河北萬來房地產(chǎn)開發(fā)公司來馬二村項目可行性研究報告一、項目總論（一）項目背景項目用地50畝項目位置地塊位于邯鄲市來馬二村，東臨廣泰街，南至家和小區(qū)，西沿迎賓路。項目開發(fā)背景舊城改造（二）開發(fā)單位概況單位名稱河北萬來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單位性質(zhì)有限責任公司注冊資金港幣萬元單位住所業(yè)務(wù)范圍房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、銷售法定代表人單位簡介二、項目投資環(huán)境和市場研究（一）邯鄲市宏觀經(jīng)濟環(huán)境與全民消費結(jié)構(gòu)研究宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)影響的作用渠道在于宏觀經(jīng)濟基本面的變化會引起人們對于未來期望的變化，從而產(chǎn)生房地產(chǎn)供給和需求力量對比失衡，進而引起房地產(chǎn)價格的上升或者下降。本部分主要針對邯鄲地區(qū)宏觀經(jīng)濟發(fā)展水平，主要包括GDP發(fā)展狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況、社會消費品零售總額、全市商業(yè)增加值等，以及邯鄲市居民生活結(jié)構(gòu)，主要包括總?cè)丝谑杖胨?、消費水平、城鄉(xiāng)居民人均可支配收入以及儲蓄存款余額等進行研究，目的是密切關(guān)注宏觀因素對項目的影響，以降低投資風險。1邯鄲市經(jīng)濟環(huán)境分析11邯鄲市2005年2010年國民生產(chǎn)總值統(tǒng)計從05年至今年邯鄲市國民經(jīng)濟生產(chǎn)總值增長幅度在11左右，2010年全市生產(chǎn)總值將達到2371億元，比上年增長103，是河北省第四個國民經(jīng)濟總值達到2000億元的地區(qū)。由此可以看出，邯鄲市國民經(jīng)濟持續(xù)快速增長，經(jīng)濟總量穩(wěn)步上升，經(jīng)濟運行環(huán)境良好，為商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展提供了經(jīng)濟保障。12邯鄲三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（農(nóng)業(yè)、工業(yè)、服務(wù)業(yè)）邯鄲三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)1581172721912351243658217083839993811104417147845514561466130500100015002000250020052006200720082009第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)邯鄲二三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步提升，第三產(chǎn)業(yè)增速明顯加快，隨著冀南裝備新城、邯鋼工業(yè)新區(qū)、市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、廣府生態(tài)文化園區(qū)、漳河生態(tài)科技園區(qū)等裝備制造、現(xiàn)代物流織服裝、文化旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，邯鄲第三產(chǎn)業(yè)將在12五期間得到大力發(fā)展，這將為商業(yè)地產(chǎn)提供更邯鄲國民生產(chǎn)總值115731338116002199042150237105001000150020002500200520062007200820092010生產(chǎn)總值廣闊的發(fā)展空間。13邯鄲進出口總額95321034184842968226856293850102030200520062007200820092010邯鄲對外貿(mào)易進出口總額出口總額2010年邯鄲進出口大幅提升，進出口總額同期增長147，其中出口總額同期增長627，達到歷史最高水平，邯鄲進出口總額的大幅度增加，吸引更過企業(yè)進駐邯鄲，促進經(jīng)濟良好發(fā)展，在一定層面上加速商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。14邯鄲全社會固定資產(chǎn)投資49159958059105361466905001000150020052006200720082009邯鄲市固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資05年至今邯鄲固定資產(chǎn)投資年增長率在30以上，城鎮(zhèn)建設(shè)取得巨大發(fā)展，其中2009年邯鄲市固定資產(chǎn)投資完成14669億元，比上年增長329。固定資產(chǎn)的快速發(fā)展也反映出邯鄲房地產(chǎn)的開發(fā)的火熱局面在未來幾年內(nèi)將得以繼續(xù)維持。15利用外資情況152441735418392274193328238274010000200003000040000200520062007200820092010邯鄲利用外資情況利用外資額2010年，邯鄲實際利用外資達到38274萬美元，完成省年度計劃的5。邯鄲加大招商引資力度，抓住國外產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移機會。大量外資的注入，活躍本地市場，促進經(jīng)濟發(fā)展，部分外資進入房地產(chǎn)業(yè)，緩解開發(fā)商資金壓力，進而繁榮地產(chǎn)業(yè)。2國家出臺針對地產(chǎn)市場政策2003年121號文件，確立房地產(chǎn)為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)；20052007年“國八條”“國六條”調(diào)控以穩(wěn)定房價為主要訴求；2006年停止一切別墅類項目供地及手續(xù)；2008年貨幣政策“從緊”，世界金融危機房地產(chǎn)進入觀望狀態(tài)，房價、成交量日減2009年“試探性抄底”至放量大漲，恐慌性搶購，地產(chǎn)市場有低迷轉(zhuǎn)為亢奮2010年“國十條”以穩(wěn)定房價為主的地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵時刻2011年“限購令”史上最嚴厲樓市調(diào)控措施；2012年央行兩次下調(diào)存款準備金率，并連續(xù)兩次降息；2012年“十八大”建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度；今年開工保障房700萬套。3、全國商品房銷售情況綜述以上為影響地產(chǎn)發(fā)展的主要經(jīng)濟指標，從數(shù)據(jù)中可以看出國民生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、外資利用額、固定資產(chǎn)投資額、進出口總額均穩(wěn)步增長，直接顯示了城市發(fā)展速度、建設(shè)速度及市政規(guī)劃的完善，同時在良好的經(jīng)濟環(huán)境下，邯鄲市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。邯鄲市經(jīng)濟向良好的方向發(fā)展，隨著收入水平的提高，居民的購買力正在逐年增長，社會零售總額逐步增加，直接反映了居民的消費力，從而在尋找相關(guān)角度去引導消費意識，為房地產(chǎn)市場發(fā)現(xiàn)新的機遇。預計2013年邯鄲繼續(xù)在上升的景氣通道中平穩(wěn)運行，生產(chǎn)總值增速將放緩呈現(xiàn)前高后低態(tài)勢。全社會固定資產(chǎn)投資增速將高位運行，消費品市場將繼續(xù)保持較快發(fā)展態(tài)勢、居民生活將穩(wěn)步提高，城鄉(xiāng)居民收入將保持平穩(wěn)增長態(tài)勢、固定資產(chǎn)投資力度加大、勞動力需求有所好轉(zhuǎn)等特點。（二）城市發(fā)展結(jié)構(gòu)調(diào)研與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查通過對區(qū)域內(nèi)實際生活空間，包括中心地帶及周邊區(qū)域城市結(jié)構(gòu)機能的調(diào)查，了解該區(qū)域內(nèi)設(shè)施、交通、活動空間等環(huán)境的現(xiàn)狀以及未來的發(fā)展規(guī)劃。例如交通網(wǎng)狀的發(fā)展計劃。交通網(wǎng)密布的地方往往是人口最容易集中的地方或者是流量特別大的地方城市發(fā)展規(guī)劃對未來商業(yè)將來的發(fā)展非常重要，諸如大型社區(qū)的發(fā)展計劃以及商業(yè)區(qū)建設(shè)計劃將直接影響未來的經(jīng)營。1、邯鄲市整體規(guī)劃城市性質(zhì)國家歷史文化名城，冀晉魯豫交界地區(qū)經(jīng)濟中心。根據(jù)邯鄲城市發(fā)展規(guī)劃，主城區(qū)的發(fā)展具體概括為“東擴、西移、南連、北延”，并將主城區(qū)劃分為東北、東南、西北、西南四個區(qū)域，東南區(qū)位于東環(huán)路以東。隨著市政府等市政機關(guān)的即將東遷，人民路東延通車，城市東南板塊將成為未來城市發(fā)展的主方向，成為城市發(fā)展的重中之重。城市功能分區(qū)未來年間，邯鄲將優(yōu)化主城區(qū)空間布局西部城區(qū)主要承擔冶金及配套延伸產(chǎn)業(yè)功能；南部城區(qū)主要承擔物流、教育功能；北部城區(qū)主要承擔服務(wù)功能；東部城區(qū)主要承擔商貿(mào)居住功能。城市規(guī)模2年，城市規(guī)劃區(qū)面積平方公里，中心城區(qū)控制面積平方公里，主城區(qū)面積達到平方公里；主城區(qū)人口達到萬人以上，從業(yè)人員達到萬人，其中服務(wù)業(yè)人員占左右；城市化率達到以上。片區(qū)劃分邯鄲新的城市總體規(guī)劃將要建設(shè)6大片區(qū)，十四個功能組團。其中中心片區(qū)含邯山區(qū)、叢臺區(qū)、復興區(qū)、趙王城邯鋼組團；東部新區(qū)包含高開區(qū)、東部新區(qū)、代召新區(qū)；城南片區(qū)包含物流組團和高教組團；城北片區(qū)包含黃粱夢組團和蘇里組團；碼頭組團包含碼頭西組團和碼頭東組團；機場片區(qū)包含機場組團。2、邯鄲東部新區(qū)規(guī)劃本次規(guī)劃將城市中心區(qū)向東擴展，東部區(qū)域（包括高開區(qū)、東部新區(qū)、代召新區(qū)）東部新區(qū)是承載城市新興服務(wù)功能的主要空間，將成為帶動東部地區(qū)發(fā)展的增長極，東部新區(qū)將利用城市廣場、景觀道路和水上景觀標志，形成視線通廊。景觀中心是依托支漳河分洪道開掘的港灣式湖面、湖心水柱地標，以及濱水廣場（南臨東湖公園，北靠商業(yè)金融文化中心），是新區(qū)中心的一處獨特的標志性景觀環(huán)境。商業(yè)金融、文化中心及行政中心沿東西向景觀軸線集中布局。濱水布置休閑娛樂商業(yè)服務(wù)設(shè)施。在景觀主軸西側(cè)規(guī)劃體育中心。南北兩片生態(tài)居住區(qū)各規(guī)劃一個區(qū)域商業(yè)服務(wù)中心。隨著邯鄲東部新區(qū)的建設(shè)的深入開展，大量商業(yè)（3個商業(yè)金融文化區(qū)、11個片區(qū)商業(yè)中心）將陸續(xù)面世。（三）邯鄲市房地產(chǎn)市場研究1邯鄲市房地產(chǎn)分析11邯鄲市建筑業(yè)增加值795188398529754463020040060020062007200820092010邯鄲市建筑業(yè)增加值建筑業(yè)增加值邯鄲建筑業(yè)增加值取得突飛猛進的增長，2010年增加值比2009年多出148億元，凈增長達到1502隨著三年大變樣的深入，在未來兩年內(nèi)邯鄲建筑業(yè)將繼續(xù)高歌猛進。12邯鄲市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資339447127691134215010020030020062007200820092010邯鄲房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資房地產(chǎn)業(yè)增加值20092012年邯鄲市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資總額步步高升，只2010年投資總額達到215億元，比09年增長90左右。大量資金涌入房地產(chǎn)市場，造成邯鄲地產(chǎn)市場繁榮。13商品房銷售面積以及銷售額商品房銷售面積及銷售額11369641138195324621320928857660010020030020062007200820092010商品房銷售面積商品房銷售額三年大變樣實施以來，邯鄲市商品房銷售面積、銷售額均呈現(xiàn)迅速增長，商品房銷售面積增長幅度在20以上，銷售額增長幅度在35以上，據(jù)統(tǒng)計2010年邯鄲市商品房銷售面積將達到246萬平米，銷售額近60億元。大量剛性需求的釋放以及投資炒作，邯鄲房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展。14邯鄲市各類物業(yè)銷售面積邯鄲市住宅銷售面積101892471106178321811839332172805010015020025020062007200820092010住宅銷售面積其他類型房屋銷售面積由上表可以看出，三年大變樣以來，刺激了居民的購房需求，使得住宅和其他類型房屋銷售面積都大幅增加，2010年邯鄲其他類型房屋銷售面積達到28萬平方米，增長392；其他類型房屋主要指公寓、寫字樓，09年以前銷量較少，2009年公寓、寫字樓銷售面積達到17萬平米，增長431。據(jù)調(diào)查2010年公寓、寫字樓市場在售面積已經(jīng)達到50萬平米左右，2011年邯鄲公寓寫字樓放量可達到100萬平米以上。雖然市場對公寓、寫字樓房產(chǎn)表現(xiàn)出強烈的需求，但如此巨大的供應(yīng)量市場能否短時間內(nèi)消化，這需要市場檢驗，同時也說明本案在2011年將面臨巨大市場競爭。15邯鄲市商品房空置率2313614138180204020062007200820092010邯鄲市商品房空置面積空置面積隨著投資市場的火熱，2009年邯鄲市商品房空置面積38萬平方米，增長1528，達到十年來最高水平。但據(jù)邯鄲統(tǒng)計局2010年報告指出，邯鄲商品房空置率同比下降50左右。商品房空置面積的大幅下降，一定程度上說明房地產(chǎn)市場運行狀況比較健康良好，給本案發(fā)售提供了一個良好的市場環(huán)境和機遇。2、邯鄲寫字樓、公寓物業(yè)產(chǎn)品研究21區(qū)域分析在售項目和即將發(fā)售項目區(qū)域統(tǒng)計情況寫字樓公寓綜合體91695041105101520叢臺區(qū)邯山區(qū)復興區(qū)開發(fā)區(qū)公寓寫字樓由上表可以看出，邯鄲寫字樓、公寓等商務(wù)地產(chǎn)集中在叢臺區(qū)和邯山區(qū)，占總體量的90以上，其中寫字樓集中在聯(lián)紡路以南，陵園路以北，中華大街以東，滏東大街以西區(qū)域。公寓主要分布在寫字樓集中區(qū)的外圍。項目大量集中，導致區(qū)域競爭激烈。22戶型面積分析由上表中可以看出邯鄲市的在售的公寓戶型面積以50和80平米面積為主，寫字樓以80和110平米左右戶型為主，就目前銷售情況來看，公寓中小戶型銷售狀況良好，主要購買客戶為投資客戶（主要為長期投資客戶）。23價格分析42004500510048005200600002000400060008000200820092010公寓寫字樓邯鄲寫字樓10年市場價格突破6000元大關(guān)，價格增長迅速，相對寫字樓來說，公寓價格增長相對緩慢，從下圖標中可以看出，住宅型公寓所占比例較小，市場上只有旺角城市綜合體、卓昱北苑、融富中心等少量住宅型公寓；商務(wù)公399313818248184110102030405080110130150以上公寓面積寫字樓面積2575020406080住宅公寓商務(wù)公寓所占比例寓作為主流，主要分布在商業(yè)中心和大型專業(yè)市場周邊，主要客戶群為周邊商務(wù)、商業(yè)人群。3、區(qū)域樓盤深度分析31叢臺區(qū)在售公寓寫字樓項目分布最為密集，在售樓盤、即將發(fā)售樓盤，包括部分尾盤多達23個。其中寫字樓項目17個，公寓項目8個。位置本區(qū)商務(wù)樓盤主要沿人民路和聯(lián)紡路布局。價格本區(qū)域?qū)懽謽莾r格明顯分為兩個梯隊，第一梯隊以豐通國際、遠大國門、康橋國際等現(xiàn)房和準現(xiàn)房為主，價格在6200元/平米左右；第二梯隊主要以華浩天際、華域首座等期房為首，價格在5300元/平米左右；本區(qū)公寓價格在4500元/平米4700元/平米左右，工期對公寓價格的影響相對較小。本區(qū)公寓寫字樓差價在1500元/平米左右，價格相差較多。目前放量目前叢臺區(qū)在售寫字樓面積較少，大部分項目處于尾盤階段，預計入市樓盤均未正式公開銷售，目前叢臺區(qū)寫字樓供應(yīng)源包括豐通國際、遠大國門、嘉華國際、華浩天際等少量幾個項目在售面積約在2萬平米左右；在售公寓項目均處于銷售后期或尾盤階段，只有舜地五星國際、趙都華潤大廈屬于新發(fā)售樓盤，在售面積約12萬平米左右。未來放量2013年有添鴻商務(wù)大廈、鴻基行政公館、陽光三龍廣場、金茂大廈、金恒基鹿城國際、華浩天際、文新大廈、創(chuàng)鑫等項目，考慮到項目分期入市，2013年寫字樓入市面積達到200000平米以上；公寓項目有晉和國際、創(chuàng)新陽光城、中和商廈等體量達到90000平米。33綜合點評區(qū)域特點該板塊位于城市東北部地帶，涵蓋火車站商圈和邯鄲市政府，緊鄰高速交通網(wǎng)絡(luò)，交通便利，配套齊全；產(chǎn)品評價寫字樓消費群較廣泛，區(qū)域內(nèi)寫字樓相對消化較快，公寓主要為商務(wù)型、投資性公寓，主力面積區(qū)間7090平米；各項目都以外部商業(yè)、生活配套和便利交通為優(yōu)勢，推出中、小戶型產(chǎn)品，具有較高的投資價值，整體銷售狀況良好。公寓項目寫字樓項目項目名稱開發(fā)商項目位置寫字樓面積建筑規(guī)模均價（元/）豐通國際河北豐通房地產(chǎn)聯(lián)紡路與滏東大街交叉口12000平米1棟高層5700陽光三龍廣場邯鄲市三龍房地產(chǎn)聯(lián)紡路與滏東大街交叉口40000平米1棟高層未定華域首座河北域渤房地產(chǎn)浴新大街與環(huán)城西路交口43000平米1棟28層層5300華浩天際河北華浩房地產(chǎn)聯(lián)紡路與滏河北大街交口28000平米1棟26層未定金恒基鹿城國際河北金恒基房地產(chǎn)叢臺路與陵西大街口46000平米1棟27層未定遠大國門邯鄲遠大房地產(chǎn)滏東大街與叢臺路交匯處39000平米1棟28層6300嘉華國際石家莊市嘉泰房地產(chǎn)人民路與滏陽河交叉口42600平米1棟28層未定壹街區(qū)河北江城房地產(chǎn)硝廠胡同西，五金街東1棟14層未定鉑鑰中心邯鄲市春暉房地產(chǎn)中華大街與土山前街交叉口32000平米1棟23層未定創(chuàng)鑫陽光城邯鄲創(chuàng)鑫房地產(chǎn)人民路東柳大街交口東北角50000平米1棟29層未定添鴻商務(wù)大廈河北融通房地產(chǎn)人民路與光明路交叉口40000平米1棟高層未定項目名稱開發(fā)商項目位置總建面建筑規(guī)模均價晉和國際河北鼎鑫房地產(chǎn)中華大街與青年路交口30000平米1棟28層未定豐通國際邯鄲豐通房地產(chǎn)聯(lián)紡路與滏東大街交叉口12000平米1棟高層4600元鳳桐大廈河北三龍房地產(chǎn)聯(lián)紡東路與仁和路交叉口18000平米1棟31層4300元舜地五星國際石家莊舜地房地產(chǎn)人民路與中華街交叉口38000平米1棟38層4500元華域首座河北域渤房地產(chǎn)浴新大街與環(huán)城西路交口32000平米1棟25層4500元融富中心河北鑫港房地產(chǎn)滏河大街以東，果園路以南90000平米8棟30層4700元鑫嶺國際邯鄲嘉禾房地產(chǎn)陵西大街與人民路交口40000平米2棟22層6300元中和商廈邯鄲市商發(fā)房地產(chǎn)中華大街與和平路交叉口34400平米華浩天際河北華浩房地產(chǎn)聯(lián)紡路與滏河北大街交口28000平米1棟26層5300元創(chuàng)鑫陽光城邯鄲創(chuàng)鑫房地產(chǎn)人民路東柳大街交口東北角45000平米1棟28層未定鴻基行政公館邯鄲市鴻基房地產(chǎn)人民路以南，朝陽路以北65000平米1棟45層未定文新大廈亞太集團邯山公司展覽路和曙光路交叉口金茂大廈邯鄲市金世紀房地產(chǎn)人民路與光明路交叉口33開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)在售寫字樓僅有鑫域國際精裝寫字樓，均價6500元/平米，僅剩余少量房源。華信國際廣場信國際廣場將建成一個總建筑規(guī)模約170萬平方米，集品牌商業(yè)、總部商務(wù)、金融中心、體驗街區(qū)、星級酒店、時尚娛樂、居住中心為一體的城市中心建筑群。華信國際廣場有七個板塊構(gòu)成（1）華信音樂噴泉廣場；（2）華信時尚空中酒吧街；（3）大型商業(yè)中心；（4）金融中心；（5）華信商務(wù)中心；（6）華信國際會議中心；（7）華信山水文苑。但是項目進展緩慢，預計其商業(yè)、寫字樓、公寓短期內(nèi)無法銷售。區(qū)域點評區(qū)域特點該板塊作為邯鄲市城市發(fā)展方向，政策傾向性較大，各項基礎(chǔ)設(shè)施明顯完善，道路通暢，環(huán)境優(yōu)良；地產(chǎn)開發(fā)板塊內(nèi)開發(fā)項目以住宅為主，新項目多，地產(chǎn)開發(fā)呈大規(guī)模、高品質(zhì)方向發(fā)展，項目自身配套齊全，園林景觀豐富；產(chǎn)品戶型區(qū)域內(nèi)住宅以100180平米中、大戶型為主，客戶購房目的多為改善居住環(huán)境，部分客戶為周邊縣市人群；銷售價格板塊內(nèi)住宅銷售價格保持在55006500元/平方米，各項目自身特色突出，銷售價格差別不大；區(qū)域各項目宣傳力度較大，都傾向于對地段、環(huán)境、交通、小區(qū)品質(zhì)特色的突出，目前整體銷售狀況良好。35市場供應(yīng)量項目類別供應(yīng)面積在售寫字樓項目55000平米在售公寓項目210000平米潛在寫字樓項354000平米潛在公寓項目230000平米總計849000平米點評邯鄲市場未來年內(nèi)寫字樓供應(yīng)量在20萬平米左右，公寓市場供應(yīng)量在27萬平米左右，大量開發(fā)商加大了對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)力度，致使眾多商業(yè)地產(chǎn)項目進入市場，在今后本案將面臨十分嚴峻的競爭（四）邯鄲商業(yè)市場研究1城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃11邯鄲城市商業(yè)規(guī)劃目標提升邯鄲作為四省交界區(qū)域經(jīng)濟中心地位，大力發(fā)展市區(qū)商業(yè)，提升商業(yè)發(fā)展水平，是建設(shè)區(qū)域經(jīng)濟中心必須重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)之一。通過零售市場體系、批發(fā)市場體系、物流體系和服務(wù)體系的建設(shè)，形成布局合理、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能齊全、特色明顯，多層次、多門類的商業(yè)市場架構(gòu)。12城市商業(yè)規(guī)劃未來邯鄲商貿(mào)的主體框架是，通過架構(gòu)“主城區(qū)衛(wèi)星城中心鎮(zhèn)”三級流通體系，建設(shè)零售、批發(fā)、物流和服務(wù)四位一體的商品市場體系，形成以邯鄲市主城區(qū)為核心都市區(qū)經(jīng)濟貿(mào)易圈、公里區(qū)域經(jīng)濟貿(mào)易圈及聯(lián)通國內(nèi)外商品集散圈的“一核三圈”大商貿(mào)格局。建設(shè)中央商務(wù)區(qū)（）核心區(qū)。將和平路以北、滏河大街以西、叢臺路以南、中華大街以東區(qū)域，以人民路為中軸線規(guī)劃建設(shè)邯鄲中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)，以發(fā)展金融、法律服務(wù)、貿(mào)易、信息咨詢、星級商務(wù)酒店等產(chǎn)業(yè)為主，建成“立足區(qū)域、服務(wù)全國、面向世界”的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心。建設(shè)三級商業(yè)中心。規(guī)劃建設(shè)邯山商業(yè)步行街（區(qū)）、新世紀商業(yè)區(qū)和滏東新區(qū)三個城市商業(yè)中心，個區(qū)域商業(yè)中心，個社區(qū)商業(yè)中心。建設(shè)特色商業(yè)街。中心城區(qū)重點建設(shè)浴新輕紡百貨商業(yè)街、渚河路家具建材一條街、和平路五金家電商業(yè)街、叢臺路美食娛樂商業(yè)街等條特色商業(yè)街。把滏陽河、沁河城區(qū)段兩岸打造成集觀光、商貿(mào)、餐飲、休閑、娛樂為一體的特色文化消費區(qū)。分析邯鄲商業(yè)發(fā)展規(guī)劃以及商業(yè)發(fā)展目標為項目提供有力的政策支持，本案臨近建設(shè)中的中央商務(wù)區(qū)和滏東大街商業(yè)中心，屬于18個區(qū)域商業(yè)中心重要組城部分。政策利好也是項目啟動后，重點宣傳賣點之一，通過政策支持的利好，吸引客戶購買欲望。2商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析與研究21邯鄲市主要商圈分布圖依據(jù)區(qū)域內(nèi)商場數(shù)量、商業(yè)面積、人流量數(shù)量等，現(xiàn)將邯鄲主要商業(yè)中心劃分為3類商圈，核心商圈、次級商圈和邊緣商圈，每級商圈的客流、營業(yè)額是依次遞減的，其商業(yè)價格必然由高到底。如圖所示火車站商圈新世紀商圈萬達商圈復興商貿(mào)城商圈開發(fā)區(qū)商圈光明南大街商圈由上圖可以看出邯鄲主要商業(yè)中心和區(qū)域商業(yè)主要分布在老城區(qū)主干道旁，這也說明區(qū)域商業(yè)中心的形成需要巨大的消費群支撐和便捷的交通。開發(fā)區(qū)目前僅有以開發(fā)區(qū)鑫域國際為核心的高檔消費中心和以鑫港為主的批發(fā)零售中心。適宜居民生活、購物、休閑的場所至今未發(fā)展成型。22主要商業(yè)市場格局分析列項火車站商圈新世紀商圈南部區(qū)域開發(fā)區(qū)商圈商圈規(guī)模規(guī)模大，分布相對集中整體規(guī)模中等，但單體項目規(guī)模大檔次高整體規(guī)模中等，分布相對集中整體規(guī)模大，檔次高。經(jīng)營業(yè)態(tài)服飾百貨、電腦電器、零售批發(fā)電機修配等綜合業(yè)態(tài)營造良好購物環(huán)境，注重人性化消費的高檔綜合商場建材、家居、汽車服務(wù)為主要業(yè)態(tài)以建材、家居、電器等大型專業(yè)市場為主輻射范圍輻射邯鄲市及周邊市區(qū)零售批發(fā)輻射邯鄲市及周邊縣區(qū)輻射邯鄲市及周邊縣區(qū)輻射邯鄲市及周邊區(qū)縣未來發(fā)展隨著三年大變樣的實施，未來將建設(shè)成為大型主題功能商業(yè)區(qū)。未來主要形成商務(wù)功能區(qū)和高檔商業(yè)區(qū)。向大生活區(qū)綜合配套服務(wù)發(fā)展。向規(guī)?；?、專業(yè)化、商務(wù)化發(fā)展鑫港商圈23主要商圈分析（1）火車站商圈主要物業(yè)類型在營產(chǎn)權(quán)商場康德、國風購物中心、樂頤電腦城、SOGO商場、稽山等；在售產(chǎn)權(quán)商場無；在售商業(yè)街稽山新天地；在營商業(yè)街米蘭秀街、丹蘭女人街、新丹蘭尚街等；在營專業(yè)市場建華小商品市場、三龍五金城、溫州輕紡城等；商圈簡介此商圈為城市傳統(tǒng)核心商圈，以康德、國風購物中心、為核心，是邯鄲市最老也是最繁華的商圈，人流車流密集，商業(yè)氛圍十分濃厚。此商圈目前購物環(huán)境及交通組織較為落后，但依據(jù)其強大的商圈影響力及消費者的消費習慣，依然保持著邯鄲市零售特級商圈的地位。租金主要在90140元/平米/月，在國風商場附近租金最高，可達200元/平米/月，客流量在6080人/分鐘。康德、國風購物中心等的紅火經(jīng)營鞏固了此商圈的龍頭地位。但是商業(yè)的高密度、專業(yè)市場的密集、人口的高密度，使老商業(yè)街區(qū)的弊端顯現(xiàn)出來，交通擁擠，停車位嚴重不足的問題，將成為此商圈繼續(xù)擴大的瓶頸。近兩年商業(yè)地產(chǎn)競爭較為激烈，丹蘭女人街、陽光日月城等絕大部分商場經(jīng)營狀況較差；商業(yè)街作為新業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，吸引了眾多的關(guān)注；專業(yè)市場建華小商品市場，因其地下一層的樓層位置，導致經(jīng)營較差。（2）新世紀商圈主要物業(yè)類型在營產(chǎn)權(quán)商場新世紀商場（邯鄲國際商務(wù)中心）、國貿(mào)名品等；在售物業(yè)舜地五星國際中心、新世紀新城、鴻基行政公館；入住寫字樓招賢大廈、金世紀、國貿(mào)寫字樓酒店餐飲叢臺酒店、邯鄲大酒店商圈簡介該商圈以人民路與中華大街交叉口為核心地帶，目前形成了以新世紀商場、國貿(mào)名品等為代表的中高檔消費區(qū)，且此商圈中包含部分規(guī)模較大、檔次較高的品牌專賣店。聚集了不少的市政機關(guān)、企事業(yè)單位、高檔商務(wù)酒店、寫字樓等，是典型的城市中高檔消費區(qū)，平均租金為60100元/平米/月。在新世紀商場附近租金最高，可達140元/平米/月，客流量在3555人/分鐘。（3）開發(fā)區(qū)商圈主要物業(yè)類型在售產(chǎn)權(quán)商場創(chuàng)新陽光城項目內(nèi)部商業(yè)部分、鑫港國際各類商業(yè)、鑫域國際商業(yè)等；在營產(chǎn)權(quán)商場北方裝飾城；在售寫字樓（酒店）鑫域國際寫字樓；在營寫字樓（酒店）招商大酒店、假日賓館等；未來開發(fā)區(qū)商圈分析該商圈以聯(lián)防路與滏東大街以東為核心地帶，目前形成了以北方裝飾城、招商大酒店、假日賓館等為代表的純高檔消費區(qū)，且此商圈中多數(shù)為規(guī)模較大、檔次較高的大酒店、寫字樓商務(wù)辦公區(qū)。聚集了多數(shù)的市政機關(guān)、企事業(yè)單位、高檔商務(wù)酒店、寫字樓等，是典型的城市純高檔消費區(qū)，租金在80元/平米/月120元/平米/月；其他商圈其他商圈為區(qū)域內(nèi)商業(yè)較集中區(qū)域，逐漸發(fā)展成為區(qū)域居民購物、休閑娛樂主要場所，主要由萬達商圈、光明南大街商圈、復興商貿(mào)城商圈等幾個主要商業(yè)區(qū)域。分析列項萬達商圈光明南大街商圈復興商貿(mào)城商圈商圈核心萬達商貿(mào)東信建材市場復興商貿(mào)城經(jīng)營業(yè)態(tài)以服裝、零售為主建材、衛(wèi)浴為主服裝鞋帽為主輻射范圍聯(lián)紡路附近社區(qū)居民，主要有漢光家屬院、棉三、棉四、建元小區(qū)等周邊人群。光明大街附近居民，以羅一、羅二、羅三等為主，同時向其他區(qū)縣輻射。價格低廉，以復興區(qū)居民消費為主周邊租金60元/平米100元/平米50元/平米90元/平米40元/平米80元/平米總結(jié)邯鄲市商業(yè)零售商圈重點分布有邯山商圈，新世紀商圈和正在崛起的東部新商圈。其中，已建成的零售商業(yè)總體量約300000平方米，在建的零售商業(yè)總體量約600000平方米。叢臺區(qū)東部以及開發(fā)區(qū)在建的單個商業(yè)項目總體量都較大，集商業(yè)百貨、商務(wù)辦公、餐飲、零售、娛樂、休閑為一體。邯鄲市主要的商業(yè)批發(fā)市場集中分布于火車站、汽車西站周邊，其中邯鄲市已建成的批發(fā)商業(yè)總體量約200000平米，在建的批發(fā)商業(yè)總體量約300000平米。三、項目用地分析及評價（一）地塊解析1、交通條件本區(qū)域的交通、道路網(wǎng)絡(luò)完善，多路公交車和郊區(qū)中巴車均在區(qū)域內(nèi)經(jīng)過，而緊鄰項目的道路更是城市快速通道。2、用地現(xiàn)有狀況本項目占地約50畝，整體地形較為規(guī)則，地勢平坦，地塊現(xiàn)狀為村民住宅。3、水電氣保障隨著近幾年房地產(chǎn)的大量開發(fā)和市政基礎(chǔ)設(shè)施的不斷修建及完善，該區(qū)域的水電氣網(wǎng)絡(luò)從根本上得到改善。本區(qū)域從硬件和軟件上構(gòu)建了極為有力的保障。4、規(guī)劃限制條件雖然長期以來規(guī)劃限制是制約房地產(chǎn)開發(fā)不可忽略的因素，根據(jù)政府各類規(guī)劃方案和針對本項目所處的位置，通過對相關(guān)部門的了解，其基本的控規(guī)要求如下A、建筑高度96M以下；B、項目的總體綠化應(yīng)在30以上；C、項目的容積率要不小于3；E、項目建筑間距要大于12。（二）項目SWOT分析1優(yōu)勢分析11本項目緊鄰三環(huán)路、高速路網(wǎng)等快速交通網(wǎng)絡(luò)，出行極為便利。同時，周圍的自然景觀多，其生態(tài)環(huán)境極佳。12區(qū)域板塊屬熱點區(qū)域，依托滏東大街沿線之成熟配套，周邊生活配套較為完善，社區(qū)成熟度高。13該區(qū)域為開發(fā)熱點區(qū)域，整體板塊開發(fā)速度快，屬消費者關(guān)注板塊。2劣勢分析21項目地塊呈梯形接近三角形，不規(guī)則地形不便于規(guī)劃。22項目地塊內(nèi)存在拆遷，促使開發(fā)成本提升。23項目緊鄰城市迎賓大道，扼守交通咽喉，貨車來往較為頻繁，噪音及灰塵污染不容忽視。24項目距本區(qū)域商圈相對較遠，同質(zhì)化項目中缺乏足夠競爭力。3機會分析4威脅分析（三）項目用地環(huán)境評價本項目位于城市成熟板塊，同時隨著板塊科學合理規(guī)劃的實施和基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，既為本項目的開發(fā)提供了便捷的交通，配套設(shè)施的良好保障，人文、生態(tài)環(huán)境得到大大的提升。因為近幾年城市房地產(chǎn)開發(fā)量大，區(qū)域板塊內(nèi)逐步加入較多的高檔樓盤，提升區(qū)域的整體形象，在消費者心中的認可度逐步提高。綜上概述，本項目的開發(fā)具有良好的市場環(huán)境，有成熟的市場和較大的市場需求，但競爭也很激烈?？偠灾?，若取得政府及相關(guān)部門的大力支持，準確制定項目定位，開發(fā)得當，本項目一定能創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益、社會效益及環(huán)境效益。四、市場定位及方案評價（一）項目可能的開發(fā)方案根據(jù)地塊周邊區(qū)域規(guī)劃需要，結(jié)合項目地形地貌特性，本項目擬定建設(shè)以中檔住宅為主，輔以一棟寫字樓及部分底商相結(jié)合的開發(fā)模式，整個項目擬建2棟高層住宅，1棟寫字樓1棟酒店式公寓樓及部分沿街商業(yè)。其中各業(yè)態(tài)分配及比例如下住宅酒店式公寓寫字樓底商主題商業(yè)共建地下數(shù)量2棟1棟1棟1層數(shù)28層32層33層2層4層3層2層總建筑面積28000190002900080004800120018000合計108000開發(fā)方案具體設(shè)想、項目的規(guī)劃布局項目的規(guī)劃布局遵循各主管部門及國家相關(guān)規(guī)定，結(jié)合現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)理念，確保各項指標均符合規(guī)定。、項目的建筑設(shè)計建筑立面將以現(xiàn)代感較強的風格出現(xiàn)；建筑材質(zhì)選用環(huán)保建材，著力表現(xiàn)自然、現(xiàn)代的美感，各業(yè)態(tài)風格與造型趨于和諧統(tǒng)一，以淡雅明快的色調(diào)，挺拔俊逸的線條，時尚化觀感勾勒區(qū)域板塊內(nèi)獨樹一幟的標志性建筑，使之成為既符合地域文化內(nèi)涵又具有時代特色的理想建筑，另外，大量采用環(huán)保型新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品、新設(shè)備最大限度上降低建筑對環(huán)境的污染和破壞。3、項目的環(huán)境設(shè)計小區(qū)環(huán)境主要由噴泉、疊水、雕塑、小品、健身區(qū)等，與青草綠樹鮮花等鑲嵌組合，充分體現(xiàn)人與自然的和諧交融，將建筑與景觀，小區(qū)景觀與街道景觀等相互融匯，相映成輝，突出項目在區(qū)域板塊的視覺美感及影響力，為美化市容市貌，繁榮區(qū)域城市化進程添磚加瓦。4、項目的配套項目在地下建設(shè)人防設(shè)施、儲藏室、地下車庫（車位）等，用于小區(qū)公共配套設(shè)施和停放車輛，小區(qū)內(nèi)減少機動車行駛，增加業(yè)主安全保障。（二）投資估算1、項目土地成本測算本項目的土地價格按500萬元/畝測算。拆遷補償費用為5000萬元。土地占地面積按50畝計算。容積率約為32具體成本核算如下單項名稱造價單位數(shù)量單位總金額（萬元）土地費用交政府500萬元/畝500000畝25,00000土地交易稅4萬元/畝500000畝1,00000村土地補償0萬元/畝500000畝000拆遷補償5,00000小計31,0000土地費用三通一平28元/M233350萬M210000項目可研報告編制費1000勘察5元/M233350萬M21668設(shè)計11元/M291320萬M210045散裝水泥3噸45660噸1370渣土費5元/M291320萬M24566消防審查費3元/M288800萬M22664墻改費10元/M291320萬M29132城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費（住宅）3685元/M228000萬M210318項目基礎(chǔ)設(shè)施配套費（商業(yè)）31元/M260800萬M218848人防結(jié)建費0元/M328000000公建地費50元/M228000萬M2000臨水臨電10元/M291320萬M29132檔案費020元/M291320萬M2183綠化押金00091320000其他5元/M291320萬M24566招標代理元/M291320萬M2環(huán)評費元/M291320萬M22000地質(zhì)報告審查費03元/M291320萬M2274人防圖紙審查費12元/M210000萬M21200圖紙審查費1元/M291320萬M2913前期費用小計87878合計3187878萬元單項名稱造價單位數(shù)量單位總金額（萬元）高層住宅1500元/M228000萬M24,20000商業(yè)2200元/M212800萬M22,81600地下2000元/M218000萬M23,60000商務(wù)樓（酒店、公寓）2500元/M248000萬M212,00000會所、游泳池、樣板房元/M200000萬M2300幼兒園2500元/M201200萬M230000小計23,21600配套工程（管網(wǎng)、大門、圍墻、道路等）80元/M2106800萬M285440景觀（含景觀設(shè)計）350元/M210000萬M235000樓位測定費2000防雷檢測費2元/M2106800萬M22136住宅供電費90元/M291320萬M282188暖氣100元/M228000萬M228000監(jiān)理費8元/M2106800萬元8544工程費用小計2,43308建設(shè)單位管理費300萬元2652786萬元79584不可預見費250萬元2652786萬元66320資金使用費1000萬元0萬元000商品房銷售許可證收費3元/M2913萬M22740房屋測繪費136元/M2913萬M21242產(chǎn)權(quán)初始登記費6元/M2913萬M25479銷售專用費68,800萬元00100萬元68800廣告費不含大型活動）68,800萬元00080萬元55040營業(yè)稅及附加68,800萬元00560萬元3,85280土地增值稅68,800萬元00200萬元1,37600其它費用小計8,02084合計3123684萬元單項名稱造價單位數(shù)量單位總金額（萬元）總成本合計土地費用31,000前期費用87878工程費用23,21600配套費用2,43308其他費用8,02084合計65549單項名稱造價單位數(shù)量單位總金額（萬元）高層住宅（33F）4600元/M228000萬M212,88000商業(yè)25000元/M212800萬M232,00000公寓4600元/M219000萬M28,74000寫字樓4600元/M229000萬M215,18000幼兒園0元/M2012萬M2000銷售收入小計68,80000利潤3,25130萬元企業(yè)所得稅3,251萬元02500萬元81282稅后凈利潤2,43847萬元六、項目開發(fā)進度安排及資金籌措（一）開發(fā)周期按以上方案本項目從立項、拆遷到竣工交驗、產(chǎn)權(quán)辦理共需時間為18個月。（二）開發(fā)各階段的周期安排工作項目時間（月）備注立項初規(guī)設(shè)計報規(guī)項目施工圖設(shè)計報建項目土建施工項目室內(nèi)安裝項目外裝項目室外安裝及環(huán)境竣工交驗項目產(chǎn)權(quán)辦理合計（三）資金籌措整個項目開發(fā)的資金主要來源于三個方面其中開發(fā)商自有資金萬元；項目土地銀行抵押貸款萬元；銷售期銷售回款萬元；（四）投資使用計劃（見附表6）七、銷售及經(jīng)營收入預測（一）電梯公寓銷售收入估算電梯公寓按2500元/M2計算項目銷售收入（二）項目銷售回款計劃（見附表7）（三）財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)內(nèi)部收益率。根據(jù)現(xiàn)金流量表（見附表8）計算可得出本方案的財務(wù)內(nèi)部收益率為924。在現(xiàn)金流量表中基準收益率取67，按月計算。八、風險分析與回避的手段（一）開發(fā)風險評測1靈敏度的測算對項目投資利潤率影響較大的是投資額，售價及開發(fā)成本，在此對三個影響投資利潤率的因素作敏感性分析。由附表四可見,售價變化對利潤率影響最大,其他兩個因素變化對利潤率影響較小。故此本項目考慮是以銷售進度作為目標還是以銷售利潤作為目標至關(guān)重要。從表中可以看出,本方案具有一定的抗風險能力，但由于絕對利潤并不高，故仍具有一定的市場風險。2項目盈虧平衡點分析本項目盈虧平衡點總固定成本/1（單位變動成本/單位銷售價格）/1（300/2500）（萬元）由此計算可見本項目銷售回款達到萬元，約是總回款萬元的時，項目達到盈虧平衡，項目總體有一定的風險。（二）項目市場風險及回避1項目市場風險市場風險是指由市場供求關(guān)系、市場資源條件、市場購買力水平、市場消費偏好、競爭對手狀況發(fā)生變化，以及金融市場、勞動力市場、原料市場、中介服務(wù)市場、同類物業(yè)的競爭市場等市場環(huán)境變化帶來的風險。在現(xiàn)在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的環(huán)境下，本項目的市場風險主要體現(xiàn)在A、其它項目競爭；B、開發(fā)周期過長和成本控制不嚴使開發(fā)成本增加，使利潤降低。本項目重點考慮如何嚴格控制開發(fā)周期和開發(fā)成本。2項目市場風險的控制A工期首先要用科學方法來編制工程進度計劃，經(jīng)充分考慮到當?shù)卣５挠昙竞推渌鼝毫拥奶鞖馇闆r，使工期盡量不受正常的天氣環(huán)境影響。其次，要在管理上下工夫，要嚴格按照工程進度計劃進行施工，并聘請具有良好業(yè)績的監(jiān)理公司對項目進行監(jiān)理。B投資決策上層決策機構(gòu)的決策對本項目的發(fā)展起著關(guān)鍵的作用，因此要在項目的前期階段的市場調(diào)查，和更多的市場信息的基礎(chǔ)上做出的決策。各部門密切留意和跟蹤市場動態(tài)，做好各個階段的市場預測，及時調(diào)整策略，避免公司對項目決策的滯后，從而降低投資風險，減少不必的損失。（三）項目其它風險其它風險包括政策風險、自然風險、經(jīng)營風險和信用風險等。主要包括以下風險、項目現(xiàn)在用地為廠房，在拆遷可能遇到困難戶和其他不可預見的拆遷困難，會加長項目的開發(fā)周期。、控規(guī)條件的改變，會影響項目前期的定位和開發(fā)。、項目自身的環(huán)境營造不到位，會影響到項目的包裝和銷售。、不可預見的其他風險。在現(xiàn)在這樣的房地產(chǎn)市場上，上述風險對本項目不會造成太大影響。九、可行性研究結(jié)論及建議（一）項目評價1經(jīng)濟效益評價通過財務(wù)評價可以看到本項目具有一定的經(jīng)濟性。2社會效益評價本項目為三環(huán)路立交橋區(qū)域的市政配套建設(shè)、道路、綠化的改造，提供了優(yōu)越建設(shè)的條件，大大改善了周邊居民的生活環(huán)境，更重要的是為市三環(huán)路發(fā)展做出了較大的貢獻，整個方案具有良好的社會效益。3環(huán)境效益評價本項目注重建筑里面和環(huán)境規(guī)劃設(shè)計，合理進行綠化和安排交通體系，創(chuàng)造出一個環(huán)境優(yōu)美和高品質(zhì)的樓盤。本項目具有良好的環(huán)境效益。（二）可行性研究結(jié)論綜上所述，根據(jù)市場分析與財務(wù)分析，本項目開發(fā)為純居住性的高檔居住小區(qū)是可行的，能夠為開發(fā)商創(chuàng)造較好的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益，具有較強的抗風險能力。（三）項目運作建議根據(jù)本項目定位，我們建議項目應(yīng)重點在建筑立面和小區(qū)內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃上打造出自身的特色。就建筑形式而言可以考慮建筑的立面、頂面造型及外墻飾材來塑造建筑主題的特色，為每戶增添空中花園，提升建筑的檔次感。在內(nèi)部環(huán)境上應(yīng)結(jié)加強小區(qū)內(nèi)植物景觀的特色化及空間分布的實用化，以此提升項目的品質(zhì)，創(chuàng)造特色。在后期經(jīng)營管理上，應(yīng)引入優(yōu)秀的物業(yè)經(jīng)營管理公司，采用科學、專業(yè)、高效的經(jīng)營管理和銷售、招商，對本項目的成功運作起關(guān)鍵的推動作用。國聯(lián)投資顧問有限公司二OO三年九月內(nèi)部資料僅供參考內(nèi)部資料僅供參考圖23地塊位置圖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