房地產投資項目 經濟分析與測算表格運用 資管理部 主要內容 釋義 1 靜態(tài)評價分析 2 動態(tài)評價分析 3 不確定性分析 4 探討交流 6 實例分析 5 房地產投資分類 房地產投資分析常用指標 房地產投資分析的任務 釋義 1 投資的含義 什么是投資？ 國內：一般認為，投資（ 指某個經濟主體（國家、企業(yè)、個人）將一定的資金（如現金及其他形式貨幣資金）或資源（如土地、設備、技術等）投入某項社會再生產過程，以便獲取未來的收益或效益的經濟活動或經濟行為。 國外： 經濟學家威廉 夏普在其 投資學 中，將投資概念表述為：投資就是為了獲得 可能的不確定的 未來值所做出的 確定的 現值犧牲。 釋義 1 按投資方式劃分，房地產投資可以分為： 直接投資 間接投資 按投資經濟內容劃分，房地產投資可分為： 土地開發(fā)投資 房屋開發(fā)投資 房地產經營投資 物業(yè)服務投資 中介服務投資 釋義 1 按投資經營方式劃分，房地產投資可以分為： 出售型房地產投資 經營型房地產投資 混合型房地產投資 釋義 1 釋義 1 房地產投資分析需解決哪些問題？ 釋義 1 1. 為投資者指出投資方向 往哪投？ 2. 為投資者提供運作方式 如何投？ 3. 為投資者估計投資收益 投多少、賺多少？ 4. 為投資者分析風險及提供避險策略 能不能投？ 由于房地產投資數額巨大，期限長，我們在進行投資分析時，常采用靜態(tài)評價、動態(tài)評價和不確定性分析，反映房地產投資效益的指標有： 利潤（利潤總額、凈利潤） 利潤率（成本利潤率、銷售利潤率） 釋義 1 由于房地產投資數額巨大，期限長，我們在進行投資分析時，常采用靜態(tài)評價、動態(tài)評價和不確定性分析，反映房地產投資效益的指標有： 利潤 利潤率 凈現值 內部收益率 投資回收期 釋義 1 靜態(tài)評價分析 2 不考慮資金的時間價值，以簡單的效益指標進行項目經濟效益評價 項目投入估算 項目效益分析 項目產出估算 項目產出估算 2 項目效益分析 3 項目投資估算 1 房地產投資成本共有幾項？ 靜態(tài)評價 項目產出估算 2 項目效益分析 3 項目投資估算 1 房地產投資成本共有幾項？ 靜態(tài)評價 直接費用 間接費用 項目產出估算 2 項目效益分析 3 項目投資估算 1 在整個項目投資成本構成中，土地費用和建安費用占主要比重。 1、土地費用 即為取得房地產項目用地而發(fā)生的所有費用，在計算中視為開工時一次性投入。包含： 土地出讓或轉讓費用 土地交易稅費 城市建設配套費 可能存在的拆遷安置補償費用 2、前期工程費 包括開發(fā)項目前期投入的可行性研究費用、勘察規(guī)劃設計費用以及三通一平費用。 靜態(tài)評價 項目產出估算 2 項目效益分析 3 項目投資估算 1 可售物業(yè)建安費 指直接用于可售物業(yè)建設的總成本，主要包括建筑工程費、設備安裝工程費和室內裝飾費用，我們一般根據經驗數據合算。 公共配套設施建設費 項目內配套的非營利性各種公共設施的建設費用，包括幼兒園、居委會、托兒所、幼兒園、社區(qū)服務中心、會所和管理用房等 基礎設施建設費 項目的主要配套室外工程 靜態(tài)評價 3、建安費用 建安費用主要包括可售物業(yè)建安費、配套設施建設費和配套工程建設費 項目產出估算 2 項目效益分析 3 項目投資估算 1 4、管理費用 即房地產開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理項目的開發(fā)經營活動而發(fā)生的各項費用。一般按前述 3項之和的 2值。 5、銷售費用 即用于項目銷售的廣告宣傳費、市場推廣費和銷售代理費等。參照經驗參考值，按銷售收入的 值。 6、財務費用 即房地產開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要指借款利息、融資費用等。按照項目所需的借款數額、期限進行估算。 靜態(tài)評價 靜態(tài)評價 項目產出估算 2 項目效益分析 3 項目投資估算 1 7、其他直接費 我公司常用的 主要指標包括物業(yè)維修基金和項目管理費。一般根據當地經驗取值。 8、不可預見費用 根據項目的復雜程度以及項目可變影響因素，同時參照房地產開發(fā)項目的平均水平，按前述各項費用之和的 3值。 9、開發(fā)期稅費 主要包括三項：土地增值稅根據各地政策計算，一般按 1提，營業(yè)稅和教育費附加 所得稅按 25%。 靜態(tài)評價 項目產出估算 2 項目效益分析 3 項目投資估算 1 項目總投資估算表 序號 項 目 1 土地費用 2 前期費用 3 建安費用 可售物業(yè) 配套設施建設費 配套工程建設費 4 管理費用 5 銷售費用 6 財務費用 7 其他費用 8 不可預見費 9 開發(fā)期稅費 靜態(tài)評價 項目效益分析 3 項目投資估算 1 項目產出估算 2 項目收入計劃及收入測算 收入計算過程： 1、確定項目租售方式 2、確定租售面積比例 3、確定項目租售價格 4、計算項目銷售收入 靜態(tài)評價 項目效益分析 3 項目投資估算 1 項目產出估算 2 序號 項目名稱 合計 第 1期 第 2期 第 1 銷售收入 銷售回款比例 宅部分銷售收入 銷售面積 ( ) 均售價 (元 / ) 售比例 業(yè)部分銷售收入 銷售面積 ( ) 均售價 (元 / ) 售比例 (%) 銷售計劃及銷售收入測算表 單位：面積（平方米），銷售收入（元） 現金流量表編制 2 項目經濟分析 3 基礎表格編制 1 靜態(tài)評價 銷售進度與銷售收入估算： 靜態(tài)評價 3 項目投資估算 1 項目產出估算 2 項目效益分析 成本利潤率是初步判斷房地產開發(fā)項目財務可行性的指標，其計算公式為： 凈利潤 總開發(fā)成本 （稅前） 成本（凈）利潤率 = 項目總銷售收入 - 總開發(fā)成本 凈利潤 = 靜態(tài)評價 3 項目投資估算 1 項目產出估算 2 項目效益分析 動態(tài)評價分析 3 基礎表格編制 動態(tài)分析指標 現金流量表編制 對房地產開發(fā)項目的投資分析時，考慮資金時間價值的方法，稱為動態(tài)評價，計算的指稱為動態(tài)指標。動態(tài)指標比較全面的反映項目投資活動計算期的經濟效益，使評價更符合實際，常用的動態(tài)評價指標有凈現值、內部收益率、投資回收期等。 現金流量表編制 2 動態(tài)分析指標 3 基礎表格編制 1 在進行動態(tài)分析前，要完成三項基礎工作。 動態(tài)評價 現金流量表編制 2 動態(tài)分析指標 3 基礎表格編制 1 各項工作對應的表格與工作內容 動態(tài)評價 工程進度表 銷售收入測算表 資金來源與運用表 還本付息表 資金籌措表 發(fā)展 營銷 財務 現金流量表編制 2 動態(tài)分析指標 3 基礎表格編制 1 工程進度編制方法有三種：表格法、甘特圖法和網絡圖法。我們一般使用甘特圖編制。 動態(tài)評價 現金流量表編制 2 項目經濟分析 3 基礎表格編制 1 動態(tài)評價 銷售進度與銷售收入估算： 現金流量表編制 2 項目經濟分析 3 基礎表格編制 1 動態(tài)評價 資金來源與運用： 現金流量表編制 2 項目經濟分析 3 基礎表格編制 1 動態(tài)評價 資金籌措： 現金流量表編制 2 項目經濟分析 3 基礎表格編制 1 動態(tài)評價 資金籌措： 現金流量表編制 2 動態(tài)分析指標 3 基礎表格編制 1 動態(tài)評價 全部投資現金流量表 現金流量表編制 2 動態(tài)分析指標 3 基礎表格編制 1 動態(tài)評價 自有資金現金流量表 動態(tài)評價 2 動態(tài)回收期 3 內部收益率 現值為房地產開發(fā)項目在計算期內凈現金流量，按基準收益率折算到項目開始計算的基準期的代數和。 凈現值（ 1 t=0 n (t(1+n 項目名稱 合計 第 1期 第 2期 第 凈現金流量 累計凈現金流量 各期凈現值 累計凈現值 現值的大小主要取決于折現率的取值，折現率一般為全社會投資平均收益率，通常不低于銀行貸款利率。 動態(tài)評價 動態(tài)回收期 3 凈現值（ 1 內部收益率 凈現值 ( 折現率（ i） i1 t=0 n (t(1+ =0 凈現值和折現率的關系圖 內部收益率為計算期內各期現金流量的凈現值的累計等于零時的折現率。 動態(tài)評價 2 內部收益率 現值（ 1 動態(tài)回收期 3 動態(tài)投資回收期指項目以凈收益抵償全部投資所需的是時間，反映房地產開發(fā)項目回收能力的重要指標。即自開始投資起始點算起，累計凈現值等于零的時間即為投資回收終止時間。 t=0 t(1+0 動態(tài)回收期 =累計折現值開始出現正值的期數 上期累計折現值的絕對值 /當期凈現金流量的折現值 不確定性分析 4 在項目投資經濟效益分析中，引用大量的技術經濟數據，如單價、成本、收益、稅金、利率、工期、通貨膨脹等，這些數據分析人員借助于市場調查資料或經驗對未來情況進行的預測和估計，所以難免帶有一定的不確定因素，這些變化最終會影響投資效益的改變。不確定性分析就是借助敏感性分析等數學方法，分析哪些因素對投資項目產生影響，對投資效益產生多大影響。 不確定性分析一般根據項目的類型、特點、復雜程度分三個步驟進行：盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。平常我們只進行 盈虧平衡分析 和 敏感性分析 ： 不確定性分析 2 敏感性分析 盈虧平衡分析 1 - v 不確定性分析 2 敏感性分析 盈虧平衡分析 1 成本（收入） 面積 0 虧平衡分析是指收入、成本、利潤等均和銷售的建筑面積呈線性關系的盈虧平衡分析。在房地產投資分析中一般用來計算 土地費用 和 售價 兩個變量的可承受范圍（極限地價和保本售價）。 固定成本 變動成本 利潤 不確定性分析 盈虧平衡分析 1 敏感性分析 2 除了盈虧平衡分析外，還要對項目進行敏感性分析，就是分析經濟效果指標對其影響因素的敏感程度大小。步驟如下： 1、確定影響因素。主要敏感因素有地價、建安成本、財務成本、開發(fā)周期、規(guī)劃指標、銷售面積、售價 2、確定分析指標。常用經濟指標有利潤、 成本利潤率、凈現值、 內部收益率 和投資回收期。 3、計算各不確定因素在有可能的變動范圍內發(fā)生不同幅度變動所導致項目經濟效益指標的變動，建立起一一相對應的關系。 4、確定敏感因素，對方案的承受能力作出判斷。 不確定性分析 盈虧平衡分析 1 敏感性分析 2 各變動因素對分