中新增加了投資性房地產(chǎn)準則，在其中適度的 有條件的引入了公允價值計量模式。 西安培華學(xué)院本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 2蕊 在的問題與應(yīng)對策略 4 允價值計量在投資性房地產(chǎn)會計實務(wù)中的應(yīng)用 新會計準則在金融工具、投資性房地產(chǎn)、 非同一 控制下的企業(yè)合并、債務(wù)重組和非貨幣性交易等方面均采用了公允價值， 財政部認為這些領(lǐng)域的公允價值容易取得而且主觀判斷少。在確定公允價值時 , 該準則更充分地考慮了我國的國情而作了審慎的改進。為了防止公允價值被濫用而出現(xiàn)利潤的操縱 ,對每一項會計要素都無例外地強調(diào)只有在能夠可靠計量的條件下才可以確認 ,無非就 是要說明公允價值的使用是有條件的。企業(yè)會計準則第 3 號 投資性房地產(chǎn)中已經(jīng)明確的規(guī)范了投資性房地產(chǎn)的定義。同時該準則也 為企業(yè)的投資性房地產(chǎn)提供了成本模式和公允價值模式兩種可選擇的計量模式。在有確鑿的證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下 ,可對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量， 其余的仍可以采用原來的成本計量模式計價。采用公允價值模式計量的 ,就必須同時滿足以下兩個條件 ： (1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場 (2)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或著相類似房地產(chǎn)的市場價格 及其他的一些相關(guān)信息 ， 從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出其合理的估價?？梢娫谕顿Y性房地產(chǎn)的準則中 ， 禁止含有比較多假設(shè)地估值的應(yīng)用 ， 并不是所有的投資性房地產(chǎn)都可以采用公允價值計量。所以只要嚴格地按照準則實施 , 公允價值就真的會做到公允、公正。在成本模式下 ,投資性房地產(chǎn)比照固定資產(chǎn) 和無形資產(chǎn)的準則進行計提折舊或著攤銷，并且在期末時進行減值測試 以及計提相應(yīng)的減值準備。采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)地折舊或著土地使用權(quán)攤銷價值直接反映在公允價值變動中 ,并通過“公允價值變動損益”對企業(yè)利潤產(chǎn)生相應(yīng)的影響而不再單獨的計提 。如果公允價值上升了：借 :投資性房地產(chǎn) 公允價值變動 , 貸 : 公允價值變動損益。如果公允價值下跌了 ,則做相反的會計處理。 4 影響企業(yè)投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式因素分析 此前 ,各界普遍預(yù)測 ,由于公允 價值將大大的增加上市公司的凈資產(chǎn)，同時給公司帶來不菲的賬面收益， 因此很多公司會傾向于用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)。此時眾多握有物業(yè)的房地產(chǎn)公司和商業(yè)地產(chǎn)資源豐富的商業(yè)類的公司都被頻頻的關(guān)注。不過 ,實際情況顯示熱 點公司中明確表示將使用公允價值模式后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)的公司是 很少西安培華學(xué)院本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 2蕊 在的問題與應(yīng)對策略 5 的 ,大多數(shù)公司由于種種原因還 是 決定采用成本模式 ， 因此對公司業(yè)績不會產(chǎn)生影響。 之所有大多數(shù)企業(yè)決定依然采用成本模式， 我認為 , 具體原因有以下幾點 : 乏成熟的市場環(huán)境及會計信息質(zhì)量的可靠性難以保證 要采用公允價值模式必須滿足一些規(guī)定的條件 ,這也是采用者少的一個主要原因。首先投資性房地產(chǎn)所在地要有活躍地房地產(chǎn)交易市場。另外 ,企業(yè)也要能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或 類似的房地產(chǎn)的市場價格和其他相關(guān)的一些信息 ,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出科學(xué)的、合理的估計。但是由于中國的房地產(chǎn)市場化程度地制約，企業(yè)持續(xù)可靠的取得投資性房 地產(chǎn) 公允價值并非是易事。在很多情況下，房地產(chǎn)缺乏公開的交易市場， 公允價值不能直接從市場中獲得。這時，企業(yè)不得不采取其他的方式來獲得，不論是雇請第三方評估，還是參考同類的 市場價格。這期間都會增加企業(yè)的信息成本并且要求在年報中詳細披露房地產(chǎn)當前公允價值的賬面變動情況和公允價值取得的方法及采用此方法的理由， 這樣會給企業(yè)帶來不必要的一些麻煩。企業(yè)處于成本效益的考慮，我想更多的企業(yè)應(yīng)該會放棄選擇公允價值模式而采用成本模式。并且根據(jù)新準則應(yīng)用指南的規(guī)定 ,同類或類似的房地產(chǎn)對建筑物而言 ,是指所處的地理位置和地理環(huán)境 相同、性質(zhì)相同、新舊程度相同、結(jié)構(gòu)類型相近、可使用的狀況相同或者 相近的建筑物。對土地使用權(quán)而言 ,是指同一城區(qū)、同一位置或者同一區(qū)域、所處的地理環(huán)境相同或相近、可使用的狀況相同或 相近的土地。而由于地段、樓層、朝向都不一定完全相同 ,所以要找到每一處房地產(chǎn)的活躍市場 ,其實是很不容易的事情。 乏可操作性 公司選擇公允價值模式計量必然會面臨對其所擁有的全部投資性房地產(chǎn)的公允價值進行評估以及確定 的 問題 ,公允價值一旦確定了還需在各資產(chǎn)負債表日進行后續(xù)的調(diào)整。這就帶來了估值成本和技術(shù)方面的權(quán)衡甚至是困難。同時 ,新 的投資性房地產(chǎn)準則中規(guī)定對于企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得的同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他價格信息的基礎(chǔ)上， 投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的、公正的估計。但是規(guī)定中存在理解和應(yīng)用上的模糊 ,不易于企業(yè)在實際中進行操作。中國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場不夠完善 ,公允價西安培華學(xué)院本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 2蕊 在的問題與應(yīng)對策略 6 值不易于取得 ,估值的技術(shù)發(fā)展也不是太成熟。所以采用公允價值計量模式會增加企業(yè)評估成本 ,而這就直接的影響企業(yè)的損益。 計人員整體素質(zhì)不高 評估人員素質(zhì)的高低成為公允價值能否確定的另一個重要的因素。新會計準則引入投資性房地產(chǎn)的公允價值評估 ,這符合投資 性房地產(chǎn)的特性 ,并且能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的價值以及能力。但是新會計準則對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的適用條件是很嚴格的。不允許公司采用估值確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。要根據(jù)企業(yè)會計準則第 3號 投資性房地產(chǎn)應(yīng)用指南 ,關(guān)于“同類或類似房地產(chǎn)”的定義 ,進行價值評估是十分復(fù)雜以及困難的。另外企業(yè)不愿意對持有的投資性房地產(chǎn)進行公允價值評估的一個重要原因是 ,房地產(chǎn)價值評估需要有專業(yè)的權(quán)威機構(gòu)來進行操作 ,但是我國國內(nèi)目前在這方面的建設(shè)是十分薄弱的 ,目前我國缺乏專業(yè)機構(gòu)和這樣的人才 ,因此在實際的操作中 ,大 部分企業(yè)還是按照成本價格計算其所持有的房地產(chǎn)價值的。 心公司業(yè)績波動 由于公允價值隨市場的波動于成本法 相比較 而言具有更大的不確定性。這里可以舉一個簡單的例子，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定 ,就不得隨意的變更。如果企業(yè)原來采用成本模式計量 ,在符合相關(guān)條件時 ,則可以由成本模式改為公允價值模式計量 ,并且視為會計政策變更予以追溯 調(diào)整。而已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn) ,則不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。公允價值模式下 ,投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換可能過去是自用地產(chǎn) ,轉(zhuǎn)換時，如果公允價值大于其賬面價值的 ,則 不確認損益 ,計入“資本公積”。但如果公允價值小于賬面價值的 ,它的差額就要計入到當期的損益中。如果企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn) ,轉(zhuǎn)換時房地產(chǎn)的公允價值與原賬面價值有差額的 ,就將差額 計 入到“公允價值變動損益” ,確認損益。避免了公司在采用公允價值計量時，其持有的房地產(chǎn)溢價在賬面上集中的體現(xiàn) ,從而導(dǎo)致賬面利潤的增加。這與國際會計準則中“對于將存貨轉(zhuǎn)化成為 按公允價值計量的投資性房地產(chǎn)。轉(zhuǎn)換之日，房地產(chǎn)的公允價值與其原先賬面余額之間的任何差額都應(yīng)在其當期凈損益中確認 ” 的規(guī)定有明顯的不同。但是現(xiàn)行企業(yè)會計制西安培華學(xué)院本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 2蕊 在的問題與應(yīng)對策略 7 度 將企業(yè)投 資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)來看待 并且按照其估計的使用年限提取折舊。但是在經(jīng)過數(shù)年以后 ,投資性房地產(chǎn)市場價值不僅可能高于其原來賬面上的凈值 ,而且還可能高于其賬面原值的幾倍 ,甚至是幾十倍。顯然 ,這種方法在很大程度上低估了房地產(chǎn)的市場價值 ,也歪曲了企業(yè)投資的真實含義 ,并且給企業(yè)當局進行利潤操縱提供了很好的機會和很大的空間 ,極大的損害了會計報表使用者的相關(guān)權(quán)益。新會計準則的修訂雖然可以使得公允價值的應(yīng)用范圍又擴大了一些 ,而且也提高了會計報表信息地相關(guān)性。這使我國和國際通行的會計處理慣例又近了一步。也使會計報表的使 用者能更好的獲知企業(yè)的真實財務(wù)狀況以及其經(jīng)營成果 ,幫助相關(guān)人員做出正確的決策。當然 ,它的獲得有賴于市場體系的健全程度； 會 計規(guī)范體制完善程度； 會 計人員素質(zhì)高低等因素。因此公司會擔(dān)心采用公允價值模式會給它自身的利潤產(chǎn)生不確定的影響或者令公司業(yè)績波動，影響投資者的信心。雖然 2009至 2010年公允價值變動損益項目的變化整體上只占其利潤總額比例的 0. 86%,但是看似微小的影響反映在報表中可能會引發(fā)投資者的不同程度上的反應(yīng)。從而導(dǎo)致股價的不穩(wěn) ,而影響上市公司業(yè)績和融資能力等方面。對于因企業(yè)因執(zhí)行新會計準則可能產(chǎn)生的 財務(wù)影響的分析 ,不難看出該新準則的公允價值在投資性房地產(chǎn)中的運用對我國商業(yè)地產(chǎn)類公司的財務(wù)影響十分顯著。針對我國當前日益繁榮的發(fā)展；高漲的房地產(chǎn)業(yè)而言，準則中規(guī)定的企業(yè)投資性房地產(chǎn)核算能選用的公允價值計量模式 ,將會直接或間接地提升其企業(yè)的賬面利潤水平。因此擁有或 涉足房地產(chǎn)投資；經(jīng)營的商業(yè)地產(chǎn)類上市公司就會更加的謹慎評估企業(yè)因執(zhí)行新的投資性房地產(chǎn)準則所帶來的財務(wù)影響 ,客觀的披露對企業(yè)收益影響程度。 于稅收的考慮 采用成本模式計量 ,投資性房地產(chǎn)可以通過逐年的計提折舊或者 進行攤銷來進行抵稅。而如果投資性 房地產(chǎn)采用公允 價值模式計量，根據(jù)新會計準則的規(guī)定，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或者 進行攤銷。應(yīng) 當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)地公允價值為基礎(chǔ)來調(diào)整它的賬面價值， 公允價值與原賬面價值之間的差額計入到當期損益中。所以成本模式下計量的抵稅功能就不再存在了。同時在采用公允價值計量時 ,投資性房地產(chǎn)的增值部分如果計入到當年的利潤表中 ,就要繳納 25%的所得 稅 ,即使是采取遞延所得稅法等實際進行轉(zhuǎn)讓時才真正納稅。這部分稅收仍要從當期利潤中先行的扣除。例如： 008西安培華學(xué)院本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 2蕊 在的問題與應(yīng)對策略 8 年將其新建的房屋對外出租，該房屋的成本為 600萬元，企業(yè)按照 年限平均法計提折舊，使用年限為 20年，預(yù)計凈殘值為零。房屋轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)核算后，符合公允價值計量的條件。假定稅法規(guī)定的折舊方法，折舊年限及凈殘值與會計規(guī)定相同。 2008年末該資產(chǎn)的公允價值為 900 萬元。而根據(jù)稅法的規(guī)定，該資產(chǎn)在 2008 年末的計稅基礎(chǔ)則是：6000=570；該投資性房地產(chǎn)公允價值和其計稅基礎(chǔ)之間產(chǎn)生了 330 萬元的差異，會增加企業(yè)未來期間的應(yīng)納稅所得稅額。另外還有房產(chǎn)稅的考慮 ,目前房產(chǎn)稅的兩種征收標準：一是按租金收入的 12%征收。二是按投資性房地產(chǎn)原值的 80%征收 房產(chǎn)稅 。因此采用公允價值模式計量在目前的房產(chǎn)稅政策下不會產(chǎn)生影響。但是如果稅收政策在未來做出了調(diào)整 ,改為以公允價值為征收依據(jù) ,那么采用公允價值模式計量對房產(chǎn)稅的征收數(shù)額會產(chǎn)生很大的影響。而且我國法律規(guī)定對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，則不得隨意的變更。因此考慮到稅收對成本和利潤的種種影響 ,這無疑使許多企業(yè)就不會對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行計量了。 5 影響企業(yè)投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式因素分析應(yīng)對策略 誠然，公允價值計量模式有很多不足與弊端，但采用公允價值計量模式也是大勢所趨，不可能因為公允價值計量 模式優(yōu)缺點就放棄使用，對其存在的問題可以采取以下應(yīng)對措施 資性房地產(chǎn)公允價值變動的核算 可以參照可供出售金融資產(chǎn)的核算方法，一律計入到“資本公積” 為區(qū)分收入和利得。在持有期間將公允價值的變動金額記入到“資本公積”明細科目中。在處置相關(guān)的資產(chǎn)賬務(wù)處理時，再將以前期間 發(fā)生的公允價值變動金額從“資本公積”中轉(zhuǎn)入到“其他業(yè)務(wù)收入”或 “投資收益”。公允價值的變動與處置時的結(jié)轉(zhuǎn)均在財務(wù)報表附注中披露，用來保證財務(wù)信息的可理解性以及可比性。按此思路，在公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)公允價值變動時， 會計處理如下： 借“投資性房地產(chǎn) 公允價值變動”。貸“資本公積 其他資本公積（投資性房地產(chǎn)公允價值變動）”，或著借“資本公積 其他資本公積（投資性房地產(chǎn)公允價值變動）”。貸“投資性房地產(chǎn) 公允價值變動”。西安培華學(xué)院本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 2蕊 在的問題與應(yīng)對策略 9 處置投資性房地產(chǎn)時，賬務(wù)處理與前述基本相同，只需要將持有期間的公允價 值變動從“資本公積”轉(zhuǎn)入到“其他業(yè)務(wù)收入”，即借“資本公積 其 他資本公積（投資性房地產(chǎn)公允價值變動）”。貸“其他業(yè)務(wù)收入”或 借“其他業(yè)務(wù)收入”貸“資本公積 其他資本公積（投資性房地產(chǎn)公允價值變動）”。 力提高會計人員的專業(yè)判斷 能力和專業(yè)水平 公允價值的引入增加了大量相關(guān) 職業(yè)判斷的內(nèi)容。這對會計人員的職業(yè)判斷能力提出了很高的要求。所以擁有一大批具有較高業(yè)務(wù)素質(zhì)的會計人員是當前全面實行公允價值計量模式的先決條件。為了鼓勵公允價值在投資性房地產(chǎn)中的運用，應(yīng)該要強化會計的誠信教育，可以由財政部門和相關(guān)的部門專門舉辦一些培訓(xùn)班專門進行專業(yè)技術(shù)上的培訓(xùn)和一些道德上的培訓(xùn)，并且進行考評。要加大對現(xiàn)有會計人員的培訓(xùn)和繼續(xù)教育力度 ,盡快的提高會計人員的專業(yè)水平和職業(yè)技能 ,鼓勵他們汲取新的相關(guān)專業(yè)的知識 ,培養(yǎng)他們公允價值觀念和會計人員的道德操守。使 會計人員能夠熟練地運用自己的職業(yè)判斷能力和專業(yè)知識 ,準確地處理有關(guān)公允價值計量模式的相關(guān)應(yīng)用事項 ,以便得出相關(guān)性強的公允價值信息。加強會計誠信教育；保持職業(yè)良知；強化會計人員職業(yè)道德教育。 定和規(guī)范估值技術(shù)指南 ,提高資產(chǎn)質(zhì)量 評估 公允價值的確定經(jīng)常會依靠相關(guān)會計人員和評估人員的職業(yè)判斷 。這就很可能出現(xiàn)一些問題或者一些紕漏。有關(guān)部門應(yīng)該規(guī)范公允價值 估值技術(shù)的方法 ,并且頒布一些估值技術(shù)方法的應(yīng)用指南 ,為公允價值計量模式的使用提供理論依據(jù)和指導(dǎo)方法 ,從而縮小選擇性的彈性空間 ,減少公允價值確定過程中的主觀 判斷的機率，從而 提高公允價值的可靠性 ,減少操作上的難度。同時提高會計信息的相關(guān)性。中國資產(chǎn)評估協(xié)會日前發(fā)布了投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見 (試行 ) ,明確地采用公允價值計量模式時 ,應(yīng)該主要運用市場法和收益法兩種方法。這就是一個很好的開始 ,為公允價值計量模式在我國房地產(chǎn)業(yè)的運用提供了一個好的基礎(chǔ)和開頭。對資產(chǎn)評估等中介機構(gòu)應(yīng)加強業(yè)務(wù)指導(dǎo)和嚴格監(jiān)管；實行嚴格的準入與退出機制；促使其格守執(zhí)業(yè)道德；公正客觀；規(guī)范執(zhí)業(yè)；增強中介機構(gòu)的公信力；保證公允價值信息的可靠性。 西安培華學(xué)院本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 2蕊 在的問題與應(yīng)對策略 10 展市場經(jīng)濟 ,創(chuàng)建活躍交易市場 ,為實施公允價 值創(chuàng)造條件 雖然新準則已經(jīng)考慮到了公允價值可能被誤用、濫用的情況， 對應(yīng)用公允價值計量模式的條件和范圍進行了適當?shù)南薅?。在不少具體準則中并不強制要求使用公允價值計量模式，體現(xiàn)了它的謹慎意識。但是不可否認的是 ,公允價值計量的有關(guān)規(guī)定仍然不夠詳細 ,可操作性也較差 ,因此 ,我們應(yīng)該結(jié)合我國的國情 ,深人地研究公允價值有關(guān)理論 ,制定公允價值確定的標準以及操作規(guī)范 ,減少公允價值確定過程中的主觀判斷 ,增強它的可操作性 ,以提高其應(yīng)用適當性和準確性 。 活躍市場是公允價值計量模式得以運用的另一個基本條件大力的發(fā)展市場經(jīng)濟 ,建立和培 育各種活躍的交易市場 ,積極地發(fā)展資本證券市場和其他的專業(yè)市場。為公允價值的獲取創(chuàng)造客觀的環(huán)境和增強公允價值信息的真實可靠性。 立嚴格的審計機制 ,完善公司治理結(jié)構(gòu) ,保證公允價值信息可靠性 為了防范會計人員隨意地操縱會計數(shù)據(jù)；提供虛假信息 ,應(yīng)該進一步的加強公允價值信息產(chǎn)生后的審計工作的力度。對于那些涉及公允價值計量而產(chǎn)生的會計信息 ,審計機構(gòu)和審計人員還要積極的學(xué)習(xí)國外注冊會計師職業(yè)組織的相關(guān)經(jīng)驗；規(guī)范使用公允價值信息的審計方法；保持應(yīng)有的職業(yè)審慎態(tài)度；嚴格執(zhí)行審計準則和職業(yè)規(guī)范、誠信執(zhí)業(yè)；防止企業(yè)利用 公允價值操縱利潤；阻止不公允的“公允價值信息”流人使用領(lǐng)域。良好的公司治理結(jié)構(gòu)是產(chǎn)生高質(zhì)量的公允價值信息的保證 ,公允價值的決策相關(guān)性需要在治理結(jié)構(gòu)比較完善地企業(yè)中才能發(fā)揮它的作用。因此 ,繼續(xù)推進完善我國公司治理結(jié)構(gòu)；建立相應(yīng)的制約機制 ,也是保證公允價值信息的客觀以及公證的有效手段與良好的措施。 資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式在一定條件下應(yīng)允許企業(yè)進行轉(zhuǎn)換 我國目前只允許投資性房地產(chǎn)計量由歷史成本模式轉(zhuǎn)換到公允價值模式 ,可是不允許相反方向的轉(zhuǎn)換。如果我們允許企業(yè)在符合一定條件下，兩種計量模式可以相互的轉(zhuǎn)換 ,特別是在房地產(chǎn)下跌時候從公允價值轉(zhuǎn)回到歷史成本，就可以讓企業(yè)及時的止損。但是允許投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量轉(zhuǎn)換的前提條件必須是有一系列的、相應(yīng)的措施防止一西安培華學(xué)院本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 2蕊 在的問題與應(yīng)對策略 11 些或者個別的企業(yè)從中操控利益。 訂稅法條款 ,鼓勵企業(yè)采用公允價值模式 加強準則與稅法， 企業(yè)財務(wù)通則的協(xié)調(diào)，盡快地明確人們普遍關(guān)心的稅收、利潤分配等問題。以便于各個企業(yè)和公司準確地執(zhí)行投資性房地產(chǎn)的準則，正確地進行會計核算，降低企業(yè)以及公司采用公允價值模式的各種不確定性與各種政策的風(fēng)險。例如稅法可以明確地規(guī)定對投資性房地產(chǎn)調(diào)增的部分當期收益不征稅 ,以 此來鼓勵企業(yè)在適當?shù)臈l件下采用公允價值進行后續(xù)的計量。 引第三方房地產(chǎn)專業(yè)評估機構(gòu)進行評估計量 為了保證投資性房地產(chǎn)公允價值金額的可靠性，很多情況下都是依靠獨立的第三方專業(yè)評估機構(gòu)進行評估的或許這是最好的選擇。為規(guī)范企業(yè)采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的行為，中國資產(chǎn)評估協(xié)會于 2010年發(fā)布了投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）（下面簡稱“意見”），規(guī)定注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)時，應(yīng)當根 據(jù)評估對象地具體情況、 資料收集的情況和數(shù)據(jù)來源等相關(guān)的條件，明確地采用 公允價值計量模式，主要地運用 市場法和收益法兩種方法，該意見 于 2010年 7月 1日起實施。此規(guī)定無疑 會有助于投資性房地產(chǎn)公允價值的獲取，但也需要相關(guān)機構(gòu)根據(jù)實際運用情況及時地作出調(diào)整。 結(jié) 論 投資性房地產(chǎn)允許采用公允價值計量是我國向國際