土地一級開發(fā)政策及現(xiàn)狀簡述 二 目 錄 一、土地一級開發(fā)的定義 二、土地一級開發(fā)項目的提出和確定 三、土地一級開發(fā)實施模式 四、我市土地一級開發(fā)現(xiàn)狀 五、土地一級開發(fā)項目管理流程 六、土地一級開發(fā)項目招投標(biāo)及實施方案 七、土地一級開發(fā)資金問題 一、 土地一級開發(fā)的定義 根據(jù) 北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法 （京國土市 2005540號），土地儲備和一級開發(fā)是指政府依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設(shè)用地，并組織實施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為。 二、土地一級開發(fā)項目的提出和確定 請看下面一組數(shù)字： 2004年至今，首創(chuàng)置業(yè)拿下了懷柔新城的土地一級開發(fā)權(quán)，天津泰達(dá)公司拿下了順義區(qū)溫榆河生態(tài)走廊 4、 5個平方公里的土地一級開發(fā)權(quán)，魯能集團(tuán)拿下了順義新城 5、 6個平方公里的土地一級開發(fā)權(quán)，珠江地產(chǎn)、上海復(fù)地共同拿下了通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn) 2000畝土地一級開發(fā)權(quán)。 一級開發(fā)的地在哪兒？ 一級開發(fā)項目從哪兒來？ 由誰來做一級開發(fā)？ 企業(yè)為什么要做一級開發(fā)？ 先是找地，要找符合兩個規(guī)劃的地 : 城市總體規(guī)劃 土地利用總體規(guī)劃 項目提出： 原土地所有者或使用者、區(qū)（縣）政府、 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府都可以提出項目。 目確定：要上 “ 兩會 ” 國土局） 國土局、市規(guī)劃委、市發(fā)改委、市建委） 政府儲備土地和入市交易土地聯(lián)席會：確定項目的實施主體。 企業(yè)為什么要做一級開發(fā)？ 大公司：為了取得二級開發(fā)權(quán)，同時增加土地儲備，為公司上市做準(zhǔn)備； 上市公司：為了取得二級開發(fā)權(quán)，同時增加公司業(yè)績 ,股市上賺錢； 中（?。┕荆?“ 曲線拿地 ” ，目的很明確，就是為了取得二級開發(fā)權(quán)，力爭通過做完一級開發(fā)取得二級開發(fā)權(quán)。 當(dāng)前土地市場上 “ 地王 ” 頻頻出現(xiàn)，中（?。┕驹谕恋厥袌龉_拿地基本無望。 “ 曲線拿地 ” 的手段也許不符合市場規(guī)則，但也無可厚非，不過是商人逐利的本性流露而已。 “曲線拿地 ” 是 “ 上有政策、下有對策 ” 。 一級開發(fā)商為了二級拿到地，可以說是奇招迭出：如在土地上設(shè)置障礙， “ 凈地不凈 ” ；提出苛刻的付款條件；或在合同中規(guī)定一些苛刻的附加條款等。迫使其他開發(fā)商退出。 但是如果做完一級還是沒拿到地怎么辦？那就要在一級開發(fā)中把成本做大，把利潤提前掙出來。 序號 時間 拿地開發(fā)商 地塊位置 地塊總價 總建筑面積 1 力地產(chǎn) 廣渠門外東五廠 130萬 2 馳地產(chǎn) 大興黃村1號地 44萬 3 京歸谷園 東北旺西二旗 39萬 4 京華潤 清河毛紡廠 70萬 5 辰實業(yè) 溫泉鎮(zhèn) 23萬 歷年北京土地公開交易 “ 地王 ” ： 企業(yè)參與土地一級開發(fā)對取得二級開發(fā)權(quán)到底能夠獲得多大優(yōu)勢？ 企業(yè)通過一級開發(fā)，對地塊盈虧平衡點及項目內(nèi)幕情況了解更清楚，比其他企業(yè)更具有信息優(yōu)勢，容易取得二級開發(fā)權(quán)； 如果參與土地一級開發(fā)，就相當(dāng)于對這個地塊進(jìn)行了一次深刻的前期調(diào)研，也就是說在土地入市之前的調(diào)研工作在一級開發(fā)過程中就已經(jīng)完成了，容易對將來的二級市場作出較準(zhǔn)確的判斷； 企業(yè)通過一級開發(fā)與政府密切合作，相互磨合 ,容易和政府有關(guān)部門形成一定的默契，有利于取得二級開發(fā)權(quán)。 三、土地一級開發(fā)實施模式 政府主導(dǎo)型： 即完全由政府建立的土地儲備中心或國有控股或參股企業(yè)進(jìn)行土地一級開發(fā)。 重慶：九個國有控股集團(tuán)分別代表政府實施土地一級開發(fā)，九個集團(tuán)擁有土地儲備和土地一級開發(fā)權(quán)利，包括實施城市建設(shè)、高速公路、高等級公路、水務(wù)、水利投資、地產(chǎn)開發(fā)、其他投資等等的土地儲備和一級開發(fā)。 北京 : 北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法 規(guī)定： “ 土地儲備開發(fā)堅持以政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)作的原則，可以由土地儲備機(jī)構(gòu)承擔(dān)或者通過招標(biāo)方式選擇有相應(yīng)資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。 ” 與重慶不同的是，北京的土地儲備機(jī)構(gòu)即土地儲備中心參與的一級開發(fā)項目僅占很小比例。因此，北京土地一級開發(fā)主要為企業(yè)參與型。 北京市土地一級開發(fā)的原則 : 政府主導(dǎo)，市場運(yùn)作，企業(yè)參與，市區(qū)縣聯(lián)手。 所 謂 “ 政府主導(dǎo) ” 是指由政府制定土地儲備開發(fā)計劃、土地供應(yīng)計劃，政府確定一級開發(fā)項目，政府授權(quán)、招標(biāo)一級開發(fā)主體，政府監(jiān)督一級開發(fā)項目實施，政府驗收一級開發(fā)項目直至土地入市交易。 所謂 “ 市場運(yùn)作 ” 是指一級開發(fā)的每個環(huán)節(jié)都采取市場運(yùn)作的方法。包括招標(biāo)確定一級開發(fā)主體，以及征地、拆遷、市政工程都要采取市場化方式運(yùn)作。 所謂 “ 企業(yè)參與 ” 就是要充分發(fā)揮企業(yè)在人才、資金、管理等方面的經(jīng)驗和優(yōu)勢，積極參與土地一級開發(fā)。 所謂“市區(qū)縣聯(lián)手”是指區(qū)縣政府相對市政府有自己的優(yōu)勢，特別在征地拆遷方面，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和村委會更是具有得天獨厚的優(yōu)勢，所以說土地一級開發(fā)離不開地方政府和基層組織的支持。 北京市土地儲備中心的體會是： 規(guī)劃是基礎(chǔ)，資金是關(guān)鍵，政府是后盾，拆遷是難點。 北京： 一級開發(fā)利潤：儲備中心投資，委托開發(fā)商組織實施的項目，取一級開發(fā)成本的 2%；開發(fā)商投資并組織實施的項目，取一級開發(fā)成本的 8%。 市土地儲備中心做中心城區(qū)的土地一級開發(fā)，大型企業(yè)做近郊區(qū)土地一級開發(fā)，中（小）企業(yè)做遠(yuǎn)郊區(qū)土地一級開發(fā)。 只讓國有企業(yè)參與一級開發(fā)，一級開發(fā)企業(yè)利潤為不高于土地純收益的 70%，市（縣）政府收益不低于土地純收益的 30%。 四、我市土地一級開發(fā)現(xiàn)狀 2002年 12月，我市出臺了 北京市土地一級開發(fā)管理暫行辦法 （京國土房管出20021100號），但由于種種原因，執(zhí)行力度不夠。 在北京市推行土地儲備制度后，曾經(jīng)認(rèn)為土地一級開發(fā)是政府行為，政府在壟斷土地供應(yīng)的同時，要壟斷土地一級開發(fā)。因此，土地儲備機(jī)構(gòu)不僅要作為主體辦理一級開發(fā)項目前期各種手續(xù)，而且要負(fù)責(zé)籌資投資和具體實施。在政策的起步期和目前的體制、機(jī)制及人員情況下，不但工作效率較低，而且承擔(dān)投資風(fēng)險和違約責(zé)任的概率也很大。同時，也不利于調(diào)動各方的力量參與土地一級開發(fā)。 2005年 9月，市國土局、市規(guī)劃委、市發(fā)改委、市建委聯(lián)合出臺了 北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法 （京國土市 2005540號）。 2006年 5月，市國土局出臺了 北京市土地一級開發(fā)項目招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法 （京國土市 2006290號），這是全國第一個推出的土地一級開發(fā)招標(biāo)投標(biāo)管理辦法和通過公開、公平、公正的市場競爭模式確定土地一級開發(fā)實施主體的地方法規(guī)， 2006年 11月 , 市國土局發(fā)布公告，率先以公開招標(biāo)方式確定土地一級開發(fā)主體。 北京天泰興業(yè)置業(yè)發(fā)展有限公司中標(biāo)北京市石景山區(qū)南宮住宅小區(qū)土地一級開發(fā)項目； 北京世紀(jì)龍泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中標(biāo)北京市門頭溝新城城子地區(qū) 21 28號用地一級開發(fā)項目。 市已經(jīng)和正在實施的土地一級開發(fā)項目主要包括以下五類： 58”號文歷史遺留項目。 2004年年初至 2006年年底，通過聯(lián)席會并由市國土局批復(fù)準(zhǔn)予實施的土地一級開發(fā)項目共 237個，用地總面積為 11436公頃。 20042006年北京市土地一級開發(fā)項目統(tǒng)計表 : 開發(fā)主體 類型 項目 開發(fā)面積（公頃） 比例 企業(yè) 授權(quán)企業(yè) 66 4573 458歷史遺留項目 77 1162 儲備中心 市儲備中心 2 794 區(qū)（縣）儲備 分中心 92 4907 合計 237 11436 五 確定實施主體的土地一級開發(fā)項目。 北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行） ; 北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法 ; 北京市土地一級開發(fā)及經(jīng)營性項目用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓流程示意圖 ; 北京市土地一級開發(fā)項目招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法 。 ）土地儲備分中心受理： 以集體土地和區(qū)（縣）屬國有企業(yè)用地為主的項目。 市政府批準(zhǔn)的重點項目； 以市屬國有企業(yè)用地為主的項目。 ）屬國有企業(yè)用地為主的項目 : 符合年度土地一級開發(fā)計劃； 具備控制性詳細(xì)規(guī)劃； 土地一級開發(fā)實施方案； 區(qū)（縣）國土分局、區(qū)（縣）政府出具實施方案審核意見。 市政府有關(guān)批示； 符合年度土地一級開發(fā)計劃 ; 具備控制性詳細(xì)規(guī)劃 ; 土地一級開發(fā)實施方案。 符合年度土地一級開發(fā)計劃； 具備控制性詳細(xì)規(guī)劃； 土地一級開發(fā)實施方案； 上級主管部門的批準(zhǔn)文件。 項目提出 初步確定 確定項目 實施主體 一級開發(fā) 組織實施 一級開發(fā) 驗收審核 收購儲備 入市交易 項目提出 專家 評審會 政府聯(lián)席 會 招標(biāo) 確定 實施 主體 授權(quán) 確定 實施 主體 規(guī)劃意 見書 交評環(huán)評 用地預(yù)審 征地 農(nóng)轉(zhuǎn)用 房屋 拆遷 市政 建設(shè) 現(xiàn)場驗收 簽訂驗收 報告 收購 儲備 入市 交易 實施方案 編制 北京市土地一級開發(fā)項目管理流程： 六 . 土地一級開發(fā)項目 招投標(biāo)及實施方案 過編制實施方案、招標(biāo)方案和招標(biāo)文件，組織招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)和評標(biāo)確定中標(biāo)人作為項目承擔(dān)主體的活動。 標(biāo) ; 定中標(biāo)單位 ; 招標(biāo)、授權(quán)土地一級開發(fā)實施主體的重要依據(jù)。 （區(qū)、縣）危保辦、國有土地原土地使用權(quán)人，具體編制工作可以委托具有資質(zhì)的相關(guān)中介組織。 土地一級開發(fā)項目基本情況、成本測算、市場預(yù)測、開發(fā)進(jìn)度等。 核心內(nèi)容是成本測算。 土地一級開發(fā)成本包括：前期費(fèi)用、征地費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、征地拆遷不可預(yù)見費(fèi)、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、財務(wù)費(fèi)用、土地一級開發(fā)投資回報額、相關(guān)稅費(fèi)。 七、土地一級開發(fā)資金問題 土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)是屬于資金密集型業(yè)務(wù)，資金需求往往達(dá)到幾億元或者幾十億元。 融資困難是當(dāng)前土地一級開發(fā)面臨的主要問題。 原因在于：從事土地一級開發(fā)的企業(yè)大多數(shù)是為項目專門設(shè)立的項目公司，融資比較困難。 企業(yè)成立時間短，缺少經(jīng)營業(yè)績，市場信譽(yù)和銀行信用還沒有建立起來； 企業(yè)缺少固定資產(chǎn)或其他有效財產(chǎn)作為融資抵押。一級開發(fā)階段，土地使用權(quán)不歸開發(fā)企業(yè)所有，企業(yè)不能以此進(jìn)行抵押融資； 受國家宏觀調(diào)控政策調(diào)控的影響，銀行對包括土地一級開發(fā)在內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)貸款處于收縮狀態(tài)。中國人民銀行 “ 121號文件 ”明確規(guī)定要 “ 嚴(yán)格控制土地儲備貸款的發(fā)放 ” ，使得各類土地一級開發(fā)主體從銀行獲得資金支持難度加大； 缺少債券、股票上市等直接融資渠道。 但是 ,土地是資源類商品，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈最前端的環(huán)節(jié)。而土地的稀缺性和社會需求增長的矛盾日益突出，使土地在很長一段時期將處于增值過程。以土地開發(fā)和交易為對象的土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)基本上不存在價值風(fēng)險，流動性風(fēng)險也比較小。 北京市土地整理儲備中心正在委托清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所等機(jī)構(gòu)，研究土地儲備基金的課題。目前，課題主要圍繞制度建設(shè)搞一些研究。該課題的基本思路是通過土地二級市場回款成立一個土地儲備基金，為土地一級開發(fā)時間超過兩年的項目提供銀行貸款擔(dān)保，或者直接參與資金短缺的項目。 2007年 11月 19日，由國土資源部、財政部、中國人民銀行出臺 土地儲備管理辦法 （國土資發(fā) 2007277號）。 本辦法所稱土地儲備，是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。 對納入儲備的土地，經(jīng)市、縣人民政府國土資源管理部門批準(zhǔn)，土地儲備機(jī)構(gòu)有權(quán)對儲備土地進(jìn)行前期開發(fā)、保護(hù)、