1、-PAGE . z.2013屆：F293.2 單位代碼 ：10452畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）正華文苑房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究姓 名 茜 學(xué) 號(hào) 200904170120 年 級(jí) 2009級(jí) 專 業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理 系（院）建筑學(xué)院 指導(dǎo)教師 文軍 2015年 3月 26日-. z.摘 要本文從國(guó)際及國(guó)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的研究現(xiàn)狀入手，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)理論；隨后結(jié)合省聊城市了正華文苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的環(huán)境分析、聊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析以及正華文苑房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位及其優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)分析；然后借助盈虧平衡分析、敏感性分析及模糊數(shù)學(xué)理論與層次分析法相結(jié)合的綜合分析方法，對(duì)正華文苑房地產(chǎn)項(xiàng)目識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)因素

2、進(jìn)行定量分析；最后依據(jù)東麗湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)果，提出了可供該項(xiàng)目選擇的風(fēng)險(xiǎn)控制策略和方法，旨在為我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)際過(guò)程提供借鑒和指導(dǎo)，以推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的健康發(fā)展。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；房地產(chǎn)項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)管理；控制ABSTRACTThis article from the international and domestic status of the study of real estate development project risk management, bining with the real estate project risk management re

3、lated theory; Then bined with the shandong liaocheng c- beautiful environment of the real estate development project, liaocheng city real estate market supply and demand analysis and c- beautiful real estate projects positioning and its advantage disadvantage analysis; Then with the help of break-ev

4、en analysis, sensitivity analysis and fuzzy mathematics theory and hierarchical analysis method of prehensive analysis method, the c- beautiful to identify risk factors for quantitative analysis of real estate project; Finally on the basis of toray lake real estate development project risk analysis,

5、 put forward for the project to choose the risk control strategies and methods, aiming at actual project risk management of real estate in our country.Key words: Real estate; real estate project; risk management; control-. z.目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc354932688摘要 PAGEREF _Toc354932688 h IHY

6、PERLINK l _Toc354932689ABSTRACT PAGEREF _Toc354932689 h IIHYPERLINK l _Toc354932690引言 PAGEREF _Toc354932690 h 1HYPERLINK l _Toc3549326911 城市土地集約利用的基本理論 PAGEREF _Toc354932691 h 1HYPERLINK l _Toc3549326921.1 城市土地集約利用的概念和涵 PAGEREF _Toc354932692 h 1HYPERLINK l _Toc3549326931.2 城市土地集約利用研究的理論基礎(chǔ) PAGEREF _T

7、oc354932693 h 2HYPERLINK l _Toc3549326942 市城市土地利用概況 PAGEREF _Toc354932694 h 2HYPERLINK l _Toc3549326952.1 市地理概況 PAGEREF _Toc354932695 h 2HYPERLINK l _Toc3549326962.2 市城市土地資源利用現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc354932696 h 2HYPERLINK l _Toc3549326973 市城市用地特點(diǎn)及存在問(wèn)題 PAGEREF _Toc354932697 h 2HYPERLINK l _Toc3549326983.1 市城市

8、用地特點(diǎn) PAGEREF _Toc354932698 h 2HYPERLINK l _Toc3549326993.2 市城市用地存在的問(wèn)題 PAGEREF _Toc354932699 h 3HYPERLINK l _Toc3549327004 制約市城市土地集約利用的原因 PAGEREF _Toc354932700 h4HYPERLINK l _Toc3549327014.1 地租地價(jià)與土地集約利用 PAGEREF _Toc354932701 h 4HYPERLINK l _Toc3549327024.2 管理制度與土地集約利用 PAGEREF _Toc354932702 h 4HYPERLI

9、NK l _Toc3549327035 市城市土地集約利用措施 PAGEREF _Toc354932703 h 4HYPERLINK l _Toc3549327045.1 樹(shù)立節(jié)約用地的觀念 PAGEREF _Toc354932704 h 4HYPERLINK l _Toc3549327055.2 嚴(yán)格按規(guī)劃搞好城市用地管理 PAGEREF _Toc354932705 h 5HYPERLINK l _Toc3549327065.3 開(kāi)展城市存量土地挖潛工作 PAGEREF _Toc354932706 h 5HYPERLINK l _Toc3549327075.4 建立和完善城市建設(shè)用地綜合開(kāi)發(fā)

10、機(jī)制 PAGEREF _Toc354932707 h 5HYPERLINK l _Toc3549327085.5 深化土地使用制度改革，培育規(guī)的土地市場(chǎng) PAGEREF _Toc354932708 h 5HYPERLINK l _Toc3549327095.6 改革政府績(jī)效評(píng)估制度，建立土地供給監(jiān)督與約束機(jī)制 PAGEREF _Toc354932709 h 6HYPERLINK l _Toc354932710結(jié)論 PAGEREF _Toc354932710 h 6HYPERLINK l _Toc354932711參考文獻(xiàn) PAGEREF _Toc354932711 h 7HYPERLINK l

11、 _Toc354932712致 PAGEREF _Toc354932712 h 8-. z.引言隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和人民群眾生活水平的提高，特別是 1999 年全國(guó)全面推進(jìn)住房制度改革、取消住房實(shí)物分配以來(lái)，人們對(duì)住宅和房地產(chǎn)的需求迅猛增長(zhǎng)，極促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，有力地推動(dòng)了群眾居住水平的提高，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，成為促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力量。在目前社會(huì)上出現(xiàn)的所有投資項(xiàng)目中，房地產(chǎn)行業(yè)扮演著非常重要的角色。作為全世界固定資產(chǎn)的重要組成部分之一，它的發(fā)展優(yōu)劣將直接影響世界資產(chǎn)是否穩(wěn)定，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展是否正常。房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)組成，它的投資

12、失誤不僅影響的是它本身，還不可避免的將這種風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)展到其他行業(yè)，比如說(shuō)是建筑、施工、金融、能源、運(yùn)輸?shù)?。這種連帶反應(yīng)可能發(fā)生的可能性使我們不得不投入到對(duì)房地產(chǎn)投資方面的研究中去。為了保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康快速發(fā)展，我們必須有效降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，這也必然會(huì)對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度和質(zhì)量帶來(lái)正向的影響。1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的理論基礎(chǔ)2.1 項(xiàng)目及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)2.1.1 項(xiàng)目與風(fēng)險(xiǎn)在人類歷史與社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的過(guò)程中，項(xiàng)目表示為了取得特有的產(chǎn)品或創(chuàng)造特定服務(wù)所努力進(jìn)行的一次性任務(wù)，這個(gè)任務(wù)是一個(gè)唯一的事件，抑或是在特定的預(yù)算或規(guī)定的時(shí)期所期望取得或達(dá)成的預(yù)期目標(biāo)，也可以說(shuō)項(xiàng)目是一個(gè)系統(tǒng)的、動(dòng)態(tài)的過(guò)程

13、。到目前為止學(xué)術(shù)界還沒(méi)有對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行統(tǒng)一的界定，對(duì)其主要存在以下觀點(diǎn)：其一，認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)即為從事*一項(xiàng)或多項(xiàng)特定活動(dòng)時(shí)存在由不確定因素致使的自然破壞或經(jīng)濟(jì)損失的可能性；其二，將風(fēng)險(xiǎn)定義成具有不確定性且不愿意發(fā)生的客觀事件體現(xiàn)；其三，從統(tǒng)計(jì)學(xué)的角度理解，把風(fēng)險(xiǎn)定義成為*種事件所產(chǎn)生破壞的機(jī)率；其四，認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)即遇到損失或是破壞的危險(xiǎn)或是機(jī)會(huì)。2.1.2 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)即為項(xiàng)目在其壽命周期發(fā)生的導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失的可能性，是各種相關(guān)因素導(dǎo)致的項(xiàng)目可能發(fā)生的損失，或發(fā)生損失的可能性。而項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析就是對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可能性的分析，即分析在項(xiàng)目實(shí)施的時(shí)間和空間存在的導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失的因素發(fā)生可能性及其變化程度。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)主

14、要包含了風(fēng)險(xiǎn)規(guī)律性、風(fēng)險(xiǎn)全面性、風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)性、風(fēng)險(xiǎn)多樣性等特點(diǎn)，其中風(fēng)險(xiǎn)規(guī)律性是由于同類項(xiàng)目具有相同或相近的規(guī)律，風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生及其影響也具有一定的規(guī)律；風(fēng)險(xiǎn)全面性是由于項(xiàng)目具有整體性和程序性特性，各個(gè)環(huán)節(jié)相互聯(lián)系、相互制約，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，就會(huì)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)展情況造成全面影響；風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)性是由于項(xiàng)目側(cè)重于過(guò)程，項(xiàng)目的實(shí)施必然經(jīng)歷一個(gè)或長(zhǎng)或短的時(shí)期，在項(xiàng)目實(shí)施的整個(gè)過(guò)程中都將面臨或相對(duì)穩(wěn)定、或隨過(guò)程變化的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)將持續(xù)地存在于項(xiàng)目的整個(gè)生命周期；風(fēng)險(xiǎn)多樣性是由于一個(gè)項(xiàng)目中可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)有很多種，各種風(fēng)險(xiǎn)因素之間也存在著復(fù)雜的在聯(lián)系。所以說(shuō)在充分認(rèn)識(shí)和把握風(fēng)險(xiǎn)規(guī)律的基礎(chǔ)上，風(fēng)險(xiǎn)可以進(jìn)行預(yù)測(cè)和防。2.

15、2 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的要點(diǎn)2.2.1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別就是辨別項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程存在哪些風(fēng)險(xiǎn)，各風(fēng)險(xiǎn)因素產(chǎn)生的原因是什么，哪些風(fēng)險(xiǎn)因素是主要的，以及各風(fēng)險(xiǎn)變量是否相關(guān)等，還要分析風(fēng)險(xiǎn)可能引發(fā)的后果或可能對(duì)項(xiàng)目造成的損失情況。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的方法有很多種，既可以用結(jié)構(gòu)化和非結(jié)構(gòu)化來(lái)劃分，也可以用經(jīng)驗(yàn)性或系統(tǒng)性來(lái)劃分。通用的方法主要有環(huán)境分析法、系統(tǒng)分解法、流程圖法、財(cái)務(wù)報(bào)表分析法、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別問(wèn)詢法等五種。2.2.2 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策實(shí)施控制包括實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理方案以便在項(xiàng)目過(guò)程中對(duì)風(fēng)險(xiǎn)事件做出回應(yīng)，當(dāng)變故發(fā)生時(shí)，需要重復(fù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，風(fēng)險(xiǎn)量化以及風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策研究一整套基本措施。 1、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策控制方案風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策控制

16、方案包含了實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)事件和附加風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。其中實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)事件是指有些已識(shí)別了的風(fēng)險(xiǎn)事件會(huì)發(fā)生，有些則不會(huì)。發(fā)生了的風(fēng)險(xiǎn)事件是實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)事件或說(shuō)是風(fēng)險(xiǎn)的起源，而項(xiàng)目管理人員應(yīng)總結(jié)已發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)事件以便進(jìn)行進(jìn)一步的對(duì)策研究；附加風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是指當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)程受到評(píng)價(jià)和總結(jié)時(shí)，事先未被識(shí)別的潛在風(fēng)險(xiǎn)事件或風(fēng)險(xiǎn)的起源將會(huì)浮出水面。2、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策實(shí)施控制的工具和方法 首先，對(duì)消極的風(fēng)險(xiǎn)事件而言，工作區(qū)是一種不列入方案的對(duì)策。所謂不列入方案是指在感覺(jué)上它并未定義在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生前。其次，附加風(fēng)險(xiǎn)策略研究。如果風(fēng)險(xiǎn)事件未被預(yù)料到，或后果遠(yuǎn)大于預(yù)料，則計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)策略將會(huì)不充分，這時(shí)就有必要再次重復(fù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策研究甚至風(fēng)險(xiǎn)管理程序。

17、再次，風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策實(shí)施控制方法一方面是校正行為，即校正行為首先包括實(shí)施已計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策（比如實(shí)施預(yù)防性計(jì)劃或工作區(qū)計(jì)劃），另一方面是實(shí)時(shí)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，一個(gè)預(yù)料之中的風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生或沒(méi)發(fā)生，對(duì)實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)事件后果的評(píng)估，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)和風(fēng)險(xiǎn)機(jī)率的評(píng)估，以及風(fēng)險(xiǎn)管理方案的其它方面，都應(yīng)進(jìn)行實(shí)時(shí)的更新調(diào)整。2.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的要點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)項(xiàng)目有可能遇到的主要風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行識(shí)別與分析，采用合理經(jīng)濟(jì)的手段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素加以防和處理，通過(guò)最小資金投入為項(xiàng)目提供最大安全保障的一種管理活動(dòng)。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)出具有個(gè)別性、復(fù)雜性、全面性、不確定

18、性等特征。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由于地域不同、項(xiàng)目類別不同，不同類別的項(xiàng)目具有各自不同的風(fēng)險(xiǎn)；即使同類的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，因?yàn)轫?xiàng)目的市場(chǎng)定位、決策系統(tǒng)、風(fēng)險(xiǎn)偏好、規(guī)劃和施工技術(shù)等各不相同，項(xiàng)目所可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)也各不相同。近些年，許多專家和實(shí)際工作者從不同角度對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行了分類分析，形成了不同的風(fēng)險(xiǎn)分類方法。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的主要容包括房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)事件和建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)損失三個(gè)方面：1、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素是指能夠引起或增加房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的機(jī)會(huì)和影響損失嚴(yán)重程度的因素，是事件發(fā)生的潛在條件。風(fēng)險(xiǎn)因素包括無(wú)形風(fēng)險(xiǎn)因素及有形。2、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)事件房地產(chǎn)項(xiàng)

19、目風(fēng)險(xiǎn)事件是指直接導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目損失發(fā)生的非計(jì)劃的、非預(yù)期的、非故意的偶然事件，它使得風(fēng)險(xiǎn)的可能變成了現(xiàn)實(shí)并導(dǎo)致?lián)p失的后果。3、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)損失房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)損失是指由于房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生而導(dǎo)致投資商投入資本的減少，或者預(yù)期收益與實(shí)際收益之間出現(xiàn)負(fù)偏差值。風(fēng)險(xiǎn)損失包括直接損失和間接損失。3 正華文苑項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析與項(xiàng)目定位3.1 公司與項(xiàng)目概況3.3.1 公司概況聊城正華置業(yè)位于省聊城市，其是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、策劃、營(yíng)銷(xiāo)以及房地產(chǎn)方面培訓(xùn)與教育、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、管理顧問(wèn)、銷(xiāo)售代理等相關(guān)業(yè)務(wù)為主的大型綜合企業(yè)。聊城正華置業(yè)成立于2010年2月，注冊(cè)資金達(dá)一千萬(wàn)元，該公司創(chuàng)辦以來(lái)，都秉承

20、著高效、專業(yè)、規(guī)、誠(chéng)信”的宗旨，并且長(zhǎng)期以來(lái)都全心全意為顧客提供專業(yè)化、科學(xué)化的營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)，同時(shí)也形成了包含營(yíng)銷(xiāo)代理、廣告服務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)策劃、項(xiàng)目定位、投資分析、市場(chǎng)調(diào)研等相關(guān)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)的高價(jià)值鏈的經(jīng)營(yíng)體系。3.3.2 項(xiàng)目概況2011年，聊城正華置業(yè)在省聊城市開(kāi)發(fā)了小型房地產(chǎn)項(xiàng)目正華文苑項(xiàng)目，其位于聊城市高唐縣人和路南、東興路西，整個(gè)項(xiàng)目是兩棟十七層的框架剪力墻結(jié)構(gòu)的小高層，占地面積為13畝，總建筑面積為32300平方米，合同造價(jià)達(dá)到7550萬(wàn)元人民幣，在對(duì)正華文苑項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，聊城正華置業(yè)都有效貫穿了全過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)管理的理念，并取得了一定的成果。3.2 正華文苑項(xiàng)目環(huán)境分析3.2.1項(xiàng)目宏觀

21、環(huán)境分析正華文苑項(xiàng)目的宏觀環(huán)境是一個(gè)圍很大的系統(tǒng)，這主要是由于特定地區(qū)或者城市所特有的人文條件與自然環(huán)境均會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目造成不同方面與不同程度的影響。就正華文苑項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程來(lái)講，這方面的條件是項(xiàng)目外在的，即無(wú)法通過(guò)開(kāi)發(fā)者主觀臆斷和努力完成改變，這便是宏觀環(huán)境。通常來(lái)講，宏觀環(huán)境包含了社會(huì)因素、基礎(chǔ)設(shè)施、自然地理、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、法律環(huán)境和政治環(huán)境這六方面的影響因素。1、社會(huì)環(huán)境社會(huì)環(huán)境是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地社會(huì)秩序、社會(huì)信譽(yù)和社會(huì)服務(wù)等條件的總和。聊城市是我國(guó)社會(huì)管理秩序最好的城市之一，社會(huì)管理體系健全，服務(wù)體系完善，全社會(huì)綜合服務(wù)效率及服務(wù)水平較高，有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的持續(xù)投資。2、基礎(chǔ)設(shè)

22、施環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境是項(xiàng)目所在區(qū)域能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所提供的給水排水、能源供應(yīng)、交通等外圍條件。聊城市的基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境水平居于全國(guó)前列。交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，高速公路網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，通達(dá)全國(guó)東部各主要城市，市域道路體系發(fā)達(dá)，城市交通便捷，現(xiàn)在正在加快城市軌道交通體系建設(shè)。城市電力管網(wǎng)、燃?xì)?、排水、供水基本?shí)現(xiàn)全覆蓋，能夠?yàn)槊總€(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供及時(shí)的配套服務(wù)。3、自然地理環(huán)境自然地理環(huán)境是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地自然地理?xiàng)l件的總和。自然地理環(huán)境具有相對(duì)不變和長(zhǎng)久穩(wěn)定的特點(diǎn)，優(yōu)越的自然地理環(huán)境能夠有效降低開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，而在自然地區(qū)環(huán)境較差的地區(qū)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，不僅要增加投入，而且風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。由于各個(gè)城市和地區(qū)自然地理

23、環(huán)境各具特色、差異很大，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工行為等都需要首先適應(yīng)不同地區(qū)的不同自然地理?xiàng)l件。自然地理?xiàng)l件優(yōu)越，地勢(shì)以平原為主，項(xiàng)目基本不會(huì)遇到滑坡等地質(zhì)災(zāi)害影響，自然地理環(huán)境比較適合進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，一般不會(huì)對(duì)明顯增加項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，但項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工應(yīng)充分考慮地質(zhì)條件相對(duì)較松軟、氣候四季分明的特點(diǎn)，注意北方居民居住習(xí)慣，相應(yīng)地做好建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和保溫節(jié)能設(shè)計(jì)，冬季施工難度較大、成本較高。4、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境是一個(gè)城市或地區(qū)的總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素的總和。宏觀統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)通常能夠代表這個(gè)城市或地區(qū)總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況。2010 年，生產(chǎn)總值（GDP）45429.2億元，同比增長(zhǎng) 10.9%，是全國(guó)增長(zhǎng)

24、最快的城市和地區(qū)之一；財(cái)政總收入為3455.71億元，同比增長(zhǎng)25.69%；其中地方財(cái)政收入2668.81億元，同比增長(zhǎng)22.4%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為22732元，同比增長(zhǎng)14.3%；全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資額達(dá)4108.1億元，同比增長(zhǎng)26.4%，商品房總銷(xiāo)售面積達(dá)9579.6萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了3.1%。從總體上看，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快、發(fā)展水平較高的城市，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供了一個(gè)好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。3.2.2項(xiàng)目微觀環(huán)境分析微觀環(huán)境是與項(xiàng)目坐落區(qū)域的自然和社會(huì)條件相關(guān)的各項(xiàng)外在因素的總和。與宏觀投資環(huán)境相比，微觀投資環(huán)境與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的關(guān)系更為直接。1、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境聊城市正華文苑規(guī)劃區(qū)，市政配套設(shè)施

25、建設(shè)將較為齊全。沿周邊市政道路均鋪設(shè)有污排管線、雨排、配水管道、供水，以及燃?xì)夤芫€、通訊、電力，供熱方式主要采用區(qū)域集中供熱，市政配套設(shè)施齊全，不僅能夠滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間的施工條件，并且有能力為建成后的項(xiàng)目提供所需的各項(xiàng)配套服務(wù)，保證居民正常生活需要。2、地質(zhì)條件正華文苑項(xiàng)目所在地區(qū)地勢(shì)低平，排水順暢，地下水補(bǔ)給來(lái)源較多，地下水位一般較高，平均1.2米。根據(jù)場(chǎng)地周?chē)延械刭|(zhì)資料，結(jié)合場(chǎng)地條件綜合分析判定，地質(zhì)條件能夠滿足一般建筑對(duì)承載力的指標(biāo)要求，地表水及地下水對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)及混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋均無(wú)腐蝕性。3、自然環(huán)境正華文苑地區(qū)位于東經(jīng)115度，北緯37度，屬于暖溫帶半濕潤(rùn)大陸性季風(fēng)氣候。地塊圍

26、擁有稀缺的濕地資源，水質(zhì)優(yōu)良，具備得天獨(dú)厚的自然生態(tài)環(huán)境，自然條件非常宜居。4、規(guī)劃條件根據(jù)聊城市總體規(guī)劃，規(guī)劃遠(yuǎn)期用地總面積38.07平方公里，其中建設(shè)用地約11.2平方公里。正華文苑項(xiàng)目用地規(guī)劃為住宅、商服用地，在此圍建設(shè)住宅及商業(yè)設(shè)施等項(xiàng)目符合聊城市總體規(guī)劃和區(qū)域性詳細(xì)規(guī)劃。3.2.3項(xiàng)目市場(chǎng)供求分析就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，決定投資收益的主要因素只能是市場(chǎng)。市場(chǎng)供求狀況決定著項(xiàng)目收益能否實(shí)現(xiàn)及收益率高低。聊城市未來(lái)五年，房地產(chǎn)發(fā)展仍將處于一個(gè)發(fā)展較快的時(shí)期，商品房市場(chǎng)供求比十一五”時(shí)期仍將顯著增長(zhǎng)。1、市場(chǎng)需求分析按照聊城市房地產(chǎn)發(fā)展十二五”規(guī)劃所做的分析，住有所居”仍然是十二五”時(shí)期聊城

27、市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的核心任務(wù)之一。就住宅來(lái)看，需求有四個(gè)重要增長(zhǎng)點(diǎn)：一是拆遷安置需求增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁。隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)一步提速，外環(huán)線以城中村改造加快實(shí)施，以及示鎮(zhèn)建設(shè)由試點(diǎn)到全面展開(kāi)，預(yù)測(cè)十二五”時(shí)期聊城市拆遷安置剛性需求總量在1750萬(wàn)平方米左右。二是外來(lái)人口住房需求快速增長(zhǎng)。據(jù)相關(guān)預(yù)測(cè)，十二五”時(shí)期聊城市常住人口將增加128萬(wàn)人，其中，外來(lái)常住人口將增加105萬(wàn)人，預(yù)測(cè)可形成住房需求1185萬(wàn)平方米。三是改善型需求持續(xù)釋放。十二五”時(shí)期，聊城市人均GDP將從一萬(wàn)美元向更高水平發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)、群眾收入不斷提高的背景下，預(yù)計(jì)十二五”時(shí)期改善型住房需求總量將達(dá)到1294萬(wàn)平方米。四是本市居

28、民結(jié)婚購(gòu)房需求保持穩(wěn)定，預(yù)測(cè)需求量在710萬(wàn)平方米左右。加上其他需求，預(yù)計(jì)十二五”時(shí)期該市住宅需求總量在7000萬(wàn)平方米左右。2、市場(chǎng)供給分析根據(jù)聊城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十二五”規(guī)劃提供的數(shù)據(jù)，今后五年仍然是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度進(jìn)一步加大的時(shí)期，五年計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)11000萬(wàn)平方米，比十一五”時(shí)期增長(zhǎng)35%。其中建設(shè)保障性住房2200萬(wàn)平方米；建設(shè)小城鎮(zhèn)農(nóng)民安置用房1350萬(wàn)平方米；建設(shè)商品住宅4000萬(wàn)平方米；建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目2400萬(wàn)平方米。3.3 正華文苑項(xiàng)目定位及優(yōu)劣分析3.3.1 項(xiàng)目定位1、市場(chǎng)定位（1）住宅目標(biāo)客戶定位正華文苑項(xiàng)目住宅產(chǎn)品的目標(biāo)消費(fèi)群包括傳統(tǒng)客戶群和中堅(jiān)客戶群兩類。其一，

29、傳統(tǒng)客戶群。通過(guò)對(duì)聊城市本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目振光家園項(xiàng)目、東新城邦項(xiàng)目、陽(yáng)谷水潤(rùn)項(xiàng)目、麗景花園二期項(xiàng)目等的客戶進(jìn)行調(diào)研得到的結(jié)果，以往的高檔住宅區(qū)的購(gòu)房群體主要集中在城市先富階層”，以經(jīng)商人士和企業(yè)管理者為主，具體包括：國(guó)有大中型企業(yè)管理者、政府官員和私營(yíng)企業(yè)主。其二，中堅(jiān)客戶群。隨著聊城市城市功能轉(zhuǎn)變以及城市地位的提高，聊城市將建設(shè)為我國(guó)北方的經(jīng)濟(jì)中心，第三產(chǎn)業(yè)得到了良好的發(fā)展空間，并隨著時(shí)間的推移成為本城市的主要經(jīng)濟(jì)支柱，相應(yīng)的從事第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)行業(yè)的人群隊(duì)伍將日漸龐大，開(kāi)始出現(xiàn)中堅(jiān)”購(gòu)房群體，中堅(jiān)階層主要包括：公務(wù)員、高校教授、科研人員、高級(jí)技術(shù)人員、白領(lǐng)階層、企業(yè)管理者等。（2）商業(yè)目標(biāo)客戶

30、定位正華文苑區(qū)域風(fēng)景優(yōu)美，未來(lái)交通便利，與聊城市區(qū)及周邊區(qū)域聯(lián)系緊密，因此大量的認(rèn)可本區(qū)域發(fā)展的聊城市區(qū)及其周邊區(qū)域以及外地的客戶，將成為正華文苑項(xiàng)目商業(yè)設(shè)施的主要目標(biāo)客戶。項(xiàng)目的商業(yè)設(shè)施主要為以下兩部分客戶服務(wù)：一方面是針對(duì)項(xiàng)目及周邊居民的日常商業(yè)消費(fèi)需求。根據(jù)規(guī)劃，正華文苑地區(qū)建設(shè)用地約32平方公里，人口規(guī)模為15萬(wàn)人。根據(jù)聊城市目前人均商業(yè)面積（0.9平方米/人）計(jì)算，未來(lái)若干年，這些人口將產(chǎn)生20萬(wàn)平方米的商業(yè)需求。另一方面，針對(duì)短距離客戶的休閑旅游消費(fèi)需求，項(xiàng)目應(yīng)尋求發(fā)展具有休閑、度假性質(zhì)的主題性商業(yè)設(shè)施。2、產(chǎn)品價(jià)格定位正華文苑項(xiàng)目的住宅價(jià)格的確定主要參考以下兩個(gè)因素：一是聊城市平

31、均住宅價(jià)格水平。2011年，聊城市住宅平均價(jià)格4437元/平方米，比去年同期增長(zhǎng)12.6%；其中，市商品住宅成交均價(jià)為6380元/平方米，高檔住宅市場(chǎng)的平均售價(jià)為 1430元/平方米。按照目前聊城市住宅市場(chǎng)的價(jià)格及漲幅情況，預(yù)計(jì)未來(lái)普通住宅的售價(jià)年增長(zhǎng)率將保持在8%左右，高檔住宅的售價(jià)年增長(zhǎng)率保持在12%左右。二是周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格水平。項(xiàng)目定價(jià)時(shí)需要調(diào)查和借鑒周邊同類型項(xiàng)目的價(jià)格水平。本項(xiàng)目地塊周邊在住宅樓項(xiàng)目?jī)r(jià)格水平詳見(jiàn)表3.1。表3.1 正華文苑項(xiàng)目周邊在售住宅項(xiàng)目售價(jià)表物業(yè)名稱房屋類型與銷(xiāo)售均價(jià)（元/平方米）洋房小高層高層陽(yáng)谷水潤(rùn)無(wú)57106080東新城邦450053005880麗景花園二期

32、526060006450基于以上各方面考慮，預(yù)計(jì)未來(lái)項(xiàng)目商品房售價(jià)為6500元/平方米。另外，目前區(qū)域的商業(yè)氛圍不濃，需要比較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期，但是隨著正華文苑板塊的成熟以及周邊區(qū)域的開(kāi)發(fā)開(kāi)放將會(huì)帶動(dòng)本區(qū)域商業(yè)的發(fā)展。從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，正華文苑項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)前期需要用低于市場(chǎng)平均價(jià)格的優(yōu)惠價(jià)格來(lái)吸引商業(yè)的投資者，加快商業(yè)用房的銷(xiāo)售。3.3.2 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析首先，區(qū)域整體環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)較為突出，自然環(huán)境也很宜人。其次，項(xiàng)目的用地規(guī)模大，其在住宅樓的基礎(chǔ)上還可以建立起俱樂(lè)部、酒店等多元素產(chǎn)業(yè)，形成多板塊經(jīng)營(yíng)，并且能夠通過(guò)其努力，為項(xiàng)目提供條件比較優(yōu)越的小區(qū)，以便形成產(chǎn)業(yè)互動(dòng)，發(fā)揮出整體勢(shì)能。再次，該項(xiàng)目

33、當(dāng)前的建設(shè)地點(diǎn)不涉及地上物的拆遷工作，現(xiàn)狀為平整后的工程建設(shè)用地，地形規(guī)整，各項(xiàng)開(kāi)發(fā)條件比較理想。3.3.3 項(xiàng)目劣勢(shì)分析正華文苑項(xiàng)目當(dāng)前用地周邊的交通通達(dá)性不強(qiáng)，只有兩條公交線路能夠到達(dá)，未來(lái)交通路網(wǎng)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)需要一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期，隨著時(shí)間的推移，由于可能發(fā)生規(guī)劃調(diào)整、投資不落實(shí)等問(wèn)題，路網(wǎng)規(guī)劃實(shí)施面臨一定的不確定性。正華文苑項(xiàng)目周邊配套性服務(wù)項(xiàng)目處在規(guī)劃或建設(shè)階段，項(xiàng)目自身的服務(wù)項(xiàng)目建成需要一個(gè)階段，目前項(xiàng)目幾乎沒(méi)有可以依托區(qū)域生活及產(chǎn)業(yè)配套，近一階段項(xiàng)目缺少生活氣息，這兩個(gè)方面可謂是該項(xiàng)目目前的劣勢(shì)所在。4 正華文苑項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別4.1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別正華文苑項(xiàng)目在前期階段存在著投資風(fēng)險(xiǎn)

34、和籌資風(fēng)險(xiǎn)。一方面，是投資風(fēng)險(xiǎn)，正華文苑項(xiàng)目在設(shè)計(jì)方面引進(jìn)了許多先進(jìn)的技術(shù)，包括框支梁、飛模工藝等，這都會(huì)使該項(xiàng)目投資巨大，有可能超過(guò)預(yù)算值。另一方面，是籌資風(fēng)險(xiǎn)，這主要是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)地塊大，開(kāi)發(fā)商面臨籌資困境，不得不向商業(yè)銀行貸款，將會(huì)面臨增加利息的風(fēng)險(xiǎn)。綜上所述，正華文苑項(xiàng)目在前期階段主要是籌資風(fēng)險(xiǎn)。4.2項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別正華文苑項(xiàng)目在項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)主要是在建設(shè)過(guò)程中措施不當(dāng)、管理不善引起的決策目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)，這主要包括了工期風(fēng)險(xiǎn)與成本風(fēng)險(xiǎn)。一方面，正華文苑項(xiàng)目工期風(fēng)險(xiǎn)是指工程項(xiàng)目不能按計(jì)劃目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性，工期越長(zhǎng)，各種經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性越大，各種費(fèi)用和房屋售價(jià)就難以確定，風(fēng)險(xiǎn)

35、就越大。這些影響因素主要包括：其一，開(kāi)發(fā)商自身引發(fā)的工期拖延，即開(kāi)發(fā)商臨時(shí)增加工程量、未按時(shí)向承包商提供圖紙，拖欠承包商工程款；其二，承包商引起的工期拖延：由于承包商管理水平差，改變?cè)M(jìn)度計(jì)劃，由于勘察不準(zhǔn)確導(dǎo)致的未能預(yù)料的技術(shù)障礙，施工中采用不成熟工藝導(dǎo)致返工加固。設(shè)備供應(yīng)、機(jī)具、構(gòu)配件、材料等環(huán)節(jié)跟不上，時(shí)間、數(shù)量、規(guī)格、品種不能滿足工程的需要。其三，預(yù)料之外的變故，即一些意料之外或人力不可抗拒的因素也有可能引起項(xiàng)目的變更，如地下不明物、社會(huì)干擾的處理。4.3項(xiàng)目租售階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別假設(shè)正華文苑項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入目標(biāo)如果不能實(shí)現(xiàn)，則主要是由以下風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致的。其一，從銷(xiāo)售時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)方面，正華文苑項(xiàng)目采

36、用預(yù)售方式，即是售樓花”，而在當(dāng)前國(guó)家加緊對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控后，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)低迷，采取預(yù)售的方式可以活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，有利于資金的回籠。另一方面，雖然國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)一降再降，但省的房?jī)r(jià)卻一直未受影響。因此，采用預(yù)售方式風(fēng)險(xiǎn)較少。其二，銷(xiāo)售價(jià)格方面，重要的是銷(xiāo)售價(jià)格的定位，準(zhǔn)確合理的銷(xiāo)售價(jià)格能夠較快地為購(gòu)買(mǎi)者所接受，從而為資金的快速回籠提供可能。綜上所述，正華文苑項(xiàng)目租售階段的風(fēng)險(xiǎn)主要源于銷(xiāo)售價(jià)格確定風(fēng)險(xiǎn)。6 正華文苑項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制6.1 正華文苑項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制原則制定風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策的原則包括以下幾個(gè)方面：6.1.1 可行性原則根據(jù)已識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)影響因素，風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策首先具有針對(duì)的、可操作性

37、，能夠通過(guò)對(duì)策落實(shí)保證項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)得到有效控制。6.1.2 經(jīng)濟(jì)性原則風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策要注意控制成本，力求通過(guò)較小的成本投入，保證項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益。6.1.3 動(dòng)態(tài)性原則項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)分為前期階段、施工階段、銷(xiāo)售階段和使用階段。風(fēng)險(xiǎn)控制過(guò)程中應(yīng)當(dāng)根據(jù)外部環(huán)境因素和部制約因素的變化情況，及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施。動(dòng)態(tài)管理原則要貫穿于項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程。6.1.4 全面性原則要有效控制、全面降低甚至消除風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，必須動(dòng)員各方力量，科學(xué)分配風(fēng)險(xiǎn)防責(zé)任，建立全方位風(fēng)險(xiǎn)管理體系，將風(fēng)險(xiǎn)防控責(zé)任落到項(xiàng)目實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)階段。6.2 正華文苑項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策6.2.1正華文苑項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制方法選擇為了實(shí)施有效的項(xiàng)目風(fēng)

38、險(xiǎn)管理，在上述原則的基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用必要的風(fēng)險(xiǎn)控制方法，具體的控制方法包括風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)保留和損失控制等。1、風(fēng)險(xiǎn)回避這種風(fēng)險(xiǎn)管理方法是指當(dāng)確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在較大的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，主動(dòng)放棄該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。風(fēng)險(xiǎn)回避通常有兩種方式：一是完全拒絕承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn);二是放棄以前所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)企業(yè)可以在項(xiàng)目規(guī)劃階段采取這種回避風(fēng)險(xiǎn)的策略，雖然可以避免風(fēng)險(xiǎn)造成的經(jīng)濟(jì)損失，但同時(shí)也會(huì)失去開(kāi)發(fā)收益，影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。所以，風(fēng)險(xiǎn)回避是一種比較消極的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)不應(yīng)經(jīng)常采用。2、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移可以采取保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移方式。由于保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移存在著許多優(yōu)點(diǎn)，所以通過(guò)保險(xiǎn)來(lái)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)是最常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)

39、轉(zhuǎn)移方式。3、風(fēng)險(xiǎn)保留該方法主要用于項(xiàng)目的非主要風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)將可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)由企業(yè)自己承擔(dān)。例如，項(xiàng)目存在的利率風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)可以預(yù)提風(fēng)險(xiǎn)基金以彌補(bǔ)風(fēng)險(xiǎn)損失；小額損失納入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本，損失發(fā)生時(shí)用企業(yè)的收益補(bǔ)償?shù)取?、損失控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)防控計(jì)劃盡可能地控制并減少風(fēng)險(xiǎn)引起的損失。例如，盡可能在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前精確地測(cè)算開(kāi)發(fā)面積，避免開(kāi)發(fā)面積差異帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；采取固定利率貸款來(lái)規(guī)避利率上升而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)；與承包商簽訂固定預(yù)算合同來(lái)減輕因建筑費(fèi)用增加而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；通過(guò)延期罰款方式來(lái)降低工期延長(zhǎng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；采取預(yù)租預(yù)售的營(yíng)銷(xiāo)策略來(lái)緩解商品房售價(jià)、租金的不確定性以及房屋完工后可能出現(xiàn)租售困難等

40、引起的風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行細(xì)分，減少營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)。6.2.2正華文苑項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制實(shí)施1、建立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制體系從總體上看，多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺少對(duì)于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的部控制體系，企業(yè)的普遍作法是企業(yè)前期部或策劃部負(fù)責(zé)企業(yè)前期方案，在方案中一般會(huì)涉及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的容。但部分知名開(kāi)發(fā)企業(yè)借鑒金融機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等企業(yè)的作法，在企業(yè)部設(shè)立了風(fēng)險(xiǎn)分支機(jī)構(gòu)，專門(mén)研究區(qū)域或大型項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。正華文苑項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位雖然重視項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)研究，但在風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制和機(jī)構(gòu)設(shè)立上仍是傳統(tǒng)作法，沒(méi)有明確的風(fēng)險(xiǎn)防工作體系，仍是由項(xiàng)目策劃部兼職開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)研究工作。參考優(yōu)秀公司的成功經(jīng)驗(yàn)，建議在公司部成立風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，建立全員參與的風(fēng)險(xiǎn)防控工作體系。由公司

41、總經(jīng)理牽頭，組織項(xiàng)目策劃部、前期部、工程部、銷(xiāo)售部成立風(fēng)險(xiǎn)管理小組。風(fēng)險(xiǎn)小組定期組織各相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，研究提出風(fēng)險(xiǎn)控制措施，在風(fēng)險(xiǎn)管理小組確定控制措施后，在企業(yè)部負(fù)責(zé)組織風(fēng)險(xiǎn)防控措施的落實(shí)。在部門(mén)設(shè)置上，明確由項(xiàng)目策劃部設(shè)專門(mén)分支機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和控制工作，同時(shí)作為風(fēng)險(xiǎn)管理小組的常設(shè)工作機(jī)構(gòu)，直接對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。2、加強(qiáng)全方位風(fēng)險(xiǎn)控制正華文苑項(xiàng)目投資量大、實(shí)施周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)因素多。從風(fēng)險(xiǎn)因素分布上看，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素涉及項(xiàng)目部和外部各方面，而且外部因素對(duì)于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的影響程度高于普通項(xiàng)目；從時(shí)間因素上看，風(fēng)險(xiǎn)涉及項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程。從公司目前情況看，對(duì)于項(xiàng)目前期階段所可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，在項(xiàng)目前

42、期策劃方案中進(jìn)行了比較多的分析研究，對(duì)于項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中期和工程實(shí)施后期可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，因策劃團(tuán)隊(duì)人員和能力局限，目前分析相對(duì)較少。因此，從項(xiàng)目管理小組成立開(kāi)始，就應(yīng)把加強(qiáng)項(xiàng)目全方位風(fēng)險(xiǎn)控制作為工作的核心容。要通過(guò)公司的風(fēng)險(xiǎn)小組，在項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)建立全方位風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，對(duì)各種主要風(fēng)險(xiǎn)因素逐項(xiàng)分析，實(shí)行全過(guò)程控制。在當(dāng)前階段，要組織專門(mén)力量對(duì)于項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中期和實(shí)施后期的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行提前分析，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防工作的超前性。3、制定風(fēng)險(xiǎn)防預(yù)案由于企業(yè)部風(fēng)險(xiǎn)防工作體制制約，目前正華文苑項(xiàng)目策劃方案中沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)防預(yù)案的容，對(duì)于下一步項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)沒(méi)有專門(mén)進(jìn)行分析，更缺少應(yīng)對(duì)措施安排。雖然項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入施工

43、階段，但項(xiàng)目外部風(fēng)險(xiǎn)依然存在，項(xiàng)目實(shí)施中期和后期還可能遇到新的重大風(fēng)險(xiǎn)因素，一旦這些風(fēng)險(xiǎn)因素實(shí)際發(fā)生，將對(duì)項(xiàng)目的正常運(yùn)作產(chǎn)生重大影響，并可能導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法實(shí)際預(yù)期目標(biāo)。企業(yè)成立風(fēng)險(xiǎn)管理小組后，最重要的任務(wù)就是組織各相關(guān)部門(mén)制定風(fēng)險(xiǎn)防預(yù)案。根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別結(jié)果和風(fēng)險(xiǎn)因素嚴(yán)重程度不同，事先制定危機(jī)發(fā)生時(shí)公司的應(yīng)對(duì)措施，以化解風(fēng)險(xiǎn)或減小風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后給項(xiàng)目帶來(lái)的損失。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)小組共同研究后，下發(fā)公司各管理部門(mén)負(fù)責(zé)人，一旦風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，各部門(mén)按照預(yù)案立即采取應(yīng)對(duì)措施。4、強(qiáng)化項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理水平，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控能力風(fēng)險(xiǎn)控制能力是衡量一個(gè)企業(yè)管理水平的高低的重要因素。風(fēng)險(xiǎn)控制能力影響著企業(yè)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)因素的分析能力、

44、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案制定水平、風(fēng)險(xiǎn)防措施落實(shí)能力等。強(qiáng)化企業(yè)部風(fēng)險(xiǎn)管理，提高風(fēng)險(xiǎn)管理水平，不僅能夠有效地抵御風(fēng)險(xiǎn)，還能最大限度減小風(fēng)險(xiǎn)造成的損失。建立風(fēng)險(xiǎn)管理小組，僅是風(fēng)險(xiǎn)管理的組織保障。企業(yè)要圍繞項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，在項(xiàng)目部建立風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)責(zé)任制，保證風(fēng)險(xiǎn)防措施全部得到落實(shí)。公司要圍繞正華文苑項(xiàng)目的實(shí)施階段，在項(xiàng)目前期、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)、項(xiàng)目銷(xiāo)售、后續(xù)管理等主要關(guān)鍵環(huán)節(jié)建立風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任制，明確前期部、工程部、銷(xiāo)售部、售后服務(wù)部等各部門(mén)負(fù)責(zé)人作為風(fēng)險(xiǎn)防責(zé)任人，在各主要工作部和主要工作環(huán)節(jié)設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)控制員，分別負(fù)責(zé)巡查和分析前期階段、建設(shè)過(guò)程、配套過(guò)程、銷(xiāo)售過(guò)程和后續(xù)管理過(guò)程中可能遇到的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)情況，對(duì)可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)變

45、化進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示，監(jiān)督落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)防措施，使項(xiàng)目的各個(gè)主要環(huán)節(jié)的各種主要風(fēng)險(xiǎn)處于受控狀態(tài)。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度，各部門(mén)要定期向風(fēng)險(xiǎn)小組報(bào)告工程進(jìn)展情況和進(jìn)展過(guò)程中各風(fēng)險(xiǎn)因素變動(dòng)情況，以便風(fēng)險(xiǎn)管理小組提前采取有效的風(fēng)險(xiǎn)防措施。5、通過(guò)投資組合降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)與收益同在，收益意味著風(fēng)險(xiǎn)。為了防風(fēng)險(xiǎn)，在必要情況下可與其他投資商聯(lián)合，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)投資組合降低風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)項(xiàng)目收益也做出一定比例讓度。根據(jù)本文對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)因素的定性、定量分析，正華文苑項(xiàng)目總體風(fēng)險(xiǎn)不大，但由于項(xiàng)目投資周期長(zhǎng)、投資量大，項(xiàng)目可能遇到動(dòng)態(tài)的、不確定性的風(fēng)險(xiǎn)，可能影響項(xiàng)目投資收益。在目前金融形勢(shì)下，項(xiàng)目面臨著融資成本提高的壓力，因此，如果

46、有長(zhǎng)期合作的、信譽(yù)良好的其他投資者愿意參與正華文苑項(xiàng)目投資，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位可以考慮選擇合作伙伴合作進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，本文認(rèn)為這也是降低風(fēng)險(xiǎn)的重要措施。引入合作伙伴，不僅可以多渠道投資，減輕項(xiàng)目融資壓力和財(cái)務(wù)成本，而且可以豐富管理團(tuán)隊(duì)的人員組成，有利于多角度調(diào)整管理措施，完善風(fēng)險(xiǎn)管理手段和措施。6、考慮采取保險(xiǎn)措施轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)目前不少開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都采取了保險(xiǎn)策略，力求項(xiàng)目能夠以較小的成本投入取得較高的收益保證。正確投?？梢詭椭?xiàng)目有效地防風(fēng)險(xiǎn)，特別是有利于在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的情況下控制這些因素對(duì)于項(xiàng)目造成的實(shí)際損失。采取保險(xiǎn)方式控制風(fēng)險(xiǎn)，重要前提是選擇保險(xiǎn)種類，用較少的保費(fèi)投入最大可能地降低風(fēng)險(xiǎn)損失。正華文苑項(xiàng)目目前沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目主動(dòng)投保，建議項(xiàng)目可以根據(jù)當(dāng)前保險(xiǎn)市場(chǎng)提供的保險(xiǎn)種類，以降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)為主要目標(biāo)，選擇相應(yīng)的部分險(xiǎn)種投保。主要選擇以下兩類：一是對(duì)直