1、稅法案例分析-陰陽合同第 一 章案 情 簡(jiǎn)介一、 案 例 前 的 知 識(shí) 儲(chǔ)備（ 一 ）、 何 謂 “陰 陽 合同”（二）、“陰陽合同”存在的原 因二、案情介紹第二章法律問題第 三 章相 關(guān) 稅 法 知識(shí)1、 相 關(guān) 的 法 律 條款2、 法律后果三、二手房交易買賣雙方稅費(fèi)問題第四章 法律分析與結(jié)論 一、法理分析 二、法律處理結(jié)論第 五 章案 例 啟 示 及 拓展一、案例啟示 二、拓展內(nèi)容主要參考文獻(xiàn)第一章案情簡(jiǎn)介一、案例前的知識(shí)儲(chǔ)備（一）何謂“陰陽合同”自從頒布針對(duì)普通住宅和非普通住宅不同的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后，上下家在房屋交易 過程中常簽訂兩份合同，即俗稱的“陰陽合同”。那么，何謂“陰陽合同”？“陰

2、陽合同”，又稱“黑白合同”，是指合同的當(dāng)事人出于規(guī)避政府管理或 經(jīng)濟(jì)利益最大化的動(dòng)機(jī)而對(duì)同一單交易所簽訂的兩份內(nèi)容不一致的合同，其中 一份提交給相關(guān)部門查驗(yàn)和備案，但合同當(dāng)事人并不實(shí)際履行；而另一份合同 僅為合同當(dāng)事人所掌握，但約定照此實(shí)際合同履行。前者稱為“陽合同”，后 者稱為“陰合同”。二手房交易中“陰陽合同”的具體做法是買賣雙方及中介 公司簽訂兩份協(xié)議合同，陰合同體現(xiàn)買賣雙方真實(shí)成交價(jià)格的協(xié)議，用于雙方 付款結(jié)算；另一份陽合同則是國土資源與房產(chǎn)管理局提供的標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)買賣 合同，此合同的成交價(jià)格作為辦理房地產(chǎn)出售轉(zhuǎn)移登記、中報(bào)納稅時(shí)計(jì)稅依據(jù) 的價(jià)格，是一份隱瞞真實(shí)成交價(jià)格的虛假協(xié)議。（二

3、）“陰陽合同”存在的原因二手房交易指導(dǎo)價(jià)格的調(diào)整嚴(yán)重滯后是“陰陽合同”存在的根本原因。為 什么二手房交易指導(dǎo)價(jià)格的調(diào)整不能及時(shí)更新？原因有三點(diǎn)。一是地方政府不愿意承擔(dān)房地產(chǎn)調(diào)控失利的責(zé)任，不愿意為本已火熱的房 地產(chǎn)市場(chǎng)火上澆油。眾所周知，中國近年房?jī)r(jià)的持續(xù)攀升已經(jīng)在社會(huì)上引起強(qiáng) 烈的反對(duì)聲音，關(guān)于高房?jī)r(jià)的爭(zhēng)論此起彼伏，人們對(duì)于國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不 力已經(jīng)頗有微詞，在這樣的大背景下，很多地方政府為了自身政績(jī)或所謂政治 穩(wěn)定，不愿意觸犯眾怒，遲遲不肯根據(jù)市場(chǎng)行情變化上調(diào)二手房交易指導(dǎo)價(jià)格。二是二手房交易指導(dǎo)價(jià)格與基準(zhǔn)地價(jià)相掛鉤，而基準(zhǔn)地價(jià)又涉及到地方拆 遷等問題，可謂牽一發(fā)而動(dòng)全身?；鶞?zhǔn)地價(jià)上升，

4、必然會(huì)導(dǎo)致政府相關(guān)拆遷成 本的上升，為此，政府為了維護(hù)自身利益，對(duì)于適時(shí)調(diào)整二手房指導(dǎo)價(jià)便不太 熱衷。三是我國相關(guān)政策欠完善。二、案情介紹今年6月初，王先生通過某著名港資中介公司購買一套建筑面積為89.4平方米的房屋，總價(jià)155萬元，其中包含王先生應(yīng)支付的契稅和中介費(fèi)。據(jù)此計(jì)算， 扣除相應(yīng)稅費(fèi)和傭金，房屋成交價(jià)應(yīng)為 149萬元。隨后，王先生支付10萬元定 金，簽署了一張注明房?jī)r(jià)款為 149萬元的房地產(chǎn)買賣店間協(xié)議。然而就在第二 天簽署正式的房地產(chǎn)買賣合同時(shí)，中介公司和上家一再堅(jiān)持，合同中的房?jī)r(jià)只 能寫89萬元，如果同意，房?jī)r(jià)還可以優(yōu)惠 1萬元。王先生想，做低房?jī)r(jià)對(duì)自己 沒有任何害處，反而可以減

5、少契稅支出，雙方遂簽署了一張房?jī)r(jià)為89萬元的合同。這樣一來，這套房屋每平方米的單價(jià)驟降至9955元，恰巧可以滿足“中內(nèi)環(huán)之間單價(jià)低于1萬元/平方米”的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)!可在房產(chǎn)交易中心的稅務(wù)窗口辦理手續(xù)時(shí)，稅務(wù)部門卻說價(jià)格太低，要求其到專業(yè)的估價(jià)公司重新對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，然后再來辦正常的過戶手續(xù)。雙 方為稅費(fèi)問題遂起糾紛。第二章法律問題針對(duì)上述案例，本小組提出三個(gè)法律問題：?jiǎn)栴}一：稅務(wù)部門的做法對(duì)嗎？問題二：“陰陽合同”是否有效？問題三：“陰陽合同”真的“惠”雙方嗎？第三章相關(guān)稅法知識(shí)一、相關(guān)的法律條款稅收征收管理法第二十五條納稅人必須依照法律、行政法規(guī)規(guī)定或者稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定確定

6、的申報(bào)期限、申報(bào)內(nèi)容如實(shí)辦理納 稅中報(bào)，報(bào)送納稅申報(bào)表、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表以及稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際需要要求納稅 人報(bào)送的其他納稅資料。稅收征收管理法第三十五條納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán) 核定其應(yīng)納稅額：（六）納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。 稅務(wù)機(jī)關(guān)核定應(yīng)納稅額的具體程序和方法由國務(wù)院稅務(wù)主管部門規(guī)定。稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則第四十七條納稅人有稅收征管法第三十五條或者第三十七條所列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)采用下列任何一種方法核定 其應(yīng)納稅額：（一）參照當(dāng)?shù)赝愋袠I(yè)或者類似行業(yè)中經(jīng)營規(guī)模和收入水平相近的納稅 人的稅負(fù)水平核定；（二）按照營業(yè)收入或者成本加合理的費(fèi)用和利潤(rùn)的方法核定；（

7、三）按照耗用的原材料、燃料、動(dòng)力等推算或者測(cè)算核定；（四）按照其他合理方法核定（對(duì)“陰陽合同”的處理）。采用前款所列一種方法不足以正確核定應(yīng)納稅額時(shí)，可以同時(shí)采用兩種以 上的方法核定。納稅人對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)采取本條規(guī)定的方法核定的應(yīng)納稅額有異議的，應(yīng)當(dāng)提 供相關(guān)證據(jù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定后，調(diào)整應(yīng)納稅額。明法通則第55條第二款的規(guī)定，民事行為應(yīng)當(dāng)“意思表示真實(shí)”。在 房屋買賣“陰陽合同”中，“陽合同”上約定的房?jī)r(jià)是為了逃避稅費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用 而故意降低房產(chǎn)標(biāo)的，該合同只是符合合同法規(guī)定的“要約”和“承諾” 的形式要求而得以成立，僅用于交易登記，并不是買賣雙方的內(nèi)心真實(shí)意思的 表示?！瓣幒贤鄙霞s定的房?jī)r(jià)是房?jī)r(jià)

8、買賣雙方協(xié)商一致并愿意履行的合同，是 雙方真實(shí)意思的表達(dá)。合同法第522條第2項(xiàng)規(guī)定“惡意串通，損害國家，集體或者第三人 利益”的合同為無效合同， 陰陽合同以虛報(bào)價(jià)格來逃避國家稅收或騙取高額貸 款損害國家稅收和第三人的合法利益，屬于無效合同。二、法律后果實(shí)踐中，鑒于買賣雙方簽訂陰陽合同的行為嚴(yán)重違反了我國稅收管理規(guī)定， 有關(guān)部門查實(shí)后，輕者給予罰款、拘留等行政處罰；如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù) 較多，則可能構(gòu)成犯罪。三、二手房交易買賣雙方稅費(fèi)問題在個(gè)人二手房交易過程中，稅費(fèi)是除房?jī)r(jià)之外的一項(xiàng)非常重要的支出。根據(jù) 現(xiàn)行稅法規(guī)定，目前在我國進(jìn)行二手房交易，無論是買方繳納的契稅還是賣方 繳納的營業(yè)稅以及買

9、賣雙方均需繳納的印花稅，計(jì)稅依據(jù)均為房屋交易的價(jià)格， 而且個(gè)人所得稅和土地增佰稅的計(jì)稅依據(jù)也與房屋交易的價(jià)格有著密切的關(guān) 系，所以部分購買、出售二手房的當(dāng)事人為了減少應(yīng)交稅費(fèi)，降低交易成本， 會(huì)在二手房經(jīng)紀(jì)公司的“出謀劃策”下簽訂“陰陽合同”，以達(dá)到偷逃稅款的 目的。買方：契稅賣方：營業(yè)稅、個(gè)稅若賣房的房子房產(chǎn)證或者契稅單未滿五年，那么無論他有幾套住宅，都要 繳納個(gè)稅；若房產(chǎn)證或契稅單滿五年，名下有其他住宅房產(chǎn)，則需要繳納個(gè)稅, 若為家庭唯一住宅則不繳稅。買方：在二手房交易過程中產(chǎn)生的稅費(fèi)有契稅、交易服務(wù)費(fèi)、交易印花稅、 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)等。a）契稅=成交價(jià)或評(píng)估價(jià)（高者） M.5% （商用用房

10、或大于144平米的稅 率為3%）b）交易服務(wù)費(fèi)=建筑面積（平方米）M元c）交易印花稅=成交價(jià)或評(píng)估價(jià)（高者）0. 05%d）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)=50元（每增加1人加10元，買家為單位的80元） 賣方：在二手房交易過程中產(chǎn)生的稅費(fèi)有交易服務(wù)費(fèi)、交易印花稅、土地出 讓金、個(gè)人所得稅、營業(yè)稅金及附加。a）交易服務(wù)費(fèi)=建筑面積（平方米）M元b）交易印花稅=成交價(jià)或評(píng)估價(jià)（高者）0. 05%c） 土地出讓金=成交價(jià)或評(píng)估價(jià)（高者） X1% （商品房土地出讓金按基準(zhǔn) 地價(jià)x 3% x未交土地出讓金的建筑面積）d）個(gè)人所得稅=成交價(jià)或評(píng)估價(jià)（高者） M% （房改房自用滿五年，且是 唯一生活用房的免征）e）營業(yè)稅

11、及附加稅=成交價(jià)或評(píng)估價(jià)（高者）X5.5% （房產(chǎn)證或購買時(shí)契稅 完稅證未滿五年）第四章法律分析與結(jié)論一、法理分析問題一：稅務(wù)部門的做法對(duì)嗎？稅務(wù)部門要求其到專業(yè)的估價(jià)公司重新對(duì)該房產(chǎn)講行估價(jià)，然后再來辦正 常的過戶手續(xù)的做法是對(duì)的，因?yàn)楦鶕?jù)稅收征收管理法第二十五條規(guī)定納 稅義務(wù)人應(yīng)當(dāng)如實(shí)辦理納稅申報(bào)；第三十五條規(guī)定納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯 偏低，又無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額。案例中王先生購房實(shí) 際成交價(jià)149萬元，而合同中注明的價(jià)款為 89萬元，稅務(wù)機(jī)關(guān)有理由認(rèn)為其價(jià) 格過低，根據(jù)稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則第四十七條規(guī)定，納稅人有稅收征 管法第三十五條或者第三十七條所列情形之一的，

12、稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)采取其他合理 方法核定。在現(xiàn)實(shí)生活中，由于重新對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估程序較復(fù)雜，而且耗時(shí)耗錢，所 以當(dāng)合同中注明的成交價(jià)低于稅務(wù)部門的納稅核定價(jià)時(shí)，稅務(wù)部門還可以按照 其規(guī)定的納稅核定價(jià)計(jì)稅。問題二：陰陽合同是否有效？根據(jù)合同法 第52條規(guī)定，惡意串通，損害國家、集體或者第三人 利益”的合同是無效合同。 陰陽合同”以虛報(bào)價(jià)格來逃避國家稅收或騙取高額貸 款損害國家稅收和第三人的合法利益，屬于無效合同。根據(jù)合同法第56條規(guī)定：無效的合同自始沒有法律約束力。無效的合 同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效 力的，其他部分仍然有效。在司法實(shí)踐中，如果簽訂的陰陽合同”僅

13、僅是虛假價(jià)格，則該價(jià)格條款無效，但不影響其他部分效力，即其他部分仍然有效。當(dāng) 事人一方以逃避稅收條款為由請(qǐng)求確認(rèn)買賣合同無效，法院一般不予支持。問題三：“陰陽合同”真的“惠”雙方嗎？“陰陽合同”這種行為表面是上的“趨利避害”，實(shí)質(zhì)上來說貌似獲利實(shí)則 處處潛藏風(fēng)險(xiǎn)，即不劃算也不安全。(1)買家面臨的風(fēng)險(xiǎn)1、真實(shí)意思認(rèn)定的風(fēng)險(xiǎn)。由于簽訂陰陽合同的行為，屬于當(dāng)事人惡意串通損害國家利益的行為，虛 假的價(jià)格條款將會(huì)被認(rèn)定無效。由于價(jià)格、付款方式在另一合同中約定不清楚 或無法確定為真實(shí)意思，則可能導(dǎo)致部分條款(特別是價(jià)格條款)不具有約束 力，進(jìn)而導(dǎo)致買賣不能順利進(jìn)行。2、無法取得高額貸款的風(fēng)險(xiǎn)在貸款環(huán)節(jié)，

14、通過“陰陽合同”多貸的部分，買家可能拿不到。由于政府備案的價(jià)格較低，買家在申請(qǐng)銀行按揭貸款時(shí)，銀行將根據(jù)備案 價(jià)格和評(píng)估價(jià)格來綜合評(píng)定發(fā)放貸款。銀行發(fā)放貸款將以低于實(shí)際價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn) 發(fā)放貸款。銀行對(duì)二手房貸款政策收緊的情況下，銀行將極有可能按照備案價(jià) 格或評(píng)估價(jià)格中的低者發(fā)放貸款。這將造成買家實(shí)際貸款總數(shù)的降低，也無疑 增加了買家支付首期款的總額。3、房屋賦稅加重首次購入二手房，買房者（王先生）以“假”合同中價(jià)款 89萬元逃避 應(yīng)稅稅額，則買房者可逃避稅款（假設(shè)只考慮契稅）：買家應(yīng)交契稅=（14989） *3%=1.8萬元（注：假定契稅以3%；準(zhǔn)）加上優(yōu)惠價(jià)1萬元，買房者的確因?yàn)楹贤P(guān)系節(jié)約了2

15、.8萬元。但是，一旦買房者決定二次出售住房，問題就出現(xiàn)了。二手房二次交易，只征收賣房者（王先生）房屋成交差價(jià)部分的個(gè)人所得稅和營業(yè)稅。假定房屋二次交易價(jià)格為 145萬元，則應(yīng)支付稅費(fèi)為：買家應(yīng)付稅費(fèi)=（145-89） * （20%+5.5% =14.28 萬元這樣一比較可以非常明顯看出買家之前所節(jié)約的2.8萬元根本不值一提。當(dāng)時(shí)買房是賣家“省”下來的稅費(fèi)全部轉(zhuǎn)嫁到自己頭上。綜上所述，買家處于避稅讓利等目的簽訂的“陰陽合同”其結(jié)果很可能導(dǎo) 致其不僅沒有因?yàn)樵谄醵惿系膬?yōu)惠得到任何好處，反而處處存在可以引爆的地 雷，導(dǎo)致不小的代價(jià)。4、行政處罰和刑事追究的風(fēng)險(xiǎn)由于訂立“陰陽”合同是一種逃稅的違法行為

16、，因此稅務(wù)機(jī)關(guān)一旦發(fā)現(xiàn)可 根據(jù)稅收征收管理法分別對(duì)賣家偷逃營業(yè)稅，買家偷逃契稅的行為處以不 繳或少繳稅款百分之五十以上五倍以下的罰款。而刑法規(guī)定，偷稅數(shù)額占 應(yīng)納稅額的百分之十以上且偷稅數(shù)額在一萬元以上，或者因偷稅被稅務(wù)機(jī)關(guān)給 予二次行政處罰又偷稅的，就構(gòu)成偷稅罪，有可能被判處拘役甚至有期徒刑的 刑罰。因此，王先生有可能為自己簽訂“陰陽合同”逃避稅款的違法行為承當(dāng)0.9萬元到9萬元的罰款，嚴(yán)重的根據(jù)刑法規(guī)定，賣家有可能被判處拘役甚至 有期徒刑的刑罰到時(shí)候可謂是得不償失。另外，如果所買房屋遇到拆遷，政府補(bǔ)償金額根據(jù)當(dāng)初申報(bào)納稅的那份 “陽 合同”核定，還可能面臨補(bǔ)償較低的風(fēng)險(xiǎn)(2)賣家面臨的風(fēng)險(xiǎn)

17、1、法律制裁做低房?jī)r(jià)其實(shí)是一種逃稅行為，一旦被查處，肯定會(huì)面臨相應(yīng)的處罰。案 例中，買家通過做低房?jī)r(jià)，賣主主要繳納的營業(yè)稅變?yōu)椋嘿u主應(yīng)交營業(yè)稅=89*5.5%=4.895萬元賣主少繳營業(yè)稅=(14989) *5.5%=3.3萬元雖然賣家因?yàn)椤瓣庩柡贤笨梢浴矮@利” 3.3萬元，但是根據(jù)稅收征收管 理法分別對(duì)賣家偷逃營業(yè)稅，買家偷逃契稅的行為處以不繳或少繳稅款百分 之五十以上五倍以下的罰款的規(guī)定，賣家可能會(huì)為此行為承擔(dān)1.65萬元到16.5 萬元的罰款，嚴(yán)重的根據(jù)刑法規(guī)定，賣家有可能被判處拘役甚至有期徒刑 的刑罰，可謂是“偷雞不成蝕把米”。2、無法及時(shí)收回房款的風(fēng)險(xiǎn)合同價(jià)以外的部分，雖然以協(xié)議的

18、形式明確規(guī)定了支付金額、支付最后期 限等，但這也僅僅只是一份 君子協(xié)定”，其實(shí)只對(duì)那些真正守信用的交易雙方 有作用。由此可以看出，協(xié)議的效力到底有多大，取決于買賣雙方，萬一有買 家假戲真做”，那么這對(duì)賣家來說，將會(huì)遭遇噩夢(mèng)，采取協(xié)商、催討、起訴方 式，都會(huì)增加時(shí)間和金錢成本。3、宣告無效的風(fēng)險(xiǎn)由于 陰陽合同”上的房?jī)r(jià)低于實(shí)際價(jià)格，大大增加了買方的心理變化和誠 信風(fēng)險(xiǎn)，特別是房屋價(jià)格出現(xiàn)下降時(shí)，將有可能通過宣告無效等訴訟方法來試 圖解除交易。即使賣方通過訴訟等方式來維護(hù)自己的合法權(quán)益，確認(rèn)合同其他 條款仍然有效，也面臨著無法實(shí)際履行其他條款以及承擔(dān)利息、房?jī)r(jià)下跌等損 失。二、法律處理結(jié)論“陰陽合

19、同”從表面上看，這種做低房?jī)r(jià)交易的行為，上下家都獲得了 “利 益”，但依據(jù)法律規(guī)定，這種行為不僅涉嫌違法，而且一旦發(fā)生糾紛，雙方權(quán)益 難以得到保證?！瓣庩柡贤彪[含著重大的法律風(fēng)險(xiǎn)，做低房?jī)r(jià)登記的合同，不 僅侵害了國家稅收秩序，而且對(duì)買賣雙方都是很不利，表面上買賣雙方方因?yàn)樽龅秃贤瑑r(jià)得到了少繳稅款的好處，但實(shí)際上最終的受害者是暫時(shí)的“便宜” 換來“大虧”一一對(duì)二手房的賣家而言，有可能遭遇有一部分房款收不回來等 等風(fēng)險(xiǎn)，而對(duì)買家而言，暫時(shí)的“獲利”會(huì)給今后這套房子的再交易埋下后患， 會(huì)因此面臨交納高額個(gè)人所得稅的問題。第五章案例啟示及拓展一、案例啟示二手房交易過程中，買賣雙方通過簽訂“陰陽合同”的交易方式，成為房 產(chǎn)中介行業(yè)秘而不宣的行規(guī)。這種交易方式，對(duì)買賣雙方而言，有著共同的利 益趨向，動(dòng)則節(jié)省數(shù)萬元乃至幾十萬元的稅費(fèi)支出，對(duì)雙方都有著莫大的吸引 力。同時(shí)，房產(chǎn)中介行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，不少中介往往以簽訂“陰陽合同”交 易作為爭(zhēng)攬客戶的重要法寶。在利益的驅(qū)使下，做低總價(jià)的交易方式，買賣雙 方往往一拍即合。由于操作的不規(guī)范，上述案例類似的糾紛在實(shí)踐中屢見不鮮。因此，我們必須知道，“陰陽合同”交易的方式，蘊(yùn)含中巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。 在交易過程中應(yīng)注意“能不簽陰