房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告項(xiàng)目名稱北京市西城區(qū)北玉帶胡同5號(hào)（工業(yè)）房地產(chǎn)現(xiàn)值評(píng)估受托估價(jià)方北京房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司委托估價(jià)方北京天澤新穎時(shí)裝公司估價(jià)人、估價(jià)日期2009年7月30日至2009年8月3日估價(jià)報(bào)告編號(hào)估字2009第093號(hào)卷共頁(yè)保管期案卷目錄致委托方函1估價(jià)師聲明3估價(jià)的假設(shè)和限制條件4房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告5一、委托估價(jià)方5二、受托估價(jià)方5三、估價(jià)對(duì)象概況5四、估價(jià)目的5五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)6六、價(jià)值定義7七、估價(jià)依據(jù)7八、估價(jià)原則7九、估價(jià)方法8十、估價(jià)結(jié)果9十一、估價(jià)人員9十二、估價(jià)作業(yè)日期9十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期9附件10致委托方函北京天澤新穎時(shí)裝公司承蒙委托，我公司對(duì)貴單位所有位于北京市西城區(qū)北玉帶胡同5號(hào)工業(yè)用房在現(xiàn)狀條件下的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，為企業(yè)重組所產(chǎn)生的房地產(chǎn)變動(dòng)辦理免稅手續(xù)提供價(jià)格參考依據(jù)。評(píng)估人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照評(píng)估工作程序，利用科學(xué)的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年7月30日的估價(jià)結(jié)果如下一、估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象為坐落于北京市西城區(qū)北玉帶胡同5號(hào)，依據(jù)房屋所有權(quán)證【西集字第003437號(hào)】、企業(yè)改制文件，估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)人為北京天澤新穎時(shí)裝公司，所有權(quán)性質(zhì)為集體，證載用途為工交，實(shí)際用途為商業(yè)，依據(jù)國(guó)有土地使用證【京西國(guó)用（2009出）第20632號(hào)】，估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)類型為出讓，證載用途為工業(yè)，本次評(píng)估建筑面積為163550平方米，土地面積為235506平方米。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象未設(shè)抵押、典當(dāng)、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利。二、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年7月30日三、估價(jià)目的為企業(yè)重組辦理免稅手續(xù)提供價(jià)格參考依據(jù)。四、估價(jià)結(jié)果評(píng)估人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照評(píng)估工作程序，利用科學(xué)的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并考慮了影響房產(chǎn)價(jià)值的各項(xiàng)因素，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年7月30日的價(jià)值結(jié)果為房地產(chǎn)總價(jià)人民幣80560萬(wàn)元整大寫人民幣捌佰零伍萬(wàn)陸仟圓整房地產(chǎn)單價(jià)人民幣4926元/平方米估價(jià)結(jié)果匯總表建筑面積（平方米）單價(jià)（元/平方米）總價(jià)（萬(wàn)元）163550492680560北京房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司二九年八月三日估價(jià)師聲明我們鄭重聲明1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)（GB/T502911999）房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5、估價(jià)人員、已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，對(duì)其建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)施的完好程度進(jìn)行了評(píng)估，但建筑物及相關(guān)設(shè)備的質(zhì)量狀況最終應(yīng)以有相關(guān)資質(zhì)機(jī)構(gòu)的鑒定結(jié)果為準(zhǔn)。6、本評(píng)估報(bào)告由北京房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)解釋。7、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意,本報(bào)告的全部或任何一部分均不得向委托方、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。參加本次估價(jià)的估價(jià)師簽名姓名估價(jià)師注冊(cè)號(hào)簽字注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)的假設(shè)和限制條件1、由于本次估價(jià)是為企業(yè)重組辦理免稅手續(xù)提供價(jià)格參考依據(jù)的，因此以保持現(xiàn)狀為估價(jià)前提。2、本報(bào)告評(píng)估出的房地產(chǎn)價(jià)值，僅為本報(bào)告設(shè)定的評(píng)估目的服務(wù)，不得用于其它交易。為配合稅務(wù)部門對(duì)涉稅報(bào)告的審查要求，本次估價(jià)采用成本法、收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值。3、報(bào)告評(píng)估出的房地產(chǎn)價(jià)值，不涉及獨(dú)立于建筑物的設(shè)施和設(shè)備等該類設(shè)備的有無(wú)，不影響建筑物的正常使用。4、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果具有很強(qiáng)的時(shí)效性，在一定條件下得出的結(jié)果只能適用于特定時(shí)期。本次報(bào)告評(píng)估出的房地產(chǎn)價(jià)值，為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。隨著時(shí)間的推移和房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，估價(jià)對(duì)象的價(jià)格或者價(jià)值可能發(fā)生很大的變化，則本估價(jià)報(bào)告需做出相應(yīng)的調(diào)整，甚至重新評(píng)估。5、根據(jù)委托方介紹及評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查，估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀為工業(yè)本次評(píng)估按工業(yè)用途進(jìn)行測(cè)算。建筑面積以房屋所有權(quán)證【西集字第003437號(hào)】為準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算。6、未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，任何單位或個(gè)人不得以任何形式公開本報(bào)告內(nèi)容，本評(píng)估報(bào)告只對(duì)委托估價(jià)方負(fù)責(zé)，不對(duì)第三方承擔(dān)任何責(zé)任。7、自出具報(bào)告之日起，本報(bào)告的有效期為壹年。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托估價(jià)方委托估價(jià)方北京天澤新穎時(shí)裝公司二、受托估價(jià)方受托估價(jià)機(jī)構(gòu)北京房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司估價(jià)機(jī)構(gòu)地址北京市資格證書編號(hào)京建房估資準(zhǔn)字第號(hào)法定代表人聯(lián)系人聯(lián)系電話三、估價(jià)對(duì)象概況1、房地產(chǎn)位置地理位置北京市西城區(qū)北玉帶胡同5號(hào)。四至為東至青塔胡同；南至北玉帶；西至北玉帶9號(hào)；北至青塔胡同25號(hào)；西距西二環(huán)路約100米。2、房地產(chǎn)權(quán)利狀況依據(jù)房屋所有權(quán)證【西集字第003437號(hào)】、企業(yè)改制文件，估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)人為北京天澤新穎時(shí)裝公司，所有權(quán)性質(zhì)為集體，房屋用途為工交；依據(jù)國(guó)有土地使用證【京西國(guó)用（2009出）第20632號(hào)】，估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)人為北京天澤新穎時(shí)裝公司，土地使用權(quán)類型為出讓，土地用途為工業(yè)，土地終止使用日期2059年5月25日。3、房地產(chǎn)現(xiàn)狀根據(jù)委托方介紹及評(píng)估人員實(shí)地勘查，估價(jià)對(duì)象建筑物為磚木、混合結(jié)構(gòu)的平房，五十至九十年代陸續(xù)建成，建筑面積為163550平方米，建筑物結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備及現(xiàn)狀使用情況如下結(jié)構(gòu)類型磚木、混合結(jié)構(gòu)。外裝修外墻為磚墻，大門為卷簾門，鐵窗部分有護(hù)欄。內(nèi)裝修室內(nèi)為水泥地，墻面刷白，日光燈。設(shè)備建筑物內(nèi)設(shè)有電力、照設(shè)施，未設(shè)衛(wèi)生間、采暖設(shè)施?，F(xiàn)狀使用情況估價(jià)對(duì)象建成于五十至九十年代，現(xiàn)狀用途為商業(yè)（花鳥魚蟲市場(chǎng)），裝修維護(hù)情況一般。具體情況如下表建筑物詳細(xì)列表序號(hào)幢號(hào)間數(shù)結(jié)構(gòu)建成年代層數(shù)建筑面積（）備注113磚木七十平房564222磚木七十平房314332磚木六十平房213442磚木六十平房148552磚木五十平房3286621磚木五十平房3162772混合五十平房160882磚木六十平房1649912磚木六十平房474410102磚木六十平房38011116磚木六十平房129012125混合七十平房1938131313混合九一平房201814142磚木七十平房14815154磚木七十平房784房屋所有權(quán)證【西集字第003437號(hào)】合計(jì)16355估價(jià)對(duì)象土地面積為235506平方米，土地開發(fā)程度宗地外“七通”（即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃?xì)猓?，宗地?nèi)“五通”（即通路、通電、通上水、通下水、通信）。四、估價(jià)目的為企業(yè)重組辦理免稅手續(xù)提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年7月30日。六、價(jià)值定義本次評(píng)估采用的是公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)結(jié)果中的房地產(chǎn)價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年7月30日的房屋所有權(quán)、工業(yè)用地使用權(quán)剩余年限為50年，宗地開發(fā)程度為宗地外“七通”（即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃?xì)猓?，宗地?nèi)“五通”（即通路、通電、通上水、通下水、通信）條件下的使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值。七、估價(jià)依據(jù)、有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)程1中華人民共和國(guó)土地管理法；2中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法；3房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范；4城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程。、委托方提供的資料1房屋所有權(quán)證【西集字第003437號(hào)】；2國(guó)有土地使用證【京西國(guó)用（2009出）第20632號(hào)】；3企業(yè)改制文件；4委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照。、受托估價(jià)方掌握的有關(guān)資料和估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查獲得的資料。八、估價(jià)原則1、合法原則房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提。本報(bào)告遵守這一原則。2、替代原則具有相同使用價(jià)值、有替代可能的房地產(chǎn)之間，會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使其價(jià)格相互牽制而趨于一致，因此，在房地產(chǎn)估價(jià)中，可以通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)條件的比較來(lái)評(píng)估價(jià)格。3、最高最佳使用原則房地產(chǎn)估價(jià)要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。本報(bào)告是為委托估價(jià)方辦理房地產(chǎn)交易提供價(jià)格參考依據(jù)，因此以保持現(xiàn)狀為前提。4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性和時(shí)效性，它是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，在不同的時(shí)點(diǎn)上，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格。本報(bào)告的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2009年7月30日。九、估價(jià)方法房地產(chǎn)評(píng)估中常用的估價(jià)方法有收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、重置成本法、基準(zhǔn)地價(jià)法等，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及掌握的市場(chǎng)資料，在遵循有關(guān)法規(guī)、政策和評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)評(píng)估人員的實(shí)地查勘和認(rèn)真分析，本次估價(jià)采用重置成本法（基準(zhǔn)地價(jià)法、重置成本法）、收益還原法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，最后經(jīng)過(guò)綜合測(cè)算確定估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值。運(yùn)用收益還原法求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值。運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)每年的正常純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和來(lái)確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值。重置成本法中，基準(zhǔn)地價(jià)修正法是按照替代原則，就估價(jià)對(duì)象的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)期日的土地價(jià)格；重置成本法是以建造估價(jià)對(duì)象建筑物或類似建筑物所需的各項(xiàng)必須費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利息、利潤(rùn)和相關(guān)稅費(fèi)，得出估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)值并考慮成新，以此估算估價(jià)對(duì)象房產(chǎn)價(jià)值。十、估價(jià)結(jié)果評(píng)估人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照評(píng)估工作程序，利用科學(xué)的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并考慮了影響房產(chǎn)價(jià)值的各項(xiàng)因素，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年7月30日的價(jià)值結(jié)果為房地產(chǎn)總價(jià)人民幣80560萬(wàn)元整大寫人民幣捌佰零伍萬(wàn)陸仟圓整房地產(chǎn)單價(jià)人民幣4926元/平方米估價(jià)結(jié)果匯總表建筑面積（平方米）單價(jià)（元/平方米）總價(jià)（萬(wàn)元）163550492680560十一、估價(jià)人員姓名估價(jià)師注冊(cè)號(hào)簽字注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師十二、估價(jià)作業(yè)日期2009年7月30日始2009年8月3日止。十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本報(bào)告的有效期，自出具報(bào)告之日起壹年。即自2009年8月3日至2010年8月2日。附件附件1房屋所有權(quán)證【西集字第003437號(hào)】；附件2國(guó)有土地使用證【京西國(guó)用（2009出）第20632號(hào)】；附件3企業(yè)改制文件；附件4委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照；附件5宗地位置示意圖；附件6估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)照片；附件7估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；附件8估價(jià)人員資質(zhì)證書；附件9估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書。估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析1、房地產(chǎn)位置地理位置北京市西城區(qū)北玉帶胡同5號(hào)。四至為東至青塔胡同；南至北玉帶；西至北玉帶9號(hào)；北至青塔胡同25號(hào)；西距西二環(huán)路約100米。2、房地產(chǎn)權(quán)利狀況依據(jù)房屋所有權(quán)證【西集字第003437號(hào)】、企業(yè)改制文件，估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)人為北京天澤新穎時(shí)裝公司，所有權(quán)性質(zhì)為集體，房屋用途為工交；依據(jù)國(guó)有土地使用證【京西國(guó)用（2009出）第20632號(hào)】，估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)人為北京天澤新穎時(shí)裝公司，土地使用權(quán)類型為出讓，土地用途為工業(yè)，土地終止使用日期2059年5月25日。3、房地產(chǎn)現(xiàn)狀根據(jù)委托方介紹及評(píng)估人員實(shí)地勘查，估價(jià)對(duì)象建筑物為磚木、混合結(jié)構(gòu)的平房，五十至九十年代陸續(xù)建成，建筑面積為163550平方米，建筑物結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備及現(xiàn)狀使用情況如下結(jié)構(gòu)類型磚木、混合結(jié)構(gòu)。外裝修外墻為磚墻，大門為卷簾門，鐵窗部分有護(hù)欄。內(nèi)裝修室內(nèi)為水泥地，墻面刷白，日光燈。設(shè)備建筑物內(nèi)設(shè)有電力、照設(shè)施，未設(shè)衛(wèi)生間、采暖設(shè)施?，F(xiàn)狀使用情況估價(jià)對(duì)象建成于五十至九十年代，現(xiàn)狀用途為商業(yè)（花鳥魚蟲市場(chǎng)），裝修維護(hù)情況一般。具體情況如下表建筑物詳細(xì)列表序號(hào)幢號(hào)間數(shù)結(jié)構(gòu)建成年代層數(shù)建筑面積（）備注113磚木七十平房564222磚木七十平房314332磚木六十平房213442磚木六十平房148552磚木五十平房3286621磚木五十平房3162772混合五十平房160882磚木六十平房1649912磚木六十平房474410102磚木六十平房38011116磚木六十平房129012125混合七十平房1938131313混合九一平房201814142磚木七十平房14815154磚木七十平房784房屋所有權(quán)證【西集字第003437號(hào)】合計(jì)16355估價(jià)對(duì)象土地面積為235506平方米，土地開發(fā)程度宗地外“七通”（即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃?xì)猓?，宗地?nèi)“五通”（即通路、通電、通上水、通下水、通信）。二、區(qū)域因素分析1、交通條件（1）對(duì)外交通便捷度估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域緊鄰阜成門北順城街，西距西二環(huán)路約100米，對(duì)外交通較便捷。（2）公交便捷度估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域緊鄰阜成門北順城街，公交便捷程度較好。（3）道路狀況估價(jià)對(duì)象緊臨阜成門北順城街，道路通達(dá)能力一般。2、基礎(chǔ)設(shè)施條件及公共服務(wù)設(shè)施估價(jià)對(duì)象位于官園地區(qū)，周邊有文教、衛(wèi)生、學(xué)校等公共服務(wù)設(shè)施完善，基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通”。3、環(huán)境條件估價(jià)對(duì)象周邊自然環(huán)境、人文環(huán)境較好,噪音及空氣污染較輕。4、產(chǎn)業(yè)集聚狀況據(jù)評(píng)估人員實(shí)地調(diào)查，項(xiàng)目周邊多為商業(yè)、住宅項(xiàng)目，原有工業(yè)用途已不具有集聚形態(tài)。5、規(guī)劃限制估價(jià)對(duì)象有一定規(guī)劃限制，但不影響宗地利用。三、市場(chǎng)背景分析1、地理位置北京是中華人民共和國(guó)首都，是全國(guó)政治、文化、經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、教育的中心。北京位于北緯39度，東經(jīng)116度。雄踞華北大平原北端。北京市南北直線距離170公里，東西直線距離為160公里，全市總面積16808平方公里。周圍均與河北交界，與天津市相距100公里。2、自然環(huán)境地質(zhì)、地貌北京的西、北和東北，群山環(huán)繞，東南是緩緩向渤海傾斜的大平原。北京平原的海拔高度在2060米，山地一般海拔10001500米，與河北交界的東靈山海拔2303米，為北京市最高峰。境內(nèi)貫穿五大河，主要是東部的潮白河、北運(yùn)河，西部的永定河和拒馬河。北京的地勢(shì)是西北高、東南低。西部是太行山余脈的西山，北部是燕山山脈的軍都山，兩山在南口關(guān)溝相交，形成一個(gè)向東南展開的半圓形大山彎，人們稱之為“北京彎”，它所圍繞的小平原即為北京小平原。綜觀北京地形，依山襟海，形勢(shì)雄偉。誠(chéng)如古人所言“幽州之地，左環(huán)滄海，右擁太行，北枕居庸，南襟河濟(jì)，誠(chéng)天府之國(guó)”。土地面積北京全市土地面積16410平方公里。其中平原面積6338平方公里，占386。山區(qū)面積10072平方公里，占614。城區(qū)面積871平方公里。氣候水文北京的氣候?yàn)榈湫偷呐瘻貛О霛駶?rùn)大陸性季風(fēng)氣候，夏季炎熱多雨，冬季寒冷干燥，春、秋短促。年平均氣溫1012攝氏度，1月74攝氏度，7月2526攝氏度。極端最低274攝氏度，極端最高42攝氏度以上。全年無(wú)霜期180200天，西部山區(qū)較短。年平均降雨量600多毫米，為華北地區(qū)降雨最多的地區(qū)之一，山前迎風(fēng)坡可達(dá)700毫米以上。降水季節(jié)分配很不均勻，全年降水的75集中在夏季，7、8月常有暴雨。3、2009年上半年北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況今年以來(lái)，市委市政府認(rèn)真貫徹落實(shí)中央“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、促民生”一系列政策措施，全市經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷了止跌企穩(wěn)后，呈現(xiàn)回升趨勢(shì)。初步核算，上半年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值53084億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年同期增長(zhǎng)78，增速比一季度加快17個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)如下特點(diǎn)1惠農(nóng)政策成效顯著，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)形勢(shì)較好。2工業(yè)生產(chǎn)降幅繼續(xù)收窄，利潤(rùn)降幅趨緩。3第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，主要行業(yè)增長(zhǎng)加快4投資增長(zhǎng)明顯加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量成倍增長(zhǎng)5消費(fèi)品市場(chǎng)增勢(shì)較好，汽車銷售保持較快增長(zhǎng)6對(duì)外貿(mào)易和入境旅游仍呈降勢(shì)，利用外資增長(zhǎng)加快7市場(chǎng)價(jià)格同比持續(xù)走低，生產(chǎn)價(jià)格同比降幅較大，房?jī)r(jià)環(huán)比呈現(xiàn)漲勢(shì)8財(cái)政收入降幅縮小，居民收入增長(zhǎng)穩(wěn)定9金融形勢(shì)活躍，信貸投入快速增長(zhǎng)10城鎮(zhèn)單位就業(yè)崗位基本穩(wěn)定，社會(huì)預(yù)期繼續(xù)改善全市企業(yè)家和消費(fèi)者信心指數(shù)均連續(xù)兩個(gè)季度回升。其中，二季度企業(yè)家信心指數(shù)達(dá)到104點(diǎn)，比上季度提高125點(diǎn)，并重新步入景氣區(qū)間；消費(fèi)者信心指數(shù)為1101點(diǎn)，比上季度提高45點(diǎn)?？傮w來(lái)看，上半年尤其是二季度以來(lái)，保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、重民生等一攬子宏觀調(diào)控政策措施效果進(jìn)一步顯現(xiàn)，全市經(jīng)濟(jì)主要領(lǐng)域呈現(xiàn)復(fù)蘇上升的趨勢(shì)。但必須看到，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)回暖主要靠政府推動(dòng)、政策作用，經(jīng)濟(jì)自主復(fù)蘇和增長(zhǎng)動(dòng)力仍不足，外需不足及價(jià)格走低狀況沒有明顯改善，微觀經(jīng)濟(jì)效益與宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)暖之間存在較大反差，經(jīng)濟(jì)回升的領(lǐng)域還不均衡，回升的基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，經(jīng)濟(jì)上升過(guò)程中還存在不穩(wěn)定因素，總之，全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)和困難仍很大。4、基礎(chǔ)設(shè)施狀況政府為舉辦奧運(yùn)而投資的1800億元，主要用于興建大型體育館及市政配套設(shè)施，如道路交通、建材、危改、場(chǎng)館等方面，其對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)非常明顯。5、交通狀況完善路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，提高城市道路通行能力。加快城市快速路和南北向主干路建設(shè)，基本建成14條放射型快速路與3條快速環(huán)路構(gòu)成的快速路網(wǎng)系統(tǒng)。加快城市微循環(huán)系統(tǒng)建設(shè)，提高路網(wǎng)密度。到2010年使中心城區(qū)快速路總里程達(dá)到280公里以上，地鐵4號(hào)線、5號(hào)線、10號(hào)線一期、奧運(yùn)支線、首都機(jī)場(chǎng)軌道交通線全面建成投入運(yùn)營(yíng)，同時(shí)力爭(zhēng)建成地鐵9號(hào)線、10號(hào)線二期和亦莊輕軌線，力爭(zhēng)使全市軌道交通線網(wǎng)運(yùn)營(yíng)總里程達(dá)到270公里以上。6、北京市房地產(chǎn)業(yè)總形勢(shì)北京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)借助于舉辦奧運(yùn)會(huì)的契機(jī)日新月異。但由于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)自身存在的特殊性和復(fù)雜性，在發(fā)展過(guò)程中，面臨著市場(chǎng)高度開放與有限的資源條件之間的矛盾、本地居民基本的住房需求與房?jī)r(jià)上漲的矛盾、綜合供應(yīng)增量市場(chǎng)與存量市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾等問(wèn)題。同時(shí)，住房保障體系還不夠完善，解決中低收入家庭住房困難的任務(wù)還相當(dāng)艱巨。7、2009年上半年北京固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況上半年，全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資加快提速，完成投資19025億元，同比增長(zhǎng)193。分季度看，一季度完成投資5292億元，下降65；二季度完成投資13733億元，增長(zhǎng)335。投資提速主要是由于加大政府土地儲(chǔ)備力度使得土地一級(jí)開發(fā)投資大幅增加，上半年完成土地一級(jí)開發(fā)投資4189億元，同比增長(zhǎng)62倍。完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9018億元，增長(zhǎng)135，占全市投資的比重為474；完成基礎(chǔ)設(shè)施投資5754億元，增長(zhǎng)125，占全市投資的比重為302。分經(jīng)濟(jì)類型看，上半年，國(guó)有內(nèi)資經(jīng)濟(jì)完成投資961億元，增長(zhǎng)657，占全市投資的比重為505；非國(guó)有內(nèi)資經(jīng)濟(jì)完成投資7919億元，下降2，占比為416；外商及港澳臺(tái)經(jīng)濟(jì)完成投資1496億元，下降276，占比為79。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)完成投資285億元，增長(zhǎng)24倍；第二產(chǎn)業(yè)完成投資1439億元，增長(zhǎng)55，其中工業(yè)投資1405億元，增長(zhǎng)46；第三產(chǎn)業(yè)完成投資17301億元，增長(zhǎng)193。上半年，全市銷售商品房9929萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12倍，增幅比一季度提高36個(gè)百分點(diǎn)；比2007年同期增長(zhǎng)148。銷售商品住宅8458萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)14倍，增幅高于一季度31個(gè)百分點(diǎn)。其中，期房銷售6747萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)15倍；現(xiàn)房銷售1711萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)12倍。6月末，全市商品房施工面積81304萬(wàn)平方米，同比下降17，比上年末減少1884萬(wàn)平方米，下降188；其中住宅4598萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)02，比上年末減少940萬(wàn)平方米，下降17。上半年，商品房新開工面積831萬(wàn)平方米，同比下降315；其中住宅4657萬(wàn)平方米，同比下降46。6月末，全市商品房（現(xiàn)房）空置面積13846萬(wàn)平方米，比上年末減少537萬(wàn)平方米，下降37。其中商品住宅空置面積485萬(wàn)平方米，比上年末減少377萬(wàn)平方米，下降72。8、北京市工業(yè)用房市場(chǎng)分析近年來(lái)，北京市整體實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力明顯增強(qiáng)，工業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境越來(lái)越好，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的投資基金、擔(dān)?；鹣嗬^建立，工業(yè)生產(chǎn)快速增長(zhǎng)。目前，交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)、專用設(shè)備制造業(yè)、通信設(shè)備制造業(yè)對(duì)全市工業(yè)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率均超過(guò)10，醫(yī)藥制造業(yè)、化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)的貢獻(xiàn)率接近10，這5大行業(yè)對(duì)全市工業(yè)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率超過(guò)60。隨著工業(yè)產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，工業(yè)用途的房地產(chǎn)交易日益增多，主要交易方式有土地拍賣、掛牌、企業(yè)改制中土地作價(jià)入股、企業(yè)破產(chǎn)清算中房地產(chǎn)拍賣、污染擾民企業(yè)搬遷舊廠址房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)供地合作建房等。隨著北京市城市規(guī)劃的調(diào)整，北京工業(yè)的戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)調(diào)整和工業(yè)布局的不斷改善，北京市逐步實(shí)施以解決污染擾民為目的的企業(yè)搬遷，并致力于組建分布在郊區(qū)縣的工業(yè)科技園區(qū)，北京工業(yè)開發(fā)區(qū)逐步成為工業(yè)項(xiàng)目的集聚地，吸引外資的主力軍以及都市工業(yè)的新亮點(diǎn)。隨著北京工業(yè)現(xiàn)代化步伐的不斷加快，工業(yè)開發(fā)區(qū)日益成為首都產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體。經(jīng)過(guò)多年的建設(shè)，各工業(yè)開發(fā)區(qū)逐步形成了政策齊全、設(shè)施完善、服務(wù)配套的區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局，呈現(xiàn)出開放型、功能型、規(guī)模型和綜合型并存的良好態(tài)勢(shì)，起到了區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的龍頭作用。四、最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價(jià)要以最高最佳使用為前提。COMMENTJ1根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域所有的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修改，如昌平、房山區(qū)的項(xiàng)目要用昌平、房山的基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)位于北京市西城區(qū)北玉帶胡同5號(hào)土地房屋的使用，符合北京市的城市規(guī)劃和有關(guān)審批要求。而且本報(bào)告是為委托估價(jià)方了解房屋重置成新價(jià)提供價(jià)格參考依據(jù)，因此以保持現(xiàn)狀為前提進(jìn)行評(píng)估。五、估價(jià)方法選用房地產(chǎn)評(píng)估中常用的估價(jià)方法有收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、重置成本法、基準(zhǔn)地價(jià)法等，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及掌握的市場(chǎng)資料，在遵循有關(guān)法規(guī)、政策和評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)評(píng)估人員的實(shí)地查勘和認(rèn)真分析，本次估價(jià)采用重置成本法（基準(zhǔn)地價(jià)法、重置成本法）、收益還原法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，最后經(jīng)過(guò)綜合測(cè)算確定估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值。運(yùn)用收益還原法求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值。運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)每年的正常純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和來(lái)確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值。重置成本法中，基準(zhǔn)地價(jià)修正法是按照替代原則，就估價(jià)對(duì)象的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)期日的土地價(jià)格；重置成本法是以建造估價(jià)對(duì)象建筑物或類似建筑物所需的各項(xiàng)必須費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利息、利潤(rùn)和相關(guān)稅費(fèi)，得出估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)值并考慮成新，以此估算估價(jià)對(duì)象房產(chǎn)價(jià)值。六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程（一）成本法求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法求取估價(jià)對(duì)象工業(yè)用途地價(jià)1、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵北京市人民政府于2002年12月4日發(fā)布了北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知【京政發(fā)200232號(hào)】，從2002年12月10日起施行新的出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)。調(diào)整后的基準(zhǔn)地價(jià)是指各土地級(jí)別內(nèi)，土地開發(fā)程度為宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃?xì)?、通熱力及宗地?nèi)土地平整（簡(jiǎn)稱“七通一平”），或宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水及宗地內(nèi)土地平整（簡(jiǎn)稱“五通一平”），在平均容積率條件下，同一用途的完整土地使用權(quán)的平均價(jià)格。其中基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)期日為2002年1月1日；土地用途劃分為商業(yè)、綜合、居住、工業(yè)等四類；商業(yè)、綜合、居住用地一至六級(jí)的開發(fā)程度為“七通一平”，七至十級(jí)的開發(fā)程度為“五通一平”；工業(yè)用地一至五級(jí)的開發(fā)程度為“七通一平”，六至九級(jí)的開發(fā)程度為“五通一平”；商業(yè)、綜合、居住用地一至六級(jí)的平均容積率為2，七至十級(jí)的平均容積率為1；工業(yè)用地的平均容積率為1?；鶞?zhǔn)地價(jià)的表示形式為樓面熟地價(jià)，同時(shí)公布樓面毛地價(jià)。樓面熟地價(jià)是指各土地級(jí)別內(nèi)，完成通平的土地在平均容積率條件下，每建筑面積分?jǐn)偟耐暾恋厥褂脵?quán)的平均價(jià)格。樓面毛地價(jià)是指各土地級(jí)別內(nèi)，在平均容積率條件下，政府收取的某種用途法定最高出讓年期內(nèi)的土地出讓金、市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)的平均樓面價(jià)格。北京市基準(zhǔn)地價(jià)表單位元人民幣/平方米土地級(jí)別土地用途價(jià)格類型一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)五級(jí)六級(jí)七級(jí)八級(jí)九級(jí)十級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)樓面熟地價(jià)）721097505680768045306130372050902720400019702900115019805301180250540140260商業(yè)樓面毛地價(jià)266049001680312015002420124018609701450720109050074036054018038090190基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)）5540825044406000362049402650390019602790129020808801320430900200450140260綜合樓面毛地價(jià)164045001460220011301690880132066099050074040060025047014026090150基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)）4740700038005760273045902090360015002790106018206301080330650180370140260居住樓面毛地價(jià)171030009002100550130040093030068019043015035012028010022090150工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)）12001800100012208501050600900420680310510220330150240100170COMMENTU2計(jì)算樓面價(jià)就不用列出地面價(jià)的計(jì)算公式樓面毛地價(jià)420850430530340440270360195300135225100160601002060根據(jù)上述基準(zhǔn)地價(jià)，通過(guò)對(duì)估價(jià)期日、年期、容積率及各種因素的修正測(cè)算估價(jià)對(duì)象的土地價(jià)格。工業(yè)用地宗地地面熟地價(jià)計(jì)算公式宗地地面熟地價(jià)適用的基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)）期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)因素修正系數(shù)2、基準(zhǔn)地價(jià)修正體系北京市基準(zhǔn)地價(jià)因素修正系數(shù)說(shuō)明表（工業(yè)）單位土地級(jí)別影響因素一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)五級(jí)六級(jí)七級(jí)八級(jí)九級(jí)產(chǎn)業(yè)集聚程度202020202020404048485048404046465252交通便捷度3232323232326464768768807686464736736832832區(qū)域土地利用方向101010101010202024242524202023232626臨路狀況0808080808081616192192201921616184184208208宗地形狀及可利用程度1212121212122424288288302882424276276312312基礎(chǔ)設(shè)施狀況101010101010202024242524202023232626環(huán)境狀況0808080808081616192192201921616184184208208注1產(chǎn)業(yè)集聚程度指相關(guān)產(chǎn)業(yè)的配套及集聚狀況、工業(yè)區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)。2交通便捷度指對(duì)外交通便捷程度、交通管制、距貨物集散地（車站、碼頭、機(jī)場(chǎng)）距離及貨物集散地的規(guī)模檔次、道路等級(jí)、道路體系等。COMMENTL3頁(yè)21宗地級(jí)別確定COMMENTL4頁(yè)21根據(jù)宗地用途與位置，參照北京市基準(zhǔn)地價(jià)書中的第819頁(yè)有關(guān)級(jí)別范圍的規(guī)定，確定宗地地價(jià)區(qū)級(jí)別，位于土地級(jí)別邊界兩側(cè)的宗地，按較高土地級(jí)別來(lái)確定地價(jià)區(qū)級(jí)別。3區(qū)域土地利用方向指周邊土地利用方向的一致性。4臨路狀況指臨路類型、級(jí)別和交通管制。5宗地形狀及可利用程度指宗地形狀對(duì)土地利用的影響程度。6基礎(chǔ)設(shè)施狀況指水、電、熱、通訊等各種基礎(chǔ)設(shè)施的配套完善程度。7環(huán)境狀況指污染物排放及治理狀況、距危險(xiǎn)設(shè)施或污染源的臨近程度。3、測(cè)算過(guò)程（1）估價(jià)對(duì)象適用的基準(zhǔn)地價(jià)水平的確定估價(jià)對(duì)象位于北京市西城區(qū)北玉帶胡同5號(hào)，根據(jù)北京市國(guó)土資源和房屋管理局關(guān)于公布本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用方法的通知【京國(guó)土房管出（2002）1121號(hào)】，宗地基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)）參照北京市基準(zhǔn)地價(jià)表，取相應(yīng)地價(jià)區(qū)級(jí)別高低限的算術(shù)平均值。估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域的級(jí)別為工業(yè)一級(jí)，其基準(zhǔn)地價(jià)樓面熟地價(jià)為12001800元/平方米，由于基準(zhǔn)地價(jià)是以2002年1月1日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，且多年未作調(diào)整，估價(jià)對(duì)象的樓面熟地價(jià)取該級(jí)別內(nèi)的高限1800元/平方米。（2）期日修正系數(shù)的確定期日修正系數(shù)宗地評(píng)估基準(zhǔn)日地價(jià)指數(shù)/基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日地價(jià)指數(shù)北京基準(zhǔn)地價(jià)確定的基準(zhǔn)日為2002年1月1日，至估價(jià)基準(zhǔn)日2009年7月30日實(shí)際地價(jià)水平有一定的上漲，以基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日的地價(jià)指數(shù)為100，地價(jià)增長(zhǎng)值以每月增加基數(shù)的03估算，則至估價(jià)基準(zhǔn)日修正系數(shù)為127。（3）年期修正系數(shù)的確定修正系數(shù)年期修正系數(shù)的確定其中，M土地使用權(quán)法定最高出讓年限；N宗地剩余使用年限；R土地還原利率。由于估價(jià)對(duì)象于估價(jià)基準(zhǔn)日的剩余土地使用年限為50年，法定最高出讓年限為50年，故年期修正系數(shù)為1。（4）因素修正系數(shù)的確定因素修正系數(shù)是指除容積率、期日、年期、用途之外的其它地價(jià)影響因素的綜合修正系數(shù)。參照北京市基準(zhǔn)地價(jià)因素修正系數(shù)說(shuō)明表，根據(jù)宗地各種因素情況確定每種因素的修正系數(shù)，詳見下表。因素修正系數(shù)1KI其中KI第I種因素的修正系數(shù)。因素等級(jí)說(shuō)明表等級(jí)影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣產(chǎn)業(yè)聚集度產(chǎn)業(yè)聚集度高產(chǎn)業(yè)聚集度較高產(chǎn)業(yè)聚集度一般產(chǎn)業(yè)聚集度較差產(chǎn)業(yè)聚集度差交通便捷度便捷較便捷一般較不便捷不便捷區(qū)域土地利用方向周邊土地利用方向一致零星有其他用地，基本不影響本宗地有部分其他用地，對(duì)本宗地略有影響其他用地較多，對(duì)本宗地影響較大全為其他用地，對(duì)本宗地有大的影響臨路狀況主干道次干道支路胡同不臨路宗地形狀及可利用程度宗地形狀規(guī)則宗地形狀較規(guī)則宗地形狀不規(guī)則，但對(duì)宗地利用影響較小宗地形狀不規(guī)則，對(duì)宗地利用有影響宗地形狀極不規(guī)則，對(duì)宗地利用有大的影響基礎(chǔ)設(shè)施狀況基礎(chǔ)設(shè)施狀況完善基礎(chǔ)設(shè)施狀況較完善基礎(chǔ)設(shè)施狀況一般基礎(chǔ)設(shè)施狀況較少基礎(chǔ)設(shè)施狀況少環(huán)境狀況環(huán)境狀況好環(huán)境狀況較好環(huán)境狀況一般環(huán)境狀況較差環(huán)境狀況差等級(jí)系數(shù)表等級(jí)影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣產(chǎn)業(yè)聚集度20100102交通便捷度321601632區(qū)域土地利用方向1050051臨路狀況080400408COMMENTU5描述要與因素等級(jí)說(shuō)明表一致宗地形狀及可利用程度120600612基礎(chǔ)設(shè)施狀況100500510環(huán)境狀況080400408估價(jià)對(duì)象各因素情況如下估價(jià)對(duì)象因素修正表影響因素估價(jià)對(duì)象情況分值修正系數(shù)（）產(chǎn)業(yè)聚集度較劣2020100交通便捷度較好3232160區(qū)域土地利用方向有部分其他用地1010000臨路狀況胡同0808040宗地形狀及可利用程度宗地形狀較規(guī)則1212060基礎(chǔ)設(shè)施狀況基礎(chǔ)設(shè)施狀況較完善1010050環(huán)境狀況環(huán)境狀況較好0808040合計(jì)170估價(jià)對(duì)象因素修正系數(shù)11701017（5）估價(jià)對(duì)象工業(yè)用途地價(jià)的確定估價(jià)對(duì)象地面熟地價(jià)適用的基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)）期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)因素修正系數(shù)1800127110172325（元/平方米）熟地總價(jià)23252355061000054755萬(wàn)元考慮土地交易過(guò)程的稅費(fèi)因素后土地總價(jià)54755（155）57942萬(wàn)元土地單價(jià)57942235506100002460（元/平方米）重置成本法求取估價(jià)對(duì)象建筑物重置價(jià)值綜合考慮到估價(jià)對(duì)象建筑物比較多，建成于不同年代，結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備不同，所以分別求取單幢建筑物重置成新價(jià)格，最后加總求取所有現(xiàn)狀建筑物重置成新價(jià)格，具體計(jì)算見現(xiàn)狀建筑物重置成新價(jià)格計(jì)算表現(xiàn)狀建筑物重置成新價(jià)格計(jì)算建安綜合成本權(quán)證號(hào)碼幢號(hào)現(xiàn)狀用途結(jié)構(gòu)建成年代建筑面積平方米建安費(fèi)用（元）其他工程費(fèi)（元）不可預(yù)見費(fèi)（元）專業(yè)人士費(fèi)（元）管理費(fèi)用（元）建造成本單價(jià)（元/平方米）貸款利息（元）開發(fā)利潤(rùn)（元）小計(jì)（元）銷售稅費(fèi)（元）重置單價(jià)（元/平方米）成新率重置成新價(jià)格（萬(wàn)元）1商業(yè)磚木197056480040422525932252801237721309654802商業(yè)磚木197031480040422525932252801237721309652673商業(yè)磚木196021380040422525932252801237721309601674商業(yè)磚木196014880040422525932252801237721309601165商業(yè)磚木195032880040422525932252801237721309552366商業(yè)磚木19503162800404225259322528012377213095522767商業(yè)混合19501601000505332321167313501548901638551448商業(yè)磚木196016480040422525932252801237721309601299商業(yè)磚木196047448004042252593225280123772130960372610商業(yè)磚木1960380800404225259322528012377213096029811商業(yè)磚木196012908004042252593225280123772130960101312商業(yè)混合19701938100050533232116731350154890163865206313商業(yè)混合19912018100050533232116731350154890163875247914商業(yè)磚木1970148800404225259322528012377213096512615商業(yè)磚木19707848004042252593225280123772130965667房屋所有權(quán)證【西集字第003437號(hào)】合計(jì)1635514187COMMENTU6若有地下無(wú)收益面積，則需要分?jǐn)偨ò操M(fèi)用上表計(jì)算過(guò)程如下（1）建安綜合成本建安費(fèi)用參照北京市建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，結(jié)合該地區(qū)同類工業(yè)用途房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備的一般水平取值。其他工程費(fèi)含各項(xiàng)政府收費(fèi)、紅線內(nèi)市政設(shè)施投資，一般取的515，根據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，這里取5。（2）不可預(yù)見費(fèi)一般取（1）的510，根據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，這里取5。（3）專業(yè)人士費(fèi)一般?。?）的35，這里取3。（4）管理及銷售費(fèi)一般?。?）的35，這里取3。（5）建造成本單價(jià)建造成本單價(jià)為（1）（2）（3）（4）之和。（6）貸款利息貸款年利率按2008年12月中國(guó)人民銀行公布的一至三年期貸款利率531，假設(shè)資金均勻投入，以單利計(jì)。開發(fā)期取1年，資金均勻投入，則貸款利息建造成本單價(jià)5312（5）5312（7）開發(fā)利潤(rùn)房屋建設(shè)周期為1年，年利潤(rùn)率以建造成本單價(jià)為基數(shù)取30，即開發(fā)利潤(rùn)建造成本單價(jià)年利潤(rùn)率開發(fā)期（5）301（8）銷售稅金僅考慮兩稅一費(fèi)，稅率為55，即銷售稅金（建造成本單價(jià)貸款利息開發(fā)利潤(rùn)）55/（155）（5）（6）（7）55/（155）（9）重置單價(jià)重置單價(jià)建造成本單價(jià)貸款利息開發(fā)商利潤(rùn)銷售稅金（5）（6）（7）（8）（10）重置成新價(jià)格根據(jù)委托方提供的資料及估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察到的至估價(jià)基準(zhǔn)日現(xiàn)狀建筑物的維護(hù)使用狀況等，估價(jià)對(duì)象地上建筑物按幢分別取成新率。重置成新價(jià)格重置單價(jià)建筑面積成新率（9）建筑面積成新率（11）房地產(chǎn)重置價(jià)格的確定房地產(chǎn)總價(jià)土地總價(jià)房產(chǎn)重置總價(jià)579421418772129萬(wàn)元（二）收益還原法求取估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)值1、房地年租賃收益估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀用于商業(yè)用途，周邊類似商業(yè)用房的租金大多都在500元/平方米天，由于估價(jià)對(duì)象房屋本身為舊有廠房，無(wú)采暖、衛(wèi)生間設(shè)施，房屋較多為陳舊，經(jīng)估價(jià)人員對(duì)出租市場(chǎng)的分析，確定估價(jià)對(duì)象租金按建筑面積300元/平方米天計(jì)算，空置率按正常水平取5，每年按365天計(jì)算。估價(jià)對(duì)象收益建筑面積為1