1、經(jīng)濟適用房存在的問題及相應對策分析         08-09-09 11:39:00     作者：余榮榮    編輯：studa0714摘要住房一直是人們關注的熱點，基于幫助低收入群體解決住房問題，國家推出了經(jīng)濟適用房政策。由于政策本身的不完善，經(jīng)濟適用房政策在取得成效的同時逐漸背離最初目的，忽略了低收入群體，易滋生尋租腐敗。由政府制定低收入標準，設計興建并最終分配經(jīng)濟適用房，可切實幫助低收入家庭解決住房問題，減少尋租腐敗。關鍵詞經(jīng)

2、濟適用房；尋租；低收入標準 經(jīng)濟適用房是根據(jù)國家計劃安排建設的政策性住宅。經(jīng)濟適用房主要由國家統(tǒng)一下達投資計劃，房地產(chǎn)公司開發(fā)并對外銷售，用地一般采用行政劃撥或招標投標方式，免收土地出讓金，對各種批準的收費減半征收，開發(fā)商利潤不超過3，銷售價格實行政府指導價。在國家政府的大力支持下，經(jīng)濟適用房迅速發(fā)展起來。經(jīng)濟適用房的大力開發(fā)建設刺激了國內市場，在一定程度上解決了一部分人的住房需求，得到了大多數(shù)人的擁護。但由于其價格低于一般商品住房，在其分配過程中出現(xiàn)了一些問題。為了使經(jīng)濟適用住房真正惠顧于中低收入家庭，筆者對其進行了分析，進而探求解決之策。 一、經(jīng)濟適用房存在的問題 (一)經(jīng)濟適用房沒有真正

3、幫助低收入群體解決住房問題 根據(jù)資料顯示：北京市經(jīng)濟適用房最低價格為每平方米2600元，即使是60平方米的一套房也要20萬元左右。哈爾濱市經(jīng)濟適用房標準面積70平方米，每平方米1704元，而哈爾濱市區(qū)最低工資標準只有590元月，年收入也就6000元左右，一個低收入家庭買一套70平方米的住房也需要十幾年時間的積累。國家實行經(jīng)濟適用房政策目的在于解決中低收入群體的住房問題，而實踐證明低收入群體和經(jīng)濟適用房毫無關系，他們根本就買不起所謂的經(jīng)濟適用房。 毫無疑問，最需要幫助的是那些低收入而且急需解決住房問題的貧困戶，而不是一味地為中等收入以上家庭的生活錦上添花。在經(jīng)濟發(fā)展中，政府必須照顧弱勢群體，幫助

4、低收入家庭解決住房問題，這應當責無旁貸。在任何社會，中等收入家庭必然是大多數(shù)，如果政府的政策是補貼中等收入者，那就等于增加貨幣的發(fā)行量。在社會總財富沒有增加的情況下增發(fā)貨幣，必然會引發(fā)通貨膨脹。在這種情況下，只能慶幸政府用于補貼的財力物力資力是有限的，面對占大多數(shù)的中等收入人群，不是每個人都能獲得補貼。經(jīng)濟適用房是有限的，即使在違背經(jīng)濟學原理的前提下，也只有一部分中等收入家庭能購買到經(jīng)濟適用房，這顯然也不符合公平原則。 給中等及中等以上家庭給予補貼提供經(jīng)濟適用房，而忘卻了真正應該幫助的低收入群體，這不僅誤導了社會資源的合理分配，不利于建立公平合理的社會救助體系，更是加大了社會貧富差距，有違公平

5、。 (二)經(jīng)濟適用房的實施滋長了尋租腐敗 國務院1998年23號文件規(guī)定：經(jīng)濟適用房主要由國家統(tǒng)一下達投資計劃，房地產(chǎn)公司開發(fā)并對外銷售，用地一般采用行政劃撥或招標投標方式，免收土地出讓金，對各種批準的收費減半征收，開發(fā)商利潤不超過3，銷售價格實行政府指導價。從文件中不難看出經(jīng)濟適用房形成的大概程序如下：國家下達投資計劃一政府行政劃撥土地或采用招標投標方式提供土地房地產(chǎn)商開發(fā)政府指導價下房地產(chǎn)商對外銷售。國家下達投資計劃后，把權利下放到地方政府，不管是采用行政劃撥還是招標投標方式，最終由地方政府決定土地使用權歸屬。在這個環(huán)節(jié)就牽扯到了開發(fā)商的利益，經(jīng)濟適用房雖然價格比一般商品房低，但是在政府一

6、系列優(yōu)惠政策下，仍然有著很大的利潤可圖。而資源是有限的，在利益驅使下房地產(chǎn)商必然會為謀求這一獲利機會而對相關官員有所“表示”。房地產(chǎn)商在政府指導價下對外銷售這個環(huán)節(jié)又涉及到了房地產(chǎn)商的利潤空間。盡管政策一再規(guī)定房地產(chǎn)商的利潤不能超過3，但是房地產(chǎn)商的開發(fā)成本及其相關費用是由房地產(chǎn)商自己計算的，這又涉及到所謂的行業(yè)隱私不能公開，行業(yè)隱私的不公開就難以預測和掌握真正的利潤空間有多大。追求利潤最大化是企業(yè)經(jīng)營的根本目的，在原來隱藏成本的基礎上房地產(chǎn)商仍然有向相關官員謀求更多利潤的余地。當然作為經(jīng)濟人，房地產(chǎn)商的“有所表示”以及活動費用的成本必然會帶來超過付出的更多的利潤和好處。 當經(jīng)濟適用房價格確定

7、對外銷售時，由于價格上的優(yōu)勢必然會有超過供給的需求。經(jīng)濟適用房有限，當需求者形成排隊奇觀時，“關系”就顯得尤為重要了。政府官員掌握著分配大權，在同等條件的需求下，必然是“關系”優(yōu)先，而這關系又怎么少得了權和錢?徐滇慶教授曾舉過這樣一個例子：若一套經(jīng)濟適用房的價格比商品房低10萬元，即使拿出5萬元來打通關系，依然可以省下5萬元。只要行賄的成本低于兩種渠道的差價，行賄就不可避免。我國的經(jīng)濟適用房是因需而生的，具有典型的中國特色。在房地產(chǎn)市場還不健全，政府官員手中掌握著資源分配權利的現(xiàn)實下，尋租腐敗是難以杜絕的。 二、針對經(jīng)濟適用房存在問題的相關對策分析 (一)規(guī)劃建設真正適合低收入群體的經(jīng)濟適用房

8、 1調查實際情況，確定低收入標準。房地產(chǎn)具有明顯的地區(qū)性和惟一性。各地區(qū)由于所處的地理位置不同，經(jīng)濟發(fā)展水平有所差異，人民的生活水平和工資也有差距，所以地方政府首先要在符合實際的基礎上確定低收入水平標準。低收入水平一般包括：戶平均收入，人均住房面積，地區(qū)平均購買力等等。比如山東省日照市制定的低收入標準就是：戶均年收入低于2萬元，人均住房面積不到8平方米。 2根據(jù)低收入標準和貧困狀況設計建設經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用房的幫助對象是低收入群體。因此經(jīng)濟適用房的標準面積要滿足低收入標準的要求，符合低收入群體的購買力。如上面提到的山東日照市制定的低收入標準就是切合實際的，由此標準建設的經(jīng)濟適用房就能滿足低收入群體的需要。與此同時政府還應該大力發(fā)展二手房市場，鼓勵低收入群體購買二手房。二手房雖然在性能上可能比不了新房子，但是在價格上比較便宜，而且面積適中，對于低