1 本報(bào)告嚴(yán)格保密 圳市眾廈地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 2 本報(bào)告嚴(yán)格保密 用心 創(chuàng)造價(jià)值 Be 3 本報(bào)告嚴(yán)格保密 海辰項(xiàng)目 投資可行性研究報(bào)告 2016/7/21 版權(quán)聲明： 本項(xiàng)目是深圳市眾廈地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司共同研究的成果。未經(jīng)上述公司共同書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 4 本報(bào)告嚴(yán)格保密 目 錄 第一部分 致客戶函 第二部分 基本結(jié)論 第三部分 區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng) 第四部分 項(xiàng)目解析 第五部分 項(xiàng)目定位 第六部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 第七部分 眾廈建議 5 本報(bào)告嚴(yán)格保密 第一部分 致客戶函 深圳市海辰地產(chǎn)發(fā)展有限公司： 承蒙信任，我們非常榮幸地提交我公司 深圳市眾廈地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司對(duì)貴公司委托的深圳市龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)醬油廠地塊項(xiàng)目開發(fā)可行性研究方面的意見，供貴司參考。 需要說(shuō)明的是，本報(bào)告中項(xiàng)目規(guī)劃功能、規(guī)劃指標(biāo)及可銷售面積指標(biāo)等依據(jù)貴司提供的有關(guān)資料，如果相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)生改變，我們的測(cè)算結(jié)果也需相應(yīng)做出調(diào)整。 目前地塊已經(jīng)平整完畢，不涉及拆遷安臵問(wèn)題。 我們的方案是基于 目前深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況， 結(jié)合十多年來(lái)我們的專業(yè)實(shí)踐以及對(duì)項(xiàng)目周圍相關(guān)物業(yè)認(rèn)真細(xì)致的調(diào)查研究而完成的，市場(chǎng)情況與政策環(huán)境發(fā)生變化，測(cè)算的結(jié)果也會(huì)相應(yīng)變化。希望通過(guò)我們的努力，為貴合作社提供有價(jià)值的建議。 順頌商祺 深圳市眾廈地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 2007年 04月 12日 聯(lián)系人：王德林 聯(lián)系電話：6 本報(bào)告嚴(yán)格保密 第二部分 基本結(jié)論 布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)，客戶認(rèn)同度高；而市場(chǎng)供應(yīng)量的萎縮，推動(dòng)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)一步上漲； 區(qū)域價(jià)值研究 項(xiàng)目地段優(yōu)越，處于布吉新城市中心，核心商圈內(nèi)，交通便捷，生活配套齊全，典型的地鐵物業(yè)，未來(lái)利于項(xiàng)目樹立高端市場(chǎng)形象； 項(xiàng)目資源挖掘 在深入挖掘項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)，結(jié)合片區(qū)市場(chǎng)分析后，項(xiàng)目得出以打造“ 新城市中央 地鐵生活館 ” 為整體項(xiàng)目的定位，以吸引本地和羅湖高級(jí)白領(lǐng)人士為主； 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 通過(guò)詳細(xì)的項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析，預(yù)測(cè)出項(xiàng)目總投資 照假設(shè)銷售率），投資凈利潤(rùn)率為 動(dòng)態(tài)投資回收期為 目屬于行業(yè)較高盈利水平項(xiàng)目。 投資價(jià)值評(píng)估 7 本報(bào)告嚴(yán)格保密 區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng) 第三部分 區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征 區(qū)域功能規(guī)劃分析 區(qū)域城市建設(shè)發(fā)展利好 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展階段分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 8 本報(bào)告嚴(yán)格保密 布吉城市化發(fā)展特征：正在經(jīng)歷從傳統(tǒng)工業(yè)化向新型工業(yè)化轉(zhuǎn)型階段 發(fā)展階段 ： 1992 1997 產(chǎn)業(yè)規(guī)模化推動(dòng) 特征： 以三資企業(yè)為主的制造業(yè)的規(guī)模 化經(jīng)濟(jì) 發(fā)展階段 ： 1998年以后 外源經(jīng)濟(jì)內(nèi)源化 特征： 以 “ 布吉模式 ” 以新型工業(yè)化帶動(dòng)城市化實(shí)現(xiàn)了三個(gè)轉(zhuǎn)變： 實(shí)現(xiàn)了由低附加值向高附加值產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變 實(shí)現(xiàn)了以外資企業(yè)為主向民營(yíng)與外資并重的轉(zhuǎn)變 實(shí)現(xiàn)了以工業(yè)化帶動(dòng)農(nóng)村向城市化的轉(zhuǎn)變 布吉鎮(zhèn)三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的比例由 1978年的 15： 1988年的 到 十年間農(nóng)業(yè)比重大幅下降，工業(yè)比重明顯上升，實(shí)現(xiàn)了區(qū)域的工業(yè)化。 2003年布吉鎮(zhèn)三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的比例進(jìn)一步優(yōu)化，已達(dá)到 業(yè)只占到 工業(yè)比重也開始下降，服務(wù)業(yè)比重顯著上升，城市化特征進(jìn)一步顯現(xiàn)。 發(fā)展階段 ： 1978 1992 簡(jiǎn)單加工推動(dòng)的工業(yè)化 特征： 以吸收粗放式、勞動(dòng)密集型的簡(jiǎn)單加 工工業(yè)為主 “ 布吉模式 ” “ 傳統(tǒng)模式 ” 基本特征 借助電子化交易平臺(tái)，以企業(yè)化運(yùn)作為基礎(chǔ)的超市型運(yùn)營(yíng)模式 圈了一片地、搭了一片棚子、吸引商販自由交易收租的運(yùn)營(yíng)模式 精髓 借助先進(jìn)的企業(yè)化、電子化運(yùn)營(yíng)模式，在主動(dòng)提升產(chǎn)業(yè)鏈、客戶價(jià)值鏈的過(guò)程中，提升、體現(xiàn)自身的價(jià)值 借助場(chǎng)地資源，簡(jiǎn)單分享產(chǎn)業(yè)鏈、客戶的利益 9 本報(bào)告嚴(yán)格保密 布吉作為羅湖的后花園地理位臵優(yōu)越 ,且承載著區(qū)域綜合交通樞紐和區(qū)域商貿(mào)次中心的地位 布吉離香港新界僅 8公里，距國(guó)際大海港鹽田港 20公里，距深圳寶安國(guó)際機(jī)場(chǎng)35公里是聯(lián)系粵東、閩、贛 的咽喉地帶 ,地理位臵得天獨(dú)厚 . 根據(jù) 深圳市城市總體規(guī)劃（ 1996 （送審稿）布吉規(guī)劃建設(shè)成為毗鄰深圳特區(qū)中心區(qū)，以先進(jìn)的工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支撐的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全的現(xiàn)代化中等城市，區(qū)域綜合交通樞紐和區(qū)域商貿(mào)次中心城市。 30分鐘 1小時(shí) 1小時(shí) 10 本報(bào)告嚴(yán)格保密 09年開通的地鐵 3號(hào)線將大大提升本項(xiàng)目的地段價(jià)值，本項(xiàng)目面市時(shí)正值地鐵開通前期。 定于 2005年底動(dòng)工，預(yù)計(jì)2009年竣工，建設(shè)工期為4年，總投資達(dá) 100億元人民幣 三號(hào)線連接市中心和布吉、橫崗、龍崗中心城，有利于構(gòu)建深圳市“一市多城，眾星捧月”的現(xiàn)代化城市體系，并有利于進(jìn)一步擴(kuò)張深圳市中心區(qū)的輻射功能，同時(shí)為特區(qū)外布吉、橫崗、龍崗新城三個(gè)沿線衛(wèi)星城提供交通保障，有力地促進(jìn) 3個(gè)衛(wèi)星城的發(fā)展 眾廈模型 項(xiàng)目所處階段 軌道交通對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值提升呈現(xiàn)三個(gè)特征（時(shí)間階段的影響） 眾廈經(jīng)驗(yàn)： 軌道交通對(duì)物業(yè)價(jià)值通常會(huì)發(fā)生以下影響 項(xiàng)目?jī)r(jià)格隨軌道交通的不同階段呈 跳躍性增長(zhǎng) 軌道交通對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的影響將從單一因素轉(zhuǎn)向復(fù)合因素 11 本報(bào)告嚴(yán)格保密 深惠路改造工程的加速將從根本上改善布吉的交通狀況 ,同時(shí)更有利于本項(xiàng)目整體價(jià)值的提升 深惠路深圳段改建工程南起布吉聯(lián)檢站，北至惠州市與深圳市交界處，沿線經(jīng)過(guò)龍崗區(qū)的布吉街道、橫崗街道、龍城街道、龍崗街道、坪地街道。 改造后的深惠公路將設(shè)計(jì)成雙向 8快車道、 2慢車道，整個(gè)道路設(shè)計(jì)有機(jī)動(dòng)車快速車道、人行道、輔道、兩側(cè)分隔帶和中央分隔帶 深惠公路全線將設(shè)計(jì)建造布龍立交、丹竹頭立交、李朗大道立交、荷坳立交、排鹽立交、橫坪立交、雙龍立交等 7座互通式立交， 16座大、中橋梁。四條復(fù)合通道的建設(shè)，將改變布吉及其周邊的交通布局，使龍崗、寶安與特區(qū)三地的人流和物流得到合理的組織，從根本上改善布吉的交通狀況 12 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目所在地木棉灣村的改造將有助于提升項(xiàng)目在區(qū)域的檔次和形象 項(xiàng)目所在地木棉灣村已列入 2006年深圳市重點(diǎn)改造區(qū)域 ,改造進(jìn)程已進(jìn)入實(shí)施階段 規(guī)劃中明確指出：完成軌道 3號(hào)線及沿線軌道站、布吉鐵路客站、深惠公路改造等設(shè)施工程。將鐵路西側(cè)的舊村逐步改造成商業(yè)區(qū)，啟動(dòng)木棉灣舊工業(yè)區(qū)改造，以城市公園的標(biāo)準(zhǔn)整治布吉公園。 龍崗軌道 3號(hào)線沿線節(jié)點(diǎn)地區(qū) 深圳市近期建設(shè)規(guī)劃 （ 2006重點(diǎn)改造區(qū)域規(guī)劃指引圖 項(xiàng)目周邊木棉灣村現(xiàn)狀居住條件較差 ,“ 握手樓 ” 現(xiàn)象嚴(yán)重 ,建筑工程質(zhì)量，環(huán)境衛(wèi)生條件相對(duì)較差 13 本報(bào)告嚴(yán)格保密 城市化水平 10% 20% 30% 70% 城市化加速期 城市化后期 奠定了國(guó)家城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的基本輪廓 城市化初期 城市化加速發(fā)展階段，城市化水平快速提高 城市化水平放緩 城市化速度 城市化曲線 城市化水平為 4060%時(shí)，城市化速度最快 城市化特征 城市化曲線 城市化水平與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 房地產(chǎn) 穩(wěn)定發(fā)展 房地產(chǎn)快速發(fā)展 房地產(chǎn) 市場(chǎng)起步 布吉進(jìn)入城市化發(fā)展加速期，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入快速發(fā)展階段 目前布吉城市化率 為 67 處于城市化發(fā)展 速度最快的階段 14 本報(bào)告嚴(yán)格保密 經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，布吉樓市出現(xiàn)四大熱點(diǎn)板塊，本項(xiàng)目位于 深惠路北片區(qū)板塊 布吉板塊近年來(lái)推出的樓盤很多，是關(guān)內(nèi)居民向關(guān)外購(gòu)房的重要選擇。 周邊按照半寬劃分可以分成：石芽嶺生態(tài)片區(qū)，布吉中心區(qū)，羅崗求水山片區(qū)、深惠路北片區(qū)四個(gè)典型居住區(qū)。 羅崗 石芽嶺生態(tài)片區(qū) 布吉中心區(qū) 海辰時(shí)代 深惠路北片區(qū) 15 本報(bào)告嚴(yán)格保密 羅崗 求水山片區(qū)為工業(yè)區(qū)改造后形成的住宅區(qū)，片區(qū)形象檔次較差，但地段和交通優(yōu)勢(shì)明顯，均價(jià)水平較高 開發(fā)項(xiàng)目 開發(fā)規(guī)模 戶型面積；配比 均價(jià)（元 / 銷售情況 客戶來(lái)源 核心賣點(diǎn) 可園六期 占地面積： 30000 建筑面積： 110000 容積率： 化率： 40 兩房： 70房： 85房三房為主，少量四房 住宅： 9000 總戶數(shù)： 900 銷售率： 60 羅湖客戶為主，福田、布吉、香港客戶也較多 大社區(qū)、配套成熟、山景、公園 中旅 80 后街 占地面積： 5911 建筑面積： 44322 容積率： 房： 34房： 53宅： 6200 商鋪： 總戶數(shù)： 579 銷售率： 100 羅湖、布吉年輕白領(lǐng)，部分投資客 周邊商業(yè)配套成熟、總價(jià)較低，品牌物管 信義假日名城5期 占地面積： 23285 建筑面積： 72815 容積率： 化率： 45% 兩房： 67房 88房： 120 兩房、三房為主 住宅： 8700 商鋪：租金 100以上 總戶數(shù)： 580 銷售率：剩余少量，六期將推出 布吉本地、關(guān)內(nèi)其它區(qū)域客戶 復(fù)合型社區(qū)。交通便捷，配套完善，環(huán)境優(yōu)越（山景），特色風(fēng)情園林 東方盛世一期 占地面積： 43881 建筑面積： 87786 容積率： 化率： 45% 兩房： 65三房： 90房三房為主，少量一房和四房 7600 總戶數(shù)： 289 銷售率： 100%開盤當(dāng)天即售磬 羅湖白領(lǐng)、布吉和關(guān)內(nèi)投資客戶為主 最靠近布吉關(guān)口，戶型贈(zèng)送面積，深惠路改造及地鐵三號(hào)線建設(shè) 16 本報(bào)告嚴(yán)格保密 深惠路北片區(qū)交通和商業(yè)配套設(shè)施較為完善，以品牌開發(fā)商開發(fā)的大盤居多，社區(qū)居住氛圍較濃 開發(fā)項(xiàng)目 開發(fā)規(guī)模 戶型面積；配比 均價(jià)（元 / 銷售情況 客戶來(lái)源 核心賣點(diǎn) 桂芳園八期 占地面積： 26718 建筑面積： 77125 容積率： 身公寓 兩房： 68房： 房、三房為主，少量四房 住宅： 6500 商鋪： 售： 110戶數(shù)： 903 銷售率： 100 羅湖、福田自住，少量布吉本地和香港人 大社區(qū)，大配套，品牌開發(fā)商，物管，交通便利，私密性較好 左庭右院 占地面積： 53830 建筑面積： 109283 容積率： 化率： 50 兩房： 74房 112房： 238 兩房、三房為主 住宅： 7000 商鋪： 總戶數(shù)： 783 銷售率： 100 布吉本地、羅湖福田自住 地鐵沿線物業(yè)；嶺南風(fēng)格園林和戶型設(shè)計(jì)緊湊實(shí)用；送裝修； 怡康家園 占地面積： 9592 建筑面積： 74605 容積率： 化率： 30 一房： 37房： 37三房： 65四房： 94 兩房、三房為主 6500 總戶數(shù)： 938 銷售率： 100 關(guān)內(nèi)客戶超過(guò) 50% 建筑風(fēng)格較具時(shí)代感，交通便利 康橋 紫郡 占地面積： 33700 建筑面積： 89729 容積率： 化率： 50% 兩房： 67房： 94 6000 總戶數(shù)： 896 銷售率：一批已售 80%以上，二批未開盤 羅湖、福田客戶，布吉本地自住 高綠化率，贈(zèng)送面積，性價(jià)比高 17 本報(bào)告嚴(yán)格保密 3號(hào)地鐵線建設(shè)、深惠路改造等利好，品牌企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)知度提升，吸引大量關(guān)內(nèi)高端人群選擇布吉臵業(yè)，片區(qū)市場(chǎng)前景廣闊 結(jié)論一： 隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的不斷加強(qiáng)， 2008 2009年區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展應(yīng)進(jìn)入緩沖期，但由于特區(qū)內(nèi)的土地資源稀缺，這將在一定程度上緩解供求不平衡的市場(chǎng)狀態(tài)。 結(jié)論二： 結(jié)論三： 隨著郊區(qū)城市化進(jìn)程的加速，關(guān)外房地產(chǎn)得到極大的發(fā)展。同時(shí)隨著關(guān)外交通、居住環(huán)境的不斷改善，越來(lái)越多在關(guān)內(nèi)工作的人士選擇在關(guān)外購(gòu)置物業(yè)居住。 目前客戶主體為布吉本地以及羅湖、福田的自住客戶為主，少量作為第二居所和投資，但隨著 09年地鐵 3號(hào)線的開通、深惠路的改造以及城中村改造的完成必將帶動(dòng)該區(qū)域土地價(jià)值的提升，投資自住比例均將有所上升。 片區(qū)內(nèi)可園、桂芳園、 80后街等品牌開發(fā)商開發(fā)的高品質(zhì)樓盤極大的提升了片區(qū)的形象，促進(jìn)了片區(qū)配套的成熟，為新樓盤的開發(fā)奠定基礎(chǔ)。 結(jié)論四： 18 本報(bào)告嚴(yán)格保密 第四部分 項(xiàng)目解析 地塊四至 項(xiàng)目 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略選擇 19 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目北側(cè)緊鄰布吉沃爾瑪，西靠深惠路和地鐵三號(hào)線匯?；▓@站，地理位臵極其優(yōu)越 項(xiàng)目緊靠布吉沃爾瑪，位于即將建成的地鐵 3號(hào)線匯福花園站，距離布吉關(guān)口 15分鐘車程。 20 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目地塊北側(cè)和東側(cè)均與住宅小區(qū)相鄰，而西側(cè)緊鄰深惠路，南側(cè)正對(duì)沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng) 北 類別名稱 總 量 總用地面積 （ ） 13709 容積率 建筑面積 （ ） 72659 其中：住宅 48118 商業(yè) 23841 配套建筑 700 覆蓋率 48 綠地率 20 規(guī)劃停車位 462 怡芬花園 南側(cè) 西側(cè) 盈翠家園 永隆汽車行 大芬沃爾瑪 21 本報(bào)告嚴(yán)格保密 優(yōu)勢(shì) 勢(shì) ）臨近地鐵站，屬于地鐵物業(yè)； 2）毗鄰布吉沃爾瑪，商業(yè)旺地，生活配套齊全，商業(yè)氛圍好； 3）靠近深惠路，改造后通達(dá)性好； 4）地塊方正，平整度好，利于建筑排布 1）靠近深惠路，有噪音影響； 2）西面大部分被永隆行汽車服務(wù)商行擋住臨街面，商業(yè)昭示性差； 機(jī)會(huì) 揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì) 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì) 1）臨近地鐵 3號(hào)線出口（ 09年通車） 2）深惠路改造（雙向 8車道） 3）木棉灣村改造（ 06年列入政府舊城改造實(shí)施階段） 4）片區(qū)供應(yīng)量的減少，為項(xiàng)目提供機(jī)遇 1)利用地鐵站物業(yè)優(yōu)勢(shì)，高調(diào)演繹區(qū)位投資價(jià)值； 2)制造鮮明的形象個(gè)性特征； 3)通過(guò)鮮明的營(yíng)銷手段市場(chǎng)造勢(shì)； 4)充分利用優(yōu)勢(shì)條件 ,打造頂級(jí)精品公寓 ,搶占市場(chǎng)先機(jī)； 強(qiáng)化項(xiàng)目地段價(jià)值，消除消費(fèi)者的心理障礙； 通過(guò)產(chǎn)品形象打造，高品質(zhì)物業(yè)管理等手段，打造布吉新城市高檔地鐵社區(qū) 威脅 揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢(shì)，避免威脅 1）國(guó)家宏觀市場(chǎng)調(diào)控對(duì)房地產(chǎn) 市場(chǎng)的影響 2）深圳市政府制定具體措施平抑房?jī)r(jià)，加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度 1)充分發(fā)揮項(xiàng)目地段價(jià)值 ,打造新城中央頂級(jí)公寓物業(yè) ,提前占領(lǐng)市場(chǎng) ; 2)通過(guò)出色的形象塑造 ,凸現(xiàn)項(xiàng)目形象，提升項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力； 3)借助地段和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，從形象上引爆樓市 4)客戶市場(chǎng)細(xì)分； 5)高端形象提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力； 1)營(yíng)銷方式創(chuàng)新，轉(zhuǎn)化威脅； 2)充分包裝產(chǎn)品的核心價(jià)值； 3)通過(guò)高端形象支撐項(xiàng)目?jī)r(jià)格，提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力； 地段價(jià)值 形象突破 營(yíng)銷創(chuàng)新 22 本報(bào)告嚴(yán)格保密 第五部分 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目整體定位 項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目客戶定位 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 23 本報(bào)告嚴(yán)格保密 新城中央 地鐵生活館 本項(xiàng)目整體定位 24 本報(bào)告嚴(yán)格保密 形象定位及推廣主題語(yǔ) 新城市中心優(yōu)尚生活區(qū) 25 本報(bào)告嚴(yán)格保密 推薦案名（推廣名） 海辰 巴黎時(shí)代 海辰時(shí)代 選案名 海辰名居 26 本報(bào)告嚴(yán)格保密 目標(biāo)客戶群描述 通過(guò)對(duì)布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)分析和城市化發(fā)展趨勢(shì)分析得出本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群： 以一次置業(yè)（投資 +自?。橹饕康牡闹星嗄昕蛻簦员镜鼐用窈土_湖高級(jí)白領(lǐng)為主 游離客戶 重要客戶 目標(biāo)客戶 目標(biāo)客戶 ： 布吉本地常住人口，羅湖白領(lǐng)，首次置業(yè)為主；投資客戶 重要客戶 ： 福田、南山等地白領(lǐng) 游離客戶 ： 珠三角及香港投資客戶 客戶定位 27 本報(bào)告嚴(yán)格保密 住宅定位 城市，中央地鐵生活館 住宅戶型面積及配比建議 以二房和小三房為主力戶型，大三房和四房為輔占30% 戶型類型 面積范圍（） 面積比例 二房一廳 500 二房二廳 650 小三房 800 大三房 1100 四房二廳 1350 產(chǎn)品定位 項(xiàng)目 戶型配比表 28 本報(bào)告嚴(yán)格保密 商業(yè)定位 城中央，時(shí)尚生活地帶 商業(yè)業(yè)態(tài)：與沃爾瑪形成業(yè)態(tài)互補(bǔ)，以集中和街鋪相結(jié)合的形態(tài)。 商業(yè)業(yè)種：業(yè)種選擇以生活百貨、餐飲、娛樂(lè)休閑等為主。 商業(yè)定位 29 本報(bào)告嚴(yán)格保密 第六部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 投資估算與資金籌措 銷售收入測(cè)定 財(cái)務(wù)與敏感性分析 可行性研究結(jié)論與建議 30 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目開工時(shí)間為 2007年第四季度，竣工時(shí)間為 2008年第四季度， 2009年第二季度銷售完畢 6 銷售 10 2 竣工驗(yàn)收 9 3 公建配套工程 8 3 紅線內(nèi)外工程 7 3 室內(nèi)外裝修工程 6 4 設(shè)備安裝工程 5 9 主體結(jié)構(gòu)工程 4 6 基礎(chǔ)及地下室工程 3 前期工程 2 6 土地獲取 1 12 10 8 6 4 2 12 10 8 6 4 2 12 10 8 6 4 2009 2008 2007 進(jìn)度安排（按雙月計(jì)） 持續(xù)時(shí)間(月 ) 工程量 項(xiàng)目名稱 序號(hào) 項(xiàng)目總體進(jìn)度橫道圖 31 本報(bào)告嚴(yán)格保密 經(jīng)濟(jì)測(cè)算前提 現(xiàn)狀規(guī)模及建設(shè)物業(yè)面積配比 經(jīng)濟(jì)測(cè)算前提一 項(xiàng)目地塊規(guī)模與指標(biāo) 經(jīng)濟(jì)測(cè)算前提二 物業(yè)類型及規(guī)模 項(xiàng) 目 數(shù)量 單位 備注 用地面積 13709 平方米 根據(jù)查丈報(bào)告 建筑容積率 建筑面積 88129 平方米 項(xiàng) 目 數(shù)量 單位 備注 住宅面積 48118 平方米 商業(yè)面積 23841 車庫(kù)面積 16170 平方米 地下二層，共 462個(gè)車位 項(xiàng)目地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目物業(yè)類型及面積表 32 本報(bào)告嚴(yán)格保密 根據(jù)市場(chǎng)比較法，本項(xiàng)目 2008年底入市，住宅部分可實(shí)現(xiàn)價(jià)格 10000元 / . 項(xiàng)目 價(jià)格（元 /米 2） 權(quán)重 參考價(jià)格 怡康家園 7000 40% 2800 信和愛琴居 7500 40% 3000 桂芳園 8200 20% 1640 海辰時(shí)代 100 7440 項(xiàng)目溢價(jià)部分： 市場(chǎng)自然增長(zhǎng)率每年按 10；海辰及眾廈的品牌溢價(jià)按 10； 09年項(xiàng)目入市均價(jià) 8556 110 （ 1+10） 2 =11388元 / 住宅部分市場(chǎng)比較價(jià)格 經(jīng)濟(jì)測(cè)算前提三 物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格 比較目前周邊項(xiàng)目市場(chǎng)成交價(jià)格得出： 項(xiàng)目市場(chǎng)基準(zhǔn)價(jià)格為 7440 X 115% = 8556元 / 一般而言，同區(qū)域同品質(zhì)的新樓價(jià)格高出二手樓價(jià)格 1220%； 本區(qū)域的臨街商鋪?zhàn)饨鸺s為 160元 /米 2；本項(xiàng)目商業(yè)部分均價(jià)為： 30000元 /米 2 。 33 本報(bào)告嚴(yán)格保密 經(jīng)濟(jì)測(cè)算前提 物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格及銷售率假定 經(jīng)濟(jì)測(cè)算前提四 銷售率假設(shè) 項(xiàng) 目 銷售價(jià)格 (元 /米 2) 銷售率 備注 住宅部分 10000 95 設(shè)定項(xiàng)目 6個(gè)月銷售期 商業(yè)部分 一樓 35000 90 二樓 30000 80 三樓 25000 70 項(xiàng)目擬入市時(shí)間為 2008年第四季度，項(xiàng)目銷售周期為 6個(gè)月，完成住宅 95和商業(yè)整體 80的銷售率。 34 本報(bào)告嚴(yán)格保密 根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目的總投資約為 有資金 項(xiàng)目總投資估算表 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 項(xiàng)目計(jì)劃于 2007年下半年動(dòng)工，在資金及時(shí)到位的情況下，預(yù)計(jì) 2008底推出市場(chǎng)， 2009年初完成銷售， 2009年底竣工，其開發(fā)建設(shè)期為 2年。 序號(hào) 項(xiàng) 目 單方成本 （元 /米 2） 面積總量 (米 2) 概算金額（萬(wàn)元） 1 土地成本 3064 88129 27000 2 前期工程費(fèi)用 153 88129 1344 3 建安工程費(fèi) 總額 27165 地下工程部分 4200 16170 6791 住宅部分 2500 48118 12030 商業(yè)部分 3500 23841 8344 開發(fā)成本 55509 4 不可預(yù)見費(fèi) 2 3和的 2 570 5 管理費(fèi)用 1 3和的 3 1665 6 財(cái)務(wù)費(fèi)用 5429 7 銷售費(fèi)用 銷售收入 3589 合計(jì) 66764 注：依照 2007年 3月 18日央行最新公布的 3年以內(nèi)商業(yè)貸款利率，利率水平每年為 35 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目前期由銀行貸款及企業(yè)自有資金啟動(dòng)，從2008年第四季度，銷售收入彌補(bǔ)部分投資款 序 號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 期 2007年 2008年 2009年 一 二 三 四 一 二 三 四 一 二 1 投資總額 66764 27000 1344 4200 6828 4200 4200 5396 8197 5399 設(shè)投資 地成本 27000 27000 期工程 1344 1344 安工程 27165 3881 3881 3881 3881 3881 3881 3881 可預(yù)見費(fèi) 570 81 81 81 81 81 81 84 理費(fèi)用 1665 238 238 238 238 238 238 237 售費(fèi)用 3589 1196 1196 1197 款利息 5429 2628 2801 2 資金籌措 66764 27000 1344 4200 6828 4200 4200 5396 8197 5399 有資金 24000 2628 944 4200 2632 8197 5399 行貸款 40000 27000 1344 4200 4200 3256 售收入再投入 2764 2764 投資計(jì)劃與資金籌措表 36 本報(bào)告嚴(yán)格保密 由投資變化曲線可以看出，初期項(xiàng)目開發(fā)投資較大，風(fēng)險(xiǎn)較高，而建設(shè)期資金流動(dòng)平穩(wěn) 項(xiàng)目投資變化曲線27000134442006828 4200 4200 5399819753960500010000150002000025000300000 7 年2 季度 3 季度 4 季度 0 8 年1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 0 9 年1 季度 2 季度萬(wàn)元投資資金需求曲線 37 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目總投資 中包括土地取得費(fèi)用共計(jì) 有資金為 序號(hào) 項(xiàng) 目 資金（萬(wàn)元） 比 例 1 自有資金 24000 2 銀行貸款 40000 3 銷售收入再投資 2764 4 總投資 66764 100% 項(xiàng)目資金來(lái)源表 38 本報(bào)告嚴(yán)格保密 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)及前述項(xiàng)目與市場(chǎng)分析，預(yù)計(jì)項(xiàng)目銷售收入為 項(xiàng)目 描述 銷售單價(jià) （元 /米 2） 面積 （米 2） 銷售率 總額 （萬(wàn)元） 普通住宅 毛坯交付 10000 48118 95 45712 裙樓商業(yè) 一層 35000 7947 90 25034 二層 30000 7947 80 19073 三層 25000 7947 70 13908 車庫(kù) 地下二層 16170 總體收入 103726 商業(yè)部分： 商業(yè)售價(jià)按照 3萬(wàn)元 /米 2的價(jià)格，整體銷售； 銷售總額： 住宅按照 95的銷售率，商業(yè)按照 80銷售率，項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)總收益 項(xiàng)目銷售收入測(cè)算表 項(xiàng)目銷售稅金及附加按銷售額的 合計(jì) 5290萬(wàn)元 39 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目總銷售收入為 潤(rùn)總額 后利潤(rùn)總額 資凈利潤(rùn)率為 序 號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì)算公式 金額（萬(wàn)元） （ 1） 銷售收入 103726 （ 2） 開發(fā)成本 55509 （ 3） 銷售費(fèi)用 3589 （ 4） 銷售稅金及附加 5290 （ 5） 財(cái)務(wù)費(fèi)用 5429 （ 6） 利潤(rùn)總額 (1)-(2)-(3)-(4)-(5) 33909 （ 7） 增值率 61% （ 8） 增值稅 10788 （ 9） 所得額 (6)-(8) 23121 （ 10） 所得稅 所得額 15 3468 （ 11） 凈利潤(rùn) (9)-(11) 19653 （ 12） 投資利潤(rùn)率 利潤(rùn)總額 /總投資 （ 13） 投資凈利潤(rùn)率 凈利潤(rùn)總額 /總投資 項(xiàng)目利潤(rùn)核算表 40 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目累計(jì)凈現(xiàn)金流量為 11655萬(wàn)元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 26，動(dòng)態(tài)投資回收期 項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率為26； 序號(hào) 項(xiàng)目 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 1 2 1 現(xiàn)金流入 0 103726 售收入 0 103726 2 現(xiàn)金流出 設(shè)投資 47772 18992 地增值稅 0 10788 售稅金及附加 0 5290 得稅 0 3468 3 凈現(xiàn)金流 5188 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流 7416 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 55888 6 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 11655 項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元 41 本報(bào)告嚴(yán)格保密 按照假設(shè)銷售率，盈虧平衡住宅均價(jià)為 6500元 /米 2 ，按照市場(chǎng)情況，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低，投資價(jià)值很大。 項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（臨界點(diǎn)）如下： 在本項(xiàng)目開發(fā)成本等其他條件不變的情況下，由靜態(tài)測(cè)算知，當(dāng)住宅銷售率達(dá) ，項(xiàng)目可保本。 另一方面，假定本項(xiàng)目開發(fā)成本及銷售率等條件不變，項(xiàng)目住宅的保本銷售價(jià)格為 6486元 / 。 在本項(xiàng)目開發(fā)成本及銷售價(jià)格、銷售率等其他條件不變的情況，由靜態(tài)測(cè)算知，當(dāng)商業(yè)銷售率達(dá) ，項(xiàng)目可保本。 另一方面，假定本項(xiàng)目開發(fā)成本及銷售率不變等條件不變，項(xiàng)目商業(yè)保本銷售價(jià)格為 。 住宅部分 商業(yè)部分