1、第三章：漢陽區(qū)域整體市場環(huán)境第三章：漢陽區(qū)域整體市場環(huán)境漢陽區(qū)域市場環(huán)境漢陽區(qū)域市場環(huán)境土地市場土地市場地塊編號地塊編號凈用地凈用地容積容積總建面總建面用途用途總價總價樓面價樓面價競得人競得人地址地址P P（20102010）13013021358213583.33.370481.470481.4屬于居住、商服用地屬于居住、商服用地13.1813.18億億77047704元元/ /平米平米中維地產(chǎn)中維地產(chǎn)漢鋼中路以西漢鋼中路以西30953309533.253.25100597.25100597.25P P（20102010）12912942166421663 3126498126498居住用地

2、居住用地10.210.2億億80638063元元/ /平米平米九龍倉九龍倉漢鋼中路西南側(cè)漢鋼中路西南側(cè)P(2010)129P(2010)130 各開發(fā)商高價在漢陽中心搶地，滿足其戰(zhàn)略布局的需要，對漢陽中心片區(qū)以后的升值潛力信心十足。 新地王產(chǎn)生，大幅新地王產(chǎn)生，大幅拉高片區(qū)樓面均價。拉高片區(qū)樓面均價。土地市場土地市場漢陽區(qū)域市場環(huán)境漢陽區(qū)域市場環(huán)境1 1、潛在供應(yīng)、潛在供應(yīng) 漢陽片區(qū)2011年-2012年土地潛在供應(yīng)總量為684萬平方米（建筑面積）,土地出讓規(guī)模呈增長趨勢，且增長速度有所加快。 項目地塊所處的漢陽中心土地潛在供應(yīng)量最大，且多為品牌開發(fā)商競得的中、大地塊，未來競爭最激烈。 在項目

3、入市期項目周邊潛在供應(yīng)量巨大在項目入市期項目周邊潛在供應(yīng)量巨大，將面臨較大競爭，將面臨較大競爭050100150200250300350400漢陽中心四新沌口2011-20122011-2012年漢陽土地市場潛在供應(yīng)量（單位：萬平方米）年漢陽土地市場潛在供應(yīng)量（單位：萬平方米）144.25877.9378.8129.4175.8占地面積建筑面積漢陽區(qū)域市場環(huán)境漢陽區(qū)域市場環(huán)境土地市場土地市場2 2、樓面價、樓面價 推測本項目的拿地成本將大幅上漲。推測本項目的拿地成本將大幅上漲。050010001500200025003000漢陽中心四新沌口2008-20102008-2010漢陽出讓土地樓面價

4、（元/平米）漢陽出讓土地樓面價（元/平米）211414011303201922031884258322721352200820092010上半年 漢陽片中心片區(qū)土地出讓樓面地價呈大幅上漲趨勢，2010年上半年漢陽中心平均樓面價已達(dá)到2583元/，相較2009年均價上漲564元/平米，漲幅高達(dá)27.9%。漢陽區(qū)域市場環(huán)境漢陽區(qū)域市場環(huán)境土地市場土地市場3 3、容積率、容積率00.511.522.533.5漢陽中心四新沌口2008-20092008-2009漢陽成交地塊平均容積率漢陽成交地塊平均容積率2.22.751.72.61.91.832.62.9200820092010上半年2011-201

5、2年新入市項目中高層、超產(chǎn)品將年新入市項目中高層、超產(chǎn)品將大量出現(xiàn)。大量出現(xiàn)。 漢陽出讓土地的容積率逐年增高，表明漢陽未來土地的集約化利用趨勢將進(jìn)一步增強(qiáng)，越往中心容積率越高。漢陽區(qū)域市場環(huán)境漢陽區(qū)域市場環(huán)境二級市場二級市場01000002000003000004000005000006000007000008000009000002007200820092007-20092007-2009漢陽片區(qū)市場容量（單位：平方米）漢陽片區(qū)市場容量（單位：平方米）534907244710777750成交面積1 1、市場容量、市場容量漢陽片區(qū)市場容量中等偏小，增長較快。漢陽片區(qū)市場容量中等偏小，增長較快。

6、 2007-2009年，平均年需求規(guī)模約52萬平米，平均月均去化4.33萬方。 與2008年相比，2009年市場容量增加約271%。漢陽區(qū)域市場環(huán)境漢陽區(qū)域市場環(huán)境土地市場土地市場2 2、市場存量、市場存量2011年下半年本項目入市時，現(xiàn)有年下半年本項目入市時，現(xiàn)有市場存量已消化完畢。市場存量已消化完畢。 2010年以來漢陽片區(qū)市場存量呈小幅下降趨勢。 2010年上半年漢陽片區(qū)市場存量約為35萬平米，按4.33萬平方米/月的區(qū)劃速度，預(yù)計將存量全部消化約需要8個月時間。漢陽區(qū)域市場環(huán)境漢陽區(qū)域市場環(huán)境3 3、供求關(guān)系、供求關(guān)系二級市場二級市場 2009年以來漢陽片區(qū)市場一直處于整體供小于求的局

7、面，以消化市場存量為主； 2011-2012隨著新項目的集中面市，漢陽片區(qū)供求關(guān)系將發(fā)生改變，供求將會取得平衡。2011-2012漢陽片區(qū)市場供求關(guān)系將發(fā)生改變漢陽片區(qū)市場供求關(guān)系將發(fā)生改變漢陽區(qū)域市場環(huán)境漢陽區(qū)域市場環(huán)境二級市場二級市場4 4、成交價格、成交價格01000200030004000500060007000800090006月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月2009年2010年漢陽中心區(qū)成交均價和全市均價比較圖（單位：元/平米）漢陽中心區(qū)成交均價和全市均價比較圖（單位：元/平米）56055765 6010 58986000617461136

8、34563106378658966446656 66406610 6608 66825724 5875 58346066 568660136274672266947973833385838604 8524 8483 84368429全市銷量漢陽中心價格漢陽片區(qū)價值受到市場逐步認(rèn)可，成交漢陽片區(qū)價值受到市場逐步認(rèn)可，成交均價大幅上漲均價大幅上漲 2009年漢陽片區(qū)市場均價成功擺脫低于武漢全市均價的低迷局面，漢陽片區(qū)的價值洼地開始被市場發(fā)現(xiàn)； 2010年漢陽片區(qū)的價值洼地逐步受到市場廣泛認(rèn)可，成交均價大幅上漲，2010年上半年與09年上半年同期相比，漲幅達(dá)到43.6%。漢陽區(qū)域市場環(huán)境漢陽區(qū)域市場

9、環(huán)境二級市場二級市場4 4、成交價格、成交價格0100020003000400050006000700080009000100006月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月2009年2010年武漢三大中心城區(qū)成交均價比較（單位：元武漢三大中心城區(qū)成交均價比較（單位：元/平 米）平 米）5724 5875 5834 60665686601362746722 6694797383338583 8604852484838436 8429635965176856699374828022791584098677879688238857 888789088839 8816

10、89377517 7623 7617801078748210859891479102 91829454 96769704 9637 962496149648漢陽中心價格武昌中心價格漢口中心價格漢陽片區(qū)價格仍有市場空間漢陽片區(qū)價格仍有市場空間 截止2010年10月漢陽片區(qū)成交均價為8429元/平米，低于武昌中心片區(qū)5.7%，低于漢口中心片區(qū)12.6%，為武漢三大中心城區(qū)成交均價最低片區(qū)。漢陽區(qū)域市場環(huán)境漢陽區(qū)域市場環(huán)境二級市場二級市場5 5、成交結(jié)構(gòu)、成交結(jié)構(gòu)漢陽片區(qū)成交主力為漢陽片區(qū)成交主力為90平米以下的首置產(chǎn)品和平米以下的首置產(chǎn)品和90-120平米首改產(chǎn)品平米首改產(chǎn)品漢陽區(qū)域市場環(huán)境漢陽區(qū)

11、域市場環(huán)境漢陽區(qū)域市場供求關(guān)系總結(jié)漢陽區(qū)域市場供求關(guān)系總結(jié)供求關(guān)系供求關(guān)系潛在供應(yīng)量巨大，面臨激烈市場競爭潛在供應(yīng)量巨大，面臨激烈市場競爭拿地成本上漲，開發(fā)風(fēng)險加劇拿地成本上漲，開發(fā)風(fēng)險加劇新項目大多將以高層、超高層產(chǎn)品出現(xiàn)新項目大多將以高層、超高層產(chǎn)品出現(xiàn)市場總體容量中等、偏小，增長較快市場總體容量中等、偏小，增長較快市場存量消化，未來競爭來自市場存量消化，未來競爭來自“新盤新盤”供不應(yīng)求的供求關(guān)系即將改變供不應(yīng)求的供求關(guān)系即將改變城市價值受到市場認(rèn)可成交價格大幅上漲城市價值受到市場認(rèn)可成交價格大幅上漲漢陽仍有較大的價格上漲空間漢陽仍有較大的價格上漲空間首置、首改產(chǎn)品市場需求量較大首置、首改

12、產(chǎn)品市場需求量較大板塊競爭格局板塊競爭格局漢陽區(qū)域市場環(huán)境漢陽區(qū)域市場環(huán)境鐘家村板塊鐘家村板塊四新板塊四新板塊沌口板塊沌口板塊 近幾年漢陽城市建設(shè)一直以來以鐘家村及王家灣作為中心區(qū)域，隨著城市的擴(kuò)張，逐步發(fā)展成為多個片區(qū)。 目前漢陽市場已形成四個居住板塊鐘家村板塊、王家灣板塊、四新板塊、沌口板塊。本案位于鐘家村及王家灣板塊之中心本案位于鐘家村及王家灣板塊之中心漢陽居住板塊漢陽居住板塊王家灣板塊王家灣板塊板塊競爭格局板塊競爭格局漢陽區(qū)域市場環(huán)境漢陽區(qū)域市場環(huán)境鐘家村板塊鐘家村板塊鐘家村板塊鐘家村板塊l區(qū)域特征：漢陽中心、傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)l供應(yīng)特征：供應(yīng)量較少，樓盤去化速度快l建筑形式：以高層為主l

13、成交結(jié)構(gòu)：90-100 為主力l價格特征：2010年上半年整體成交均價 9650元/ （數(shù)據(jù)來源克爾瑞）l去化特征：鐘家村板塊月均去化最快，單項目月均去化185套，約19500 （09年全年月均去化）板塊競爭格局板塊競爭格局漢陽區(qū)域市場環(huán)境漢陽區(qū)域市場環(huán)境王家灣板塊王家灣板塊王家灣板塊王家灣板塊l 區(qū)域特征：漢陽新的商業(yè)，人氣最旺區(qū)域l 供應(yīng)特征：片區(qū)供應(yīng)較大，成交旺盛l 建筑形式：別墅、多層、小高層、高層l 成交結(jié)構(gòu)：160-180，50-60為主力l 價格特征：2010年上半年整體成交均價 7180元/ （數(shù)據(jù)來源克爾瑞）l 去化特征：王家灣板塊單項目月均去化120套，約13500 （09

14、年全年月均去化）板塊競爭格局板塊競爭格局漢陽區(qū)域市場環(huán)境漢陽區(qū)域市場環(huán)境沌口板塊沌口板塊沌口板塊沌口板塊l區(qū)域特征：漢陽工業(yè)腹地、快速發(fā)展的城市副中心l供應(yīng)特征：供應(yīng)規(guī)模較大新增供應(yīng)較多，l建筑形式：小高、高層、別墅l成交結(jié)構(gòu)：60-80，110-160為主力l價格特征：2010年上半年整體成交均價 5100元/ （數(shù)據(jù)來源克爾瑞）l去化特征：板塊單項目月均去化95套，約10300 （09年全年月均去化）板塊競爭格局總結(jié)板塊競爭格局總結(jié)漢陽區(qū)域市場環(huán)境漢陽區(qū)域市場環(huán)境 鐘家村板塊的銷量和銷售均價鐘家村板塊的銷量和銷售均價在漢陽片區(qū)處于雙高的領(lǐng)先地位。在漢陽片區(qū)處于雙高的領(lǐng)先地位。 漢陽片區(qū)市場

15、價格分層明顯，鐘家村板塊位以9650元/平米的均價位于板塊內(nèi)的第一梯隊；王家灣板塊以7180元/平米的均價位于板塊內(nèi)第二梯隊，沌口板塊以5100元/平米的均價位于板塊內(nèi)第三梯隊。 片區(qū)內(nèi)各板塊銷量與價格走向一致。比對板塊比對板塊鐘家村鐘家村王家灣王家灣四新四新沌口沌口自然生態(tài)景觀資源自然生態(tài)景觀資源優(yōu)質(zhì)優(yōu)質(zhì)較好較好較差較差較好較好交通配套交通配套交通非常便利交通非常便利交通比較便利交通比較便利交通條件較差交通條件較差交通一般便利交通一般便利商業(yè)配套商業(yè)配套鐘家村商圈鐘家村商圈琴臺大劇院琴臺大劇院王家灣商圈王家灣商圈國際博覽中心國際博覽中心嘉年華嘉年華生活配套生活配套非常齊全非常齊全較齊全較齊全

16、較差較差一般一般主力成交主力成交90-10090-10050-6050-60，160-180160-1806 60-0-8 80 0,110-160,110-1600909年月均去化（套）年月均去化（套）18518512012095950909年月均去化面積（）年月均去化面積（）19500195001380013800103001030020102010上半年月均成交價格上半年月均成交價格96509650元元/ /平米平米71807180元元/ /平米平米51005100元元/ /平米平米客戶來源客戶來源區(qū)域內(nèi)為主區(qū)域內(nèi)為主輻射沌口、漢輻射沌口、漢口中心區(qū)以及口中心區(qū)以及少量武昌客戶少量武昌客

17、戶區(qū)域內(nèi)為主區(qū)域內(nèi)為主輻射沌口、古田、寶豐輻射沌口、古田、寶豐路，以及少量武昌客戶路，以及少量武昌客戶目前無房地產(chǎn)開發(fā)目前無房地產(chǎn)開發(fā)項目面市，區(qū)域內(nèi)項目面市，區(qū)域內(nèi)客戶購買力較低客戶購買力較低以區(qū)域內(nèi)部為主，少量以區(qū)域內(nèi)部為主，少量漢陽中心和漢陽中心和8+18+1城市圈城市圈客戶客戶板塊競爭格局總結(jié)板塊競爭格局總結(jié)漢陽區(qū)域市場環(huán)境漢陽區(qū)域市場環(huán)境 本項目所處的鐘家村及王家灣板塊自然生態(tài)景觀資源配套、交通配套、各項生活配本項目所處的鐘家村及王家灣板塊自然生態(tài)景觀資源配套、交通配套、各項生活配套均處于領(lǐng)先地位，房地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)優(yōu)于其他版塊，區(qū)域內(nèi)市場認(rèn)可程度最高，未來發(fā)套均處于領(lǐng)先地位，房地產(chǎn)發(fā)展

18、基礎(chǔ)優(yōu)于其他版塊，區(qū)域內(nèi)市場認(rèn)可程度最高，未來發(fā)展前景較好，價格上行動力強(qiáng)。展前景較好，價格上行動力強(qiáng)。板塊競爭格局總結(jié)板塊競爭格局總結(jié)漢陽區(qū)域市場環(huán)境漢陽區(qū)域市場環(huán)境鐘家村板塊、王家灣板塊鐘家村板塊、王家灣板塊四新板塊、沌口板塊四新板塊、沌口板塊競爭板塊項目分布競爭板塊項目分布板塊競爭格局總結(jié)板塊競爭格局總結(jié)漢陽區(qū)域市場環(huán)境漢陽區(qū)域市場環(huán)境板塊板塊項目名稱項目名稱項目地址項目地址開發(fā)企業(yè)開發(fā)企業(yè)建筑面積建筑面積容積率容積率建筑形式建筑形式價格價格鐘家村鐘家村中央公園中央公園琴臺路琴臺路388388號號華潤華潤4300004300002.82.8高層、別墅高層、別墅1144011440（高層）

19、（高層）1800018000（別墅）（別墅）錦繡長江錦繡長江濱江大道濱江大道188188號號世茂世茂165000016500003.213.21高層、超高層高層、超高層91699169香榭琴臺香榭琴臺馬滄湖路與墨水湖北路交界處馬滄湖路與墨水湖北路交界處新長江新長江1200001200002.12.1高層高層1000010000錦合天地錦合天地區(qū)鸚鵡大道區(qū)鸚鵡大道158158號號首都開發(fā)首都開發(fā)44845448452.452.45高層高層74837483福星城福星城鸚鵡大道與攔江路交匯處鸚鵡大道與攔江路交匯處福星惠譽(yù)福星惠譽(yù)3300003300002.862.86高層高層37123712名流地塊

20、名流地塊鸚鵡村鸚鵡村“城中村城中村”名流名流112350011235002.972.97高層高層21392139廣電地塊廣電地塊漢陽區(qū)江堤村，墨水湖以東漢陽區(qū)江堤村，墨水湖以東廣電廣電5900005900002.932.93高層高層18031803本案本案馬鸚小路與馬滄湖小路交匯處馬鸚小路與馬滄湖小路交匯處新長江新長江1023931023933 3高層高層39753975備注：黃色為未售項目，價格為其土地樓面均價。備注：黃色為未售項目，價格為其土地樓面均價。板塊競爭格局總結(jié)板塊競爭格局總結(jié)漢陽區(qū)域市場環(huán)境漢陽區(qū)域市場環(huán)境樓盤特征樓盤特征規(guī)模規(guī)模規(guī)模較大，容積率在規(guī)模較大，容積率在3 3左右左右

21、物業(yè)類型物業(yè)類型高層為主高層為主產(chǎn)品特色產(chǎn)品特色多附加值多附加值成交均價成交均價96509650元元/ /優(yōu)勢優(yōu)勢1 1、交通便利（連通漢口、武昌）、交通便利（連通漢口、武昌）2 2、景觀優(yōu)勢（江灘改造、龜山、蓮花湖、歸元寺、古琴臺等）、景觀優(yōu)勢（江灘改造、龜山、蓮花湖、歸元寺、古琴臺等）3 3、漢陽核心商圈，配套完善，生活便利、漢陽核心商圈，配套完善，生活便利劣勢劣勢1 1、城中村較多環(huán)境雜亂、城中村較多環(huán)境雜亂 鐘家村片區(qū)待開發(fā)項目多為大型知名品牌開發(fā)商所有，對產(chǎn)品的規(guī)劃和創(chuàng)新能力較強(qiáng)，城市中心價值的稀缺性，較高的土地容積率，使其物業(yè)類型必然以高層、超高層為主。 片區(qū)未來1-2年將發(fā)展以中

22、、高端的高層產(chǎn)品為主，其競爭力主要表現(xiàn)在高附加值的產(chǎn)品優(yōu)勢上。板塊競爭格局總結(jié)板塊競爭格局總結(jié)漢陽區(qū)域市場環(huán)境漢陽區(qū)域市場環(huán)境板塊板塊項目名稱項目名稱項目地址項目地址開發(fā)企業(yè)開發(fā)企業(yè)建筑面積建筑面積容積率容積率建筑形式建筑形式價格價格王家灣王家灣塞納河畔塞納河畔琴臺大道赫山站琴臺大道赫山站開泰置業(yè)開泰置業(yè)32789327892.632.63高層高層96009600百靈景都百靈景都漢陽大道與百靈路交匯漢陽大道與百靈路交匯處處鐵橋鐵橋1100001100002.22.2高層高層75797579南國明珠南國明珠龍陽大道陶家?guī)X車站旁龍陽大道陶家?guī)X車站旁新億勝新億勝5160005160001.51.5多

23、層、小高層、高層多層、小高層、高層77317731中大水墨蘭軒中大水墨蘭軒芳草路墨水湖邊芳草路墨水湖邊中大中大50000500001.41.4多層、小高層、高層多層、小高層、高層1200012000水墨清華水墨清華芳草漢陽區(qū)芳草路特芳草漢陽區(qū)芳草路特1 1號號水墨清華水墨清華93230932301.21.2高層、別墅高層、別墅1132911329（高層）（高層）1800018000（別墅）（別墅）王王+one+one王家灣龍陽大道王家灣龍陽大道 （摩爾城旁）（摩爾城旁）勇立經(jīng)貿(mào)勇立經(jīng)貿(mào)31953319534.64.6高層高層85008500萬博雅園萬博雅園漢鋼路漢鋼路萬博萬博142341423

24、42.52.5高層高層21072107錦樺豪庭錦樺豪庭漢陽大道七里廟與漢橋漢陽大道七里廟與漢橋路交匯處路交匯處兆麟兆麟52462524622.52.5高層高層山水琴臺山水琴臺琴臺路與赫山路交匯處琴臺路與赫山路交匯處寶安寶安1191931191932.82.8高層高層16781678ROSEROSE上院上院漢陽大道與赫山路交匯漢陽大道與赫山路交匯處處京楚置業(yè)京楚置業(yè)52000520003.73.7高層高層十里新城十里新城龍陽新村路與芳草路交龍陽新村路與芳草路交匯匯中大中大6100006100004.284.28高層高層20002000龍陽一號龍陽一號龍陽新村路與芳草路交龍陽新村路與芳草路交匯匯人

25、信龍陽人信龍陽3100003100003.93.9高層高層15231523九龍倉地塊九龍倉地塊漢鋼中路西南側(cè)漢鋼中路西南側(cè)九龍倉九龍倉1264981264983 380638063備注：黃色為日未售項目，價格為其土地樓面均價。備注：黃色為日未售項目，價格為其土地樓面均價。板塊競爭格局總結(jié)板塊競爭格局總結(jié)漢陽區(qū)域市場環(huán)境漢陽區(qū)域市場環(huán)境樓盤特征樓盤特征規(guī)模規(guī)模規(guī)模較大，后期容積率在規(guī)模較大，后期容積率在3 3以上，分期開發(fā)以上，分期開發(fā)物業(yè)類型物業(yè)類型前期以多層、小高層為主，后期主要以高層為主前期以多層、小高層為主，后期主要以高層為主產(chǎn)品特色產(chǎn)品特色注重自然景觀優(yōu)勢利用注重自然景觀優(yōu)勢利用成交均

26、價成交均價71807180元元/ /優(yōu)勢優(yōu)勢1 1、性價比高、性價比高2 2、看好未來投資價值、看好未來投資價值3 3、交通便利、交通便利劣勢劣勢1 1、交通可達(dá)性較差（除王家灣核心區(qū)域）、交通可達(dá)性較差（除王家灣核心區(qū)域）2 2、市政配套缺乏、市政配套缺乏3 3、產(chǎn)品規(guī)劃一般，沒有亮點(diǎn)、產(chǎn)品規(guī)劃一般，沒有亮點(diǎn) 王家灣片區(qū)待開發(fā)項目多為中小開發(fā)企業(yè)所有，無大品牌開發(fā)商，隨著土地規(guī)劃容積率的大幅提升，其物業(yè)類型也將由舒適度較高的多層、小高層產(chǎn)品轉(zhuǎn)向高層產(chǎn)品。 片區(qū)未來1-2年將發(fā)展以中偏高端的高層產(chǎn)品為主，其競爭力主要表現(xiàn)在高性價比的相對價格優(yōu)勢上。板塊競爭格局總結(jié)板塊競爭格局總結(jié)漢陽區(qū)域市場環(huán)

27、境漢陽區(qū)域市場環(huán)境板塊板塊項目名稱項目名稱項目地址項目地址開發(fā)企業(yè)開發(fā)企業(yè)建筑面積建筑面積容積率容積率建筑形式建筑形式價格價格四新四新綠地新都會綠地新都會江城大道與四新大道交匯處江城大道與四新大道交匯處綠地綠地4718204718202.472.47高層高層27912791和昌都匯華府和昌都匯華府江城大道與四新南路交叉口江城大道與四新南路交叉口 河南和昌河南和昌1700001700003 3高層高層17541754橋機(jī)嘉園橋機(jī)嘉園新五里新五里橋建橋建60000600003 3高層高層14001400瀾菲西岸瀾菲西岸江城大道與中環(huán)線交匯處江城大道與中環(huán)線交匯處金地金地5800005800001.

28、91.9多層、高層、別墅多層、高層、別墅22032203備注：黃色為未售項目，價格為其土地樓面均價。備注：黃色為未售項目，價格為其土地樓面均價。板塊競爭格局總結(jié)板塊競爭格局總結(jié)漢陽區(qū)域市場環(huán)境漢陽區(qū)域市場環(huán)境樓盤特征樓盤特征規(guī)模規(guī)模項目為大盤開發(fā)，容積率在項目為大盤開發(fā)，容積率在3 3以下以下物業(yè)類型物業(yè)類型多層、小高層、高層、別墅多層、小高層、高層、別墅產(chǎn)品特色產(chǎn)品特色多元化多元化成交均價成交均價優(yōu)勢優(yōu)勢1 1、小區(qū)品質(zhì)（大盤、景觀）、小區(qū)品質(zhì)（大盤、景觀）2 2、新區(qū)整體規(guī)劃、新區(qū)整體規(guī)劃劣勢劣勢1 1、離主城區(qū)較遠(yuǎn)、離主城區(qū)較遠(yuǎn)2 2、生活配套較差、生活配套較差3 3、片區(qū)熱度不夠、片區(qū)

29、熱度不夠 四新片區(qū)待開發(fā)項目多為大型知名品牌開發(fā)商所有，對產(chǎn)品的規(guī)劃和創(chuàng)新能力較強(qiáng)，土地規(guī)劃容積率較低，產(chǎn)品類型豐富多樣。 片區(qū)未來1-2年將發(fā)展中、高端多類型產(chǎn)品為主，其競爭力主要表現(xiàn)在高端物業(yè)類型（多層、別墅）的產(chǎn)品優(yōu)勢上。板塊競爭格局總結(jié)板塊競爭格局總結(jié)漢陽區(qū)域市場環(huán)境漢陽區(qū)域市場環(huán)境板塊板塊項目名稱項目名稱項目地址項目地址開發(fā)企業(yè)開發(fā)企業(yè)建筑面積建筑面積容積率容積率建筑形式建筑形式價格價格沌口沌口觀瀾御苑觀瀾御苑東風(fēng)大道旁芳草路與芳草二路東風(fēng)大道旁芳草路與芳草二路交匯處交匯處漢陽造漢陽造8000008000003 3高層高層68006800疊翠園疊翠園后官湖大道與楓樹一路交匯處后官湖大

30、道與楓樹一路交匯處絲寶絲寶1163591163591 1多層多層52005200中環(huán)湖畔城市中環(huán)湖畔城市BLOGBLOG龍陽大道漢陽客運(yùn)中心對面龍陽大道漢陽客運(yùn)中心對面愛佳置業(yè)愛佳置業(yè)61500615003 3高層高層64006400觀湖園觀湖園觀湖路與車城大道交匯處觀湖路與車城大道交匯處和記黃埔和記黃埔100000010000001.21.2高層、別墅高層、別墅14001400金域藍(lán)灣金域藍(lán)灣經(jīng)開區(qū)博學(xué)路三角湖路路口經(jīng)開區(qū)博學(xué)路三角湖路路口萬科萬科6178306178302.52.5高層高層25452545（樓面價格）（樓面價格） 8768769 9（銷售價格）（銷售價格）備注：黃色為未售項

31、目，價格為其土地樓面均價。備注：黃色為未售項目，價格為其土地樓面均價。板塊競爭格局總結(jié)板塊競爭格局總結(jié)漢陽區(qū)域市場環(huán)境漢陽區(qū)域市場環(huán)境樓盤特征樓盤特征規(guī)模規(guī)模項目均為大盤開發(fā)，容積率較低項目均為大盤開發(fā)，容積率較低物業(yè)類型物業(yè)類型多層、小高層、高層、別墅多層、小高層、高層、別墅產(chǎn)品特色產(chǎn)品特色多元化、舒適度高多元化、舒適度高成交均價成交均價51005100元元/ /優(yōu)勢優(yōu)勢1 1、擁有較強(qiáng)的自然資源、擁有較強(qiáng)的自然資源2 2、小區(qū)品質(zhì)、小區(qū)品質(zhì)3 3、大量產(chǎn)業(yè)人口、大量產(chǎn)業(yè)人口劣勢劣勢1 1、離主城區(qū)較遠(yuǎn)、離主城區(qū)較遠(yuǎn)2 2、生活配套較差、生活配套較差3 3、片區(qū)熱度不夠、片區(qū)熱度不夠 沌口片

32、區(qū)待開發(fā)項目多為大型知名品牌開發(fā)商所有，對產(chǎn)品的規(guī)劃和創(chuàng)新能力較強(qiáng)，土地規(guī)劃容積率較低，產(chǎn)品類型豐富多樣。 片區(qū)未來1-2年將發(fā)展中端多類型產(chǎn)品為主，其競爭力主要表現(xiàn)在高性價比的絕對價格優(yōu)勢和高端物業(yè)類型（多層、別墅）的產(chǎn)品優(yōu)勢上。板塊競爭格局總結(jié)板塊競爭格局總結(jié)漢陽區(qū)域市場環(huán)境漢陽區(qū)域市場環(huán)境 由于開發(fā)項目及可開發(fā)項目用地量劇增，購買人群日趨復(fù)雜化，開發(fā)商市場競爭手段多樣，未由于開發(fā)項目及可開發(fā)項目用地量劇增，購買人群日趨復(fù)雜化，開發(fā)商市場競爭手段多樣，未來來1-21-2年漢陽片區(qū)房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)較大的振蕩，市場競爭非常激烈。年漢陽片區(qū)房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)較大的振蕩，市場競爭非常激烈。l鐘家村板

33、塊與王家灣板塊的競爭主要表現(xiàn)在對中端市場的競爭上，由于市政設(shè)施和城市配套不如鐘家村板塊完善，王家灣板塊同品質(zhì)樓盤的價格一般都低于鐘家村板塊，但隨著王家灣商圈的成熟，在未來1-2年市場這兩個板塊的競爭將會強(qiáng)化。l鐘家村板塊與四新板塊的競爭主要表現(xiàn)在對高端市場的競爭上，四新板塊近期炒作較熱，金地瀾菲溪岸58萬方的意大利風(fēng)情高端樓盤奠定了這一新興片區(qū)的檔次，綠地新都會等高端樓盤蓄勢待發(fā)，其市中心稀缺的多層、別墅產(chǎn)品會對高端客群產(chǎn)生一定的分流，隨著四新片區(qū)各項配套設(shè)施的投入建設(shè) ，在未來1-2年市場這兩個板塊的競爭會逐漸凸顯。l鐘家村板塊與沌口板塊的競爭由于沌口板塊相對封閉，在未來1-2年內(nèi)市場這兩個

34、板塊的競爭仍就相對弱化。第四章：區(qū)域市場的競爭環(huán)境第四章：區(qū)域市場的競爭環(huán)境項目發(fā)展方向初判項目發(fā)展方向初判項目區(qū)域競爭市場項目區(qū)域競爭市場金域藍(lán)灣觀瀾御苑瀾菲溪岸南國明珠龍陽一號十里新城中央公園廣電蘭亭錦繡長江本案板塊板塊項目項目鐘家村板塊鐘家村板塊錦繡長江、中央公園、廣電蘭亭錦繡長江、中央公園、廣電蘭亭王家灣板塊王家灣板塊南國明珠、十里新城、龍陽一號南國明珠、十里新城、龍陽一號四新板塊四新板塊瀾菲溪岸瀾菲溪岸沌口板塊沌口板塊金域藍(lán)灣、觀瀾御苑金域藍(lán)灣、觀瀾御苑 鑒于新長江在漢發(fā)展定位、已樹立起良好的口碑、品牌影響力。本案預(yù)計將開發(fā)中、高端住宅產(chǎn)品。 遴選區(qū)域內(nèi)大品牌開發(fā)企業(yè)開發(fā)、中高端、大

35、體量住宅項目，此些項目在2011年有持續(xù)貨源供應(yīng)。競爭市場個案分析遴選原則競爭市場個案分析遴選原則競爭市場個案分布競爭市場個案分布漢陽區(qū)域競爭市場環(huán)境漢陽區(qū)域競爭市場環(huán)境競爭市場分析競爭市場分析1 1、競爭市場體量、競爭市場體量 主要競爭對手項目總體量約為610.6萬平方米，目前已備案累計開發(fā)共計176.2萬平方米，后期潛在供應(yīng)總量約為300.9萬平方米，截至目前不完全統(tǒng)計，已累計銷售146.3萬平方米，后期整體供應(yīng)量為464.3萬平方米。 目前片區(qū)市場月均去化量為4.33萬平方米/月，到本案面市時，競爭市場潛在供應(yīng)約為416.7萬平方米。項目面市期及之后的銷售期將面臨項目面市期及之后的銷售期

36、將面臨較大的市場競爭較大的市場競爭項目名稱項目名稱開發(fā)商開發(fā)商總體量總體量現(xiàn)已現(xiàn)已開發(fā)開發(fā)尚未尚未開發(fā)開發(fā)已售已售面積面積存量存量剩余剩余總量總量月均月均去化去化錦繡長江錦繡長江世茂世茂16516597.97.5 567.567.586.386.311.211.278.778.78585套套中央公園中央公園華潤華潤434331.31.9 911.111.123238.98.920205252套套南國明珠南國明珠新億勝新億勝51.651.6414110.610.633.333.37.77.718.318.39393套套觀瀾御苑觀瀾御苑漢陽造漢陽造80805.85.874.274.23.73.72

37、.12.176.376.3130130套套項目名稱項目名稱開發(fā)商開發(fā)商總體量總體量20112011預(yù)計開發(fā)量預(yù)計開發(fā)量廣電蘭亭廣電蘭亭廣電廣電59598 8十里新城十里新城中大中大61616 6龍陽一號龍陽一號人信人信* *龍陽龍陽31316 6瀾菲溪岸瀾菲溪岸金地金地58581010金域藍(lán)灣金域藍(lán)灣萬科萬科62621212競爭市場分析競爭市場分析2 2、競爭市場戶型結(jié)構(gòu)、競爭市場戶型結(jié)構(gòu)項目名稱項目名稱建筑類型建筑類型一房一房二房二房三房三房四房及以上、別墅四房及以上、別墅面積區(qū)間面積區(qū)間占比占比面積區(qū)間面積區(qū)間占比占比面積區(qū)間面積區(qū)間占比占比面積區(qū)間面積區(qū)間占比占比錦繡長江錦繡長江高層、超高層高層、超高層58-8758-878%8%100-130100-13018%18%150-170150-1704