1、商業(yè)綜合體計劃設(shè)計方案評審要點解析商業(yè)綜合體的計劃設(shè)計工作分為概念方案時期、方案設(shè)計時期(含方案深化設(shè)計)、初步設(shè)計時期，施工圖設(shè)計時期、實施時期和營運時期。商營公司作為商業(yè)產(chǎn)品的利用者和治理者，參與計劃的目的和任務(wù)于對項目從利用功能的實現(xiàn)和后期運營成效的預(yù)期上實施專業(yè)把控，其參與新項目計劃的能力和水平商業(yè)品質(zhì)。商業(yè)項目業(yè)態(tài)定位和設(shè)計研討時期工作要點(1)對商業(yè)項目進行整體業(yè)態(tài)定位是打造商業(yè)項目雛形的關(guān)鍵。商業(yè)定位準確是保證商業(yè)項目在開業(yè)以后增值的必要條件。就在將阻礙保值(2)現(xiàn)在期商管公司的任務(wù)及預(yù)備工作內(nèi)容：商業(yè)項目業(yè)態(tài)定位和設(shè)計要點研討、建筑方案(含方案深化)設(shè)計評審、空調(diào)冷熱源論證、各

2、專項設(shè)計評審等。其中各專項設(shè)計評審中的每一項又各自大致依照方案及方案深化設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計等時期來完成。在每一個時期,商營公司作為物業(yè)的利用者和治理者，都需要進行專題市場調(diào)研工作，取得相關(guān)的信息依據(jù)，通過硏究分析后，對計劃設(shè)計方案進行評審并形成意見和建議,完成須由商管公司主導(dǎo)的專項設(shè)計功效,提交計劃院,然后通過一次或多次聯(lián)合評審會簽由計劃院將各方意見達到一致,形成時期性設(shè)計功效。本文將重點從這三個時期就商管公司參與計劃設(shè)計任務(wù)、預(yù)備工作和從治理專業(yè)角度所需重點關(guān)注的事項進行詳細解讀，以期能夠給參與這項工作的人們提供參考和思路,使咱們爾后在參與計劃設(shè)計工作時能夠有的放矢,提高工作效率。(

3、3)評審關(guān)注的事項：業(yè)態(tài)定位、步行街布局、交通組織、停車位、停泊站和公交車站、治理用房、消防疏散通道、變形縫?！娟P(guān)注點1業(yè)態(tài)定位依照市場調(diào)研結(jié)果，綜合城市進展和商業(yè)進展狀況、商業(yè)項目所在區(qū)域的進展趨勢、所屬商圈的地位和以后競爭態(tài)勢等情形進行定性分析硏究，確信項目的商業(yè)定位、業(yè)態(tài)組合、業(yè)態(tài)布局，進而對項目的整體建筑規(guī)模體量、項目內(nèi)外交通壞境組織、要緊業(yè)態(tài)（含步行街）類型的布局及面積配置、零售業(yè)態(tài)經(jīng)營檔次和組合方式、和大系統(tǒng)劃分方式等要素予以確認。關(guān)注點2】步行街布局（1）步行街應(yīng)合理布局、與主力店有機結(jié)歸并成為連接各主力店客流動線的樞紐,使各主力店的客流通過步行街實現(xiàn)交匯和共享；目前依照不同的建

4、筑體量，步行街與主力店布局較為理想的方式有:步行街在整體被主力店圍合下向各主力店之間穿插、步行街對主力店全包圍。為確保步行街商鋪整體連貫性，步行街各層與主力店的開口數(shù)量應(yīng)適當,而且通過在適當位置開口使步行街沒有明顯的冷段和死角；（2）步行街的總長度通常以280350m為宜；一樣在步行街的轉(zhuǎn)折處、入口處設(shè)置兩個中庭而且要分主次，主中庭面積約500700平米（開洞面積），次中庭面積約300400平方米（開洞面積）;兩個中庭的間距以80100米為宜。關(guān)注點3交通組織（1）城市廣場萬達商業(yè)綜合體一樣設(shè)置大型城市廣場（3000?10000平米左右）。大型城市廣場應(yīng)結(jié)合城市要緊交通道路設(shè)置，其他廣場結(jié)合步

5、行街入口設(shè)置；（2）豎向布置在整個廣場的豎向布置上，整個廣場的各出入口的數(shù)量合理，位置與客流動線相匹配。從商業(yè)角度看各出入口應(yīng)與市政過街人行橫道、人行天橋、地下通道、地下交通出入口等有機結(jié)合，盡可能利用公共交通設(shè)施拉動客流的作用和可能存在的地面坡度進行”多首層設(shè)計；（3）道路交通重點關(guān)注廣場內(nèi)外交通動線與城市周邊大交通的關(guān)系和交通組織。地下停車場（不含酒店）至少應(yīng)有兩處雙向出入口而且別離設(shè)在不同的道路上，出入口位置應(yīng)最大限度地降低對地面步行線路和客流出入口的阻礙，同時還要保證項目周邊車輛抵達和離開的車流動線便利順暢，正常情形下不致形成交通擁堵；同時應(yīng)付整個廣場的獨立對外通道和內(nèi)部垂直交通（扶梯

6、、貨梯、參觀梯等）設(shè)計統(tǒng)籌考慮,提出設(shè)計思路（詳見方案設(shè)計時期【關(guān)注點10】）?！娟P(guān)注點4】停車位依照本地法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合城市私家車輛的保有量、本地居民購物出行適應(yīng)等因素，合理計劃機動車和非機動車的停車位數(shù)量,除依照規(guī)定知足商務(wù)和住宅（如有）的需要夕卜,供商業(yè)部份利用的停車位數(shù)量通常應(yīng)保證吞吐能力達到1000輛/小時以上?！娟P(guān)注點5停泊站和公交車站為方便顧客下車,還應(yīng)在要緊的廣場出入口區(qū)域增設(shè)港灣式車輛停泊站，長度很多于20米，競度為雙車道，可知足出租車臨時停泊，停泊站的數(shù)量依如實際情形確信。依照公共客運交通現(xiàn)狀應(yīng)在廣場周邊適當位置計劃公共客運交通車站。關(guān)注點6治理用房依照目前萬達綜合體的產(chǎn)品

7、特點及物業(yè)治理模式，治理用房包括大商業(yè)治理用房和銷售型物業(yè)（包括大商業(yè)中的插蠟燭物業(yè)）的治理用房，還有食堂等輔助用房。大商業(yè)用房面積應(yīng)達到1000平方米;食堂面積600-1000平方米；銷售型物業(yè)（含大商業(yè)塔樓）的面積不得低于本地物業(yè)治理法規(guī)規(guī)定的治理用房面積（一樣為3%o-5%o）;管用房位置應(yīng)設(shè)置在地上區(qū)域。大商業(yè)部份和銷售物業(yè)部份位置應(yīng)各自獨立，幸免后期顯現(xiàn)住宅物管用房產(chǎn)權(quán)糾紛問題?！娟P(guān)注點刀消防疏散通道在消防標準予諾的情形盡可能減少消防疏散通道數(shù)量,而且盡可能減少占用步行街的商鋪位置。關(guān)注點8變形縫結(jié)合萬達綜合體建筑形態(tài)特點，變形縫應(yīng)沿看各主力店區(qū)域的邊界設(shè)置，盡可能做到不穿過主力店和

8、少穿過步行街，以減小因變形縫開裂漏水造成損失的機率。建筑方案設(shè)計評審時期工作要點（1）商管公司任務(wù)及預(yù)備工作內(nèi)容任務(wù):計劃院將建筑方案（初稿）反饋給各參與部門進行評審,商管公司另吆看重進行招商分析及物業(yè)治理方面的硏究分析,提出方案評審意見。計劃院通過組織一次或多次評審會簽會匯總各部門的評審意見并結(jié)合各方意見組織修改調(diào)遵筑方案，最終完成建筑方案設(shè)計。由于建筑方案通常通過量次評審和調(diào)整，在多次評審調(diào)整進程中案設(shè)計也在不斷深化,因此這一段進程有時也被視為方案深化設(shè)計時期。為方便起見仍作為一個時期對參與設(shè)計的工作內(nèi)容進行論述。方,咱們預(yù)備工作:地址商營公司和集團商管公司拓展部、招商部、物管部、工程部等

9、部門依照各自的業(yè)務(wù)領(lǐng)域?qū)Ψ桨高J行全面解讀,并組織開展相關(guān)市調(diào)工作。要緊包括:本地商業(yè)建筑的功能設(shè)施情形、本地物業(yè)治理水平及各類商戶對物業(yè)治理的需求情形、本地商家對商鋪規(guī)模體量的要求、本地貨物運輸車輛的類型、垃圾處置和清運方式、居繳費方式、居民對休閑設(shè)施的需求、本地廣告經(jīng)營市場同意的廣告位的規(guī)法。民停車適應(yīng)和格尺度和安裝做（2）評審關(guān)注商管公司在現(xiàn)在期應(yīng)付整個廣場總平面和步行街相關(guān)各區(qū)域的位置和平面設(shè)計的確認，包括：主入口、與主力店開口、客梯、貨梯、參觀梯、扶梯、中廳、客服中心（廣播、LED、有線電視操縱）、挑空區(qū)域、洗手間、與地下室的溝通；步行街商鋪的布置、開門、開間、進深；地下室停車場的區(qū)域

10、功能劃分和出入口、設(shè)備房、垃圾房、洗手間、倉庫、員工食堂等布置要求及治理要求;商管用房位置、面積確認；員工通道的要求。商管公司需提交步行街初步業(yè)態(tài)計劃方案，確認餐飲區(qū)域的設(shè)計要點；同時提交商管用房平面布置，確認房產(chǎn)技術(shù)條件。【關(guān)注點9】室內(nèi)商業(yè)步行街(1)步行街主入口步行街主出入口門高不低于3米，雙側(cè)及上方立面應(yīng)采納通透玻璃幕墻設(shè)計,以增強門內(nèi)區(qū)域商鋪的通誘性，充分提高入口區(qū)域商鋪價值；商業(yè)廣場(含步行街)各出入口應(yīng)設(shè)雙層門,并設(shè)風幕(長江流域及長江流域以北地域宜設(shè)手動三翼旋轉(zhuǎn)門少保證一處出入口可供車輛逬出(室內(nèi)展現(xiàn)用)；出于節(jié)能及實際利用成效的);步行街至考慮,各出入口應(yīng)安裝水循環(huán)冷暖風幕機

11、;季風頻繁、風力較大地域,步行街入口應(yīng)采納有框雙層夾膠玻璃門；以保證門的平安性和穩(wěn)固性；(2)步行街空間室內(nèi)商業(yè)步行街一樣以二至三層為最正確。步行街首層層高為米，二、三層層高米，走道吊頂下凈高別離操縱為米和米。假設(shè)室內(nèi)步行街為三層，其第三層的業(yè)態(tài)計為劃以餐飲業(yè)態(tài)為主，重點布置具有本地餐飲美食文化特色的餐飲業(yè)態(tài)。如有重油煙餐飲必需放置在三層，以減少其對一、二層的阻礙，油煙必需高空排放。依照具體情行街的中庭周圍、和其他層的端部等部位可布置輕油煙的餐飲、快餐、咖啡、業(yè)態(tài)。餐飲商鋪應(yīng)預(yù)留廚房點位位置和排油煙位置；業(yè)態(tài)，形室內(nèi)步冷飲等餐飲(3)管道井步行街強弱電、供水等管道井應(yīng)于公共通道集中設(shè)置,并將營

12、井面向通道開門,盡可能減少在商鋪內(nèi)設(shè)置管道井，如確需設(shè)置管道井，其位置不能占據(jù)商鋪的臨街面；鋪門面盡可能不設(shè)置防火卷簾,如確需設(shè)置那么必需設(shè)置在商鋪門外側(cè)；(4)公共通道在步行街主力店入口做客流緩沖區(qū)設(shè)計；步行街雙側(cè)店面之間竟度：首層商10米，二三層1617米，步行街樓板開口尺度:層數(shù)為2層的步行街,開口竟度宜8米；層數(shù)為3層的步行街，開口寬度宜9米;開口長度：為1625米。步行街走道凈寬宜4米，橋的凈競度宜米，在中庭周圍走道凈寬可適當加寬至56米；2層以上的廊橋不宜過密(距離在3050米)；各主力店與步行街通道接口處應(yīng)設(shè)置防操縱權(quán)在步行街一*；(5)步行街商鋪面積零售和效勞類商鋪面積一樣為1

13、00nf以下，餐飲類商鋪面積一樣為盜卷簾,而且100200所有商鋪單元進深宜8米16米(其中零售和效勞類商鋪不宜超過10米)，面競米,盡可能減少門面過窄、進深過大、平面形狀不規(guī)那么等異形商鋪設(shè)計,降低招商難度；(6)步行街商鋪門面所有商鋪門應(yīng)正對步行街并盡可能幸免門對門式設(shè)計。步行街商鋪外立面,除預(yù)留店招位置外，應(yīng)全數(shù)采納通透白玻璃到頂設(shè)i+(包括部份商鋪與主力店通道的立面)；(7)步行街商鋪分隔建議步行街商鋪盡可能沿柱體進行分隔，以方便往后商鋪布局調(diào)整；特殊商鋪應(yīng)在保工期的前提下依照商戶提出的具體設(shè)計要求進行分隔設(shè)計，如肯德基、麥當勞、必勝證客等戰(zhàn)略合作伙伴的商鋪通常會選擇步行街主出入口處的

14、店鋪面積不彳氐于180平米,并在鋪內(nèi)設(shè)計洗手間、一二層增加樓梯設(shè)計?！娟P(guān)注點10廣場內(nèi)部豎向交通組織步行街的人流要緊以電動扶梯來組織人流的垂直交通，設(shè)置的一樣原那么是，在步行街的主入口20-30米左右距離設(shè)第一組扶梯,扶梯的間距操縱在45米70米之間，也確實是在樓板開洞的兩個洞口至三個洞口之間設(shè),步行街內(nèi)的扶梯必需有一部通地下停車場以便將人流直接引入步行街。扶梯應(yīng)靠洞口一側(cè)平行布置;(計劃院強制條文已列)扶榊立置應(yīng)幸免對商鋪的經(jīng)營造成阻礙。扶梯應(yīng)設(shè)置光感變頻裝置；(2)參觀梯通常在步行街中庭設(shè)置，以23部為一組，參觀梯應(yīng)通到地下停車場。參觀梯與商鋪門面的距離應(yīng)不小于4米。井道采納鋼結(jié)構(gòu)和玻璃立

15、面，參觀梯轎廂立面也須做成玻璃,使參觀梯整體維持通透。參觀梯應(yīng)能夠抵達地下停車場，以保證垂直客流動線的完整;(3)貨梯步行街及各主力店均應(yīng)設(shè)有貨運電梯，步行街除與主力店共用的貨梯外，還應(yīng)有專用的貨梯一至兩組。步行街的所有貨梯(包括專用和共用)位置一樣距離80-100米設(shè)一組,但不宜安置在步行街主入口的明顯位置。每組貨梯以兩部為宜，載重量為2噸；貨梯對應(yīng)的地下卸貨區(qū)的位置必需考慮與地下停車場出入口的關(guān)系；(4)廣場內(nèi)的所有垂直電梯應(yīng)具有三方通話功能；電梯還應(yīng)具有電梯廠家配套生產(chǎn)的運行狀態(tài)和故障中央監(jiān)控顯示系統(tǒng)”以保證運行平安。關(guān)注點11共享空間以娛樂、餐飲為主的多主力店同樓的情形下,如綜合樓、娛

16、樂樓，因其與步行街營業(yè)時刻的不同，宜在其樓內(nèi)區(qū)域單獨設(shè)計共享豎向交通核并直接通向戶外及地下停車場,幸免利用步行街的公共區(qū)域，使其顧客出入不受步行街閉店的阻礙，并降低治理公司的治關(guān)注點12】公共洗手間依照步行街的長度不同一樣設(shè)35處洗手間,洗手間的間距80-100米，面積70100平方米,洗手間可與主力店合用”但每層至少應(yīng)設(shè)置一處步行街專用洗手間”以知足步行街與主力店錯時營業(yè)時利用需要;洗手間不宜占用商鋪位置，應(yīng)設(shè)計在較隱蔽的位置,洗手間的出入口應(yīng)設(shè)計在步行街與其他業(yè)態(tài)連接的通道內(nèi)而無需直接對步行街開口，不然對周邊商鋪均有較大負面阻礙；洗手間應(yīng)作無障礙設(shè)計，每處洗手間男間蹲位很多于3個，女間蹲位

17、很多于6個,均以蹲便器為主;殘障人專用間蹲位1個，采納坐便器,輔助設(shè)施完備；男洗手間小便池很多于3個；公用洗手盆很多于3個，其中兒童專用1個；女洗手間還應(yīng)設(shè)母嬰室或母嬰護理臺，以方便帶小孩的顧客利用。洗手間內(nèi)的打扮鏡離打扮臺高度為40公分為宜。洗手間還應(yīng)設(shè)置有供保潔員清洗儲放清潔器具的操作間；由于餐飲區(qū)域洗手間利用頻繁,還應(yīng)酌情考慮在步行街餐飲區(qū)增設(shè)員工專用洗手間?！娟P(guān)注點13顧客抽煙室建議在步行街各層適當位置設(shè)置一處顧客抽煙室，面積在10平米左右，并設(shè)置通風排煙設(shè)施?！娟P(guān)注點14主力店開口主力店在步行街開口的原那么是：主力店單邊與步行街相接的開口為一處,雙邊與步行街相接的不超過兩處,除萬干百

18、貨外,原那么上不在中庭設(shè)主力店開口。主力店的開口位置盡可能設(shè)在步行街的盡端部以帶動整個步行街的人流，首層開口宜設(shè)置在步行街入口至中庭的中間區(qū)域。非零售型（如影院、KTV、網(wǎng)吧等）的業(yè)態(tài)開口必然要和其入口大堂結(jié)合，開口尺寸為48米；由于各主力店均有獨立的對外出入口，其與步行街的開口處與步行街出入口的距離應(yīng)不小于30米。【關(guān)注點15步行街專用貨物通道因步行街較長，為方便步行街（專門是餐飲區(qū)）商戶貨物和垃圾運輸，建議在商鋪背街的一面設(shè)立專用貨運通道，以幸免貨運對壞境和顧客造成阻礙?！娟P(guān)注點16】步行街公共通道頂棚步行街公共通道頂棚通常采納多層挑空玻璃采光頂設(shè)計，采光頂?shù)拈_口寬度，應(yīng)較基層開口雙側(cè)各擴

19、大800mm;玻璃采光頂宜采納分段式設(shè)計。【關(guān)注點17】治理用房（1）商業(yè)治理用房由商營公司提供平面布置。治理用房中的員工宿舍應(yīng)具有采光通風條件，并配套設(shè)置專用洗手間、淋浴間、更衣室、活動室及訪親室;(2)員工食堂應(yīng)考慮燃氣管道、新風、油煙凈化及排放系統(tǒng)、上下水、隔油池等設(shè)施;(3)物管用房內(nèi)利用的中央空調(diào)、管道天然氣、給排水、強弱電系統(tǒng)(消防、網(wǎng)絡(luò))等均應(yīng)獨立設(shè)置；(4)綜合體中治理用房涉及到銷售物業(yè)治理用房的,銷售物業(yè)處辦公室應(yīng)單設(shè)法(如門禁等)與商業(yè)治理治理辦公區(qū)域分開?！娟P(guān)注點181設(shè)備間和值班室(1)開閉所、變電所、制冷機房、消躺縱中心計劃在同一層相鄰區(qū)域，以方便運行應(yīng)為供電局預(yù)留(

20、一樣為10KV)開閉站的位置;為方便對各主機設(shè)備的管控，行值班室并將變配電室與值班室之間的隔墻設(shè)計為防暴玻璃窗；設(shè)備房必需,并應(yīng)采取方治理;建議增設(shè)運有空調(diào)設(shè)施(通風和散熱)；所有強弱電間門應(yīng)向外開；值班室的位置可由商管公司提供或確認，值班室的建造標準可參照物營用房的標準；(2)地下各設(shè)備用房門及通道寬度要適合設(shè)備運輸安裝和往后維修；(3)為便于設(shè)備安裝和往后維修,地下設(shè)備間的門應(yīng)朝向車場開闊區(qū)域；假設(shè)超市等主力店設(shè)置于地下區(qū)域,其購物手推車臨時停放區(qū)不宜設(shè)置在設(shè)備間門口周邊；(4)由于各設(shè)備機房要緊集中在地下,考慮到值班、巡視、車場治理等人員及員工餐廳的實際需要，建議在地下室適合位置增設(shè)洗手

21、間。【關(guān)注點191電梯廳(1)建議在電梯廳不設(shè)計排水槽，以避免排水槽排水不順暢造成外溢，回灌逬電梯底坑,損壞電氣設(shè)備;(2)鑒于冬季地下車庫溫度較低,避免管道爆裂、損壞造成跑水,殃及電梯及底坑設(shè)備平安的考慮，建議將參觀電梯門的外沿口略微墊高，形成一個向外的緩坡，即便發(fā)生故，短時刻內(nèi)也不致阻礙到電梯的運行平安；(3)通往地下停車場的客用電梯和扶梯間應(yīng)建造成封鎖的通透玻璃候梯廳，候梯廳需計空調(diào)及平安欄桿?！娟P(guān)注點20物業(yè)倉庫為知足步行街商戶貨物寄存的需要,建議在地下適當位置增加步行街倉庫用房的計劃不小于200平米。關(guān)注點21垃圾房(1)步行街專用垃圾房應(yīng)設(shè)立四?六處,其中一處為危險品垃圾房；每處分

22、設(shè)干、濕圾房,每組面積不小于60nf,主力店垃圾房應(yīng)另外單獨設(shè)立;跑水事設(shè),面積垃(2)垃圾房的位置應(yīng)設(shè)在靠近地下停車場出入口,或貨梯口及卸貨區(qū)的周圍,垃圾房與車場出入口之間須有一條垃圾車專用通道，通道的凈高應(yīng)知足本地垃圾清運車的高度;(3)垃圾房的建造標準：墻面、地面鋪瓷磚，墻面到頂、地面包括排污溝滿鋪下水、排風、照明、滅蠅燈等設(shè)施；其中危險品垃圾房還應(yīng)配置防暴燈、防潮燈、泄;酉己置上爆口及可燃氣體報警裝置和自動強制排風系統(tǒng),以確保廣場平安?！娟P(guān)注點22】卸貨區(qū)考慮到步行街將設(shè)置較多餐飲商鋪地下停車場貨運電梯口處設(shè)立面積為100200M2的卸貨區(qū)域,各卸貨區(qū)域與車場入口之間必需有V凈高不低于3米的貨車通道。關(guān)注點23】屋頂設(shè)施(1)屋頂設(shè)備設(shè)施的安裝，應(yīng)統(tǒng)一計劃、有序曲咧。所有冷卻塔、排油煙風機、油煙凈化器的安裝I立置，包括出風口的方向，幸免對塔樓居住環(huán)境的不良阻礙；(2)應(yīng)充分考慮裙樓的冷卻塔、風機等設(shè)備降噪問題，煙氣異味問題和所有同類設(shè)備的相關(guān)噪聲、煙氣、異味、飄水等對住宅、寫字摟的阻礙和預(yù)防處置;(3)由于肯德基、麥當勞、必勝客等主力店獨立設(shè)計安裝VRV空調(diào)系統(tǒng),裙樓屋頂應(yīng)在適當位置預(yù)留設(shè)備基；(4)屋頂油煙井距高層水平距離20米以上?！娟P(guān)注點24地下停車場(1)車行道雙側(cè)(或單側(cè))應(yīng)設(shè)置平