第1頁共13頁采購需求（僅供參考，具體以招標文件為準）序號內(nèi)容說明與要求1付款方式付款方式本項目合同以人民幣付款，中標方應按雙方簽訂的合同規(guī)定提供服務。物業(yè)管理費由中標人向購房業(yè)主依據(jù)其與購房業(yè)主簽訂的服務合同約定方式收取。投標人提交的投標文件中如有關于付款條件的表述與招標文件規(guī)定不符，投標無效。2服務期限合同期限暫定一年，若業(yè)主委員會在合同期滿后尚未成立，經(jīng)甲乙雙方議定合同可順延。3投標保證金金額人民幣柒萬元，詳見招標文件第二部分第五章投標人須知第18條4評標辦法綜合評分法，詳見招標文件第一部分第四章評標辦法具體采購需求一、項目簡介1、項目簡要說明安徽五金機電商貿(mào)城，是合肥市“十一五”規(guī)劃重點招商引資項目，合肥市“1346”行動計劃項目之一。項目位于合肥市二環(huán)路（當涂路）與花山路交匯處，由合肥市明利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設，經(jīng)營品類囊括五金、機電、汽配等相關產(chǎn)品，經(jīng)營產(chǎn)品達萬余種，是集商貿(mào)、物流、辦公、信息、娛樂休閑為一體的大型綜合市場。得天獨厚的地理位置、高標準的規(guī)劃設計、功能完善的商旅配套、強力的政策扶持，必將鑄就安徽五金機電商貿(mào)城的輝煌，打造華東第一五金機電專業(yè)市場。第2頁共13頁本項目建筑面積455323平方米，商業(yè)部分435238平方米，商務辦公部分20085平方米，物業(yè)管理用房面積700平方米，本項目共計建筑物54棟；本項目容積率365，建筑密度615，綠化率10；電梯數(shù)量104臺（其中觀光電梯8臺，扶梯48臺，貨梯44臺，高層電梯4臺）；配套噴淋系統(tǒng)2套。2、物業(yè)服務用房配置根據(jù)安徽省物業(yè)管理條例的有關規(guī)定，提供位于商城內(nèi)A7棟五層建筑面積700平方米左右的物業(yè)服務用房。二、服務內(nèi)容及標準（一）物業(yè)管理服務的內(nèi)容1、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋建筑本體、公共部分的維護、管理；2、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共配套設施、設備維護、運行管理；3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所、道路、房屋建筑公共部分清潔衛(wèi)生、定期消殺、裝修及生活垃圾收集清運；4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共綠化、園林小品的養(yǎng)護和管理；5、物業(yè)管理區(qū)域的日常安全巡查服務；6、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、使用人裝飾裝修物業(yè)管理服務；7、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)樓宇自動化設備系統(tǒng)的運行、維護管理；8、供水、供電、供氣、電信等專業(yè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對相關管線、設施維修養(yǎng)護時，進行必要的協(xié)調(diào)和管理；9、物業(yè)管理區(qū)域交通、車輛行駛和停泊管理；10、物業(yè)及物業(yè)檔案資料收集、管理；11、社區(qū)文化的開展；12、法律政策和物業(yè)服務合同中規(guī)定的其他事項。（二）物業(yè)管理服務標準合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務等級標準一級服務標準。1、基本要求（1）服務與被服務雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，雙方權利義務關系明確。第3頁共13頁（2）承接項目時，對住宅區(qū)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。（3）管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書，項目經(jīng)理具備大學?？埔陨蠈W歷，從事物業(yè)管理工作6年以上，主管及以上管理人員具備大學?？埔陨蠈W歷，從事物業(yè)管理工作3年以上。（4）有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。（5）管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。（6）建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務報修、求助、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄。（7）設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修二十分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有完整的報修、維修和回訪記錄。（8）根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。（9）按有關規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況。（10）按照政府主管部門規(guī)定和合同約定，規(guī)范使用住宅專項維修資金。（11）半年一次向住戶發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單，對合理的建議及時整改，客戶滿意率達90以上。（12）建立并落實便民維修服務承諾制度，零修急修及時率100，返修率不高于1，并有回訪記錄。2、房屋管理（1）對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。（2）根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。（3）每日巡查1次住宅區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。第4頁共13頁（4）按照住宅裝飾裝修管理有關規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定與業(yè)主（使用人）、裝修管理企業(yè)簽訂協(xié)議，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項,并經(jīng)常巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。（5）對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。（6）住宅區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。3、公共設施設備維修養(yǎng)護公共部位（1）房屋結構每年二次以上對房屋結構進行檢查，涉及使用安全的部位每季度檢查一次，并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項修理并告知相關業(yè)主、使用人。（2）門窗每天巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，門窗開閉靈活并無異常聲響。（3）樓內(nèi)墻面、頂面、地面墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損。（4）管道、排水溝、屋頂每月一次對屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道進行清掃、疏通、保障排水暢通（6月至9月每半月檢查一次），每半年檢查一次屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應及時修理。（5）圍墻每半月一次巡查圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復，鐵柵欄圍墻表面無銹蝕、保持圍墻完好。（6）道路、場地等每周一次巡查道路、路面、側石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復，保持路面平整、無破損、無積水，側石平直無缺損。（7）休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品每日一次對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進行巡查、發(fā)現(xiàn)損壞立即修復、保持原有面貌，保證其安全使用。（8）健身設施每日巡查一次，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復，保證器械設施的安全使用。（9）安全標志對危險部位設置安全防范警示標志。并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施，每月檢查一次，保證標識清晰完整，設施運行正常。供水系統(tǒng)第5頁共13頁（1）對供水設備每月檢查一次，每季度一次對管道等進行除銹、油漆，保證供水正常。（2）每年定期二次清洗、消毒水箱和蓄水池，供水水質(zhì)符合國家生活用水標準，并有衛(wèi)生監(jiān)督部門對供水的水質(zhì)檢驗報告。（3）高層房屋每年二次對減壓閥進行測壓并做好記錄。（4）水箱、蓄水池蓋板保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養(yǎng)。排水系統(tǒng)（1）每天檢查污水泵、提升泵、排出泵，每季度一次潤滑加油。（2）每年二次對污水處理系統(tǒng)全面維護保養(yǎng)。（3）控制柜電氣性能良好，運行正常。（4）污水處理系統(tǒng)正常運行，周邊基本無異味和明顯噪聲，過濾格柵無堵塞。公共照明（1）公共照明及時修復損壞燈座、燈泡、開關等，保持燈具完好，小區(qū)內(nèi)樓道燈，路燈亮燈在99以上。（2）景觀燈、節(jié)日彩燈、入戶大堂吊燈等保持燈具完好，亮燈率99以上。公共電氣柜每日一次巡查室內(nèi)外公共電氣柜，每月一次保養(yǎng)室內(nèi)外公共電氣柜，每年一次電氣安全檢查，保證電氣設備運行安全正常。消防系統(tǒng)、消防設施設備（1）消防泵每月啟動一次并做記錄，保證其運行正常。（2）消防栓每月巡查一次，消防栓箱內(nèi)各種配件完好。（3）每天檢查火警功能、報警功能是否正常。（4）每年試驗一次探測器，并對全部控制裝置進行一次試驗，火災探測器投入運行二年后，應每隔三年全部清洗一次，不合格的應當調(diào)換。（5）每半年檢查一次消防水帶，閥桿處加注潤滑油并作一次放水檢查。（6）每月檢查一次滅火器，臨近失效立即更新或充壓。避雷系統(tǒng)避雷設施每年二次檢查避雷裝置，10層以上樓宇每年應檢測一次，保證其性能符合國家標準。弱電系統(tǒng)第6頁共13頁（1）樓宇可視對講不定期進行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其24小時運行正常、對講主機選呼功能正常、且選呼后可視功能正常，語音、圖像清晰，對講分機開鎖功能，門體的閉門器自動閉門功能正常。（2）周界報警24小時設防并正常運行，不定期進行調(diào)試與保養(yǎng)，保證該系統(tǒng)的禁戒線封閉、無盲區(qū)和死角，保證中心控制室通過顯示屏、報警控制器或電子地圖準確識別報警區(qū)域，收到警情時，能同時發(fā)出聲光報警信號。（3）監(jiān)視系統(tǒng)不定期進行調(diào)試保養(yǎng)，保證各項監(jiān)控設備24小時正常運行，能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號，錄像功能正常。業(yè)主報修（1）接到業(yè)主報修后，工程維修人員接到指令后五分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，業(yè)主在報修處理單上簽認到場時間。（2）維修人員到達現(xiàn)場后20分鐘內(nèi)開始施工，維修結束前不得擅自撤離現(xiàn)場，經(jīng)業(yè)主書面同意并與業(yè)主約定下次維修事件后，維修人員方可提前撤離。4、協(xié)助維護公共秩序（1）住宅區(qū)主出入口24小時站崗值勤。（2）住宅區(qū)內(nèi)按規(guī)定線路巡邏，每1小時巡查1次；配有安全監(jiān)控設施的，實施24小時監(jiān)控。（3）對進出住宅區(qū)的機動車輛進行登記，實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。（4）對進出住宅區(qū)的裝修、家政等勞務人員實行臨時準入證管理。（5）對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關部門，并協(xié)助采取相應措施。5、保潔服務（1）按幢設置垃圾桶，每日清運2次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。（2）合理設置果皮箱或垃圾桶，每日清運2次。（3）住宅區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗2次。樓梯扶手每日擦洗1次，共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時清除道路積水、積雪。（4）化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。（6）根據(jù)住宅區(qū)實際情況進行消毒和滅蟲除害。第7頁共13頁6、綠化養(yǎng)護管理（1）專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。（2）草坪生長良好，及時修剪，無雜草、雜物。（3）花卉、綠籬、樹木應根據(jù)其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果。（4）定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。（5）定期噴灑藥物，預防病蟲害。三、人員配備要求1、按專業(yè)化的標準要求配置管理人員本項目物業(yè)人員不少于350人，其中管理人員不少于12人，客戶服務不少于19人（含收費員），工程維修人員不少于16人，保安不少于163人，年齡小于45歲（含車管員、監(jiān)控員），保潔綠化不少于140人，年齡小于50歲。2、項目建設未交付期間，物業(yè)公司應配備項目經(jīng)理及管理人員6人，保安45人，工程人員4人，保潔28人，按照以下介入期限，進行物業(yè)監(jiān)管與指導（物業(yè)公司派出的人員必須按照招標方所需進行工作安排），直到房屋交付業(yè)主為止，期間產(chǎn)生的各種費用由物業(yè)公司自行承擔，開發(fā)商不予支付。其中介入期限項目經(jīng)理及管理人員為交房前六個月，保安暫定交房前十二個月，工程人員為交房前六個月，保潔人員為交房前二個月。3、物業(yè)服務費用，由中標單位自行收繳，房產(chǎn)公司對于沒收繳到物業(yè)費或空置房、空關房不予補貼。4、地上、地下車位收取率按總車位的40計算。5、人員工資不得低于合肥市現(xiàn)行最低工資標準，保險按國家相關規(guī)定執(zhí)行。成本核算時所有配備的人員都應計算保險部分，不得以使用40、50人員為由不予核算。四、報價說明1、投標總價的計算過程為商業(yè)部分435238平方米A元/平方米月12月A元；商務部分20085平方米B元/平方米月12月B元；地上停車位（機動車）部分1892個C元/輛月12月C元；地下停車位（機動車）部分3895個D元/輛月12月D元；投標總價ABCD第8頁共13頁2、A元/平方米月、B元/平方米月、C元/輛月、D元/輛月即為項目交付后中標人實際向業(yè)主收取的物業(yè)管理費單價，按照購房人的產(chǎn)權面積計算。3、投標報價須考慮前期介入費風險。4、上述報價中不包含電梯電費、公共區(qū)域水電及其它設施、設備運行等公共能耗，屆時據(jù)實際發(fā)生額度進行公攤。5、投標人應考慮機動車的租金收益等其他費用的收取風險，總價包干，風險自負。五、相關要求1、合同簽訂的期限暫定為一年。2、投標人中標后，未經(jīng)招標人同意，不得更換項目經(jīng)理和主要負責人，否則開發(fā)商有權從履約保證金中扣除10作為違約金。3、投標人中標后，不得擅自減少前期介入的人員（第五條規(guī)定），期間如擅自減少或有違紀違規(guī)的行為，開發(fā)商有權從履約保證金中扣除10/次/例作為違約金或隨時解除本合同。4、如中標單位服務不達標，業(yè)主（商戶）投訴多，經(jīng)查屬實，招標方隨時可以解除合同。5、此項目開發(fā)商不提供前期介入費用和開辦費用，一切由物業(yè)公司自理。6、本項目是合肥市“十一五”規(guī)劃重點引資項目，是合肥市“1346”行動計劃項目之一，中標物業(yè)單位必須在項目現(xiàn)場設立分支辦公機構，合同履約期內(nèi)，每年在商城內(nèi)必須組織開展不少于4次的文化娛樂等主題活動，且邀請業(yè)主和房產(chǎn)公司以及商業(yè)運營公司的代表參加，由此發(fā)生的費用由中標的物業(yè)單位自理。7、采購人可能會結合市場行情，依法調(diào)整已經(jīng)合肥市規(guī)劃局調(diào)整的總體規(guī)劃，屆時中標人應予以認可。8、本項目的水電為自管，投標人可自行踏勘現(xiàn)場。中標方案進行協(xié)商調(diào)整，以更好地符合采購人需要。以上要求及標準，投標單位需在投標書中給予實質(zhì)性的響應。六、其他本項目提供電子版總平圖，請投標人報名后從我中心網(wǎng)站下載。第9頁共13頁七、對中標單位的日?？己宿k法（一）考核形式1、每日巡查。由招標人組織考核領導小組辦公室安排專人（不少于2人）負責，并做好巡查記錄。2、全面檢查。由考核領導小組組織實施，每周一次，對照評分細則，現(xiàn)場評分、亮分，并由中標單位對檢查結果認可簽字。3、暗查。由考核小組成員組成，一般一月一次。4、班子集體檢查。招標人根據(jù)工作需要，可組織班子成員進行檢查，一般兩個月一次。5、若承包單位拒不簽字，按照考核辦法檢查照片和現(xiàn)場考核人員兩人簽字為準，作為考核依據(jù)。上述考核的結果，均計入當月總分。（二）分值評定考核分值為100分。每次考核按照評分細則規(guī)定進行扣分，作為對中標者兌現(xiàn)合同履約保證金的依據(jù)。（三）考核措施每月考核得分在96分（含96分）為合格。受到國家、省、市、區(qū)、工業(yè)區(qū)（街道）表彰的（憑證書或文件），隨后每月在得分中分別增加10分、8分、6分、4分、2分。（四）處罰1、每月考核得分在96分（不含96分）以下、每低一分扣中標人履約保證金10000元。2、被省、市、區(qū)媒體曝光，確屬本職工作失誤或失職，造成不良影響的，在當月總分中扣4分。第10頁共13頁3、在法定節(jié)假日和商城內(nèi)重大活動期間，因管理不到位，業(yè)戶反映強烈的，在當月總分中扣3分。4、連續(xù)兩個月考核在90分（含90分）以下的或一年平均考核在90分（含90分）以下的，發(fā)包方有權隨時終止合同，造成的影響和損失由承包方承擔，履約保證金不予退還?？己嗽u分細則（一）基本要求（25分）1、服務與被服務雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，雙方權利義務關系明確。（1分）2、承接項目時，對商城內(nèi)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。（2分）3、項目經(jīng)理及各部門主管須具有大專及以上學歷，須有全國物業(yè)經(jīng)理上崗證，其中項目經(jīng)理要求有物業(yè)管理師證書；管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。（4分）4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。（3分）5、管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。（3分）6、公示24小時服務電話。急修15分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修和回訪記錄。（5分）7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。（2分）8、每半年公布一次物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況。（2分）9、每年2次開展對物業(yè)服務的滿意度調(diào)查,基本滿意率90以上。（3分）（二）房屋管理（18分）第11頁共13頁1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。（3分）2、根據(jù)房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。（2分）3、每日巡查2次房屋卷閘門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。（3分）4、按照裝飾裝修管理有關規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的商城裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定與業(yè)主（使用人）、裝修管理企業(yè)簽訂協(xié)議，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查2次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。（5分）5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻和制止，必要時報告有關主管部門。（3分）6、商城主出入口設有商城平面圖，各棟有明顯標志。（2分）（三）共用設施設備維修養(yǎng)護（16分）1、共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）。（2分）2、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。（1分）3、設施設備標志齊全、規(guī)范，責任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設施設備運行正常。（1分）4、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與第12頁共13頁建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。（1分）5、確保電梯能夠正常運行。（2分）6、消防設施設備