0 / 11 下載文檔可編輯 物業(yè)承接查驗實施 方案 1 / 11 下載文檔可編輯 前前 言言 物業(yè)承接驗收制度是物業(yè)管理條例重要制度之一，是為了維護業(yè) 主的合法權益，明確物業(yè)項目業(yè)主及開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)各自的 責任，避免物業(yè)服務中因物業(yè)質(zhì)量責任不清而導致的物業(yè)服務糾紛,在正 式接管物業(yè)項目之前由業(yè)主或其委托的機構對即將交付使用物業(yè)的建造質(zhì) 量、管理資料、建筑使用功能等進行的綜合性驗收，是物業(yè)服務工作的基 礎和前提條件。制訂物業(yè)承接查驗實施細則將為業(yè)主及開發(fā)建設單位、 物業(yè)服務企業(yè)、物業(yè)服務評估監(jiān)理機構提供可操作性依據(jù)。本細則制定是 以現(xiàn)行國家規(guī)范、規(guī)程、標準為依據(jù)，結合 ICC.武漢環(huán)貿(mào)中心建筑工程質(zhì) 量及物業(yè)服務企業(yè)現(xiàn)有實際水平并吸納了企業(yè)的先進經(jīng)驗，其總體承接驗 收標準水平高于行業(yè)標準，與規(guī)范、規(guī)程一致。 適用 ICC.武漢環(huán)貿(mào)中心區(qū)域內(nèi)的所有物業(yè)項目，建設單位與業(yè)主 或其委托的物業(yè)服務企業(yè)之間進行的物業(yè)共用部分及非共用部分的查驗交 接和物業(yè)服務交接活動； 增加各個部位及系統(tǒng)設備設施的查驗方法及查驗標準。 2 / 11 下載文檔可編輯 目 錄 1. 總則 2. 術語 3. 一般規(guī)則 4. 房屋本體及公共設施的承接查驗要求 5. 強電系統(tǒng)設備設施的承接查驗要求 6. 電梯系統(tǒng)設備設施的承接查驗要求 7. 安全防范系統(tǒng)設備設施的承接查驗要求 8. 消防系統(tǒng)設備設施的承接查驗要求 9. 樓宇自控系統(tǒng)設備設施的承接查驗要求 10. 綜合布線設備設施的承接查驗要求 11. 空調(diào)各系統(tǒng)設備設施的承接查驗要求 12. 給排水各系統(tǒng)設備設施的承接查驗要求 13. 綠化工程的承接查驗要求 14. 鑰匙的承接查驗要求 1.總則總則 1.1.目的目的 為了維護業(yè)主的合法權益，明確業(yè)主及開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè) 各自的責任，避免物業(yè)管理中因工程建設質(zhì)量責任不清而導致的糾紛。 1.2.適用范圍適用范圍 ICC.武漢環(huán)貿(mào)中心區(qū)域內(nèi)的物業(yè)項目，建設單位、業(yè)主或其委托的物 業(yè)服務企業(yè)以及物業(yè)服務評估監(jiān)理機構，進行物業(yè)工程建設項目（含共用 部分和非公共部分）查驗交接和物業(yè)服務交接時，適用本辦法。 2.術語術語 3 / 11 下載文檔可編輯 2.1.物業(yè)承接查驗物業(yè)承接查驗 ： 在正式接管物業(yè)項目之前，開發(fā)建設單位、業(yè)主或受業(yè)主委托的物業(yè) 服務企業(yè)以及物業(yè)服務評估監(jiān)理機構在移交物業(yè)項目過程中對建造質(zhì)量、 管理資料、建筑使用功能等進行的綜合性驗收。 2.2.物業(yè)公共區(qū)域物業(yè)公共區(qū)域 ： 主要包括共用部位、共用設施設備。共用部位是指根據(jù)法律、法規(guī)和 房屋買賣合同，由單幢物業(yè)內(nèi)業(yè)主共有的部位，一般包括：基礎、承重墻 體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等； 共用設施設備是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由業(yè)主共有的附屬設 施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝 渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的 房屋等。 2.3.2.3.非公共部位非公共部位 屬于房屋本體建筑范圍，以及合同承諾的交房標準，主要包括業(yè)主戶 內(nèi)設備設施。一般包括：戶內(nèi)基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、墻面、 地面、天花、門廳、樓梯、走廊通道、門窗、戶內(nèi)配電箱、弱電箱、 門禁、對講、消防、給排水、燃氣管道及設施、照明、空調(diào)（含制冷、 采暖設備） 、精裝修、強弱電線路、陽臺、空調(diào)機位、排風排煙管道 等。 3.一般規(guī)則一般規(guī)則 3.1.物業(yè)承接查驗工作流程物業(yè)承接查驗工作流程 4 / 11 下載文檔可編輯 表表 3.13.1 物業(yè)承接查驗工作流程 工作流程管理內(nèi)容相關文件接口 1.確定是否具 備條件 2.組建新項目 承接查驗小組， 任命組長/專 業(yè)人員 3.編制計劃， 與委托方接洽， 現(xiàn)場摸底 4.物業(yè)資料接 收 5.檢查核對是 否齊全、完整、 符合要求，符 合接收/不符合 補齊 6.按標準/技術 資料分組檢查 建筑物及附屬 設施 7.合格接管/不 合格整改，資 料建檔保存 1.合同/中 標通知書 2.房屋驗收 標準/承接 查驗規(guī)程 3.工作計劃 /工作文件/ 技術資料 4.物業(yè)資料 /交接記錄 5.驗收記錄 /移交清單 6.檢驗報告 /安裝調(diào)試 記錄/資料 歸檔記錄 委托方 新項目 管理單 位/建設 /施工單 位 同上 項目管 理單位 3.2.物業(yè)承接查驗工作準備物業(yè)承接查驗工作準備 3.2.1.新建物業(yè)驗收應具備的條件： 3.2.1.1.建設工程施工全部完成，已經(jīng)竣工驗收合格； 3.2.1.2.供電、采暖、供氣、給排水、衛(wèi)生、道路等設施能正常使用； 3.2.1.3.房屋幢、戶編號經(jīng)有關部門確認。 3.2.2.物業(yè)承接查驗前的準備 3.2.2.1.承接查驗前物業(yè)公司應做好以下準備工作： (1)與項目公司聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等； (2)派出技術人員到現(xiàn)場摸底，以便有針對性地編制驗收計劃； 組建承接查驗小組 做好承接查驗前的準備 檢查核對 進行資料移交 整改 補齊 資料 Y N 接項目公司進場通知 接管 N 進行硬件設施、設備移交 限時 整改 Y 資 料 歸 檔 檢查驗收 5 / 11 下載文檔可編輯 (3)提前參與物業(yè)竣工驗收和機電設備的安裝調(diào)試，做到心中有數(shù)； (4)準備好承接查驗用的記錄表格 3.2.2.2.承接查驗小組組長擬定物業(yè)承接查驗計劃，物業(yè)承接查驗計劃應包 括以下內(nèi)容： (1)物業(yè)承接查驗項目清單； (2)小組人員分工； (3)承接查驗日程安排； (4)業(yè)主、施工方、物業(yè)承接查驗小組三方施工質(zhì)量整改工作協(xié)調(diào)會； (5)其他（如提前介入在建工程驗收等） 。 3.3.物業(yè)資料的承接查驗物業(yè)資料的承接查驗 3.3.1.建設單位向業(yè)主或業(yè)主大會移交資料應符合物業(yè)承接查驗辦法 的規(guī)定。其包括： (1)基建文件（A 類）內(nèi)容與要求 a)決策立項文件 b)建設用地、征地與拆遷文件 c)勘察、測繪與設計文件 d)工程招投標與承包合同文件 e)工程開工文件 f)商務文件 g)工程竣工驗收及備案文件 h)其他文件 (2)監(jiān)理資料（B 類）內(nèi)容與要求 a)監(jiān)理管理資料 b)監(jiān)理工作資料 c)竣工驗收資料 d)其他資料 (3)施工資料（C 類）內(nèi)容與要求 a)施工管理資料 b)施工技術資料 c)施工測量記錄 d)施工物資資料 e)施工記錄 f)施工試驗資料 g)施工質(zhì)量驗收記錄 6 / 11 下載文檔可編輯 h)竣工驗收資料 3.3.2.各種設備設施的隨機資料（包括但不限于：設備操作、使用說明書， 設備維護保養(yǎng)說明書及維修工藝要求，隨機圖冊，設備產(chǎn)品樣本， 出廠合格證明，出廠精度、性能檢驗記錄，裝箱單、附件明細表， 開箱查驗單，安裝調(diào)試記錄，安裝調(diào)試查驗記錄，安裝洽商記錄， 進口設備技術資料原件及翻譯文本等。 ） 3.3.3.與政府主管部門及或供電、供水、燃氣等能源供應企業(yè)簽訂的各種 協(xié)議、合同、方案（圖紙）等（例如：高壓供電方案批準書，供用 電協(xié)議書，供電部門送電前配電室高壓及繼電保護試驗記錄等） 3.3.4.政府主管部門出具的各種檢驗、檢測報告及為出具檢驗檢測報告所 必須的各種檢驗、檢測記錄及或工作記錄。 3.3.5.業(yè)主資料（適用時） 已購房業(yè)主的姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等。 3.4.物業(yè)設備設施的物業(yè)設備設施的承接查驗承接查驗 3.4.1.編制承接查驗工作計劃 各專業(yè)組按照承接查驗計劃安排，對房屋主體結構、單元住宅、公共 配套設施（水、電、機電設備、消防設施、道路、管線等）進行現(xiàn)場查驗， 并填寫相關記錄；查驗采用觀察和使用、試驗的方法進行。 3.4.2.承接查驗的內(nèi)容包括： 3.4.2.1.房屋本體及公共設施的承接查驗； 3.4.2.2.公共配套設備設施的承接查驗（包括強電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、安全防 范系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、空調(diào)各系統(tǒng)、 給排水系統(tǒng)、綠化工程等） ； 3.4.2.3.鑰匙的承接查驗； 4.房屋本體及公共設施的承接查驗要求房屋本體及公共設施的承接查驗要求 4.1.查驗范圍 房屋本體、公共設施等。房屋本體包括：地基基礎、梁、柱、板主體、 頂棚、墻面、樓地面、門窗、樓梯、扶手，衛(wèi)生間供水、排污管道、地漏、 衛(wèi)生潔具等。公共設施包括：基礎設施、天臺、屋面避雷設施、消防設施、 小區(qū)路燈、綠化、小區(qū)道路、垃圾箱（房） 、車庫、檢查井和化糞池、明 暗溝、踏步、臺階、水池、水箱、景觀、雕塑和文化娛樂設施等。 4.2.滿足實用性要求。 5.強電系統(tǒng)設備設施的承接查驗要求強電系統(tǒng)設備設施的承接查驗要求 5.1.查驗范圍 7 / 11 下載文檔可編輯 包括但不限于項目范圍內(nèi)的如下設備設施： 5.1.1.變配電室設備設施（包括：應急發(fā)電機系統(tǒng)設備、設施） 。 5.1.2.空調(diào)系統(tǒng)供電設備、設施。 5.1.3.給排水系統(tǒng)供電設備、設施。 5.1.4.樓宇自控系統(tǒng)供電設備、設施。 5.1.5.消防系統(tǒng)供電設備、設施。 5.1.6.安全防范系統(tǒng)供電設備、設施。 5.1.7.照明系統(tǒng)設備、設施。 5.1.8.辦公用電系統(tǒng)設備、設施。 5.1.9.電梯系統(tǒng)供電設備、設施。 5.2.各系統(tǒng)能夠正常的運行使用。 6.電梯電梯系統(tǒng)設備設施的承接查驗要求系統(tǒng)設備設施的承接查驗要求 6.1.查驗范圍 項目范圍內(nèi)的所有電、扶梯設備設施，包括竣工查驗資料及電梯機房、 電梯轎廂、電梯井道、電梯底坑等部位的機械裝置和電氣裝置。 6.2.系統(tǒng)能夠正常的運行使用。 7.安全防范系統(tǒng)安全防范系統(tǒng)設備設施的承接查驗要求設備設施的承接查驗要求 7.1.查驗范圍 安全防范系統(tǒng)的范圍包括：電視監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制(門禁)系統(tǒng)、 停車管理系統(tǒng)、入侵報警系統(tǒng)、巡更管理系統(tǒng)、綜合管理系統(tǒng)。 7.2.系統(tǒng)能夠正常的運行使用。 8.消防系統(tǒng)設備設施的承接查驗要求消防系統(tǒng)設備設施的承接查驗要求 8.1.查驗范圍 8.1.1.消防電源及消防疏散照明設備、防爆電氣設備（包括：應急配電系 統(tǒng)設備、自備應急發(fā)電設備、EPS 電源、UPS 電源、消防互投開關、 消防電氣線路、火災應急照明及安全疏散指示標志、防爆照明設備、 防爆動力設備等） ； 8.1.2.自動噴水滅火系統(tǒng)（包括：消防水箱、消防水箱給水管路和控制裝 置、消防水泵、噴淋水泵、穩(wěn)壓泵、噴淋管線和噴淋頭、消火栓及 消火栓箱、濕式報警閥、水流指示器、雨淋閥等） 8.1.3.火災自動報警設備（包括：消防自動報警主機和 CRT、各種火災探測 器；手動報警按鈕；區(qū)域報警控制器和集中報警控制器等） ； 8.1.4.消防控制中心與聯(lián)動控制系統(tǒng)（包括：聯(lián)動控制臺、區(qū)域聯(lián)動控制 器、集中聯(lián)動控制器、UPS 電源和操作電源、消防直通電話等） 8 / 11 下載文檔可編輯 8.1.5.應急廣播系統(tǒng)（包括：聲源設備、功率放大器、音控器、揚聲器等） ； 8.1.6.防排煙系統(tǒng)設備（包括：排風機、排煙風機、正壓送風機、排煙風 道、正壓送風風道、正壓送風口、防排煙風口、防火閥等） ； 8.1.7.通風空調(diào)系統(tǒng) 8.1.8.氣體滅火系統(tǒng) 8.1.9.防火門、防火卷簾（包括：防火門、電動防火門、防火卷簾等） ； 8.1.10.消防電梯； 8.1.11.滅火器配置； 8.1.12.防火、防煙分區(qū) 8.1.13.智能防火系統(tǒng)（包括：智能探測器、智能終端等） ； 8.2.各系統(tǒng)能夠正常的運行使用。 9.樓宇自控系統(tǒng)設備設施的承接查驗要求樓宇自控系統(tǒng)設備設施的承接查驗要求 9.1.查驗范圍 樓宇自控系統(tǒng)的監(jiān)控范圍為空調(diào)與通風系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、 給排水系統(tǒng)、熱源和熱交換系統(tǒng)、冷凍和冷卻系統(tǒng)、電梯和自動扶梯系統(tǒng) 等各子系統(tǒng)。 9.2.系統(tǒng)能夠正常的運行使用。 10.綜合布線綜合布線設備設施的承接查驗要求設備設施的承接查驗要求 10.1.查驗范圍 項目范圍內(nèi)語音、數(shù)據(jù)傳輸設備、設施。包括工作區(qū)、電信間、設 備間、線槽、線纜、橋架以及圖紙資料。 10.2.符合相關安裝施工要求。 11.空調(diào)各系統(tǒng)空調(diào)各系統(tǒng)設備設施的承接查驗要求設備設施的承接查驗要求 11.1.驗收范圍 項目范圍內(nèi)空調(diào)系統(tǒng)、排風排煙系統(tǒng)、冷凍和冷卻系統(tǒng)、鍋爐系統(tǒng)、 消防正壓送風系統(tǒng)等。 11.2.各系統(tǒng)能夠正常的運行使用。 12.給排水各系統(tǒng)給排水各系統(tǒng)設備設施的承接查驗要求設備設施的承接查驗要求 12.1.驗收范圍 包括但不限于項目范圍內(nèi)的如下設備設施：生活冷、熱水，直飲水， 中水，排水（雨水、污水）系統(tǒng)設備、設施。 12.2.各系統(tǒng)能夠正常的運行使用。 13.綠化工程綠化工程的承接查驗要求的承接查驗要求 9 / 11 下載文檔可編輯 綠化工程承接查驗按照CJJ/T82-99 城市綠化工程施工及驗收規(guī)范 組織開展。 14.鑰匙的承接查驗要求鑰匙的承接查驗要求 14.1.范圍 適用于項目內(nèi)如下區(qū)域鑰匙的承接查驗： 14.1.1.公共區(qū)域鑰匙：大樓各出入口、各辦公室、各設備機房門鑰匙。 14.1.2.業(yè)戶鑰匙：業(yè)主尚未入住時空置區(qū)域業(yè)戶區(qū)域鑰匙，包括業(yè)戶區(qū)域 大門、房間門及套間門的鑰匙。 14.1.3.重點部位：大樓內(nèi)機房、制高點、生活飲用水箱、倉庫等。 14.2.承接查驗組織 14.2.1.鑰匙的承接查驗工作應在完成房屋本體及公共設施和公共配套設備 設施的承接查驗后進行。 14.2.2.鑰匙的承接查驗工作應由建設單位統(tǒng)一組織，各種鑰匙應做到完整、 完全移交，接驗記錄應清晰。 14.2.3.鑰匙承接查驗工作中發(fā)現(xiàn)的問題應由建設單位負責整改、完善。 14.3.承接查驗要求 10 / 11 下載文檔可編輯 鑰匙承接查驗流程 服務流程工作內(nèi)容工作要求 1 指定專人負責管理。 保管人員接收、清點、逐門試用， 確保無誤后在鑰匙清單上簽收。 1.任務清楚，職 責明確，了解相關 管理規(guī)定。 2.交接清楚無