1、PAGE PAGE 6目 錄TOC o 1-5 h z u HYPERLINK l _Toc128672380 埃一、城市市場趨勢(shì)評(píng)價(jià)指標(biāo)半 PAGEREF _Toc128672380 h 盎2 HYPERLINK l _Toc128672381 按(1) 按新開工面積壩 / 岸施工面積昂 PAGEREF _Toc128672381 h 拌2 HYPERLINK l _Toc128672382 柏(2) 辦施工面積傲 / 吧銷售面積安 PAGEREF _Toc128672382 h 頒2 HYPERLINK l _Toc128672383 啊(3) 背預(yù)售面積奧 / 叭批準(zhǔn)預(yù)售面積拔 PAGE

2、REF _Toc128672383 h 笆2 HYPERLINK l _Toc128672384 熬(4) 敖房地產(chǎn)開發(fā)投資額愛 / 斑固定資產(chǎn)投資額襖 PAGEREF _Toc128672384 h 班3 HYPERLINK l _Toc128672385 癌(5) 胺新增住宅用地可建面積瓣 / 艾商品住宅新開工面積艾 PAGEREF _Toc128672385 h 艾3 HYPERLINK l _Toc128672386 敖(6) 案商品住宅價(jià)格增幅案 / 岸人均擺GDP芭增幅啊 PAGEREF _Toc128672386 h 百3 HYPERLINK l _Toc128672387 白(

3、7) 鞍投資性購買所占的比例襖 PAGEREF _Toc128672387 h 岸3 HYPERLINK l _Toc128672388 (8) 房價(jià)收入比 PAGEREF _Toc128672388 h 4 HYPERLINK l _Toc128672389 熬(9) 絆新建商品住宅空置率隘 PAGEREF _Toc128672389 h 白4 HYPERLINK l _Toc128672390 白(10) 耙租金版 / 疤價(jià)格比白 PAGEREF _Toc128672390 h 安4 HYPERLINK l _Toc128672391 伴(11) 絆商品住宅價(jià)格增幅擺 / 按人均可支配收入

4、增幅疤 PAGEREF _Toc128672391 h 八4 HYPERLINK l _Toc128672392 百(12) 襖商品住宅價(jià)格增幅半 / 半（人均消費(fèi)支出人均儲(chǔ)蓄余皚額）增幅癌 PAGEREF _Toc128672392 h 叭5 HYPERLINK l _Toc128672393 矮(13) 鞍房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款余額骯 / 班全社會(huì)企業(yè)貸款余額按 PAGEREF _Toc128672393 h 辦5 HYPERLINK l _Toc128672394 氨(14) 傲個(gè)人購房信貸比敗 PAGEREF _Toc128672394 h 壩5 HYPERLINK l _Toc12867

5、2395 傲二、市場趨勢(shì)預(yù)測(cè)輔助定性指隘標(biāo)叭 PAGEREF _Toc128672395 h 癌6 HYPERLINK l _Toc128672396 (1) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征 PAGEREF _Toc128672396 h 6 HYPERLINK l _Toc128672397 熬(2) 芭民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r半 PAGEREF _Toc128672397 h 稗6 HYPERLINK l _Toc128672398 (3) 房地產(chǎn)開發(fā)水平 PAGEREF _Toc128672398 h 6 HYPERLINK l _Toc128672399 捌(4) 阿未來城市規(guī)劃及重大建設(shè)項(xiàng)目叭 PAGEREF

6、 _Toc128672399 h 傲6 HYPERLINK l _Toc128672400 (5) 地方政策導(dǎo)向 PAGEREF _Toc128672400 h 6 HYPERLINK l _Toc128672401 (6) 重大城市活動(dòng) PAGEREF _Toc128672401 h 6 HYPERLINK l _Toc128672402 凹(7) 疤重大經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)會(huì)捌 PAGEREF _Toc128672402 h 瓣6 HYPERLINK l _Toc128672403 三、運(yùn)作可行性指標(biāo) PAGEREF _Toc128672403 h 6 HYPERLINK l _Toc1敗28672

7、404暗 案(1) 愛城區(qū)面積板 PAGEREF _Toc128672404 h 襖6 HYPERLINK l _Toc128672405 (2) 常住人口 PAGEREF _Toc128672405 h 6 HYPERLINK l _Toc128672406 (3) 人均GDP PAGEREF _Toc128672406 h 7 HYPERLINK l _Toc128672407 矮(4) 啊商品住宅年銷售面積捌 PAGEREF _Toc128672407 h 案7 HYPERLINK l _Toc128672408 敗(5) 敖商品住宅年銷售額翱 PAGEREF _Toc128672408

8、 h 奧7 HYPERLINK l _Toc128672409 (6) 土地機(jī)會(huì) PAGEREF _Toc128672409 h 7 HYPERLINK l _Toc128672410 (7) 政府配合效率 PAGEREF _Toc128672410 h 7 HYPERLINK l _Toc128672411 盎四、附件：指標(biāo)定義和數(shù)據(jù)來藹源要求辦 PAGEREF _Toc128672411 h 背錯(cuò)誤！未定義書簽。叭主要通過對(duì)供給、需求以及這斑兩者的匹配狀況的分析實(shí)現(xiàn)對(duì)俺特定城市宏觀市場的把握和判艾斷。一、城市市場趨勢(shì)評(píng)價(jià)指標(biāo)捌 白(拌1八) 新開工面積巴 壩/愛 擺施工面積哀指標(biāo)的意義：笆

9、該指標(biāo)也稱開工率，是重要的爸前瞻性指標(biāo)。阿新開工面積哀反映12年后笆的霸預(yù)售供應(yīng)量和23年后襖的百現(xiàn)房供應(yīng)量。新開工面積占施鞍工面積比例的高低，反映了當(dāng)敖前市場運(yùn)行狀況和房地辦產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)市場藹的拔預(yù)期。斑該比值的異常變化，結(jié)合近年敗來新開工面積的增幅，可以預(yù)板示下一年度施工面積/銷售面稗積盎比值盎的變化趨勢(shì)。20012002200320042005商品住宅新開工面積商品住宅施工面積新開工面積/施工面積骯(昂2跋) 敖施工面積 / 銷售面積叭指標(biāo)的意義：耙施工面積反映了12年皚內(nèi)的期房和現(xiàn)房班供應(yīng)量疤；斑施工面積/銷售面積比值襖的變化反映安供求百是否平衡爸發(fā)展，矮該指標(biāo)的異常變化能對(duì)下一年伴度

10、的價(jià)格走勢(shì)起到一定預(yù)示性拔作用。20012002200320042005商品住宅施工面積商品住宅銷售面積施工面積/銷售面積挨(班3翱) 啊預(yù)售熬面積 / 氨批準(zhǔn)預(yù)售啊面積翱指標(biāo)的意義：版即期消費(fèi)指標(biāo)，反映當(dāng)前商品八住宅預(yù)售情況，巴該指標(biāo)合理區(qū)域在0.8-1罷，哀在一般情況下不應(yīng)大于1皚。唉 20012002200320042005商品住宅預(yù)售面積商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積商品住宅預(yù)售率案(芭4啊) 拜房地產(chǎn)開發(fā)投資額藹 / 把固定資產(chǎn)投資額按指標(biāo)的意義：澳此項(xiàng)指標(biāo)是直接反映投資結(jié)構(gòu)跋是否合理霸及其變化趨勢(shì)頒的基礎(chǔ)性指標(biāo)。20012002200320042005房地產(chǎn)開發(fā)投資額固定資產(chǎn)投資額房地產(chǎn)開發(fā)

11、投資額/固定資產(chǎn)投資額板(板5半) 搬新增住宅用地可建面積 / 矮商品住宅新開工面積擺指標(biāo)的意義：骯此項(xiàng)指標(biāo)是表明一、二級(jí)市場爸是否協(xié)調(diào)發(fā)展的重要指標(biāo)笆。芭當(dāng)比值大于1時(shí)，提示開發(fā)商懊手中待開發(fā)土地?cái)?shù)量增加。20012002200320042005新增住宅用地可建面積商品住宅新開工面積比值八(6) 鞍商品住宅價(jià)格增幅 / 人均凹GDP增幅礙指標(biāo)的意義：哀該指標(biāo)可以作為工具之一判斷挨房價(jià)是否處在正常區(qū)間內(nèi)，房懊價(jià)上漲的空間的大小以及購房隘者價(jià)格承受能力的消長。啊一般而言，敖將愛實(shí)際癌利率值作為房價(jià)漲幅的下限，盎低于此值，房地產(chǎn)投資沒有效哎益；但是房價(jià)上漲也不能過快搬，通常情況下，房價(jià)的漲幅應(yīng)叭與

12、GDP的增幅或收入的增幅岸相接近。200020012002200320042005商品住宅價(jià)格增幅人均GDP增幅比值要求：圖表說明。(8) 房價(jià)收入比罷指標(biāo)意義：將某城市各個(gè)年度艾的房價(jià)收入比進(jìn)行縱向比較可巴以發(fā)現(xiàn)近年來房價(jià)增長與收入斑增長的匹配程度；將各城市的拔房價(jià)收入比進(jìn)行橫向比較可以礙反映個(gè)城市的房價(jià)透支程度和氨未來增長空間的相對(duì)大小。20012002200320042005房價(jià)收入比俺(安1俺1艾) 商品住宅價(jià)格增幅 / 俺人均可支配收入增幅扮指標(biāo)的意義：主要唉反映歷年來房價(jià)增長與居民收氨入的阿增長是否匹配皚。20012002200320042005商品住宅價(jià)格增幅人均可支配收入增幅比

13、值跋 埃(班1鞍2扒) 商品住宅價(jià)格增幅 / 巴（人均消費(fèi)支出人均儲(chǔ)蓄余稗額）增幅版指標(biāo)的意義：挨該指標(biāo)可以對(duì)斑“半商品住宅價(jià)格增幅 / 人均敗可支配收入增幅吧”昂這一指標(biāo)起到側(cè)面印證的作用骯。因?yàn)橛行┏鞘薪y(tǒng)計(jì)的人均可凹支配收入并不能很好地反映居搬民真實(shí)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而人均消懊費(fèi)支出人均儲(chǔ)蓄余額能從側(cè)敗面班印證斑居民的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，唉因此用這一指標(biāo)來輔助判斷房盎價(jià)水平與居民收入水平是否匹按配。20012002200320042005商品住宅價(jià)格增幅（人均消費(fèi)支出人均儲(chǔ)蓄余額）增幅比值癌 般(1跋3敖) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款余額埃 / 全社會(huì)企業(yè)貸款余額背指標(biāo)的意義：矮該指標(biāo)是表明銀行資金具體投奧向的指

14、標(biāo)，反映了房地產(chǎn)企業(yè)絆以及銀行對(duì)未來房地產(chǎn)市場發(fā)把展的信心扒。罷如果該指標(biāo)過高，表示銀行資案金大量投向房地產(chǎn)市場，一方辦面會(huì)影響宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展礙，另一方面也會(huì)過度激發(fā)房地礙產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)熱情，盲目擴(kuò)大阿開發(fā)規(guī)模。20012002200320042005房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額全社會(huì)企業(yè)貸款余額比值安二、市場趨勢(shì)預(yù)測(cè)輔助定性指疤標(biāo)(1) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征奧 主要搬介紹襖歷年三次產(chǎn)業(yè)所占比重澳，以及對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和居民收入扮產(chǎn)生重要影響的支柱產(chǎn)業(yè)唉。(2) 民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r辦 主要指民營經(jīng)濟(jì)對(duì)G盎DP的貢獻(xiàn)程度。柏民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展好的地方，個(gè)體百私營企業(yè)主群體較大且支付能斑力較高，是中高端住宅市場的拌潛在消費(fèi)群體。(3) 房地產(chǎn)開發(fā)水平耙包括產(chǎn)品開發(fā)水平、營銷水平吧、背知名品牌開發(fā)商的數(shù)量等。懊(4) 未來城市規(guī)劃及重大愛建設(shè)項(xiàng)目(5) 地方政策導(dǎo)向昂包括艾預(yù)售政策、敗地質(zhì)條件、規(guī)費(fèi)芭等。(6) 重大城市活動(dòng)頒包括是否承辦大型會(huì)展、活動(dòng)壩等，如奧運(yùn)會(huì)、世博會(huì)、亞運(yùn)瓣會(huì)、城運(yùn)會(huì)等。(7) 重大經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)會(huì)三、運(yùn)作可行性指標(biāo)(1) 城區(qū)面積拔 指襖以拜“熬區(qū)伴”凹為行政單位的敗部分的昂土地面積稗之澳和(2) 常住人口背分別給出背全市常住人口和市區(qū)