1、我國房地產(chǎn)開發(fā)商與永旺合作開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)可行性報告與永旺合作開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)可行性報告在中國城市舊城改造新城開發(fā)過程中我國房地產(chǎn)開發(fā)商與永旺合作開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的可行性報告馬宵 目 錄 引言31 開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的意義和發(fā)展方向31.1 商業(yè)地產(chǎn)的概念31.2 開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的意義和發(fā)展方向41.2.1 商業(yè)物業(yè)要適應(yīng)居民生活方式的改變41.2.2 商業(yè)物業(yè)要為建設(shè)當?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境建設(shè)做出貢獻42 永旺經(jīng)營商業(yè)物業(yè)的優(yōu)良品質(zhì)42.1 永旺公司介紹42.2 永旺經(jīng)營的商業(yè)物業(yè)的優(yōu)良品質(zhì)42.2.1 永旺不斷鉆研打造貼近社會生活的出色場所42.2.2 永旺商業(yè)物業(yè)積極為改善當?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境做出貢獻42.3 永旺商業(yè)物業(yè)可

2、以和新城開發(fā)項目完美結(jié)合43 合作模式及其所具有的優(yōu)勢43.1 合作模式43.2 該合作模式所具有的優(yōu)勢43.2.1 投資回收期可長可短 投資回報豐厚43.2.2 提升新開發(fā)城區(qū)土地和住宅價值43.2.3 提升開發(fā)企業(yè)品牌價值和信用評級43.2.4 富有經(jīng)驗的團隊是合作成功的重要保證44 結(jié)論4我國房地產(chǎn)開發(fā)商與永旺合作發(fā)商業(yè)地產(chǎn)可行性報告 引言2008年11月7日“永旺購物中心”正式開業(yè)。這個坐落于北京市昌平區(qū)回龍觀鎮(zhèn)，八達嶺高速與北清路交口處西北角的購物中心的開業(yè)，拉開了日本最大零售企業(yè)永旺株式會社在中國京津塘地區(qū)加速發(fā)展的序幕。該購物中心開業(yè)至今，每天來光顧的顧客絡(luò)繹不絕，3000個停車

3、位停滿私車，獲得了當?shù)鼐用竦母叨日J可；每年提供給當?shù)財?shù)千個直接或間接就業(yè)機會，并上繳昌平區(qū)政府巨額利稅也體現(xiàn)出其產(chǎn)生的巨大社會效益。同時，該購物中心的開發(fā)商一方面可以在未來很多年里獲得穩(wěn)定增長的租金收益，另一方面也借助永旺購物中心的高品質(zhì)提升企業(yè)的品牌價值和周邊土地、住宅價值。此外，日前已有基金公司開出遠高于開發(fā)商投資額的價格意向收購該購物中心項目。由此可見，該項目使合作雙方-房地產(chǎn)開發(fā)商與永旺，都獲得了巨大的投資回報。我國很多城市目前正在推進的舊城改造、新城開發(fā)項目，如果參照“永旺購物中心”項目的合作模式與永旺合作開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，既可以提高城市居民的生活水平，創(chuàng)造良好的社會效益，又能夠使合作雙

4、方獲得可觀的投資回報。那么，對于我國房地產(chǎn)開發(fā)商而言這種合作就不失為一個很好的投資機會。本文通過分析舊城改造、新城開發(fā)過程中應(yīng)考慮的商業(yè)設(shè)施配套問題，結(jié)合永旺經(jīng)營的商業(yè)物業(yè)所具有的優(yōu)良品質(zhì)，提出雙方合作的基礎(chǔ)。之后，本文通過分析雙方合作的具體模式的優(yōu)勢，證明我國房地產(chǎn)開發(fā)商與永旺合作開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的可行性。1 開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的意義和發(fā)展方向1.1 商業(yè)地產(chǎn)的概念 廣義的商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括寫字樓、公寓、會議中心及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營場所等。狹義的商業(yè)地產(chǎn)是專指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等，其開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式以及功能用途都

5、有別于住宅、公寓、寫字樓等房地產(chǎn)形式。本文所述商業(yè)地產(chǎn)是指狹義概念的商業(yè)地產(chǎn)。1.2 開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的意義和發(fā)展方向商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)+地產(chǎn)，是建立在商業(yè)基礎(chǔ)上的地產(chǎn)開發(fā)。商業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)和主導(dǎo)。而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)專指零售業(yè)所使用場所的開發(fā)。零售業(yè)，就是開店供顧客買東西。在城市中除了住宅外最重要的建筑體就是商業(yè)物業(yè)。因為，社會化大分工極大的促進了社會生產(chǎn)力的發(fā)展，也直接導(dǎo)致商業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展。當人們因自身所擁有資源稟賦不同而專門的從事某一種產(chǎn)品的生產(chǎn)活動后，人們生活所需的其它產(chǎn)品就必須通過交換（交易）來獲得。在古羅馬帝國，人們就已經(jīng)建設(shè)起了可供數(shù)千人交易的大市場。市集（商業(yè)物業(yè)）的建設(shè)和發(fā)展，直接

6、導(dǎo)致城市規(guī)模的擴大、人口的增加，為了適應(yīng)人口快速增長而導(dǎo)致的資源不足和環(huán)境污染問題，羅馬人建設(shè)了引水渠、排污渠和連接帝國各個城市的羅馬大道等公共設(shè)施。在21世紀的今天，我國城市居民生活已達到溫飽水平，并正在向全面建設(shè)的小康社會邁進，居民對于商業(yè)物業(yè)的要求已不是簡單的追求生活必需品種類齊全、供給充足。而是，更加看重商業(yè)物業(yè)給人創(chuàng)造的更好的購物環(huán)境和商品品類的豐富程度。此外，還需要在商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和運營過程中充分考慮與當?shù)刈匀画h(huán)境的和諧共存。因為，充分尊重并促進個人創(chuàng)造力的發(fā)揮和注重人與環(huán)境的和諧相處是本世紀我國乃至全世界人們所面臨的兩大課題。尤其是我國作為一個資源稟賦遠遠低于世界平均水平的后起國

7、家，我們必須發(fā)揮“后發(fā)性優(yōu)勢”，即充分汲取總結(jié)先行工業(yè)化國家的經(jīng)驗，摒棄先污染后治理的發(fā)展方式，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。因此，我國城市新建設(shè)的商業(yè)物業(yè)既要適應(yīng)當?shù)鼐用裆罘绞?、購物觀念的改變，又應(yīng)積極的為改善居民生活環(huán)境、提高居民生活水平做出貢獻。1.2.1 商業(yè)物業(yè)要適應(yīng)居民生活方式的改變隨著我國城市逐漸進入私車普及時期，住宅和政府遷往郊外，在城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)擁有停車場的商店成為主流。同時，隨著居民生活水平的提高，人們越來越關(guān)注生活品質(zhì)和個性展示。在商場購物已經(jīng)成為了人們的一種休閑方式，人們更加看重購物環(huán)境，追求更好的購物體驗以及更能夠體現(xiàn)個性的商品，并且更傾向于選擇一次購足的購物方式。因此，對于商業(yè)

8、地產(chǎn)開發(fā)而言，新建商業(yè)物業(yè)需要在停車場規(guī)模、購物環(huán)境建設(shè)、服務(wù)水平提高以及商品品類豐富方面做的更好，才能夠適應(yīng)居民生活方式的改變，從而提高當?shù)鼐用竦纳钏剑@得居民的真心熱愛。1.2.2 商業(yè)物業(yè)要為建設(shè)當?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境建設(shè)做出貢獻城市是人類與自然互動最強烈的地區(qū)，生態(tài)環(huán)境與城市居民生活息息相關(guān)。隨著人類文明進步，人類愈加感到建設(shè)良好生態(tài)環(huán)境就是建設(shè)美好生活。商業(yè)物業(yè)作為城市居民一個非常重要的活動場所，需要在力所能及的范圍內(nèi)為建設(shè)良好生態(tài)環(huán)境做出貢獻。一方面，商業(yè)物業(yè)在開發(fā)建設(shè)中要更多考慮對于清潔能源的利用、對于環(huán)保節(jié)能設(shè)施的使用，避免商業(yè)物業(yè)在開發(fā)建設(shè)和后續(xù)運營時對于生態(tài)環(huán)境的破壞；另一方面，

9、商業(yè)物業(yè)應(yīng)該在營造良好購物環(huán)境的同時，引導(dǎo)居民改變原有的并不環(huán)保的生活習(xí)慣，培養(yǎng)環(huán)保節(jié)能的生活習(xí)慣。2 永旺經(jīng)營商業(yè)物業(yè)的優(yōu)良品質(zhì)2.1 永旺公司介紹日本永旺株式會社的前身是1969年成立的佳世客株式會社，2001年更名為永旺。永旺是日本最大的零售企業(yè)和購物中心開發(fā)商，世界500強企業(yè)。該集團目前在全球范圍內(nèi)經(jīng)營著300個以上的購物中心和總計 7000家以上的店鋪、機構(gòu)， 集團旗下?lián)碛?0多個上市公司，年總銷售額超過4萬億日元（合2908億人民幣），每天光顧其店鋪的顧客數(shù)以百萬計。秉持 “以顧客為本，追求和平、尊重人，為當?shù)厣鐣髫暙I”的經(jīng)營理念，永旺在日本本土、東南亞等地都取得了巨大的成功，

10、成為了當?shù)鼐用裆钪胁豢扇鄙俚囊徊糠?，品質(zhì)、信譽、口碑塑造了永旺品牌在當?shù)厣鐣膹娏艺J同。2001年，永旺發(fā)表“全球第10位計劃”，將高速發(fā)展的中國作為加速發(fā)展的重心，在中國大陸已擁有26家店鋪的基礎(chǔ)上，著力拓展我國京津塘地區(qū)零售市場，力爭于2010年前在該地區(qū)開設(shè)20個包括購物中心和綜合超市在內(nèi)的店鋪。目前，除了已開業(yè)的“永旺購物中心”外，還有天津泰達廣場購物中心和北京兩家綜合超市即將開業(yè)。2.2 永旺經(jīng)營的商業(yè)物業(yè)的優(yōu)良品質(zhì) 永旺自1969年成立“鉆石城”公司建設(shè)和運營大型購物設(shè)施至今，開發(fā)或經(jīng)營的購物中心已超過了300個。在開發(fā)經(jīng)營購物中心的過程中，永旺不斷鉆研，在購物中心的設(shè)計和經(jīng)營方

11、面積累了豐富的經(jīng)驗。便捷、舒適、環(huán)保、節(jié)能是其在全世界經(jīng)營的購物中心的共同特點。2.2.1 永旺不斷鉆研打造貼近社會生活的出色場所(1) 更大規(guī)模的停車場現(xiàn)代社會生活的特點是人們對時間的利用率越來越高，因此就更加注重追求生活品質(zhì)的提高。永旺購物中心建設(shè)在新的居住區(qū)所在的城鄉(xiāng)結(jié)合部，擁有免費的大量停車場。以“永旺購物中心”為例，商場在周邊、地下一層、地上三層以及樓頂都設(shè)有停車位，總計大約3000個。在占地面積一定的條件下，創(chuàng)造了最多的停車位。此外，通過合理分布的11部載客電梯、36部自動扶梯、2部自動人行道等49部電梯，在建筑面積15萬平米的商場內(nèi)創(chuàng)造了便捷的購物環(huán)境。使顧客能將更多的時間用在購

12、物、享受休閑時光上，再也不用為尋找、等待停車位以及將購買商品的運送到車上而浪費時間。對于乘坐公車或騎車來購物中心的顧客，則通過開設(shè)連接附近居民區(qū)和城鐵車站的購物專線巴士，以及設(shè)立自行車停車場、出租車站和巴士候車站等設(shè)施極大的方便了顧客購物的交通。(2) 更舒適的購物環(huán)境 更人性化的服務(wù)在購物中心內(nèi)部，通過更高的層高、更寬的通道和更統(tǒng)一的裝修風(fēng)格將購物中心內(nèi)部環(huán)境建設(shè)的更加舒適且更具美感。為方便年邁的老人和殘疾人而建設(shè)的無障礙通道和衛(wèi)生間，加上合理分布的11部載客電梯（安裝殘疾人操縱盤）使購物中心徹底實現(xiàn)了無障礙購物。免費提供的老花鏡、嬰兒車和輪椅等無不體現(xiàn)出永旺購物中心尊重人、服務(wù)于人的良苦用

13、心。在日本，很多步行有困難的老人通過在永旺購物中心內(nèi)購物、看電影、打保齡球等活動，逐漸可以自己行走，開始享受瀟灑生活。在我國同樣面臨人口老齡化問題的今天，永旺購物中心在服務(wù)老年人方面的成功經(jīng)驗非常值得我們學(xué)習(xí)借鑒。(3) 更豐富的商品品類 更美妙的購物體驗永旺購物中心是集購物、餐飲、娛樂、休閑和社區(qū)服務(wù)功能為一體的一站式購物中心。充分滿足了城市居民對于時間效率和生活品質(zhì)兩方面的訴求。依托于其在全球范圍內(nèi)的超過1萬3千家供貨商、合作伙伴和數(shù)千種自有品牌商品，永旺帶來了眾多新的品牌專賣店和新商品。這些極大地豐富了永旺購物中心商品的品類，滿足了居民追求個性化商品的需求。另外，購物中心內(nèi)不僅有地道的餐

14、飲店，還有金融機構(gòu)、電影院以及提供行政服務(wù)的據(jù)點，完全變成了新的商業(yè)街。當?shù)鼐用駚淼竭@里，挑選品類更豐富、更具個性化的商品，品嘗世界各地風(fēng)味的美食，孩子們暢游在旋轉(zhuǎn)木馬和彩色氣球的童話王國里，情侶們沉浸在科幻大片和文藝電影的興奮和感動中，永旺購物中心完美的演繹著新中國人民的幸福生活。2.2.2 永旺商業(yè)物業(yè)積極為改善當?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境做出貢獻(1) 永旺勵行植樹活動從1998年開始，永旺投資設(shè)立的環(huán)境基金會發(fā)起并組織日中志愿者在萬里長城植樹。至今，該項目已組織上萬名中日志愿者在萬里長城周邊植樹80萬棵。為此，北京市政府授予永旺創(chuàng)始人、名譽會長岡田卓也先生北京市榮譽市民稱號。從1991年開始，永旺每開

15、業(yè)一個店鋪，都要與當?shù)鼐用褚黄鹬矘洹Ｆ褚呀?jīng)在400多個店鋪的四周種植了500多萬棵樹。(2) 永旺商業(yè)物業(yè)積極利用清潔能源永旺購物中心都建有鋼結(jié)構(gòu)玻璃屋頂，把大量太陽光線注入店內(nèi)，白天減少一部分照明。此外，永旺投資在商場屋頂設(shè)置1000平方米的太陽能電池板，產(chǎn)生的100千瓦電力用于室內(nèi)停車場照明并且在商場外壁設(shè)置高效節(jié)能的LED照明標示。(3) 永旺倡導(dǎo)環(huán)保節(jié)能的生活方式 永旺一方面在購物中心內(nèi)設(shè)置分類回收垃圾的垃圾箱，引導(dǎo)顧客分類丟棄垃圾，而后分類對垃圾進行回收、利用，力爭做到完全消除；另一方面，通過對垃圾箱內(nèi)垃圾的分析，從源頭上改善商品的生產(chǎn)和包裝，從而減少垃圾的產(chǎn)生。永旺商業(yè)物業(yè)在改善

16、當?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境方面所作的努力，充分體現(xiàn)了永旺高度的社會責(zé)任感。符合我國建設(shè)良好生態(tài)環(huán)境，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的國家發(fā)展戰(zhàn)略。2.3 永旺商業(yè)物業(yè)可以和我國房地產(chǎn)開發(fā)商新城開發(fā)項目完美結(jié)合 以上，本文通過對于我國舊城改造、新城開發(fā)應(yīng)考慮商業(yè)設(shè)施配套問題的分析，介紹了永旺經(jīng)營的商業(yè)物業(yè)所具有的優(yōu)良品質(zhì)。我們發(fā)現(xiàn)兩者可以完美結(jié)合。永旺購物中心的經(jīng)營理念和經(jīng)營活動體現(xiàn)出了其在尊重并配合人們生活方式改變和積極引導(dǎo)人們追求更好生活環(huán)境兩方面的不懈努力。這完全符合我國建設(shè)良好生態(tài)環(huán)境，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，創(chuàng)造和諧社會的發(fā)展戰(zhàn)略。代表了我國居民的根本利益，有利于提高人民生活水平。因此，永旺商業(yè)物業(yè)和我國城市中的新城開發(fā)項

17、目具備成功合作的堅實基礎(chǔ)。以下我們將介紹雙方合作的具體模式，以及該合作模式所具有的優(yōu)勢。3 合作模式及其所具有的優(yōu)勢3.1 合作模式永旺在中國的經(jīng)營模式可以概括為以下三點：合作開發(fā)、定制物業(yè)、整體經(jīng)營。a.合作開發(fā)，是指永旺在中國與具有較強實力的房地產(chǎn)開發(fā)商（必須具有國企股份）合作開發(fā)商業(yè)物業(yè)，即永旺前期進行考察選址或?qū)﹂_發(fā)商已有地塊進行考察后得出是否開店的結(jié)論，之后與開發(fā)商經(jīng)商務(wù)談判簽訂房屋租賃合同，開發(fā)商承建，建成后由永旺整體經(jīng)營，并按月支付租金給業(yè)主。b.定制物業(yè)，是指永旺為保證其商業(yè)物業(yè)的風(fēng)格統(tǒng)一、品質(zhì)不變，通過在房屋租賃合同中約定對購物中心的施工圖紙進行確認，開發(fā)商按照雙方協(xié)商確認的

18、施工圖紙進行建設(shè)。c.整體經(jīng)營，是指建成的物業(yè)由永旺負責(zé)內(nèi)部裝修（開發(fā)商僅負責(zé)部分公共區(qū)域的內(nèi)部裝修），所有招租經(jīng)營工作均由永旺完成，且無論招商情況如何永旺都向業(yè)主按月支付租金及合同約定其它運營費用。3.2 該合作模式所具有的優(yōu)勢結(jié)合“永旺購物中心”項目的案例，通過分析我國城市商業(yè)物業(yè)開發(fā)的經(jīng)驗和教訓(xùn)，本文認為在我國房地產(chǎn)開發(fā)商進行的舊城改造、新城開發(fā)項目中與永旺按照上述合作模式開發(fā)商業(yè)物業(yè)具有以下優(yōu)勢：3.2.1 投資回收期可長可短 投資回報豐厚我國房地產(chǎn)開發(fā)商與永旺先行簽訂房屋租賃合同，后進行開發(fā)建設(shè)，商業(yè)銀行對于項目認可度高，易獲得銀行商業(yè)貸款。整體經(jīng)營保證商業(yè)物業(yè)營業(yè)時100%的出租率

19、和風(fēng)格統(tǒng)一的高品質(zhì)，優(yōu)質(zhì)物業(yè)保證穩(wěn)定的租金回報，以及物業(yè)的快速升值。因為對于商業(yè)物業(yè)而言，租金的升值遠比不上物業(yè)升值的速度，成功的商業(yè)物業(yè)會打造和擁有好的商業(yè)氣氛并使其良性運營，最終取得物業(yè)升值。開發(fā)商既可以長期持有以獲得穩(wěn)定的租金收益，也可以高價出售獲得遠高于投資的商業(yè)物業(yè)升值價值。3.2.2 提升新開發(fā)城區(qū)土地和住宅價值對于開發(fā)商而言，與永旺合作開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，并不簡單的是我拿地蓋樓后作房東的概念，也不簡單地是以成本定利潤的投資回報概念，而是通過資源的合理配置和整合，實現(xiàn)完整的商業(yè)業(yè)務(wù)的經(jīng)營，從而獲得超越物業(yè)租金的最大商業(yè)價值。對于新城開發(fā)而言，利用永旺優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)配套新城區(qū)住宅開發(fā)，建設(shè)新城區(qū)良好生活環(huán)境，能夠使開發(fā)商獲得商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)營的附加價值，即能夠獲得新城區(qū)土地和住宅的升值價值。3.2.3 提升開發(fā)企業(yè)品牌價值和信用評級商業(yè)物業(yè)是新城區(qū)居民生活中不可缺少的組成部分，永旺作為世界500強企業(yè)，其經(jīng)營的商業(yè)物業(yè)的高品質(zhì)無疑將提升該商業(yè)物業(yè)開發(fā)商在居民心目中的