1、會(huì)計(jì)學(xué)1銅冠花園項(xiàng)目銅冠花園項(xiàng)目(xingm)初次交流初次交流第一頁(yè)，共65頁(yè)。第2頁(yè)/共65頁(yè)第二頁(yè)，共65頁(yè)。第3頁(yè)/共65頁(yè)第三頁(yè)，共65頁(yè)。銅銅 陵陵 豪豪 宅宅 新新 力力 量量銅冠花園項(xiàng)目初次銅冠花園項(xiàng)目初次(ch c)(ch c)交流交流第4頁(yè)/共65頁(yè)第四頁(yè)，共65頁(yè)。第5頁(yè)/共65頁(yè)第五頁(yè)，共65頁(yè)?！皼](méi)有(mi yu)人能擁有百達(dá)翡麗， 只不過(guò)為下一代保管而已。” You never actually own a Patek Philippe, You merely look after it for the next generation.一件真正的傳世佳品，它的價(jià)值(j

2、izh)注定超越物理意義上的使用功能，而是承載更多關(guān)于生命的思考。名表也罷，房子也罷，最終，在心靈里的走向是一致的。第6頁(yè)/共65頁(yè)第六頁(yè)，共65頁(yè)。所以，關(guān)于銅冠花園，欲實(shí)現(xiàn)其作為銅陵富人的第一居所的目標(biāo)，有效實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，要點(diǎn)有二：產(chǎn)品形象深入富人階層，氣質(zhì)令其心動(dòng)(xn dn)。怎樣的理念與工藝生產(chǎn)出來(lái)的房子，品自不凡。 我們先從銅冠花園的項(xiàng)目氣質(zhì)發(fā)掘， 尋找與銅陵富人階層的對(duì)話方式。第7頁(yè)/共65頁(yè)第七頁(yè)，共65頁(yè)。銅冠花園的房子，除了物理空間，除了地段價(jià)值，還關(guān)乎生命與生存(shngcn)，關(guān)乎財(cái)富與傳承，關(guān)乎時(shí)光與經(jīng)典讓我們重新解讀房子背后的蘊(yùn)意，富人深層的心理第8頁(yè)/共65頁(yè)第八頁(yè)，

3、共65頁(yè)。中國(guó)中國(guó)(zhn(zhn u)u)的富人們的富人們第9頁(yè)/共65頁(yè)第九頁(yè)，共65頁(yè)。時(shí)光(shgung)倒轉(zhuǎn)20年，今天的富人們那時(shí)候還很年青，也沒(méi)有從父輩那里繼承到更多的財(cái)產(chǎn)。財(cái)富在10多年的時(shí)間里迅速積累起來(lái)，富人們也經(jīng)歷著財(cái)富帶來(lái)的心理轉(zhuǎn)變。修養(yǎng)積累改變著個(gè)體，而時(shí)間改變著群體。富人們同樣也要經(jīng)歷消費(fèi)品位的轉(zhuǎn)變。第10頁(yè)/共65頁(yè)第十頁(yè)，共65頁(yè)。第一代：物質(zhì)第一代：物質(zhì)(wzh)奢華奢華以“占有”為顯著消費(fèi)特征的第一代富人，有著鮮明的時(shí)代特征。由于財(cái)富的驟然聚集，產(chǎn)生了大批富人和巨富，對(duì)于金錢消費(fèi)，由于無(wú)消費(fèi)前例，多受西方早期奢靡生活影響，無(wú)所不欲用其極，他們對(duì)于財(cái)富的理解，

4、如同享受黃金的璀璨外表，只看重其外在的“富”與“豪”。表現(xiàn)(bioxin)特征：開(kāi)最好的車，喝最好的酒，住最有影響力的豪宅。第11頁(yè)/共65頁(yè)第十一頁(yè)，共65頁(yè)。在時(shí)間的磨煉中，成功后的富人對(duì)財(cái)富的理解開(kāi)始出現(xiàn)分化，成為第二代富人。財(cái)富觀從原先的“消費(fèi)財(cái)富”轉(zhuǎn)變?yōu)椤榜{御財(cái)富”，同時(shí)，財(cái)富的迅速積累和極度揮霍也給心理帶來(lái)了沖擊。有些富人在成功后愈加張揚(yáng)，而有些人則在張揚(yáng)后鋒芒開(kāi)始收斂。一如生活選擇：財(cái)富追求后的人生得與失，讓富人對(duì)物質(zhì)的享受不再僅僅停留于表面，而更注重格調(diào)(gdio)、品位和“骨子里的豪”，開(kāi)始追求平淡卻景致獨(dú)到，選擇豪且有品的生活。 第二代：精神第二代：精神(jngshn)奢華

5、奢華第12頁(yè)/共65頁(yè)第十二頁(yè)，共65頁(yè)。真正成熟的第三代富人已進(jìn)入返樸歸真的人生境界，財(cái)富的體現(xiàn)已轉(zhuǎn)化為“善財(cái)觀”，即以富人對(duì)社會(huì)慈善事業(yè)做出的貢獻(xiàn)作為其“富”的衡量標(biāo)準(zhǔn)，由西方頂級(jí)巨富（如巴菲特，蓋茨等集中反映）對(duì)世界(shji)富人群產(chǎn)生影響，目前中國(guó)還很少。第三代：社會(huì)第三代：社會(huì)(shhu)奢華奢華第13頁(yè)/共65頁(yè)第十三頁(yè)，共65頁(yè)。當(dāng)富人消費(fèi)觀反射到豪宅的發(fā)展上，同樣也反映了不同時(shí)代(shdi)的豪宅要求和特性。第14頁(yè)/共65頁(yè)第十四頁(yè)，共65頁(yè)。面對(duì)中國(guó)暴富一代的興起，豪宅一度風(fēng)生水起。此時(shí)豪宅的定義，是要用物質(zhì)尺度的“大”達(dá)到放大生活方式的目的：大尺度，大空間，大規(guī)模，極盡

6、夸張，甚至曾經(jīng)在廣州出現(xiàn)(chxin)了“鑲金豪宅”；“草原上的帳篷像星星一樣多，配得上成吉思汗的只有一座”。第一代：物質(zhì)第一代：物質(zhì)(wzh)尺度的尺度的“大大”第15頁(yè)/共65頁(yè)第十五頁(yè)，共65頁(yè)。然而，第一代富人開(kāi)始成熟，開(kāi)始對(duì)物質(zhì)、對(duì)享受進(jìn)行反思(fn s)，生活和精神回歸了。很多年前，臺(tái)北的豪宅就已散發(fā)著淡淡的沉靜氣質(zhì)，記得有一個(gè)樓盤(pán)的廣告標(biāo)題有這么一句：“人如雨滴，少許流入仁愛(ài)路，多數(shù)流落去遠(yuǎn)方?！钡?6頁(yè)/共65頁(yè)第十六頁(yè)，共65頁(yè)。第二代豪宅不再滿足于呈現(xiàn)物質(zhì)尺度的“大”，而是在更深的緯度上，用精神尺度的“大”來(lái)達(dá)到放大(fngd)生活方式的目的，品位，格調(diào)，情感，藝術(shù)，“豪且

7、有品”代言了“新奢華” 。它是生活方式對(duì)精神追求的包容，而精神的力量同時(shí)也放大(fngd)了生活本身的感受和內(nèi)涵。第二代：精神第二代：精神(jngshn)尺度的尺度的“大大”第17頁(yè)/共65頁(yè)第十七頁(yè)，共65頁(yè)。第三代豪宅將更注重在社會(huì)層面上的價(jià)值體現(xiàn)，是以社會(huì)尺度的“大”來(lái)達(dá)到放大富人生活(shnghu)方式和價(jià)值實(shí)現(xiàn)的目的。對(duì)于目前的中國(guó)，第三代豪宅時(shí)代還未真正來(lái)臨。第三代：社會(huì)第三代：社會(huì)(shhu)尺度的尺度的“大大”第18頁(yè)/共65頁(yè)第十八頁(yè)，共65頁(yè)。我們認(rèn)為，銅陵的富人群體處于第一代向第二代的轉(zhuǎn)型之中：表現(xiàn)為：消費(fèi)仍然很高。他們樂(lè)于去上海、香港購(gòu)物，常有奢華的夜生活。但他們對(duì)知識(shí)

8、也很向往。他們很重視對(duì)下一代的教育，對(duì)真正有學(xué)識(shí)的人也很尊重。他們把今天的成就理解為機(jī)會(huì)(j hu)、拼搏和運(yùn)氣，所以開(kāi)始低調(diào)的張揚(yáng)、從容的豪邁。第19頁(yè)/共65頁(yè)第十九頁(yè)，共65頁(yè)。針對(duì)銅陵富人群體轉(zhuǎn)向精神尺度的心態(tài)特征，我們的項(xiàng)目也應(yīng)有相對(duì)(xingdu)應(yīng)的思考：以高端的產(chǎn)品、稀缺性的資源，滿足富人群體的“物質(zhì)占有”情結(jié)；以獨(dú)特的氣質(zhì)，不俗的品位，讓他們?cè)诰駜?nèi)涵上獲得高度的心理認(rèn)同。通過(guò)高端營(yíng)銷活動(dòng)，讓他們開(kāi)始走向“回報(bào)社會(huì)”的高尚追求。這三個(gè)方面，事實(shí)上正對(duì)應(yīng)著我們?cè)陧?xiàng)目營(yíng)銷中要解決的三個(gè)問(wèn)題： 產(chǎn)品力、形象力、營(yíng)銷手法第20頁(yè)/共65頁(yè)第二十頁(yè)，共65頁(yè)。夫未戰(zhàn)而廟算勝者，得算多也

9、；夫戰(zhàn)而廟算不勝夫未戰(zhàn)而廟算勝者，得算多也；夫戰(zhàn)而廟算不勝(bshng)(bshng)者，得算少也。多算勝，少算不勝者，得算少也。多算勝，少算不勝(bshng)(bshng)，而況于無(wú)算，而況于無(wú)算乎。乎。知彼知彼第21頁(yè)/共65頁(yè)第二十一頁(yè)，共65頁(yè)。產(chǎn)品產(chǎn)品(ch(chnpnpn)n)力挖掘力挖掘知己知己第22頁(yè)/共65頁(yè)第二十二頁(yè)，共65頁(yè)。項(xiàng)目項(xiàng)目(xingm)四至四至朝陽(yáng)路朝陽(yáng)路(規(guī)劃長(zhǎng)江二路規(guī)劃長(zhǎng)江二路)本項(xiàng)目本項(xiàng)目托運(yùn)鐵軌托運(yùn)鐵軌五松新村五松新村朝陽(yáng)市場(chǎng)部朝陽(yáng)市場(chǎng)部分分大娘水餃大娘水餃銅陵商場(chǎng)銅陵商場(chǎng)淮河大道淮河大道銅莊小區(qū)銅莊小區(qū)金貿(mào)賓館有色集團(tuán)所屬金貿(mào)賓館有色集團(tuán)所屬新光路新

10、光路15路公交路公交項(xiàng)目位于朝陽(yáng)路（規(guī)劃長(zhǎng)江項(xiàng)目位于朝陽(yáng)路（規(guī)劃長(zhǎng)江(chn jin)二路）與淮河大道交匯處二路）與淮河大道交匯處第23頁(yè)/共65頁(yè)第二十三頁(yè)，共65頁(yè)。項(xiàng)目項(xiàng)目(xingm)周邊環(huán)境周邊環(huán)境十中十中市體育局市體育局體育館體育館銅都文化廣場(chǎng)銅都文化廣場(chǎng)華安證券淮河北路營(yíng)業(yè)部華安證券淮河北路營(yíng)業(yè)部有色職工醫(yī)院有色職工醫(yī)院公交總公司公交總公司紅十字醫(yī)院紅十字醫(yī)院銅陵商城銅陵商城供電公司供電公司市拆遷辦市拆遷辦電信公司電信公司棉麻農(nóng)資公司棉麻農(nóng)資公司銀杏商貿(mào)城銀杏商貿(mào)城新世紀(jì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司新世紀(jì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銅陵飯店銅陵飯店徽商銀行分行徽商銀行分行第四人民醫(yī)院第四人民醫(yī)院市黨員電教中心市

11、黨員電教中心銅冠商業(yè)廣場(chǎng)銅冠商業(yè)廣場(chǎng)電教中心電教中心農(nóng)行銅陵分行農(nóng)行銅陵分行青少年宮汽車站青少年宮汽車站青少年宮青少年宮朝陽(yáng)市場(chǎng)朝陽(yáng)市場(chǎng)市房地產(chǎn)局市房地產(chǎn)局愛(ài)國(guó)小學(xué)愛(ài)國(guó)小學(xué)十二中學(xué)十二中學(xué)太平洋服飾超市太平洋服飾超市本案本案規(guī)劃中鷂山公園規(guī)劃中鷂山公園長(zhǎng)江中路商圈長(zhǎng)江中路商圈l項(xiàng)目位于老城區(qū)長(zhǎng)江中路項(xiàng)目位于老城區(qū)長(zhǎng)江中路步行街商圈，周邊銅陵商步行街商圈，周邊銅陵商城、銅冠商業(yè)廣場(chǎng)等大型城、銅冠商業(yè)廣場(chǎng)等大型商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)氛圍濃厚商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)氛圍濃厚；l項(xiàng)目周邊企事業(yè)單位、教項(xiàng)目周邊企事業(yè)單位、教育文化金融部門(mén)眾多，加育文化金融部門(mén)眾多，加之有色集團(tuán)下屬公司眾多之有色集團(tuán)下屬公司眾多，客戶群體

12、，客戶群體(qnt)豐富。豐富。l項(xiàng)目地處淮河大道中段，項(xiàng)目地處淮河大道中段，交通便捷，交通便捷，第24頁(yè)/共65頁(yè)第二十四頁(yè)，共65頁(yè)。項(xiàng)目項(xiàng)目(xingm)目前現(xiàn)狀目前現(xiàn)狀n項(xiàng)目北部朝陽(yáng)路項(xiàng)目北部朝陽(yáng)路( (規(guī)劃中長(zhǎng)江二路規(guī)劃中長(zhǎng)江二路) )正對(duì)面武松新村遺留部分自建房、朝陽(yáng)市場(chǎng)以及道路正中遺留有有色集團(tuán)的一段鐵正對(duì)面武松新村遺留部分自建房、朝陽(yáng)市場(chǎng)以及道路正中遺留有有色集團(tuán)的一段鐵軌軌, ,尚未拆遷尚未拆遷, ,形象破舊；形象破舊；n項(xiàng)目西北部臨近新光項(xiàng)目西北部臨近新光(xn un)(xn un)路空地原為換水廠舊址，目前尚有污水溝存在；整體形象臟、亂、差。路空地原為換水廠舊址，目前尚有

13、污水溝存在；整體形象臟、亂、差。n項(xiàng)目除靠近銅冠商業(yè)廣場(chǎng)附近的項(xiàng)目除靠近銅冠商業(yè)廣場(chǎng)附近的5 5、1313樓目前已完成結(jié)構(gòu)體樓目前已完成結(jié)構(gòu)體2 2層以上，層以上，4 4、10#10#挖土外，大部分處于正在拆遷或挖土外，大部分處于正在拆遷或尚未拆遷的現(xiàn)狀，進(jìn)度緩慢，增加成本。尚未拆遷的現(xiàn)狀，進(jìn)度緩慢，增加成本。第25頁(yè)/共65頁(yè)第二十五頁(yè)，共65頁(yè)。周邊周邊(zhu bin)現(xiàn)狀現(xiàn)狀p對(duì)于文化底蘊(yùn)深厚的銅陵在人文對(duì)于文化底蘊(yùn)深厚的銅陵在人文(rnwn)教育上尤其重視，市十中（銅陵第二）、十二中的教育質(zhì)量在市內(nèi)名列前茅，項(xiàng)目教育上尤其重視，市十中（銅陵第二）、十二中的教育質(zhì)量在市內(nèi)名列前茅，項(xiàng)目

14、距離兩所學(xué)校較近且屬于其學(xué)區(qū)，教育資源得天獨(dú)厚；距離兩所學(xué)校較近且屬于其學(xué)區(qū)，教育資源得天獨(dú)厚；p同時(shí)距離青少年宮近在咫尺，孩子業(yè)余生活豐富多彩。同時(shí)距離青少年宮近在咫尺，孩子業(yè)余生活豐富多彩。p項(xiàng)目緊鄰長(zhǎng)江西路綠化公園、銅都文化廣場(chǎng)、規(guī)劃中鷂山公園，市中心難得的繁華與靜謐兼有。項(xiàng)目緊鄰長(zhǎng)江西路綠化公園、銅都文化廣場(chǎng)、規(guī)劃中鷂山公園，市中心難得的繁華與靜謐兼有。第26頁(yè)/共65頁(yè)第二十六頁(yè)，共65頁(yè)。項(xiàng)目項(xiàng)目(xingm)周邊配套周邊配套l商業(yè)配套：商業(yè)配套：5分鐘老城區(qū)核心商圈，周邊銅陵商城分鐘老城區(qū)核心商圈，周邊銅陵商城、項(xiàng)目自身配套銅冠商業(yè)廣場(chǎng)、人民菜市（銅陵最、項(xiàng)目自身配套銅冠商業(yè)廣場(chǎng)

15、、人民菜市（銅陵最大）、家得利超市、世紀(jì)聯(lián)華、合家大）、家得利超市、世紀(jì)聯(lián)華、合家(h ji)福云集福云集；l學(xué)區(qū)：市十中、十二中、愛(ài)國(guó)小學(xué)；學(xué)區(qū)：市十中、十二中、愛(ài)國(guó)小學(xué)；l環(huán)境：長(zhǎng)江西路綠化公園、銅都文化廣場(chǎng)、規(guī)劃中環(huán)境：長(zhǎng)江西路綠化公園、銅都文化廣場(chǎng)、規(guī)劃中鷂山公園；鷂山公園；l文化娛樂(lè)休閑：青少年宮、體育館、皇駕娛樂(lè)會(huì)所文化娛樂(lè)休閑：青少年宮、體育館、皇駕娛樂(lè)會(huì)所、康鴻臺(tái)球俱樂(lè)部、后宮夜總會(huì)、圣島西餐廳、康鴻臺(tái)球俱樂(lè)部、后宮夜總會(huì)、圣島西餐廳l生活配套服務(wù)：有色職工醫(yī)院、安徽紅十字銅陵醫(yī)生活配套服務(wù)：有色職工醫(yī)院、安徽紅十字銅陵醫(yī)院、第四人民醫(yī)院、農(nóng)行等院、第四人民醫(yī)院、農(nóng)行等第27頁(yè)

16、/共65頁(yè)第二十七頁(yè)，共65頁(yè)。項(xiàng)目項(xiàng)目(xingm)概況概況n 地塊一目前已經(jīng)投入使用，銅冠商業(yè)廣場(chǎng)；地塊一目前已經(jīng)投入使用，銅冠商業(yè)廣場(chǎng)；n 地塊二為項(xiàng)目地塊二為項(xiàng)目(xingm)(xingm)目前小區(qū)用地，成梯形分布，較為規(guī)整，目前有一定的目前小區(qū)用地，成梯形分布，較為規(guī)整，目前有一定的拆遷量，拆遷量， n 由由5 5棟小高層住宅和棟小高層住宅和9 9棟高層組成，含部分社區(qū)商業(yè)鋪面。棟高層組成，含部分社區(qū)商業(yè)鋪面。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商銅陵有色銅冠房產(chǎn)開(kāi)發(fā)銅陵有色銅冠房產(chǎn)開(kāi)發(fā)地塊二占地塊二占地地7800078000平米平米地塊二期地塊二期總建總建182379182379平米平米住宅總建住宅總建17

17、0245170245平米平米商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總建總建68786878平米平米容積率容積率2.382.38建筑密度建筑密度15.4215.42綠化率綠化率41.541.5總戶數(shù)總戶數(shù)15861586戶戶機(jī)動(dòng)停車機(jī)動(dòng)停車數(shù)數(shù)638638輛輛地塊一地塊一地塊二地塊二拆遷中或拆遷中或未拆遷未拆遷一二層連體一二層連體沿街商業(yè)網(wǎng)沿街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)第28頁(yè)/共65頁(yè)第二十八頁(yè)，共65頁(yè)。項(xiàng)目項(xiàng)目(xingm)規(guī)劃規(guī)劃n地塊一與地塊二聯(lián)系緊密，充分利用沿街地塊一與地塊二聯(lián)系緊密，充分利用沿街面使得商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)最大化；面使得商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)最大化；n地塊二采用圍合點(diǎn)式布局，無(wú)論在景觀亦地塊二采用圍合點(diǎn)式布局，無(wú)論在景觀亦是采光

18、通風(fēng)效果較佳；是采光通風(fēng)效果較佳；n沿長(zhǎng)江二路沿長(zhǎng)江二路3 3、4 4之間設(shè)置為小區(qū)主之間設(shè)置為小區(qū)主入口，靠近商業(yè)廣場(chǎng)處設(shè)置小區(qū)次入口，入口，靠近商業(yè)廣場(chǎng)處設(shè)置小區(qū)次入口，小區(qū)內(nèi)環(huán)形道路通達(dá)，出入、購(gòu)物休閑暢小區(qū)內(nèi)環(huán)形道路通達(dá)，出入、購(gòu)物休閑暢通便捷；通便捷；n中心水景及中心水景及9 9、1010、1111棟底層架空設(shè)計(jì)棟底層架空設(shè)計(jì)合理，增加了小區(qū)的景觀附加值；部分高合理，增加了小區(qū)的景觀附加值；部分高層超過(guò)層超過(guò)2020層以上，創(chuàng)當(dāng)?shù)刂?，同時(shí)抗性層以上，創(chuàng)當(dāng)?shù)刂?，同時(shí)抗性增加。增加。n幼兒園設(shè)置在小區(qū)主入口中央水景旁，便幼兒園設(shè)置在小區(qū)主入口中央水景旁，便于于(biny)(biny)

19、上下班接送小孩，但也存在一上下班接送小孩，但也存在一定的安全隱患。定的安全隱患。291201231221261231231261141161111111111111111底層架空底層架空幼兒幼兒園園主入口主入口次入口次入口第29頁(yè)/共65頁(yè)第二十九頁(yè)，共65頁(yè)。1234567811121314910一期一期(y q)二期二期一期一期二期二期住宅面積住宅面積（平米）（平米）96629.7696629.7681029.5781029.57商業(yè)面積商業(yè)面積（平米（平米) )7201.537201.531100.21100.2住宅套數(shù)住宅套數(shù)( (套）套）860860710710推貨節(jié)奏推貨節(jié)奏(ji

20、zu)n一期以價(jià)值較低單元入市，利于價(jià)格操作，但不利一期以價(jià)值較低單元入市，利于價(jià)格操作，但不利于首期高端客戶的認(rèn)同；于首期高端客戶的認(rèn)同；n二期景觀單元利于提升價(jià)格及形象，但可能損失二期景觀單元利于提升價(jià)格及形象，但可能損失(snsh)(snsh)部分首期高端客戶。部分首期高端客戶。第30頁(yè)/共65頁(yè)第三十頁(yè)，共65頁(yè)。園林規(guī)劃園林規(guī)劃1234567811121314910l9、10、11緊鄰中央景觀水景，景緊鄰中央景觀水景，景觀優(yōu)勢(shì)明顯；觀優(yōu)勢(shì)明顯；l4、12景觀效果較好，部分單元可景觀效果較好，部分單元可以看到中央水景；以看到中央水景；l2、5、14位于小區(qū)拐角處，綠地位于小區(qū)拐角處，綠

21、地景觀價(jià)值低，景觀價(jià)值低，1最低，靠近西側(cè)新光最低，靠近西側(cè)新光路（形象差，有污水溝）；路（形象差，有污水溝）； l6、8景觀效果一般，只能看到部分景觀效果一般，只能看到部分綠地，大部分還是地上停車；綠地，大部分還是地上停車；l集中式園林規(guī)劃符合豪宅集中式園林規(guī)劃符合豪宅(ho zhi)需求，但沒(méi)有充分考慮到景觀價(jià)值最需求，但沒(méi)有充分考慮到景觀價(jià)值最大化。大化。第31頁(yè)/共65頁(yè)第三十一頁(yè)，共65頁(yè)。一期戶型一期戶型(h xn)分析分析n一期戶型較為適中，主力面積以一期戶型較為適中，主力面積以89100兩房居多，兩房居多，60以上；以上；n戶型方正，布局合理。戶型方正，布局合理。n戶型通透，寬

22、景陽(yáng)臺(tái)、轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)及大飄窗設(shè)計(jì)，采光通戶型通透，寬景陽(yáng)臺(tái)、轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)及大飄窗設(shè)計(jì)，采光通風(fēng)效果佳；風(fēng)效果佳；n全明戶型，陽(yáng)光清風(fēng)自由穿梭全明戶型，陽(yáng)光清風(fēng)自由穿梭(chun su)，生活健康，生活健康時(shí)尚時(shí)尚第32頁(yè)/共65頁(yè)第三十二頁(yè)，共65頁(yè)。一期一期(y q)戶型分析戶型分析l110110130130平米舒適三房，戶型方正實(shí)用，功能空間布局平米舒適三房，戶型方正實(shí)用，功能空間布局合理，大開(kāi)間，舒適陽(yáng)光生活。合理，大開(kāi)間，舒適陽(yáng)光生活。l主臥帶衛(wèi)生間，方便舒適。主臥帶衛(wèi)生間，方便舒適。l8010080100平米兩房實(shí)用性不強(qiáng)，同時(shí)跨度較大，會(huì)形成內(nèi)平米兩房實(shí)用性不強(qiáng)，同時(shí)跨度較大，會(huì)形成內(nèi)部競(jìng)

23、爭(zhēng)；部競(jìng)爭(zhēng)；l戶型沒(méi)有特別亮點(diǎn)戶型沒(méi)有特別亮點(diǎn)(lin din)(lin din)，難以彰顯戶型價(jià)值。，難以彰顯戶型價(jià)值。第33頁(yè)/共65頁(yè)第三十三頁(yè)，共65頁(yè)。建筑建筑(jinzh)規(guī)劃規(guī)劃l建筑顏色明快，立面簡(jiǎn)潔，凸顯現(xiàn)代建筑顏色明快，立面簡(jiǎn)潔，凸顯現(xiàn)代(xindi)都市主義時(shí)尚風(fēng)貌。都市主義時(shí)尚風(fēng)貌。第34頁(yè)/共65頁(yè)第三十四頁(yè)，共65頁(yè)。建筑建筑(jinzh)細(xì)節(jié)細(xì)節(jié)科技住宅，環(huán)?？萍甲≌h(huán)保(hunbo)到家到家四節(jié)一環(huán)保，以科技四節(jié)一環(huán)保，以科技(kj)實(shí)現(xiàn)舒適實(shí)現(xiàn)舒適n通過(guò)對(duì)垃圾綜合處理系統(tǒng)設(shè)置，住宅及配套共建保通過(guò)對(duì)垃圾綜合處理系統(tǒng)設(shè)置，住宅及配套共建保溫節(jié)能措施，以及太陽(yáng)能

24、路燈、庭院燈、草坪燈，中溫節(jié)能措施，以及太陽(yáng)能路燈、庭院燈、草坪燈，中水利用處理系統(tǒng)的利用，實(shí)現(xiàn)水利用處理系統(tǒng)的利用，實(shí)現(xiàn)“環(huán)保、節(jié)能、節(jié)材、節(jié)環(huán)保、節(jié)能、節(jié)材、節(jié)能、節(jié)水能、節(jié)水”四節(jié)一環(huán)保。四節(jié)一環(huán)保。衛(wèi)生間模塊化節(jié)水裝置第35頁(yè)/共65頁(yè)第三十五頁(yè)，共65頁(yè)。項(xiàng)目項(xiàng)目(xingm)SWTO(xingm)SWTO分析：分析：SWOT優(yōu)勢(shì) 區(qū)位地處城市核心地位，政商繁華地帶，周邊商業(yè)環(huán)境成熟。 交通(jiotng)處于未來(lái)貫通城市東西（長(zhǎng)江二路規(guī)劃中）、南北主干道的黃金市口。 環(huán)境周邊50米內(nèi)長(zhǎng)江西路綠化公園、銅都文化廣場(chǎng)、西側(cè)規(guī)劃中鷂山公 園，自然人文文化幽靜。 配套品牌學(xué)區(qū)、醫(yī)院、銀行、

25、商業(yè)廣場(chǎng)一應(yīng)俱全。 規(guī)劃集中式景觀規(guī)劃、現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格、大尺度空間戶型。 規(guī)模市中心20萬(wàn)方商住綜合體，住宅近18萬(wàn)方，易于樹(shù)立高端形象。 品牌開(kāi)發(fā)商品牌實(shí)力雄厚，自有客源豐富，資源整合能力強(qiáng)。第36頁(yè)/共65頁(yè)第三十六頁(yè)，共65頁(yè)。項(xiàng)目項(xiàng)目(xingm)SWTO(xingm)SWTO分析：分析：SWOT劣勢(shì) 環(huán)境環(huán)境地塊周邊局部小環(huán)境較差，急需有待改善地塊周邊局部小環(huán)境較差，急需有待改善(gishn)(gishn)； 拆遷拆遷小區(qū)留有大量未拆遷建筑物，后期開(kāi)發(fā)難度較大；小區(qū)留有大量未拆遷建筑物，后期開(kāi)發(fā)難度較大； 交通交通正在整改的城市環(huán)線，目前仍保留鐵軌未拆，近期內(nèi)交通不便；正在整改的城

26、市環(huán)線，目前仍保留鐵軌未拆，近期內(nèi)交通不便； 物業(yè)類型物業(yè)類型高層、小高層規(guī)劃在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)仍存在一定的抗性；高層、小高層規(guī)劃在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)仍存在一定的抗性； 戶型戶型較為單一，缺乏亮點(diǎn)，可能會(huì)形成內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)。較為單一，缺乏亮點(diǎn)，可能會(huì)形成內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)。第37頁(yè)/共65頁(yè)第三十七頁(yè)，共65頁(yè)。項(xiàng)目項(xiàng)目(xingm)SWTO(xingm)SWTO分析：分析：SWOT威脅 競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)(jngzhng)(jngzhng)市場(chǎng)不成熟，區(qū)域小，將面臨城市內(nèi)樓盤(pán)整體競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)不成熟，區(qū)域小，將面臨城市內(nèi)樓盤(pán)整體競(jìng)爭(zhēng)(jngzhng)(jngzhng)。 經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)0909年初市場(chǎng)回暖跡象明顯，各地成交量回升，但未來(lái)市場(chǎng)仍難以

27、預(yù)測(cè)。年初市場(chǎng)回暖跡象明顯，各地成交量回升，但未來(lái)市場(chǎng)仍難以預(yù)測(cè)。 板塊板塊北部新城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)北部新城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)(jngzhng)(jngzhng)壓力較大，客戶分流。壓力較大，客戶分流。 城市城市人口基數(shù)較小、城市規(guī)模較小，客源有限。人口基數(shù)較小、城市規(guī)模較小，客源有限。 市場(chǎng)市場(chǎng)中高端市場(chǎng)仍面臨困境，剛性需求不明顯。中高端市場(chǎng)仍面臨困境，剛性需求不明顯。第38頁(yè)/共65頁(yè)第三十八頁(yè)，共65頁(yè)。項(xiàng)目項(xiàng)目(xingm)SWTO(xingm)SWTO分析：分析：SWOT機(jī)會(huì) 競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)暫未銷售或二期已經(jīng)開(kāi)售，小范圍內(nèi)市場(chǎng)放量形成時(shí)間差。主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)暫未銷售或二期

28、已經(jīng)開(kāi)售，小范圍內(nèi)市場(chǎng)放量形成時(shí)間差。 市場(chǎng)市場(chǎng)整體市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間較短，當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)水平、營(yíng)銷整體市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間較短，當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)水平、營(yíng)銷(yn xio)模式相對(duì)落后；模式相對(duì)落后； 土地土地市中心土地供應(yīng)緊張，后期同類樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)減弱。市中心土地供應(yīng)緊張，后期同類樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)減弱。 模式模式缺乏真正意義上的豪宅，留下了一定的市場(chǎng)空白點(diǎn)。缺乏真正意義上的豪宅，留下了一定的市場(chǎng)空白點(diǎn)。第39頁(yè)/共65頁(yè)第三十九頁(yè)，共65頁(yè)。項(xiàng)目項(xiàng)目(xingm)(xingm)主要賣點(diǎn)羅列：主要賣點(diǎn)羅列： 地段價(jià)值地段價(jià)值(jizh)城市核心、其稀缺價(jià)值城市核心、其稀缺價(jià)值(jizh)不言自明；。不言自明；。 規(guī)劃價(jià)值規(guī)劃價(jià)值(j

29、izh)景觀規(guī)劃及建筑規(guī)劃都彰顯了豪宅氣度；景觀規(guī)劃及建筑規(guī)劃都彰顯了豪宅氣度； 創(chuàng)新價(jià)值創(chuàng)新價(jià)值(jizh)建筑節(jié)能的創(chuàng)新提升了產(chǎn)品的附加值；建筑節(jié)能的創(chuàng)新提升了產(chǎn)品的附加值； 品牌價(jià)值品牌價(jià)值(jizh)銅冠地產(chǎn)銅冠地產(chǎn)NO1的地產(chǎn)品牌已形成了一定的影響力。的地產(chǎn)品牌已形成了一定的影響力。產(chǎn)品定位：產(chǎn)品定位： 城市中央，未來(lái)人居榜樣！城市中央，未來(lái)人居榜樣！第40頁(yè)/共65頁(yè)第四十頁(yè)，共65頁(yè)。形象形象(xngxing)(xngxing)力研究力研究第41頁(yè)/共65頁(yè)第四十一頁(yè)，共65頁(yè)。一件真正的傳世珍品總是有精神力量的。名表如此，高貴的房子亦如是。項(xiàng)目的形象力研究，其實(shí)就是發(fā)現(xiàn)與塑造項(xiàng)

30、目的精神力量的過(guò)程，并用打動(dòng)人心的方式(fngsh)把它傳播開(kāi)來(lái)。第42頁(yè)/共65頁(yè)第四十二頁(yè)，共65頁(yè)。銅冠花園的精神力量在那里？正如剛開(kāi)始時(shí)對(duì)銅陵富人群體的特征分析所言，他們正處于這樣(zhyng)一種心理變遷與反思之中：如何從物質(zhì)生活的進(jìn)步上升到精神境界的高遠(yuǎn)？財(cái)富能否傳之后世？傳之后世能否給下一代帶來(lái)真正幸福？慈善之舉帶來(lái)心靈的慰籍同時(shí)，又能積下多少福祗？第43頁(yè)/共65頁(yè)第四十三頁(yè)，共65頁(yè)。銅冠花園怎樣才能與他們心靈深處的對(duì)財(cái)富的態(tài)度相和應(yīng)？?jī)H展現(xiàn)奢華，顯然太淺薄。倡導(dǎo)社區(qū)生活的優(yōu)雅與尊貴，仍只能讓人感受到個(gè)體的安逸。讓我們把視界放得更寬些。我們要塑造的形象應(yīng)該是：家族榮耀、人生徽

31、章他們不僅是享受自我的奢華，更看重未來(lái)(wili)的薪火傳承！第44頁(yè)/共65頁(yè)第四十四頁(yè)，共65頁(yè)。如何進(jìn)行形象如何進(jìn)行形象(xngxing)溝通溝通唯有引發(fā)心靈共鳴的形象描述才是動(dòng)人的語(yǔ)言。讓我們重溫那些塑造了產(chǎn)品不同凡響的形象的句子：“你永遠(yuǎn)不能真正擁有百達(dá)翡麗，你僅僅是為下一代保管它而已?！币恢豢勺鱾魇乐畬毜氖直恚?yàn)橛H情綿延而更加動(dòng)人?！叭巳缬甑?y d)，少許流入仁愛(ài)路，多數(shù)流落去遠(yuǎn)方?！币蛔鶅?nèi)涵深厚的房子，因?yàn)檫h(yuǎn)離流俗而更讓人留戀。第45頁(yè)/共65頁(yè)第四十五頁(yè)，共65頁(yè)。這讓我們思考：與其高調(diào)的張揚(yáng)而落入俗套，何不低調(diào)的內(nèi)斂而更顯氣度？與其著眼于產(chǎn)品本身，何不直抵(zh d)精神

32、本質(zhì)？況且張揚(yáng)的豪宅路線走的人多了，做法簡(jiǎn)單，突破也不易。注重精神的豪宅路線，要有一定的精神底蘊(yùn)才能駕御，走的人少，突破卻不難。第46頁(yè)/共65頁(yè)第四十六頁(yè)，共65頁(yè)。當(dāng)人們從寓意雋永的表達(dá)中理解到銅冠花園是“家族榮耀的起始之地”我們相信它已具備了一種打動(dòng)富人心思的精神力量。而這也正是銅陵缺少的豪宅(ho zhi)新力量。第47頁(yè)/共65頁(yè)第四十七頁(yè)，共65頁(yè)。案名建議案名建議(jiny)銅冠花園案名較為普通，難以契合豪宅客戶內(nèi)心需求，建議更換推廣名：銅冠 公望“銅冠“直接表達(dá)企業(yè)品牌，為后期企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展奠定基礎(chǔ)；”公望“有三層涵義：一、”公“為古代(gdi)爵位之稱、亦為現(xiàn)代尊稱，暗示客戶不

33、僅擁有物質(zhì)的富有，同時(shí)為精神、地位上的富有；二、”望“代表”名門(mén)望族“和”興旺“的涵義，表達(dá)”家族傳承“的理念；三、”公望“結(jié)合起來(lái)也可理解為”公眾的仰望“，強(qiáng)調(diào)社會(huì)地位的富有。第48頁(yè)/共65頁(yè)第四十八頁(yè)，共65頁(yè)。企業(yè)企業(yè)(qy)品牌品牌銅冠地產(chǎn)銅冠地產(chǎn)(dchn)品牌品牌(pn pi)資產(chǎn)資產(chǎn)p銅陵有色：銅行業(yè)世界第五、中國(guó)第一、占銅陵GDP半壁江山；p銅冠地產(chǎn)： 銅陵房地產(chǎn)第一、前景廣闊；關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：NO1第49頁(yè)/共65頁(yè)第四十九頁(yè)，共65頁(yè)。品牌品牌(pn pi)力分析力分析銅冠地產(chǎn)銅冠地產(chǎn)(dchn)品牌品牌(pn pi)發(fā)散發(fā)散NO1實(shí)力可靠經(jīng)驗(yàn)信譽(yù)保證底蘊(yùn)歷史嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真務(wù)實(shí)

34、質(zhì)量品質(zhì)完善安全責(zé)任科學(xué)精細(xì)完美社會(huì)思考：思考：NO1代表了大、強(qiáng)，但更應(yīng)肩負(fù)起城市使命和社會(huì)責(zé)任！代表了大、強(qiáng)，但更應(yīng)肩負(fù)起城市使命和社會(huì)責(zé)任！第50頁(yè)/共65頁(yè)第五十頁(yè)，共65頁(yè)。品牌品牌(pn pi)力分析力分析銅冠地產(chǎn)銅冠地產(chǎn)(dchn)品牌品牌(pn pi)提煉提煉企業(yè)性質(zhì)企業(yè)性質(zhì)國(guó)企國(guó)企雄厚實(shí)力雄厚實(shí)力務(wù)實(shí)進(jìn)取務(wù)實(shí)進(jìn)取成功經(jīng)驗(yàn)成功經(jīng)驗(yàn)創(chuàng)新開(kāi)拓創(chuàng)新開(kāi)拓社會(huì)責(zé)任感社會(huì)責(zé)任感企業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)地產(chǎn)人居追求人居追求代言城市人居未來(lái)第51頁(yè)/共65頁(yè)第五十一頁(yè)，共65頁(yè)。營(yíng)銷營(yíng)銷(yn(yn xio)xio)手法初探手法初探第52頁(yè)/共65頁(yè)第五十二頁(yè)，共65頁(yè)。關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：欲望欲望(

35、ywng)Desire稀缺稀缺(x qu)Rare時(shí)尚時(shí)尚(shshng)Fashion身份身份Status第53頁(yè)/共65頁(yè)第五十三頁(yè)，共65頁(yè)。為什么為什么LOUIS VUITTONLOUIS VUITTON每一次每一次LogoLogo顏色顏色(yns)(yns)或形式的改或形式的改變，都會(huì)重復(fù)贏得時(shí)尚界的瘋狂追捧？變，都會(huì)重復(fù)贏得時(shí)尚界的瘋狂追捧？品牌(pn pi)品質(zhì)(pnzh)品位欲望為什么為什么Rolls RoyceRolls Royce每年每年300300多輛純手工制造的昂貴轎車多輛純手工制造的昂貴轎車，會(huì)讓全世界眾多富豪望眼欲穿，擁有財(cái)富卻未見(jiàn)得，會(huì)讓全世界眾多富豪望眼欲穿，擁

36、有財(cái)富卻未見(jiàn)得能擁有一輛能擁有一輛Rolls Royce Rolls Royce ？Not Just ForBut第54頁(yè)/共65頁(yè)第五十四頁(yè)，共65頁(yè)。欲望欲望(ywng)(ywng)是人性的弱點(diǎn)，導(dǎo)致是人性的弱點(diǎn)，導(dǎo)致人產(chǎn)生了人產(chǎn)生了非理性的精神需求。非理性的精神需求。欲望是非欲望是非(shfi)(shfi)必需的，是超越物質(zhì)需求的必需的，是超越物質(zhì)需求的精神滿足。精神滿足。欲望永遠(yuǎn)追求滿足但又無(wú)法永遠(yuǎn)滿足，所以欲望永遠(yuǎn)追求滿足但又無(wú)法永遠(yuǎn)滿足，所以(suy)(suy)具有無(wú)限性。具有無(wú)限性。第55頁(yè)/共65頁(yè)第五十五頁(yè)，共65頁(yè)。作為自然主體的人具有主觀作為自然主體的人具有主觀(zhgun)(zhgun)能動(dòng)性，他們能動(dòng)地能動(dòng)性，他們能動(dòng)地參與社會(huì)活動(dòng)，高揚(yáng)理想的價(jià)值，追求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)自身絕對(duì)需參與社會(huì)活動(dòng)，高揚(yáng)理