1、酒店業(yè)主必須掌握的籌建知識(shí)目前，我國酒店業(yè)發(fā)展正處于下列兩種轉(zhuǎn)型狀態(tài)中： (1) 按照十六大的精神，我國大部分國有酒店的產(chǎn)權(quán)改革將采用民營化或國有資本與海外資本及國內(nèi)民營資本的混合化形式，因此酒店拍賣、收購、兼并等產(chǎn)權(quán)交易將迅速發(fā)展。 (2)隨著入世后外資酒店與外資酒店集團(tuán)在我國的加速發(fā)展，我國酒店業(yè)經(jīng)營管理的專業(yè)化與市場(chǎng)化要求將提高，酒店連鎖集團(tuán)也將迅猛發(fā)展，越來越多的單體酒店將委托酒店管理集團(tuán)或職業(yè)經(jīng)理人進(jìn)行管理；另外，一部分國有酒店或國有酒店集團(tuán)將劃歸國有資產(chǎn)管理委員會(huì)管理，如上海錦江國際集團(tuán)已劃歸上海市國有資產(chǎn)管理委員會(huì)管理，這兩種發(fā)展趨勢(shì)將使我國酒店所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離更加普遍化。上

2、述兩種轉(zhuǎn)型狀態(tài)呼喚著我國酒店業(yè)主要認(rèn)真研究下列關(guān)鍵決策問題：(1) 現(xiàn)代酒店的興建程序；(2) 現(xiàn)代酒店管理合同的談判與管理方法；(3) 現(xiàn)代酒店集團(tuán)的事業(yè)部設(shè)計(jì)、 管理以及投資發(fā)展戰(zhàn)略的制訂方式； (4)現(xiàn)代酒店的財(cái)務(wù)管理體系；(5)現(xiàn)代酒店資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估與交易方式；(6) 酒店業(yè)的盈利狀況與發(fā)展趨勢(shì)分析等。國際上經(jīng)常舉行為解決酒店業(yè)主所面臨的決策問題的酒店業(yè)投資大會(huì)。如 2002 年 2 月舉行的美國酒店業(yè)投資高峰會(huì)議(The Americas Lodging Investment Summit，F(xiàn)ebruary 4，2002)討論研究了下列問題：(1)酒店業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)； (2)各類連

3、鎖酒店細(xì)分市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)； (3)酒店業(yè)盈利狀況的分析與預(yù)測(cè)；(4) 酒店業(yè)的財(cái)務(wù)壓力衡量， 包括貸款違約狀態(tài)與損益平衡點(diǎn)分析； (5)酒店業(yè)的供給與需求狀況分析。限于篇幅， 本文只論述現(xiàn)代酒店的興建程序。它主要包括： (1) 酒店興建的基本程序；(2)制定酒店項(xiàng)目開發(fā)的兩個(gè)重要文件； (3) 酒店管理公司在酒店興建中的功能及主要工作；(4) 酒店工程項(xiàng)目管理公司在酒店興建中的功能及主要工作；(5)酒店項(xiàng)目技術(shù)設(shè)計(jì)部門的工作；(6) 酒店項(xiàng)目承建商的工作。一、酒店興建的基本程序我們以香港酒店興建的基本程序?yàn)槔齺硌芯空f明這一問題。香港酒店興建的基本程序圖示，上圖表明，酒店業(yè)主是酒店物業(yè)的投資

4、者和資產(chǎn)擁有者。他的目標(biāo)是通過適度的資金投入，獲得較為理想的投資回報(bào)率。為了確保這一最終目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，他往往組織兩方面的專業(yè)人事參與投資決策和項(xiàng)目的興建，他們是酒店管理公司和工程項(xiàng)目管理公司的人員。酒店管理公司和工程項(xiàng)目管理公司將從不同的側(cè)面來參與主持酒店興建的全過程。簡(jiǎn)單地說，前者側(cè)重于軟件，后者側(cè)重于硬件?，F(xiàn)代酒店興建的一般程序可以概括為：以業(yè)主為主體，組織酒店管理公司和工程項(xiàng)目管理公司，包括技術(shù)設(shè)計(jì)部門和總承建商，完成酒店項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造、經(jīng)營準(zhǔn)備和經(jīng)營管理實(shí)施的全過程。各參與部門的功能與工作內(nèi)容在下面相關(guān)部分會(huì)展開論述。二、制定酒店項(xiàng)目開發(fā)的兩個(gè)重要文件酒店項(xiàng)目開發(fā)需要制定兩個(gè)重要

5、的指導(dǎo)性文件： (1) 酒店項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告； (2)酒店項(xiàng)目的總投資預(yù)算文件。當(dāng)然，上述兩個(gè)文件也可以結(jié)合為一個(gè)文件，即酒店項(xiàng)目的可行性分析。1、酒店項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告由酒店管理公司依據(jù)香港旅游協(xié)會(huì)發(fā)布的市場(chǎng)行情信息，提供擬建酒店的選址、類型、檔次、規(guī)模等方面的咨詢意見，預(yù)測(cè)其經(jīng)營效益。由工程項(xiàng)目管理公司會(huì)同技術(shù)設(shè)計(jì)部門，依據(jù)酒店管理公司的咨詢意見，初步估算建造的投資額。綜合上述兩方面的資料，運(yùn)用靜態(tài)與動(dòng)態(tài)的投資效益和投資償還期的測(cè)算法，編制酒店經(jīng)營可行性分析報(bào)告，初步確定其投資效益和償還投資本息的年份?？尚行苑治鰣?bào)告是酒店業(yè)主投資決策的依據(jù)。2、酒店項(xiàng)目的總投資預(yù)算文件酒店項(xiàng)目的投資

6、預(yù)算又可以分為兩部分：有關(guān)物業(yè)建造部分的投資，包括土建、機(jī)電、內(nèi)裝飾和市政配套等，這由技術(shù)部門編制；有關(guān)酒店經(jīng)營管理方面的投資，包括經(jīng)營管理的物品、市場(chǎng)推廣、促 銷 、公關(guān)、人員配備、培訓(xùn)以及相應(yīng)的經(jīng)費(fèi)等由酒店管理公司編制。上述兩部分的總和，再加上適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見費(fèi)，即為酒店項(xiàng)目興建的總投資預(yù)算。三、酒店管理公司在酒店興建中的功能及主要工作它受業(yè)主委托，負(fù)責(zé)酒店項(xiàng)目發(fā)展的咨詢服務(wù)，同時(shí)也是經(jīng)營管理的承擔(dān)者，其主要工作簡(jiǎn)述如下。1、提供酒店項(xiàng)目發(fā)展的咨詢意見內(nèi)容包括： (1) 酒店選址、類型、檔次與規(guī)模； (2)酒店內(nèi)部各類客房的數(shù)量分布、分配，餐飲場(chǎng)所特色和公共設(shè)施的功能； (3) 酒店市場(chǎng)營

7、銷 策劃與經(jīng)營測(cè)算。2、策劃酒店經(jīng)營管理模式內(nèi)容包括： (1) 經(jīng)營管理組織機(jī)構(gòu)；(2) 人員編制配備、工資水平；(3) 各部門經(jīng)營管理程序；(4) 制訂經(jīng)營管理的方針和政策。3、籌備酒店經(jīng)營管理物品內(nèi)容包括： (1) 客房用品、設(shè)施；(2) 餐廳用品、設(shè)施；(3) 廚房用品、設(shè)施；(4) 其他經(jīng)營管理的用品、設(shè)施；(5) 各類原料。4、探索并明確客源市場(chǎng)內(nèi)容包括： (1)調(diào)查研究，確定酒店的目標(biāo)客源結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)定位；(2) 組織酒店對(duì)外宣傳；(3) 組織酒店對(duì)外公關(guān)工作；(4)建立 銷售網(wǎng)絡(luò)。5、編制酒店經(jīng)營預(yù)算內(nèi)容包括： (1) 試營業(yè)預(yù)算；(2)正常營業(yè)預(yù)算；(3)五年?duì)I業(yè)規(guī)劃與測(cè)算。6、

8、招聘人員與實(shí)施培訓(xùn)內(nèi)容包括： (1) 招聘中、高級(jí)酒店經(jīng)營管理人員； (2)招聘酒店基層服務(wù)人員； (3) 實(shí)施全員培訓(xùn)。酒店管理公司在做好上述各項(xiàng)準(zhǔn)備工作基礎(chǔ)上，對(duì)酒店設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收、接管，然后著手酒店的試運(yùn)轉(zhuǎn)，并逐步過渡到酒店的正式開業(yè)。四、酒店工程項(xiàng)目管理公司在酒店興建中的功能及主要工作它受業(yè)主委托，負(fù)責(zé)酒店建造的組織和監(jiān)督工作。工程項(xiàng)目管理過程是隨項(xiàng)目的準(zhǔn)備工作而開始的，并以建成交付使用而結(jié)束。其基本任務(wù)可以概括為：最優(yōu)地實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)目的建造總目標(biāo)，也就是以盡可能少的費(fèi)用、盡可能快的速度和優(yōu)良的工程質(zhì)量建成工程項(xiàng)目，使其實(shí)現(xiàn)預(yù)期的功能。為了完成好這一基本任務(wù)，在工程項(xiàng)目建設(shè)全過程的每個(gè)

9、階段上，都要做好以下四方面的工作：1、組織工作內(nèi)容包括建立相應(yīng)的管理機(jī)構(gòu)，制定工作制度，選擇設(shè)計(jì)、施工單位，撰寫各類招標(biāo)文件，并實(shí)施招標(biāo)等。2、合同工作內(nèi)容包括簽訂委托設(shè)計(jì)合同，施工總承包合同與專業(yè)分包合同，以及對(duì)合同文件進(jìn)行準(zhǔn)備和對(duì)合同進(jìn)行管理等。3、進(jìn)度、質(zhì)量的監(jiān)督控制工作內(nèi)容包括協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制各有關(guān)單位的工作完成情況、施工質(zhì)量和工期等。4、財(cái)務(wù)工作內(nèi)容包括進(jìn)行項(xiàng)目的可行性分析，控制投資數(shù)額和工程成本，結(jié)算工程款，處理索賠事項(xiàng)和組織工程決算等。五、酒店項(xiàng)目技術(shù)設(shè)計(jì)部門的工作它由項(xiàng)目管理公司推薦并經(jīng)業(yè)主認(rèn)可，然后由項(xiàng)目管理公司與各技術(shù)設(shè)計(jì)部門簽訂設(shè)計(jì)合同確定的。技術(shù)設(shè)計(jì)部門包括：建筑師、

10、結(jié)構(gòu)工程師、 機(jī)電專業(yè)工程師和測(cè)量師，其中以建筑師為主體。(1) 建筑師負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)和總體的組織與協(xié)調(diào)，擔(dān)任酒店項(xiàng)目技術(shù)設(shè)計(jì)的總負(fù)責(zé)人。(2) 結(jié)構(gòu)工程師按建筑師的意圖，完成建筑物的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。(3) 機(jī)電專業(yè)工程師負(fù)責(zé)整個(gè)酒店專業(yè)機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與有關(guān)技術(shù)方面的意見。(4) 測(cè)量師在建筑師的指導(dǎo)下， 負(fù)責(zé)酒店項(xiàng)目建造的概算與預(yù)算的編制， 各類招標(biāo)文件的編制以及對(duì)招標(biāo)文件有關(guān)數(shù)量方面的評(píng)估。上述四方面的人員是酒店整個(gè)項(xiàng)目的技術(shù)設(shè)計(jì)承擔(dān)者，其中以建筑師為項(xiàng)目設(shè)計(jì)的總負(fù)責(zé)人。六、酒店項(xiàng)目承建商的工作它們是由項(xiàng)目管理公司組織招標(biāo)選出，并經(jīng)技術(shù)設(shè)計(jì)部門審核、業(yè)主認(rèn)可，最后由項(xiàng)目管理公司與總承建商或?qū)I(yè)分包

11、商簽訂承包合同確定的。它們是整個(gè)酒店項(xiàng)目的材料、設(shè)備和施工的承擔(dān)者?？偝薪ㄉ淌鞘┕さ目傌?fù)責(zé)人。(1) 總承建商負(fù)責(zé)整個(gè)酒店項(xiàng)目建造的組織與協(xié)調(diào)工作，它還要完成基礎(chǔ)與主體結(jié)構(gòu)及土建等主要施工任務(wù)。(2) 機(jī)電專業(yè)承建商一般分為以下幾種：電氣；空調(diào)；給排水；電話；電腦；閉路電視、音響；消防；廚房工程； 電梯 工程等。(3) 裝飾承建商負(fù)責(zé)：外裝飾；客房裝飾；公共場(chǎng)所裝飾。總之，酒店項(xiàng)目的興建是一個(gè)軟件與硬件相結(jié)合，經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、設(shè)計(jì)、設(shè)備材料、工程管理施工相結(jié)合，多工種前后銜接、交叉進(jìn)行的系統(tǒng)過程。酒店業(yè)主通過酒店管理公司和工程項(xiàng)目管理公司，控制酒店興建的全過程，力求確保在預(yù)算范圍內(nèi)，保質(zhì)、保量、保

12、工期地完成酒店的建設(shè)任務(wù)，及時(shí)交付使用，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的酒店項(xiàng)目的投資目標(biāo)。出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此誠危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)， 忠志之士忘身于外者， 蓋追先帝之殊遇， 欲報(bào)之于陛下也。 誠宜開張圣聽， 以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中， 俱為一體； 陟罰臧否， 不宜異同。 若有作奸犯科及為忠善者， 宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費(fèi)祎、董允等，此皆良實(shí)，志慮忠純，是以先帝簡(jiǎn)拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補(bǔ)闕漏，有所廣益。將軍

13、向?qū)?，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所?！澳?”，是以眾議舉寵為督：愚以親賢臣，遠(yuǎn)小人，此先漢所以興隆也；親小人，遠(yuǎn)賢臣，此后漢所以傾頹也。先帝在時(shí)，每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、靈也。侍中、尚書、長(zhǎng)史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計(jì)日而待也。臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中， 咨臣以當(dāng)世之事， 由是感激， 遂許先帝以驅(qū)馳。 后值傾覆， 受任于敗軍之際，奉命于危難之間，爾來二十有一年矣。先帝知臣謹(jǐn)慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以來，夙夜憂嘆，恐托付不效