河北萬來房地產(chǎn)開發(fā)公司來馬二村項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目總論（一）項(xiàng)目背景項(xiàng)目用地50畝項(xiàng)目位置地塊位于邯鄲市來馬二村，東臨廣泰街，南至家和小區(qū)，西沿迎賓路。項(xiàng)目開發(fā)背景舊城改造（二）開發(fā)單位概況單位名稱河北萬來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單位性質(zhì)有限責(zé)任公司注冊(cè)資金港幣萬元單位住所業(yè)務(wù)范圍房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、銷售法定代表人單位簡(jiǎn)介二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究（一）邯鄲市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境與全民消費(fèi)結(jié)構(gòu)研究宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)影響的作用渠道在于宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的變化會(huì)引起人們對(duì)于未來期望的變化，從而產(chǎn)生房地產(chǎn)供給和需求力量對(duì)比失衡，進(jìn)而引起房地產(chǎn)價(jià)格的上升或者下降。本部分主要針對(duì)邯鄲地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，主要包括GDP發(fā)展?fàn)顩r、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、全市商業(yè)增加值等，以及邯鄲市居民生活結(jié)構(gòu)，主要包括總?cè)丝谑杖胨?、消費(fèi)水平、城鄉(xiāng)居民人均可支配收入以及儲(chǔ)蓄存款余額等進(jìn)行研究，目的是密切關(guān)注宏觀因素對(duì)項(xiàng)目的影響，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)。1邯鄲市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析11邯鄲市2005年2010年國民生產(chǎn)總值統(tǒng)計(jì)從05年至今年邯鄲市國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值增長幅度在11左右，2010年全市生產(chǎn)總值將達(dá)到2371億元，比上年增長103，是河北省第四個(gè)國民經(jīng)濟(jì)總值達(dá)到2000億元的地區(qū)。由此可以看出，邯鄲市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，經(jīng)濟(jì)總量穩(wěn)步上升，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境良好，為商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展提供了經(jīng)濟(jì)保障。12邯鄲三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（農(nóng)業(yè)、工業(yè)、服務(wù)業(yè)）邯鄲三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)1581172721912351243658217083839993811104417147845514561466130500100015002000250020052006200720082009第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)邯鄲二三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步提升，第三產(chǎn)業(yè)增速明顯加快，隨著冀南裝備新城、邯鋼工業(yè)新區(qū)、市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、廣府生態(tài)文化園區(qū)、漳河生態(tài)科技園區(qū)等裝備制造、現(xiàn)代物流織服裝、文化旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，邯鄲第三產(chǎn)業(yè)將在12五期間得到大力發(fā)展，這將為商業(yè)地產(chǎn)提供更邯鄲國民生產(chǎn)總值115731338116002199042150237105001000150020002500200520062007200820092010生產(chǎn)總值廣闊的發(fā)展空間。13邯鄲進(jìn)出口總額95321034184842968226856293850102030200520062007200820092010邯鄲對(duì)外貿(mào)易進(jìn)出口總額出口總額2010年邯鄲進(jìn)出口大幅提升，進(jìn)出口總額同期增長147，其中出口總額同期增長627，達(dá)到歷史最高水平，邯鄲進(jìn)出口總額的大幅度增加，吸引更過企業(yè)進(jìn)駐邯鄲，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)良好發(fā)展，在一定層面上加速商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。14邯鄲全社會(huì)固定資產(chǎn)投資49159958059105361466905001000150020052006200720082009邯鄲市固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資05年至今邯鄲固定資產(chǎn)投資年增長率在30以上，城鎮(zhèn)建設(shè)取得巨大發(fā)展，其中2009年邯鄲市固定資產(chǎn)投資完成14669億元，比上年增長329。固定資產(chǎn)的快速發(fā)展也反映出邯鄲房地產(chǎn)的開發(fā)的火熱局面在未來幾年內(nèi)將得以繼續(xù)維持。15利用外資情況152441735418392274193328238274010000200003000040000200520062007200820092010邯鄲利用外資情況利用外資額2010年，邯鄲實(shí)際利用外資達(dá)到38274萬美元，完成省年度計(jì)劃的5。邯鄲加大招商引資力度，抓住國外產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移機(jī)會(huì)。大量外資的注入，活躍本地市場(chǎng)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，部分外資進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，緩解開發(fā)商資金壓力，進(jìn)而繁榮地產(chǎn)業(yè)。2國家出臺(tái)針對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)政策2003年121號(hào)文件，確立房地產(chǎn)為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)；20052007年“國八條”“國六條”調(diào)控以穩(wěn)定房價(jià)為主要訴求；2006年停止一切別墅類項(xiàng)目供地及手續(xù)；2008年貨幣政策“從緊”，世界金融危機(jī)房地產(chǎn)進(jìn)入觀望狀態(tài)，房價(jià)、成交量日減2009年“試探性抄底”至放量大漲，恐慌性搶購，地產(chǎn)市場(chǎng)有低迷轉(zhuǎn)為亢奮2010年“國十條”以穩(wěn)定房價(jià)為主的地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵時(shí)刻2011年“限購令”史上最嚴(yán)厲樓市調(diào)控措施；2012年央行兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，并連續(xù)兩次降息；2012年“十八大”建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度；今年開工保障房700萬套。3、全國商品房銷售情況綜述以上為影響地產(chǎn)發(fā)展的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，從數(shù)據(jù)中可以看出國民生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、外資利用額、固定資產(chǎn)投資額、進(jìn)出口總額均穩(wěn)步增長，直接顯示了城市發(fā)展速度、建設(shè)速度及市政規(guī)劃的完善，同時(shí)在良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，邯鄲市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。邯鄲市經(jīng)濟(jì)向良好的方向發(fā)展，隨著收入水平的提高，居民的購買力正在逐年增長，社會(huì)零售總額逐步增加，直接反映了居民的消費(fèi)力，從而在尋找相關(guān)角度去引導(dǎo)消費(fèi)意識(shí)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)新的機(jī)遇。預(yù)計(jì)2013年邯鄲繼續(xù)在上升的景氣通道中平穩(wěn)運(yùn)行，生產(chǎn)總值增速將放緩呈現(xiàn)前高后低態(tài)勢(shì)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速將高位運(yùn)行，消費(fèi)品市場(chǎng)將繼續(xù)保持較快發(fā)展態(tài)勢(shì)、居民生活將穩(wěn)步提高，城鄉(xiāng)居民收入將保持平穩(wěn)增長態(tài)勢(shì)、固定資產(chǎn)投資力度加大、勞動(dòng)力需求有所好轉(zhuǎn)等特點(diǎn)。（二）城市發(fā)展結(jié)構(gòu)調(diào)研與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查通過對(duì)區(qū)域內(nèi)實(shí)際生活空間，包括中心地帶及周邊區(qū)域城市結(jié)構(gòu)機(jī)能的調(diào)查，了解該區(qū)域內(nèi)設(shè)施、交通、活動(dòng)空間等環(huán)境的現(xiàn)狀以及未來的發(fā)展規(guī)劃。例如交通網(wǎng)狀的發(fā)展計(jì)劃。交通網(wǎng)密布的地方往往是人口最容易集中的地方或者是流量特別大的地方城市發(fā)展規(guī)劃對(duì)未來商業(yè)將來的發(fā)展非常重要，諸如大型社區(qū)的發(fā)展計(jì)劃以及商業(yè)區(qū)建設(shè)計(jì)劃將直接影響未來的經(jīng)營。1、邯鄲市整體規(guī)劃城市性質(zhì)國家歷史文化名城，冀晉魯豫交界地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心。根據(jù)邯鄲城市發(fā)展規(guī)劃，主城區(qū)的發(fā)展具體概括為“東擴(kuò)、西移、南連、北延”，并將主城區(qū)劃分為東北、東南、西北、西南四個(gè)區(qū)域，東南區(qū)位于東環(huán)路以東。隨著市政府等市政機(jī)關(guān)的即將東遷，人民路東延通車，城市東南板塊將成為未來城市發(fā)展的主方向，成為城市發(fā)展的重中之重。城市功能分區(qū)未來年間，邯鄲將優(yōu)化主城區(qū)空間布局西部城區(qū)主要承擔(dān)冶金及配套延伸產(chǎn)業(yè)功能；南部城區(qū)主要承擔(dān)物流、教育功能；北部城區(qū)主要承擔(dān)服務(wù)功能；東部城區(qū)主要承擔(dān)商貿(mào)居住功能。城市規(guī)模2年，城市規(guī)劃區(qū)面積平方公里，中心城區(qū)控制面積平方公里，主城區(qū)面積達(dá)到平方公里；主城區(qū)人口達(dá)到萬人以上，從業(yè)人員達(dá)到萬人，其中服務(wù)業(yè)人員占左右；城市化率達(dá)到以上。片區(qū)劃分邯鄲新的城市總體規(guī)劃將要建設(shè)6大片區(qū)，十四個(gè)功能組團(tuán)。其中中心片區(qū)含邯山區(qū)、叢臺(tái)區(qū)、復(fù)興區(qū)、趙王城邯鋼組團(tuán)；東部新區(qū)包含高開區(qū)、東部新區(qū)、代召新區(qū)；城南片區(qū)包含物流組團(tuán)和高教組團(tuán)；城北片區(qū)包含黃粱夢(mèng)組團(tuán)和蘇里組團(tuán)；碼頭組團(tuán)包含碼頭西組團(tuán)和碼頭東組團(tuán)；機(jī)場(chǎng)片區(qū)包含機(jī)場(chǎng)組團(tuán)。2、邯鄲東部新區(qū)規(guī)劃本次規(guī)劃將城市中心區(qū)向東擴(kuò)展，東部區(qū)域（包括高開區(qū)、東部新區(qū)、代召新區(qū)）東部新區(qū)是承載城市新興服務(wù)功能的主要空間，將成為帶動(dòng)?xùn)|部地區(qū)發(fā)展的增長極，東部新區(qū)將利用城市廣場(chǎng)、景觀道路和水上景觀標(biāo)志，形成視線通廊。景觀中心是依托支漳河分洪道開掘的港灣式湖面、湖心水柱地標(biāo)，以及濱水廣場(chǎng)（南臨東湖公園，北靠商業(yè)金融文化中心），是新區(qū)中心的一處獨(dú)特的標(biāo)志性景觀環(huán)境。商業(yè)金融、文化中心及行政中心沿東西向景觀軸線集中布局。濱水布置休閑娛樂商業(yè)服務(wù)設(shè)施。在景觀主軸西側(cè)規(guī)劃體育中心。南北兩片生態(tài)居住區(qū)各規(guī)劃一個(gè)區(qū)域商業(yè)服務(wù)中心。隨著邯鄲東部新區(qū)的建設(shè)的深入開展，大量商業(yè)（3個(gè)商業(yè)金融文化區(qū)、11個(gè)片區(qū)商業(yè)中心）將陸續(xù)面世。（三）邯鄲市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究1邯鄲市房地產(chǎn)分析11邯鄲市建筑業(yè)增加值795188398529754463020040060020062007200820092010邯鄲市建筑業(yè)增加值建筑業(yè)增加值邯鄲建筑業(yè)增加值取得突飛猛進(jìn)的增長，2010年增加值比2009年多出148億元，凈增長達(dá)到1502隨著三年大變樣的深入，在未來兩年內(nèi)邯鄲建筑業(yè)將繼續(xù)高歌猛進(jìn)。12邯鄲市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資339447127691134215010020030020062007200820092010邯鄲房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資房地產(chǎn)業(yè)增加值20092012年邯鄲市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資總額步步高升，只2010年投資總額達(dá)到215億元，比09年增長90左右。大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成邯鄲地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮。13商品房銷售面積以及銷售額商品房銷售面積及銷售額11369641138195324621320928857660010020030020062007200820092010商品房銷售面積商品房銷售額三年大變樣實(shí)施以來，邯鄲市商品房銷售面積、銷售額均呈現(xiàn)迅速增長，商品房銷售面積增長幅度在20以上，銷售額增長幅度在35以上，據(jù)統(tǒng)計(jì)2010年邯鄲市商品房銷售面積將達(dá)到246萬平米，銷售額近60億元。大量剛性需求的釋放以及投資炒作，邯鄲房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮發(fā)展。14邯鄲市各類物業(yè)銷售面積邯鄲市住宅銷售面積101892471106178321811839332172805010015020025020062007200820092010住宅銷售面積其他類型房屋銷售面積由上表可以看出，三年大變樣以來，刺激了居民的購房需求，使得住宅和其他類型房屋銷售面積都大幅增加，2010年邯鄲其他類型房屋銷售面積達(dá)到28萬平方米，增長392；其他類型房屋主要指公寓、寫字樓，09年以前銷量較少，2009年公寓、寫字樓銷售面積達(dá)到17萬平米，增長431。據(jù)調(diào)查2010年公寓、寫字樓市場(chǎng)在售面積已經(jīng)達(dá)到50萬平米左右，2011年邯鄲公寓寫字樓放量可達(dá)到100萬平米以上。雖然市場(chǎng)對(duì)公寓、寫字樓房產(chǎn)表現(xiàn)出強(qiáng)烈的需求，但如此巨大的供應(yīng)量市場(chǎng)能否短時(shí)間內(nèi)消化，這需要市場(chǎng)檢驗(yàn)，同時(shí)也說明本案在2011年將面臨巨大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。15邯鄲市商品房空置率2313614138180204020062007200820092010邯鄲市商品房空置面積空置面積隨著投資市場(chǎng)的火熱，2009年邯鄲市商品房空置面積38萬平方米，增長1528，達(dá)到十年來最高水平。但據(jù)邯鄲統(tǒng)計(jì)局2010年報(bào)告指出，邯鄲商品房空置率同比下降50左右。商品房空置面積的大幅下降，一定程度上說明房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況比較健康良好，給本案發(fā)售提供了一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境和機(jī)遇。2、邯鄲寫字樓、公寓物業(yè)產(chǎn)品研究21區(qū)域分析在售項(xiàng)目和即將發(fā)售項(xiàng)目區(qū)域統(tǒng)計(jì)情況寫字樓公寓綜合體91695041105101520叢臺(tái)區(qū)邯山區(qū)復(fù)興區(qū)開發(fā)區(qū)公寓寫字樓由上表可以看出，邯鄲寫字樓、公寓等商務(wù)地產(chǎn)集中在叢臺(tái)區(qū)和邯山區(qū)，占總體量的90以上，其中寫字樓集中在聯(lián)紡路以南，陵園路以北，中華大街以東，滏東大街以西區(qū)域。公寓主要分布在寫字樓集中區(qū)的外圍。項(xiàng)目大量集中，導(dǎo)致區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈。22戶型面積分析由上表中可以看出邯鄲市的在售的公寓戶型面積以50和80平米面積為主，寫字樓以80和110平米左右戶型為主，就目前銷售情況來看，公寓中小戶型銷售狀況良好，主要購買客戶為投資客戶（主要為長期投資客戶）。23價(jià)格分析42004500510048005200600002000400060008000200820092010公寓寫字樓邯鄲寫字樓10年市場(chǎng)價(jià)格突破6000元大關(guān)，價(jià)格增長迅速，相對(duì)寫字樓來說，公寓價(jià)格增長相對(duì)緩慢，從下圖標(biāo)中可以看出，住宅型公寓所占比例較小，市場(chǎng)上只有旺角城市綜合體、卓昱北苑、融富中心等少量住宅型公寓；商務(wù)公399313818248184110102030405080110130150以上公寓面積寫字樓面積2575020406080住宅公寓商務(wù)公寓所占比例寓作為主流，主要分布在商業(yè)中心和大型專業(yè)市場(chǎng)周邊，主要客戶群為周邊商務(wù)、商業(yè)人群。3、區(qū)域樓盤深度分析31叢臺(tái)區(qū)在售公寓寫字樓項(xiàng)目分布最為密集，在售樓盤、即將發(fā)售樓盤，包括部分尾盤多達(dá)23個(gè)。其中寫字樓項(xiàng)目17個(gè)，公寓項(xiàng)目8個(gè)。位置本區(qū)商務(wù)樓盤主要沿人民路和聯(lián)紡路布局。價(jià)格本區(qū)域?qū)懽謽莾r(jià)格明顯分為兩個(gè)梯隊(duì)，第一梯隊(duì)以豐通國際、遠(yuǎn)大國門、康橋國際等現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房為主，價(jià)格在6200元/平米左右；第二梯隊(duì)主要以華浩天際、華域首座等期房為首，價(jià)格在5300元/平米左右；本區(qū)公寓價(jià)格在4500元/平米4700元/平米左右，工期對(duì)公寓價(jià)格的影響相對(duì)較小。本區(qū)公寓寫字樓差價(jià)在1500元/平米左右，價(jià)格相差較多。目前放量目前叢臺(tái)區(qū)在售寫字樓面積較少，大部分項(xiàng)目處于尾盤階段，預(yù)計(jì)入市樓盤均未正式公開銷售，目前叢臺(tái)區(qū)寫字樓供應(yīng)源包括豐通國際、遠(yuǎn)大國門、嘉華國際、華浩天際等少量幾個(gè)項(xiàng)目在售面積約在2萬平米左右；在售公寓項(xiàng)目均處于銷售后期或尾盤階段，只有舜地五星國際、趙都華潤大廈屬于新發(fā)售樓盤，在售面積約12萬平米左右。未來放量2013年有添鴻商務(wù)大廈、鴻基行政公館、陽光三龍廣場(chǎng)、金茂大廈、金恒基鹿城國際、華浩天際、文新大廈、創(chuàng)鑫等項(xiàng)目，考慮到項(xiàng)目分期入市，2013年寫字樓入市面積達(dá)到200000平米以上；公寓項(xiàng)目有晉和國際、創(chuàng)新陽光城、中和商廈等體量達(dá)到90000平米。33綜合點(diǎn)評(píng)區(qū)域特點(diǎn)該板塊位于城市東北部地帶，涵蓋火車站商圈和邯鄲市政府，緊鄰高速交通網(wǎng)絡(luò)，交通便利，配套齊全；產(chǎn)品評(píng)價(jià)寫字樓消費(fèi)群較廣泛，區(qū)域內(nèi)寫字樓相對(duì)消化較快，公寓主要為商務(wù)型、投資性公寓，主力面積區(qū)間7090平米；各項(xiàng)目都以外部商業(yè)、生活配套和便利交通為優(yōu)勢(shì)，推出中、小戶型產(chǎn)品，具有較高的投資價(jià)值，整體銷售狀況良好。公寓項(xiàng)目寫字樓項(xiàng)目項(xiàng)目名稱開發(fā)商項(xiàng)目位置寫字樓面積建筑規(guī)模均價(jià)（元/）豐通國際河北豐通房地產(chǎn)聯(lián)紡路與滏東大街交叉口12000平米1棟高層5700陽光三龍廣場(chǎng)邯鄲市三龍房地產(chǎn)聯(lián)紡路與滏東大街交叉口40000平米1棟高層未定華域首座河北域渤房地產(chǎn)浴新大街與環(huán)城西路交口43000平米1棟28層層5300華浩天際河北華浩房地產(chǎn)聯(lián)紡路與滏河北大街交口28000平米1棟26層未定金恒基鹿城國際河北金恒基房地產(chǎn)叢臺(tái)路與陵西大街口46000平米1棟27層未定遠(yuǎn)大國門邯鄲遠(yuǎn)大房地產(chǎn)滏東大街與叢臺(tái)路交匯處39000平米1棟28層6300嘉華國際石家莊市嘉泰房地產(chǎn)人民路與滏陽河交叉口42600平米1棟28層未定壹街區(qū)河北江城房地產(chǎn)硝廠胡同西，五金街東1棟14層未定鉑鑰中心邯鄲市春暉房地產(chǎn)中華大街與土山前街交叉口32000平米1棟23層未定創(chuàng)鑫陽光城邯鄲創(chuàng)鑫房地產(chǎn)人民路東柳大街交口東北角50000平米1棟29層未定添鴻商務(wù)大廈河北融通房地產(chǎn)人民路與光明路交叉口40000平米1棟高層未定項(xiàng)目名稱開發(fā)商項(xiàng)目位置總建面建筑規(guī)模均價(jià)晉和國際河北鼎鑫房地產(chǎn)中華大街與青年路交口30000平米1棟28層未定豐通國際邯鄲豐通房地產(chǎn)聯(lián)紡路與滏東大街交叉口12000平米1棟高層4600元鳳桐大廈河北三龍房地產(chǎn)聯(lián)紡東路與仁和路交叉口18000平米1棟31層4300元舜地五星國際石家莊舜地房地產(chǎn)人民路與中華街交叉口38000平米1棟38層4500元華域首座河北域渤房地產(chǎn)浴新大街與環(huán)城西路交口32000平米1棟25層4500元融富中心河北鑫港房地產(chǎn)滏河大街以東，果園路以南90000平米8棟30層4700元鑫嶺國際邯鄲嘉禾房地產(chǎn)陵西大街與人民路交口40000平米2棟22層6300元中和商廈邯鄲市商發(fā)房地產(chǎn)中華大街與和平路交叉口34400平米華浩天際河北華浩房地產(chǎn)聯(lián)紡路與滏河北大街交口28000平米1棟26層5300元?jiǎng)?chuàng)鑫陽光城邯鄲創(chuàng)鑫房地產(chǎn)人民路東柳大街交口東北角45000平米1棟28層未定鴻基行政公館邯鄲市鴻基房地產(chǎn)人民路以南，朝陽路以北65000平米1棟45層未定文新大廈亞太集團(tuán)邯山公司展覽路和曙光路交叉口金茂大廈邯鄲市金世紀(jì)房地產(chǎn)人民路與光明路交叉口33開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)在售寫字樓僅有鑫域國際精裝寫字樓，均價(jià)6500元/平米，僅剩余少量房源。華信國際廣場(chǎng)信國際廣場(chǎng)將建成一個(gè)總建筑規(guī)模約170萬平方米，集品牌商業(yè)、總部商務(wù)、金融中心、體驗(yàn)街區(qū)、星級(jí)酒店、時(shí)尚娛樂、居住中心為一體的城市中心建筑群。華信國際廣場(chǎng)有七個(gè)板塊構(gòu)成（1）華信音樂噴泉廣場(chǎng)；（2）華信時(shí)尚空中酒吧街；（3）大型商業(yè)中心；（4）金融中心；（5）華信商務(wù)中心；（6）華信國際會(huì)議中心；（7）華信山水文苑。但是項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，預(yù)計(jì)其商業(yè)、寫字樓、公寓短期內(nèi)無法銷售。區(qū)域點(diǎn)評(píng)區(qū)域特點(diǎn)該板塊作為邯鄲市城市發(fā)展方向，政策傾向性較大，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施明顯完善，道路通暢，環(huán)境優(yōu)良；地產(chǎn)開發(fā)板塊內(nèi)開發(fā)項(xiàng)目以住宅為主，新項(xiàng)目多，地產(chǎn)開發(fā)呈大規(guī)模、高品質(zhì)方向發(fā)展，項(xiàng)目自身配套齊全，園林景觀豐富；產(chǎn)品戶型區(qū)域內(nèi)住宅以100180平米中、大戶型為主，客戶購房目的多為改善居住環(huán)境，部分客戶為周邊縣市人群；銷售價(jià)格板塊內(nèi)住宅銷售價(jià)格保持在55006500元/平方米，各項(xiàng)目自身特色突出，銷售價(jià)格差別不大；區(qū)域各項(xiàng)目宣傳力度較大，都傾向于對(duì)地段、環(huán)境、交通、小區(qū)品質(zhì)特色的突出，目前整體銷售狀況良好。35市場(chǎng)供應(yīng)量項(xiàng)目類別供應(yīng)面積在售寫字樓項(xiàng)目55000平米在售公寓項(xiàng)目210000平米潛在寫字樓項(xiàng)354000平米潛在公寓項(xiàng)目230000平米總計(jì)849000平米點(diǎn)評(píng)邯鄲市場(chǎng)未來年內(nèi)寫字樓供應(yīng)量在20萬平米左右，公寓市場(chǎng)供應(yīng)量在27萬平米左右，大量開發(fā)商加大了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)力度，致使眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，在今后本案將面臨十分嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)（四）邯鄲商業(yè)市場(chǎng)研究1城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃11邯鄲城市商業(yè)規(guī)劃目標(biāo)提升邯鄲作為四省交界區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心地位，大力發(fā)展市區(qū)商業(yè)，提升商業(yè)發(fā)展水平，是建設(shè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心必須重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)之一。通過零售市場(chǎng)體系、批發(fā)市場(chǎng)體系、物流體系和服務(wù)體系的建設(shè)，形成布局合理、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能齊全、特色明顯，多層次、多門類的商業(yè)市場(chǎng)架構(gòu)。12城市商業(yè)規(guī)劃未來邯鄲商貿(mào)的主體框架是，通過架構(gòu)“主城區(qū)衛(wèi)星城中心鎮(zhèn)”三級(jí)流通體系，建設(shè)零售、批發(fā)、物流和服務(wù)四位一體的商品市場(chǎng)體系，形成以邯鄲市主城區(qū)為核心都市區(qū)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易圈、公里區(qū)域經(jīng)濟(jì)貿(mào)易圈及聯(lián)通國內(nèi)外商品集散圈的“一核三圈”大商貿(mào)格局。建設(shè)中央商務(wù)區(qū)（）核心區(qū)。將和平路以北、滏河大街以西、叢臺(tái)路以南、中華大街以東區(qū)域，以人民路為中軸線規(guī)劃建設(shè)邯鄲中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)，以發(fā)展金融、法律服務(wù)、貿(mào)易、信息咨詢、星級(jí)商務(wù)酒店等產(chǎn)業(yè)為主，建成“立足區(qū)域、服務(wù)全國、面向世界”的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心。建設(shè)三級(jí)商業(yè)中心。規(guī)劃建設(shè)邯山商業(yè)步行街（區(qū)）、新世紀(jì)商業(yè)區(qū)和滏東新區(qū)三個(gè)城市商業(yè)中心，個(gè)區(qū)域商業(yè)中心，個(gè)社區(qū)商業(yè)中心。建設(shè)特色商業(yè)街。中心城區(qū)重點(diǎn)建設(shè)浴新輕紡百貨商業(yè)街、渚河路家具建材一條街、和平路五金家電商業(yè)街、叢臺(tái)路美食娛樂商業(yè)街等條特色商業(yè)街。把滏陽河、沁河城區(qū)段兩岸打造成集觀光、商貿(mào)、餐飲、休閑、娛樂為一體的特色文化消費(fèi)區(qū)。分析邯鄲商業(yè)發(fā)展規(guī)劃以及商業(yè)發(fā)展目標(biāo)為項(xiàng)目提供有力的政策支持，本案臨近建設(shè)中的中央商務(wù)區(qū)和滏東大街商業(yè)中心，屬于18個(gè)區(qū)域商業(yè)中心重要組城部分。政策利好也是項(xiàng)目啟動(dòng)后，重點(diǎn)宣傳賣點(diǎn)之一，通過政策支持的利好，吸引客戶購買欲望。2商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析與研究21邯鄲市主要商圈分布圖依據(jù)區(qū)域內(nèi)商場(chǎng)數(shù)量、商業(yè)面積、人流量數(shù)量等，現(xiàn)將邯鄲主要商業(yè)中心劃分為3類商圈，核心商圈、次級(jí)商圈和邊緣商圈，每級(jí)商圈的客流、營業(yè)額是依次遞減的，其商業(yè)價(jià)格必然由高到底。如圖所示火車站商圈新世紀(jì)商圈萬達(dá)商圈復(fù)興商貿(mào)城商圈開發(fā)區(qū)商圈光明南大街商圈由上圖可以看出邯鄲主要商業(yè)中心和區(qū)域商業(yè)主要分布在老城區(qū)主干道旁，這也說明區(qū)域商業(yè)中心的形成需要巨大的消費(fèi)群支撐和便捷的交通。開發(fā)區(qū)目前僅有以開發(fā)區(qū)鑫域國際為核心的高檔消費(fèi)中心和以鑫港為主的批發(fā)零售中心。適宜居民生活、購物、休閑的場(chǎng)所至今未發(fā)展成型。22主要商業(yè)市場(chǎng)格局分析列項(xiàng)火車站商圈新世紀(jì)商圈南部區(qū)域開發(fā)區(qū)商圈商圈規(guī)模規(guī)模大，分布相對(duì)集中整體規(guī)模中等，但單體項(xiàng)目規(guī)模大檔次高整體規(guī)模中等，分布相對(duì)集中整體規(guī)模大，檔次高。經(jīng)營業(yè)態(tài)服飾百貨、電腦電器、零售批發(fā)電機(jī)修配等綜合業(yè)態(tài)營造良好購物環(huán)境，注重人性化消費(fèi)的高檔綜合商場(chǎng)建材、家居、汽車服務(wù)為主要業(yè)態(tài)以建材、家居、電器等大型專業(yè)市場(chǎng)為主輻射范圍輻射邯鄲市及周邊市區(qū)零售批發(fā)輻射邯鄲市及周邊縣區(qū)輻射邯鄲市及周邊縣區(qū)輻射邯鄲市及周邊區(qū)縣未來發(fā)展隨著三年大變樣的實(shí)施，未來將建設(shè)成為大型主題功能商業(yè)區(qū)。未來主要形成商務(wù)功能區(qū)和高檔商業(yè)區(qū)。向大生活區(qū)綜合配套服務(wù)發(fā)展。向規(guī)?；?、專業(yè)化、商務(wù)化發(fā)展鑫港商圈23主要商圈分析（1）火車站商圈主要物業(yè)類型在營產(chǎn)權(quán)商場(chǎng)康德、國風(fēng)購物中心、樂頤電腦城、SOGO商場(chǎng)、稽山等；在售產(chǎn)權(quán)商場(chǎng)無；在售商業(yè)街稽山新天地；在營商業(yè)街米蘭秀街、丹蘭女人街、新丹蘭尚街等；在營專業(yè)市場(chǎng)建華小商品市場(chǎng)、三龍五金城、溫州輕紡城等；商圈簡(jiǎn)介此商圈為城市傳統(tǒng)核心商圈，以康德、國風(fēng)購物中心、為核心，是邯鄲市最老也是最繁華的商圈，人流車流密集，商業(yè)氛圍十分濃厚。此商圈目前購物環(huán)境及交通組織較為落后，但依據(jù)其強(qiáng)大的商圈影響力及消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，依然保持著邯鄲市零售特級(jí)商圈的地位。租金主要在90140元/平米/月，在國風(fēng)商場(chǎng)附近租金最高，可達(dá)200元/平米/月，客流量在6080人/分鐘?？档?、國風(fēng)購物中心等的紅火經(jīng)營鞏固了此商圈的龍頭地位。但是商業(yè)的高密度、專業(yè)市場(chǎng)的密集、人口的高密度，使老商業(yè)街區(qū)的弊端顯現(xiàn)出來，交通擁擠，停車位嚴(yán)重不足的問題，將成為此商圈繼續(xù)擴(kuò)大的瓶頸。近兩年商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，丹蘭女人街、陽光日月城等絕大部分商場(chǎng)經(jīng)營狀況較差；商業(yè)街作為新業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，吸引了眾多的關(guān)注；專業(yè)市場(chǎng)建華小商品市場(chǎng)，因其地下一層的樓層位置，導(dǎo)致經(jīng)營較差。（2）新世紀(jì)商圈主要物業(yè)類型在營產(chǎn)權(quán)商場(chǎng)新世紀(jì)商場(chǎng)（邯鄲國際商務(wù)中心）、國貿(mào)名品等；在售物業(yè)舜地五星國際中心、新世紀(jì)新城、鴻基行政公館；入住寫字樓招賢大廈、金世紀(jì)、國貿(mào)寫字樓酒店餐飲叢臺(tái)酒店、邯鄲大酒店商圈簡(jiǎn)介該商圈以人民路與中華大街交叉口為核心地帶，目前形成了以新世紀(jì)商場(chǎng)、國貿(mào)名品等為代表的中高檔消費(fèi)區(qū)，且此商圈中包含部分規(guī)模較大、檔次較高的品牌專賣店。聚集了不少的市政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、高檔商務(wù)酒店、寫字樓等，是典型的城市中高檔消費(fèi)區(qū)，平均租金為60100元/平米/月。在新世紀(jì)商場(chǎng)附近租金最高，可達(dá)140元/平米/月，客流量在3555人/分鐘。（3）開發(fā)區(qū)商圈主要物業(yè)類型在售產(chǎn)權(quán)商場(chǎng)創(chuàng)新陽光城項(xiàng)目內(nèi)部商業(yè)部分、鑫港國際各類商業(yè)、鑫域國際商業(yè)等；在營產(chǎn)權(quán)商場(chǎng)北方裝飾城；在售寫字樓（酒店）鑫域國際寫字樓；在營寫字樓（酒店）招商大酒店、假日賓館等；未來開發(fā)區(qū)商圈分析該商圈以聯(lián)防路與滏東大街以東為核心地帶，目前形成了以北方裝飾城、招商大酒店、假日賓館等為代表的純高檔消費(fèi)區(qū)，且此商圈中多數(shù)為規(guī)模較大、檔次較高的大酒店、寫字樓商務(wù)辦公區(qū)。聚集了多數(shù)的市政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、高檔商務(wù)酒店、寫字樓等，是典型的城市純高檔消費(fèi)區(qū)，租金在80元/平米/月120元/平米/月；其他商圈其他商圈為區(qū)域內(nèi)商業(yè)較集中區(qū)域，逐漸發(fā)展成為區(qū)域居民購物、休閑娛樂主要場(chǎng)所，主要由萬達(dá)商圈、光明南大街商圈、復(fù)興商貿(mào)城商圈等幾個(gè)主要商業(yè)區(qū)域。分析列項(xiàng)萬達(dá)商圈光明南大街商圈復(fù)興商貿(mào)城商圈商圈核心萬達(dá)商貿(mào)東信建材市場(chǎng)復(fù)興商貿(mào)城經(jīng)營業(yè)態(tài)以服裝、零售為主建材、衛(wèi)浴為主服裝鞋帽為主輻射范圍聯(lián)紡路附近社區(qū)居民，主要有漢光家屬院、棉三、棉四、建元小區(qū)等周邊人群。光明大街附近居民，以羅一、羅二、羅三等為主，同時(shí)向其他區(qū)縣輻射。價(jià)格低廉，以復(fù)興區(qū)居民消費(fèi)為主周邊租金60元/平米100元/平米50元/平米90元/平米40元/平米80元/平米總結(jié)邯鄲市商業(yè)零售商圈重點(diǎn)分布有邯山商圈，新世紀(jì)商圈和正在崛起的東部新商圈。其中，已建成的零售商業(yè)總體量約300000平方米，在建的零售商業(yè)總體量約600000平方米。叢臺(tái)區(qū)東部以及開發(fā)區(qū)在建的單個(gè)商業(yè)項(xiàng)目總體量都較大，集商業(yè)百貨、商務(wù)辦公、餐飲、零售、娛樂、休閑為一體。邯鄲市主要的商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)集中分布于火車站、汽車西站周邊，其中邯鄲市已建成的批發(fā)商業(yè)總體量約200000平米，在建的批發(fā)商業(yè)總體量約300000平米。三、項(xiàng)目用地分析及評(píng)價(jià)（一）地塊解析1、交通條件本區(qū)域的交通、道路網(wǎng)絡(luò)完善，多路公交車和郊區(qū)中巴車均在區(qū)域內(nèi)經(jīng)過，而緊鄰項(xiàng)目的道路更是城市快速通道。2、用地現(xiàn)有狀況本項(xiàng)目占地約50畝，整體地形較為規(guī)則，地勢(shì)平坦，地塊現(xiàn)狀為村民住宅。3、水電氣保障隨著近幾年房地產(chǎn)的大量開發(fā)和市政基礎(chǔ)設(shè)施的不斷修建及完善，該區(qū)域的水電氣網(wǎng)絡(luò)從根本上得到改善。本區(qū)域從硬件和軟件上構(gòu)建了極為有力的保障。4、規(guī)劃限制條件雖然長期以來規(guī)劃限制是制約房地產(chǎn)開發(fā)不可忽略的因素，根據(jù)政府各類規(guī)劃方案和針對(duì)本項(xiàng)目所處的位置，通過對(duì)相關(guān)部門的了解，其基本的控規(guī)要求如下A、建筑高度96M以下；B、項(xiàng)目的總體綠化應(yīng)在30以上；C、項(xiàng)目的容積率要不小于3；E、項(xiàng)目建筑間距要大于12。（二）項(xiàng)目SWOT分析1優(yōu)勢(shì)分析11本項(xiàng)目緊鄰三環(huán)路、高速路網(wǎng)等快速交通網(wǎng)絡(luò)，出行極為便利。同時(shí)，周圍的自然景觀多，其生態(tài)環(huán)境極佳。12區(qū)域板塊屬熱點(diǎn)區(qū)域，依托滏東大街沿線之成熟配套，周邊生活配套較為完善，社區(qū)成熟度高。13該區(qū)域?yàn)殚_發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，整體板塊開發(fā)速度快，屬消費(fèi)者關(guān)注板塊。2劣勢(shì)分析21項(xiàng)目地塊呈梯形接近三角形，不規(guī)則地形不便于規(guī)劃。22項(xiàng)目地塊內(nèi)存在拆遷，促使開發(fā)成本提升。23項(xiàng)目緊鄰城市迎賓大道，扼守交通咽喉，貨車來往較為頻繁，噪音及灰塵污染不容忽視。24項(xiàng)目距本區(qū)域商圈相對(duì)較遠(yuǎn)，同質(zhì)化項(xiàng)目中缺乏足夠競(jìng)爭(zhēng)力。3機(jī)會(huì)分析4威脅分析（三）項(xiàng)目用地環(huán)境評(píng)價(jià)本項(xiàng)目位于城市成熟板塊，同時(shí)隨著板塊科學(xué)合理規(guī)劃的實(shí)施和基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，既為本項(xiàng)目的開發(fā)提供了便捷的交通，配套設(shè)施的良好保障，人文、生態(tài)環(huán)境得到大大的提升。因?yàn)榻鼛啄瓿鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)量大，區(qū)域板塊內(nèi)逐步加入較多的高檔樓盤，提升區(qū)域的整體形象，在消費(fèi)者心中的認(rèn)可度逐步提高。綜上概述，本項(xiàng)目的開發(fā)具有良好的市場(chǎng)環(huán)境，有成熟的市場(chǎng)和較大的市場(chǎng)需求，但競(jìng)爭(zhēng)也很激烈?？偠灾?，若取得政府及相關(guān)部門的大力支持，準(zhǔn)確制定項(xiàng)目定位，開發(fā)得當(dāng)，本項(xiàng)目一定能創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益及環(huán)境效益。四、市場(chǎng)定位及方案評(píng)價(jià)（一）項(xiàng)目可能的開發(fā)方案根據(jù)地塊周邊區(qū)域規(guī)劃需要，結(jié)合項(xiàng)目地形地貌特性，本項(xiàng)目擬定建設(shè)以中檔住宅為主，輔以一棟寫字樓及部分底商相結(jié)合的開發(fā)模式，整個(gè)項(xiàng)目擬建2棟高層住宅，1棟寫字樓1棟酒店式公寓樓及部分沿街商業(yè)。其中各業(yè)態(tài)分配及比例如下住宅酒店式公寓寫字樓底商主題商業(yè)共建地下數(shù)量2棟1棟1棟1層數(shù)28層32層33層2層4層3層2層總建筑面積28000190002900080004800120018000合計(jì)108000開發(fā)方案具體設(shè)想、項(xiàng)目的規(guī)劃布局項(xiàng)目的規(guī)劃布局遵循各主管部門及國家相關(guān)規(guī)定，結(jié)合現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)理念，確保各項(xiàng)指標(biāo)均符合規(guī)定。、項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)建筑立面將以現(xiàn)代感較強(qiáng)的風(fēng)格出現(xiàn)；建筑材質(zhì)選用環(huán)保建材，著力表現(xiàn)自然、現(xiàn)代的美感，各業(yè)態(tài)風(fēng)格與造型趨于和諧統(tǒng)一，以淡雅明快的色調(diào)，挺拔俊逸的線條，時(shí)尚化觀感勾勒區(qū)域板塊內(nèi)獨(dú)樹一幟的標(biāo)志性建筑，使之成為既符合地域文化內(nèi)涵又具有時(shí)代特色的理想建筑，另外，大量采用環(huán)保型新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品、新設(shè)備最大限度上降低建筑對(duì)環(huán)境的污染和破壞。3、項(xiàng)目的環(huán)境設(shè)計(jì)小區(qū)環(huán)境主要由噴泉、疊水、雕塑、小品、健身區(qū)等，與青草綠樹鮮花等鑲嵌組合，充分體現(xiàn)人與自然的和諧交融，將建筑與景觀，小區(qū)景觀與街道景觀等相互融匯，相映成輝，突出項(xiàng)目在區(qū)域板塊的視覺美感及影響力，為美化市容市貌，繁榮區(qū)域城市化進(jìn)程添磚加瓦。4、項(xiàng)目的配套項(xiàng)目在地下建設(shè)人防設(shè)施、儲(chǔ)藏室、地下車庫（車位）等，用于小區(qū)公共配套設(shè)施和停放車輛，小區(qū)內(nèi)減少機(jī)動(dòng)車行駛，增加業(yè)主安全保障。（二）投資估算1、項(xiàng)目土地成本測(cè)算本項(xiàng)目的土地價(jià)格按500萬元/畝測(cè)算。拆遷補(bǔ)償費(fèi)用為5000萬元。土地占地面積按50畝計(jì)算。容積率約為32具體成本核算如下單項(xiàng)名稱造價(jià)單位數(shù)量單位總金額（萬元）土地費(fèi)用交政府500萬元/畝500000畝25,00000土地交易稅4萬元/畝500000畝1,00000村土地補(bǔ)償0萬元/畝500000畝000拆遷補(bǔ)償5,00000小計(jì)31,0000土地費(fèi)用三通一平28元/M233350萬M210000項(xiàng)目可研報(bào)告編制費(fèi)1000勘察5元/M233350萬M21668設(shè)計(jì)11元/M291320萬M210045散裝水泥3噸45660噸1370渣土費(fèi)5元/M291320萬M24566消防審查費(fèi)3元/M288800萬M22664墻改費(fèi)10元/M291320萬M29132城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（住宅）3685元/M228000萬M210318項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（商業(yè)）31元/M260800萬M218848人防結(jié)建費(fèi)0元/M328000000公建地費(fèi)50元/M228000萬M2000臨水臨電10元/M291320萬M29132檔案費(fèi)020元/M291320萬M2183綠化押金00091320000其他5元/M291320萬M24566招標(biāo)代理元/M291320萬M2環(huán)評(píng)費(fèi)元/M291320萬M22000地質(zhì)報(bào)告審查費(fèi)03元/M291320萬M2274人防圖紙審查費(fèi)12元/M210000萬M21200圖紙審查費(fèi)1元/M291320萬M2913前期費(fèi)用小計(jì)87878合計(jì)3187878萬元單項(xiàng)名稱造價(jià)單位數(shù)量單位總金額（萬元）高層住宅1500元/M228000萬M24,20000商業(yè)2200元/M212800萬M22,81600地下2000元/M218000萬M23,60000商務(wù)樓（酒店、公寓）2500元/M248000萬M212,00000會(huì)所、游泳池、樣板房元/M200000萬M2300幼兒園2500元/M201200萬M230000小計(jì)23,21600配套工程（管網(wǎng)、大門、圍墻、道路等）80元/M2106800萬M285440景觀（含景觀設(shè)計(jì)）350元/M210000萬M235000樓位測(cè)定費(fèi)2000防雷檢測(cè)費(fèi)2元/M2106800萬M22136住宅供電費(fèi)90元/M291320萬M282188暖氣100元/M228000萬M228000監(jiān)理費(fèi)8元/M2106800萬元8544工程費(fèi)用小計(jì)2,43308建設(shè)單位管理費(fèi)300萬元2652786萬元79584不可預(yù)見費(fèi)250萬元2652786萬元66320資金使用費(fèi)1000萬元0萬元000商品房銷售許可證收費(fèi)3元/M2913萬M22740房屋測(cè)繪費(fèi)136元/M2913萬M21242產(chǎn)權(quán)初始登記費(fèi)6元/M2913萬M25479銷售專用費(fèi)68,800萬元00100萬元68800廣告費(fèi)不含大型活動(dòng)）68,800萬元00080萬元55040營業(yè)稅及附加68,800萬元00560萬元3,85280土地增值稅68,800萬元00200萬元1,37600其它費(fèi)用小計(jì)8,02084合計(jì)3123684萬元單項(xiàng)名稱造價(jià)單位數(shù)量單位總金額（萬元）總成本合計(jì)土地費(fèi)用31,000前期費(fèi)用87878工程費(fèi)用23,21600配套費(fèi)用2,43308其他費(fèi)用8,02084合計(jì)65549單項(xiàng)名稱造價(jià)單位數(shù)量單位總金額（萬元）高層住宅（33F）4600元/M228000萬M212,88000商業(yè)25000元/M212800萬M232,00000公寓4600元/M219000萬M28,74000寫字樓4600元/M229000萬M215,18000幼兒園0元/M2012萬M2000銷售收入小計(jì)68,80000利潤3,25130萬元企業(yè)所得稅3,251萬元02500萬元81282稅后凈利潤2,43847萬元六、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排及資金籌措（一）開發(fā)周期按以上方案本項(xiàng)目從立項(xiàng)、拆遷到竣工交驗(yàn)、產(chǎn)權(quán)辦理共需時(shí)間為18個(gè)月。（二）開發(fā)各階段的周期安排工作項(xiàng)目時(shí)間（月）備注立項(xiàng)初規(guī)設(shè)計(jì)報(bào)規(guī)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)報(bào)建項(xiàng)目土建施工項(xiàng)目室內(nèi)安裝項(xiàng)目外裝項(xiàng)目室外安裝及環(huán)境竣工交驗(yàn)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)辦理合計(jì)（三）資金籌措整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的資金主要來源于三個(gè)方面其中開發(fā)商自有資金萬元；項(xiàng)目土地銀行抵押貸款萬元；銷售期銷售回款萬元；（四）投資使用計(jì)劃（見附表6）七、銷售及經(jīng)營收入預(yù)測(cè)（一）電梯公寓銷售收入估算電梯公寓按2500元/M2計(jì)算項(xiàng)目銷售收入（二）項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃（見附表7）（三）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。根據(jù)現(xiàn)金流量表（見附表8）計(jì)算可得出本方案的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為924。在現(xiàn)金流量表中基準(zhǔn)收益率取67，按月計(jì)算。八、風(fēng)險(xiǎn)分析與回避的手段（一）開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)測(cè)1靈敏度的測(cè)算對(duì)項(xiàng)目投資利潤率影響較大的是投資額，售價(jià)及開發(fā)成本，在此對(duì)三個(gè)影響投資利潤率的因素作敏感性分析。由附表四可見,售價(jià)變化對(duì)利潤率影響最大,其他兩個(gè)因素變化對(duì)利潤率影響較小。故此本項(xiàng)目考慮是以銷售進(jìn)度作為目標(biāo)還是以銷售利潤作為目標(biāo)至關(guān)重要。從表中可以看出,本方案具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，但由于絕對(duì)利潤并不高，故仍具有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。2項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)分析本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)總固定成本/1（單位變動(dòng)成本/單位銷售價(jià)格）/1（300/2500）（萬元）由此計(jì)算可見本項(xiàng)目銷售回款達(dá)到萬元，約是總回款萬元的時(shí)，項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡，項(xiàng)目總體有一定的風(fēng)險(xiǎn)。（二）項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及回避1項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由市場(chǎng)供求關(guān)系、市場(chǎng)資源條件、市場(chǎng)購買力水平、市場(chǎng)消費(fèi)偏好、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況發(fā)生變化，以及金融市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)、原料市場(chǎng)、中介服務(wù)市場(chǎng)、同類物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)等市場(chǎng)環(huán)境變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的環(huán)境下，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在A、其它項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)；B、開發(fā)周期過長和成本控制不嚴(yán)使開發(fā)成本增加，使利潤降低。本項(xiàng)目重點(diǎn)考慮如何嚴(yán)格控制開發(fā)周期和開發(fā)成本。2項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的控制A工期首先要用科學(xué)方法來編制工程進(jìn)度計(jì)劃，經(jīng)充分考慮到當(dāng)?shù)卣５挠昙竞推渌鼝毫拥奶鞖馇闆r，使工期盡量不受正常的天氣環(huán)境影響。其次，要在管理上下工夫，要嚴(yán)格按照工程進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行施工，并聘請(qǐng)具有良好業(yè)績的監(jiān)理公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)理。B投資決策上層決策機(jī)構(gòu)的決策對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展起著關(guān)鍵的作用，因此要在項(xiàng)目的前期階段的市場(chǎng)調(diào)查，和更多的市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上做出的決策。各部門密切留意和跟蹤市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，做好各個(gè)階段的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，及時(shí)調(diào)整策略，避免公司對(duì)項(xiàng)目決策的滯后，從而降低投資風(fēng)險(xiǎn)，減少不必的損失。（三）項(xiàng)目其它風(fēng)險(xiǎn)其它風(fēng)險(xiǎn)包括政策風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)等。主要包括以下風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目現(xiàn)在用地為廠房，在拆遷可能遇到困難戶和其他不可預(yù)見的拆遷困難，會(huì)加長項(xiàng)目的開發(fā)周期。、控規(guī)條件的改變，會(huì)影響項(xiàng)目前期的定位和開發(fā)。、項(xiàng)目自身的環(huán)境營造不到位，會(huì)影響到項(xiàng)目的包裝和銷售。、不可預(yù)見的其他風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)在這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，上述風(fēng)險(xiǎn)對(duì)本項(xiàng)目不會(huì)造成太大影響。九、可行性研究結(jié)論及建議（一）項(xiàng)目評(píng)價(jià)1經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)通過財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可以看到本項(xiàng)目具有一定的經(jīng)濟(jì)性。2社會(huì)效益評(píng)價(jià)本項(xiàng)目為三環(huán)路立交橋區(qū)域的市政配套建設(shè)、道路、綠化的改造，提供了優(yōu)越建設(shè)的條件，大大改善了周邊居民的生活環(huán)境，更重要的是為市三環(huán)路發(fā)展做出了較大的貢獻(xiàn)，整個(gè)方案具有良好的社會(huì)效益。3環(huán)境效益評(píng)價(jià)本項(xiàng)目注重建筑里面和環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)，合理進(jìn)行綠化和安排交通體系，創(chuàng)造出一個(gè)環(huán)境優(yōu)美和高品質(zhì)的樓盤。本項(xiàng)目具有良好的環(huán)境效益。（二）可行性研究結(jié)論綜上所述，根據(jù)市場(chǎng)分析與財(cái)務(wù)分析，本項(xiàng)目開發(fā)為純居住性的高檔居住小區(qū)是可行的，能夠?yàn)殚_發(fā)商創(chuàng)造較好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。（三）項(xiàng)目運(yùn)作建議根據(jù)本項(xiàng)目定位，我們建議項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)在建筑立面和小區(qū)內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃上打造出自身的特色。就建筑形式而言可以考慮建筑的立面、頂面造型及外墻飾材來塑造建筑主題的特色，為每戶增添空中花園，提升建筑的檔次感。在內(nèi)部環(huán)境上應(yīng)結(jié)加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)植物景觀的特色化及空間分布的實(shí)用化，以此提升項(xiàng)目的品質(zhì)，創(chuàng)造特色。在后期經(jīng)營管理上，應(yīng)引入優(yōu)秀的物業(yè)經(jīng)營管理公司，采用科學(xué)、專業(yè)、高效的經(jīng)營管理和銷售、招商，對(duì)本項(xiàng)目的成功運(yùn)作起關(guān)鍵的推動(dòng)作用。國聯(lián)投資顧問有限公司二OO三年九月內(nèi)部資料僅供參考內(nèi)部資料僅供參考圖23地塊位置圖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