濟寧市場調(diào)研報告浩華不動產(chǎn)機構(gòu)1濟寧市房產(chǎn)市場調(diào)研報告浩華不動產(chǎn)機構(gòu)濟寧市場調(diào)研報告浩華不動產(chǎn)機構(gòu)2目錄第一部分濟寧市概況11、城市背景分析12、城市規(guī)劃第二部分濟寧市房地產(chǎn)市場分析21、整體市場分析（房地產(chǎn)布局圖）22、整體樓市數(shù)據(jù)分析23、重點項目調(diào)研分析第三部分濟寧市房產(chǎn)市場營銷現(xiàn)狀31、品牌包裝32、賣場包裝33、領(lǐng)先地級市的營銷理念第四部分濟寧市房地產(chǎn)開發(fā)公司信息整合濟寧市場調(diào)研報告浩華不動產(chǎn)機構(gòu)3第一部分濟寧市概況11城市背景分析一、城市背景分析1、城市概況1）區(qū)位貫通南北，涉足水、陸、空，交通網(wǎng)線發(fā)達(dá)。但與東部交流不密切。濟寧位于山東省西南部，總面積11萬平方公里，轄市區(qū)、曲阜市、鄒城市、兗州市、微山縣、等12個縣市區(qū)。交通便利，京滬、京九鐵路和京杭大運河縱橫南北，兗新鐵路橫穿東西，104、105、327國道及京福、日菏高速公路在此交匯，濟寧機場開通了濟寧到北京、廣州等地航線。2）人口中心區(qū)人口密度大，亟待擴張。截至2008年末全市總?cè)丝谶_(dá)823萬人，市區(qū)人口達(dá)100多萬。3）經(jīng)濟以礦業(yè)為支柱，人均GDP處山東中下游，略低于濰坊、泰安。濟寧礦產(chǎn)資源分布廣、品種多、儲量大，已探明的煤炭儲量200多億噸，是全國八大煤炭基地之一。濟寧市場調(diào)研報告浩華不動產(chǎn)機構(gòu)42008年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值212216億元，比上年增長131。人均GDP達(dá)到26721元，增長124，位居山東省17地市的第13位。人均GDP020000400006000080000100000120000濟南青島淄博棗莊東營煙臺濰坊濟寧泰安威海日照萊蕪臨沂德州聊城濱州菏澤人均GDP2008年，第一產(chǎn)業(yè)增長37；第二產(chǎn)業(yè)增長148；第三產(chǎn)業(yè)增長135。在第三產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值4778億元，增長109。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為121558321。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)由上年的2562家發(fā)展到3213家，增加651家。完成工業(yè)增加值10477億元，增長176。2008年市區(qū)居民全年人均總收入16873元，增長133。4）人文歷史悠久，以運河文化為代表，素有“江北小蘇州”之稱。濟寧歷史文化悠久，是東方文明的重要發(fā)祥地。旅游文化方面濟寧市素以“孔孟之鄉(xiāng)”、“江北小蘇州”而著稱，遠(yuǎn)古時期的“三皇五帝”在此留下活動蹤跡。濟寧市場調(diào)研報告浩華不動產(chǎn)機構(gòu)512城市規(guī)劃雙城六片、三心三軸東拓西跨南聯(lián)北延1）雙城西城西城以老城片區(qū)為核心，以濟北新區(qū)、濱河新區(qū)、濱湖新區(qū)為主體構(gòu)成。東城東城由以高新區(qū)、接莊新區(qū)構(gòu)成。濟寧市場調(diào)研報告浩華不動產(chǎn)機構(gòu)62）六片老城片區(qū)重點發(fā)展旅游、文化、教育等產(chǎn)業(yè)。濱河新區(qū)以打造“一河兩岸”城市濱水新景觀帶為出發(fā)點，發(fā)展旅游觀光、居住、物流等功能濱湖新區(qū)以濱湖新區(qū)為基礎(chǔ)，在南環(huán)路兩側(cè)、日荷鐵路小北湖之間拓展城市用地。濟北新區(qū)以現(xiàn)有的濟北新區(qū)為基礎(chǔ)，向北拓展，發(fā)展生活居住、物流。高新區(qū)建設(shè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，承擔(dān)市級商業(yè)、文化、娛樂等職能。接莊新區(qū)以接莊鎮(zhèn)和任城開發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)，以發(fā)展裝備制造業(yè)和環(huán)保新能源產(chǎn)業(yè)為重點。3）三心濱湖新區(qū)市級中心主要承擔(dān)主要金融、商務(wù)辦公、旅游服務(wù)、文化產(chǎn)業(yè)功能。老城副中心主要承擔(dān)大型商業(yè)零售、文化娛樂、醫(yī)療、旅游服務(wù)等綜合服務(wù)功能。東城副中心主要承擔(dān)商務(wù)辦公、商貿(mào)物流、科技研發(fā)、信息咨詢生產(chǎn)服務(wù)功能。4）三軸主軸（橫軸）以紅星路與太白路兩條城市主干道為依托，貫通東西，成為組織中心城區(qū)各功能區(qū)的中樞。次軸一（縱軸）以古槐路和共青團(tuán)路形成的文化發(fā)展軸貫穿西城，是串聯(lián)濟北城市中心、老城區(qū)中心、濱湖城市中心區(qū)、小北湖的發(fā)展軸。次軸二（縱軸）高新區(qū)發(fā)展軸線貫穿東城，聯(lián)系楊家河濕地、東城中心區(qū)、新接莊城市中心區(qū)、濟東濕地。小結(jié)市中區(qū)、任城區(qū)、高新區(qū)、北湖度假區(qū)四大板塊架構(gòu)明晰，任城區(qū)政府北上，濟寧市政府南下的政策導(dǎo)向明確了下一步開發(fā)重點將鎖定北湖旅游度假區(qū)和濟北片區(qū)。此外，濟寧將在突破中心城市的基礎(chǔ)上，加快推進(jìn)“濟兗鄒濟寧市場調(diào)研報告浩華不動產(chǎn)機構(gòu)7曲嘉”相向融合發(fā)展，加快“都市圈”的崛起。第二部分濟寧市房地產(chǎn)市場分析21、整體市場分析由圖可知濟寧房地產(chǎn)市場物業(yè)和價格梯度呈現(xiàn)明顯的圈層現(xiàn)象，由中心向四周容積率和價格逐步降低。自2004年濟寧商品房進(jìn)入快速發(fā)展期以來，市中心多層商品住房一統(tǒng)天下的局面被打破，根據(jù)城市規(guī)劃發(fā)展的方向自然濟寧市場調(diào)研報告浩華不動產(chǎn)機構(gòu)8劃定幾個圈層，高、中、低住房在地理位置、產(chǎn)品特征、銷售價格等各方面均有明顯差異。目前濟寧房產(chǎn)市場三大圈層區(qū)域范圍區(qū)域項目特征第一圈層紅星路古槐路太白路科苑路老城區(qū)中心，新開發(fā)項目有限，住宅以高層為主，均價在50006000元/平米，紅星中路和東路的兩個樓盤，分別因稀缺地段和產(chǎn)品特色（科技、精裝），均價高達(dá)6500元/平米和7000元/平米。第二圈層常青路環(huán)城西路龍形路洸府河西05年后的重點開發(fā)區(qū)域，項目集中，以小高層為主，均價40005000元/平米。此區(qū)域也是本案的重點競爭區(qū)域。第三圈層金宇路濟安橋路車站路洸府河?xùn)|此區(qū)域為城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)域，以低端物業(yè)開發(fā)為主，均價30004000元/平米。此區(qū)域為本案所屬圈層。22、整體樓市數(shù)據(jù)分析2009年5、6月濟寧市房產(chǎn)信息（資料來源于濟寧房管局網(wǎng)站）濟寧市場調(diào)研報告浩華不動產(chǎn)機構(gòu)9從以上數(shù)據(jù)看，新建商品房09年4、5月，交易量相比，個人住宅消費交易量增加345，非住宅交易量增加2667；4月住宅、非住宅交易量分別同比增長了3551、24667，5月住宅、非住宅交易量分別同比增加了2635、18947。4、5月商品房相比，住宅價格減少了268，非住宅2567，住宅價格4、5月分別同比增長655、133；非住宅價格4、5月份同比增加了1574、9623。二手房交易情況（數(shù)據(jù)取自交易登記庫）月份類型套數(shù)價值面積均價住宅2465121039827208335924580709年4月非住宅926189967091436932住宅1944308327333168899825508209年5月非住宅836155040251435953251784從以上數(shù)據(jù)看，存量房09年4月、5月相比，個人住宅消費交易量減少2114，非住宅交易量減少1111。4、5月存量房價格相比，個人住宅消費價格增長了377，非住宅價格減少了3182。小結(jié)通過對4、5月份的成交數(shù)據(jù)分析可以看出，住宅銷售量相對均衡，去化面積增長明顯；同時，價格漲幅較大，說明市場潛力、客戶購買能力較強，這給我們樹立較強信心。另外，二手房成交量占據(jù)一手房成交量的30左右，遠(yuǎn)低于一手房的價格形成強有力的沖擊；二手房憑借現(xiàn)房、地段、配套、低價等優(yōu)勢吸引了部分中低端客戶群體，形成部分客戶分流。濟寧市場調(diào)研報告浩華不動產(chǎn)機構(gòu)1023、重點項目調(diào)研分析項目名稱興唐國翠城項目地址開發(fā)商營銷代理推廣語交房標(biāo)準(zhǔn)濟寧市紅星東路28號濟寧興唐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京達(dá)觀有限公司居住與世界同步精裝修項目規(guī)?？傉嫉孛娣e52208平方米，住宅總建筑面積約116258平方米。由8棟28層高層板樓與4棟多層板樓組成，層高28米。一期已經(jīng)入住，二期建設(shè)3棟28層，三期4棟沿街帶底商。社區(qū)配套設(shè)施有幼兒園、羽毛球場、會所、網(wǎng)球場。目前在售的產(chǎn)品為6、7、9號樓的房源，面積從77180平米不等。借助一期交房推出了部分特惠房源，全部為7層以下的住房。銷售現(xiàn)場包裝豪華，有專門保安人員服務(wù)，銷售人員形象、語言專業(yè)化程度較高。主力面積主力戶型為90平米兩居、130150平米三居、180平米四居銷售價格一層（東戶）6680元（西戶）6530元七層7900元優(yōu)惠策略78月98折，登機卡減免1萬元物業(yè)服務(wù)自有物業(yè)公司物業(yè)費16元交房時間一期2009年5月已交房二期2010年5月交房目標(biāo)客戶政府單位公務(wù)員、醫(yī)生、私營業(yè)主項目優(yōu)勢1、濟寧首家高舒適度、低能耗科技主題社區(qū)，科技節(jié)能恒溫恒濕建筑物理系統(tǒng)濟寧市場調(diào)研報告浩華不動產(chǎn)機構(gòu)112、位居市區(qū)繁華地段，緊鄰公園綠地、大潤發(fā)、愛客多等大型超市，二院、銀行配套齊全。3、豪華精裝修項目名稱森泰御城項目地址開發(fā)商全程推廣推廣語交房標(biāo)準(zhǔn)濟寧市紅星東路與火炬路交匯處濟寧森泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京振庚房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司藏鋒御景藏天下毛坯房開發(fā)規(guī)?？偨ㄖ娣e15萬平米，由十二座板式小高層和一座十七層酒店式公寓組成，容積率僅為229，綠化率376。建材，均采用國內(nèi)外知名品牌，選用電梯品牌蒂森克虜伯電梯；多功能五星級會所，恒溫游泳池作為配套；采用彩色可視對講系統(tǒng)，引進(jìn)全國知名實力物管公司保利物業(yè)，物業(yè)費1元（不含電梯費）。社區(qū)采取人車分流，光纖入戶。層高28米，地暖。銷售現(xiàn)場擁擠，售樓部內(nèi)部包裝一般，銷售人員形象尚可，專業(yè)化程度較次。銷售部與安防、建材體驗區(qū)結(jié)合良好。戶型面積96平米112平米125平米130平米137平米143平米164平米銷售價格均價4800元/平米，10F4969元/平米交房時間2009年10月濟寧市場調(diào)研報告浩華不動產(chǎn)機構(gòu)12購房群體私營業(yè)主、企事業(yè)單位員工項目優(yōu)勢1、位居古皇營（乾隆行宮）的獨特地理位置2、景觀設(shè)計、水景園林及高綠化率3、高科技安防，知名物業(yè)公司項目名稱萬佳廣場項目地址開發(fā)商策劃顧問推廣語交房標(biāo)準(zhǔn)濟寧市太白中路任城區(qū)政府西鄰（原齒輪廠片區(qū)）山東萬佳置業(yè)有限公司深圳明仕地產(chǎn)顧問有限公司城市之巔優(yōu)越之上精裝修項目規(guī)模位居市中心繁華地帶，興隆北街與太白樓路交匯處，周邊交通便捷。處于在太白商圈的核心地帶，地理位置優(yōu)越。本項目建設(shè)規(guī)劃用地20567M2，總建筑面積105166M2，其中住宅樓建筑面積3528155M2，住宅公寓綜合樓2404356M2，地面商業(yè)21870M2，地下建筑面積23970M2。建筑密度392，容積率為395，綠化率336。社區(qū)共含共三棟高層項目，1樓為公寓帶4層底商，共32層。2樓、3樓為住宅，是含小公寓、普通高層住房為一體的綜合社區(qū)。2樓為蝶形設(shè)計，其中5層整層架空，設(shè)計為空中花園，作為各樓座之間的聯(lián)系橋濟寧市場調(diào)研報告浩華不動產(chǎn)機構(gòu)13梁。本項目于2009年7月26日正式開盤，住宅層高為29米，物業(yè)費1元（含電梯費）。當(dāng)前熱銷戶型為3561平米公寓，多為投資。銷售現(xiàn)場包裝到位，銷售人員業(yè)務(wù)水平較好，具備專業(yè)化團(tuán)隊素質(zhì)。戶型面積公寓3561平米一室一廳住宅98平米、102平米、116平米、126平米、136平米、149平米銷售價格公寓14層5400元住宅20層5400元優(yōu)惠政策開盤日購房享98折優(yōu)惠購房群體投資客戶、年輕白領(lǐng)項目優(yōu)勢1、地理位置優(yōu)越，位居太白核心商圈2、建筑設(shè)計在濟寧市場具有創(chuàng)新型3、小戶型產(chǎn)品的投資價值較好，廣受市場關(guān)注項目名稱龍城美墅項目地址開發(fā)商全程推廣項目定位交房標(biāo)準(zhǔn)古運河與小洸河交匯處九巨龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司兩河雙水情景洋房毛坯房開發(fā)規(guī)模項目用地規(guī)模61公頃，建筑面積92萬平方米，容積率20，綠化率35。共14棟住宅，由多層情景洋房、多層電梯洋房、小高層瞰景洋房、高層水景洋房組成，8棟多層，多層為7層，有1棟有4個單元，其他7棟有3個單元。一梯2戶，濟寧市場調(diào)研報告浩華不動產(chǎn)機構(gòu)14共有350戶。2個小高層為11層，一層有3戶，共66戶。高層為17層有4棟，2棟1個單元，一梯4戶，2棟2個單元，一梯6戶，共544戶。該小區(qū)一共有960戶，小區(qū)車位400個。4、7、10、11、14五棟為47層情景洋房，2、3號為11層小高層，5、6、9、12號為17層高層，1、8、13為67層多層電梯洋房。6樓東側(cè)建設(shè)1600平米的國際化雙語幼兒園為社區(qū)主要配套。自有物業(yè)公司，物業(yè)費081元。戶型面積50、56平米一居室80、90平米兩室120、130平米三室150平米四室銷售價格在售1、2、3、5、6、9、12高層均價4700元/平米4、7、10、11、14情景洋房未開盤，預(yù)計均價5700元交房時間多層上房時間為2009年10月份小高層和高層上房時間為2010年5月份項目優(yōu)勢1、有別于同期市場的銷售產(chǎn)品，水景洋房、多層洋房、電梯洋房大大提升居住舒適度2、開發(fā)商品牌形象項目名稱錦繡前城項目地址開發(fā)商全程推廣推廣語交房標(biāo)準(zhǔn)濟寧市濟安橋北路（金城家居廣場西鄰）濟寧金城地產(chǎn)私藏一座城市的奢華毛坯房濟寧市場調(diào)研報告浩華不動產(chǎn)機構(gòu)15項目規(guī)模位于濟寧市濟安橋北路，金城家具廣場西鄰，規(guī)劃金城路路南。項目規(guī)劃建設(shè)面積32450M2，其中住宅建設(shè)面積29700M2，公建面積2750M2，共建設(shè)3棟18層點式高層，設(shè)計住戶288戶，地下車庫可泊車185輛。小區(qū)沿街3層（局部4層）商業(yè)及會所位于小區(qū)北側(cè)。小區(qū)東北角處設(shè)有600余平米的街頭綠地景觀，在建筑設(shè)計上，項目樓體外立面著重體現(xiàn)建筑物的現(xiàn)代感，住宅主體簡潔、明快；配套公建造型精巧，富有商業(yè)氣息，虛實結(jié)合，凹凸有序。小區(qū)準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，目前3號樓已銷售完畢，2號樓為150平米以上大戶型，1號樓為90130平米戶型。小區(qū)物業(yè)費預(yù)計081元/平米。項目銷售部為簡易樓房，賣場包裝陳舊，未裝修，銷售人員不專業(yè)，為開發(fā)商自行銷售。戶型面積90平米、103平米、125平米、136平米、157平米、177平米、181平米銷售價格2號樓均價3500元3號樓均價3600元18層西3600元11層?xùn)|3780元整體樓層差為10元/層地下室2200元/平米交房時間預(yù)計2010年5月或2010年底項目名稱陽光花園項目地址開發(fā)商全程推廣推廣語交房標(biāo)準(zhǔn)紅星路南與濟安橋路東交匯處新世紀(jì)公司新世紀(jì)新地產(chǎn)新生活毛坯房項目規(guī)模占地944平米，總建筑面積184700平米，由18棟多層和6棟高層組成，共1418戶。目前一期銷售完畢，已交付使用，濟寧市場調(diào)研報告浩華不動產(chǎn)機構(gòu)16僅有高層個別大面積房源（142平米）可售。二期正在預(yù)約，交付2萬進(jìn)行排號，具體價格、規(guī)劃及開盤時間未確定。二期預(yù)計2年后交房。銷售價格一期均價3650元項目名稱開泰花園項目地址開發(fā)商全程推廣推廣語交房標(biāo)準(zhǔn)濟寧光和路與新華路交匯處匯源開泰房地產(chǎn)有限公司人城市自然毛坯房項目簡介開泰花園總用地315公頃，總建筑面積315000平方米，綠化率40，可容納近萬人居住。建筑為6層、111層、171層三種。小區(qū)內(nèi)有10萬平米住宅為經(jīng)濟適用房。開泰花園多層已上房，小區(qū)高層在建；小區(qū)物業(yè)費多層為03元、高層1元。目前在售的為一棟多層和社區(qū)北鄰小高層。戶型面積7090平米小戶型銷售價格多層3F3500元/4F3400元/儲藏室1600元/車庫3000元/項目優(yōu)勢1、社區(qū)規(guī)模較大，一期業(yè)主的入住，增加成熟氛圍2、社區(qū)配套進(jìn)一步完善，周邊項目的開發(fā)建設(shè)即將啟動大型生活區(qū)濟寧市場調(diào)研報告浩華不動產(chǎn)機構(gòu)17項目名稱博雅佳苑項目地址開發(fā)商全程推廣推廣語交房標(biāo)準(zhǔn)濟寧光和路與新華路交匯處匯源開泰房地產(chǎn)有限公司共享和諧城市生活毛坯房項目簡介位于光河路西首，與新華路交匯處，33路15路38路公交車經(jīng)過社區(qū)。小區(qū)占地面積約273公頃，總建筑面積近56310平方米。由5棟多層和2棟高層組成。綠化面積達(dá)358，實行人性化的物業(yè)管理，采用高智能化管理系統(tǒng)，包括閉路電視監(jiān)控，電子巡更可視對講等。該小區(qū)規(guī)模為2棟6層樓房帶閣樓1棟6層24戶144戶1棟6層18戶108戶共252戶。博雅佳苑位于開泰花園對過，2008年3月正式開盤，與開泰花園為同一開發(fā)商開發(fā)，統(tǒng)一在開泰花園銷售現(xiàn)場銷銷售。戶型面積7090平米小戶型交房時間多層與2009年5月份交房，高層在建。銷售價格小高層11F3230元儲藏室1600元/車庫3000元/濟寧市場調(diào)研報告浩華不動產(chǎn)機構(gòu)18項目名稱長安花園項目地址開發(fā)商全程推廣推廣語交房標(biāo)準(zhǔn)洸河路與濟安橋路交匯處北100米山東歐隆投資置業(yè)有限公司山東世紀(jì)泰豐都市新貴府邸毛坯房項目規(guī)模項目位于洸河路與濟安橋路交匯處向北100米路東，規(guī)劃總用地1102435平米，規(guī)劃總建筑面積25125754平米，容積率247，綠化率36?？偨?0余棟多層和高層，總規(guī)劃戶數(shù)1185戶，其中多層16棟，1629層大高層15棟。社區(qū)配套全面，含沿街底商、幼兒園、會所、社區(qū)服務(wù)中心等，另有地上停車位287個、地下停車位377個。作為大型城中村改造項目，長安花園2009年5月日正式開盤以來，備受政府關(guān)注。前期礦區(qū)職工、法院等行政事業(yè)單位形成大量團(tuán)購，業(yè)主整體素質(zhì)良好，形成較好的市場影響。項目沿街四層商業(yè)正與銀座購物廣場協(xié)商合作，是當(dāng)前銷售的一大賣點。小區(qū)物業(yè)費08元/平米，銷售現(xiàn)場裝修中等，銷售人員專業(yè)化程度較低。戶型面積82、97平米兩房兩廳104、125平米三房兩廳150平米三房兩廳兩衛(wèi)銷售價格均價3700元1313F3900元21F3910元交房時間2010年12月30日優(yōu)惠政策3050元/平米項目優(yōu)勢1、周邊生活配套齊全聯(lián)華商場、振宇批發(fā)市場、金城農(nóng)貿(mào)市場濟寧市場調(diào)研報告浩華不動產(chǎn)機構(gòu)192、教育資源豐富洸河幼兒園、喬羽小學(xué)、五中、十四中3、政府重點舊城改造項目，單位團(tuán)購形成良好口碑項目名稱古槐家園項目地址開發(fā)商全程推廣推廣語交房標(biāo)準(zhǔn)洸河路與濟安橋路交匯處北100米濟寧永勝房地產(chǎn)開發(fā)公司毛坯房項目規(guī)模古槐家園位于濟寧市城區(qū)西北部，古槐路與金宇路交界處，地理位置顯赫。小區(qū)總用地面積65公頃，總建筑面積約12萬平方米，其中一期工程用地3公頃，由6棟16層高層、2棟多層住宅組成；二期由2棟26層（4層底商）沿街高層組成。2006年8月9日一期正式開盤，目前一期已交付使用；二期未建，預(yù)計明年初開始預(yù)約，2年后交房。所有住宅樓均安裝豪華電梯。戶型面積50平米102平米126平米133平米140平米150平米170平米180平米銷售價格二期起價4078元項目優(yōu)勢1、位于古槐路文化長街，地理位置優(yōu)越濟寧市場調(diào)研報告浩華不動產(chǎn)機構(gòu)202、市政配套齊全，生活便利項目名稱領(lǐng)秀莊園項目地址開發(fā)商全程推廣推廣語交房標(biāo)準(zhǔn)吳太閘路與供銷路交匯西山東新德藍(lán)房地產(chǎn)有限公司房易領(lǐng)袖風(fēng)尚名流生活毛坯房項目簡介項目建設(shè)5棟高層，由4棟12層和1棟19層組成，共計364戶。項目2006年入市，2009年5月交房，小區(qū)沿街帶有2層底商。兩梯兩戶設(shè)計，物業(yè)為自有物業(yè)公司管理，物業(yè)費1元/平米（含電梯費）。目前現(xiàn)房銷售，銷售工作進(jìn)入尾聲。戶型面積95平米兩室120、130平米三室160、180平米四室銷售價格均價4800元14層?xùn)|戶（共19層）5090元商鋪11萬元優(yōu)惠政策最大優(yōu)惠額200元/平米項目名稱都市豪庭項目地址開發(fā)商全程推廣推廣語交房標(biāo)準(zhǔn)濟寧市場調(diào)研報告浩華不動產(chǎn)機構(gòu)21吳太閘路與供銷路交匯處濟寧市大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司創(chuàng)造一個城市的夢想毛坯房項目簡介為都市春天三期工程，都市春天整體項目分四期開發(fā)，共23棟高層。都市春天（二期）工程之都市豪庭總建筑面積約18萬平方米，容積率217，綠化率達(dá)到38以上。二期7月16日正式奠基，目前銷售17、18樓；一期2004年入市，二期2007年5月入市，三期2008年10月入市，目前一期二期已經(jīng)入住，三期年底交房。小區(qū)物業(yè)費1元/平米。戶型面積95、101平米兩室117平米三室151平米三室兩廳兩衛(wèi)銷售價格均價5100元地下室地下一層3200元地下二層2800元地上車庫5000元/平米地下車位76萬/個優(yōu)惠憑政府拆遷證享受優(yōu)惠項目名稱新世界花園項目地址開發(fā)商全程推廣推廣語交房標(biāo)準(zhǔn)濟寧吳太閘路與琵琶山路交匯西山東永勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司傾城尊貴豪門氣派毛坯房項目簡介項目共兩期，一期已經(jīng)入住，銷售完畢。目前二期工程待建，規(guī)劃3棟高層，一棟26層，兩棟30層，四層底商。塔樓兩梯8戶設(shè)計，5樓設(shè)有挑空花園，作為連接3棟高層的景觀線。物業(yè)為自有公司，物業(yè)費08元/平米。二期預(yù)計明年開盤，預(yù)約交付十萬以上預(yù)約金，無優(yōu)惠，2011年交付使用。濟寧市場調(diào)研報告浩華不動產(chǎn)機構(gòu)22銷售價格二期預(yù)定價格5層起價6300元、17層7000元項目優(yōu)勢1、緊鄰新世紀(jì)廣場，地理位置優(yōu)越，自然環(huán)境較好2、自有物業(yè)公司多次得獎，售后服務(wù)廣受認(rèn)可3、底商大型商場提供便利的同時，提升投資價值項目名稱冠亞星城項目地址開發(fā)商全程推廣推廣語交房標(biāo)準(zhǔn)濟寧市洸河路北側(cè)、吳泰閘路南側(cè)、洸府河景觀帶西面濟寧怡景地產(chǎn)有限公司小居室，慢生活；城中城，園中園，打造富人寬居終極樂園毛坯房項目簡介總建筑面積約55萬平方米，區(qū)內(nèi)由63幢小高層和高層組成，小區(qū)分四期開發(fā)，一期2006年5月開盤，二期2007年4月開盤，三期2007年12月開盤，目前在售四期，為小區(qū)北高層。小區(qū)內(nèi)設(shè)有雙語幼兒園、小學(xué)、會所、運動場、室內(nèi)游泳池、摩爾街、大型購物超市、銀行、派出所等配套濟寧市場調(diào)研報告浩華不動產(chǎn)機構(gòu)23設(shè)施。小區(qū)物業(yè)管理費1元/平米。戶型面積89平米107平米110平米120平米150平米等銷售價格B9號樓5F4400元937層3850元817層3950元48F4850元優(yōu)惠政策2萬元/套項目優(yōu)勢1、東城大盤，緊鄰洸河，開發(fā)區(qū)環(huán)境優(yōu)勢明顯2、社區(qū)配套齊全，會所、幼兒園、運動場、超市、治安所均有。項目名稱運河盛世項目地址開發(fā)商全程推廣推廣語交房標(biāo)準(zhǔn)龍行路與古運河交匯處濟寧九巨龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司時尚經(jīng)典水岸豪庭毛坯房項目介紹項目位于濟寧市古運河與越河瀕水交匯處，總建筑面積136萬，由4棟18層和1棟28層高層組成，共1000余戶，小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃大型中央庭院與9600平米沿河綠化廣場。項目銷售現(xiàn)場簡陋，為一期底商，未裝修，銷售人員不專業(yè)為開發(fā)公司自行銷售。一期已上房，二期在建，將于2010年6月交房。小區(qū)物業(yè)為自己濟寧市場調(diào)研報告浩華不動產(chǎn)機構(gòu)24物業(yè)公司管理，物業(yè)費為08元/平米。戶型面積塔樓，局部三梯九戶設(shè)計5378627、73376489034、11258、11365、12483、131平米143平米152平米銷售價格18層4399元19層4429元地下室約1萬一個車庫78萬一個商業(yè)13萬元/平米項目名稱龍澤苑項目地址開發(fā)商全程推廣推廣語交房標(biāo)準(zhǔn)太白西路與濟安橋路交匯南濟寧九巨龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司領(lǐng)袖西城高尚生活毛坯房項目介紹龍城龍澤苑地處濟寧市西部，西靠濟安橋路，北臨越河。建設(shè)規(guī)劃總用地132公頃，總建筑面積約24萬平方米，規(guī)劃設(shè)計為兩幢16層高層住宅，沿街3層底商，一梯五戶設(shè)計，準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，先推出1號樓銷售，隨后推出2號樓。戶型設(shè)計濟寧市場調(diào)研報告浩華不動產(chǎn)機構(gòu)2549122平米多種戶型。龍城龍澤苑距離運河河口公園僅600米,西靠濟安橋路，北臨越河路，距太白路500米，沿街3900平米商業(yè)，在600米范圍內(nèi)，還有規(guī)劃中的大型休閑購物廣場。外圍有機關(guān)幼兒園，永豐街小學(xué)，第十四中學(xué)；20路、102路、201路公交車直達(dá)小區(qū)門口，方便出行。戶型面積47、50平米一室79、85、89兩室119、126平米三室銷售價格均價3900元項目名稱楊柳國際新城項目地址開發(fā)商全程推廣推廣語交房標(biāo)準(zhǔn)濟寧高新區(qū)原327國道北、光府河?xùn)|、東外環(huán)路西山東火炬房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司150萬國際風(fēng)情水岸洋房社區(qū)毛坯房濟寧市場調(diào)研報告浩華不動產(chǎn)機構(gòu)26項目簡介項目占地110萬平方米，A、B、H、I區(qū)的物業(yè)都屬于長虹物業(yè),H、I區(qū)大部分已上房A、B區(qū)還在施工。G、F區(qū)的物業(yè)屬于柳行新區(qū)物業(yè)共38棟G區(qū)北面的3棟是回遷戶。C區(qū)的還在施工D區(qū)的施工已經(jīng)完成都是回遷戶，E區(qū)的還在施工，也是回遷戶，目前無物業(yè)管理。目前170棟已起，總戶數(shù)過萬。當(dāng)前在售的為小高層產(chǎn)品。銷售價格26002800元交房時間2009年7月項目名稱鴻順豪園項目地址開發(fā)商全程推廣推廣語交房標(biāo)準(zhǔn)太白路與建設(shè)路交匯處山東鴻順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司城市夢想家毛坯房濟寧市場調(diào)研報告浩華不動產(chǎn)機構(gòu)27項目簡介項目共6棟，3棟多層和3棟18層高層，分兩期開發(fā)，一期開發(fā)3棟多層，已于5月正式交房。2期開發(fā)建設(shè)3棟高層。預(yù)計2010年年底交房，小區(qū)物業(yè)費1元/平米。項目銷售現(xiàn)場擁擠，銷售部裝修簡陋，外包裝不明顯，銷售人員專業(yè)化程度欠缺。戶型面積77103平米兩室134156平米三室銷售價格均價3900元項目優(yōu)勢1、位于城市中心商業(yè)區(qū)，地理位置優(yōu)越2、戶型面積適中，廣受客戶歡迎3、臨近商業(yè)街，賣場人氣旺盛項目名稱永泰新景灣項目地址開發(fā)商全程推廣推廣語交房標(biāo)準(zhǔn)濟寧市場調(diào)研報告浩華不動產(chǎn)機構(gòu)28常青路21號（中區(qū)公安局西鄰）濟寧永泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司傳承經(jīng)典成就明天毛坯房項目介紹位于濟寧市中區(qū),南毗常青路，東鄰濟寧中區(qū)公安局，小區(qū)總占地面積38公頃，規(guī)劃用地44000平米，規(guī)劃建筑面積69260平米，主要建設(shè)為小高層和高層建筑，是含住宅、商業(yè)、娛樂休閑、購物及辦公等于一體的高檔生活社區(qū)。共12棟建筑，其中6層2棟，11層3棟，高層2棟。一期2007年開盤，當(dāng)前業(yè)已交房，目前二期正在客戶積累階段，預(yù)計8月正式公開預(yù)約。項目銷售現(xiàn)場裝修中等，較有特色，但銷售部外部不明顯，受道路綠化的遮擋明顯，賣場客戶較少，目前現(xiàn)場有3名銷售人員，業(yè)務(wù)能力一般。戶型面積90130平米銷售價格二期8月份開始預(yù)約，價格未定交房時間一期2010年3月，二期2011年。24、市場特征分析小結(jié)1）開發(fā)量較大，各片區(qū)均衡開發(fā)，無明顯區(qū)域傾向濟寧市場調(diào)研報告浩華不動產(chǎn)機構(gòu)29房地產(chǎn)開發(fā)量大，在售項目較多，而且較為分散，其中西部和中心城區(qū)主要為老城區(qū)改造項目，北部和東部為新城擴建項目，絕大項目的開發(fā)體量較小，普遍建筑規(guī)模在6萬平米左右。但也有部分開發(fā)體量較大的項目，例如冠亞星城、楊柳國際新城、開泰花園以及長安花園等，主要分布在東部新城以及西部舊城區(qū)。2）銷售價格區(qū)域差距不大，全市商品房售價集中在35004500元根據(jù)走訪調(diào)查，濟寧市全市房地產(chǎn)價格目前主要集中在35004500元之間，城區(qū)、東部開發(fā)區(qū)、西北老城區(qū)無明顯價格差距。除個別市中心高端項目憑借產(chǎn)品創(chuàng)新、高科技、精裝修等形式增加項目價值，銷售價格高于市場其他在售樓盤。如興唐國翠城的恒溫恒濕精裝修住房，銷售單價突破8000元/平方米；龍城美墅的多層電梯洋房，高舒適度住房預(yù)計均價5700元/平方米。另外，受位置與環(huán)境的影響，濟寧市場尚有部分樓盤銷售單價低于3000元/平米，但隨著城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加強，這部分項目被客戶接受的程度較低，對市場上其他在售項目的影響較小。3）產(chǎn)品多樣化，高層為主，塔樓、點式樓等占據(jù)開發(fā)主力產(chǎn)品的多樣性，每一個項目均有自己獨特的賣點，市場同質(zhì)化競爭不大，主要在產(chǎn)品的細(xì)節(jié)方面走差異化競爭。市場上目前以高層建筑為主，產(chǎn)品多為塔樓、點式樓，板樓較少。整體來看，市場正在健康、有序發(fā)展階段。4）戶型面積從50180平米均由，主力開發(fā)面積90120平米之間，滿足不同階層需要市場銷售較好的面積在90120平米兩室或三室，居民購買力較強，有較高的承受力，高端客戶居多。購房目的以改善居住環(huán)境為目的的占絕大部分，對于戶型面積和居住的舒適性有較高的要求。同時戶型設(shè)計也有較大的可選性，從一室一廳到四室兩廳，從50平米到180平米均有分布，無論家庭居住還是投資升值選擇性較多。5）準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，近期較少新項目開發(fā)，多以前期項目的后續(xù)工程為主。濟寧市場調(diào)研報告浩華不動產(chǎn)機構(gòu)306）本土開發(fā)企業(yè)占據(jù)主要市場，外來資金較少，企業(yè)品牌樹立較好在當(dāng)前的濟寧房地產(chǎn)市場上，本土企業(yè)和房產(chǎn)品牌占據(jù)半壁江山，外來資金較少。當(dāng)?shù)貙嵙π酆竦姆慨a(chǎn)品牌較多，并有多個開發(fā)企業(yè)在北京等一線城市有項目開發(fā)，在濟寧同期有多個項目在建設(shè)。如火炬房產(chǎn)、興唐房產(chǎn)、九巨龍房產(chǎn)等。本土企業(yè)對企業(yè)形象的塑造來源于多項社會活動，更來源于多年來開發(fā)的眾多項目。興唐房產(chǎn)開發(fā)的興唐經(jīng)典已經(jīng)入住，是06年廣受歡迎的濟寧高檔住房之一；九巨龍同期開發(fā)項目有紅星八號、運河盛世、龍城美墅、龍澤苑等多個高端項目，并在產(chǎn)品上均有創(chuàng)新。7）營銷推廣水平較好，開發(fā)商自行銷售造成銷售力欠缺濟寧房產(chǎn)市場的營銷推廣及包裝水平較好，堪比大中城市。無論是在賣場包裝還是圍墻、戶外廣告、宣傳品的展示上，均凸顯了較高的營銷水平。部分項目的營銷策劃為深圳、北京企業(yè)外聘，帶來較新理念。但項目基本是由開發(fā)商自行組建銷售團(tuán)隊，多數(shù)銷售人員專業(yè)化程度較低，銷售執(zhí)行力不夠，對項目的語言包裝和銷售力度不全面和不夠完善。目前的濟寧市場在一定程度上停留在賣方市場。8）優(yōu)惠、打折現(xiàn)象明顯，促銷力度明顯多數(shù)樓盤在開盤至封頂?shù)亩喟肽陼r間內(nèi)，銷售狀況一般，多數(shù)準(zhǔn)現(xiàn)房銷售憑借優(yōu)惠、折扣、活動等進(jìn)行促銷，優(yōu)惠幅度達(dá)到25萬元不等，優(yōu)惠幅度較大。第三部分濟寧市房產(chǎn)市場營銷現(xiàn)狀31、品牌包裝濟寧市場調(diào)研報告浩華不動產(chǎn)機構(gòu)31濟寧市房地產(chǎn)開發(fā)公司較重視對公司品牌的塑造，也重視對于項目品牌包裝，使其項目在市場上有著一定的影響力，同時擴大公司在市場上的影響力。例如，九巨龍、興唐、火炬等開發(fā)企業(yè)，在項目品牌與公司品牌的包裝上均有較大的資金投入，其項目在市場上也均引起廣泛的關(guān)注。消費者對于品牌有較高的認(rèn)同感。如九巨龍企業(yè)宣傳語人人九巨龍，家家生活美32、賣場包裝現(xiàn)代感強，對產(chǎn)品優(yōu)勢的挖掘包裝到位目前市場在售項目的銷售現(xiàn)場裝修與項目市場定位基